Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PRAZO
ESCRITURA PÚBLICA
RESOLUÇÃO
II - A declaração de resolução, feita no pressuposto do incumprimento alheio infundado, também não pode conduzir, sob pena de identificar declaração de resolução com declaração de inadimplemento, a uma decisão judicial que coloque o declarante em estado de incumprimento (face a uma representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte) em vez de manter a eficácia do contrato entre as partes.
1. RELATÓRIO.
B.........., residente na Rua .........., n.º ..., .........., ..........,
veio instaurar acção, sob a forma ordinária, contra
“C.........., Ldª”, com sede na Rua .........., n.º ..., .........., ..........,
pedindo a condenação desta última a ver declarado o incumprimento definitivo dos contratos-promessa de compra e venda entre ambas celebrados, bem assim a pagar-lhe a quantia global de 57.461,52 euros (11.520.000$00), correspondente ao dobro dos sinais naqueles prestados, quantia aquela acrescida de juros mora legais desde a citação até efectiva liquidação.
Para o efeito e em síntese, alegou a Autora ter celebrado com a Ré, em 11.11.99, dois contratos-promessa de compra e venda, reduzidos a escrito, tendo por objecto duas fracções autónomas, “Tipo – T2”, respeitantes a um empreendimento a realizar pela Ré em terreno desta última, sito na Freguesia de .........., .........., tendo ambas acordado que os preços eram respectivamente de 14.350 contos e 14.450 contos, sendo os correspondentes sinais, liquidados no acto da celebração daqueles negócios, de 2.870 contos e 2.890 contos;
adiantou que, de acordo com o estipulado nos aludidos contratos-promessa, competia à Ré marcar a correspondente escritura definitiva, a obter a necessária licença de utilização, bem assim concluir a obra que iria realizar no prazo máximo de 24 meses, a contar de Março de 1999, sucedendo, contudo, que nem a Ré havia concluído a realização da obra na data aprazada de Março de 2001 ou mesmo até Março de 2002 - a entender-se, nos termos do clausulado, que este era o prazo estabelecido para a obtenção da aludida licença de utilização (1 ano após a conclusão da obra) - nem procedido à marcação da escritura definitiva;
acrescentou, por último, ter tentado obter da Ré o cumprimento dos contratos com a mesma celebrados, mas sem sucesso, pelo que, não tendo a mesma realizado a prestação devida no tempo aprazado – marcação de escritura – havia incorrido em incumprimento definitivo, o que legitimava fossem declarados resolvidos os mencionados contratos, tanto mais que havia pedido o interesse na conclusão dos mesmos.
A Ré, citada para os termos da acção, veio apresentar contestação, no essencial aduzindo inexistir mora da sua parte no cumprimento dos mencionados contratos-promessa, desde logo por dos mesmos não resultar prazo certo e determinado para a celebração da respectiva escritura, nem tal prazo se encontrar fixado judicial ou extrajudicialmente, dessa forma tão pouco se podendo falar em incumprimento definitivo daqueles (contratos) a si imputável, sendo injustificada a pretensão de resolução dos mesmos, subjacente aos pedidos formulados na acção,
e, comunicada tal resolução pela Autora através da presente acção, assim se colocando em situação de incumprimento definitivo, nessa base
deduziu (a Ré) pedido reconvencional, consistente na condenação da mesma na perda dos sinais entregues, pelo montante global de 28.730,76 euros (5.760.000$00), podendo a Ré fazê-los seus.
A Autora replicou, rejeitando a defesa por excepção adiantada pela Ré na sua contestação, bem assim a procedência do pedido reconvencional por aquela formulado, juntando vária documentação – troca de correspondência entre as partes – para justificar a interpelação inicialmente alegada, relativa ao cumprimento das obrigações assumidas pela Ré nos mencionados contratos.
A Ré veio ainda treplicar, rejeitando o recebimento das invocadas comunicações da iniciativa da Autora, para além de as mesmas não poderem equivaler a interpelação para os efeitos aduzidos na petição inicial, mais rejeitando a defesa de improcedência do pedido reconvencional que deduziu.
