Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO-PROMESSA
ÓNUS DA PROVA
II - É à parte que recusa a redução e pretende a anulação total que cabe o ónus de provar que o negócio não teria sido concluído sem a parte viciada.
III - No caso da promessa bilateral de compra e venda em que falta apenas a assinatura do promitente comprador, o vício registado afecta apenas o suporte (volitivo) da declaração deste contraente, nenhum elemento intrínseco ou substancial faltando para ser válida a declaração da contraparte.
Manuel..... e mulher Conceição..... e Ana..... instauraram, no T.C. de....., a presente acção declaratória, com processo comum e forma ordinária, contra Celeste...... e António..... , pedindo a condenação dos réus a verem declarada a nulidade do contrato-promesa celebrado, com as legais consequências, que as obras que realizaram no terreno objecto da promessa foram incorporadas em terreno alheio, a reconhecerem que à data de tal incorporação o prédio dos autores valia mais de 50.000 contos, que o valor das obras incorporadas não é superior a 6.500 contos e que assiste aos autores o direito de fazer suas tais obras, pagando aos réus a referida quantia.
Alegaram, em síntese, que os primeiros autores celebraram com os réus um contrato-promessa de venda de uma parcela de terreno de 500 m2, a destacar do prédio rústico denominado “A......”, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ---- do qual são donos da nua propriedade; a segunda ré, usufrutuária desse mesmo prédio, não interveio no contrato.
No dia 19/9/94 os réus iniciaram a construção do muro de vedação no referido terreno, no local em que o mesmo confronta com a estrada. O autor marido, pelas 13.30 horas, procedeu ao embargo extrajudicial das obras, embargo que veio a ser ratificado.
Apesar disso os réus continuaram as obras e construíram uma habitação.
As obras que os réus realizaram não valem mais de 6.500 contos, enquanto o valor do prédio rústico é superior a 50.000 contos.
Citados os réus, estes contestaram e, em síntese, disseram que foi efectuado o destaque da parcela de terreno de 500 m2 do referido prédio rústico.
Também no que respeita ao embargo, o mesmo caducou uma vez que não foi intentada a acção respectiva.
Deduziram reconvenção onde pedem que lhes seja reconhecido o direito a fazerem sua a parcela de terreno onde está implantada a casa de habitação, por ter valor muito superior à parcela de terreno.
Foi proferido despacho saneador e organizados a especificação e o questionário, sem reclamação.
Procedeu-se a julgamento e, a final, a Ex.ma Juíza proferiu sentença em que, julgando improcedentes a acção absolveu os réus do pedido contra eles formulado; e julgando improcedente a reconvenção absolveu os autores do pedido reconvencional formulado pelos réus. Condenou ainda os autores na multa de 300.000$00 como litigantes de má fé;
Inconformados com esta sentença recorreram os autores que alegaram e concluíram do modo seguinte:
1. - Os recorrentes Manuel..... e mulher, nos idos dos anos 80, por escrito particular epigrafado "contrato promessa de compra e venda", prometem vender a António...... e mulher ora recorridos, 500 m2 de terreno, para construção duma casa, no lugar de....., ....., ..... ... ao preço de 1 .200$00/m2.
2. Tal área seria a destacar do prédio rústico, com a área de 31.500 m2, de que aqueles autores eram radiciários, cabendo, então, o usufruto do mesmo prédio à 2.ª autora Ana..... e marido.
3. Estes usufrutuários não intervieram naquele contrato-promessa e jamais consentiram ou consentiriam na venda do seu direito aos promitentes-compradores.
4. Não foi assinado por nenhum dos promitentes-compradores, nem a rogo, de quem por eles, eventualmente, tenha assinado, foi prestado perante Notário, ou perante este confirmado.
5. Tal vício de forma equivale à inexistência do escrito de contrato-promessa de compra e venda de imóvel pelo que tal contrato-promessa ficou, assim, ferido de nulidade.
6. E “in casu” não é redutível a mera promessa de venda, por isso, que tal constituiria facto impeditivo do direito pretendido pelos AA., constituindo excepção peremptória, que não tendo sido alegada pela parte a quem poderia aproveitar, também o Tribunal se lhe não pode substituir, invocando-a.
7. Por outro lado, constituindo o “usufruto”, não um mero ónus ou encargo, como se defende na Sentença recorrida, mas sim um direito real de gozo, autónomo e distinto do direito de (nua) propriedade e não tendo os usufrutuários intervindo no aludido contrato- promessa, nem se dispondo jamais a fazê-lo, aos compradores em causa, - não podem dele ser expoliados à força ... pelo que tendo os nu-proprietários prometido vender tal parcela, de modo pleno, (sem ressalvar o usufruto) e fazendo seu o dinheiro de todo (preço) tal significa que prometeram, realmente vender (também) coisa alheia no tocante ao referido usufruto.
8. Como à “promessa” se aplicam, em regra, as normas do direito prometido, sendo nula a venda de bens alheios, também o é a respectiva promessa (C.C. arts. 892 e 410).
9. Entretanto, os réus e aqui recorridos construíram, naquela parcela, uma habitação, que vale cerca de 20.000 contos.
10. Quando os 1.ºs autores afirmaram que o invocado contrato-promessa era nulo e logo embargaram aquela construção, notificando os recorridos para a não continuarem - ela encontrava-se apenas em esqueleto, não valendo mais do que 5.000 / 6.500 contos.
11. Em contrapartida o todo que constitui o prédio dos autores valia, em qualquer daqueles momentos, não menos de 50.000.000$00.
12. A partir da data do referido embargo, os réus, se até então haveriam actuado de boa - fé, passaram depois a “incorporadores” de má-fé.
13. Nos termos do disposto no art. 1349 C.C., se alguém, de boa-fé, construir obra em terreno alheio ... e o valor, que as obras ... tiverem trazido à totalidade do prédio, for menor do que o valor que este tinha antes, - as obras pertencem ao dono do terreno, com obrigação de indemnizar o autor delas, do valor que tinham ao tempo da incorporação.
14. “In casu” a incorporação dos réus foi em terreno alheio (dos autores), já que o dito contrato - promessa não transferiu, para aqueles, o direito de propriedade sobre a dita parcela (aliás insiste-se, o “título” é nulo, quer por vício de forma (equivalente a não - escrito), quer por nele não ter intervindo os donos duma coisa ou direito autónomo (usufruto), que os radiciários pretenderam abranger no contrato promessa de compra e venda, tendo recebido o preço correspondente ao “todo”.
15. E é também verdade que a lei, ao comparar os valores, se reporta à totalidade do “prédio” e não à totalidade da “parcela” (onde a obra foi incorporada) - não nos sendo lícito, para tal efeito, ficcionar qualquer “destaque”, como se pretende na sentença em reapreço.
16. Considerando, então, o muito maior valor da totalidade do prédio, face ao da incorporação dos réus, deve esta, mercê da acessão industrial imobiliária, ficar a pertencer, em raiz, aos primeiros autores e, em usufruto, à segunda, pagando estes, aos recorridos, a indemnização correspondente.
17. Por último, não se vislumbra que os autores tenham litigado de má-fé sendo “monstruosa” a multa em que, a tal título, foram condenados: é que a usufrutuária, para não ser extorquida, teve de vir a Tribunal defender o seu direito, nunca tendo intervindo nas aludidas negociações. E os radiciários (1.ºs autores), logo que souberam da invalidade do negócio, logo embargaram a obra, para minorar o problema. E como estes não se resolveram extra -judicialmente, tiveram de levar o caso ao lugar certo: ao Tribunal. Se quem assim procede, merece censura, está a ser aconselhado a fazer justiça ... por acção directa!... Aliás os réus perderam a reconvenção; continuaram a incorporação após o embargo; estiveram-se nas tintas e ... tendo perdido a reconvenção, não foram condenados como litigantes de má - fé. É notória a injustiça daquela condenação, que ninguém mais vislumbrou ou pediu!...
18. Assim, a douta sentença recorrida violou, designadamente o disposto nos arts. 875.º, 892.º e 410.º n.º 1 e 2 C.C., nos arts. 456, 661, 664 C.P.C., do que fez incorrecta interpretação/aplicação.
Terminam pedindo que a sentença recorrida seja revogada de sorte que a casa incorporada pelos réus no prédio dos autores fique a pertencer a estes, em raiz aos primeiros e em usufruto à 2.ª, contra o pagamento de devida indemnização e os autores sejam absolvidos da condenação de litigantes de má-fé.
Contra-alegaram os recorridos pedindo a manutenção do decidido.
Colhidos os cistos cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os factos seguintes:
1. Os primeiros autores são donos da raiz ou nua-propriedade do prédio rústico denominado “.....”, a cultura, ramadas, pastagem e pinhal, sito no lugar do mesmo nome, inscrito na respectiva matriz predial sob o n.º---- - alínea a) da especificação.
2. Do qual é usufrutuária a (segunda) autora Ana..... - alínea b) da especificação.
3. O direito à raiz de tal prédio adveio aos primeiros autores em virtude de o mesmo ter sido doado em nua-propriedade, como verba n.º 21, à Conceição....., no estado de casada, em comunhão geral com o autor Manuel....., por escritura de doação de 30/12/80, do Cartório Notarial de....., em que a 2.ª autora e respectivo marido, reservaram para si, o respectivo usufruto vitalício - alínea c) da especificação.
4. Usufruto ora concentrado nela 2.ª autora, mercê do decesso do cônjuge Álvaro....., entretanto ocorrido - alínea d) da especificação.
5. Tal propriedade, constituída por um conjunto de porções rústicas, incluindo ao centro, uma porção urbana, confronta no seu todo, de nascente com Prudência..... e outros; poente Deolinda.....; norte com estrada, herdeiros de Manuel J..... e outros e do sul com herdeiros de Maria..... - alínea e) da especificação.
6. Encontra-se descrito na competente Conservatória sob a ficha n.º 0---/---, formada dos 25.056, 39.407, 40.408, 40.409, 40.411, 40.412, 48.862 e 49.194 - alínea f) da especificação.
7. E aí inscrita a favor dos mesmos autores: quanto aos primeiros (raiz) pela Ap. --/---- G-3 e quanto à segunda (usufruto) pela inscrição F-1, OF. AP - --/---- - alínea g) da especificação.
8. No dia 19/9/94, os réus servidos pelo construtor civil Adão....., com a colaboração de dois operários deste, de nome António e Francisco, procediam à abertura ou escavação de “rôta”, visando o levantamento, em pedra, de um muro de vedação, junto à estrada que liga Rio de Moinhos à EN 106 (Penafiel/Entre-os-Rios) - -alínea h) da especificação.
9. O autor marido, pelas 13.30 horas, desse mesmo dia 19, na presença de testemunhas, procedeu ao embargo extrajudicial das mesmas, notificando “in loco” a ré esposa, perante o dito empreiteiro e seus colaboradores - que agiam por conta dos réus, para as não continuar - alínea i) da especificação.
10. Teor do documento de fls. 26, ou seja, em 26 de Abril de 1984, os primeiros autores celebraram com o réu marido um contrato-promessa de compra e venda de 500 m2 de terreno para a construção de uma casa, sendo celebrada a escritura após a mesma estar construída - alínea j) da especificação.
11. Teor do documento de fls. 46, ou seja, a Câmara Municipal de..... emitiu o alvará de licença, em nome da ré mulher, de construção de uma habitação a implantar numa parcela de 500 m2 - alínea 1) da especificação.
12. Teor dos documentos de fls. 47 e 48, ou seja, que em 26 de Outubro de 1993, os primeiros autores foram notificados nos termos requeridos pelos réus - alínea m) da especificação.
13. A área em que decorriam as obras especificadas em h) faz parte integrante do prédio rústico especificado em a) - resposta ao quesito 1.º.
14. Também nesse local o prédio dos autores confronta com a estrada - resposta ao quesito 2.º.
15. Na data especificada em i) já os réus haviam construído um edifício de três pisos - resposta ao quesito 3.º,
16. Em pedra e com a área coberta de cerca de 100 m2 - resposta ao quesito 4.º.
17. Que então se encontrava em tosco ou esqueleto - resposta ao quesito 5.º.
18. A referida construção valia nessa data menos de 5.000.000$00 - resposta ao quesito 6.º.
19. O prédio onde foi efectuada a construção media 31.400 m2 - resposta ao quesito 7.º.
20. E confronta ao longo de centenas de metros com a estrada que liga as localidades de.... a ....e - resposta ao quesito 8.º.
21. Sendo apto para a construção na área confinante com a estrada em pelo menos 20.000 m2 - resposta ao quesito 9.º.
22. Pelo facto de Rio de Moinhos ter sido elevada a Vila, o terreno para construção, junto à referida estrada, vale pelo menos 6.000$00 o metro quadrado - resposta ao quesito 10.º.
23. Durante o período de edificação da referida casa dos réus, que se iniciou no início dos anos 90, o valor médio do metro quadrado para construção era de cerca de 4.000$00 - resposta ao quesito 11.º.
24. As obras foram efectuadas após o embargo referido em i) - resposta ao quesito 1 3.º.
25. O valor da totalidade do prédio dos autores à data da incorporação nunca valeria menos de 50.000 contos - resposta ao quesito 14.º.
26. As obras referidas em h) e as quesitadas em 3.º e 4.º, decorriam numa parcela com a área de 500 m2, prometida vender no contrato que se encontra junto a fls. 26 e 45, parcela que é parte integrante do prédio inscrito na matriz sob o artigo 1145 - resposta ao quesito 15.º.
27. Foram feitas com o conhecimento e à vista de todos os autores - resposta ao quesito 16.º.
28. Os autores Manuel..... e mulher receberam em duas prestações, os 600.000$00 relativos ao preço da parcela prometida vender - resposta ao quesito 18.º.
29. A primeira de 150.000$00 foi paga em 26/4/84, como sinal e princípio de pagamento - resposta ao quesito 1 9.º.
30. A segunda de 450.000$00 teve lugar cerca de três meses mais tarde - resposta ao quesito 20.º.
31. A parcela de terreno de 500 m2 na data em que foi prometida vender não valia mais de 1.200$00 o m2 - resposta ao quesito 21.º.
32. O prédio construído pelos réus e quesitado em 3.º e 4.º vale cerca de 20.000.000$00 - resposta ao quesito 22.º.
Passemos agora à análise das censuras feitas à sentença recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.).
As questões postas no recurso são as de saber:
a) se, sendo nulo o contrato-promessa por falta de forma - a assinatura a rogo do réu marido (promitente comprador) não é válida por se não encontrar reconhecida por notário - estamos perante uma promessa unilateral por parte dos autores, reduzindo nestes termos aquela promessa de venda;
b) se, não tendo os usufrutuários intervindo no contrato-promessa, os autores donos da raiz (ou nua-propriedade) prometeram vender (também) coisa alheia no tocante ao referido usufruto, determinando a nulidade da respectiva promessa (venda de bens alheios);
c) se estão verificados os requisitos da acessão industrial imobiliária para que os autores (donos da raiz e usufrutuários do terreno onde está implantada uma habitação) possam adquirir a casa construída pelos réus, pagando a indemnização correspondente;
d) se os réus litigaram de má fé.
I - Os autores Manuel..... e mulher Conceição..... subscreveram o denominado "contrato de promessa de compra e venda" documentado a fls. 26, datado de 26 de Abril de 1984, através do qual prometeram vender aos réus António..... e mulher Celeste....., quinhentos metros quadrados de terreno para a construção de uma casa no lugar de....., freguesia de....., ao preço de mil e duzentos escudos cada metro quadrado e se compromete a fazer a escritura de venda da casa depois de construída pelos compradores logo que lhe seja pedido.
Este documente está também assinado a rogo do réu António....., dele não constando, porém, a assinatura da ré Celeste......
Ora, impondo a lei (art.º 410.º, n.º 2, do C. Civil, na redacção que lhe foi dada pelo Dec. Lei n.º 236/80, de 18/07, rectificado no D.R. , I série, de 12.8.19866, em vigor na data da celebração do contrato) que "a promessa relativa à celebração de contrato para a qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral" e, estando assinado o contrato apenas pela rogada Celeste..... a rogo do réu marido mas sem que a assinatura esteja reconhecida presencialmente por notário (art.º 166.º do C. Notariado em vigor na data da sua subscrição), aquele contrato-promessa, não sendo formalmente válido, é nulo como bem decidiu a sentença recorrida e também aceite pelos recorrentes.
Todavia, nulo embora o contrato, não poderá ele valer como promessa unilateral, deste modo obrigando os contratantes autores que assinaram o documento?
Dispõe o artigo 392.º do C. Civil que "a nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada".
Com esta disciplina legal teve em mente o legislador o aproveitamento dos efeitos do negócio jurídico, até onde isso for possível, na parte não afectado pelo vício que gerou a sua não validade, dentro do princípio já aceite pelos romanos de que a nulidade de uma estipulação não afecta a validade da outra, se o negócio for divisível e que o Direito Canónico assimilou na regra "utile per inutile nom vitiatur" - "baseia-se na ideia de que a nulidade que recai sobre um dos elementos do negócio jurídico não deve estender-se aos demais que não tenham uma conexidade tal com o elemento nulo, que se considerem deles dependentes e, por isso, de igual modo nulos" (Teresa Luso Soares; A Conversão do Negócio Jurídico; pág. 72).
Pode, assim, distinguir-se no contexto do contrato celebrado eivado de invalidade, a parte dele que perdeu a sua eficácia em virtude de vício que o afectou e o restante dele que, por não ter sido atingido por esse mal, continua a respeitar os princípios gerais do direito - consagrou a lei o critério da separabilidade ou divisibilidade do negócio, segundo o qual a nulidade, ou anulabilidade, parcial do negócio não o prejudicará na parte válida, se esta for separável (M. Brito; C. Civil Anot.; 1.º; 369).
II - E em que termos se pode operar a redução dum negócio jurídico?
- O critério a que terá de se lançar mão é o de procurar apreender qual a vontade hipotética dos contratantes que sobressai da declaração posta no convencionado acordo, isto é, o que terá de se averiguar, com a certeza e precisão possíveis, é se o negócio não afectado de invalidade teria sido, mesmo assim, celebrado pelas partes se tivessem previsto a nulidade do acto que efectivamente pretenderam e realizaram e que, por razões surgidas posteriormente e com as quais nunca contaram, determinaram a paralisação dos efeitos que tinham por fim concretizar - a redução só tem lugar quando se prove uma vontade hipotética ou conjectural que a ela se oponha (Carvalho Fernandes; Teoria Geral; 1983; 2.º; 501).
O elemento filológico de interpretação tirado do sentido das palavras que integram o texto do preceituado no artigo 292.º do C. Civil, resulta que é ao interessado na declaração da nulidade de todo o contrato que incumbe o ónus de alegar e provar que o contrato se não concretizaria sem a parte adulterada - é à parte que recusa a redução, e pretende a anulação total, que cabe o ónus de provar que este não teria sido concluído sem a parte viciada (Castro Mendes; Teoria Geral; 1979; III,182).
No caso concreto, presumindo-se a redução, a questão subjacente à nulidade de contrato-promessa assinado tão só pelos promitentes-vendedores, tendo em conta que, sendo bilateral, é objectivamente divisível, a parte do negócio jurídico não tocado de irregularidade deve prevalecer como válida, ou seja, a parte do contrato referente àquela que os promitentes/autores assinaram mantém-se válida - o contrato-promessa assinado por um só dos promitentes vale como promessa unilateral - pondo-se de lado a parte do contrato que se não encontra subscrita (aquela que define as obrigações dos réus promitentes-compradores) e, por isso, ferida de nulidade - no caso da promessa bilateral de compra e venda em que falta apenas a assinatura do promitente-comprador, o vício registado afecta apenas o suporte (volitivo) da declaração deste contraente. À declaração do outro promitente, de que se compromete a vender (o imóvel) à contraparte por determinado preço, capaz de constituir um negócio jurídico autónomo, nenhum elemento intrínseco ou substancial falta para ser válida (Antunes Varela; Sobre o Contrato-Promessa; pág.31).
A tarefa que o julgador tem de levar a termo tem a ver com a questão de saber se os promitentes-vendedores (autores) alegam e provam factos capazes de, ilidindo aquela presunção legal, demonstrarem que o contrato-promessa não foi assinado de forma válida e legalmente eficaz em virtude de os réus (promitentes-compradores) não pretenderem cumprir o acordo assim formado.
Quer isto dizer que, apesar de nulo o contrato-promessa de compra e venda por não estar assinado de forma válida pelo promitente-comprador, a obrigação do promitente-vendedor nele consubstanciada continua a impor-se, a não ser que este invoque e prove que a razão dessa nulidade foi provocada pelo promitente-comprador para fugir ao seu cumprimento - em matéria do ónus da prova, a interpretação do artigo 410.º, n.º 3, "in fine" do Código Civil, com a redacção dada pelo Dec. Lei n.º 236/80, de 18 de Julho, conduz a que a regra consiste na não invocabilidade pelo promitente-vendedor das omissões de reconhecimento presencial das assinaturas do contrato-promessa; excepcionalmente podem ser invocadas no caso de ter sido o promitente-comprador que directamente lhe tenha dado causa (Ac. do STJ de 23.01.1992; BMJ; 413.º; pág. 535).
Ora, os réus (promitentes-compradores) tendo pago o preço da parcela de terreno prometida vender e nela tendo os réus construído um edifício de três pisos, dúvidas não há de que os demandados na acção sempre pretenderam cumprir o contrato.
Deste modo, o contrato-promessa identificado e documentado a fls. 26, embora assinado de forma inválida pelo promitente-vendedor, vale como uma promessa unilateral de venda de quinhentos metros quadrados de terreno para construção, como nele se diz.
III - Apresenta o contrato-promessa que temos vindo a analisar uma particularidade que o torna especial em relação aos casos comummente conhecidos - nele os autores Manuel..... e mulher Conceição..... (apenas donos da raiz do terreno) prometem vender ao António..... a parcela de terreno aí descrita e nele não intervém a titular do direito de usufruto incidente sobre o terreno prometido vender - a autora Ana......
Este circunstancialismo vai determinar a nulidade do contrato-promessa em resultado de ter sido efectivada venda de bens alheios no que ao referido usufruto diz respeito?
- Não sufragamos este entendimento.
Tratando-se de um "pactum de contrahendo" que tem por objecto uma convenção futura, através do contrato-promessa as partes que o subscreveram obrigam-se a, dentro de determinado prazo ou logo que certos pressupostos se verifiquem, celebrar determinado contrato, mais precisamente comprometem-se a emitir declaração de vontade correspondente ao contrato cuja realização projectaram ajustar (contrato prometido).
Com o contrato-promessa as partes não se obrigam simplesmente a prosseguir as negociações antes encetadas e com vista a definir pontos de vistas que ainda não obtiveram consenso e sem prejuízo de se manterem definitivos os acordos já alcançados, mas obrigam-se, sem mais, a concluir um contrato com um certo conteúdo (Enzo Roppo; O contrato; pág. 102); "o contrato-promessa é um acordo preliminar que gera uma obrigação de prestação de facto consistente na emissão de uma declaração negocial (Prof. Galvão Teles; Obrigações; pág. 76).
Assinale-se que, embora a venda de bens alheios seja nula (art.º 892.º do C. Civil), já o não é o contrato-promessa de bens alheios. É que, não se obrigando as partes contratantes no contrato-promessa a transferir a propriedade do bem, mas outrossim a celebrar um futuro contrato a concretizar essa venda, para que a promessa assim assumida de vender possa ser contratualmente válida não se torna necessário que o promitente-vendedor seja já o proprietário da coisa que promete vender na altura em que faz essa promessa; o que este promitente se obriga é a, se ainda não é o seu dono, a adquirir entretanto a coisa objecto do contrato-promessa e fazer posteriormente a declaração de venda na data e conforme o acordado no contrato.
E se assim não acontecer, isto é, se o promitente-vendedor não satisfizer perante o promitente-comprador aquilo que contratualmente se obrigou, a sanção para este seu acto, não estando o contrato ferido de invalidade, vai buscar-se às consequências do incumprimento do acordo consolidado entre as partes.
Manifestam-se os recorrentes contra a afirmação vertida na sentença recorrida de que o que existiu por parte dos promitentes-vendedores foi, não uma una promessa de bem alheio, mas sim uma promessa de bem onerado, adiantando que o "usufruto", não é um mero ónus ou encargo, como se defende na sentença recorrida, mas sim um direito real de gozo, autónomo...
Também não têm total razão os recorrentes nesta afirmação que fazem.
A dificuldade encontrada pelos tratadista para definir a natureza jurídica do usufruto, tornou-se agora mais clara com os estudos que sobre esta figura se fizeram - entendem uns que o usufruto é um desmembramento da propriedade, alguns que é uma propriedade temporária e outros que é um direito autónomo que onera a propriedade.
A primeira teoria, defensável na vigência do Código de Seabra, está agora ultrapassada; e jogando com tudo o que foi dito sobre a comunhão e a propriedade, por um lado, e o usufruto, por outro, já se vê que não é possível considerá-lo como uma propriedade temporária. Falta-lhe a plenitude e a exclusividade! Trata-se, portanto, de um direito real de gozo autónomo que, coexistindo com a propriedade, a onera (Menezes Cordeiro; Direitos Reais; II Vol., pág. 940).
Tem, assim, assentimento na doutrina a posição que a sentença recorrida também defende.
IV - Dá-se a acessão, quando com a coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertence (art.º 1325.º do C. Civil).
A acessão é um modo legítimo de adquirir a propriedade de um bem, uma forma originária de aquisição; neste contexto lembremos que se alguém, de boa fé, construir obra em terreno alheio, ou nele fizer sementeira ou plantação, e o valor que as obras, sementeiras ou plantações tiverem trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que este tinha antes, o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das obras, sementeiras ou plantações (art.º 1340.º, n.º 1, do C. Civil).
Não se podendo designar de uma aquisição automática, pois que sempre depende da vontade formulada nesse sentido pelo indigitado beneficiário, a aquisição por acessão de que ora falamos tem como requisito imprescindível, para além da boa fé do autor da incorporação que, quando fez a obra e ainda quando está a exercer este direito, o terreno não lhe pertença, mas seja alheio.
A boa fé, que se caracteriza pelo autor da obra, sementeira ou plantação, desconhecer que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno (art.º 1340.º, n.º 4, do C. Civil), deve existir no momento da construção, sementeira ou plantação, de acordo com o elemento literal do texto e no que respeita à autorização para a prática dos actos materiais em que a acessão se traduz, pode ela ser resultado, v.g., de um contrato-promessa onde é convencionada a entrega da coisa ao promissário, para dela justamente se servir como se pertença já sua se tratasse (Carvalho Fernandes; Acessão; pág.125/126).
Tenha-se também em consideração que o dono da obra só pode adquirir a propriedade do terreno se estiver na posse dele em nome próprio e este, em resultado das obras, tiver ficado valorizado em montante superior ao seu valor anterior e que a acessão imobiliária ocorre apenas em relação à parcela do prédio ocupada, valorizada à data da incorporação no solo das obras e actualizável segundo o índice de preços ao consumidor até ao momento da conversão em dinheiro ( liquidação) - Ac. da Rel. de Coimbra de 07.11.1989; C. J. ; 1989, 5, pág..50).
Destas breves considerações podemos dizer, sem tibieza, que aos recorrentes não assiste o direito de aquisição por acessão invocado.
Na verdade, como procurámos demonstrar atrás, a obrigação dos recorrentes declarada no contrato-promessa consubstanciado a fls. 26 mantém-se plena de eficácia no enquadramento de uma promessa unilateral válida;
Ora, no contrato-promessa caracterizado por haver a "traditio" para o adquirente do imóvel prometido vender, concretiza e torna efectivo a favor do promitente-comprador o direito de retenção sobre ele relativamente ao crédito (v.g. sinal em dobro ou valor do imóvel) que este possa eventualmente vir a ter contra o promitente-vendedor no caso de este se recusar, infundadamente, a cumprir. Nestas circunstâncias, o direito de retenção atribuído ao promitente-comprador confere-lhe a posse legítima da coisa que transmitida, funcionando como uma espécie de penhora legal que, como garantia real, não está sujeita a registo e vale "erga omnes", garantindo ao credor o direito de sequela sobre o objecto.
Deste modo, não demonstrando que são os donos do prédio onde está implantado o imóvel, nem estando os recorrentes (promitentes-vendedores) na posse do terreno prometido vender, nunca poderão beneficiar do direito de adquirir, por acessão, a casa que os recorridos lá construíram.
V - Os pressupostos de condenação da parte como litigante de má fé estão enunciados no artigo 456.º, do C.P.C, havendo a destacar que só aos comportamentos praticados com dolo ou negligência grave se lhes pode assacar a cominação deste preceito legal.
A doutrina distingue entre má fé material - quando a parte deduz pedido ou oposição cuja falta de fundamento conhece, altera conscientemente a verdade dos factos ou omite factos essenciais e má fé instrumental - se a parte faz uso reprovável do processo ou dos meios processuais para conseguir um fim ilegal, entorpecer a justiça ou impedir a descoberta da verdade (Ac. S.T.J. de 05/12/1975; BMJ; 252.º; pág. 105).
Dentro desta linha de pensamento, exigindo-se a consciência de não ter razão ou de não poder ignorar a sua falta de fundamento, não é subsumível àquele normativo (art.º 456.º, do C.C.) o comportamento da parte que, embora sem razão, defende convictamente a sua posição jurídico- processual (Ac. do S.T.J. de 20/07/1982; BMJ; 319.º; 301).
Ao afirmarem que o contrato-promessa que subscreveram como promitentes-compradores é nulo, apesar de terem recebido o preço, pretensão que lhes foi e é agora também denegada, não se pode concluir, com a clareza e certeza necessárias, que os recorrentes deveriam saber, pela sua evidência, que a factualidade invocada que serviu de causa de pedir nunca lhes poderia aproveitar.
Esta tomada de posição quanto ao fundo da questão posta na acção enquadra-se mais num contexto de lide ousada ou temerária do que do uso de um meio processual contra-legem.
Por isso, não está demonstrado nos autos que os recorrentes merecem a censura cominada pelo artigo 456.º, do C.P.C.
Pelo exposto,
- dando-se parcial provimento ao recurso, revoga-se a decisão recorrida na parte em que condena os recorrentes na multa de 300.000$00 como litigantes de má fé;
- quanto ao demais confirma-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes e recorridos na proporção de 4/5 para os primeiros e 1/5 para os segundos.
Porto, 18 de Junho de 2001
António da Silva Gonçalves
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa