Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0435914 |  |
DENÚNCIA
FORMA
DATA
1. RELATÓRIO.
B........., residente na Rua .........., n.º ....., ..........,
veio intentar acção, sob a forma ordinária, contra,
“C........., Ldª”, com sede na Rua ........., n.º ..., .........,
pedindo a condenação desta última a ver declarado resolvido o contrato de arrendamento para o exercício do comércio, referente às fracções mencionadas na petição inicial, de que aquela era a actual arrendatária, com o consequente despejo de tais locais, bem como no pagamento das rendas vencidas com referência aos meses de Julho a Novembro de 2003 e as vincendas ou, em alternativa à resolução do contrato, a condenação da mesma Ré a pagar-lhe uma indemnização correspondente a 50% das rendas em débito, assim como, a título de indemnização pelo atraso na entrega das ditas fracções, no pagamento do dobro da renda estipulada.
Para o efeito e em síntese, alegou o Autor que a Ré ocupava a posição de arrendatária das suas aludidas fracções, tendo deixado de proceder ao pagamento das rendas referentes aos meses de Julho a Novembro de 2003, sendo que a comunicação para denúncia do respectivo contrato de arrendamento levada a cabo pela Ré não era eficaz, por não ter sido efectuada com a antecedência mínima que a lei impunha, assim se justificando os pedidos por si deduzidos.
A Ré, citada para os termos da acção, defendeu na contestação apresentada a eficácia da denúncia do aludido contrato de arrendamento para a data da sua renovação, que ocorria em 1.10.2003, apesar de ter feito constar na aludida comunicação que a denúncia operava em 30.6.03, tendo no princípio de Julho de 2003 oferecido ao Autor as chaves dos locais arrendados, que as recusou, assim apenas sendo devidas as rendas referentes aos meses de Julho a Outubro daquele ano.
Findos os articulados, proferiu-se despacho saneador tabelar, fixou-se a matéria de facto tida como assente entre as partes e organizou-se a base instrutória, peças estas que não sofreram reclamação.
Realizou-se audiência de julgamento, tendo sido proferida decisão da matéria de facto, após o que se sentenciou a causa, julgando-se procedentes os pedidos principais formulados na acção, nessa medida tendo sido decretada a resolução do mencionado contrato de arrendamento, com a consequente condenação da Ré a despejar os locais arrendados, bem assim a pagar ao Autor as rendas vencidas referentes aos meses de Julho a Novembro de 2003 e as vincendas, e ainda, a título de indemnização, o dobro da renda estipulada, se, findo o contrato, houvesse atraso na entrega das aludidas fracções.
Do assim decidido interpôs recurso de apelação a Ré, tendo apresentado alegações em que concluiu pela revogação da sentença, enquanto não reconheceu a validade da aludida denúncia e daí não retirou as necessárias consequências, devendo apenas manter-se a sua condenação no pagamento das rendas vencidas até Outubro de 2003.
O Autor contra-alegou, pugnando pela manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito do recuso, sendo que a instância mantém a sua validade.
2. FUNDAMENTAÇÃO.
A matéria de facto dada como apurada em 1.ª instância é a que se passa de imediato a enunciar:
- O Autor é legítimo proprietário e possuidor das fracções autónomas designadas pelas letras "B" e "C", correspondentes a um estabelecimento comercial com entrada pelos n.ºs .. e .., do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ........., n.ºs .. a .., .. e .. e Rua ..........., n.º ..., da Freguesia de .........., ........., inscrito na matriz sob o artigo nove mil oitocentos e oitenta e seis;
- Por contrato de arrendamento, com início de vigência em 1 de Outubro de 1986 e com o prazo de um ano, o Autor deu de arrendamento a D......... as fracções "B" e "C" do prédio referido no Ponto anterior;
- Convencionando-se uma renda anual de 1.200.000$00, passando na primeira prorrogação para 1.560.000$000, a ser paga na morada dos senhorios ou na do seu representante legal, em duodécimos de 100.000$00 durante o primeiro ano do contrato e 130.000$00 no segundo ano, no primeiro dia útil do mês anterior ao que dissesse respeito;
- Por força das sucessivas actualizações legais, a renda mensal actual é de 1.483,42 €, sendo de 1.025,04 € a renda correspondente à fracção "B" e de 458,38 E a renda correspondente à fracção "C";
- O arrendado destina-se ao exercício da venda de móveis e artigos de decoração e oficina de restauro dos mesmos;
- Ficou ainda convencionado, de acordo com a cláusula 6.ª do mesmo contrato, o seguinte:
"quando o locatário quiser pôr termo ao arrendamento, avisará os senhorios com sessenta dias de antecedência por carta registada com aviso de recepção";
- Em 31 de Maio de 1993, a Ré tomou este estabelecimento de trespasse a D...........;
- Datada de 20 de Maio de 2003, a Ré enviou ao Autor a carta junta aos autos a fls. 17 do seguinte teor:
"Informamos que a partir de 30 Junho de 2003 deixaremos de usufruir das instalações sitas na Rua .........., n.ºs ../.., ........., pondo fim ao contrato de arrendamento existente entre a firma ‘C..........., Ldª’ e o Exmo. Sr. B..........";
- A essa carta respondeu o Autor, por carta datada de 21 de Maio de 2003, expedida à remetente, aqui Ré, do seguinte teor:
"ASSUNTO: Rescisão de contrato – V/carta de 20/5/2003.
Exmos. Senhores, serve a presente para acusar a recepção da v/ carta de 20 do corrente que agradeço e à qual passo a responder.
De acordo com o contrato de arrendamento celebrado no .. Cartório Notarial do ......... em 16/12/1986 e referente às lojas de que V.ª Exas. são arrendatários, transcrevem-se respectivamente os arts. Primeiro e Sexto:
PRIMEIRO: O prazo de duração deste contrato é de um ano, contando-se o seu início a partir de um de Outubro do ano corrente, e renovável nos termos legais.
SEXTO: Quando o locatário quiser pôr termo ao arrendamento, avisará os senhorios com sessenta dias de antecedência, por carta registada com aviso de recepção, endereçada para local em que as rendas são pagas, mostrará os locais arrendados a horas normais de expediente e aporá escritos brancos, se os senhorios lho solicitarem por escrito.
Disse, em seguida, o segundo outorgante: que aceita o presente contrato nos termos expostos.
Pelo exposto, devem V.ª Exas. actuar em conformidade e não como pretendem com a v/ carta de 20 do corrente.
Sendo o que se me oferece de momento e esperando cumpram com as obrigações legais, apresento os meus cumprimentos";
- Em finais do mês de Junho de 2003 e no estabelecimento da Ré, a pessoa mandatada para o efeito pelo o Autor recusou o recebimento das chaves do arrendado.
Face às conclusões formuladas pela apelante, o objecto do recurso poderá subsumir-se à questão única e essencial de saber se a comunicação por aquela feita ao Autor a dar por findo para 30.6.2003 o contrato de arrendamento que a ambos vinculava equivale a denúncia válida e eficaz desse mesmo contrato, assim se extinguindo a respectiva relação locatícia e não se justificando a procedência dos pedidos formulados na acção que não contendam com a condenação do pagamento das rendas referentes aos meses de Julho a Outubro de 2003.
Analisemos.
Conforme resulta da fundamentação do sentenciado, concluiu-se pela ineficácia da mencionada comunicação – entendida como denúncia do supra referido contrato de arrendamento – por não ter sido efectuada com a antecedência mínima a que aludia o art. 1055, n.º 1, al. b), do CC, ou seja, de 60 dias, já que, sendo o prazo do aludido contrato de arrendamento de uma ano, na dita comunicação remetida pela apelante/ré ao Autor em 20.5.2003 se fazia menção à sua extinção para o dia 30.6.2003, quando a sua renovação ocorria em 1.10.2003.
Já a recorrente defende que, embora nessa comunicação tivesse referenciado a data de 30.6.2003 como sendo aquela em que ocorria a extinção do dito contrato, nem por isso se devia deixar de dar como validamente denunciado o mesmo, ainda que para a data em que iria ocorrer a sua renovação – Outubro de 2003 – ficando tão só a seu cargo o pagamento das rendas vencidas até aquela última data.
Não vem posta em causa a interpretação a dar àquela comunicação da Ré de 20.5.2003, como representando a denúncia da sua parte – na qualidade de arrendatária – do mencionado contrato de arrendamento, apenas aqui se impondo avaliar da eficácia de tal denúncia.
E, adiantando solução, cremos que assiste razão à recorrente, na medida em que defende a eficácia dessa denúncia para operar na data em que iria ocorrer a renovação do aludido contrato, Outubro de 2003.
Vejamos.
Não sendo questionável que, perante o prazo de um ano previsto para tal tipo de contrato, a comunicação da sua denúncia por parte do arrendatário deverá ocorrer com a antecedência mínima de 60 dias, reportados ao seu termo ou à sua renovação – art. 1055, n.º 1, al. b), do CC e arts. 68, n.º 1 e 118, n.º 1, do RAU – também será certo que a incorrecta indicação na respectiva comunicação da data em que se extingue a relação locatícia não é suficiente para tornar aquela denúncia ineficaz ou irrelevante.
Com efeito, o que, na verdade, constitui elemento desencadeador da extinção da relação de arrendamento é o acto de denúncia – declaração feita por um dos contraentes ao outro de que não pretende a renovação ou continuação do contrato – enquanto a indicação da data em que deve operar a extinção do arrendamento é uma mera consequência ou efeito dessa denúncia.
Daí que, no caso em análise, embora a denúncia do aludido contrato feita pela apelante não possa considerar-se eficaz no sentido de conduzir à sua extinção para a data indicada de 30.6.2003, já aquela deve considerar-se eficaz para determinar a extinção do mesmo (contrato) em 1.10.2003, altura em que o mesmo se renovaria.
Dito por outras palavras, a indicação incorrecta da data em que deve ocorrer a extinção da relação do arrendamento não torna a denúncia do respectivo contrato ineficaz ou inválida, apenas devendo reportar-se essa extinção para a altura em que ocorre o seu termo ou a sua renovação, sempre ponderando a antecedência a que deve obedecer aquela comunicação de denúncia – esta parece ser também a posição defendida pela melhor doutrina e jurisprudência, disso sendo exemplo o Ac. do STJ de 15.10.80, in BMJ 300-376 (ainda que aludindo à denúncia por parte do senhorio), não sendo contrariado, segundo se nos afigura, pela doutrina expendida no Ac. do STJ de 3.7.97, in BMJ 469-494, ao tratar da eficácia da denúncia por parte do arrendatário.
Na situação descrita nos autos, o que se verifica é que a comunicação da denúncia (de 20.5.2003) ocorreu com antecedência superior a 60 dias relativamente à data em que iria ocorrer a renovação do dito contrato de arrendamento (Outubro de 2003), pelo que a extinção do mesmo, por força da mencionada denúncia, não poderia operar na data indicada naquela comunicação (30 de Junho de 2003), mas já podendo operar para 1 de Outubro de 2003.
Desta forma, também a recusa da parte do Autor representada pela carta/resposta constante de fls. 8 (v. Ponto 9 supra da matéria de facto) apenas poderá ser atendida, na medida em que representa a rejeição da extinção do aludido contrato para 30.6.2003, mas já não quanto à recusa da eficácia da dita denúncia para a data em que iria ocorrer a renovação do mesmo contrato (Outubro de 20003).
Assim considerada a eficácia da mencionada comunicação de denúncia, deixa de ter sustentáculo a decisão de declarar resolvido o aludido contrato de arrendamento na base peticionada – falta de pagamento de rendas – bem assim enquanto acolhidos foram os demais pedidos formulados consequentes àquele, posto que, aquando da instauração da acção, já o dito contrato havia cessado.
Terá, contudo, de subsistir a condenação da Ré no pagamento ao Autor das rendas relativas aos meses de Julho, Agosto e Setembro, por indemonstrado o seu pagamento, pelo valor global de 4.450,26 euros (1.483,42 euros – renda mensal x 3 meses de rendas em dívida), mas já não as rendas em singelo vencidas posteriormente à mencionada data de 1.10.2003, posto que demonstrada vem a recusa do Autor em receber as chaves das aludidas fracções, e, por outro lado, não ficou demonstrado que a Ré entretanto tenha ocupado ou utilizado essas mesma fracções.
Há, desta forma, que dar acolhimento à pretensão deduzida pela apelante, não podendo subsistir a sua condenação, com a ressalva apontada, nos termos sentenciados.
3. CONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, nessa medida, alterando-se a sentença, condena-se a Ré a pagar ao Autor, a título de rendas vencidas, a quantia global de 4.450,26 euros.
Quanto ao mais peticionado na acção, vai a Ré absolvida.
Custas do presente recurso a cargo do Autor, sendo as da 1.ª instância da responsabilidade de ambas as partes na proporção do seu decaimento.
Porto, 9 de Dezembro de 2004
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz