Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 974/21.8T8PFR.P1 |  |
CADUCIDADE DO ARRENDAMENTO
RENDAS
ABUSO DO DIREITO
II - O legislador resolveu desde logo o problema relativo ao destino de um contrato de arrendamento feito com base no direito assim caducado, dispondo que, se não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo do locado, o contrato se considera renovado nas condições do art. 1054º do C. Civil, isto é, pelo prazo de um ano (salvo se o prazo do contrato era mais curto).
III - Tendo sido devidamente comunicada ao inquilino a oposição à renovação do contrato, para a data do seu termo, a falta de restituição do locado e o ulterior recebimento de rendas não traduz a renovação do contrato.
IV - O recebimento de tais rendas, representando a compensação mínima pela continuidade do gozo do locado para além da cessação do contrato, não justifica a qualificação de uma acção de despejo ulterior como abuso de direito, na forma de venire contra factum proprium.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este
Juízo Local Cível de Paços de Ferreira
REL. N.º 675
Relator: Rui Moreira
Adjuntos: João Diogo Rodrigues
Anabela Andrade Miranda
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
1- RELATÓRIO
X ..., com sede na Rua ..., Paços de Ferreira, intentou acção em processo comum contra AA, residente na Avenida ..., Paços de Ferreira, alegando ser proprietária do prédio urbano que a ré ocupa, por este lhe ter sido arrendado pela respectiva usufrutuária, assim constituída por usufruto vitalício. Mais alegou que esse arrendamento se extinguiu, após a morte da usufrutuária, por oposição à renovação que lhe dirigiu. Porém, a ré não lhe devolve o locado.
Formulou, por isso, os seguintes pedidos:
a) Seja decretado o despejo da Ré;
b) Ser a Ré condenada a proceder à imediata entrega do imóvel à Autora;
c) Ser a Ré condenada a pagar à Autor a quantia de €1.000,00 a título do diferencial entre a quantia paga desde a cessação do contrato e o valor correspondente ao dobro da renda mensal pelo período decorrido entre a data da cessação e a presente data;
d) Ser a Ré condenada a pagar à Autora o valor correspondente ao dobro da renda desde a entrada da acção até à efectiva entrega do imóvel;
e) Ser a Ré condenada em custas e encargos processuais por aos mesmos ter dado causa.
A ré, contestou, alegando que, com o falecimento da usufrutuária-locadora, se constituiu uma nova relação locatícia e a conduta da autora configura um abuso do direito. Pediu a improcedência da acção e a condenação da autora como litigante de má fé, por deduzir pretensão cuja falta de fundamente conhece.
O processo foi saneado e, depois de ouvidas as partes, por ter sido considerado inexistirem factos controvertidos, passou o tribunal a decidir do mérito da causa. Assim, proferiu sentença nos termos da qual julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:
1. Decretou o despejo da ré, ordenando a entrega imediata, à autora, do imóvel correspondente ao prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º …./20..., composto por casa de loja e andar telhada com quintal.
2. Condenou a ré a pagar à autora uma indemnização correspondente ao valor da renda mensal desde a propositura da presente acção até à data da entrega efectiva do imóvel.
3. Condenou a autora e a ré no pagamento das custas processuais na medida dos respectivos decaimentos, fixados, para a autora, em 5%, e, para a ré, em 95%,
4. Julgou inexistir litigância de má fé, por parte da autora.
É desta decisão que vem interposto recurso, pela ré, que o termina formulando as seguintes conclusões:
A. É manifesta a má-fé que subjaz à litigância da X ... de Paços de Ferreira, porquanto:
B. Bolsou, ao longo do seu petitório, argumentos e alegações frontalmente contraditórios e incoerentes – ora no sentido da caducidade do contrato de arrendamento primitivo, ora no sentido da sua renovação – o que, como é óbvio, geraria conclusões divergentes.
C. Isto porque, se aquele contrato se renovou, mantém-se necessariamente o seu primitivo conteúdo – situação que não ocorreria caso a relação arrendatícia houvesse cessado e uma nova relação jurídica se houvesse gerado (o que não se concebe nem aceita).
CONTUDO,
D. Ainda que a X ... advogue que se gerou uma nova relação arrendatícia e que, em 26/09/2019, se opôs regularmente à renovação do contrato – tese verdadeiramente errónea, na perspetiva da Recorrente – a verdade é que, mesmo após o envio da missiva (doc. 3 do petitório), em que pretensamente se opunha à renovação do contrato de arrendamento - a locadora aceitou o valor relativo às rendas de fevereiro de 2020 (data em que supostamente o contrato se renovaria), até ao presente (fevereiro de 2022).
E. Ora, considera a Recorrente que no mês de fevereiro de 2020, pela continuidade de aceitação das rendas, se celebrou um novo contrato de arrendamento, o qual até ao momento se renovou automaticamente, não tendo a locadora nunca exercido a faculdade de oposição à renovação.
F. Porém, deste facto fez o Tribunal a quo absoluta tábua rasa, ignorando sem mais os requisitos legalmente exigidos pelo disposto no artigo 1055.º do C. Civil, decidindo assim pelo despejo da Recorrente.
G. Este facto consubstancia uma clara manutenção do vínculo jurídico-arrendatício que liga as Partes ou, em último caso, a celebração de um novo contrato de arrendamento.
ASSIM,
H. A Apelante considera que a atuação da X ... se reconduz a manifesta situação de “venire contra factum proprium” – uma vez que num primeiro momento decidiu opor-se à renovação do contrato e, posteriormente, aceitou tacitamente a manutenção do mesmo.
I. Desta forma, deverá a oposição à renovação ser considerada sem efeito e a Autora condenada em litigância de má-fé, nos termos do artigo 542.º do C.P. Civil.
J. Decidindo de forma diversa, o Tribunal a quo violou, entre outras, as disposições constantes do artigo 1055º do C.Civil e do artigo 542º do C.P.Civil,
K. Tendo violado ainda o dever de fundamentação da decisão, o que, em todo o caso, constitui causa de nulidade da decisão proferida em primeira instância, atento o disposto nos artigos 154.º e 615.º/1, al. b), ambos do C.P. Civil.
A autora respondeu, pronunciando-se pela confirmação da sentença recorrida.
O recurso foi admitido como apelação, com subida nos próprios autos e efeito suspensivo.
Cumpre decidi-lo.
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2- FUNDAMENTAÇÃO:O objecto do recurso, definido a partir das conclusões enunciadas pelo apelante, consiste em verificar:
- se a sentença é nula, por incumprimento do dever de fundamentação;
- se o contrato se renovou, mantendo o seu conteúdo anterior;
- se se formou um novo contrato, após a caducidade do anterior, e se a aceitação de rendas após Fevereiro de 2020 e até Fevereiro de 2022, após a declaração de oposição à renovação, traduz a celebração de um novo contrato, sucessivamente renovado e sem oposição.
- se a autora actua em abuso de direito, ao pretender o despejo ao mesmo tempo que aceita as rendas e a manutenção do contrato e se isso constitui litigância de má-fé.
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A resolução dessa questão exige que se ponderem os factos dados por provados, que são os seguintes:1. A Autora é a legitima dona e proprietária do prédio urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º …./20... e inscrito na matriz predial urbana, da dita freguesia ..., sob o n.º ..., composto por casa de loja e andar telhada com quintal.
2. O mencionado prédio veio à posse e propriedade da Autora por deixa testamentária da sua anterior proprietária, BB.
3. Ainda que com usufruto vitalício constituído pela anterior proprietária a favor de CC.
4. Por contrato de arrendamento habitacional celebrado no ano de 2001, pela então usufrutuária, CC, esta deu de arrendamento o prédio identificado em 1) à aqui Ré – AA.
5. A usufrutuária veio a falecer, no estado civil de solteira, em 06/02/2006.
6. A Autora não se opôs à renovação do contrato de arrendamento no prazo de um ano a contar da data do falecimento de CC.
7. Por carta registada, enviada com aviso de recepção, datada de 26/09/2019, a Autora comunicou à Ré que se opunha à renovação do contrato que ocorreria em 06/02/2020, que o contrato de arrendamento cessaria a sua vigência nesta última data e que a ré devia entregar o imóvel livre de pessoas e bens.
8. A ré não entregou à autora nem em 06/02/2020 nem posteriormente o imóvel identificado em 1.
9. A ré continuou a proceder, mensalmente, ao pagamento de quantia igual ao valor das rendas (€50,00).
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Tal como devidamente se considerou na decisão recorrida, inexiste qualquer controvérsia sobre a factualidade relevante para a decisão a proferir. Por isso, o tribunal a quo decidiu após o saneamento do processo, sem audiência de julgamento, mantendo-se nesta fase de recurso a estabilidade do substrato factual da decisão.Tal substrato factual é, de resto, bastante simples: a autora era dona da raiz do prédio, mas não tinha o seu usufruto; a usufrutuária, em 2001, arrendou o prédio à ré; a usufrutuária faleceu em 2006; o contrato foi sucessivamente renovado, pelo prazo de um ano, até que em 26/9/2019 a autora comunicou a sua oposição a mais uma renovação, pretendendo a cessação do contrato em 6/2/2020; nesta data, a ré não entregou o locado e continuou a pagar a renda mensal prevista.
Em função da factualidade assim fixada, veio o tribunal a quo concluir pela procedência da acção, em sentença que a apelante argui de nula, por falta de fundamentação. Esta questão precede logicamente as demais, pelo que cumpre decidi-la desde já.
A arguição de tal nulidade é feita nos seguintes termos: “... a M.ma Juíza se limitou a “debitar” alguns aspetos do petitório, outros da contestação, sem, no entanto, especificar as razões jurídico-legais que a levaram a decidir da forma que decidiu.
Aliás, o aresto sub judice nem sequer valora corretamente a prova oferecida – o que, diga-se, se ocorresse, conduziria inevitavelmente ao reconhecimento de que entre as Partes se havia gerado uma nova relação arrendatícia depois de a Autora se ter, alegadamente, oposto legitimamente à renovação do contrato e, posteriormente, aceite todas as rendas...”.
A falta de fundamentação arguida dirige-se, necessariamente, à qualificação jurídica dos factos apurados, já que, quanto ao juízo probatório positivo sobre eles proferido não só se constata que resultam da sua alegação por cada uma das partes e da sua não impugnação pela parte contrária, como se verifica que nenhuma impugnação lhes é dirigida também nesta fase de recurso.
Porém, assim sendo, é óbvia a irrazoabilidade da arguição da nulidade da sentença sob apreciação.
Com efeito, a sentença mostra-se logicamente organizada, justificando juridicamente a solução dada a cada uma das premissas da decisão. Por isso, não se compreende como a recorrente ousa afirmar que não foram especificadas “as razões jurídico-legais”. Trata-se de uma afirmação absolutamente errada, que nem parece dirigida à sentença em causa, como melhor infra se verificará.
De resto, tanto assim é que o recurso nem sequer aponta qualquer erro a qualquer uma dessas soluções, reduzindo-se a afirmações genéricas de discordância para com o decidido. Dizer qual das premissas da decisão foi erradamente decidida e porquê, justificando isso com as regras legais aplicáveis, é que o recurso não faz.
Para além disso, o recurso ainda refere que o tribunal valorou mal a prova produzida. Mas em vez de referir algum facto que tenha sido erradamente ajuizado, o que seria a consequência adequada de uma má valoração da prova, acaba por concluir que o tribunal devia ter decidido que o contrato se renovou após a declaração de oposição à sua renovação. Parece-nos claro que, nesta sede, não estamos perante qualquer situação de errada valoração da prova, mas de discussão da qualificação jurídica aplicada, discussão essa que, como se referiu, o recurso só faz genericamente, num grau que se não compara à pertinência da fundamentação jurídica da sentença.
De forma alguma se admite, pois, que a sentença recorrida padeça do vício prescrito na al. b) do nº 1 do art. 615º do CPC, por ausência de fundamentação.
Improcede, nestes termos, a apelação, quanto a esta questão.
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Mais alega a apelante que se deveria considerar que o contrato celebrado com a usufrutuária se renovou, o que implica que tenha mantido o seu conteúdo anterior, designadamente quanto ao elemento relativo à ausência de prazo. Não tem, porém, razão.
Com efeito, e tal como bem explica a sentença recorrida, o usufruto com fundamento no qual foi celebrado o arrendamento com a ré, ora apelante, extinguiu-se com a morte da usufrutuária, tal como dispõe a al. a) do nº 1 do art. 1476º do C. Civil.
Esta circunstância, por sua vez, determinou a caducidade do arrendamento que tinha por objecto o imóvel em causa, cujo direito de propriedade se expandiu até à sua plenitude, na esfera jurídica da autora. É o que dispõe o art. 1051º do C. Civil, na sua al. c).
O legislador resolveu desde logo o problema relativo ao destino de um contrato de arrendamento feito com base no direito assim caducado. Poderia ter optado pela sua extinção pura, por exemplo. Mas não o fez. Poderia ter imposto a obrigação de celebração de um novo contrato, a outorgar agora pelo proprietário cujo direito se tornou pleno. Mas também não o fez. A solução prescrita foi a constante do art. 1056º: se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo do locado, o contrato considera-se renovado nas condições do art. 1054º, isto é, segundo o disposto no nº 2 desta norma, pelo prazo de um ano (salvo se o prazo do contrato for mais curto), não sendo admissível um prazo mais longo na medida em que aí se afirma ser esse o prazo aplicável caso um mais longo estivesse previsto.
Sem qualquer sustentação fica, assim, a afirmação da apelante de que o contrato estabelecido com a autora, por não apresentar qualquer cláusula de fixação de prazo, se constituiu num contrato sem prazo. Precisamente o contrário é o que resulta do regime legal descrito. De resto, como bem foi exposto e decidido na sentença recorrida.
Improcedem, pois, as razões da apelante, quanto à pretensão de que o contrato se teria renovado sem prazo.
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Sustenta, seguidamente, a apelante que, mesmo na hipótese de se ter formado um outro contrato após a caducidade do anterior, a aceitação de rendas após Fevereiro de 2020 e até Fevereiro de 2022, ulteriormente à declaração de oposição à renovação daquele, traduz a constituição sucessiva de um novo contrato, sucessivamente renovado e sem oposição. Mais afirma que pretender o contrário consubstancia abuso de direito.Dispõe o art. 1055º do C. Civil que a oposição à renovação do contrato, no caso de o prazo das respectivas renovações ser de um ano, como acontece no caso em apreço, deve ser comunicada com a antecedência mínima de 120 dias.
A apelante não discute a forma nem o tempo da comunicação da vontade de não renovação do contrato, pela autora, parecendo admitir que, por essa ordem de razões, o contrato se deveria ter por terminado em 6 de Fevereiro de 2020. Rejeita, porém, essa eficácia, por ter continuado no arrendado, ter continuado a pagar as rendas (presumidamente recebidas pela autora, já que nada em contrário resulta dos autos), sem que a autora tenha promovido algo para recuperar a posse do prédio.
No entanto, de preceito nenhum resulta que a aceitação de rendas e a continuação da ocupação do locado determinem novas renovações do contrato. Com efeito, inexiste norma que equipare esta situação à prevista no art. 1056º, em função da qual, após a caducidade do arrendamento, a continuidade do gozo do arrendado determina ope legis a renovação do contrato. É que esta solução procede de uma falta de oposição do locador. Diferentemente, no caso da cessação do contrato por oposição à sua renovação pelo locador, a oposição deste está adquirida.
Pelo contrário, do disposto no art. 1054º resulta que o contrato se não renova após a declaração de oposição de qualquer dos contraentes, ao que acresce que em norma alguma se fixa qualquer prazo para a instauração da acção de despejo, no caso de recusa de entrega do arrendado pelo inquilino, como condição de eficácia da oposição à renovação. Aliás, nem sequer a apelante invoca qualquer regra jurídica em que possa sustentar essa sua perspectiva do caso.
Assim, só eventualmente à luz do instituto do abuso de direito, sucessivamente invocado no recurso, é que se poderia discutir qualquer impedimento ao exercício do direito à recuperação do arrendado, em face da manutenção do status quo entre o momento do fim da vigência do contrato (6/2/2020) e a dedução da pretensão de despejo, por via da presente acção.
Alega a apelante, a este propósito, que, “… mesmo após a referida notificação, à inquilina, de tal oposição, aceitou e fez seus todos os montantes recebidos a título de rendas mensais (…) Conduta que, além de se reconduzir à figura do abuso de direito, na modalidade de
“venire contra factum proprio” (sic. artigo 334º do C. Civil), equivale à celebração de um novo contrato de arrendamento com a Apelante.”
Já se concluiu inexistir fundamento jurídico para que se afirme que a conduta da autora equivale à celebração de um novo contrato de arrendamento. Por isso, tal afirmação só deve ser já analisada à luz do instituto do abuso de direito invocado.
Como se sabe, o venire contra factum proprium é uma das modalidades cabíveis no instituto do abuso de direito.
Esclarece o Ac. do STJ de 12/11/2013 (proc. nº 1464/11.2TBGRD-A.C1.S1, em dgsi.pt): “ São pressupostos desta modalidade de abuso do direito – venire contra factum proprium – os seguintes: a existência dum comportamento anterior do agente susceptível de basear uma situação objectiva de confiança; a imputabilidade das duas condutas (anterior e actual) ao agente; a boa fé do lesado (confiante); a existência dum “investimento de confiança”, traduzido no desenvolvimento duma actividade com base no factum proprium; o nexo causal entre a situação objectiva de confiança e o “investimento” que nela assentou.
O princípio da confiança é um princípio ético fundamental de que a ordem jurídica em momento algum se alheia; está presente, desde logo, na norma do art. 334.º do CC, que, ao falar nos limites impostos pela boa fé ao exercício dos direitos, pretende por essa via assegurar a protecção da confiança legítima que o comportamento contraditório do titular do direito possa ter gerado na contraparte.”
No caso em apreço, a autora, ora recorrida, declarou à inquilina, ora apelante, em Setembro de 2019, que se opunha à renovação do contrato, com efeitos a 6/2/2020. Em Fevereiro, a inquilina não entregou a casa, manteve-se a ocupá-la e continuou a pagar a renda prevista no contrato que cessara. Em Outubro de 2021, a autora propôs a presente acção de despejo.
Devemos entender que a autora, ao deixar passar cerca de 20 meses sem propor a acção de despejo, enquanto ia recebendo a renda mensalmente paga pela inquilina, adoptou dois comportamentos contraditórios? E, bem assim, que ao fazê-lo a induziu ao convencimento de que não iria exigir o despejo, em execução da cessação do contrato declarada?
Nada, entre a factualidade provada, nos revela isto ou permite inferir uma tal conclusão. Pelo contrário, estando a autora convencida da legitimidade da sua actuação, é natural que esperasse algum tempo pela entrega do arrendado, sem necessidade da vinda a juízo. Ao que acresce que de nenhum outro facto provado na causa se pode extrair a contribuição de qualquer acção da autora para criar na inquilina a convicção de que havia prescindido da cessação do contrato, conformando-se com a sua renovação.
Por outro lado, como se explica no acórdão citado, a verificação do abuso de direito nesta modalidade exige ainda a identificação de um «“investimento de confiança”, traduzido no facto de o confiante ter desenvolvido uma actividade com base no factum proprium, de modo tal que a destruição dessa actividade pela conduta posterior, contraditória, do agente (o venire) traduzam uma injustiça clara, evidente.»
Também um tal pressuposto fica por preencher. Com efeito, a ora apelante, inquilina, limitou-se a deixar prolongar a situação, pagando o valor de renda anteriormente vigente, o que sempre representaria uma contrapartida mínima pela continuação do gozo do locado, de resto como veio a ser entendido na sentença recorrida que, a esse respeito, não é objecto de recurso e assim dispôs. Ao exigir a entrega do imóvel, no desenvolvimento de um direito à cessação do contrato, não se verifica – nem nada foi alegado a esse propósito – a agressão a qualquer investimento de confiança, proporcionado pela continuidade da situação material anterior, cuja frustração consubstancie agora uma “injustiça clara, evidente”.
Esta, pois, prejudicada a identificação de um abuso de direito, na presente pretensão de despejo. De resto, tal como afirmado na sentença em crise.
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A precedente exposição e as soluções dadas às questões que foram objecto de recurso tornam desprovida de fundamento a pretensão de qualificação da presente acção como um acto de litigância de má fé. Com efeito, não é desprovida de fundamento a pretensão deduzida pela autora, que mereceu decisão positiva na 1ª instância, em termos que cumpre manter. Acresce que nenhum dos outros fundamentos previstos no art. 542º, nº 2, do CPC se verifica. Por isso, improcederá o recurso, também quanto a esta matéria.*
Na ausência de outras questões a apreciar, resta confirmar a decisão recorrida, na completa improcedência da presente apelação.Sumariando:
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3 - DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que integram esta secção do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o presente recurso de apelação, na confirmação da decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
Porto, 17/05/2022
Rui Moreira
João Diogo Rodrigues
Anabela Miranda