Frustrada a tentativa de conciliação realizada entre as partes e por se ter entendido ser possível, desde logo, conhecer do fundo da causa, apreciou-se o mérito dos pedidos formulados na acção, concluindo-se pela sua improcedência, mas julgando-se procedente o pedido reconvencional, nessa medida se tendo absolvido a Ré dos pedidos inicialmente formulados e condenando-se a Autora a ver perdidos a favor daquela (Ré) os sinais entregues, no montante global de 28.730,76 euros.
Para assim se ter concluído, reflectiu-se nomeadamente que, em face da alegação inicial, não era possível configurar uma situação de mora e muito menos de incumprimento definitivo imputável à Ré, no que dizia respeito aos contratos-promessa entre as partes celebrados, já que se impunha que a Autora previamente tivesse lançado mão do processo especial de fixação de prazo para celebração da competente escritura, nos termos das disposições combinadas dos arts. 777 do CC e 1456 a 1457, do CPC.
Já quanto ao pedido reconvencional entendeu-se dever o mesmo proceder, por a Autora se ter colocado em situação de incumprimento definitivo, ao alegar ter perdido o interesse na prestação e pretender a resolução dos mencionados contratos.
Do assim sentenciado interpôs recurso de apelação a Autora, pretendendo a revogação do decidido, para tanto formulando as seguintes conclusões:
- Autora e Ré fixaram em ambos os contratos-promessa em análise prazo limite absoluto para o cumprimento, para a celebração da escritura de compra e venda;
- A Ré não cumpriu com tal prazo;
- A Autora deixou de ter interesse na realização do negócio;
- A prestação por parte da Ré deixou de ser possível;
- A Ré declarou, de forma inequívoca, à Autora que não iria cumprir o contrato;
- A Ré colocou-se, assim, em situação de incumprimento definitivo, única interpretação possível dos arts. 432, 433, 442, n.º 2, 801, n.º 1, 805, n.º 2, al. a) e 808, do CC, em face do que consta dos autos e que se demonstra por documentos e pelas regras da razoabilidade e do que foi alegado;
- A sentença ora em crise violou o previsto nos arts. 422, n.º 2, 801, n.º 1, 805, n.º 2, al. a) e 808 do CC;
- Desta forma e conforme peticionou, tem a Autora o direito a ver resolvido os contratos-promessa em causa e a receber da Ré o dobro do que prestou, acrescido de juros.
A Ré, por sua vez, contra-alegou, pugnando pela manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito da apelação, sendo que a instância mantém a sua validade.
2. FUNDAMENTAÇÃO.
Passemos a enunciar a matéria de facto em que se sustentou o tribunal “a quo” para a decisão de mérito tomada, a saber:
- A Ré dedica-se à construção, promoção e venda de imóveis;
- Em 11.1.99, a Ré celebrou com a Autora dois contratos-promessa de compra e venda de duas fracções autónomas “tipo T2”, denominadas “F.4.1” e “F.4.2”, a construir no empreendimento conhecido por “Edifício ..........”, sito na Freguesia de .........., ..........;
- Tais fracções integram-se no aludido empreendimento, sito à Rua .........., .........., .........., constituído por 11 blocos de habitações sobre um terreno propriedade da Ré;
- Autora e Ré acordaram no preço de 14.350.000$00 (71.577,50 €) para a fracção “F.4.1” e 14.450.000$00 (72.076,30 €) para a fracção “F.4.2”;
- A Autora, como sinal e princípio de pagamento, entregou à Ré 2.870.000$00 (14.315,50 €) e 3.890.000$00 (14.415,26 €), respectivamente, tudo de harmonia com os documentos juntos de fls. 8 a 24;
- Nos termos da cláusula sexta (6.ª) dos contratos, ficou estipulado que a Ré designaria dia, hora, e local da escritura definitiva de compra e venda, por carta registada a enviar à Autora, com a antecedência mínima de 15 dias, após a obtenção da necessária documentação necessária para o efeito;
- E, conforme a cláusula sétima (7.ª), que o prazo máximo para a conclusão de edifício seria de 24 meses após o início da construção, a ter lugar durante o mês de Março de 1999;
- Ainda nos termos da cláusula sétima (7.ª), parágrafo primeiro, a Ré comprometia-se a tratar de toda a documentação necessária à obtenção de licença de utilização, no prazo de um ano após a conclusão da obra.
Em face das conclusões apresentadas pela apelante, o objecto do presente recurso poderá circunscrever-se à questão única de curar de saber se, no âmbito do circunstancialismo inicialmente alegado, é possível configurar uma situação de incumprimento definitivo por parte da Ré relativamente aos contratos-promessa referidos nos autos, a justificar a resolução dos mesmos, com a consequente procedência, por um lado, dos pedidos deduzidos pela Autora e improcedência do pedido reconvencional, por outro.
Analisemos.
Como acima deixámos explicitado, a decisão impugnada, considerando o que havia sido clausulado nos aludidos contratos-promessa (cls. 6.ª e 7.ª), relativamente a quem incumbia a marcação da respectiva escritura, bem assim ao prazo previsto para a conclusão do edifício em que se integravam as fracções prometidas comprar pela Autora, ponderou não resultar fixado um prazo certo e determinado para a celebração daquela (escritura) e, como a obrigação da sua marcação incumbia à Ré, não o tendo feito, impunha-se, para aquilatar da existência de mora da parte da mesma e eventual incumprimento definitivo da prestação que lhe cabia, que a Autora tivesse deitado mão do processo especial para fixação de prazo para celebração dessa escritura.
Não tendo a Autora percorrido esse caminho, então não seria legítimo concluir-se pelo incumprimento dos aludidos contratos, por actuação imputável à Ré, também nessa medida não podendo colher as pretensões deduzidas na acção, mas já devendo proceder o pedido reconvencional, atenta a manifestação revelada pela Autora através da presente acção – pedido de resolução e invocada perda do interesse na prestação – equivalente a colocar-se numa situação de “incumprimento terminante”.
Outra é a tese defendida pela Autora para ver atendidas tais pretensões, enquanto defende estar clausulado um prazo limite e absoluto para o cumprimento da prestação que à Ré incumbia – realização da dita escritura, a cuja marcação não procedeu nesse prazo – bem como lhe imputa a manifestação de que não iria cumprir os contratos, tudo permitindo constatar por incumprimento definitivo daqueles (contratos), para além da Autora ter perdido interesse na realização dos mencionados negócios.
Para compreensão de toda esta problemática, importará reter o conteúdo do que clausulado foi nos ditos contratos-promessa celebrados entre as partes – referimo-nos às ditas cláusulas 6.ª e 7.ª, de redacção idêntica em ambos – no que respeito diz ao previsto acto notarial.
Assim, vem estipulado que “a restante parte do preço será paga pela 2.ª outorgante (Autora) à 1.ª (Ré) no acto da outorga da escritura definitiva de compra e venda, em local, dia e hora a designar pela 1.ª outorgante, por carta registada a enviar com antecedência mínima de 15 dias, após a obtenção da necessária documentação para o efeito” (cls. 6.ª);
mais se clausulando que “o prazo máximo para a construção do edifício será de 24 meses, após o início da construção, que terá lugar durante o mês de Março de 1999, podendo a 1.ª outorgante (Ré) marcar a escritura para data anterior ao termo deste prazo, logo que disponha do registo da constituição de propriedades horizontal e o prédio se ache concluído, ainda que sem licença de utilização”,
comprometendo-se ainda a Ré “a tratar de toda a documentação necessária à obtenção da licença de utilização, por forma a ser emitida pelas entidades competentes no prazo máximo de 1 ano após a conclusão da obra” (cls. 7.ª).
Face ao teor destas cláusulas, retira a apelante a constatação que as partes estabeleceram um prazo limite e absoluto para o cumprimento da prestação final ínsita aos aludidos contratos-promessa, donde a não marcação da respectiva escritura, que incumbia à Ré, a fazia incorrer em incumprimento definitivo, legitimador dos pedidos formulados na acção.
Não cremos que esta argumentação possa proceder para inverter o sentenciado no que diz respeito aos pedidos deduzidos pela apelante na acção.
Vejamos.
Conjugando o teor das mencionadas cláusulas e o alcance que das mesmas é possível retirar, deitando mão dos princípios que devem presidir à interpretação das declarações negociais (arts. 236 e 238 do CC), cremos não terem as partes estabelecido um prazo certo e definido para a celebração da respectiva escritura e, assim, não sendo legítimo constatar estarmos diante de um prazo absoluto, a ponto da sua não observância possibilitar de imediato o exercício do direito de resolução (resolução contratual).
Na verdade, o prazo certo – ainda que seja objecto de discórdia entre as partes o seu exacto termo (se Março de 2001, como pretende a Autora, ou Março de 2002, como parece defender a Ré na sua contestação, dado não haver acordo quanto à data exacta em que se iniciou a construção do edifício onde se integrariam as fracções prometidas vender) – previsto nos mencionados contratos-promessa (cls. 7.ª) foi o que contendia com a construção do aludido edifício (24 meses), mas já outro tanto não tendo sido fixado para a celebração da competente escritura.
No que respeito diz à sua marcação, ficou apenas clausulado que ficava a cargo da Ré, devendo esta providenciar para o efeito pela obtenção da necessária documentação (cls. 6.ª).
Tal cláusula não pode ter outro sentido senão o de atribuir o ónus da interpelação – iniciativa da fixação do prazo para a marcação da escritura – à promitente vendedora (a Ré), mas sem que possa qualificar-se de uma cláusula “cum voluerit”, “sob pena de ficar abalada a eficácia vinculativa da promessa e de se dar cobertura ao livre arbítrio do promitente-vendedor, mantendo-se indefinidamente inerte”, utilizando as palavras de Brandão Proença – in “Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral”, 2.ª ed., sep. do BFDC, pág. 114.
Mas, se esse é o sentido a atribuir a um tal tipo de cláusula, então questionar-se-á se, na situação de que nos ocupamos, estamos perante uma obrigação pura, cuja prestação se vence logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento ou o devedor pretenda realizar a prestação devida (art. 777, n.º 1, do CC), ou antes diante duma obrigação a termo ou a prazo, circunstancial ou usual, a impor que o promitente-comprador recorra a tribunal para fixação do prazo do cumprimento da aludida prestação (n.º 2, do cit. art. 777).
Não tem sido coincidente a resposta que, em situações como a que vimos analisando, vem sendo dada a esta problemática na doutrina e jurisprudência, mas afigurando-se-nos prevalecer a posição dos que defendem a necessidade do recurso a tribunal para a fixação de prazo para o cumprimento da prestação, dado não se estar diante de obrigação totalmente pura, mas de obrigação a prazo natural, circunstancial ou usual (art. 777, n.º 2, do CC) – v., neste sentido, Brandão Proença, ob. cit., págs. 114 a 115 e, entre muitos, os Acs. do STJ de 6.3.86, 7.6.88 e 11.4.00, in BMJ 355-352, 378-716 e 496-277, respectivamente.
Por nossa parte, não cremos como definitivamente seguro que a parte que aguarda aviso para a marcação da competente escritura tenha necessariamente de recorrer a tribunal para obter a fixação do prazo para o cumprimento da obrigação, antes se nos apresentando como perfeitamente legítimo que a mesma desencadeie por sua iniciativa o vencimento dessa obrigação e, uma vez vencida e não verificado o cumprimento, competindo-lhe transformar a mora em não cumprimento definitivo (art. 808 do CC) – v., com solução idêntica, Ana Prata, in “Contrato-Promessa e o Seu Regime”, págs. 649 a 650.
De todo o modo, qualquer que seja a posição que se queira seguir – aceitando que o credor possa tomar um das sobreditas opções para efectivar o vencimento da obrigação – o certo é que, no âmbito do que alegado foi pela apelante-autora, não se descortina que se esteja perante um prazo absoluto no que concerne ao vencimento da aludida prestação (realização da dita escritura), a permitir a constatação do incumprimento definitivo dos mencionados contratos-promessa por parte da Ré.
Quando muito e atento o alegado, o que poderia ocorrer era simples mora da Ré, a dar como certo que a Autora remeteu àquela a comunicação de 15.10.01 (carta de fls. 59), exigindo a marcação da escritura no prazo de 8 dias (trata-se de matéria controvertida, face à impugnação na tréplica do seu recebimento).
E, não sendo nesta base que vem defendida a procedência dos pedidos formulados na acção, antes na existência de um prazo absoluto não respeitado, mas que não poderá jamais dar-se como verificado, então, ainda que podendo seguir-se raciocínio diferente do explanando na sentença impugnada, sempre a solução a encontrar nesse âmbito teria aqui de ser a mesma.
Contudo, a apelante aduz ainda em abono da sua tese de procedência da acção as circunstâncias de ter perdido o interesse na realização do negócio prometido (contrato de compra e venda das aludidas fracções), a prestação por parte da Ré ter deixado de ser possível e ainda por a mesma (Ré) se ter colocado numa situação de recusa de cumprimento.
Adiantando solução quanto a este tipo de argumentação, diremos que a mesma ou não vem suficientemente sustentada nos articulados apresentados pela Autora ou constitui até matéria nova que não foi objecto de discussão nos autos.
Analisemos.
A invocada perda interesse, equivalente ao não cumprimento da obrigação, capaz de legitimar a resolução do contrato, há-de ser apreciada objectivamente (n.º 2, do art. 808, do CC), em função da utilidade que a prestação poderia ter para o credor, tudo em função de factualidade que caracterize uma tal situação e sustentada num critério da razoabilidade própria do comum das pessoas – v., a propósito, Baptista Machado, in RLJ, ano 118, pág. 55 e Almeida Costa, in RLJ, ano 124, pág. 95.
Ora, neste âmbito, cremos que a alegação do apelante-autora é omissa na descrição de factualidade caracterizadora de uma tal perda de interesse – limita-se a adiantar conclusivamente na petição inicial (arts. 25 e 26) que, face a terem expirado “todos os prazos que poderiam ser considerados para a realização da prestação da Ré, a Autora perdeu todo o interesse nos contratos que não foram cumpridos … e viu frustradas as suas expectativas de investimento das suas poupanças…” – o que afasta a possibilidade de eventualmente ser objecto de indagação e subsequente comprovação essa perda de interesse.
E a idêntica constatação se chega quanto à invocada impossibilidade da Ré prestar a obrigação a que está vinculada, posto não vir caracterizada uma tal situação nos articulados apresentados pela recorrente, a permitir aquela asserção de impossibilidade de cumprimento.
Já quanto à também invocada recusa de cumprimento imputada à Ré, para além de não vir explicitamente referida nesses mesmos articulados, acrescerá dizer que, mesmo ponderando o teor das comunicações que a Ré dirigiu à Autora (fls. 82, 77 e 72) e por esta juntas com a réplica, não legitimam, por si só, a interpretação de que se está perante uma recusa manifesta de cumprimento dos aludidos contratos (de essencial, retira-se dessas comunicações que a Ré atravessava uma crise financeira que a estava a impedir de concluir a identificada construção, mas sendo seu propósito proceder à conclusão da obra, ainda que pretendendo renegociar os contratos-promessa entretanto celebrados com os promitentes-compradores).
Ora, só o comportamento do devedor que indicie inequivocamente que não vai cumprir ou a recusa explícita de que não cumpre, permite ao credor resolver o respectivo contrato-promessa, sem que se lhe exija, por exemplo, a efectivação de intimação admonitória.
E essa recusa de cumprimento pode ser representada não só pela declaração de que não se quer cumprir o acordado, mas também pelo comportamento do devedor que indicie que não quer cumprir – v., a propósito, Baptista Machado, in RLJ, ano 118, pág. 332 e A. Varela, in RLJ, ano 121, pág. 223.
Na base deste condicionalismo e atenta a apontada omissão, não vemos motivos para equacionar a falada hipótese de recusa de cumprimento, a permitir sustentar decisão inversa ao decidido pelo tribunal “a quo”.
De tudo quanto se vem expondo resultará necessariamente a falta de razão da apelante para ver revogado o sentenciado quanto ao mérito dos pedidos formulados na acção, ainda que se tenha percorrido caminho não totalmente coincidente com o indicado pelo tribunal recorrido.
Resta, por último, no âmbito do objecto do recurso, avaliar da justeza da solução dada na sentença impugnada ao pedido reconvencional, ao naquela ter sido acolhida a pretensão deduzida pela Ré, assim se condenando a Autora a ver perdidos os sinais entregues com a celebração dos aludidos contratos-promessa.
Como acima deixámos referido, o tribunal “a quo” sustentou a procedência desse pedido em face da manifestação revelada pela Autora através da presente acção – pedido de resolução e invocada perda do interesse na prestação – fazendo-a equivaler a uma situação de “incumprimento terminante”.
Há que afirmá-lo, adiantando desde já posição, não poder aqui aceitar-se tal solução de mérito dada ao pedido em causa.
É certo que a natureza potestativa da resolução é caracterizada, para além da incondicionalidade natural e concretização, pela unilateralidade recipienda e irrevogabilidade (arts. 436, 224, n.º 1 e 230, n.º 1 do CC).
Contudo e ainda assim, não cremos que a pretensão de resolução ínsita aos pedidos formulados na acção, sendo aquela (resolução) manifestada através do presente processo, implique necessariamente a constatação de que apelante-autora se colocou numa situação de incumprimento definitivo relativamente à Ré e quanto aos contratos que ambas celebraram, a ponto de justificar a destruição dos mesmos com a consequência retirada pela Ré e acolhida na sentença impugnada, posto, desde logo, vir demonstrado não existirem motivos para ser declarara da dita resolução.
É que a resolução há-de derivar da lei e não da mera vontade das partes, enquanto sanção, na previsão legal, para comportamento ilícito.
Nesta mesma linha de raciocínio, afirma Brandão Proença que “a declaração de resolução, feita no pressuposto do incumprimento alheio infundado, também não pode conduzir, sob pena de identificar declaração de resolução com declaração de inadimplemento, a uma decisão judicial que coloque o declarante em estado de incumprimento (face a uma representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte) em vez de manter a eficácia do contrato entre as partes” – in “A Resolução do Contrato no Direito Civil”, pág. 153.
Não faz assim sentido, perante infundado incumprimento em que assenta o pedido de resolução, converter essa declaração resolutiva em incumprimento de quem a presta, caindo-se na destruição do contrato e, dessa forma, se olvidando o juízo feito pelo tribunal quanto à validade dessa mesma declaração resolutiva (aliás, na situação descrita nos autos, onde se não evidencia, nem vem alegado incumprimento por parte da Autora, ofenderia os princípios mais elementares da razoabilidade e da justiça considerar como operante de incumprimento definitivo a manifestação dessa pedido resolutivo, sancionando-o nos termos que foram acolhidos).
Temos, assim, como certo não poder manter-se neste aspecto a sentença impugnada, nesta medida merecendo acolhimento a pretensão da apelante de a ver revogada, enquanto reconheceu procedência ao pedido reconvencional formulado pela Ré.
3. CONCLUSÃO.
Em face de todo o exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência, alterando-se o sentenciado, julga-se improcedente o pedido reconvencional, dele absolvendo a Autora.
Quanto ao mais, vai mantida a sentença recorrida, mais precisamente quanto ao juízo de mérito formulado quanto aos pedidos deduzidos pela Autora.
Custas em ambas as instâncias a cargo de Autora e Ré, na proporção do respectivo decaimento.
Porto, 27 de Janeiro de 2005
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz