| 19808/23.2T8PRT.P1 |  |
ESPLANADA
INOVAÇÃO
PARTES COMUNS
ARRENDATÁRIO
II - A obrigação de retirar a esplanada desse local recai sobre o arrendatário que a colocou aí e não sobre o senhorio.
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Sumário:
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Adjuntos: Des., Maria da Luz Teles Meneses de Seabra;
Des., Artur Dionísio do Vale dos Santos Oliveira.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I- Relatório
1- O Condomínio ..., representado pela Administradora, A..., Ldª, intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA, pedindo que este último seja condenado a retirar a esplanada que serve de apoio ao estabelecimento comercial [restaurante, com entrada pelo n.º ... e ...... da Rua ..., no Porto] por a mesma não estar autorizada pela assembleia de condóminos. Isto, no essencial, porque considera que o local onde se situa tal esplanada é um espaço comum do edifício por si gerido.
2- Contestou o R. alegando, em síntese, que não é dono nem do referido estabelecimento, nem da esplanada, pelo que não pode ser condenado a retirá-la, uma vez que não lhe pertence, nem tem qualquer poder de disposição sobre ela. Dai a sua ilegitimidade substantiva para esta ação que, pede, seja reconhecida, com a sua consequente absolvição do pedido. O que, em qualquer caso, deve suceder, pois, nunca pretendeu nem pretende colocar ou instalar qualquer esplanada no local em questão.
3- Perante esta defesa, o A. requereu a intervenção principal da sociedade, B..., Ldª, intervenção à qual o R. se opôs, mas que veio a ser admitida por despacho proferido no dia 14/05/2024.
4- Subsequentemente, depois de citada, esta Interveniente veio contestar, arguindo a ilegitimidade do A., por falta de oportuna deliberação da assembleia de condóminos no sentido da instauração desta ação, e, quanto ao mais, defende, em síntese, que a instalação da dita esplanada está legitimamente autorizada por quem tem poderes e competência para o efeito, ou seja, pela Câmara Municipal ..., o que o A. sabe.
Termina pedindo a procedência da referida exceção, com a sua consequente absolvição da instância, ou, subsidiariamente, a sua absolvição do pedido.
Pede ainda a condenação do A. como litigante de má-fé.
5- O A. respondeu alegando que todos os atos por si praticados nesta ação foram ratificados pela assembleia de condóminos realizada para o efeito, pelo que, com tal deliberação, foi sanada a exceção da ilegitimidade ativa invocada pela Interveniente Principal.
6- Tomando conhecimento da referida deliberação, a Interveniente veio invocar a ilegalidade da mesma, reafirmando a ilegitimidade do A.
7- Realizada a audiência prévia, foi nela, além do mais, reconhecida legitimidade processual do A. e do R., fixado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
8- Posteriormente, foi realizada a audiência final, após a qual foi proferida sentença na qual se julgou a presente ação procedente, por provada, e, em consequência condenados o R. e a Interveniente Principal a retirar a esplanada que serve de apoio ao estabelecimento comercial, por não estar autorizada pela assembleia de condóminos.
9- Inconformada com esta sentença, dela recorre a Interveniente, B..., Ldª, terminando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões:
“1. O tribunal a quo deu erradamente como não provado que “O local onde se encontra colocada a esplanada integra o domínio público”.
2. Existe prova documental nos auto que impunha que o tribunal a quo desse como provado que “o local onde se encontra colocada a esplanada integra o domínio público”.
3. A ora Recorrente apresentou ao Município ... um pedido de informação sobre a dominialidade da área exterior às imediações do estabelecimento comercial, procedendo de forma clara à identificação dos espaços envolventes do seu estabelecimento comercial, indicando os respectivos números de polícia e não se limitando a descrevê-los mas também juntando fotografias.
4. A Câmara Municipal ... emitiu um parecer mediante o qual atestou de forma inequívoca o caracter de domínio público da área exterior as imediações do estabelecimento sitas na rua ..., ..., sem referir qualquer tipo de condição ou constrangimento.
5. Inexiste nos autos qualquer outra prova documental que permita retirar conclusão diversa.
6. A prova testemunhal produzida foi no sentido de que a existência de número de polícia atestaria o caracter público do espaço, sendo inequívoco que a esplanada foi instalada a frente do número de polícia
7. Em nenhum dos pontos da matéria de facto o Tribunal deu como provado que a esplanada do ora recorrente tivesse sido instalada em espaço privado, sendo inaplicáveis, in casu, as normas do Código Civil reguladoras da propriedade horizontal
8. Na douta sentença mostram-se violadas, além do mais, as normas que regulam a ocupação de espaço público constantes da parte D) do código regulamentar do Município ...”.
Pede, assim, que se julgue procedente o presente recurso e revogada a sentença recorrida, absolvendo-a do pedido.
10- O R. também recorreu, impugnando a referida sentença e a decisão proferida no dia 14/05/2024, que admitiu o pedido de intervenção principal provocada da sociedade, B..., Ldª, mas o recurso, quanto a esta última decisão, não foi admitido, por despacho proferido no dia 30/01/2026, que não foi impugnado.
Cumpre, pois, recapitular apenas as razões de discórdia do R. em relação à sentença recorrida e que aquele sintetizou nas seguintes conclusões:
“2.4.2 Quanto à sentença proferida em 15/10/2025 (refª citius 475278289)
2.4.2.1 Quanto à impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto
11. O facto 5 dos provados, foi erradamente julgado como tal;
12. Tal facto deveria ter sido julgado não provado.
13. Trata-se de facto controvertido, com origem no alegado pelo Autor no artigo 6º da Petição Inicial, que é conexo com os igualmente alegados em tal articulado sob os artigos 7º e 13º, factualidade essa expressamente impugnada pelo aqui Recorrente na sua contestação, como resulta desde logo do que por si foi alegado no artigo 31º de tal peça processual.
14. Lida a sentença, dela não resulta qual o meio de prova pelo qual o Autor deu cumprimento ao ónus probatório que sobre si impedia e que autorizou que tal facto fosse pelo tribunal a quo julgado provado.
15. Tal facto, necessariamente ocorrido entre Março de 2023 (cfr. factos provados 14 e 15) e 17/11/2023 (data da entrada em juízo da Petição Inicial), não resulta demonstrado por nenhum dos documentos constantes dos autos
16. Ao contrário do que consta da acta da audiência de discussão e julgamento, o Autor arrolou uma única testemunha: BB.
17. Os únicos meios de prova dos quais poderia resultar a demonstração de tal facto, seriam, pois, os que foram objecto de gravação.
18. E a verdade é que existem meios de prova que pelo tribunal a quo foram ignorados e que impõem decisão contrária da recorrida isto é, que tal facto seja julgado não provado e que são o depoimento da única testemunha do Autor, BB, cujo depoimento foi gravado entre as 9h44m e as 9h51m e as declarações de parte da interveniente, na pessoa dos eu representante legal, gravadas entre as 11h12m e as 11h22, conforme registado na acta refª CITIUS 475257715;
19. Do depoimento da BB são relevantes os segmentos de gravação entre os momentos 02:58 e 03:13, entre 03:50 e 06:00 e entre 06:34 e 07:00;
20. Por sua vez, das declarações de parte prestadas na pessoa do representante legal da interveniente principal, CC, são relevantes os segmentos da gravação entre os momentos 00:25 e 00:50 e entre 02:15 e 05:29;
21. Desses meios de prova, nessas passagens que de forma expressa se indicam, resulta de forma inequívoca que todas as questões relativas à esplanada tiveram por únicos intérpretes a interveniente principal B... Lda, na pessoa do seu representante legal, CC e o Autor, através do zelador do edifício, tendo a B... instalado tal esplanada por entender que a área onde a instalou era do domínio público e tendo o condomínio negado o consentimento para tal por entender que tal área era comum, dos condóminos.
22. Desses meios de prova, nessas passagens que de forma expressa se indicam, resulta ainda de forma inequívoca que o Autor sabia o Recorrente não era o dono do estabelecimento, que o Autor sabia que o Recorrente nunca pediu autorização para instalar qualquer esplanada, que o Autor sabia que o Recorrente nunca instalou nenhuma esplanada, que o Autor sabia que a esplanada em causa tinha sido instalada pela interveniente principal, B..., Lda..
23. Sendo essas as razões contrapostas e tendo sido os descritos pela testemunha BB e pelo representante legal da interveniente principal, os contactos havidos, excluindo de forma expressa e inequívoca de tal assunto o Réu, AA, é manifesto que de toda a prova documental (que igualmente se lhe não refere) e dos referidos depoimento gravados, quer se ouvidos na íntegra, quer se considerados apenas os segmentos da respectiva gravação que mais directamente são relevantes e que acima se referiram, resulta evidente que nenhum condómino reclamou da esplanada por referência ao Réu, AA e que nunca o Autor lhe solicitou a retirada da esplanada que sabia ter sido ali instalada pela interveniente principal, a quem estava licenciada pela Câmara Municipal.
24. Deve pois o facto 5 dos provados ser julgado não provado.
2.4.2.2 Quanto à primeira nulidade da decisão (artº 608, nº 2 e artº 615º, nº 1, al. d), 1ª parte, do CPC)
25. Na sua contestação, o Réu, aqui Recorrente, defendeu-se por excepção peremptória de direito material conducente à absolvição do pedido, tendo invocado a sua ilegitimidade material ou substantiva (cfr. artºs 1º a 30º da contestação).
26. E o tribunal a quo reconheceu como exceptiva essa defesa, tendo proferido despacho determinando a notificação do Autor “para, querendo, se pronunciar relativamente às exceções invocadas em sede de contestação” (cfr. despacho refª 456796994, de 15/02/2024).
27. A sentença, em violação do disposto no artigo 608º, nº 2 do CPC, não conheceu de tal questão, que nem sequer enunciou.
28.A sentença é, por isso, nula por omissão de pronúncia quanto a essa questão que devia apreciar (artº 615º, nº 1, al. d), 1ª parte, do CPC), invalidade da decisão que de forma expressa se invoca.
2.4.2.3 Quanto à segunda nulidade da decisão (artº 608, nº 2 e artº 615º, nº 1, al. d), 2ª parte, do CPC)
29.Consta da sentença, em sede de fundamentação na qual assenta o seu segmento decisório que condenou o aqui recorrente, o seguinte:
Perante o condomínio cabe em primeira linha a responsabilidade ao condómino / proprietário, permitindo a ocupação indevida de espaço comum pelo arrendatário.
É, de resto, fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, entre outros, a) A violação de regras de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio; - artigo 1083º n.ºs 1 e 2 al. a) do Código Civil.
30. Nenhum pedido foi formulado contra o Réu, aqui Recorrente, por força da sua natureza de proprietário de qualquer fracção autónoma, nem de locador de tal espaço, nem por ter permitido a ocupação indevida de um espaço comum pelo arrendatário.
31. Ao conhecer da suposta responsabilidade do Réu enquanto locador do imóvel e por permitir que o arrendatário tivesse ocupado uma área comum, a decisão recorrida conheceu de questão que não foi suscitada nos autos, que extravasa da causa de pedir e do pedido, questão da qual, portanto, não podia tomar conhecimento.
32.Por tal razão a decisão recorrida é nula (cfr. artº 615º, nº 1, al, d), 2ª parte, do CPC), invalidade que de forma expressa se invoca.
2.4.2.4 Quanto à violação de normas jurídicas
33. Dos factos provados não consta que o Recorrente tenha permitido ao arrendatário a ocupação (devida ou indevida) de qualquer espaço comum, nem a existência de um regulamento do condomínio, nem que tenha ocorrido a violação de qualquer norma desse regulamento, nem que o Réu tenha violado quaisquer regras de boa vizinhança.
34. Desse elenco também não constam provados os factos essenciais que fundam a causa de pedir, alegados pelo Autor nos artigos 4º e 5º da PI, de acordo com os quais foio Réu quem instalou em área comum, “à porta do seu estabelecimento”, uma esplanada.
35. Pelo contrário, ficou provado que a dona do estabelecimento é a interveniente principal, B... Lda (factos provados 13e 14) e que foi a mesma interveniente principal quem instalou a esplanada em área exterior às imediações do seu estabelecimento (factos provados 15 e 16).
36. Não se tendo provado que o Réu seja dono do estabelecimento instalado na fracção “H”, nem se tendo provado que tenha sido o Réu a instalar no exterior do estabelecimento a esplanada e, pelo contrário, tendo sido julgado provado que o estabelecimento é propriedade da interveniente principal, B... Lda e que foi essa mesma B... Lda quem instalou no exterior desse estabelecimento a esplanada, é manifesto que não é o Recorrente o titular passivo da relação jurídica controvertida.
37. Provado que é outrem o titular do estabelecimento e que foi esse outrem quem instalou na área exterior contígua ao estabelecimento a esplanada, demonstrada está a ilegitimidade substantiva ou material ou “ad nutum” do Recorrente.
38. Ao julgar a acção procedente condenando o Réu, aqui Recorrente, no dever de retirar a esplanada com base não no facto de ter sido ele a proceder a sua instalação, mas no facto de ser o locador do imóvel onde se encontra instalado o estabelecimento propriedade da interveniente principal que foi quem procedeu à instalação de tal esplanada, a decisão recorrida não apenas incorreu na nulidade supra arguida, 3 como em grosseiro erro de interpretação e aplicação do artigo 1083º, nºs 1 e 2 al. a) do Código Civil, norma essa que é totalmente estranha à questão de direito que cumpre resolver.
39. Assim, deve a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra que face aos factos provados 3, 13, 14, 15, 16 e 17 declare a ilegitimidade substantiva ou material do aqui Recorrente e o absolva do pedido.
11- Em resposta a cada um dos recursos, o A. defende a confirmação do julgado, por, a seu ver, não se verificarem as nulidades imputadas à sentença recorrida, não haver razões para a pretendida alteração da matéria de facto e quer o R. (enquanto condómino e locador), quer a Interveniente (enquanto locatária), devem ser responsabilizados pela retirada da esplanada que foi instalada nas partes comuns do edifício sem a devida autorização do condomínio.
12- Recebidos os recursos e preparada que está a deliberação, importa tomá-la.
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II- Mérito dos recursos
A- Definição do seu objeto
Este objeto tem por parâmetros, em regra e ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, as conclusões das alegações do recorrente [artigos 608.º, n.º 2, “in fine”, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º1, do Código de Processo Civil (CPC)].
Assim, tendo em conta este critério, resume-se o objeto dos recursos em análise a saber se:
a) A sentença recorrida é nula pelas razões invocadas pelo R.
b) Deve haver lugar à modificação da matéria de facto nos termos requeridos por ambos os Apelantes;
c) Os mesmos não estão obrigados a retirar a esplanada cuja colocação esteve na génese deste litígio.
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B- Fundamentação
B.1- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1. Na assembleia de condóminos realizada no dia 17 de maio de 2023 do condomínio Autor foi eleita a sociedade “A..., LDA”, para o exercício das funções de administração do condomínio.
2. O Réu é proprietário da fração autónoma designada pela letra “H”, que corresponde a uma loja, com entrada pelo n.º ... e ...... da Rua ..., no Porto.
3. Encontra-se instalado na fração “H" um estabelecimento comercial de restauração, estando colocada junto ao mesmo uma esplanada, que serve de apoio ao referido estabelecimento comercial.
4. No espaço que se situa na praça localizada entre os dois edifícios, composta por zonas verdes e lajeado a granito, cobertura às garagens.
5. Após reclamações de outros condóminos, o Autor solicitou ao Réu a retirada da esplanada.
6. Do título constitutivo da Propriedade Horizontal do prédio consta que fazem parte das áreas comuns a “praça localizada entre os dois edifícios, composta por zonas verdes e lajeado a granito”, constituindo um espaço privado de utilização pública.
7. Em 25 de Fevereiro de 2019, foi entre a sociedade comercial denominada C..., Lda. e a sociedade D..., Ldª. celebrado o contrato de arrendamento urbano para fins de estabelecimento de restauração, take-away e comércio de produtos alimentares e bebidas.
8. Tal contrato teve por objeto a fração autónoma designada pela letra “H”.
9. O contrato foi celebrado pelo prazo de dez anos, com início em 1 de julho de 2019.
10. A sociedade D..., Ldª., instalou na fração “H” estabelecimento de restauração, take-away e comércio de produtos alimentares e bebidas.
11. Em 9 de Setembro de 2019, o Réu adquiriu à anterior proprietária a fração “H”.
12. O Réu e a locatária, D..., Ldª, em 23 de janeiro de 2023 procederam à alteração da cláusula terceira do primitivo contrato de arrendamento, na parte referente à sua duração, que passou a ser de 14 anos.
13. No decurso do ano de 2023 a locatária trespassou o estabelecimento comercial instalado na referida fração “H”.
14. Desde o trespasse, em março de 2023, passou a ser a sociedade, B... Ldª, quem ali prosseguiu até hoje a respetiva atividade.
15. A esplanada veio a ser colocada pela Interveniente Principal após a data referida em 14.
16. A Interveniente Principal apresentou, junto da Câmara Municipal ..., um pedido de informação sobre a dominialidade da área exterior às imediações do seu estabelecimento comercial.
17. A Interveniente Principal procedeu ao pagamento da licença de ocupação de espaço público com esplanada.
18. Da ata da assembleia de condóminos do condomínio Autor realizada em 4 de julho de 2024 consta: “Pediu a palavra o Presidente da mesa que transmitiu que relativamente ao processo judicial contra o condómino AA que se encontra a decorrer, a administração submete à votação dos condóminos a seguinte deliberação: “Atendendo à necessidade de instauração da acção contra o condómino AA que corre termos no Juízo Local Cível do Porto, sob o n.º 19808/23.2T8PRT, sem que tenha sido possível a realização de assembleia extraordinária para o efeito, coloca-se à votação dos condóminos presentes e representados a deliberação expressa dos mesmos quanto à legitimidade e autorização por parte da administração para a instauração do processo já ocorrida, pretendendo os condóminos a sua continuação, ratificando desde já todos os atos praticados pelo condomínio, enquanto Autor nos autos acima mencionados.” Colocada a proposta a votação foi a mesma aprovada por maioria dos votos dos condóminos presentes e representados com os votos contra dos condóminos das frações AZ, NI, NJ.”
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B.2- Na mesma sentença não se julgaram provados os seguintes factos:
a) O Réu deu conhecimento ao Autor dos contratos de arrendamento e trespasse celebrados relativos à fração “H”.
b) O local onde se encontra colocada a esplanada integra o domínio público.
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B.3- Análise dos fundamentos dos recursos
Por uma questão de precedência lógica, importa começar por determinar se, como sustenta o R., a sentença recorrida é nula por omissão e excesso de pronúncia. Isto porque o R. considera que nessa sentença, por um lado, não foi apreciada a exceção de ilegitimidade substantiva por si suscitada (o que configura, a seu ver, a falada a omissão de pronúncia); e, por outro lado, porque nela foi condenado “enquanto locador do imóvel e por permitir que o arrendatário tivesse ocupado uma área comum”, quando nenhum pedido foi formulado contra si, com esse fundamento (o que se traduziria no dito excesso de pronúncia).
Ora, desde já adiantamos que não é este o nosso ponto de vista.
Mas, para compreender esta resposta, importa começar por ter presente que, como decorre da lei, o juiz está obrigado a conhecer de todas as questões que lhe sejam submetidas; isto é, de todos os pedidos deduzidos, de todas as causas de pedir e exceções invocadas e ainda daquelas que sejam do seu conhecimento oficioso, excetuadas naturalmente aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Além disso, não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras [artigo 608.º, n.º 2, do CPC].
Se assim não proceder, ou seja, se deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento, a sentença é nula [artigo 615.º, n.º 1, al. d), do CPC].
Como já referimos, no entanto, a sentença recorrida não padece destes vícios.
Por um lado, porque ao condenar (também) o R. a retirar a esplanada cuja colocação deu origem a este conflito, foi assumida na dita sentença a posição contrária à defendida pelo R.; ou seja, considerou-se que o mesmo tem legitimidade substantiva para lhe ser imposta essa vinculação, o que afasta liminarmente a invocada omissão de pronúncia. E, por outro lado, porque aí não se condenou o R. enquanto locador, mas enquanto condómino. “Perante o condomínio - refere-se na aludida sentença - cabe em primeira linha a responsabilidade ao condómino / proprietário, permitindo a ocupação indevida de espaço comum pelo arrendatário”.
De modo que é para nós linear que não se verificam as apontadas nulidades.
Esclarecida esta questão, importa, de seguida, aquilatar se deve haver lugar às modificações da matéria de facto, requeridas pelo R. e pela Interveniente.
Quanto à alteração pedida pelo R., cinge-se a mesma a saber se, como este último pretende, a afirmação transcrita no ponto 5 dos Factos Provados, deve ser julgada indemonstrada. Isto é, se deve ser julgado não provado que “[a]pós reclamações de outros condóminos, o Autor solicitou ao Réu a retirada da esplanada”. Isto porque o R. entende que não há nenhum meio de prova que sustente esta afirmação.
Mas, do nosso ponto de vista, não é exatamente assim.
Efetivamente, resulta do documento n.º 5, junto pela Interveniente aquando da sua contestação, que o A., através da empresa que o gere, comunicou ao R., no dia 29/06/2023, que era proibida a colocação de mesas e cadeiras no espaço exterior [do estabelecimento situado na fração autónoma de que o R. é proprietário], uma vez que é uma zona comum do edifício, pedindo-lhe ainda para que esta informação fosse transmitida aos inquilinos, para que as ditas mesas e cadeiras fossem removidas. O que o R. cumpriu, endereçando à Interveniente “o email do condomínio sobre a proibição de esplanadas” (doc. 6 junto com a mesma contestação).
Por outro lado, ficámos também a saber, pelo depoimento do representante da Interveniente, CC, que houve a denuncia da situação (atinente à existência da esplanada naquele local), por parte de um condómino, o que originou o pedido de intervenção da polícia municipal, ficando alegadamente tudo resolvido com a exibição da licença obtida junto da Câmara Municipal ....
Acresce que o gestor do edifício, BB, referiu ainda que, logo que a esplanada foi instalada (que não necessariamente no próprio dia, pois isso não o soube precisar), foi ao local e aí foi-lhe entregue o documento de autorização (municipal) para a instalação dessa mesma esplanada.
Assim, pois, perante estes meios de prova, pode-se considerar como assente que, pelo menos no dia 29/06/2023, o A. solicitou ao R. que providenciasse junto do inquilino pela retirada da esplanada. E, nessa medida, é justamente esta afirmação que se deve julgar demonstrada. Ou seja, em resumo, o aludido ponto 5 dos Factos Provados passará a ficar assim redigido: “Pelo menos no dia 29/06/2023, o A. solicitou ao R. que providenciasse junto do inquilino pela retirada da esplanada”.
Passemos, agora à alteração da matéria de facto pedida pela Interveniente.
Aquilo que a mesma pretende, em suma, é que se julgue demonstrado que “o local onde se encontra colocada a esplanada integra o domínio público”. Isto ao contrário do que consta da al. b), do capítulo dos Factos não Provados.
Como veremos, no entanto, não há qualquer motivo para que assim suceda.
Começamos por ter presente que a esplanada em causa, como já está provado (sem impugnação neste recurso), está situada na praça localizada entre dois edifícios. Essa praça é composta por zonas verdes e lajeado a granito, servindo de cobertura às garagens (ponto 4). Não está situada, portanto, em qualquer via pública ou nos espaços que lhe estão imediatamente adjacentes. Designadamente, na Rua ..., no Porto. Pelo contrário, a dita esplanada está localizada nas traseiras do estabelecimento que tem entrada por essa via e número, mas também tem entrada pelo lado oposto. Os testemunhos do gestor deste edifício, BB, e do representante da Interveniente, CC, por exemplo, foram perfeitamente claros a este propósito. Tal como claro é o que resulta das fotografias juntas aos autos pela Interveniente (docs. 7 e 8), nesse sentido. De resto, o referido gestor do edifício referiu em julgamento que essa praça é objeto de ajardinamento e limpeza a expensas do A.
Assim, não podem restar quaisquer dúvidas de que estamos a falar de um espaço privado, embora de utilização pública. E, se dúvidas houvesse, o título constitutivo da propriedade horizontal [traduzido na escritura pública celebrada no dia 18/04/2008 (doc. 2 junto com a petição inicial)], dissipá-las-ia. Aí se refere, com efeito, que (como já está provado - ponto 6) “fazem parte das áreas comuns a “praça localizada entre os dois edifícios, composta por zonas verdes e lajeado a granito”, constituindo um espaço privado de utilização pública”.
É certo que, com base na informação prestada e na licença concedida pela Câmara Municipal ... (doc. 1, junto com a contestação da Interveniente), esta última pretende demonstrar que assim não é. Isto é, que o local onde está situada a esplanada em causa é um espaço pertencente ao domínio público.
Todavia, para além dessa informação ter sido prestada em função das “áreas descritas pelo requerente” - que se ignora exatamente quais tenham sido -, a verdade é que, analisando o mapa de localização que lhe está anexo, não é inequívoco que o local da esplanada esteja inserido na parcela “B” do Processo/Parcela n.º .... Pelo contrário, essa parcela não parece englobar o quadrado onde estão implantados os edifícios que fazem parte deste empreendimento e a praça entre eles situada, que, como depreendemos do testemunho prestado por DD, Engenheiro na Câmara Municipal ..., são espaços privados.
Em todo o caso, mesmo em relação às parcelas B e B1, é bom ter presente que essas parcelas, como se refere na aludida informação, “vieram à posse de Câmara por Processo de Permuta n.º ..., aprovado em reunião camarária de 22/05/2001, através de Escritura de Permuta de 09/05/2002, tendo em vista o cumprimento dos Planos de Urbanização das Unidades de Ordenamento “N” e “A-Parcial Nascente”, Envolvente ... - Sector Sul” e o local onde está situada a esplanada passou a constituir espaço privado de utilização pública já depois, ou seja, como vimos, no dia 18/04/2008, sem que a esse facto tenha sido deduzida qualquer oposição que se conheça; designadamente, do Município ..., que se presume terá licenciado a construção destes edifícios e praça. Mais: também não é conhecida qualquer oposição do mesmo Município ao tratamento e limpeza dessa praça, por parte do A., num evidente gesto de domínio e posse, que aqui também não podem deixar de ser valorizado.
Em resumo, a pretensão da Interveniente de ver julgado demonstrado que o local onde se encontra instalada a esplanada integra o domínio público, é de julgar improcedente.
Essa esplanada está instalada, assim, num espaço que pertence ao A., embora seja de utilização pública (pontos 3, 4 e 6). O que não invalida que esse espaço seja privado. É, antes, uma das partes comuns do condomínio A.. Nessa medida, não pode ser ocupado exclusivamente por nenhum dos condóminos que desse condomínio fazem parte, sem autorização do mesmo.
O artigo 1420.º, n.º 1, do Código Civil é claro, a este respeito, “Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”. Como tal, em relação a essas partes, vigora, com as devidas adaptações[1], o regime da compropriedade (artigo 1422.º, n.º 1, do Código Civil). O que significa que cada comproprietário só tem direito à sua quota ideal em relação ao respetivo objeto e nada mais do que isso. Não pode, pois, por exemplo, ter a posse exclusiva ou posse de quota superior ao âmbito do seu quinhão, salvo se tiver havido inversão do título da posse, nos termos dos artigos 1263.º, al. d), e 1265.º, do Código Civil. Ou seja, se tiver havido a substituição da posse precária exercida em nome alheio, por uma outra posse, só e apenas em nome próprio[2]. Tal como não pode usar as partes comuns em termos que sejam inconciliáveis com um uso equivalente por parte dos demais condóminos[3]. Nem pode, em regra, introduzir unilateralmente e sem a aprovação da maioria dos condóminos, representativa de dois terços do valor total do prédio, inovações nessas partes (artigo 1425.º, do Código Civil). Inovações que tanto se podem traduzir em obras que constituam “uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo, assim, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afetação ou destino, nomeadamente económico. Essa modificação tanto pode ter como fim o de proporcionar a um, a vários ou à totalidade dos condóminos maiores vantagens ou benefícios, ou um uso ou gozo mais cómodo, como traduzir-se na supressão de coisas comuns existentes. O que releva é que seja criado algo de novo ou de diferente nas partes comuns do edifício”[4]. Como referem Pires de Lima e Antunes Varela[5], no conceito de inovação previsto no já citado artigo 1425.º, do Código Civil, “cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa (…), como as modificações estabelecidas na afetação ou destino da coisa (…).
Tanto constitui inovação a construção de uma nova garagem ou a demolição dum terraço, como a instalação de um para-raios, de um sistema de ar condicionado, de um ascensor, de uma piscina, ou a afetação de um pátio a lugar de acesso ao cinema instalado numa das frações autónomas do prédio (…)”.
Em qualquer caso, estamos sempre diante de uma inovação em sentido amplo.
E também o estamos quando, como no caso presente, é instalada uma esplanada exclusivamente afeta à utilização de uma fração, num espaço comum. “A instalação de uma esplanada, mesmo que amovível, numa parte comum do prédio consubstancia inovação para os efeitos do art. 1425º do Cód. Civil”[6].
E é fácil de perceber porquê: um espaço que antes era destinado a utilização comum, passa, com essa instalação, a ser afeto, em exclusivo, a uma atividade económica desenvolvida numa única fração.
De modo que não podem restar quaisquer dúvidas de que, tendo assim sucedido no caso presente, a dita esplanada tem de ser retirada do local onde se encontra.
Resta saber por quem. Ou melhor, quem tem a obrigação de assim proceder: se apenas a Interveniente (locatária e dona do estabelecimento) ou também o R. (locador e dono da fração autónoma onde está instalado esse estabelecimento).
Comecemos por abordar a posição da Interveniente.
Como é sabido e decorre da lei, “[o]s arrendatários [inclusive comerciais[7]] estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis, tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários de partes de uma mesma coisa” (artigo 1071.º do Código Civil).
Significa isto que há uma equiparação dos deveres do locatário às obrigações do proprietário do locado, nas referidas relações. Como tal, “independentemente da natureza - real ou pessoal - do direito do locatário, e, especial, do arrendatário, são aplicáveis ao arrendatário, com as necessárias adaptações, as disposições dos artigos 1344.º e ss do CC, que consagram as limitações derivadas da vizinhança entre imóveis. Tratando-se de arrendamento de fração autónoma de edifício constituído em propriedade horizontal, às limitações emergentes das relações de vizinhança entre imóveis acrescem aquelas que restringem o exercício de direitos de cada condómino (artigo 1422.º, n.º 2)”.
Por conseguinte, tendo a Interveniente ultrapassado, no caso presente, essas limitações, ao instalar a esplanada em espaço comum, não pode deixar de ser condenada a retirá-la desse local.
Já quanto ao R., temos uma posição diferente; inclusive, da assumida na sentença recorrida.
Efetivamente, não está em causa que as obrigações da Interveniente e arrendatária estejam moldadas pelas do senhorio, ora R., enquanto condómino.
Aquilo que está em causa é saber se a este último pode ser imposta a obrigação de “facere”, traduzida numa concreta atitude ou atividade, que se reconduz à retirada da esplanada do local onde se encontra, sem que esteja provado que foi ele quem a colocou lá (mas antes a Interveniente - ponto 15), nem que a permanência da mesma nesse local tenha acarretado para o A. qualquer prejuízo, derivado da inércia do R..
E a resposta a esta questão, a nosso ver, não pode deixar de ser negativa.
Na verdade, se é certo que há quem entenda[8] que, “resultando a responsabilidade do arrendatário da atuação em desrespeito dos limites da propriedade imobiliária (art. 483.º), e a responsabilidade do senhorio da omissão em não impedir essa atividade do arrendatário que se encontra a causar danos a terceiros (art. 486.º), quando o poderia fazer, designadamente através da resolução do contrato”, ambos “respondem pelos danos causados a terceiro (art. 490), sendo essa responsabilidade solidária e sendo o direito de regresso realizado na medida das respetivas culpas”, no caso presente não estamos perante qualquer obrigação indemnizatória. Até porque, já o dissemos, não foi alegado qualquer dano consequencial. E, sem esse dano, não pode haver lugar a qualquer reparação ressarcitória.
É verdade que, em caso de arrendamento, o proprietário continua obrigado ao dever de vigilância sobre o imóvel arrendado[9]. E, se não cumprir esse dever por culpa sua (que se presume), pode ser responsabilizado pelos danos daí resultantes (artigo 493.º, n.º 1, do Código Civil). Essa responsabilidade, porém, assenta na ideia de que “não foram tomadas as medidas de precaução necessárias para evitar o dano”[10]. Ou, dito por outras palavras, “pressupõe, em face da perigosidade imanente a certas coisas [neste caso, imóveis] o surgimento de um dever de segurança no tráfego, que impõe automaticamente a sua custódia em relação ao seu detentor”[11]. Dever de custódia que é acompanhado de outros deveres com o mesmo objetivo, como sucede, por exemplo, com o dever do senhorio de realizar “todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário” (artigo 1074, n.º 1, do Código Civil).
No caso em apreço, todavia, o A. não formulou qualquer pretensão indemnizatória. O que pretende simplesmente é que o local onde está a esplanada seja desimpedido, com a retirada desta última.
Assim, pois, é à arrendatária (que a colocou lá e a utiliza), e não ao senhorio, que compete retirá-la desse local.
Ou seja, em resumo, o recurso do R. procede, mas já o mesmo não sucede em relação ao recurso da Interveniente, que improcede, devendo a sentença recorrida ser alterada em conformidade.
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III- Dispositivo
Pelas razões expostas, acorda-se em:
1.º) Julgar procedente o recurso interposto pelo R. e, consequentemente, revoga-se parcialmente a sentença recorrida e absolve-se o mesmo do pedido que contra ele foi formulado pelo A., nesta ação.
2.º) Julgar improcedente o recurso da Interveniente e confirmar, na mesma medida, a referida sentença.
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-Em função deste resultado, as custas do recurso do R. serão suportadas pelo A. e as custas da ação e do recurso da Interveniente serão suportadas por ela própria - artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Porto, 14/4/2026
João Diogo Rodrigues
Maria da Luz Seabra
Artur Dionísio Oliveira
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[1] Alguns aspetos do regime da compropriedade são afastados, como sejam o caso do direito de renúncia para libertação dos correspondentes encargos e direito de divisão (artigos 1420.º, n.º 2, e 1423.º, do Código Civil).
[2] Neste sentido, Ac. RLx de 20/05/2010, Processo n.º 1727/07.1TVLSB.L1-6, e Ac. STJ de 07/04/2011, Processo n.º 30031-A/1979.L1.S1, ambos consultáveis em www.dgsi.pt
[3] Neste sentido, por exemplo, Luía A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 6ª Edição (Reimpressão), 2010, Quid Juris, pág. 389.
[4] Ac. RP de 11/07/2012, Processo n.º 2720/05.4TBMTS.P1, consultável em www.dgsi.pt.
[5] Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição Revista e Atualizada (Reimpressão), Coimbra Editora, Ldª, pág. 434.
[6] Ponto II do Sumário do já referido Ac. RP de 11/07/2012.
[7] Neste sentido, Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2011, 3ª Edição, Almedina, pág.173.
[8] Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2013, 6ª Edição, Almedina, pág. 103.
[9] Neste sentido, por exemplo, o Ac. STJ de 28/10/2021, Processo n.º 652/18.5T8GMR.G2.S1, consultável em www.dgsi.pt.
[10] João de Matos Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 7ª edição, Almedina, pág. 587.
[11] Luís Manuel Teles de Meneses Leitão, Direito das Obrigações, Vol. I, 15ª edição, Almedina, pág. 321.