Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 542/2001.P1 |  |
VENDA DE IMÓVEL
II - No que respeita aos direitos do consumidor/comprador não existe distinção entre contratos de compra e venda com eficácia real imediata e sem ela, como é irrelevante a distinção entre defeitos originários e supervenientes.
III - Os defeitos existentes e que se manifestem no prazo de cinco anos (no caso de imóveis, sendo nos móveis o prazo de dois anos) presumem-se existentes na data do contrato, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade.
B………. e esposa intentaram, em 24-7-01, no Tribunal Judicial da Maia, acção declarativa, na forma sumária, contra C………., LDA.
Pedem a condenação da R. a reparar, sob a fiscalização de um técnico indicado pelos A.A., os defeitos descritos no art.17º da p.i., bem como outros ocultos que, entretanto, se manifestem; a indemnizar os A.A. no valor das reparações que se manifestem urgentes e que tenham de fazer no imóvel, causadas por vícios de construção; e a indemnizar os A.A., em valor a liquidar em execução de sentença, por todos os prejuízos, patrimoniais e não patrimoniais, causados pela R. em consequência de deficiente construção, por não permitirem a sua normal fruição; tudo acrescido de juros de mora, a contar da citação.
Alegam ter adquirido à R., por escritura celebrada em 9-8-96, o prédio urbano composto por casa de rés-do-chão e andar, sito na Rua ………. e na Rua ………., nº…., ……….-Valongo; cerca de ano e meio após, começaram a aparecer defeitos de construção no prédio, que denunciaram; o que voltou a acontecer por carta de Junho de 1998, tendo a R. reconhecido grande parte dos mesmos; tendo até eles próprios procedido, por urgência, à reparação de alguns; tais defeitos agravaram-se no Inverno de 2001; em Março de 2001 denunciaram à R. o aparecimento de novos defeitos e o agravamento dos que já existiam; tais defeitos impedem uma normal utilização do imóvel.
Na contestação a R., essencialmente, aceita que os A.A., em 1998, efectuaram algumas reclamações, tendo procedido à reparação de um defeito; tendo assumindo o compromisso de executar, apenas, os trabalhos referidos na carta junta a fls 39, que acabou por não concretizar completamente por força da actuação dos próprios A.A.; alegando que os restantes não lhe são imputáveis.
Proferido o despacho saneador, foi elaborada a base instrutória.
Entretanto, por despacho proferido em 28-9-07 – fls 203 – e na sequência da dissolução da sociedade R., foi a mesma substituída nos autos, nos termos do disposto no art.162º do CSC, pelos seus sócios S………. e E………. .
Realizado, de seguida, o julgamento, foi a acção julgada improcedente.
Inconformados, os A.A. interpuseram recurso.
Concluem assim:
-os A.A. reafirmam assistir-lhes o direito peticionado e reafirmam a sua total discordância com a sentença;
-os recorrentes são os proprietários do prédio urbano destinado à habitação e que afectaram à sua residência permanente, por o terem adquirido à recorrida;
-lograram provar os defeitos que tal imóvel tinha, do que haviam notificado atempadamente a recorrida;
-esta defendera-se na contestação apenas por impugnação e não provou, posteriormente, que o imóvel não padecesse de tais anomalias ou as tivesse reparado;
-com referência a um padrão normal de fim e utilização, tais defeitos tornam o imóvel defeituoso e viciado, não desempenhando objectivamente o fim para que foi vendido, a habitação;
-tais anomalias são o resultado de uma má e deficiente construção, não tendo a vendedora, também ela construtora, procedido à eliminação dos defeitos, conforme reclamado pelos A.A.;
-a prestação da recorrida foi cumprida defeituosamente, pelo que se presume que a ela é imputável a culpa e, assim, é responsável pelos prejuízos causados aos credores, os A.A., e isso quer pelos danos patrimoniais, quer pelos danos não patrimoniais;
-à recorrida cabia elidir, face a tal presunção, os factos impeditivos dos direitos dos A.A., o que não fez;
-sendo essa uma obrigação da R., que não logrou cumprir, não pode o tribunal, como foi feito, substituí-la ou, de qualquer modo, inverter as regras do ónus da prova;
-foi violado o disposto nos art.s 798º, 799º, nº1, 913º, 914º e 342º, nº2, do C.Civil, e ainda os dispositivos constantes do DL nº67/2003 de 8/4.
Houve contra-alegações.
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Os factos considerados provados são os seguintes:*
1 - Os autores são proprietários de um prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão e andar, sito na Rua ………. e Rua ………., nº …., na freguesia de ………., concelho de Valongo. - alínea a) dos factos assentes;
2 - Tal prédio veio à sua posse, por terem celebrado com a ré um contrato de compra e venda, em escritura exarada de folhas 10 a 12 vº do Livro oitenta e seis - C do Cartório Notarial de Ermesinde, em 9 de Agosto de 1996, conforme documento junto aos autos a fls. 12 a 17. - alínea b) dos factos assentes;
3 - Em Junho de 1998 os autores, através de mandatária, enviaram à ré uma carta em que comunicavam a existência de alguns defeitos no prédio, conforme carta junta aos autos a fls. 30 e 31. - alínea c) dos factos assentes;
4 - Foi feita uma deslocação ao imóvel onde, para além de outras pessoas, estavam presentes os respectivos mandatários das partes e um técnico superior da ré. - alínea d) dos factos assentes;
5 - A garagem apresenta humidade em todas as paredes interiores e no tecto. - alínea e) dos factos assentes;
6 - Na sequência da reunião aludida em D), a ré aceitou proceder a algumas reparações no prédio aludido em A). - resposta ao quesito nº2;
7 - Os autores procederam, por si, a obras ao nível de canalizações de águas residuais e esgotos. - resposta ao quesito nº5;
8 - Na entrada, junto ao rodapé, as paredes apresentam a tinta empolada e descascada. - resposta ao quesito nº9;
9 - Diversas paredes do prédio aludido em A) apresentam fissuras. - resposta aos quesitos nº10 a nº12 e nº16;
10 - As paredes de quartos apresentam humidades. - resposta aos quesitos nº13 e nº17;
11 - Parte da madeira do pavimento do prédio aludido em A) está levantada devido à humidade. - resposta aos quesitos nº14, nº18 e nº22;
12 - O quarto de casal apresenta humidades no tecto, que se apresenta escuro e com bolores. - resposta ao quesito nº20;
13 - E apresenta ainda humidade na parede virada ao jardim, abrangendo o roupeiro embutido, mesmo no seu interior. - resposta ao quesito nº21;
14 - As paredes exteriores do prédio aludido em A) apresentam fissuras. - resposta ao quesito nº25;
15 - A caldeira foi instalada na garagem a pedido dos autores, já que no projecto da casa previa-se a instalação da caldeira na cozinha. - resposta ao quesito nº28;
16 - Os autores solicitaram a elaboração de um orçamento para realização de obras no prédio aludido em A), conforme documento junto a fls. 86 a 88 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido. - resposta ao quesito nº30;
17 - Os autores sentem desgosto, revolta e indignação pelo estado em que se encontra o prédio aludido em A). - resposta ao quesito nº33.
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Questões a decidir:*
-verificação de defeitos na coisa vendida;
-responsabilidade pelos mesmos.
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Na sentença recorrida, ao fazer-se o enquadramento jurídico da questão, entendeu-se ser aplicável ao caso o disposto nos art.s 913º e ss., bem como no art.1225º, nº4, todos do C.Civil, concluindo-se: “nessa medida, a Ré (agora substituída pelos seus sócios) está obrigada, no decurso de cinco anos a contar da entrega, a reparar os defeitos que surjam na fracção autónoma que alienou aos Autores”.*
Todavia, de seguida, ao analisar os factos que resultam da prova produzida, concluiu: “porém, não se logrou apurar qual a origem dessas mesmas situações, ou seja, qual a causa determinante do aparecimento das fissuras e da humidade, nem sequer se apurou que as humidades tenham tido origem nas fissuras”. Mais à frente: “constata-se, pois, que os Autores não lograram provar que as situações supra referidas sejam imputáveis a qualquer defeito de construção”. E, finalmente: “assim, não se tendo provado que as situações supra descritas traduzam defeitos de construção, improcede a pretensão dos Autores”.
Vejamos melhor.
A situação em apreço enquadra-se, efectivamente, consoante se entendeu na sentença recorrida, no regime da venda de coisas defeituosas.
Decorre do disposto no art.913º, nº1, do C.Civil, a existência de quatro categorias de defeitos: vícios que desvalorizam a coisa; vícios que impedem o fim a que a coisa se destina; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; e falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
Quanto ao seu regime, e para o nosso caso, importa ter em consideração, apenas, o previsto para a compra e venda de coisa determinada, com eficácia real imediata.
Assim, sendo o defeito contemporâneo da conclusão do contrato - defeito originário – aplica-se o regime do erro – art.913º, nº1, do C.Civil; sendo o defeito posterior à conclusão do contrato – defeito superveniente – aplica-se o regime do não cumprimento – art.918º do C.Civil.
Quanto aos efeitos da venda de coisa defeituosa, tratando-se de defeitos contemporâneos da conclusão do contrato, o comprador tem direito: à anulação do contrato - art.s 251º e 254º do C.Civil, por remissão dos art.s 905º e 913º, também daquele diploma legal; à reparação ou substituição da coisa – art.s 914º e 921º do C.Civil; a indemnização – art.s 908º e 909º, por remissão do art.913º, e 915º, todos do C.Civil; e à redução do preço – art.911º, por remissão do art.913º, ambos do C.Civil.
Tratando-se de defeitos supervenientes, haverá que distinguir se são imputáveis ao vendedor ou não: sendo-lhe imputáveis, responde pelos danos causados – art.798º e ss. do C.Civil; não lhe sendo imputáveis, decidir-se-á de acordo com as regras do risco pela perda ou deterioração da coisa.
Este, em termos sintéticos, o regime previsto no C.Civil para a venda de coisas defeituosas.
Mas pode ser necessário ter em consideração, também, o regime da venda de bens de consumo. Pois, pode ser um daqueles bens a padecer de defeito.
Assim, e antes de mais, importa ter em consideração, para o efeito, a noção de consumidor, que nos é dada pelo art.2º da Lei nº24/96 de 31 de Julho – Lei de Defesa do Consumidor: “todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados ao uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios”.
Visam-se, assim, essencialmente, os contratos, como de compra e venda e empreitada, entre outros, firmados entre profissionais e consumidores, sendo entendimento dominante que as pessoas colectivas não integram a qualidade de consumidor.
Por outro lado, incluem-se no regime do fornecimento de bens de consumo, além de bens móveis, também bens imóveis – art.s 1º, nº2, e 3º, nº2, do DL nº67/2003 de 8 de Abril, que transpôs para a ordem jurídica portuguesa a Directiva 1999/44/CE do Parlamento europeu e do Conselho, de 25 de Maio de 1999.
O conceito de coisa defeituosa constante do art.2º daquele DL nº67/2003 não diverge, no essencial, do conceito acima referido, resultante do disposto no art.913º do C.Civil. Todavia, e no que respeita ao respectivo regime, assinalam-se algumas diferenças.
Assim, e no que respeita aos direitos do comprador/consumidor, parece não existir qualquer relação de subsidiariedade entre eles – art.4º, nº5; não há distinção entre contratos de compra e venda com eficácia real imediata e contratos de compra e venda sem eficácia real imediata – art.4º; assim como é irrelevante a distinção entre defeitos originários e defeitos supervenientes – art.3º, todos do DL nº 67/2003 de 8 de Abril.
Sobre o que acaba de dizer-se cfr, entre outros, NUNO MANUEL PINTO OLIVEIRA, Contrato de Compra e Venda, 293 e ss.; MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, III, 117 e ss.; CALVÃO da SILVA, Venda de Bens de Consumo, em especial, anotações aos art.s 2º, 3º e 4º da Lei nº67/2003 de 8 de Abril, e Compra e Venda de Coisas Defeituosas, em especial, 111 e ss., e ROMANO MARTINEZ, Direito das Obrigações, 130 e ss..
Aqui chegados, voltemo-nos para o caso dos autos.
Está provado que a garagem apresenta humidade em todas as paredes interiores e no tecto; na entrada, junto ao rodapé, as paredes apresentam a tinta empolada e descascada; diversas paredes apresentam fissuras; as paredes dos quartos apresentam humidades; parte da madeira do pavimento está levantada devido à humidade; o quarto de casal apresenta humidades no tecto, que se apresenta escuro e com bolores; existe humidade na parede virada ao jardim, abrangendo o roupeiro embutido; e as paredes exteriores apresentam fissuras.
Ora, e antes de mais, resulta claramente dos autos proceder a R., na sua actividade, à venda, com carácter profissional, de prédios, como aconteceu com a venda do prédio em causa aos A.A. - cfr a certidão de fls 194, da qual consta, como objecto da sociedade: “construção, ampliação, transformação e restauro de imóveis; compra, venda, revenda e permuta de imóveis…”. O que decorre, também, do art.11º da petição inicial: “contudo, dos outros defeitos, que ao deante se especificarão, foram os A.A. aguardando que a Ré, tal como fez noutras vivendas da urbanização de que faz parte o imóvel daqueles, designasse a altura em que mandava trabalhadores e técnicos à sua vivenda” (sublinhado nosso).
Por seu lado, os A.A., como resulta, quer da petição inicial, quer da escritura de compra e venda, destinaram o prédio comprado à R. a sua residência permanente.
Estamos, assim, claramente perante uma relação estabelecida entre um profissional – a R. - e um consumidor – os A.A.. Tendo por objecto a compra e venda de um imóvel.
Donde, ser-lhe aplicável o regime de venda de bens de consumo, que deixamos acima explanado.
E, sendo isto assim, teremos de concluir, então, e desde já, que não colhe a fundamentação constante da sentença recorrida.
É indiscutível estarmos perante defeitos da coisa vendida – fissuras e humidades estando, até, a madeira do pavimento levantada - que impedem ou, pelos menos, afectam gravemente, a realização do fim a que se destina – residência permanente dos A.A. – e a desvalorizam – art.913º, nº1, do C.Civil e 2º, nº2, al. s b), c) e d) do DL nº67/2003 de 8 de Abril.
Não vem colocada qualquer questão relativa aos prazos dos A.A. para exercerem os seus direitos emergentes da venda.
O prédio foi comprado em 9-8-96, tendo esta acção dado entrada em juízo em 24-7-01, com pedido de citação prévia, pelo que ainda não havia decorrido o prazo de 5 anos, desde a dada da venda, pensa-se que com entrega imediata.
Pelo que importa observar o disposto no art.3º do referido DL nº67/2003: “o vendedor responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista no momento em que o bem lhe é entregue” – nº1; e “as faltas de conformidade que se manifestem num prazo de dois ou de cinco anos a contar da data de entrega de coisa móvel corpórea ou de coisa imóvel, respectivamente, presumem-se existentes já nessa data, salvo quando tal for incompatível com natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade” – nº2.
Ora, é manifesto que os defeitos assinalados são perfeitamente compatíveis com a natureza da coisa vendida: acontecem, até, frequentes vezes, mesmo em obras em que, aparentemente, se seguiram as melhores técnicas de construção, as “legis artis”.
É certo que os A.A. não fizeram prova de que os defeitos assinalados já existiam no momento em que a casa lhes foi entregue – nº1 daquele preceito legal.
A mesma, todavia, decorre da presunção prevista no nº2 do mesmo preceito legal.
Assim, e atenta aquela presunção, aos A.A. apenas cabia o ónus de alegar e provar a existência de defeitos, manifestados no prazo de cinco anos a contar da data da entrega da casa. Ónus que cumpriram.
Cabendo, então, à R., e atento o disposto no art.344º, nº1, do C.Civil – inversão do ónus da prova - a alegação e prova de que tais defeitos, ou não derivam da construção, ou são supervenientes, se devem a facto de terceiro, ou dos próprios A.A., ou a caso de força maior, etc.. O que não fizeram. E, no fundo, nem podiam fazer, já que nem sequer alegaram, tendo-se limitado, praticamente, a impugnar os factos alegados pelos A.A..
Assim sendo, nos termos da referida disposição legal – art.3º do DL nº67/2003 - e em conclusão, presume-se que os defeitos existentes na casa dos A.A. já existiam na data da celebração do contrato de compra e venda, tudo indicando que a casa foi entregue na mesma data. Sendo a data da entrega a relevante.
Pelo que, e extraindo as consequências jurídicas do que fica dito, assiste aos A.A. o direito à reparação daqueles defeitos, consoante peticionado – art.914º do C.Civil e 4º, nº1, do DL nº67/2003 de 8 de Abril. Sendo que, relativamente à pretendida fiscalização por um técnico indicado pelos A.A., haverá que observar o legalmente previsto, designadamente, e por analogia, no art.1209º do C.Civil, relativamente ao contrato de empreitada.
Assiste-lhes o direito a que lhes seja restituído o que despenderam com as obras realizadas nas canalizações de águas residuais e esgotos dado serem, pela sua própria natureza, obras urgentes: a habitabilidade da casa não se compadecia com a demora na decisão da causa relativamente a tais obras.
E assiste-lhes o direito a serem indemnizados pelos danos, patrimoniais, decorrentes dos aludidos defeitos, e não patrimoniais – ficou provado que os A.A. sentem desgosto, revolta e indignação pelo estado em que se encontra o prédio.
O apuramento do respectivo montante – incluindo o despendido nas obras urgentes - ou seja, a liquidação da obrigação, e por falta de elementos necessários para concretização da prestação devida, será efectuado em execução de sentença - art.661º, nº2, do CPC. Aliás, consoante requerido.
Ao montante que, assim, se vier a liquidar, acrescem juros de mora, à taxa legal, a contar da citação – art.805º, nº3, segunda parte, do C.Civil.
Procede, deste modo, a apelação.
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Acorda-se, em face do exposto, e julgando procedente a apelação, com a consequente revogação da sentença, em condenar a R. - hoje, os seus sócios D………. e E……….:*
- a reparar os defeitos referidos nos pontos 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14 da decisão de facto, sem prejuízo do direito de fiscalização por parte dos A.A.;
- a pagar aos A.A. o que estes despenderam na realização das obras referidas em 7 da decisão de facto, a liquidar em execução de sentença;
- a pagar aos A.A. uma indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais derivados dos defeitos apurados na casa, a liquidar em execução de sentença;
- a pagar juros de mora, à taxa legal, a contar da citação.
Custas pela recorrida.
Porto, 14-9-09
Abílio Sá Gonçalves Costa
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Maria de Deus Simão da Cruz Silva Damasceno Correia