Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 66/2001.P1 |  |
TRADITIO
POSSE
NULIDADE
II- Só excepcionalmente, face à especificidade das circunstâncias envolventes da tradição, pode a sua posição ser juridicamente qualificável como posse em nome próprio.
III- Não sendo possuidor em nome próprio, não pode o promitente comprador adquirir por usucapião a propriedade do imóvel objecto da promessa de venda.
IV- São nulos os contratos-promessa de compra e venda celebrados na vigência do DL nº 289/73 de 6 de Junho, tendo havido acto administrativo que impediu a emissão de alvará de loteamento relativamente ao terreno de que faziam parte as parcelas de terreno objecto dos referidos contratos.
Autores: Deolinda da Costa Carvalho
B…………….. e mulher
C………………
Réus : D………….. e mulher E…………..
(Apenso A)
F…………. e mulher G……………..
(Apenso B)
H…………..
I………………. e mulher J……………..
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
SUMÁRIO
I - Num contrato promessa de compra e venda de imóvel em que houve tradição da coisa, a posição do promitente comprador configura-se, quanto ao objecto da traditio, como uma posse em nome alheio, até à celebração do contrato prometido.
II - Só excepcionalmente, face à especificidade das circunstâncias envolventes da tradição pode a sua posição ser juridicamente qualificável como posse em nome próprio.
III - Não sendo possuidor em nome próprio, não pode o promitente comprador adquirir por usucapião a propriedade do imóvel objecto da promessa de venda.
IV - São nulos os contratos promessa de compra e venda , celebrados na vigência do D.L. n.º 289/73 de 6 de Junho, tendo havido acto administrativo que impediu a emissão de alvará de loteamento, relativamente ao terreno de que faziam parte as parcelas de terreno objecto dos referidos contratos.
I-RELATÓRIO
K…………., residente na Rua …….., …., ….., Póvoa do Varzim, B…………… e C…………, residentes no lugar ………, ……, concelho de Esposende, intentaram a presente acção declarativa ordinária contra D………… e E………., residentes na Rua ………, ….., ……, Póvoa do Varzim, pedindo que seja declarado que o prédio identificado no artigo 2º da PI, do qual faz parte a parcela ocupada pelos réus, faz parte da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de L………..; condenar-se os réus a restituírem aos autores, como herdeiros de L……….., a parcela em causa bem como no pagamento de indemnização e montante a liquidar em execução de sentença.
Para tal alegam que os réus vêem ocupando, sem título justificativo, uma parcela de um prédio que pertence à herança aberta por óbito de L………., de quem os autores são os únicos herdeiros.
Mais alegam que tal actuação lhes tem causado prejuízo.
Regularmente citados os réus – fls. 31 e 40 – vieram os mesmos contestar e reconvir, a fls. 41 e seguintes, invocando a excepção da ilegitimidade activa; pronunciando-se pela improcedência da acção e pedindo, em reconvenção, o reconhecimento do seu direito de propriedade em relação à parcela em causa, por usucapião.
Subsidiariamente pede a condenação dos autores a reconhecerem que o contrato-promessa identificado na petição inicial e na contestação é válido e a praticarem os actos necessários à obtenção de alvará de loteamento.
Ainda subsidiariamente pedem a condenação dos autores no pagamento da quantia de 4.480.000$00, por prejuízos causados com a não construção, na parcela em causa, de um prédio que se destinaria à sua habitação.
Os autores vieram replicar, a fls. 56 e seguintes, pronunciando-se pela improcedência dos pedidos reconvencionais.
Processo 66/A/2001
K…………., residente na Rua ……., ….., ….., Póvoa do Varzim, B…………. e Maria C………….., residentes no lugar …….., ….., concelho de Esposende, intentaram apresente acção declarativa ordinária contra F……….. e G…………, residentes na ……., França, pedindo que seja declarado que o prédio identificado no artigo 2º da PI, do qual faz parte a parcela ocupada pelos réus, faz parte da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de L……….; condenar-se os réus a restituírem aos autores, como herdeiros de L……….., a parcela em causa bem como no pagamento de indemnização e montante a liquidar em execução de sentença.
Para tal alegam que os réus vêem ocupando, sem título justificativo, uma parcela de um prédio que pertence à herança aberta por óbito de L………….., de quem os autores são os únicos herdeiros.
Mais alegam que tal actuação lhes tem causado prejuízo.
Regularmente citados os réus – fls. 31 e 32 – vieram os mesmos contestar e reconvir, a fls. 33 e seguintes, invocando a excepção da ilegitimidade activa; pronunciando-se pela improcedência da acção e pedindo, em reconvenção, o reconhecimento do seu direito de propriedade em relação à parcela em causa, por usucapião.
Subsidiariamente pede a condenação dos autores a reconhecerem que o contrato-promessa identificado na petição inicial e na contestação é válido e a praticarem os actos necessários à obtenção de alvará de loteamento.
Ainda subsidiariamente pedem a condenação dos autores no pagamento da quantia de 6.150.000$00, por prejuízos causados com a não construção, na parcela em causa, de um prédio que se destinaria à sua habitação.
Os autores vieram replicar, a fls. 49 e seguintes, pronunciando-se pela improcedência dos pedidos reconvencionais.
A fls. 117 e seguintes consta despacho saneador onde foi julgada improcedente a excepção da ilegitimidade activa.
Por despacho de fls. 176 consta despacho que considerou habilitados, como sucessores do co-autor B……………, C……………, M…………. e N…………….
Por despacho de fls. 237 foi ordenada a apensação destes autos ao processo 66/2001.
*
Processo 66/B/2001 K…………., residente na Rua ………, …., ….., Póvoa do Varzim, B…………. e C…………, residentes no lugar de ………., Apúlia, concelho de Esposende, intentaram a presente acção declarativa ordinária contra H……………., residente no lugar da ….., ….., freguesia de ……, Barcelos, I…………, residente na Rua ………, ……, e J…………., residente na Rua ….., ….., …….., Póvoa do Varzim, pedindo que seja declarado que o prédio identificado no artigo 2º da PI, do qual faz parte a parcela ocupada pelos réus, faz parte da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de L………….; condenar-se os réus a restituírem aos autores, como herdeiros de L……………, a parcela em causa bem como no pagamento de indemnização e montante a liquidar em execução de sentença.
Para tal alegam que os réus vêem ocupando, sem título justificativo, uma parcela de um prédio que pertence à herança aberta por óbito de L……………, de quem os autores são os únicos herdeiros.
Mais alegam que tal actuação lhes tem causado prejuízo.
Regularmente citados os réus – fls. 35 a 38 – veio a ré contestar, a fls. 40 e seguintes, pronunciando-se pela improcedência da acção, e requerendo a condenação dos autores como litigantes de má-fé.
Os demais réus vieram contestar e reconvir, a fls. 55 e seguintes, invocando a excepção da ilegitimidade activa; pronunciando-se pela improcedência da acção e pedindo, em reconvenção, o reconhecimento do seu direito de propriedade em relação à parcela em causa, por usucapião.
Subsidiariamente pede a condenação dos autores a reconhecerem que o contrato-promessa identificado na petição inicial e na contestação é válido e a praticarem os actos necessários à obtenção de alvará de loteamento.
Ainda subsidiariamente pedem a condenação dos autores no pagamento da quantia de 6.000.000$00, por prejuízos causados com a não construção, na parcela em causa, de um prédio que se destinaria à sua habitação.
Os autores vieram replicar, a fls. 59 e 71 e seguintes, pronunciando-se pela improcedência do pedido reconvencional.
Por despacho de fls. 366 foi ordenada a apensação destes autos ao processo 66/2001.
Decorridos todos os trâmites legais, procedeu-se à realização do julgamento e foi proferida sentença na qual se julgaram as acções improcedentes e procedentes os pedidos reconvencionais formulados declarando-se os réus/reconvintes proprietários por usucapião das parcelas que ocupam.
Inconformada com a decisão proferida, a Autora K………. veio interpor o presente recurso de apelação.
Formulou as seguintes conclusões de recurso:
1. Impõe-se a alteração à matéria de facto, com base em elementos constantes dos autos, nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 712 do CPC:
quesito 2º não provado,
quesito 4º não provado,
quesito 7º não provado,
quesito 9º não provado;
2. A matéria dada como provada naqueles quesitos padece de contradições supra evidenciadas, face aos depoimentos, quer dos Réus, quer das testemunhas.
3. A reapreciação da prova gravada é uma faculdade que se encontra facilitada pela tecnologia actual, constituindo um instrumento importante ao uso da Justiça.
4. A audição, no CD, de simples excertos dos depoimentos em causa, é imprescindível para a boa decisão da causa.
5. O falecido pai da Autora K………….. prometeu vender uma parcela de terreno a cada um daqueles Réus – D………… e mulher, F……….. e mulher, e, I…………. e H………….. -sem para isso ter licença da Câmara Municipal e consequentemente sem a existência de alvará de loteamento.
6. Aliás, à data da celebração dos contratos não havia sequer dado entrada, na Câmara Municipal, do respectivo projecto de loteamento do prédio rústico em apreço denominado Bouça O…………..
7. Posteriormente, aquele falecido L………… apresentou tal projecto na Câmara Municipal, porém o mesmo veio a ser indeferido.
8. Os Réus em nada contribuíram para o seu desenvolvimento, no que eram interessados, uma vez que, pagariam a sua quota parte, aliás, o que resulta, quer da gravação do depoimento dos Réus, quer das testemunhas.
9. Houve um fraccionamento predial daquela Bouça O…………., fraccionamento esse, que se traduziu numa operação de loteamento ilegal, pois, segundo o n.º 1 do artigo 27 do citado Dec. Lei n.º 289/73, as operações referidas no artigo 1º de tal Dec. Lei, bem como a celebração de quaisquer negócios jurídicos relativos terrenos, com, ou sem, construção, abrangidos por tais operações, só poderão efectuar-se depois de obtido o respectivo alvará.
10. Tendo todas aquelas promessas de venda como efeito uma operação de loteamento, sem licença, que aliás, não consta nem dos contratos promessa em referência, nem de qualquer outro documento junto aos autos, incluindo do relatório pericial, tais contratos, salvo melhor opinião, são nulos, por força do disposto no artigo 294º do Código Civil, com referência aos artigos 1º e 27º do Dec-Lei 289/73.
11. Com efeito, in casu, constata-se até que as parcelas prometidas vender inserem-se em prédio necessariamente de maior área, sendo que, aquele deveria fraccionar-se através de uma operação de loteamento, porém, tal loteamento inexiste.
12. Inexistindo loteamento, não existe lote nem terreno apto para a construção.
13. Aqueles contratos promessa deverão ser qualificados como nulos, por impossibilidade legal pois, não existem loteamento, nem alvará – n.º 1 do artigo 280 e artigo 294 do Código Civil -, pelo que, deveria aquele Tribunal ter conhecido oficiosamente da nulidade dos contratos promessa dos Réus.
14. As parcelas prometidas vender deveriam fraccionar-se através de uma operação de loteamento que não existe, quando o objectivo dos Réus ao celebrarem aqueles contratos promessa foi precisamente a construção de uma casa para habitação.
15. Por outro lado, o Tribunal declarou que os Réus / Reconvintes D………… e E…………. adquiriram a propriedade por usucapião da parcela de terreno com a área de 560 m2 , bem como, declarou que os Réus / Reconvintes F………. e G………….. adquiriram a propriedade por usucapião da parcela de terreno com a área de 420 m2. Finalmente declarou terem também os Réus / Reconvintes H…………. e I…………. terem adquirido a propriedade por usucapião da parcela de terreno com a área de 1050 m2.
16. Tal aquisição traduz-se numa forma proibida de fraccionamento, não permitido por Lei.
17. O que se verifica é que nenhum dos Réus construiu a casa, porque não existe loteamento e encontram-se a cultivar aquelas parcelas de terreno.
18. Não se tratou de uma mera desanexação de parcela de um prédio, mas de loteamento.
19. Tal fraccionamento está em clara violação da lei, já que se fraccionou um prédio rústico em várias parcelas, sendo que os Réus têm destinado os mesmos à exploração agrícola.
20. Acresce que se desconhece se foram respeitados todos os limites impostos por lei, designadamente os respeitantes à unidade de cultura, à proibição de encravamento de prédios, direito de preferência...
21. A sentença em causa viola as seguintes disposições legais:
• alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 712 do CPC,
• o n.º 1 do artigo 27 do Dec. Lei n.º 289/73, e as operações referidas no artigo 1º de
tal Dec. Lei, 294º do Código Civil
• n.º 1 do artigo 280 , n.º 1 do artigo 289º, artigo 294, 1376 e 1377, todos do Código
Civil.
Os Apelados, nas suas contra-alegações vieram pugnar pela improcedência do recurso e consequente confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - OS FACTOS
Na 1.ª instância, foram dados como provados os seguintes factos:
A) processo 66/2001
1. Encontra-se descrito na Conservatória do registo Predial da Póvoa do Varzim, como parte do n.º 941, do livro B-3, e inscrito na matriz sob o artigo 178º, o prédio rústico denominado de “Bouça O………. ou …..”, sito no lugar …….., ……, concelho da Póvoa do Varzim, estando a propriedade inscrita em favor de L………..; (facto A)
2. Por escrito datado de 28 de Junho de 1982 L………… declarou prometer vender, enquanto o aqui réu declarou prometer comprar, um lote do prédio descrito em A), cujo processo de loteamento se encontrava na Câmara Municipal da Póvoa do Varzim, o qual confronta de norte (35 metros) com o vendedor, do sul, com igual medição, com P…………, de nascente, onde mede 16 metros, com caminho, e do poente, por onde mede também 16 metros, com caminho, sendo o preço de 110.000$00, do qual L…………. recebeu no acto 50.000$00, relativamente ao qual os outorgantes atribuíram a natureza de antecipação do pagamento do preço;
(facto B)
3. Nesse escrito as partes acordaram ainda, para além do mais, que o resto do preço seria pago até ao dia 30 de Abril de 1983 e que a escritura seria celebrada logo que se mostre aprovado o loteamento; (facto C);
4. Desde 28 de Junho de 1982 os réus vêm ocupando uma parcela de terreno do prédio descrito em A) com a área de 560 m2; (quesitos 1º e 12º)
5. Para o deferimento do processo de loteamento aludido em B) o L…………… teria que satisfazer duas condições: o alargamento das ruas e a cedência, ao domínio público, de determinada área para equipamento e espaços colectivos; (quesito 2º)
6. Tais condições foram comunicadas ao L…………., aos réus e a outros compradores de terrenos e à Junta de Freguesia de ………, em reunião ocorrida entre os anos de 1984 e 1989, estando presente o Presidente da Câmara Municipal da Póvoa do Varzim, o vereador do pelouro respectivo, Q……….., e o técnico camarário, Engenheiro R………….; (quesito 3º)
7. O L………… recusou-se a satisfazer tais condições; (quesito 4º)
8. Desde 1982, até à actualidade, os réus vêm ocupando a parcela de terreno em causa, cortando as madeiras, cuidando do mesmo e cortando, por vezes, o mato; (quesito 5º)
9. O que acontecia à vista de toda a gente; (quesito 6º)
10. Sem recurso à violência; (quesito 7º)
11. Continuamente; (quesito 8º)
12. Na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros; (quesito 9º)
13. Ao celebrar o acordo referido em B) o réu pretendia construir no terreno uma habitação para o casal, como era do conhecimento do L…………; (quesito 10º)
14. O terreno em causa, na actualidade, tem o valor de cerca de 15.000,00 €; (quesito 11º)
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Processo 66/A/2001 1. Encontra-se descrito na Conservatória do registo Predial da Póvoa do Varzim, como parte do n.º 941, do livro B-3, e inscrito na matriz sob o artigo 178º, o prédio rústico denominado de “Bouça O……… ou …..”, sito no lugar ………, …………, concelho da Póvoa do Varzim, estando a propriedade inscrita em favor de L………….; (facto A)
2. Por escrito datado de 16 de Setembro de 1980 L…………. declarou prometer vender, enquanto os aqui réus declararam prometercomprar, um lote do prédio descrito em A), cujo processo de loteamento foi declarado encontra-se na Câmara Municipal da Póvoa do Varzim, o qual confronta de norte (35 metros) com o vendedor, do sul, com igual medição, com S………….., de nascente, onde mede 12 metros, com caminho, e do poente, por onde mede também 12 metros, com caminho, sendo o preço de 80.000$00, do qual L…………. recebeu no acto 20.000$00, relativamente ao qual os outorgantes atribuíram a natureza de antecipação do pagamento do preço; (facto B)
3. O prédio referido na Alina A) foi adjudicado a L…………. por óbito da sua mulher, T………….; (facto C)
4. Os autores são os únicos herdeiros de seu pai L…………., falecido no estado de viúvo de T………….., no dia 1 de Fevereiro de 1994; (facto D);
5. Os réus vêm ocupando, contra a vontade dos autores, uma parcela de terreno do prédio descrito em A) com a área de 420 m2; (facto E e quesito 10º)
6. Para o deferimento do processo de loteamento aludido em B) o L………….. teria que satisfazer duas condições: o alargamento das ruas e a cedência, ao domínio público, de determinada área para equipamento e espaços colectivos; (quesito 1º)
7. Tais condições foram comunicadas ao L……….., aos réus e a outros compradores de terrenos e à Junta de Freguesia de ………, em reunião ocorrida entre os anos de 1984 e 1989, estando presente o Presidente da Câmara Municipal da Póvoa do Varzim, o vereador do pelouro respectivo, Engenheiro Q…………, e o técnico camarário, Engenheiro R………….; (quesito 2º)
8. O L………….. recusou-se a satisfazer tais condições; (quesito 3º)
9. Desde 1980, até à actualidade, os réus vêm ocupando a parcela de terreno em causa, cortando as madeiras, cuidando do mesmo e cortando, por vezes, o mato; (quesito 4º)
10. O que acontecia à vista de toda a gente; (quesito 5º)
11. Sem recurso à violência; (quesito 6º)
12. Continuamente; (quesito 7º)
13. Na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros; (quesito 8º)
14. Ao celebrar o acordo referido em B) o réu pretendia construir no terreno uma habitação para o casal, como era do conhecimento do L…………; (quesito 9º)
15. O terreno em causa, na actualidade, tem o valor de cerca de 17.400,00 €; (quesito 11º)
16. Os réus procederam à vedação da parcela de terreno a que se reportam os presentes autos, construindo um muro em blocos de cimento, gastando ferro e cerca de mil blocos; (quesito 13º)
17. Os réus procederam à terraplanagem do terreno, o qual era bastante desnivelado, para o que tiveram de ali depositar e fazer comprimir 15 cargas de terra de boa qualidade, que adquiriram e fizeram transportar em camiões alugados para o efeito; (quesito 14º)
18. Os réus procederam também, no referido terreno, à construção de dois anexos, com a área total de vinte e cinco metros quadrados; (quesito 15º)
19. Tais obras foram, na íntegra, custeadas pelos réus; (quesito 16º)
20. Não podem, pela sua natureza, ser levantadas sem a deterioração da parcela em causa; (quesito 17º)
21. O valor da vedação da parcela em causa e a construção dos anexos ascendeu a um valor não concretamente apurado; (quesito 18º)
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Processo 66/B/2001 1. Encontra-se descrito na Conservatória do registo Predial da Póvoa do Varzim, como parte do n.º 941, do livro B-3, e inscrito na matriz sob o artigo 178º, o prédio rústico denominado de “Bouça da O………. ou ….”, sito no lugar ……., ….., concelho da Póvoa do Varzim, estando a propriedade inscrita em favor de L………….; (facto A)
2. Por escrito datado de 26 de Setembro de 1980 L………….. declarou prometer vender, enquanto os aqui réus H……. e I………. declararam prometer comprar, um lote do prédio descrito em A), com a área de 1000 m2, cujo processo de loteamento foi declarado encontra-se na Câmara Municipal da Póvoa do Varzim, o qual confronta de norte (35 metros) com o vendedor, do sul, com igual medição, com U…………, de nascente, onde mede 30 metros, com caminho, e do poente, por onde mede também 30 metros, com caminho, sendo o preço de 200.000$00, do qual L…………. recebeu no acto 40.000$00, relativamente ao qual os outorgantes atribuíram
a natureza de antecipação do pagamento do preço; (facto B e C)
3. Em Fevereiro de 1981 o L………….. deu entrada na Câmara Municipal da Póvoa do Varzim de um projecto de loteamento do prédio em que se insere o terreno referido em B), o qual veio a ser indeferido em 1984; (facto D)
4. Com a celebração do acordo referido em B) os réus I………. e H…………. passaram a ocupar e fruir do terreno em causa; (facto E)
5. A J…………. não ocupa nem ocupou a parcela referida em B); (facto F)
6. O prédio referido na Alina A) foi adjudicado a L…………… por óbito da sua mulher, T………..; (facto G)
7. Os autores são os únicos herdeiros de seu pai L…………, falecido no estado de viúvo de T………….., no dia 1 de Fevereiro de 1994; (facto H);
8. De 9 de Novembro de 1950 até 26 de Setembro de 1980 os autores, por si e por seus antecessores, usaram exclusivamente o prédio descrito em A), tratando das suas árvores e colhendo a sua lenha; (quesito 1º)
9. E, durante esse período de tempo, fizeram-no de forma ininterrupta, à vista de toda a gente, e na convicção de exercerem o direito de propriedade, sem lesarem os direitos de terceiros; (quesitos 2º e 3º)
10. Os réus H………. e I……….., e desde 26 de Setembro de 1980, vêm ocupando, contra a vontade da autora K……….., uma parcela de terreno do prédio descrito em A) com a área de 1050 m2, recusando-se a entregá-la; (quesito 4º)
11. A ocupação da parcela descrita no quesito anterior foi feita com o consentimento de L…………, mantendo-se tal ocupação até à data; (quesito 6º)
12. Desde 1980, até à actualidade, os réus I………. e H……….. vêm ocupando a parcela de terreno em causa, cortando as madeiras, cuidando do mesmo e cortando, por vezes, o mato, colhendo os seus frutos; (quesito 7º)
13. O que acontecia à vista de toda a gente, sem recurso à violência e de forma contínua; (quesito 8º)
14. Na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros; (quesito 9º)
15. Com o acordo aludido em B) os outorgantes quiseram transmitir, a título definitivo, a propriedade do terreno para os réus I………. e H………..; (quesito 10º)
16. Para o deferimento do processo de loteamento aludido em B) o L…………. teria que satisfazer duas condições: o alargamento das ruas e a cedência, ao domínio público, de determinada área para equipamento e espaços colectivos; (quesito 11º)
17. O L……….. recusou-se a satisfazer tais condições, o mesmo acontecendo com os autores; (quesito 12º)
18. Para que o loteamento seja aprovado é necessário que os autores apresentem processo de loteamento na Câmara Municipal da Póvoa do Varzim satisfaçam as conduções exigias pela autarquia; (quesito 13º)
19. Ao celebrar o acordo referido em B) os réus I……….. e H……… pretendiam construir duas casas no terreno em causa, uma para cada um, como era do conhecimento do L………..; (quesito 14º)
20. O terreno em causa tem capacidade construtiva; (quesito 15º)
21. Na actualidade tal parcela tem o valor de cerca de 17.400,00 €; (quesito 16º)
22. Desde data não concretamente apurada, mas posterior à morte de L……….., a autora K…………, na qualidade de herdeira daquele, vem solicitando aos réus a restituição da parcela descrita em B), mediante a entrega da quantia recebida, o que estes têm recusado; (quesito 19º)
III-O DIREITO
Tendo em conta as conclusões de recurso que delimitam o respectivo âmbito de cognição, as questões que importa apreciar são as seguintes:
1-Reapreciação da matéria de facto;
2-Se os Autores têm direito a exigir dos réus a restituição das parcelas de terreno que estes ocuparam na sequência dos contratos promessa de compra e venda que celebraram com o antepossuidor do prédio e pai dos Autores.
A resposta a esta questão implicará a análise de três sub - questões:
a)Natureza jurídica da posse do beneficiário da traditio, no contrato promessa de compra e venda;
b)Aquisição da propriedade das parcelas por usucapião;
c) Nulidade dos contratos promessa.
1-Quanto à primeira questão:
A Apelante vem impugnar a decisão da matéria de facto, no que diz respeito aos pontos 2.º, 4.º, 7.º e 9.º da base instrutória.
Tendo em conta que por força da apensação das acções em que são Réus F……….. (Apenso A) e H………….. e I………… ( Apenso B), existe um quesito 2.º, 4.º, 7.º e 9.º em cada um dos processos principal e apensos, surge a questão de saber a qual dos números se refere a Apelante. Da leitura das alegações depreende-se que, provavelmente, a Apelante pretende ver reapreciada a matéria contemplada nesses quesitos quer no processo principal, quer nos apensos e, portanto, vamos proceder a essa reapreciação.
Eis os factos que a Apelante considera que não deveriam ser dados como provados:
Do processo principal
“ para deferimento do processo de loteamento aludido em B), o L………….. teria que satisfazer duas condições: o alargamento das ruas e a cedência, ao domínio público, de determinada área para equipamento e espaços colectivos”( quesito 2.º)
“O L…………. recusou-se a satisfazer tais condições” (quesito 4.º)
“Sem recurso à violência”( quesito 7.º)
“ Na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros” (quesito 9.º)
Do Apenso A
“Tais condições [referidas no quesito anterior e relativas ao loteamento] foram comunicadas ao L…………, aos réus e a outros compradores de terrenos e á Junta de Freguesia de ………, em reunião ocorrida entre os anos de 1984 e 1989, estando presente o presidente da Câmara Municipal da Póvoa do Varzim, o vereador do pelouro respectivo, Engenheiro Q……….. e o técnico camarário, Engenheiro R……….” (quesito 2.º)
“ Desde 1980, até à actualidade, os réus vêm ocupando a parcela de terreno em causa, cortando as madeiras, cuidando do mesmo e cortando, por vezes o mato” (quesito 4.º)
“ Continuamente” (quesito 7.º)
“Ao celebrar o acordo referido em B) [contrato promessa], o réu pretendia construir no terreno uma habitação para o casal, como era do conhecimento do L…………..” (quesito 9.º).
Do Apenso B
“E, durante esse período de tempo, fizeram-no de forma ininterrupta, á vista de toda a gente e na convicção de exercerem o direito de propriedade, sem lesarem os direitos de terceiros” (quesitos 2.º e 3.º)
“Os réus H………. e I………., e desde 26 de Setembro de 1980, vêm ocupando, contra a vontade da autora K……….., uma parcela de terreno do prédio descrito em A) com a área de 1050 m2, recusando-se a entregá-la” (quesito 4.º)
“Desde 1980, até à actualidade, os réus I……….. e H……….. vêm ocupando a parcela de terreno em causa, cortando as madeiras, cuidando da mesma e cortando, por vezes, o mato, colhendo os seus frutos” (quesito 7.º)
“ Na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros” (quesito 9.º).
Quanto ao que consta dos quesitos 2.º e 4.º do processo principal e 2.º do Apenso A, relativos ao processo de loteamento, a respectiva decisão encontra suporte pelo menos no depoimento da testemunha Q…………. que desempenhou funções de Presidente da Câmara, durante o período a que respeitam os factos ora em apreço, pelo que demonstrou conhecimento dos mesmos. No seu depoimento, a testemunha foi explícita ao afirmar que, embora o terreno em causa tivesse potencialidade construtiva, o projecto apresentado pelo Sr. L……… não tinha condições de ser aprovado, designadamente devido a “arruamentos estreitíssimos”. Mais esclareceu que as condições exigidas pela Câmara Municipal para viabilizar o projecto, não foram aceites pelo Sr. L……….
A decisão proferida, estriba-se pois, na prova testemunhal produzida, pelo que não se vê razão para a pôr em causa.
Quanto ao ponto 7.º do processo principal, após ouvida toda a prova gravada, podemos concluir que a mesma suporta inteiramente a convicção do Tribunal recorrido, no sentido de que os Réus D……….. e mulher ocupam a parcela de terreno que prometeram comprar, “sem recurso à violência”.
Porém, já quanto ao facto de agirem “na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros” não nos parece que a prova produzida suporte tal convicção. Na verdade, como poderiam os Réus agir na convicção de serem os legítimos donos das parcelas que ocupavam se tal acontecia na sequência da celebração de um contrato promessa e, por consequência, a transmissão da propriedade só ocorreria no momento da celebração do contrato definitivo? Tendo em conta esta realidade, cremos que o facto de as testemunhas terem observado os Réus a praticar actos de fruição das parcelas em causa, não permite concluir que os mesmos agissem na convicção de serem os legítimos donos. Assim, deveria este facto ter sido dado como “não provado”.
Em relação aos pontos 4.º, 7.º e 9.º do Apenso A) é inegável que a decisão proferida encontra apoio na prova testemunhal produzida, designadamente no depoimento da testemunha V………. que é cunhado do Réu F……….. e irmão da Ré G…………, demonstrando conhecer perfeitamente os factos.
Quanto aos quesitos 2.º, 4.º e 7.º do Apenso B) relativos à ocupação de uma das parcelas de terreno em causa no processo, por parte dos Réus I……….. e H…………, também a prova testemunhal produzida suporta a convicção do Tribunal, pelo que não há fundamento para alterar a mesma.
Já o mesmo não se pode dizer em relação ao ponto 9.º da base instrutória, sobre os Réus agirem “na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros.” Remete-se a este propósito para o que já foi dito supra, com referência ao ponto 9.º da base instrutória do processo principal. Também este ponto 9.º da base instrutória deverá ser dado como “não provado”.
Mantém-se, portanto, a factualidade apurada na 1.ª instância, à excepção da parte em que se refere terem os Réus agido “na convicção de serem os legítimos donos do terreno e sem consciência de lesarem terceiros” que se deverá considerar como “não provado”.
2- Importa agora analisar se tal factualidade, com a alteração ora introduzida, consente o enquadramento jurídico que lhe foi dado pelo tribunal recorrido.
Terão os Autores direito a exigir dos réus a restituição das parcelas de terreno por estes ocupadas, na sequência dos contratos promessa de compra e venda que celebraram com o ante - possuidor do prédio?
Como supra referido, a resposta a esta questão implica a apreciação de três questões prévias:
a) Natureza jurídica da posse do beneficiário da traditio, no contrato promessa de compra e venda
b) aquisição da propriedade das parcelas por usucapião;
c) nulidade dos contratos promessa
A) Questiona-se se o beneficiário da traditio, na sequência de um contrato promessa, passa a ser um possuidor ou um mero detentor, ou seja, discute-se a natureza jurídica da entrega da coisa prometida vender pelo promitente vendedor ao promitente comprador.
Tem sido considerada, não só pela doutrina[1] como também pela jurisprudência, a regra de que a posição do promitente comprador tradiciário se configura, quanto à coisa objecto da tradição, como uma posse em nome alheio até à celebração do contrato prometido, mas que, excepcionalmente, face á especificidade das circunstâncias envolventes da tradição, pode a sua posição dela derivada, ser juridicamente qualificável como posse em nome próprio[2]. A questão de saber se a tradição da coisa envolve a transmissão da posse para ser exercida em nome de quem a transmite ou em nome próprio de quem exerce os concernentes poderes, tem de ser resolvida por via da interpretação da vontade das partes manifestada, designadamente, no texto do contrato-promessa [3].
Entre as referidas circunstâncias são susceptíveis de figurar, na intenção das partes, a antecipação da entrega da coisa na sequência do pagamento integral do preço, a contrapartida do reforço do sinal, a confiança na celebração próxima do contrato prometido. A referida intenção deve, pois, averiguar-se através das circunstâncias que envolveram o acto da tradição e a sua execução por ambas as partes.
No caso em análise, os factos provados não revelam declarações negociais das partes, no quadro dos contratos promessa celebrados ou fora dele, nem o comportamento de ambas no âmbito da sua execução, por via dos quais se possa concluir ter o promitente vendedor transmitido a posse para os promitentes vendedores, nos termos do artigo 1263.º b) do Código Civil. Na verdade, na data em que foram realizados os contratos promessa, os promitentes compradores apenas entregaram a título de sinal, uma parte do preço acordado. No caso dos Réus D…………. e mulher ficou acordado que a escritura seria celebrada logo que se mostrasse aprovado o loteamento. Também nos restantes contratos se fazia referência ao processo de loteamento em curso na Câmara. Não há dúvida que os contratos promessa em causa foram celebrados na pressuposição de que viesse a ser aprovado o loteamento do terreno de que faziam parte os lotes prometidos vender. Tendo em conta que, à data em que foram celebrados os contratos, não tinha sido ainda aprovado tal loteamento, era muito frágil a expectativa dos promitentes compradores virem a poder celebrar o contrato definitivo, pelo que não se vislumbra suporte para a posse dos Réus, senão em nome do promitente vendedor e nunca em nome próprio.
Efectivamente, não se verificando, no caso concreto, a situação excepcional a que supra se fez referência, forçoso é concluir que os Réus, por via dos referidos contratos promessa, só passaram a assumir em relação às respectivas parcelas de terreno, a posição de possuidores em nome alheio, ou seja, em nome do promitente vendedor.
Os Réus adquiriram o corpus possessório, mas não adquiriram o animus possidendi, ficando numa situação de meros detentores ou possuidores precários[4].
Nos termos do art.º1290.º do Código Civil (CC) os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião. Logo, apesar dos factos que se deram como provados, relativos à fruição pelos réus das parcelas de terreno que prometeram comprar, não podemos concluir pela respectiva aquisição por via da usucapião, por impedimento legal expressamente previsto.
Cumpre ainda salientar que, mesmo que se tivesse dado como provado que após a tradição das parcelas de terreno por efeito dos contratos promessa celebrados, os Réus tivessem agido “ na convicção de serem os legítimos donos” das mesmas, o certo é que não bastaria tal estado psicológico de convicção interior, pois não foi feita prova da inversão do título da posse[5] que teria de ser efectuada por oposição ao promitente vendedor e levada ao seu conhecimento, em virtude da posse em nome próprio não ter sido originariamente conferida aos réus[6].
Na verdade, nos termos do art.º 1265.º do CC, a inversão do título de posse só pode dar-se por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse[7].
Além do mais, como já foi dito, a propósito da alteração da matéria de facto, mal se compreenderia esta “convicção” por parte dos promitentes compradores, pois que “ o promitente comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe é concedido na pura expectativa da futura celebração do contrato prometido, não é possuidor dela, precisamente porque, sabendo ele, como ninguém, que a coisa pertence ainda ao promitente vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, não pode agir seriamente com a intenção de um titular da propriedade[9]”.
Resulta do disposto no art.º 1287.º do Código Civil que a verificação do usucapião depende da verificação de dois elementos: da posse e do decurso de certo período de tempo[10]. Flui do exposto, que, no caso em apreço, falta um dos pressupostos fundamentais para que pudesse verificar-se o usucapião: a posse. Os Réus não têm a posse das parcelas prometidas vender, mas são simples detentores ou possuidores precários.
Tanto basta para que se possa desde já concluir pela improcedência do pedido reconvencional. Não pode ser reconhecido aos Réus o direito de propriedade, por usucapião, sobre as parcelas que ocupam.
Procede, assim, nesta parte o recurso, embora com fundamento em razões jurídicas não coincidentes com as que são apresentadas pela Apelante.
Na verdade, a Apelante argumenta com a nulidade dos contratos promessa e a existência de um loteamento ilegal com base nos quais não se poderia constituir o usucapião.
Ora, uma vez que o usucapião é uma forma de aquisição originária do direito de propriedade e que, por isso, o novo titular recebe o seu direito independentemente do titular antigo e que, por consequência, não lhe podem ser opostas as excepções de que seria passível o direito daquele titular[11], invocada aquela, irrelevam quaisquer irregularidades precedentes e eventualmente atinentes à alienação ou transferência da coisa para o novo titular, sejam vícios de natureza formal ou substancial.[12] Portanto, os argumentos apresentados pela Apelante não seriam suficientes para contrariar a aquisição por usucapião, se estivessem verificados os requisitos do usucapião, maxime a posse. Mas como já vimos, falta este elemento fundamental para que pudesse constituir-se o usucapião.
Concordamos com a tese defendida pelos Apelados de que o titular da posse que invoca o usucapião só tem que se preocupar com essa “posse” que invoca. O que historicamente esteja por trás dessa posse é indiferente. Mesmo que seja posse derivada, a eventual nulidade substancial do título é indiferente. Não macula a posse, nem o usucapião[13]. Mas chegamos sempre ao ponto de partida: necessário é que exista a posse.
Assim, posto que não existe um requisito fundamental para que possa ocorrer a aquisição da propriedade por usucapião, inútil de torna analisar a questão de saber se esta pode legitimar a divisão material de um prédio contra o disposto em normas que impedem a celebração de negócios com o mesmo resultado. Ou seja, não importa analisar agora se, existindo normas que condicionam a divisão de um prédio às regras aplicáveis à operação de loteamento, poderá ser invocada o usucapião como forma de legitimar a autonomização jurídica de uma parcela[14].
B) Após a análise da questão da natureza jurídica da posse do beneficiário da traditio, no contrato promessa de compra e venda e depois de se chegar à conclusão de que in casu, os réus não adquiriram, por usucapião, a propriedade dos lotes que prometeram comprar, importa equacionar, de novo a questão fundamental que consubstancia o pedido principal: tem a Autora direito a exigir a restituição das parcelas de terreno actualmente ocupadas pelos Réus? Existe título legítimo para essa ocupação?
Os Réus ocupam as referidas parcelas, como resulta da factualidade apurada e já sobejamente repetida, em virtude dos contratos promessa de compra e venda celebrados e na sequência dos quais lhes foi autorizada, pelo promitente vendedor, a ocupação dos terrenos objecto dos referidos contratos. A ocupação de tais parcelas de terreno funda-se, portanto, num título legítimo: um contrato - promessa de compra e venda..
A ora Apelante invocou a nulidade de tais contratos, na petição inicial bem como nas conclusões de recurso e peticionou a entrega das parcelas, com fundamento na falta de título para a respectiva ocupação, atendendo à referida nulidade.
Impõe-se apreciar a questão da nulidade ou não dos contratos promessa celebrados.
A este propósito importa focar D.L n.º 289/73 de 6 de Julho que era o diploma vigente sobre loteamento à data em que foram celebrados os contratos promessa a que se referem os autos. Este diploma fazia depender de licença camarária a operação que tivesse por objecto ou como efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios situados em zonas urbanas ou rurais e destinados à construção (art.º 1.º) considerando nulos todos os negócios jurídicos relativos a terrenos que não indicassem o número e a data do alvará de loteamento (art.º 27.º n.º 2).
A jurisprudência dividiu-se quanto ao entendimento a dar a estas disposições legais, tendo sido proferido o Assento de 19 de Novembro de 1987[15], nos seguintes termos:
“Na vigência do D.L. n.º289/73, de 6 de Junho, é válido o contrato promessa de compra e venda de terreno compreendido em loteamento sem alvará, a menos que, no momento da celebração desse contrato, haja impossibilidade de obtenção do alvará, por haver lei, regulamento ou acto administrativo impeditivo da sua emissão.”[16]
O caso sub judice trata-se de um loteamento e não de mera desanexação de uma parcela de um prédio, como resulta do teor dos próprios contratos promessa que se referem ao processo de loteamento em apreciação na Câmara Municipal de Póvoa do Varzim e em que se estipula que as despesas de loteamento ficam a cargo do comprador.
Assente, assim, que, no caso em análise, se trata de um loteamento e uma vez que ao tempo da celebração dos contratos promessa em causa, vigorava o D.L. n.º289/73 de 6 de Junho, importa observar a jurisprudência uniforme constante do mencionado Assento de 19-11. Cumpre, pois, saber se, ao tempo da celebração dos contratos, havia lei, regulamento ou acto administrativo que impedisse a emissão de alvará de loteamento.
Conforme resulta da factualidade assente, os contratos em apreço foram celebrados em 16 de Setembro de 1980, em 26 de Setembro de 1980 e em 28 de Junho de 1982. Em Fevereiro de 1981, o promitente vendedor L………… deu entrada na Câmara Municipal de Póvoa do Varzim de um projecto de loteamento do prédio em que se inserem os terrenos prometidos vender. Tal projecto de loteamento veio a ser indeferido em 1984. Houve, portanto, um acto administrativo a impedir a emissão do alvará.
Impõe-se concluir, portanto, de acordo com a legislação em vigor e jurisprudência uniformizada, que os contratos a que dizem respeito os autos são nulos[17].
A mesma conclusão impõe o disposto no art.º 280.º do CC nos termos do qual “é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja (…)legalmente impossível”. A impossibilidade legal ou jurídica é a que resulta da lei («ope legis» ou «ope juris»). Legalmente impossível é aquilo cuja realização a lei de todo impossibilita, aquilo a que a lei põe um obstáculo tão completo e intransponível como aquele que as leis da natureza põem à realização de outros factos naturais. É o caso da promessa de venda de terrenos para construção, compreendidos em loteamentos, antes de obtidas as necessárias licenças[18].
Concluindo pela nulidade dos contratos, impõe-se retirar da mesma as respectivas consequências legais e que estão definidas no art.º289.º do CC: “A declaração de nulidade tem efeito retractivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.”
Anulado o negócio, devem as partes ser restituídas à situação anterior a ele, restituindo uma à outra as prestações feitas em execução do negócio anulado[19].
Tem, portanto, a Autora direito a que lhe sejam restituídas as parcelas de terreno ocupadas pelos Réus, mediante a devolução do dinheiro pago por estes a que há a deduzir as benfeitorias, no caso dos Réus F……….. e mulher G……….. (Apenso A).
Flui do exposto e, em suma, que deve proceder o pedido dos Autores no sentido de lhes serem restituídas as parcelas de terreno ocupadas pelos Réus.
Improcede o pedido de indemnização a liquidar em execução de sentença, além do mais porque não foram alegados nem provados quaisquer danos dos quais resultasse o dever de indemnizar e também porque a ocupação dos terrenos é titulada e por isso legítima, até à declaração de nulidade dos contratos.
No Apenso A, procede o pedido subsidiário quanto ao direito a receber o valor correspondente às benfeitorias em valor a definir em liquidação de sentença.
Os demais pedidos reconvencionais, designadamente o pedido de condenação dos Autores no pagamento de uma indemnização por prejuízos causados com a não construção, na parcela em causa de um prédio que se destinaria à sua habitação, é evidente a sua improcedência. A impossibilidade de construir nas parcelas em causa resulta de imperativos legais e não de qualquer conduta censurável dos Autores ou dos seus antecessores. A realização dos contratos promessa em causa, celebrados antes da aprovação do loteamento, e a possibilidade de nunca vir a existir o alvará de loteamento, foi um risco que os promitentes compradores, voluntariamente, assumiram, pelo que não podem vir assacar a responsabilidade aos promitentes vendedores.
IV- DECISÃO
Em face de tudo o que fica exposto, acordamos neste Tribunal da Relação do Porto, em revogar a sentença recorrida e, consequentemente:
Julgar a acção parcialmente procedente e, em conformidade, condenar os Réus a restituírem aos Autores as parcelas de terreno identificadas nos autos, mediante a devolução por estes das quantias pagas pelos Réus a título de sinal, acrescidas dos juros legais.
Absolver os Réus do pagamento das peticionadas indemnizações.
Julgar procedente o pedido reconvencional dos Réus F……….. e mulher condenando os Autores a pagar-lhes a quantia que se vier a fixar em liquidação de sentença relativa às benfeitorias por estes realizadas no terreno que ocuparam.
Absolver os Autores dos demais pedidos reconvencionais.
Custas pelos Apelantes e Apelados na proporção de 1/ 2 para cada.
Custas relativas ao pedido reconvencional pelos Apelados e Apelantes na proporção de 9/10 para os Apelados e 1/10 para os Apelantes.
Porto, 19 de Abril de 2010
Maria de Deus Simão da Cruz Silva D. Correia
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Ana Paula Pereira de Amorim
______________
[1] Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 11.ª edição, p.231,nota 55. Neste mesmo sentido , Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol.II, 2.ª edição.p.6
[2] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05-03-2009, in www.dgsi.pt
[3] Acórdão do STJ, já citado.
[4] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09-09-2008 in www.dgsi.pt
[5] Vide art.º 1263.º d) do C.C.
[6] Vide num caso idêntico o Acórdão do STJ de 09-09-2008 in www.dgsi.pt.
[7] Menezes Cordeiro, Direitos Reais, 1979, p.667 e Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid juris, 3.ª edição, p.295.
[8] Sublinhado nosso
[9] Antunes Varela, RLJ, 128.º, p.146.
[10] Henrique Mesquita, Direitos Reais, p.112.
[11] Oliveira Ascensão, “Direitos Reais, 5.ª edição, p. 300.
[12] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27-06-2006, CJ/STJ, n.º 192, ano XIV, Tomo II, p. 133
[13] Durval Ferreira- “Posse e usucapião- Loteamentos e destaques clandestinos” in Scientia Iurídica- Janeiro-Abril, 2003, Tomo LII- n.º295.º, p.91
[14] A esta questão a jurisprudência tem dado respostas diferentes. No sentido de não ser permitida a aquisição por usucapião de parcela de terreno de um prédio rústico ilicitamente loteado, por isso contrariar disposições legais imperativas, vide Acórdão da Relação de Lisboa de 20-04-2002, CJ, 2002, Tomo II, p. 126. Em sentido contrário foi decidido no Acórdão da Relação de Coimbra, de 28-03-2000 CJ, 2000, Tomo II, p.31 e também neste Tribunal da Relação do Porto, designadamente no Acórdão de 22-06-2006, www.dgsi.pt
[15] Vide BMJ- 371.º-105
[16] Hoje os assentos do STJ já proferidos, deixaram de ter a força obrigatória geral que lhes era reconhecida e têm apenas o valor de assegurar a uniformidade da Jurisprudência, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 17.º n.º 2 do D.L. n.º 329-A/95 de 12 de Dezembro e 732.º-A do CPC, este introduzido pelo art.º 2.º daquele diploma.
Como foi decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça noutros casos análogos relativos a outros promitentes compradores que também celebraram contratos promessa referentes a outras parcelas do mesmo prédio e que entretanto restituíram as mesmas, mediante a devolução das quantias que haviam pago.
[18] Abel Delgado, Do contrato promessa, 3.ª edição, p.86.
[19] V. Serra, RLJ,11.º-148.