Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3411/19.4T8STS.P2 |  |
ARRENDAMENTO DE BENS ALHEIOS
NULIDADE
CONSEQUÊNCIAS DA NULIDADE
DEVOLUÇÃO DE RENDAS
RESTITUIÇÃO DO LOCADO
II - A declaração de nulidade do contrato de arrendamento tem em regra como consequência necessária a restituição do locado e a devolução dos montantes pagos a título de rendas pelo locatário ao locador.
III - Tal não deve no entanto ocorrer no que toca à restituição do locado, quando o fundamento que determina a declaração de nulidade do contrato for a circunstância do locador não ser o proprietário do imóvel objecto do contrato.
IV - Também não se justifica a devolução das rendas anteriormente pagas pelo locatário no período em que “vigorou” o contrato quando este está ainda a ocupar o “locado” agora sem proceder ao pagamento de qualquer montante.
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local de Santo Tirso
Relator: Carlos Portela
Adjuntos: António Paulo Vasconcelos
João Venade
Acordam na 3ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
I.Relatório:
A..., Unipessoal Lda., com sede no concelho de Guimarães, veio intentar a presente acção declarativa de condenação contra AA e mulher, BB, com domicílio no concelho de Santo Tirso onde pedem a final o seguinte:
1º) Que seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e os Réus;
2º) Que sejam os Réus condenados a desocupar e restituir à Autora, livre de pessoas e coisas, o locado descrito no art.º 1.º da petição inicial;
3º) Que sejam os Réus condenados a pagar à Autora a quantia de 3.500,00€, a título de indemnização pela não restituição do locado no fim do contrato de arrendamento, a que acrescerá a quantia mensal de 500,00€, desde Novembro de 2019 até à sua efectiva restituição;
4º) Que sejam os Réus condenados a pagar à Autora a quantia de 500,00€, a título de rendas vencidas e não pagas relativas aos meses de Fevereiro e Março de 2019;
5º) Que sejam os Réus condenados nas custas e demais encargos legais.
Para tanto alegou ter dado de arrendamento aos Réus o imóvel identificado, para habitação e por um período de cinco anos com início em Abril de 2004.
Mais alegou ter comunicado aos Réus a sua oposição à renovação do contrato o qual e por isso cessaria em 1.04.2019.
Por fim alegou que nessa data os Réus não procederam à restituição do locado razão pela qual se acha com direito a receber o dobro das rendas dos meses em que ocuparam indevidamente o mesmo e até à sua restituição efectiva.
Devidamente citados vieram contestar os Réus, alegando ser verdade que tomaram de arrendamento o imóvel identificado nos autos mas referindo que a Autora não é a proprietária do mesmo, razão pela qual celebrou o contrato de um bem alheio e que por isso é nulo.
Mais alegaram que o imóvel não existe como imóvel urbano, existindo sim uma benfeitoria que foi objecto de penhora.
Mais alegaram que em resposta ao pedido da Autora de não renovar o contrato manifestaram a sua oposição, afirmando estrem dispostos a entregar as rendas a quem fosse fiel depositário do imóvel na referida penhora.
Os autos prosseguiram os seus termos, acabando a final por se realizar a audiência de discussão e julgamento no culminar da qual foi proferida sentença onde se julgou a acção procedente, por provada, em consequência:
- Se reconheceu a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e os Réus (que constitui o documento n.º 1 junto com a petição inicial), a partir de 1 de Abril de 2019;
- Se condenaram os Réus a desocupar e restituir à Autora, livre de pessoas e coisas, o locado descrito no art.º 1.º da petição inicial;
- Se condenaram os Réus a pagar à Autora a quantia de 3.000,00€ (três mil euros), a título de indemnização pela não restituição do locado no fim do contrato de arrendamento (entre 1 de Abril de 2019 e 1 de Outubro de 2019), a que acrescerá a quantia mensal de 500,00€, desde 1 de Outubro de 2019 até à sua efectiva restituição;
- Se condenaram os Réus a pagar à Autora a quantia de 500,00€ (quinhentos euros), a título de rendas vencidas e não pagas relativas aos meses de Fevereiro e Março de 2019;
- Se condenaram os Réus a pagar as custas, na sua integralidade.
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Inconformados, vieram os Réus interpor recurso desta decisão, apresentando desde logo e nos termos legalmente previstos as suas alegações.A Autora contra alegou.
Foi proferido despacho onde se considerou o recurso tempestivo e legal e se admitiu o mesmo como sendo de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
Recebido o processo nesta Relação emitiu-se despacho que teve o recurso como o próprio, tempestivamente interposto e admitido com efeito e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Enquadramento de facto e de direito:Ao presente recurso são aplicáveis as regras processuais da Lei nº 41/2013 de 26 de Junho.
É consabido que o objecto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo conteúdo das conclusões vertidas pelos réus/apelantes nas suas alegações (cf. artigos 608º, nº2, 635º, nº4 e 639º, nº1 do CPC).
E é o seguinte o teor dessas mesmas conclusões:
A) O contrato de arrendamento celebrado entre a autora, na qualidade de senhorio e os réus na qualidade de arrendatários em 28.02.2014 é nulo nos termos do disposto no artigo 892º aplicável por força do art.º 939º, ambos do Código Civil uma vez que foi arrendada coisa alheia.
B) Na verdade, por sentença transitada em julgado proferida no âmbito do Processo nº 2279/09.3TBSTS, que correu termos pelo extinto 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso instaurado por CC e outros contra a autora foi declarada a invalidade do contrato de compra e venda através do qual a autora adquiriu o imóvel onde foi construída a fracção arrendada. (factos L, M e N da factualidade dada como provada da Douta Sentença).
C) A sentença foi proferida a 12.01.2013, apenas transitada em julgado a 07.01.2015 por Acórdão que veio confirmar a decisão inicial.
D) Em 30.11.2009 – foi efectuado registo da acção na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso, cujo pedido ficou transcrito através da Ap... de 2009/11/30 e que consistiu no seguinte: “ser declarado anulado por erro na declaração o contrato de contra e venda lavrado em 14/02/2006 no cartório notarial da Dr.ª DD em Santo Tirso.” – (Cfr. facto O dado como provado e também doc.4 junto com a contestação).
E) Em 26.01.2015 – foi o registo da acção convertido em definitivo. (Cfr. Doc.4 junto com a contestação) e através da conversão a acção conserva a prioridade que tinha como provisório.
F) Assente a factualidade supra referida, a Douta Sentença, mesmo assim, considerou o contrato de arrendamento válido ainda que celebrado por quem já não era proprietário do arrendado, nem usufrutuário, nem sequer deter qualquer relação com mesmo, com o fundamento de que o contrato de arrendamento tem efeitos meramente obrigacionais, violando assim o disposto no artigo 892º aplicável por força do 939º ambos do Código Civil uma vez que foi arrendada coisa alheia
G) Mesmo que se adira à tese referida da Douta Sentença da validade do contrato de arrendamento de bem alheio, salvo o devido respeito, autora nunca teria poderes para fazer cessar o contrato através da oposição à renovação e legitimidade para propor a apresente acção.
H) Referimo-nos à regra estatuída no artigo 1057º d Código Civil - esquecida na Douta Sentença em recurso - a qual tem seguinte teor: “O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato, sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.”.
I) Aplicado este preceito ao presente caso concreto, decorre a seguinte conclusão: por força da procedência da acção judicial proferida no âmbito do Processo nº 2279/09.3TBSTS, que correu termos pelo extinto 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Santo Tirso que anulou o negócio jurídico de compra e venda, nos termos do disposto no artigo 1057º do C.C. a posição contratual do senhorio transmitiu-se ope legis para CC e mulher.
J) Ou seja, a oposição à renovação e a presente acção foi proposta por quem já não tinha a qualidade de Senhorio dado a mesma foi transmitida por força da lei para CC e mulher.
MAIS
K) Conhecendo os réus arrendatários os factos supra descritos estavam legitimados a não proceder ao pagamento das rendas à autora – foi exactamente o que fizeram através da carta que enviaram à autora conforme resulta da alínea P da matéria de facto dada como provada a Douta Sentença - tal como o permite o artigo 787º nº 2 do C.C.
L) Não foi cumprida a formalidade prevista no artigo 12º do NRAU, resultando da factualidade dada como provada (Cfr. facto F dado como provado da Douta Sentença) que o arrendado constitui a casa morada de família resulta a ineficácia da oposição à renovação.
M) Ora, no essencial, resulta das decisões anteriores que a recorrida não é detentor de qualquer bem, nem de qualquer benfeitoria, em específico ao que se discute nestes autos.
N) Uma vez integrado no imóvel, o possuidor perde a propriedade sobre as benfeitorias, passando apenas a assistir-lhe o direito de crédito correspondente à sua integração, ou seja, tem apenas direito a ser indemnizado.
O) Assim, ao admitir-se que o recorrido teria legitimidade para celebrar o contrato de arrendamento, após TRÊS decisões que afirma a inexistência de qualquer vínculo com o imóvel arrendado estar-se-ia a admitir uma decisão contraditória – violando-se a autoridade do caso julgado.
P) A presente acção nunca poderá proceder na medida em que representa um claro abuso do de direito, por parte da autora, pois, sabe que não é a proprietária do arrendado, mesmo assim celebra contratos de arrendamento, receber as rendas, não emite recibos mesmo após interpelado para o fazer através de documento escrito, não declara os rendimentos, sabendo que os prédios não possuem sequer licença de habitabilidade.
Q) Deve assim ser revogada a Douta sentença, julgando-se acção totalmente improcedente, fazendo-se assim, Justiça
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Por outro lado é o seguinte o teor das conclusões das contra alegações da autora/apelada:1- A douta sentença recorrida entendeu - e bem - que, apesar da divergência jurisprudencial existente relativamente a esta matéria, atenta a natureza exclusivamente obrigacional do contrato de locação, o facto de este ter sido outorgado por quem não seja proprietário não conduz à sua nulidade.
2- O contrato junto aos autos é, assim, perfeitamente válido, tendo produzido todos os efeitos obrigacionais, conforme, resulta, aliás, da matéria de facto provada – e não impugnada:- cfr. alíneas D e G dos factos provados.
3- Além da doutrina referida na douta sentença recorrida, refira-se igualmente o Ac. da Relação de Guimarães de 10-01-2019, acessível em WWW.DGSI.PT, cujo sumário se encontra reproduzido no corpo destas alegações.
4- Mas se a doutrina e jurisprudência a que nos temos vindo a referir é de molde a concluir que o contrato de arrendamento celebrado por quem não é proprietário do imóvel é perfeitamente válido, e não nulo, o mesmo resulta expressamente da lei vigente, mais concretamente a alínea a) do n.º 1 do art.º 1034º do Código Civil, que prevê expressamente o arrendamento de coisa alheia.
5- O mesmo entendimento é sufragado pelo Prof. M. Henrique Mesquita in Colectânea de Legislação e Jurisprudência, Ano 125, pág. 100 e 101.
6- Independentemente de tudo, o certo, porém, é que a A. é titular das benfeitorias realizadas no prédio melhor descrito nos factos dados como provados - FACTO L -, benfeitorias essas que se traduzem no prédio dado de arrendamento, realizadas na sequência da escritura de compra e venda declarada inválida através da sentença proferida nos autos de processo comum n.º 2279/09.3TBSTS, transitada em julgado em 07/01/2015 quando o contrato de arrendamento já tinha sido outorgado em 28 de Fevereiro de 2014.
7- Á data da outorga do contrato de arrendamento, tal sentença não tinha ainda produzido quaisquer efeitos.
8- Aliás, os próprios RR. reconhecem tal titularidade, na carta que remeteram à A. em 10/01/2019, sendo certo que, nos termos da sentença proferida no âmbito daqueles autos, a A. irá ficar proprietária do prédio em causa logo que se proceda à outorga da escritura de permuta ali referida.
9- Na sequência do referido contrato, a A. assegurou aos RR o gozo da coisa arrendada, em que não os perturbaram jamais, jamais nenhum terceiro incomodou os RR. arrogando-se titular de quaisquer direitos em relação ao prédio locado, jamais qualquer terceiro incomodou os RR. reivindicando a moradia arrendada como sua.
10- Mas mesmo que assim fosse, o certo é os RR. estariam a ocupar ilegitimamente o prédio em causa, por não serem detentores de qualquer título para tal ocupação, pelo que a parte da sentença que condenou os Réus a desocupar e restituir à Autora, livre de pessoas e coisas, o locado descrito no art.º 1.º da petição inicial, deveria sempre manter-se.
11- A alegação dos RR./Recorrentes de que a A. não tinha poderes para se opor à renovação do contrato de arrendamento é matéria nova, nunca antes alegada, pelo que o presente recurso não poderá pronunciar-se sobre tal matéria, conforme, aliás, é entendimento unânime da doutrina e da jurisprudência.
12- Aliás, toda a fundamentação dos RR. é manifestamente contraditória, pois, por um lado, alegam que o contrato de arrendamento é nulo pelo facto de a A. não ser proprietária do imóvel locado e, por outro lado, alegam que o direito de propriedade desse mesmo imóvel se transmitiu para CC e mulher.
13- Ora, não se pode transmitir aquilo que não se detém.
14- Foi a A. quem pagou os emolumentos à Câmara Municipal ... relativos ao licenciamento das obras, do imposto de selo, das infra-estruturas urbanísticas e da compensação monetária das empresas, é a A. a titular do alvará de obras de construção nova e o alvará de utilização, ambos emitidos pela Câmara Municipal ..., foi a A. quem suportou as despesas com materiais e mão-de-obra necessárias à construção da moradia dada de arrendamento e é a A. quem paga o IMI devido por essa moradia.
15- A excepção do não cumprimento e da invalidade da oposição à renovação constituem questões que, além de vagas, pois nada é concretizado, se traduzem em matéria nova, pelo que não poderão ser conhecidas no presente recurso.
16- A questão do caso julgado já foi decidida no âmbito dos presentes autos, por Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto- 2ª Secção (3411/19.4T8STS.P1- Referência 15676699), em 4 de Maio de 2022 e que se encontra junto aos presentes autos.
17- Ali foi decidido que nenhuma das decisões proferidas nos processos a que os RR. se referem, constituem causa prejudicial em relação aos presentes autos, pelo que as mesmas não configuram situação de extensão de caso julgado.
18- Não existe abuso do direito por parte da A., sendo certo que os RR. não fazem qualquer referência a qual das modalidades em que o abuso do direito se desdobra se querem referir.
19- A conduta dos RR. é que constitui abuso do direito pois, desde Dezembro de 2018, usam o prédio locado, não pagam a renda, não pagam electricidade e água e retêm o imóvel sem serem detentores de qualquer título que legitime tal ocupação.
20- Caso se venha a entender – o que apenas para efeitos de mero raciocínio se concede - que a falta de licença de habitação é de molde a consubstanciar a nulidade do contrato de arrendamento, a A/Recorrida, ao abrigo do preceituado no art.º 636º do Código de Processo Civil, vem requerer a ampliação do objecto do recurso.
21- Na douta sentença recorrida foi dado como provado que: K. O prédio identificado em A.) não tem licença de habitação.
22- Ora, houve manifesto erro de julgamento ao decidir, como se decidiu.
23- Na verdade, conforme resulta do contrato de arrendamento junto com a inicial- cfr. clausula 1ª que “….. inscrito na respectiva matriz Urbana sob o artigo ... em ..., ao qual foi atribuído ALVARÁ DE UTILIZAÇÃO N.º ... em 14 de Janeiro de 2014, que faz parte integrante deste contrato”.
24- Efectivamente, anexo àquele contrato de arrendamento encontra-se o “ALVARÁ DE UTILIZAÇÃO N.º ..., emitido pela Câmara Municipal ... em 14 de Janeiro de 2014, em nome da A. A..., Unipessoal, Lda., alvará esse que se encontra junto aos autos e assinado pelos próprios RR.
25- A A./Recorrida, não se conforma, pois, com a matéria fáctica dada como provada no ponto K.) pelo que, subsidiariamente, impugna, por erro de julgamento, pelo que deve ser alterada para:
K. O prédio identificado em A.) tem licença de habitação.
26- Por todo o exposto, devem improceder todas as conclusões contantes das alegações dos RR. recorridos, com a consequente improcedência do presente recurso.
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Perante o antes exposto, resulta claro serem as seguintes as questões suscitadas no presente recurso: No recurso dos Réus:
1ª) A validade do contrato de arrendamento;
2ª) A falta de poderes da Autora para se opor à renovação do contrato e a falta de legitimidade da mesma para propor a acção;
3ª) A excepção de não cumprimento do contrato;
4ª) A invalidade da oposição à renovação;
5ª) A excepção de caso julgado.
No recurso ampliado da Autora:
A impugnação da decisão da matéria de facto.
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É o seguinte o teor da decisão de facto antes proferida:Factos provados:
A. Por escrito outorgado no dia 28 de fevereiro de 2014, designado como “contrato de Arrendamento Urbano para Habitação”, a A. deu de arrendamento aos RR. a fração autónoma designada pela letra “A”, com a área de pavimento de 168,50 m2, com dois lugares de estacionamento, do edifício destinado a habitação, sito na rua ..., União de Freguesias ... e ..., concelho de Santo Tirso, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o n.º ... e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ....
B. Através deste escrito, a A. cedeu o referido imóvel aos RR., para que o habitassem, mediante o pagamento de uma retribuição mensal de 250,00€ (duzentos e cinquenta euros), a pagar no 1.º dia útil do mês a que respeitasse, mediante transferência bancária.
C. Mais acordaram em que o prazo do referido arrendamento seria de 5 (cinco) anos, com início em 1 de Abril de 2014 e termo em 1 de Abril de 2019, renovável automaticamente, sem prejuízo do direito de as partes se oporem à sua renovação nos termos legais.
D. Na sequência do referido contrato, os RR. passaram a ocupar o referido imóvel, situação que se mantém até à presente data.
E. Por carta registada com aviso de recepção, remetida e registada a 15 de Novembro de 2018, a A. comunicou aos RR. que se opunha à renovação do aludido contrato de arrendamento, e que este cessaria no dia 1 de Abril de 2019, data em que deveriam entregar o locado completamente devoluto de pessoas e coisas.
F. Essa carta foi recepcionada pelo R. marido.
G. A A. recebeu as rendas pagas pelos RR. até Dezembro de 2018.
H. A A. nunca emitiu qualquer recibo das rendas que recebeu até essa data.
I. A energia que abastece o imóvel arrendado provém de um contador para obras, cujo encargo vem sendo pago pela A.
J. No entanto, a fracção tem viabilidade para a requisição de um contador próprio.
K. O prédio identificado em A) não tem licença de habitação.
L. Por escritura pública outorgada em Fevereiro de 2006, a A. declarou comprar a CC e mulher os seguintes bens:1) uma parcela de terreno destinada a construção urbana, sita no lugar ... ou ..., freguesia ..., concelho de Santo Tirso, descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ... e inscrita na matriz urbana no artigo ...; e, 2) um prédio rústico sito no lugar ..., freguesia ..., concelho de Santo Tirso, descrito na Conservatória sob o n.º ... e inscrito na matriz rústica no artigo ....
M. O preço declarado foi de 115.000,00 € (cento e quinze mil euros) e que os vendedores declararam ter recebido e deram quitação.
N. Por sentença proferida a 12/01/2013, transitada em julgado em 07/01/2015, na sequência de acórdão confirmatório do Tribunal da Relação do Porto, nos autos que correram seus termos pelo 4.º Juízo Cível de Santo Tirso, com o n.º 2279/09.3TBSTS, foi decidido:
i. Declarar que o contrato de compra e venda titulado pela escritura outorgada em 14/02/2006, tendo por objecto os prédios identificados em 2.º da petição (prédios descritos em L. supra), carece de qualquer efeito jurídico.
ii. Declarar que a Ré A... Unipessoal Ld.ª não pagou aos AA. o preço de € 115.000,00 € (cento e quinze mil euros) constante dessa escritura nem qualquer outro.
iii. Ordenar o cancelamento do registo feito a favor da Ré com base nessa escritura.
iv. Condenar o Réu interveniente B... a transmitir para as AA., herdeiras do Sr. CC, o direito de propriedade das duas moradias centrais de banda, com os n.ºs 3 e 4, por permuta com os prédios identificados em 2.º da petição.
v. Condenar o Réu interveniente a pagar às AA. uma indemnização pelo atraso na entrega das duas moradias, desde a datada presente sentença até efetiva entrega, indemnização calculada à razão de 400,00€ (quatrocentos euros) por mês.
vi. Condenado a Ré, como litigante de má fé, na multa de 4 UCS.
vii. Absolver a Ré e o Réu de todo os demais pedidos contra eles formulados na presente acção.
O. O prédio urbano sito na freguesia ... e ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o n.º ..., parcela de terreno para construção, está registado a favor de CC.
P. Por carta registada com AR, os RR. enviaram à A. o escrito datado de 10/01/2019, em resposta à carta referida em E) e F), ali constando que “1- V. Exas. enviaram-nos carta para denuncia do contrato de arrendamento e para o dia um de Abril de 2019. 2- Informamos que a tal nos opomos e por várias razões: 2.1. Em primeiro lugar V. Exas não são donos, nem proprietários da fracção em causa. Na verdade, não são donos dos terrenos e quando muito existe uma benfeitoria. Essa benfeitoria está penhorada e, não sendo V. Exas. o fiel depositário. Assim, podemos descobrir que V. Exas. nem direito tem a qualquer renda. 2.2. Em segundo lugar: nunca até hoje nos deu recibos das rendas pagas. Solicitamos que no prazo de dez dias nos remeta pelo correio recibos das rendas pagas. Findo tal prazo vamos comunicar às Finanças o ocorrido. 2.3. Em terceiro lugar: nunca o contrato de arrendamento foi participado às Finanças. Igualmente informamos que se não o fizer no prazo de dez dias, o faremos nós. 2.4. Em quarto lugar: V. Excias estão a receber uma renda por algo que não é v/ propriedade. Assim, exigimos a devolução de todas as rendas pagas até esta data. 2.5. Em quinto lugar: a habitação não tem eletricidade ou seja é fornecida através de um contador para obras. São V. Excias que se fazem pagar desse consumo – o que é de todo ilegal. 2.6. Em sexto e último lugar: informamos que doravante vamos proceder à entrega da renda ao fiel depositário na penhora do direito de crédito, ou seja, da benfeitoria e não a V.Excias.”.
Q. O gerente da A. tem conhecimento dos factos descritos de L) a O).
Factos não provados:
1) Para o prédio identificado em A) não é possível junto da EDP requerer a ligação da energia eléctrica e instalar um contador.
2) Os RR. têm um a filha menor e deficiente, facto que é do conhecimento do gerente da A..
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Cabe iniciar a nossa análise pelas questões que constituem o objecto do recurso dos Réus.Sendo assim e desde logo no que toca à nulidade do contrato melhor identificado em A) dos factos provados o que nos apraz dizer é o seguinte:
Relativamente à controvérsia que, nesta matéria, divide a jurisprudência e a doutrina a nossa posição é aquela que já em 02.07.2020 e como relator assumimos no Acórdão desta Relação, proferido no processo 1358/15.2T8VNG.P2, publicado em www.dgsi.pt e no qual foi 2º adjunto o Sr. Desembargador que agora intervém como 1º adjunto e no qual ficou consignado o seguinte:
“Resulta evidente que estamos perante a concreta questão se saber se no caso de arrendamento de coisa alheia, ou seja, nos casos em que o locador não tem qualquer direito respeitante ao imóvel, nem poderes de administração, dando-o de arrendamento como se fosse titular desses poderes de disposição, se deve ser entendido que esse contrato é nulo por falta de legitimidade do locador, ou antes se deve ser considerado válido.
Ora é por demais conhecida a divisão que quanto a tal questão continua a existir quer na Doutrina quer na Jurisprudência.
Assim e no sentido da sua validade, com os argumentos de que “assumindo o contrato de arrendamento uma natureza de contrato consensual, para cuja formação se torna necessária a entrega do prédio, e assumindo também a natureza de um contrato obrigacional, a disposição de coisa alheia através da locação não é nula nem sequer anulável: é antes perfeitamente válida”, pronunciou-se Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pág.287.
Também Henrique Mesquita (RLJ ano 125, pág.100, nota 1) ao defender a legitimidade do arrendamento de coisa alheia, com base em dois tópicos argumentativos: a natureza obrigacional do contrato e o regime inscrito no art.1034.º, nº1, al. a), do C. Civil. E acrescenta, “(…) se o contrato de locação de coisa alheia pode originar a sujeição do locador aos efeitos do não cumprimento, isso significa inquestionavelmente que se considera válido o contrato. O locador não pode eximir-se ao cumprimento da obrigação de entrega da coisa locada com fundamento em que esta lhe não pertence e responderá pelos danos que causar ao locatário se culposamente a não cumprir”.
No mesmo sentido se pronuncia Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina, 2017, 8.ª Edição, pág.67, referindo: “No caso de ser celebrado um arrendamento por quem não tem legitimidade para o celebrar, o mesmo não deve, porém, ser considerado inválido mas apenas ineficaz em relação ao proprietário ou aos restantes contitulares do imóvel. Efectivamente, e apesar do que refere o art.º 1024.º/2 do C. Civil, a questão da validade do contrato coloca-se apenas no plano das relações internas, sendo que em relação aos verdadeiros titulares do imóvel o contrato é ineficaz, podendo estes facilmente obter a restituição do imóvel com este fundamento, através de uma acção de reivindicação. Se tal acontecer, naturalmente que quem arrendou o imóvel responderá por incumprimento perante o arrendatário, como expressamente resulta dos artigos 1034.º, n.º1, al. a) e 1032.º.”
Apesar do muito respeito que tais considerações nos merecem o nosso entendimento vai antes no sentido da primeira destas duas orientações.
E para tanto, encontramos acolhimento nos ensinamentos do saudoso Professor Pereira Coelho, Arrendamento, pág.105, quando defende que o arrendamento de bens alheios “é nulo por falta de legitimidade do locador, embora este seja obrigado a sanar a nulidade do contrato, que se torna válido logo que o locador adquira direito (propriedade, usufruto, etc.) que lhe dê legitimidade para arrendar – artigos 895.º e 897.º do C. Civil, aplicável por analogia”.
No caso e perante os dados factuais que resultaram provados (cf. pontos 7., 8. e 9), não é manifestamente possível sanar a nulidade deste contrato, nos termos acabados de referir.
Por outro lado, deve ser entendido que, nestes casos, “o locador não poderá opor a nulidade do arrendamento ao locatário de boa-fé (art.º 892.º, por analogia), o qual, não querendo invocar a nulidade pode exigir ao locador responsabilidade contratual, nos termos do art.º 1034.º, n.º1, al. a) do C. Civil” (cf. obra citada, pág.93, nota 4).
Sendo esta a tese que em nosso entender deve ser sufragada, bem decidiu pois o Tribunal “a quo” quando considerou que sendo a declaração de nulidade pedida pela própria locatária, nada obstava a que a mesma fosse declarada como a mesma pretendia.
Assim e como acertadamente se refere na sentença recorrida, a declaração de nulidade do contrato de arrendamento tem como consequência necessária, quer a restituição dos montantes pagos a título de rendas pela autora ao réu, quer a indemnização daquela por este de todos os prejuízos que a mesma não teria sofrido se o contrato não tivesse sido celebrado.
Tudo isto, por ser aplicável ao caso, por analogia, o regime respeitante à venda de bens alheios, designadamente o que decorre dos artigos 894º, n.º1 e 898º, ambos do Código Civil (cf. art.º10º, nº1 do Código Civil).”
Aplicando tal entendimento ao caso concreto, impõe-se pois declarar a nulidade do contrato de arrendamento dos autos.
De acordo com as regras substantivas que regem a declaração de nulidade do contrato, designadamente o que dispõe o art.º 289º, nº1 do Código Civil, «tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.»
A ser assim, em situações “normais” de nulidade do contrato a única forma de fazer cumprir o disposto no supra citado artigo, seria o locatário proceder à entrega do imóvel e o locador devolver os valores de rendas que recebeu.
Tal não pode no entanto ocorrer nos autos, por força dos fundamentos que determinaram a nulidade do contrato aqui em apreço e que têm a ver, como já todos sabemos, com a ilegitimidade substantiva da Autora para celebrar o mesmo com os Réus.
Nestes termos, podemos dizer, desde já, que no caso concreto não se justifica é a condenação dos Réus na restituição do locado à Autora nos termos por esta peticionados em 2) do articulado inicial.
Por outro lado também consideramos que não existe fundamento para condenar a Autora a restituir aos Réus o montante das rendas que recebeu deste Fevereiro de 2014 a Novembro de 2018.
E isto porque se impõe considerar que tal prestação restitutória se extingue, por compensação, com o valor correspondente ao gozo do “locado” por parte dos Réus (cf. facto provado D)), sem o pagamento de qualquer “renda”.
Nestes termos e pelas razões expostas, cumpria absolver os Réus dos pedidos formulados pela Autora.
Quanto ao mais e perante o acabado de decidir, resulta para nós evidente que se mostra prejudicada a apreciação das restantes questões suscitadas quer pelos Réus no seu recurso quer pela Autora no recurso que interpôs ao abrigo do disposto no art.º 633º do CPC.
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Sumario (cf. art.º 663º, nº7 do CPC): ………………………
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III. Decisão:Pelo exposto, condena-se total provimento ao recurso aqui interposto pelos Réis e, em consequência, revoga-se nos seguintes termos a decisão proferida:
1º) Declara-se a nulidade do contrato de arrendamento melhor identificado em A) dos factos provados;
2º) Absolvem-se os Réus de todos os pedidos que contra si foram formulados nos autos pela Autora.
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Custas em ambas as instâncias a cargo da Autora (cf. art.º 527º, nºs 1 e 2 do CPC).*
Notifique. Porto, 14 de Setembro de 2023
Carlos Portela
António Paulo Vasconcelos
João Venade