Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2629/18.1YLPRT.P2 |  |
DECISÃO SURPRESA
PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO
II - A decisão do juiz não pode ser uma decisão surpresa por ferir o princípio do contraditório, não cabendo ao juiz o poder de se sobrepor à vontade das partes.
O juiz que pretenda basear a sua decisão em questões não suscitadas pelas partes mas oficiosamente levantadas por si, “ex novo”, seja através de conhecimento do mérito da causa, seja no plano meramente processual, deve, previamente, convidar ambas as partes a sobre elas tomarem posição, só estando dispensado de o fazer, conforme dispõe o nº 3, do art. 3º, do CPC em casos de manifesta desnecessidade, pelo que não adoptando tal procedimento é a sentença nula.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Central Cível de Póvoa do Varzim – Juiz 4
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Relator: Juiz Desembargador Álvaro Monteiro1º Adjunto: Juiz Desembargador Carlos Cunha Carvalho
2º Adjunto: Juiz Desembargador João Maria Espinho Venade
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Sumário:………………………………
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I - Relatório:Nos presentes autos tendo como Autora/reconvinda Santa Casa da Misericórdia ... e Ré/reconvinte A..., Lda.
Os Autores instauraram inicialmente a presente acção sob a forma de Procedimento Especial de Despejo junto do Balcão Nacional de Arrendamento, a qual na sequência de oposição foi remetida para o Tribunal.
Por despacho de 01.04.2019 (despacho saneador) determinou-se que os autos seguissem os termos da acção declarativa com processo comum.
Peticiona:
A desocupação do locado.
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A Ré/reconvinte deduziu oposição e reconveio.A título reconvencional peticiona:
- Ser a requerente condenada a pagar à requerida, a título de compensação pelas benfeitorias, quantia nunca inferior a 80.000,00€ e a reconhecer que assiste à requerida o direito de retenção sobre o locado até efectivo e integral cumprimento dessa obrigação.
- Mais deve ser julgado procedente o pedido de diferimento da desocupação do locado, pelo prazo máximo, com as legais consequências.
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A Autora excepcionou a prescrição das benfeitorias.*
Elaborado o despacho saneador (01.04.2019) relegou-se a excepção da prescrição para final, tendo-se fixado como temas de prova:1. Quem habita no locado;
2. A actividade desenvolvida pela ré no locado;
3. As vicissitudes no pagamento das rendas;
4. As obras realizadas no locado pela ré e respectivo valor;
5. Data da realização das obras.
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Instruída a causa, procedeu-se à audiência de julgamento com observância do legal formalismo.*
Foi prolatada sentença com decisão nos seguintes termos:“Julgam-se a acção e a reconvenção parcialmente procedentes e:
- condena-se a autora/reconvinda Santa Casa da Misericórdia ... a pagar à ré/reconvinte A..., Lda. a quantia de 960,00€ (novecentos e sessenta euros);
- reconhece-se à ré/reconvinte o direito de retenção sobre o imóvel locado localizado na Rua ..., em Matosinhos até ao pagamento dessa quantia;
- condena-se a ré/reconvinte a desocupar esse imóvel após este pagamento.
Do mais pedido, absolvem-se as partes.
Custas pela autora e pela ré na proporção do decaimento.
Paguem-se aos peritos as notas de honorários correspondentes aos esclarecimentos em audiência.
Registe e notifique.”
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É desta decisão que vem interposto o presente recurso pela R./reconvinte/Apelante A... Ld.ª, apresentando as seguintesCONCLUSÕES:
Da nulidade da decisão
1- Estamos perante um processo que se inicia como Procedimento Especial de Despejo no Balcão Nacional do Arrendamento, nos termos dos art.s 15º e seg da Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro, intentado pela autora na qualidade de senhoria.
2- Como se pode verificar do requerimento de despejo submetido no dito Balcão do Arrendamento, a autora veio a juízo pedir o despejo da ré com fundamento na denúncia do contrato de arrendamento de 23-02-1967, comunicada no âmbito de procedimento de transição do contrato para o NRAU.
3- Denúncia do arrendamento essa em que a ré fundou o pedido reconvencional que deduziu, no sentido de ser compensada pelas benfeitorias licitamente feitas no locado, ao abrigo do disposto no art. 29º nº 2 do NRAU.
4- Entendendo existir lapso no enquadramento jurídico dos factos, a sentença avança para uma solução de direito que nunca foi discutida no processo.
5- De facto, para o tribunal «a quo» o contrato de arrendamento que foi identificado pelas partes como vigente, afinal encontra-se extinto desde 05-01-1986, por caducidade decorrente do óbito da usufrutuária.
6- Com base nessa premissa, a sentença recorrida julga improcedente a quase totalidade do pedido reconvencional com o fundamento se não serem, ao caso, aplicáveis as normas do NRAU, mas as normas vigentes naqueloutra data de extinção do contrato.
7- Trata-se de uma decisão totalmente inesperada e que apanhou todos de surpresa, na medida em que para as partes sempre foi incontroversa a manutenção e vigência, entre si, do contrato de arrendamento que, tendo tido início no século passado, em 23-02-1967, perdurava no tempo para além daquela data em que, com o óbito da usufrutuária, a propriedade plena se consolidou na pessoa da autora.
8- Na realidade fática e no enquadramento jurídico feito pelas partes, jamais foi concebida uma solução jurídica no sentido de que, afinal, tal contrato de arrendamento estava (HÁ DÉCADAS) extinto.
9- Afinal, como confessado, a autora vinha recebendo e fazendo suas as rendas pagas/depositadas mensalmente pela ré, desde outubro de 1992, não muito tempo depois de tomar conhecimento do falecimento da usufrutuária Dª AA (e de levantar, por precatório cheque a quantia de 986.500$00 das rendas depositadas pela ré desde o óbito daquela – vide doc. 6 da Oposição da ré), assumindo, ativamente, a partir daí, a posição de senhoria.
10- E a ré vinha ocupando o locado e pagando, mensal e consecutivamente desde então (1992) as rendas mensais devidas à autora, o que, evidentemente acontecia porque a autora e ré tinham para si que o contrato de arrendamento celebrado em 23-02-1967 se mantinha plenamente em vigor, apesar do óbito da usufrutuária, tendo essa circunstância apenas determinado que a senhoria passasse a ser a autora.
11- E, precisamente porque a autora tinha para si como vigente o contrato de arrendamento, de que passou a ser a senhoria após o óbito da usufrutuária, é que, nessa qualidade, remeteu em 20-11-2017 à ré, sua arrendatária, competente carta para transição do arrendamento de pretérito para o NRAU (facto provado em 8) ao abrigo do artigo 30º ss do NRAU, por ser sua intenção – como confessado – a “de proceder à atualização do contrato de arrendamento celebrado com V. Exªas, de forma a fazê-lo transitar para o NRAU, assegurando a sua conformidade com o mesmo”...»
12- E precisamente porque a ré tinha para si como vigente tal contrato de arrendamento é que, em face desta carta da autora de atualização do contrato consigo existente, respondeu à interpelação da senhoria nos termos da carta transcrita em 9 da sentença, onde, no exercício dos seus direitos de arrendatária, procedeu à denúncia daquele contrato de arrendamento, reclamando indemnização por benfeitorias, ao abrigo do art. 29º nº 1 e 2 do NRAU, por ser aquele o momento temporal único em que o podia fazer.
13- Factos estes que constituem a causa de pedir da acção (de despejo) e do pedido reconvencional.
14- Incontroverso, portanto, que em face do enquadramento jurídico que ambas as partes fizeram dos factos trazidos a juízo, não era previsível que o tribunal enveredasse pela posição que seguiu, dando o contrato por extinto há 25 anos (!), constituindo a decisão recorrida uma verdadeira decisão surpresa.
15- Dispõe o artigo 3º, nº 3 do Código de Processo Civil (doravante CPC) que “o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.”
16- Trata-se de uma ampliação do princípio do contraditório, tradicionalmente entendido como garantia de uma discussão dialética entre as partes ao longo do desenvolvimento do processo, que passou a impor que fosse concedida às partes a possibilidade de, antes de ser proferida a sentença, se pronunciarem sobre questões suscitadas oficiosamente pelo juiz em termos inovatórios, mesmo que apenas de direito.
17- A referida conceção ampla do princípio do contraditório, há muito defendida pelo Professor Lebre de Freitas para o processo civil, traduz um direito à fiscalização recíproca ao longo do processo visto como uma “garantia da participação efetiva das partes no desenvolvimento de todo o litígio, em termos de, em plena igualdade, poderem influenciar todos os elementos (factos, provas, questões de direito) que se encontrem em ligação, direta ou indireta, com o objeto da causa e em qualquer fase do processo apareçam como potencialmente relevantes para a decisão”.
18- Se é verdade que ao abrigo do artigo 5º, nº 3 do CPC, o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, sendo legítima a diversa qualificação jurídica dos factos, é apodítico que a mesma «não dispensa a necessidade de o juiz auscultar as partes, na medida em que uma diversa qualificação jurídica pode contender com a posição que cada uma delas adotou no processo, interferindo na tutela dos respetivos interesses.» - GPS, Código de Processo Civil Anotado, Vol I, 3ª edição, anotação ao artigo, pag. 22,23, Almedina.
19- Portanto, embora não retire a liberdade e independência que o juiz tem, em termos absolutos, de subsumir, selecionar, qualificar, interpretar e aplicar a norma jurídica que bem entender, aplicando o direito aos factos de modo totalmente autónomo, aliás em conformidade com o disposto no artigo 664º do CPC, através desta norma o legislador veio proibir as decisões-surpresa, impondo ao julgador que sempre que surge uma questão de direito ainda não discutida ao longo do processo tem de, antes de decidir, facultar às partes a sua discussão.
20- No caso, o Mmo Julgador, apesar de constatar que ambas as partes tinham (no seu entendimento) errado ou incorrido em lapso no enquadramento jurídico dos factos – o que, como não podia ignorar, determinava que as mesmas não tivessem configurado juridicamente a questão nos moldes em que o tribunal o veio a fazer – não cuidou de dar a conhecer às partes, autora/reconvinda e ré/reconvinte, aquela diversa qualificação jurídica dos factos que entendia adequada, a fim de que às mesmas fosse dada oportunidade de, em defesa dos seus interesses, se pronunciar e esgrimir os argumentos que entendessem por forma a, pelo menos, tentarem influenciar a decisão (juntando, porventura, prova que a isso pudesse concerner).
21- Na realidade, a ré reconvinte foi surpreendida com uma solução jurídica que nunca foi perspetivada nos autos, assente numa qualificação jurídica dos factos total e radicalmente distinta daquela com que, quer ela, ré/reconvinte, quer a autora/reconvinda, enquadraram juridicamente os seus pedidos e as suas defesas.
22- Totalmente diferente daquela com a qual, autora e ré conformaram a sua posição nos autos!
23- E com a qual, refira-se, o próprio tribunal analisou a matéria de facto, aceitando o enquadramento jurídico das partes na formulação da matéria que dá como provada.
24- Impunha-se, em observância do nº 3 do artigo 3º do CPC citado, que a ré pudesse exercer o contraditório sobre aquela distinta solução/qualificação jurídica que contendia, sobremaneira, com a posição por si adotada no processo, de modo a que tentasse influenciar com os seus argumentos a solução jurídica a dar, a final, ao pleito, quer no que se refere ao seu pedido reconvencional, quer no que se refere ao pedido da autora, da entrega do prédio arrendado.
25- Veja-se que a ré, absolutamente convicta da manutenção da vigência do contrato de arrendamento após a morte da usufrutuária, ocorrida 31 anos antes (ou da sua renovação entre as partes) exerceu em dezembro de 2017 o direito de denúncia do contrato, visando beneficiar do regime excecional do artigo 29º do NRAU quanto a benfeitorias, ou seja, admitiu deixar o locado – que ocupava há décadas! – contra o pagamento das benfeitorias que nele fez durante a vigência do contrato, e que provou serem na ordem dos 59.241,94€ (facto provado 29 e laudo maioritário).
26- Nunca, jamais, a ré esperaria uma decisão neste sentido!
27- À ré não lhe foi dado o elementar direito ao contraditório, tendo sido notificada, para sua completa estupefação, de uma sentença com uma solução jurídica com que não contava, que não pôde debater, contraditar ou rebater fosse com factos ou com argumentos, solução essa que lhe é extremamente desfavorável, tornando-se, só por isso, numa decisão injusta.
28- A sentença violou o nº 3 do artigo 3º do CPC, nos termos do qual, em obediência ao princípio do contraditório, e salvo casos de manifesta desnecessidade devidamente justificada, o juiz não deve proferir nenhuma decisão, ainda que interlocutória, sobre qualquer questão, processual ou substantiva, de facto ou de direito, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que previamente tenha sido conferida às partes, especialmente àquela contra quem é ela dirigida, a efetiva possibilidade de a discutir, contestar e valorar.
29- Cremos apodítico estarmos perante uma decisão em que a solução opcionada pelo tribunal se desvinculou totalmente do alegado pelas partes, na sua substancialidade, donde assiste à ora recorrente o direito de arguir a nulidade decorrente da inobservância do dever imposto pelo nº 3 do artigo 3º do CPC.
30- Como bem explica o douto acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/9/2011, processo 2005/03.0TVLSB.L1.S1, in site da dgsi, «Vale por dizer que as partes terão direito a insurgir-se contra uma decisão se a via nela seguida não se ativer, com um mínimo de arrimo, ao que foi alegado e sufragado pelas partes durante o curso do processo.
Assim, se as partes não tiveram hipótese de aportar e debater factos (novos e condizentes com a realidade jurídica prefigurada pelo tribunal antes da decisão “solipsisticamente adoptata”) que poderiam trazer alguma luz sobre a “terza via”, oficiosamente assumida pelo tribunal, então as partes terão o direito de tentar refazer a actividade do tribunal de modo a encarrilar e adequar a estrutura do processo ao resultado decisório.
Na última situação prefigurada, o tribunal apartou-se do dever de cooperação, colaboração e boa fé que deve nortear o princípio de imparcialidade e de posição super partes constitucionalmente atribuído ao Julgador.
Neste caso, se o juiz envereda por uma “terza via” e as partes não alegaram factos ou tomaram posição concreta sobre a solução “solitária”, a decisão pode tornar-se injusta e acarretar um juízo de parcialidade que afecta a estrutura regente de um processo justo e despejado de desvios processuais ou substantivos que desvirtuem a decisão ou o resultado final que se espera venha a ser assumido pelo tribunal.»
31- Como bem descreve o STJ no acórdão suprarreferido, constitui decisão surpresa a solução seguida pelo tribunal que se afasta “do alegado pelas partes na sua substancialidade ou na sua adjetividade, isto é, se a decisão não se ativer, com um mínimo de arrimo, ao que foi alegado e sufragado pelas partes durante o curso do processo. “
32- O que ocorre, determinando inelutavelmente a nulidade da sentença por excesso de pronúncia, nos termos do art. 615º, nº 1, al. d), in fine, do CPC., que se invoca expressamente.
SEM PRESCINDIR
Da matéria de facto
33- Temos como fundamental para a correta subsunção dos factos ao direito e, concretamente, para a apreciação da questão em que o tribunal veio a basear a solução jurídica do pleito, importando para a aferição da caducidade ou renovação do contrato de arrendamento, vasta matéria que a ré logrou provar.
34- Efetivamente, resultou provado, sem qualquer margem para dúvidas, que durante anos e décadas após o decesso da usufrutuária AA, quer a autora, quer a ré, assumiram-se mutuamente como senhoria e inquilina, cumprindo as respetivas obrigações, nomeadamente em termos de rendas e exercendo os respetivos direitos, nomeadamente em face do regime do novo arrendamento urbano, tendo até ficado provado o momento em que se deu essa assunção, pela autora, da sua posição contratual de senhoria.
35- Pela conjugação da prova por confissão (nos itens do articulado acima identificados), documental (doc. 6 junto com a oposição) e prova testemunhal (depoimentos das testemunhas da autora, BB, CC e DD, aos minutos acima identificados), deverão SER ADITADOS ao elenco dos factos provados, os seguintes:
- Em 21 de Outubro de 1992 a autora levantou na Banco 1..., por precatório cheque que a seu favor foi emitido, a quantia de 986.500$00 pela ré depositada em processo de consignação de rendas.
- A partir daí a autora passou a faturar e a receber da ré as rendas que mensal e consecutivamente se foram vencendo, referentes ao locado.
- À data em que a inquilina comunicou a denuncia a renda era, fruto das atualizações anuais, no montante mensal de 108€.
36- Para além disso, haverá ainda a passar aos Factos Provados, retirando dos Não Provados:
1- “No locado é, ainda, prosseguida a atividade da empresa inquilina” (alteração sustentada (no depoimento de parte do gerente da ré, EE, aos minutos acima identificados, bem como no teor da certidão permanente da empresa, junta pela autora como doc. nº 25, de onde consta ser essa, ainda, a sede social: - Rua ..., Matosinhos.)
4- “A sociedade autora foi adjudicada em partilhas a FF”. (alteração sustentada no depoimento das testemunhas da ré, GG e HH, aos minutos acima identificados, que explicaram que por partilhas por óbito dos seus avós, o tio FF (FF, pai do gerente atual, EE, primo das testemunhas), ficou com a sociedade, com “a razão social” e com o arrendamento, mudando-se depois para lá, com a sua empresa, e com mulher e filhos a habitar).
9- As obras foram realizadas todas à vista de todos, sem oposição de ninguém, nomeadamente da senhoria. (alteração sustentada no depoimento, no seu todo, das testemunhas EE, GG e II e nas regras da experiência comum).
37- No que se refere ao ponto 36 da matéria provada, não verificou o Mmo Julgador que, para além dos documentos de licenciamento de estabelecimento constantes de fls., juntos com articulado superveniente de 27/08/2019, consta da Perícia, de fls. 117 a 126, a licença de obras concedida em 05/12/1990 no âmbito do P. nº 424/VO/89, para a construção do armazém no logradouro e respetivas plantas aprovadas do projeto e memória descritiva, cuja existência a autora, ora recorrida, aceitou no seu requerimento de 06-05-2022 e apenas questionou a circunstância de, alegadamente, não ter sido pedida a licença de utilização para o armazém ou coberto construído ao abrigo do P. nº 424/VO/89, do que juntou uma certidão camarária, a qual, comprova a existência do processo de construção.
38- Tudo isto analisado, deve ser alterada em consonância, a redação do citado ponto da matéria de facto.
39- Mais deu a sentença como provado em 32, que «Daquelas obras, podem ser levantadas sem detrimento para o imóvel os telheiros, o armazém, as grades da porta da entrada e as monstras de alumínio e vidro no corredor lateral.»
40- O tribunal não verificou que perante um imóvel arrendado para fins habitacionais e não habitacionais, conforme provado, a existência no logradouro do prédio de um armazém com a área de 112m2 é algo que o valoriza para o fim comercial, donde, nesse prisma, a sua destruição causaria prejuízo ao prédio locado, que ficaria diminuído de uma potencialidade, de armazenamento, de que dispunha.
Não é, pois, adequada a inclusão do armazém – ademais licenciado – nas obras que poderiam ser retiradas sem detrimento do locado, alteração que se defende.
Subsunção dos factos ao direito
41- A sentença, partindo da premissa de que as partes incorreram em lapso no enquadramento dos factos, entendeu que o contrato se extinguiu em 1986 e, por via disso, apreciou o direito de crédito da recorrente pelas benfeitorias licitamente feitas no locado, não à luz do artigo 29º do NRAU, mas à luz das normas vigentes àquela data.
42- Não obstante, o tribunal apenas retirou consequências desse alegadamente errado enquadramento fáctico-jurídico em relação ao pedido reconvencional da ré, e não em relação ao pedido da autora, de reconhecimento da extinção do contrato de arrendamento pela denúncia e consequente condenação à entrega do locado, ao seu despejo.
43- Salvo o devido respeito, que é muito, mas a aceitar-se esta premissa como válida, então, pela mesma ordem de raciocínio, não poderia ser convocado o regime jurídico do NRAU ao abrigo do qual foi feita, e (tacitamente) entendida válida pelo tribunal «a quo», a denúncia do contrato que constituía o fundamento da acção julgada procedente.
44- Efetivamente, a «Denúncia pelo arrendatário», foi o fundamento do despejo expressamente indicado pela autora, ora recorrida, no requerimento de despejo apresentado junto do Balcão Nacional do Arrendamento, nos autos de Procedimento Especial de Despejo pela autora intentados.
45- Em coerência, a não se poderem convocar as normas do NRAU – como os réus no seu pedido reconvencional – por alegadamente não estarem em vigor à data da extinção do contrato, não poderia ser decretado o despejo com base numa denúncia de contrato comunicada em dezembro de 2017 – como peticionado pela autora – a coberto de um enquadramento legal que, então, se não verificava, faltando, por isso, fundamento legal à denúncia, que não pode operar.
46- A CAUSA DE PEDIR do pedido da ação e da reconvenção é a mesma: a extinção do contrato de arrendamento pela denúncia comunicada em 20-12-2017, feita ao abrigo do disposto nos artigos 51º nº 3 al. d) e 53º do NRAU, em resposta a comunicação da autora para fins de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, realizada em 20-11-2017, ao abrigo do disposto no artigo 50º da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, e em conformidade com as alterações produzidas ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, resultantes das Leis nº 31/2012, de 14 de agosto, 79/2014, de 19 de dezembro, 42/2017 e 43/2017, de 14 de junho.
47- Por outro lado, se o contrato de arrendamento – que houvera sido celebrado nos idos de 1967 – se extinguiu por CADUCIDADE em 5/1/1986 e, por isso, não era/seria aplicável às benfeitorias que a ora recorrente provou ter feito no locado (vide 29 dos factos provados) o novo regime do arrendamento urbano aprovado pela Lei 6/2006, também, pela mesmíssima ordem de razões, ou seja, por o contrato de arrendamento de 1986 já não estar em vigor e, como tal, não ser ao abrigo do mesmo que a ré e sua família se mantinham, como mantêm a ocupar o imóvel, mas ao abrigo, porventura, de um outro atípico contrato obrigacional, a ação deveria ter sido julgada improcedente, por FALTA DE CAUSA DE PEDIR, o que, em tal caso, se impõe.
48- Na realidade, bem vistas as coisas, na perspetiva da sentença, a aceitar-se ter o contrato de arrendamento em causa nos autos caducado há décadas, e sendo a causa de pedir a denúncia de um contrato de arrendamento que em 20-12-2017 vigorava entre as partes, então nenhum dos pedidos poderia proceder, por falta de causa de pedir.
49- Mal andou, pelo exposto, a sentença recorrida que, em coerência, deveria também julgar improcedente o pedido de despejo formulado pela autora.
50- Por outro lado, a sentença não fez a mais correta subsunção dos factos ao direito, violando, na interpretação que faz, o disposto no nº 2 do artigo 1051º do Código Civil, na redação em vigor em 5-1-1986.
51- Trata-se de um dispositivo que conferia a força de impedimento legal à caducidade prevista na al. c) citada, a uma mera comunicação do arrendatário de que pretende manter a sua posição contratual, desde que feita nos 180 dias seguintes ao evento.
52- Ora, não atentou o tribunal recorrido a uma inequívoca manifestação da ré de que pretendia manter a sua posição contratual, documentalmente provada, que é o processo de consignação em depósito na Banco 1..., levado a cabo pela ré após óbito da primitiva senhoria, através do qual depositou a favor de quem fosse o proprietário do prédio as rendas que desde o decesso da usufrutuária se foram vencendo, como evidenciado no doc. 6 junto com a contestação.
53- Por outro lado, e assim se não entendendo, tendo a sentença sido proferida sem permitir à ré, ora recorrente, se pronunciar sobre estas questões, foi-lhe cerceada a possibilidade de fazer prova dessa concreta comunicação, o que se ainda se argumenta em reforço da nulidade da sentença acima invocada.
54- Cremos também não ser de subescrever o argumento que a sentença usa para rebater a aplicação do disposto no artigo 1056º do CC, que dispõe sobre outra causa de renovação do contrato, não obstante a caducidade do arrendamento, argumento esse baseado unicamente num aresto que foi proferido, não só numa ação diferente, como numa situação fáctica que, de acordo com a sua leitura, pudemos constatar não ter qualquer similitude com a dos presentes autos.
55- Naqueles autos de reivindicação de propriedade, a causa de pedir era, precisamente, a caducidade do arrendamento por óbito da usufrutuária, sendo que a sua eventualidade esteve sempre presente nos aditamentos ao contrato e os autores nunca aceitaram as rendas pagas após a verificação daquela causa de extinção do contrato.
56- No caso sub judicio, pelo contrário, estamos perante uma acção de despejo, cujo fundamento é a denúncia do contrato de arrendamento, tido como válido e vigente, em 20-12-2017, precisamente porque, na sequência do óbito da usufrutuária, e após ter tido conhecimento do mesmo, concretamente a partir de 1992, a autora passou a agir como senhoria, levantando as rendas depositadas na Banco 1... e mensalmente recebendo e emitindo à ré as competentes facturas e recibos das rendas que, ao longo dos anos e desde 1992 e até 2017, foi atualizando.
57- São situações de facto totalmente diversas, donde cremos não colher, nos autos, a jurisprudência citada em que se funda, de forma assaz sumária e exclusiva, a sentença para afastar a aplicação do disposto no artigo 1056º do Código Civil.
58- Atendendo à ratio legis, cremos que a intenção do legislador não foi senão a de salvaguardar as situações de «arrendamento de facto» ocasionadas pela manutenção no tempo de um contrato de locação que teria caducado, mas em que o arrendatário se manteve pelo lapso de um ano a usufruir do locado e a pagar a renda, sem oposição daquele que passou a ocupar a posição jurídica do senhorio que, apesar de decorrido tal lapso temporal, não só não peticionou a restituição do locado, como, bem pelo contrário, passou a aceitar essas rendas, a emitir as respetivas faturas e a proceder à atualização anual das rendas, assim gerando no inquilino uma confiança legítima na manutenção do contrato.
59- Lembram, a propósito, Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol II, Coimbra Editora, 3ª edição, pag. 723, que «a exigência de falta de oposição do locador, para que se verifique a renovação do contrato, mostra que este artigo se funda numa presunção – a de que as partes acordaram tacitamente na sua renovação.»
60- É precisamente essa a situação dos presentes autos.
61- No mesmo sentido, em anotação ao preceito no Código Civil Anotado, ed. Almedina, coord. Ana Prata, 2017, ensina Elsa Sequeira Santos: «o preceito prevê que, mesmo caducando o arrendamento, o mesmo possa subsistir se a atuação de facto das partes vier a permitir concluir pelo seu desejo tácito de manutenção do contrato, o que a lei deduz da circunstância de o mesmo continuar a ser executado por mais de um ano.»
62- Na mesma anotação, salvaguardando que «a norma não distingue entre as causas de caducidade, parecendo aplicar-se em bloco às causas previstas no artigo 1051º», é considerado ser de afastar a aplicação do preceito apenas aos casos em que evidentemente, não faz sentido a sua aplicação, como seja o caso da morte do arrendatário, previsto na alínea d) do artigo 1051º do CC. O que se compreende, considerando que «a lei atribui o ius renovationis apenas ao locatário, pelo que, morrendo este, já não há mais nenhum beneficiário.» (Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações, Dos contratos em especial, UCP Editora, edição abril 2023, anotação ao preceito).
63- Concretiza, outrossim com interesse a citada anotação, quanto à teleologia da norma, que: «O escopo desta norma parece estar relacionado com a tutela legal da confiança do locatário, que inferiu, do comportamento do locador, que este aceitara a renovação do contrato. O legislador entendeu que esse estado de confiança é merecedor de tutela, pois o locador, mesmo após a caducidade do contrato, aceitou a ocupação do locado por mais de um ano e nada fez para recuperar a posse do bem.»
64- Isto posto, é apodítico que a situação retratada nos autos se subsume à previsão desta norma; pois, in casu, a ré arrendatária manteve-se a ocupar o locado, não pelo lapso de um ano (ou 12 meses), mas, consecutivamente pelo lapso de 25 anos (ou 300 meses), sem qualquer oposição da autora que, pelo menos desde 1992 sabia da sua ocupação, e não só não intentou ação judicial para restituição do locado, como ativamente diligenciou pelo levantamento junto da Banco 1... do precatório cheque com as rendas devidas desde o óbito e passou, desde então, a nos seus serviços de tesouraria, cobrar e receber da ré as rendas com base no valor inicial de 18.000$00, atualizado, emitindo, mês após mês as respetivas faturas/recibos; bem como passou a atualizar a renda anualmente; e mesmo, a proceder à transição do contrato para o NRAU, visto o contrato ter tido início em data anterior ao RAU.
65- Perante esta situação de facto absolutamente consolidada no tempo [são décadas!...] como a que se vem de descrever e se logrou provar nos termos supra, forçoso se torna concluir que o contrato de arrendamento se renovou, mantendo-se em vigor, porque as partes tacitamente o pretenderam.
66- O comportamento de uma parte e outra ao longo dos anos e décadas que mediaram entre 1992 e a data da denúncia, em dezembro de 2017, foi todo dele no sentido de considerarem tacitamente renovado o contrato, tendo sempre agido, autora e ré, no exercício dos direitos e obrigações que respetivamente, a posição de senhoria e inquilina lhes conferia.
67- Fazendo especial enfoque no comportamento da autora, ora recorrida, temos que esta, num primeiro momento, assumindo a posição de senhoria, ativamente diligencia pelo levantamento das rendas depositadas a seu favor na Banco 1..., em sede de consignação de rendas, num segundo momento, passa a receber na sua tesouraria as rendas que mensalmente foi faturando, e atualizando, à ré; num terceiro momento, em sede de transição do contrato para o novo regime do arrendamento urbano, de forma clara e inequívoca, volvidas mais de duas décadas nos sobreditos termos, assume ter a posição de senhoria num arrendamento anterior ao RAU (o que é verdadeiro, seja considerando a data primeira do contrato, seja a data da sua renovação) e, mais recentemente – nos autos – assume-a, identificando o contrato de arrendamento e promovendo o despejo da ré através do Balcão Nacional do Arrendamento.
68- Ao contrário do que entendeu a sentença em crise, a situação sub judicio cabe, de pleno, na previsão do artigo 1056º do Código Civil, sendo forçoso concluir que, não obstante a caducidade, o contrato se mantinha plenamente em vigor em 2017, à data da comunicação da autora para a sua transição para o NRAU e sua subsequente denúncia.
69- O tribunal não fez, portanto, a mais correta subsunção dos factos ao direito, violando a sentença o disposto nos artigos 1051º nº 2 do Código Civil e artigo 1056º do Código Civil, ambos na redação vigente em 1986.
70- Sempre e de todo o modo, uma vez que nos 31 anos posteriores ao óbito da usufrutuária D. AA, e durante os 25 anos posteriores ao levantamento pela autora das rendas consignadas em depósito na Banco 1...., a ré se manteve no gozo do prédio locado, sem oposição da autora, que foi dela mensalmente recebendo as rendas, será de concluir ter passado a existir entre as partes um contrato de arrendamento, sem forma escrita, de duração indeterminada, desde data anterior ao RAU e, como tal, igualmente sujeito à transição para o NRAU pretendida pela autora e ao abrigo da qual foi feita a denúncia.
71- A situação de facto existente entre as partes é inequívoca e configura uma relação locatícia.
72- Por conseguinte, seja qual for o caminho, a conclusão não poderá ser outra senão de que a sentença andou verdadeiramente mal ao considerar que o contrato de arrendamento existente entre as partes se extinguiu há 31 anos.
73- Impõe-se a revogação da sentença, com as legais consequências, quais seja a procedência parcial do pedido reconvencional da ré e a condenação da autora reconvinda a compensá-la pelas benfeitorias licitamente feitas no locado, no montante de 59.241,94€ com direito de retenção do locado até integral pagamento desta compensação, conforme matéria que a recorrente logrou provar elencada nos factos provados da sentença.
74- Como flui de todo o exposto, e sendo aplicável ao caso as normas vigentes à data da extinção do contrato pela denúncia – 22/12/2017 – a situação enquadra-se na previsão do artigo 29º nº 2, do NRAU, cuja aplicação, indevidamente, a sentença em crise recusou, porquanto a denúncia do contrato manifestada pela comunicação da ré de 20-12-2017 foi feita nos termos da alínea d) do n.º 3 do artigo 31.º e da alínea d) do n.º 3 do artigo 51º e transmitida na resposta à comunicação prevista no artigo 30º ss do NRAU remetida pela autora.
75- Qual seja o único momento temporal de que, como arrendatária, dispunha para fazer uso dessa faculdade, como decorre do artigo 31º, nº 3, alínea d), para os arrendamentos habitacionais e do artigo 51º, nº 3, alínea d) para os arrendamentos não habitacionais.
76- Subsumindo-se a situação fática do pedido reconvencional «sub judicio» ao disposto no artigo 29º nº 2 do NRAU, é de afastar o teor da cláusula quinta do contrato de arrendamento que retirava à arrendatária o direito à indemnização ou retenção pelas obras que decidisse fazer no prédio arrendado que, mal, a sentença observou.
77- Impondo-se seja tomado em consideração, pelo contrário, porque relevam para a apreciação da questão da licitude das obras, o teor da cláusula sexta nos termos da qual a arrendatária ré ficou «desde já autorizada a proceder às obras de adaptação ao comércio ou indústria que vai explorar,» bem como da cláusula quarta, nos termos da qual ficou previsto que as obras interiores que o prédio carecesse para a sua conservação e limpeza fossem realizadas e pagas pela arrendatária.
78- Aqui chegados, porque feitas à luz desta autorização, é forçoso concluir que todas as obras realizadas pela ré, de conservação do locado no seu interior e de adaptação do locado ao seu comércio ou indústria – nelas se incluindo o armazém, para stock de produtos – quer no exterior, quer no interior, se encontram autorizadas, são obras licitamente realizadas.
79- Não carecia a ré reconvinte, quanto às mesmas, de pedir autorização, porquanto a mesma lhe fora concedida no contrato celebrado por escritura pública de 1967.
80- Não impendendo sobre a ré reconvinte, pois, o ónus de demonstrar que a pediu e obteve.
81- Verificado, assim, o pressuposto da licitude das obras provadas no item 29 dos factos provados da sentença, no valor total de que o tribunal – através da perícia – apurou ascender a 59.241,94€, impõe-se, também por aí a revogação da sentença e substituição por outra que julgue a reconvenção totalmente procedente por provada.
82- De facto, a ré reconvinte logrou fazer a prova das benfeitorias por si feitas no locado ao longo dos anos, as quais se encontram elencadas no item 29º dos factos provados, cujos valores parciais totalizam o montante de 59.241,94€, sendo que todas têm a natureza de benfeitorias necessárias, tendo visado a conservação do imóvel, excepto as elencadas em 31 dos factos provados, que, como daí decorre têm a natureza de benfeitorias úteis, entre as quais, existe uma, o armazém, que não pode ser levantado sem detrimento do locado, conforme provado supra (em função da alteração pretendida), donde o seu valor, computado segundo as regras do enriquecimento sem causa (art. 1273º do Código Civil), integra a soma referida.
83- Acresce ainda que, por ter subsumido a situação nas normas vigentes há 31 anos atrás, a sentença recorrida apenas apurou em 960,00€ (novecentos e sessenta euros) o crédito da ré pelas benfeitorias, montante correspondente ao das obras que identificou, deduzido do valor de 792,50€ correspondente a reparação das caleiras, cujo crédito a sentença declarou prescrito, pelo decurso do prazo previsto no artigo 309º do Código Civil.
84- Acontece que não foi feita prova do ano em que a obra de substituição das caleiras ocorreu.
Na realidade, tribunal apenas apurou genericamente que «entre a celebração do contrato de arrendamento e o falecimento do seu gerente, FF, em 2017, foram feitas as seguintes obras pela ré.»
85- Ora, não sendo conhecido o «dies ad quo», não é possível apurar o «dies ad quem» do prazo prescricional excecionado pela autora, a que incumbia o ónus de o demonstrar, sendo certo que no item 130º da sua resposta à contestação/reconvenção a ré impugnou, por desconhecimento, “as obras alegadas descritas em 33º da reconvenção, bem como o período temporal em que as mesmas, caso realizadas, tenham decorrido.” Para além de que no indicado item se não refere a substituição de caleiras, mas tão-só a sua verificação, o que são coisas diversas.
86- Assim, mal andou, também nessa parte, a sentença ao declarar prescrito o invocado crédito, devendo sempre acrescer o valor de 792,50€ à condenação.
87- A sentença violou o disposto nos artigos 29º, nº 2 e 51º nº 3 e d) e 31º nº 3 al. d) do NRAU, bem como o artigo 1273º do Código Civil.
Conclui pela revogação da sentença.
*
A Autora/Recorrida apresentou contra-alegações, pugnando pela prolação de acórdão que confirme a sentença recorrida, ou, em alternativa, que conheça do recurso, conforme previsto no art. 665º do CPC e prevenindo a hipótese, da apelação ter vencimento, total ou parcial, vem requerer a ampliação do âmbito do recurso, ao abrigo do art. 636º, nºs 1 e 2 do CPC, formulando as seguintes CONCLUSÕES (ampliação do âmbito do recurso):1º - A A. e recorrida requer a ampliação do âmbito do recurso, em ordem a prevenir a eventual procedência do recurso ao abrigo do art. 636º, nºs 1 e 2 do CPC
2º- Para tanto, procede à impugnação da matéria de facto (art. 640º do CPC), visando a ampliação do elenco da factualidade provada em dois novos pontos:
3º- A A. alegou nos artigos 105º a 111º da sua resposta à oposição a prescrição dos créditos referidos no art. 33º da oposição da R., por confissão dos seguintes:
“Foi o caso da obra de verificação de telhados e caleiras e de remoção da chaminé do prédio, cuja queda era iminente, feita logo em 84/85, bem como da reparação de todas as vigas e tratamento de madeiras e barrotes.”
4º- A recorrente veio pôr em causa em sede da sua alegação, o alcance da decisão da Digna Primeira Instância de declarar prescrito o crédito decorrente de substituição das caleiras nos anos de 1984 / 1985, alegando que só tinha confessado a sua verificação.
5º - Todavia, decorre do depoimento de parte do gerente da Ré, trechos do seu primeiro depoimento de:09:00 a 00:10:00 e do segundo depoimento de 00:14:00 a 00:15:00, que efectivamente essa verificação das caleiras implicou a sua substituição.
6º - Devendo, em consequência ser aditado um novo ponto de facto provado com o seguinte teor:
“ A inquilina executou obras em 1984 / 1985 consubstanciadas nas seguintes intervenções:
- Remoção de chaminé existente, em risco de colapso, com transporte produtos sobrantes a vazadouro;
- Substituição de parte das telhas que se encontravam em mau estado;
- Substituição de caleiras.”
7º- “A A. alegou em sede da sua resposta à oposição da A. nos artigos 133º g), 134º, 154º a 156º, 193º, 214º e 215º, que as obras de escavação e rebaixamento do piso térreo (desvão) puseram em causa a segurança e estabilidade estrutural do edifício original principal do prédio ex-locado referenciado nos autos
8º Após a recepção do relatório pericial, constatou-se com mais minúcia por observação de fotografias o dano causado à estrutura do edifício, tendo em subsequente reclamação do dito relatório pedido o devido esclarecimento técnico.
9º - Todavia, os senhores peritos não se pronunciaram nos seus esclarecimentos escritos, justificando-se com o facto dessa matéria não constar do questionário.
10º - Em consequência, em 17/06/2022 foi deduzido articulado superveniente (Citius 32583427) sobre a matéria em apreço;
11º - O articulado ora referido foi indeferido por douto despacho nos seguintes termos:
“A questão da qualificação como benfeitorias das obras levadas a cabo no locado, bem como a questão da sua legalidade, já foram suscitadas na réplica apresentada pela autora. No presente articulado a autora não traz nada de novo aos autos, limitando-se a expor as suas conclusões face ao teor do relatório pericial enquanto elemento de prova. Nesse sentido, e nos termos do art.º 588, n.º 4, do CPC, rejeita-se o articulado superveniente em análise, porquanto o mesmo nada acrescenta à matéria já alegada.
Notifique. “
12º - No entanto, nos esclarecimentos prestados na audiência de discussão e julgamento confirmaram o alegado pela A. - peritos de 00:35:45 a 00:49:45:
13º - Propondo-se se a seguinte redacção para o novo ponto de facto do elenco dado como provado ora promovido:
“As obras de escavação e rebaixamento do piso térreo puseram em causa a estabilidade estrutural do edifício principal e original do locado, tendo sido causa da decisão da Câmara Municipal aludida no facto 39º dado como provado”
14º - O gerente da sociedade Ré Reconvinte EE declarou que desde o termo inicial da sua gerência em 2011 não foi efectuada qualquer obra no ex-locado - declarações prestadas de 00:18:00 a 00:19:00 do seu segundo depoimento (da tarde).
15º - Esste facto é confirmado pela informação do registo comercial da sociedade ré, incrição ... - Ap. ..., junta aos autos sob doc. nº 25 pela A. no seu requerimento probatório de 25/02/2019 (ref.ª Citius 21693807), lendo-se na mesma que a deliberação da sua designação como gerente ocorreu em 14/03/2011.
16º - Este facto é significativo designadamente em ordem a determinar o lapso de tempo entre a execução da última das obras efectuadas no prédio em causa e dos respectivos valores constantes do ponto de 29º do elenco dado como provado, todas eles calculados com base nos preços correntes em 2020.
17º - Propôe-se a seguinte redacção para o novo ponto de facto dado como provado ora promovido:
“A última das obras mencionadas no ponto de facto 29º dado como provado foi executada em data anterior a 14 de Março de 2011”.
17º - A A. alegou em sede da sua resposta à oposição da Ré, arts 163º a 174º, que a Reconvinte omitiu as datas de realização das obras e dos respectivos custos aquando da sua execução:
18º - A indicação da data ou, pelo menos, do período temporal concreto em que foi executada cada uma das obras e o seu custo nominal efectivo são factos essenciais constitutivos do direito, que a R. não podia deixar de alegar em sede própria _ arts. arts. 5º, nº 1, 552º, nº 1 al. d) e 582, nº 1 do CPC e 342º, nº 1 do Código Civil.
19º - Em caso de dúvida, dispõe o nº 3 do art. 342º do C. Civil que os factos em causa devem ser considerados constitutivos de direito.
20º - O Digno Tribunal “a quo” em sede da sua douta sentença violou as normas ora indicadas nas duas conclusões imediatamente anteriores.
21º - O Digno Tribunal “a quo” não sancionou a Ré em razão dos indicados vícios, apesar de mencionar no corpo inicial do facto 29º dado como provado que o valor das obras aí indicadas do custo era o de 2020.
22º - O valor das obras a ter em conta é o do seu custo efectivo na data da sua execução.
23º - A falta de alegação de factos essenciais e constitutivos do direito impede a procedência do pedido reconvencional.
24º - A fixação do preço de custo de cada uma das obras com referência a um ano futuro, in casu, 2020, propicia a violação, como de facto se verificou, dos arts. 550º e 551º do Código Civil.
25º - E, bem assim, perante a impossibilidade liquidação de qualquer crédito em favor da R., que lhe seja reconhecido o direito de retenção sobre o imóvel - art. 754º do C. Civil “a contrario sensu”.
26º - A pretensão da R. de receber compensação por obras efectuadas no prédio correspondente ao exlocado referenciado no ponto de 1º do elenco factual dado como provado, concretamente de rebaixamento do piso térreo e do solo subjacente do seu edifício principial e original, que prejudicaram a sua segurança e estabilidade estrutural, impedindo inclusivamente a sua utilização, implica a prática de abuso de direito - art. 334º do C. C.
27º - Devendo como tal lhe ser negada o direito a auferir de compensação por toda e qualquer obra e benfeitoria que haja executado no indicado edifício, com a consequente improcedência do pedido reconvencional.
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O recurso foi admitido como de apelação e com efeito suspensivo (art.s 644º, 1, al. a), e 647º, 3 b), CPC).No exame preliminar considerou-se nada obstar ao conhecimento do objecto do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II - OBJECTO DO RECURSOO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, não podendo este tribunal conhecer de questões nelas não incluídas, salvo se forem de conhecimento oficioso (cf. artigos 635.º, n.º 4, 637.º, n.º 2, 1.ª parte, e 639.º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (C. P. Civil).
Assim, partindo das conclusões das alegações apresentadas pela Apelante e Apelada, as questões a decidir no presente recurso, são as seguintes:
- Nulidade da sentença por prolação de uma decisão surpresa, e excesso de pronúncia poe conhecer de questão não suscitada;
- Alteração da matéria de facto, quer pelo aditamento aos factos provados, quer pela passagem dos factos não provados a provados.
- Errado enquadramento fáctico-jurídico em relação pedido reconvencional da Ré/recorrente.
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III - FUNDAMENTAÇÃO1. OS FACTOS
1.1. Factos provados
O tribunal de que vem o recurso julgou provados os seguintes factos:
1 - A autora tem inscrita a seu favor no registo predial a aquisição do prédio urbano com entrada pelo nº ... da Rua ..., composto por casa de três pavimentos e quintal descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº ..., freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., correspondente ao anterior artigo ... da extinta freguesia ....
2 - A raiz ou nua propriedade do prédio em causa, na proporção de ½ por cada legado, adveio ao património da A. por sucessão testamentária:
a) Por morte de JJ, solteira, ocorrida em 1936.06.11 - testamento cerrado objecto do auto de aprovação de 1935.12.12, lavrado pelo Notário KK
b) Por falecimento de LL, no estado de solteira, ocorrida em 1937.01.12 - testamento cerrado, também objecto de auto de aprovação de 1935.12.12, lavrado pelo notário KK.
3 - Pelos mesmos testamentos, as aí testadoras legaram mutuamente o usufruto do prédio supra descrito em 2º àquela que sobrevivesse à falecida em data mais remota e, sucessivamente, às afilhadas da primeira MM e, filha desta, Dª AA.
4 - JJ, faleceu em 11/6/1936, LL em 12/1/1937, MM, faleceu em 19/12/1966 no estado de viúva, e a sua filha AA, faleceu em 5/1/1986, no estado de divorciada de NN.
5 - Em 23 de Fevereiro de 1967, AA, por escritura pública lavrada no 1º Cartório Notarial de Matosinhos deu de arrendamento, com efeitos a partir de 1 de Março imediatamente seguinte, “o usufruto que tem sobre o prédio que se compõe duma morada de casas de um pavimento, com quintal e mais pertenças”, à aqui ré, a sociedade comercial A..., Limitada., representada para o efeito pelo seu sócio-gerente OO, que, por sua vez, aceitou expressamente os seus termos:
“Primeiro – O prazo de duração deste contrato é de um ano, com início no dia um de Março próximo, e renovável nos termos legais;
Segundo – O prédio arrendado destina-se ao comércio e indústria em geral, e a habitação dos sócios da firma arrendatária e seus empregados;
Terceiro – A renda anual é de desoito (dezoito) mil escudos, a qual deverá ser paga em duodécimos de mil e quinhentos escudos, na morada da primeira outorgante ou na de quem a representar neste concelho, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito cada duodécimo;
Quarto – Todas as obras exteriores que o prédio arrendado carecer para a sua conservação e limpeza, ficam a cargo da primeira outorgante, e as interiores para o mesmo fim, serão pagas pela arrendatária;
Quinto – Todas as demais obras que a arrendatária resolva fazer no prédio arrendado, só poderão ser levadas a efeito com o consentimento da primeira outorgante, por escrito, as quais, uma vez feitas, ficam a pertencer ao prédio, sem direito de retenção ou indemnização;
Sexto – A arrendatária fica desde já autorizada a proceder às obras de adaptação ao comércio ou indústria, que vai explorar.”
6 - Em 2013 a renda mensal era de 107€.
7 - Nesse ano a autora actualizou a renda para o ano seguinte para 108€ assim se mantendo até final.
8 - Por carta de 20/11/2017 remetida pela autora à ré, aquela comunicou a sua intenção ”de proceder à atualização do contrato de arrendamento celebrado com V. Exas., de forma a fazê-lo transitar para o NRAU, assegurando a sua conformidade com o mesmo”, referindo, além do mais, ainda que:
“A renda mensal atual (€108,00) encontra-se crassamente desproporcionada, não apenas face à realidade atual das rendas praticadas em imóveis com situação similar, mas também, especificamente, face ao valor patrimonial do locado, avaliado em €197.485,65 (cento e noventa e sete mil, quatrocentos e oitenta e cinco euros e sessenta e cinco cêntimos), constante da respetiva caderneta predial urbana atualizada, que anexamos a esta missiva para Vossa análise e consideração, valor patrimonial este que permite, nos termos do art.º 33º do NRAU (por via do Art.º 52 do mesmo diploma), um aumento da renda até ao limite anual de €13.165,71 (treze mil cento e sessenta e cinco euros e setenta e um cêntimos) e mensal de €1.097,14 (mil e noventa e sete euros e catorze cêntimos).
Assim sendo, e tendo por base o valor da avaliação do locado, propomos que a atualização/transição do contrato de arrendamento para o NRAU seja efetuada nos seguintes termos:
1. O valor da renda mensal passará a ser de €620,00 (seiscentos e vinte euros);
2. O tipo de arrendamento é fixado na modalidade de arrendamento com prazo certo;
3. Relativamente à sua duração, o contrato de arrendamento considera-se celebrado pelo período temporal de 1 (um) ano, renovando-se por igual espaço de tempo, face à inexistência de oposição à respetiva renovação de qualquer uma das partes.
9 - Por carta de 2017.12.20, recepcionada pela A. no dia 22/12, a R. respondeu àquela, afirmando em suma:
“Exmo. Sr. Provedor
Na qualidade de inquilina, acusamos a recepção da vossa carta, comunicando a intenção de que o contrato de arrendamento celebrado em 01/10/1967 transite para o regime do NRAU e remetendo caderneta do prédio, inscrito na matriz sob o artigo ... da União de Freguesias ... e ..., de onde consta o VP de 197.485,65€.
Desde já informamos que, ao abrigo do disposto no nº 6 do artigo 31º do NRAU, se apresentou reclamação junto do Serviço de Finanças, por incorreção do ano de inscrição do prédio na matriz, nos termos da cópia que se anexa.
Daí resulta que o VP deverá vir a ser reduzido em mais de metade, ou seja, para o valor de 96.000,00€ (noventa e seis mil euros), o que implica que o limite máximo de aumento de renda a que alude a al. a) do nº 2 do artigo 35º do NRAU passe a ser de que €533,00 por mês, o que é menos do que o valor que ora propõe e que correspondia a cerca de 60% do limite máximo de aumento de renda calculado com base no VP actual.
Pese embora saibamos que a sua apresentação não suspende quaisquer prazos, entendemos que a alteração do VP será de tal monta que se justificaria a imediata interrupção – que propomos seja feita por acordo – deste procedimento de transição, até fixação definitiva do valor patrimonial do imóvel, atenta a importância que o mesmo tem na definição do valor da renda e em toda a negociação inerente a esta transição, altura em que se reiniciaria o processo de transição, com remessa de nova carta nos termos do artigo 50º do NRAU.
Sem prejuízo desta proposta de interrupção, e por estarmos em prazo, informamos quanto aos termos propostos para a indicada transição, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 51º nº 3 alínea d) e 53º do NRAU que:
Face ao exorbitante valor de renda e diminuto prazo propostos, não aceitamos a indicada transição contratual [os quais estaríamos dispostos a negociar, de acordo com o VP actualizado], antes exercendo o direito de denúncia do contrato de arrendamento, o qual, em conformidade com o disposto no art. 29º nº 2 do NRAU nos confere o direito a compensação pelas obras licitamente feitas no locado, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, ao longo das várias décadas em que tem vigorado o contrato, e que, assim reclamamos no valor de 80.000,00€.
Anexa-se o descritivo de todas as indicadas obras realizadas por esta empresa no locado, vossa propriedade, cujo teor damos por integralmente reproduzido.
A denúncia produzirá efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção da presente carta, não havendo, por via disso, lugar a actualização da renda, ocorrendo a desocupação nos termos previstos no art. 34º do NRAU, desde que contra a entrega da predita indemnização, assistindo-nos o direito de retenção sobre o prédio locado até ao pagamento do indicado valor de 80.000,00€ (oitenta mil euros).
Certos, contudo, de que será possível uma outra solução pela via negocial, subscrevemo-nos com os melhores cumprimentos,
A gerência.”
10 - A autora não acedeu à proposta de suspensão ou interrupção do procedimento de transição para o NRAU.
11 - A A. respondeu à R. por carta de 2018.01.10, recepcionada por esta última no dia 12 imediatamente seguinte, afirmando para tanto:
“(…) Relativamente à reclamação apresentada por V/ Exas. junto do Serviço de Finanças de Matosinhos - 1, com vista à correção do valor patrimonial tributário do locado, que se encontra incorreto, pelo menos quanto ao coeficiente de vetustez, não conseguimos alcançar o interesse ou oportunidade de tal reclamação, na medida em que nenhum efeito prático tem para essa sociedade, uma vez que procederam à denúncia do contrato.
Não há lugar a qualquer compensação pelas alegadas obras, cujo conteúdo concreto se desconhece em pormenor, a que alude o art.º 29º, nº 2, do NRAU, na medida em que se trata, manifestamente, de benfeitorias úteis e voluptuárias, que nunca foram autorizadas por esta Misericórdia.
O armazém que essa sociedade construiu no logradouro, na mais completa ilicitude, sem licença municipal, terá que ser totalmente demolido, tendo o locado que nos ser entregue como aquando da celebração do contrato de arrendamento.
A chaminé demolida por essa sociedade, terá também que ser reposta na situação original, bem como retiradas todas as benfeitorias passíveis de o serem.
Por todo o exposto, deverá o locado ser desocupado e entregue, livre de pessoas e bens, bem como do referido armazém, e com a dita chaminé, até ao próximo dia 28 de fevereiro, não assistindo a essa sociedade qualquer direito de retenção, porquanto não existe qualquer crédito de que seja credora, resultante de despesas decorrentes de benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, que justifiquem o referido direito de retenção.
Tomo a liberdade de chamar a atenção de V. Exas. para o disposto no art.º 1045º do Código Civil, para o caso da restituição do prédio em causa não se verificar dentro do prazo acima referido, situação em que ver-nos-emos forçados a exigir a indemnização devida, tendo por base a renda proposta na nossa anterior missiva.
Não obstante tudo isto, esta Santa Casa está disponível para analisar a situação com vista a encontrar-se uma contrapartida equilibrada e justa para ambas as partes. Neste sentido, convida V. Exas. para uma reunião a realizar nesta Santa Casa, no próximo dia 17 de janeiro, às 15 horas.”
12 - Em 2018.01.12, o Chefe de Finanças de Matosinhos - 1 defere a reclamação relativa ao valor patrimonial tributário reduzindo-o para 95.610,00€.
13 - Em 2018.02.09, a A. remete nova missiva por correio registado à R., recebida a 14 desse mês de Fevereiro, reiterando a posição que lhe havia sido comunicada pela carta do dia 10 de Janeiro imediatamente anterior, acima transcrita em 16º, lendo-se naquela:
“Na sequência da n/ carta datada de 10 de Janeiro último, vimos reiterar e relembrar a posição então assumida por esta Instituição, em razão da denúncia do contrato de arrendamento de V/ iniciativa, enquanto arrendatária do prédio acima referenciado em epígrafe, pelo que, nos termos do Art.º 34º, nº 1, ex-vi art.º 51, nº 3 alínea d) e 53º, todos do NRAU, aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, atenta a denúncia do contrato de arrendamento, que os Exmos. legais representantes dessa sociedade comercial, em seu nome e representação formalizaram pela carta de 20 de Dezembro do ano transacto, recepcionada em 22 do mesmo mês, deve essa sociedade proceder à entrega em boa ordem, livre e devoluto do locado em causa, com a concomitante entrega das respectivas chaves na sede social da Senhoria sita na Av. ... (...), em Matosinhos, no prazo máximo de 30 dias a contar de 22 de Fevereiro, próximo futuro.
Caso assim não procedam, será intentado o devido procedimento judicial.”.
14 - Por carta de 28/02/2018, a inquilina transmitiu:
“Exmo. Sr. Provedor
Acusamos a recepção da vossa carta, cujo teor nos mereceu a melhor atenção e em relação à qual se nos oferece dizer o seguinte:
Na sequência da vossa missiva de 10/01/2018 a que fazem referência, foi esta sociedade e essa irmandade, nas respectivas qualidades de inquilina e proprietária, notificados pela Administração Tributária da Avaliação do imóvel locado, nos termos da qual o valor patrimonial do mesmo foi corrigido para 95.610,00€, ou seja, para menos de metade do valor patrimonial que esteve na base da vossa proposta de transição para o NRAU constante da V/carta de 20/11/2017.
Quer isso dizer que os pressupostos de que V.ªs Ex.as haviam partido para a formulação da indicada proposta e na sequência da qual, foi por nós exercido em 20 Dezembro, o direito de denúncia em conformidade com o disposto no artigo 51º nº 3 al. d) e 51º do NRAU, se alteraram radicalmente.
Pese embora essa alteração, mantendo-se a vossa posição, mantém-se também a nossa, pelo que, face ao descabido e exorbitante valor de renda proposto, a par de um diminuto prazo, reiteramos o oportuno exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento, o qual, em conformidade com o disposto no art. 29º nº 2 do NRAU, nos confere o direito a compensação pelas obras licitamente feitas no locado, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa-fé, ao longo das várias décadas em que tem vigorado o contrato.
Tendo a nossa carta de denúncia sido recebida no dia 22 de Dezembro, efetivamente aquela opera no prazo de 2 meses, todavia comunicamos que a desocupação não poderá ocorrer no indicado prazo de 30 dias se Vªs Exºs mantiverem a posição transmitida na vossa anterior carta de 10 de Janeiro, de incumprimento da obrigação de pagamento da compensação de 80.000,00€ devida pelas obras licitamente feitas no locado, oportuna e pormenorizadamente descritas na nossa resposta de 20 de Dezembro.
É um direito que nos assiste como inquilina, conforme previsão do artigo 29º nº 2 do NRAU o direito a seremos compensados, decorridas estas décadas de vigência do contrato dentro de um determinado equilíbrio contratual, ora quebrado, pelas obras de boa-fé feitas no prédio, no pressuposto da manutenção da relação locatícia.
Tendo o nosso crédito origem em despesas feitas na coisa e por causa da coisa locada, assiste-nos também e concomitantemente, o direito de retenção do locado até integral pagamento da indicada quantia ressarcitória, por força do disposto nos artigos 754º e 759º ss do Código Civil.
Por último, informa-se que no locado vive uma senhora idosa, com 70 anos de idade e doente com Parkinson, bem como uma criança, menor de 9 anos.
Certos, contudo, de que será sempre possível alcançar uma solução amigável para esta situação, subescrevemo-nos com os melhores cumprimentos,”
15 - A esta carta, o senhorio remeteu resposta em 23/03/2018 em que reconhece a reavaliação patrimonial tributária e que, em consequência, admite que o valor mensal actualizado da renda devia ser limitado a 531,17€. Contudo, o procedimento de actualização não suspende o procedimento de actualização, apenas confere o direito à recuperação do excesso. E que interpretam a carta anterior da ré como reiteração da denúncia do contrato.
Pelo que exige a devolução do imóvel em bom estado e livre de pessoas e bens.
16 - A ré fez transferências mensais de 108,00€ para conta bancária da A., sem o acordo desta, até Maio de 2021.
17 - A constituição da ré foi registada pela Ap. ....
18 - Tinha por objecto social: “pronto a vestir”
19 - Pela inscrição ... da Ap. ... foi registada a alteração do objecto social para instalação de canalizações aquecimento, ar condicionado e refrigeração, redes de distribuição e instalação de gás, instalação de aparelhos de energia renováveis, pinturas e rebocos. Comércio a retalho de vestuário para bebés e crianças.
20 - A sociedade ré é e sempre foi de índole familiar.
21 - Antes do arrendamento objecto dos autos, funcionava no imóvel uma agência funerária dos avós do actual gerente da ré.
22 - Depois, já com a ré, funcionou uma loja de vestuário para crianças até data não apurada entre 2009 e 2014.
23 - Na casa habitaram OO e esposa, avós do actual gerente da ré, EE, já falecidos.
24 - Depois moraram, desde data não apurada, os pais do actual gerente: FF e esposa PP com os seus filhos.
25 - Na casa locada habitam actualmente, após o decesso do sócio FF em 02/03/2017 a sua viúva PP, nascida a ../../1947 e doente de Parkinson, a sua filha II e a filha desta QQ, nascida a ../../2008.
26 - PP tem como rendimentos pensões de reforma e de sobrevivência no total de 567,65€.
27 - PP é sócia da ré.
28 - O arrendado é um edifício de construção antiga, anterior a 1936, em madeira, estuque e pedra, ainda com retrete no exterior.
29 - Entre a celebração do contrato de arrendamento e o falecimento do seu gerente FF, em 2017, foram feitas as seguintes obras pela ré (à frente de cada item aparece o respectivo custo em valores de 2020):
Na cobertura:
- Remoção de chaminé existente, em risco de colapso, com transporte produtos sobrantes a vazadouro – custo não apurado;
- Substituição de parte das telhas que se encontravam em mau estado – custo não apurado;
- substituição de caleiras – 792,50€;
No 2º piso:
- Fornecimento e aplicação de pavimento flutuante - 1125,60€;
- Execução de forra com placa de gesso cartonado e pintura com tinta plástica de algumas paredes – 5.745,04€.
- Execução de forra com placa de gesso cartonado e pintura com tinta plástica dos tectos – 2.590,20€.
- Instalação de WC completo, incluindo ventilação, instalações hidráulicas, esquentador, janela em caixilho de alumínio e vidro, móvel de lavatório, base de duche, bidé, sanita, revestimento cerâmico em paredes e em pavimento – 3.150,00€.
- Substituição de parte da instalação elétrica (aparelhagem, fios elétricos, iluminação) – 1.000,00€
- Reparação e pintura de três portas interiores com tinta de esmalte – 129,00€
- Substituição de duas janelas existentes em madeira que se encontravam deterioradas por caixilhos em alumínio e vidro – 246,00€ + 210,00€
– execução da bandeira da porta do corredor com tijolos de vidro – 48,16€
- Lixagem e envernizamento da escada interior de acesso Piso 1/ Piso 2 – 140,14€;
No Piso 1:
- Execução de forra com placa de gesso cartonado e pintura com tinta plástica de algumas paredes – 2.303,56€.
- Execução de forra com placa de gesso cartonado e pintura com tinta plástica dos tectos – 930,30€.
- Fornecimento e aplicação de vinílico em parte do pavimento – 493,32€
- Fornecimento e aplicação de pavimento flutuante – 341,60€.
- Substituição daa instalação elétrica na cozinha, e sala, corredor e no quadro eléctrico do hall de entrada – 500,00€
- Reparação e pintura de três portas interiores com tinta de esmalte – 129,00€
- Reconstrução total (excepto o pavimento) da cozinha, incluindo revestimento cerâmico na parede da banca, móveis de cozinha, esquentador – 2.000,00€
- Substituição de uma janela e uma porta na sala, uma porta na cozinha, e uma porta no wc exterior existentes em madeira que se encontravam deterioradas por caixilhos e portas em alumínio e vidro – 588,00€ + 355,00€ + 260,00€ + 360,00€.
- Instalação de rede de gás – 300,00€.
- Reconstrução de WC exterior com sanita e lavatório, cerâmicos e pintura – 1.000,00€
- Construção de escada de acesso Piso 1/ Piso 0, em madeira – 600,00€
- Fornecimento e aplicação de porta de correr em madeira pintada a tinta de esmalte na separação do escritório com a área social (sala e cozinha) – 173,00€.
No logradouro:
- Execução de rede enterrada de águas residuais pluviais, residuais e abastecimento de água – 3.000,00€
- Construção do armazém com 112m2 de área, consistente em:
- fundações e pilares em betão armado – 2.317,00€;
- estrutura metálica de suporte da cobertura – 3434,00€;
- cobertura em chapas de fibrocimento e caleira – 3441,00€
- execução das alvenarias exteriores nos topos do armazém – 2.335,00€.
- fornecimento e instalação de portas (6) de alumínio – 608,00€ + 263,00€ + 372,00€ +309,00€ + 464,00€.
- execução de divisórias interiores em alvenaria de tijolo, incluindo reboco areado e pintura em ambas as faces – 1.618,56€
- execução de betonilha de regularização – 2.332,68€
- instalação de lavandaria com abastecimento de água do poço existente, através de bomba hidropressora – 500,00€.
- Construção de WC serviço com sanita e lavatório, ao nível do Piso 0 traseiras, incluindo porta em alumínio – 1.000,00€;
Nos telheiros exteriores e fachadas:
- Fornecimento e instalação de estrutura de ferro para suporte da telha em policarbonato no corredor lateral – 1.500,84€
- Fornecimento e instalação de estrutura de ferro para suporte da telha em policarbonato na varanda posterior e nas escadas de ligação ao logradouro, ao nível do piso 1 – 525,80€.
- Reparação de rebocos existentes nas paredes do alçado posterior, incluindo pintura - 600,00€
- Fornecimento e instalação de montras em alumínio e vidro no corredor de acesso lateral – 1.820,00€
- Fornecimento e montagem de grades metálicas de segurança, nas portas de entrada (uma grade motorizada) – 315,00€ + 925,00€.
No Desvão:
- Escavação com profundidade de 0,26 em toda a área de implantação do desvão sanitário existente – 1.216,00€;
- Reforço estrutural perimetral com a execução de lintel em betão – 692,64€.
- Execução de novo pavimento térreo em massame de betão – 1.892,00€ (Piso 1).
- execução de instalação eléctrica com seis pontos de luz seis tomadas e três interruptores – 250,00€.
- Fornecimento e instalação de portas e janelas em alumínio e vidro – 450,00€ + 261,00€ + 113,00€ + 390,00€.
30 - As obras exteriores na fachada foram realizadas à vista de todos.
31 - As montras destinaram-se à exposição dos produtos para venda e o armazém à guarda do seu stock de produtos, que eram sazonais.
32 - Daquelas obras podem ser levantadas sem detrimento para o imóvel:
- os telheiros,
- o armazém;
- as grades da porta de entrada;
- mostras de alumínio e vidro no corredor lateral
33 - As obras na cobertura, pinturas, no reboco, substituição de portas e janelas destinaram-se à conservação do imóvel.
34 - A ré não alertou a autora para qualquer avaria que apresentasse o locado, nem lhe comunicou qualquer obra que se impusesse executar.
35 - Nem pediu autorização à autora para realizar obras.
36 - Com a ressalva a seguir mencionada, as obras foram realizadas sem licenciamento ou autorização da Câmara Municipal ....
37 - A ré requereu à Câmara Municipal ..., em 14/12/1994, a viabilidade de localização de estabelecimento no imóvel dos autos.
38 - Nesse procedimento, com data de 1/2/1995, os serviços camarários prestaram a informação seguinte:
“a pretensão requerida destina-se a um edifício de r/chão e 2 andares, na Rua (…)
Sendo um edifício antigo não tem processo de construção nesta Câmara, pelo que o mesmo não possui nenhuma vistoria recente, nem licença de ocupação ou utilização.
Em deslocação ao local verificou-se que o estabelecimento já aí funciona, no r/chão e no 1º andar do edifício.
Verificou-se também que neste último piso existem condições suficientes para o funcionamento da actividade pretendida nomeadamente no que se refere ao Pé-direito mínimo. O mesmo já não se poderá dizer do r/chão que tem cerca de 2,30cm de pé-direito o que contraria a alínea c) do nº 2 do artigo 4º d Decreto-Lei 243/86 de 20 de Agosto, e que se sugere que o mesmo funcione apenas como montra e armazém de apoio à actividade desenvolvida no 1º andar.
Verifica-se ainda que o estabelecimento em causa possui um sanitário de serviço.
Como, segundo o requerente, há seguramente 40 anos que o espaço em causa funciona como estabelecimento comercial, e como o mesmo se insere numa rua na qual se encontram muitos outros estabelecimentos com características semelhantes, submete-se à consideração superior, apesar do r/chão possuir um pé-direito reduzido a possibilidade de vir a ser aprovada a viabilidade”.
Por despacho do respetivo Vereador de 2/2/1995, foi deferida a viabilidade requerida, com a condição do ré-do-chão ser apenas considerado como área de montra, arrecadação e entrada no estabelecimento
39 - A Câmara Municipal ... notificou a ré, por ofício de 31/10/2022, para repor o terreno nas condições em que estava antes as obras seguintes:
“trabalhos de escavação e rebaixamento do piso térreo, com alterações na estrutura do prédio, demolição do 1º lanço de escadas e respectivos pontos de apoio, alteração da compartimentação interior e abertura de vãos interiores, construção de telheiros e coberturas metálicas no corredor de acesso ao logradouro
40 - A demolição das obras no logradouro, telheiro e fachadas custa 6.600€
*
Factos não provados1 - No locado é, ainda, prosseguida a actividade da empresa inquilina, que, para além do seu sócio gerente EE, tem um trabalhador.
2 - II e QQ estão dependentes da pensão de velhice de PP.
3 - II está desempregada e é sócia da ré
4 - A sociedade autora foi adjudicada em partilhas a FF.
5 - A senhoria AA autorizou a realização das obras.
6 - Foram realizadas obras de adaptação à actividade de agência funerária, dotando o imóvel de um escritório e de um arrumo e expositor para as urnas.
7 - A actividade de pronto a vestir iniciou-se depois de 1992
8 - Foram realizadas as seguintes obras ou trabalhos:
Na cobertura
- Tratamento e substituição do vigamento e ripas de suporte do telhado, que se encontravam deterioradas ao nível das entregas nas paredes meeiras;
Reparação de caleiras, incluindo montagem de andaimes;
- Tratamento anti-fungos e anti-caruncho dos elementos de madeira de suporte do telhado.
No 2º piso
- Tratamento anti-fungos e anti-caruncho dos elementos de madeira de suporte do pavimento;
- Picagem de paredes e remoção de rebocos existentes que se encontravam bastante deteriorados;
- Picagem dos tectos e remoção de rebocos existentes que se encontravam bastante deteriorados.
- Substituição de toda a instalação elétrica
- Reparação e pintura de todas as portas interiores com tinta de esmalte
- Fornecimento e aplicação de portas interiores novas
- Execução de paredes em tijolo de vidro no corredor
No piso 1
- Picagem de paredes e remoção de rebocos existentes que se encontravam bastante deteriorados; pintura com tinta plástica de todas as paredes
- Picagem dos tectos e remoção de rebocos existentes que se encontravam bastante deteriorados.
- Fornecimento e aplicação de vinílico em todo o pavimento
- a área de pavimento flutuante é de 50m2
Substituição de toda a instalação elétrica
- Reparação e pintura de todas as três portas interiores com tinta de esmalte
- Substituição de todas as janelas e portas existentes em madeira que se encontravam deterioradas por caixilhos e portas em alumínio e vidro
- a escada de acesso Piso 1/ Piso 0 estava deteriorada
No logradouro
- Nivelamento do terreno existente, com aterros.
Nos telheiros exteriores e fachadas
- Reparação de rebocos existentes nas paredes do alçado principal, incluindo pintura
No Desvão
- A escavação foi de 0,70m
- Foi feita viga de contenção em betão armado
- Execução de montra estrutural instalada a meio vão
- Tratamento anti-fungos e anti-caruncho dos elementos de madeira de suporte da laje de teto
- Substituição de toda a instalação elétrica (aparelhagem, fios elétricos, iluminação)
9 - As obras foram realizadas (todas) à vista de todos e sem oposição de ninguém, nomeadamente da senhoria.
10 - As obras avaliam-se em montante nunca inferior a 80.000,00€.
11 - A ré canalizou seus proventos para a realização de obras na sua sede e habitação dos seus sócios.
12 - Caso a R. não reponha o prédio nas condições originais ou, pelo menos, naqueles mínimos para que possa ser objecto do normal comércio jurídico, a autora será obrigada a dispor de quantias avultadas, não inferiores a 20.000,00€.
***
1.3 – Questão prévia:Da apreciação da nulidade da sentença, por prolação de uma decisão surpresa, por violação do disposto no artº 3º, nº 3, do CPC, bem como excesso de pronúncia, por conhecer de questão nunca suscitada pelas partes.
Conhecendo:
A sentença é nula por duas ordens de razão:
Em primeiro lugar, por excesso de pronúncia, por conhecimento oficioso da caducidade, artº 615º, nº 1, d), do CPC;
Em segundo lugar, por prolação de uma decisão surpresa, violando o disposto no artº 3º, nº 3, do CPC..
Nos termos do artº 615º, nº 1, d), do CPC, é nula a sentença quando o juiz conheça de questões de que não podia conhecer.
Por sua vez o artº 609º, nº 1, estatui que a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir.
E o artº 3.º (Necessidade do pedido e da contradição) estatui.
1 - O tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a ação pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes e a outra seja devidamente chamada para deduzir oposição.
2 - Só nos casos excecionais previstos na lei se podem tomar providências contra determinada pessoa sem que esta seja previamente ouvida.
3 - O juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.
4 - Às exceções deduzidas no último articulado admissível pode a parte contrária responder na audiência prévia ou, não havendo lugar a ela, no início da audiência final.
Deste artº 3º, nº 1, resulta que “as partes, através do pedido, circunscrevem o thema decidendum, isto é, indicam, a providência requerida, não tendo o juiz que cuidar de saber se à situação real conviria ou não providência diversa. Trata-se de uma esfera em que domina o princípio do dispositivo, o qual, em termos paralelos, também vigora em sede da sustentação fáctica da pretensão. Em ambos os casos prevalece a estratégia assumida pelo autor, sem que nela se deva imiscuir o juiz.
Consequentemente, a sentença deve inserir-se no âmbito do pedido (e da causa de pedir), não podendo o juiz condenar (ou fazer a apreciação que corresponder ao tipo de acção em causa) em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir.”, vide anotação ao artº 609º, do Código Processo Civil Anotado, António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa.
“Suprimir o princípio do dispositivo equivaleria a reformar, mais do que o processo, o próprio direito privado; dar ao juiz o poder de iniciar ex officio um pleito que os interessados querem evitar, ou de conhecer de factos que as partes não alegaram, significaria cercear, no campo do direito processual, aquela autonomia individual que, no campo do direito substancial, a lei vigente reconhece e garante.”, vide Alberto dos Reis, Código Processo Civil Anotado, Vol V, pág. 51.
Sobre a caducidade estatui o artigo 333.º do C. Civil (Apreciação oficiosa da caducidade)
1. A caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes.
2. Se for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, é aplicável à caducidade o disposto no artigo 303.º
Artigo 303.º (Invocação da prescrição)
O tribunal não pode suprir, de ofício, a prescrição; esta necessita, para ser eficaz, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita, pelo seu representante ou, tratando-se de incapaz, pelo Ministério Público.
Compulsada a sentença recorrida e as peças processuais, constata-se que o Sr. Juiz conheceu de questão nova (caducidade do contrato de arrendamento) que nunca foi posta, submetida a apreciação do Tribunal, actuando ex officio, sem que nenhuma lei processual (atente-se que a caducidade não faz parte das excepções de conhecimento oficioso previstas nos artº 578º e 579º do CPC) ou substantiva (artº 333º, nº 2 e 303º do CC) que lhe permitisse fazer a apreciação oficiosa da caducidade do contrato de arrendamento.
Como se diz no artº 608º, nº 2, do CPC o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação e não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
O Tribunal a quo ao fazer a apreciação da caducidade do contrato de arrendamento, nos termos em que o fez, ou seja, oficiosamente, sem que tal lhe fosse permitido, pecou por excesso, exercendo actividade exorbitante ou excessiva, pelo que a sentença é nula, nos termos do artº 615º, nº 1, d), do CPC..
*
Questão da decisão surpresa e violação do princípio do contraditórioA sentença é ainda nula por ter sido apreciada a caducidade do contrato de arrendamento, pelo facto da mesma constituir uma decisão surpresa, conforme previsto no artº 3º, nº 3, do CPC, senão vejamos.
Nas presentes alegações com a referência ao artº 195º, nº 1, do CPC, não está em causa uma nulidade da decisão traduzida em vícios formais decorrentes de erro de actividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal; trata-se de vícios de formação ou actividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afectam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito.
Com efeito, o que está em causa tem por referência o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei, consiste num desvio à realidade factual -nada tendo a ver com o apuramento ou fixação da mesma- ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma”, vide Ac do STJ de 03-03-2021, processo 3157/17.8T8VFX.L1.S1, Relator: Leonor Cruz Rodrigues, in www.dgsi.pt.
Assim, não se caracterizando a questão suscitada pelos Apelantes uma nulidade, há que apreciar se realmente há erro de julgamento.
Dispõe o Artigo 3.º, nº 3, do CPC que o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.
Antes de decidir, o juiz deve facultar às partes a possibilidade de se pronunciarem sobre a matéria, com vista a evitar decisões que surjam contra a corrente do processo ou contra as expectativas que legitimamente foram criadas pelas partes quanto à sua evolução.
Ora, se é verdade que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (artº 5º, nº 3, do CPC), certo é que o juiz não pode deixar de auscultar as partes, quando a posição que vai assumir, em especial, quando a mesma vai contra a posição adoptada pelas partes no processo.
«As partes é que conduzem o processo a seu próprio risco. Elas é que têm de deduzir e fazer valer os meios de ataque e de defesa que lhes correspondam (incluídas as provas), suportando uma decisão adversa, caso omitam algum. A negligência ou inépcia das partes redunda inevitavelmente em prejuízo delas, porque não pode ser suprida pela iniciativa e actividade do juiz. É patente a conexão deste princípio com o dispositivo» (Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, p. 352).
A decisão do juiz não pode ser uma decisão surpresa, pois que essa fere inequivocamente o princípio do contraditório, não cabendo ao juiz o poder de se sobrepor à vontade das partes, vide AUJ nº 13/96 de 26.11, in DR.
A proibição da decisão-surpresa reporta-se, principalmente, às questões suscitadas oficiosamente pelo tribunal. O juiz que pretenda basear a sua decisão em questões não suscitadas pelas partes mas oficiosamente levantadas por si, “ex novo”, seja através de conhecimento do mérito da causa, seja no plano meramente processual, deve, previamente, convidar ambas as partes a sobre elas tomarem posição, só estando dispensado de o fazer, conforme dispõe o nº 3, do art. 3º, em casos de manifesta desnecessidade.
Com este princípio quis-se impedir que as partes pudessem ser surpreendidas, no despacho saneador ou na decisão final, com soluções de direito inesperadas, por não discutidas no processo, as quais, no regime anterior, eram permitidas.
“Pretendeu-se, pois, proibir as decisões-surpresa embora tal não retire a liberdade e independência que o juiz tem, em termos absolutos, de subsumir, selecionar, qualificar, interpretar e aplicar a norma jurídica que bem entender, aplicando o direito aos factos de modo totalmente autónomo. Impõe, sim, ao julgador que, para além de dar a possibilidade às partes de alegarem de direito, sempre que surge uma questão de direito ainda não discutida ao longo do processo tem de, antes de decidir, facultar às partes a sua discussão”, vide Ac. do TRP, processo 14227/19.8T8PRT.P1, Relatora Eugénia Cunha, in www.dgsi.pt.
O princípio do contraditório realiza-se, pois, em todas as fases do processo - quer ao nível dos factos, quer ao da prova, quer ao do direito propriamente dito - tendo as partes, em todos estes níveis, direito a, de modo participante e activo, influenciar a decisão, tentando convencer, em cada momento e ao longo de todo o processo, o julgador do acerto da sua posição, vide FREITAS, Lebre de (1992). “Inconstitucionalidades do Código de Processo Civil”, em Revista da Ordem dos Advogados, 1992, I, pp. 35 a 38.
Ao nível do direito, o princípio do contraditório impõe que, antes de ser proferida a decisão final, seja facultada às partes a discussão de todos os fundamentos de direito em que a ela vá assentar, sendo aquele princípio o instrumento destinado a evitar as decisões surpresa.
Com efeito, não é razoável que as partes sejam surpreendidas com uma decisão decorrente de uma qualificação e apreciação de questão nunca posta a apreciação do tribunal que foi o que o Tribunal a quo fez ao conhecer a excepção da caducidade do contrato de arrendamento, a qual nunca tinha sido posta em causa pelas partes.
Atente-se que o Tribunal a quo ao longo do processo nunca abordou ou suscitou a questão da caducidade do contrato de arrendamento, mesmo no despacho saneador não enumera como tema de prova a caducidade do contrato de arrendamento.
Ou seja, as partes, ré reconvinte e autora reconvinda foram surpreendidas com uma solução jurídica que nunca foi perspectivada nos autos, assente numa qualificação jurídica dos factos total e radicalmente distinta daquela com que ambas enquadraram juridicamente os pedidos e causa de pedir.
Prevendo a lei processual a possibilidade das partes modificar, até ao encerramento da discussão em 1.ª instância, o pedido formulado e a causa de pedir, quer por acordo, quer por falta de acordo, nos termos dos artºs 264º e 265º, do CPC., não permitir às partes pronunciarem-se sobre questão tão relevante como foi a excepção da caducidade apreciada ex officio pelo Tribunal a quo, tanto mais relevante quando tal apreciação teve consequências relevantes para o direito peticionado pela R./reconvinte, tal consubstancia nulidade de sentença.
A não observância do contraditório, no sentido de não se conceder às partes a possibilidade de se pronunciarem sobre a questão a conhecer, na medida em que possa influir no exame ou decisão da causa, constitui uma nulidade processual, nos termos do art. 195º, que tem de ser arguida, de acordo com a regra geral prevista no art. 199º.
Na verdade, incluindo-se a violação do princípio do contraditório na cláusula geral sobre as nulidades processuais constantes do nº1, do art.195º, não constituindo nulidade de que o tribunal conheça oficiosamente, a mesma tem-se por sanada se não for invocada pelo interessado no prazo de 10 dias após a respetiva intervenção em algum ato praticado no processo - arts 197º, nº 1 e 199º, nº 1..
A violação do princípio do contraditório, mediante a prolação de uma decisão-surpresa, constitui nulidade processual, prevista no nº 1, do art. 195º, onde se consagra que “a prática de um ato que a lei não admita, bem como a omissão de um ato ou de uma formalidade que a lei prescreve, só produz nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa”.
Dada a relevância e primordial importância do contraditório, como analisamos, é indiscutível que a inobservância desse princípio, com prolação de decisão-surpresa, é susceptível de influir no exame ou decisão da causa, pelo que esta padece de tal nulidade (constituindo a referida inobservância uma omissão grave e representando uma nulidade processual sempre que tal omissão seja susceptível de influir no exame ou na decisão da causa).
Sendo decorrência do referido princípio a proibição de decisões-surpresa, isto é, decisões baseadas em fundamento não previamente considerado pelas partes, tais decisões, a serem proferidas, incluem-se nas referidas nulidades. E, carecendo a nulidade de ser invocada pelo interessado na omissão da formalidade ou na repetição desta ou na sua eliminação (art. 197º, n.º 1), no prazo de dez dias, após a respectiva intervenção em algum acto praticado no processo (art. 199º, n.º 1), sob pena de ficar sanada, estando a decisão-surpresa coberta por decisão judicial, como é entendimento pacífico da jurisprudência, nada obsta a que a mesma seja invocada e conhecida em sede de recurso. A prolação de decisão desacompanhada de prévia auscultação das partes, constitui nulidade, impugnável por meio de recurso.
Assim, também por esta parte padece a sentença recorrida de nulidade.
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Pese a nulidade de que padece a sentença, nos termos acima desenvolvidos, dispõe o Artigo 665.º do CPC - Regra da substituição ao tribunal recorrido - 1 - Ainda que declare nula a decisão que põe termo ao processo, o tribunal de recurso deve conhecer do objeto da apelação.
2 - Se o tribunal recorrido tiver deixado de conhecer certas questões, designadamente por as considerar prejudicadas pela solução dada ao litígio, a Relação, se entender que a apelação procede e nada obsta à apreciação daquelas, delas conhece no mesmo acórdão em que revogar a decisão recorrida, sempre que disponha dos elementos necessários.
3 - O relator, antes de ser proferida decisão, ouve cada uma das partes, pelo prazo de 10 dias.
Considerando que as partes se pronunciaram em sede de recurso sobre a questão surpresa da sentença recorrida, haverá que verificar se há elementos suficientes para apreciar a restante apelação.
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A Apelante e Apelada (esta em ampliação de recurso) pretendem que este Tribunal reaprecie a decisão em relação a certos pontos da factualidade, tendo por base meios de prova que indicam.Dispõe o art. 662.º, n.º 1, do C. P. Civil, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos dados como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
À luz deste preceito, “fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia”.
O Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância, nos termos consagrados pelo art. 607.º, n.º 5, do C. P. Civil, sem olvidar, porém, os princípios da oralidade e da imediação.
A modificabilidade da decisão de facto é ainda susceptível de operar nas situações previstas nas diversas alíneas do n.º 2, do art. 662.º, do C. P. Civil.
A prova é “a atividade realizada em processo tendente à formação da convicção do tribunal sobre a realidade dos factos controvertidos”, tendo “por função a demonstração da realidade dos factos” (art. 341.º do C. Civil) – a demonstração da correspondência entre o facto alegado e o facto ocorrido, vide Miguel Teixeira de Sousa, As partes, o objeto e a prova na ação declarativa, Lex, 1995, p. 195.
Sendo desejável, em prol da realização máxima da ideia de justiça, que a verdade processual corresponda à realidade material dos acontecimentos (verdade ontológica), certo e sabido é que nem sempre é possível alcançar semelhante patamar ideal de criação da convicção do juiz no processo de formação do seu juízo probatório.
Daí que a jurisprudência que temos por mais representativa acentue que a “verdade processual, na reconstrução possível, não é nem pode ser uma verdade ontológica”, não podendo sequer ser distinta ou diversa “da reconstituição possível do passado, na base da avaliação e do julgamento sobre factos, de acordo com procedimentos e princípios e regras estabelecidos”, os quais são muitas vezes encontrados nas chamadas “regras da experiência”, vide Ac. do STJ de 06.10.2010, relatado por Henriques Gaspar no processo 936/08.JAPRT, acessível em www.dgsi.pt.
Movemo-nos no domínio do que a doutrina considera como standard de prova ou critério da suficiência da prova, que se traduz numa regra de decisão indicadora do nível mínimo de corroboração de uma hipótese para que esta possa considerar-se provada, ou seja, possa ser aceite como verdadeira, vide Luís Filipe Pires de Sousa, O Standard de Prova no Processo Civil e no Processo Penal, janeiro de 2017, acessível em http://www.trl.mj.pt/PDF/O%20standard%20de%20prova%202017.pdf.
Para o citado autor “pese embora a existência de algumas flutuações terminológicas, o standard que opera no processo civil é, assim, o da probabilidade prevalecente ou “mais provável que não”. Este standard consubstancia-se em duas regras fundamentais:
- Entre as várias hipóteses de facto deve preferir-se e considerar-se como verdadeira aquela que conte com um grau de confirmação relativamente maior face às demais;
- Deve preferir-se aquela hipótese que seja “mais provável que não”, ou seja, aquela hipótese que é mais provável que seja verdadeira do que seja falsa.
Em primeiro lugar, este critério da probabilidade lógica prevalecente – insiste-se – não se reporta à probabilidade como frequência estatística, mas sim como grau de confirmação lógica que um enunciado obtém a partir das provas disponíveis.
Em segundo lugar, o que o standard preconiza é que, quando sobre um facto existam provas contraditórias, o julgador deve sopesar as probabilidades das diferentes versões para eleger o enunciado que pareça ser relativamente “mais provável”, tendo em conta os meios de prova disponíveis. Dito de outra forma, deve escolher-se a hipótese que receba apoio relativamente maior dos elementos de prova conjuntamente disponíveis”
Os meios de prova, enquanto “modos por que se revelam os factos que servem de fonte das relações jurídicas”, encontram no Código Civil os seguintes tipos:
- a confissão (arts. 352.º a 361.º); a prova documental (arts. 362.º a 387.º);
- a prova pericial (arts. 388.º e 389.º);
- a prova por inspecção (arts. 390.º e 391.º);
- e a prova testemunhal (arts. 392.º a 396.º).
Nos termos do preceituado no art. 607.º, n.º 5, do C. P. Civil, “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes”.
O citado normativo consagra o chamado princípio da livre apreciação da prova, que assume carácter eclético entre o sistema de prova livre e o sistema de prova legal.
Assim, o tribunal aprecia livremente a prova testemunhal (art. 396.º do C. Civil e arts. 495.º a 526.º do C. P. Civil), bem como os depoimentos e declarações de parte (arts. 452.º a 466.º do C. P. Civil, excepto na parte em que constituam confissão; a prova por inspecção (art. 391.º do C. Civil e arts. 490.º a 494.º do C. P. Civil); a prova pericial (art. 389.º do C. Civil e arts. 467.º a 489.º do C. P. Civil); e ainda no caso dos arts. 358.º, nºs 3 e 4, 361.º, 366.º, 371.º, n.ºs 1, 2ª parte e 2, e 376.º, n.º 3, todos do C. Civil.
Por sua vez, estão subtraídos à livre apreciação os factos cuja prova a lei exija formalidade especial: é o que acontece com documentos ad substantiam ou ad probationem; também a confissão quando feita nos termos do art. 358.º, nºs 1 e 2 do C. Civil; e os factos que resultam provados por via da não observância do ónus de impugnação (art. 574.º, n.º 2, do C. P. Civil).
O sistema de prova legal manifesta-se na prova por confissão, prova documental e prova por presunções legais, podendo distinguir-se entre prova pleníssima, prova plena e prova bastante”, vide Castro Mendes, Do conceito de prova em processo civil, Ática, 1961, Tese de Doutoramento apresentada à Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, p. 413.
A prova pleníssima não admite contraprova nem prova em contrário. Nesta categoria integram-se as presunções iuris et de iure (art. 350.º, n.º 2, in fine do C. Civil).
Por sua vez, a prova plena é aquela que, para impugnação, é necessária prova em contrário (arts. 347.º e 350.º, n.º 2, ambos do C. Civil). Assim será com os documentos autênticos que fazem prova plena do conteúdo que nele consta (art. 371.º, n.º 1, do C. Civil), sem prejuízo de ser arguida a sua falsidade (art. 372.º, n.º 1, do C. Civil), e também com as presunções iuris tantum (art. 350.º, n.º 2, do C. Civil).
Por último, a prova bastante carateriza-se por bastar a mera contraprova para a sua impugnação, ou seja, a colocação do julgador num estado de dúvida quanto à verdade do facto (art. 346.º do C. Civil). Assim se distingue prova em contrário de contraprova – aquela, mais do que criar um estado de dúvida, tem de demonstrar a não realidade do facto, vide PAIS DE AMARAL, Direito Processual Civil, 12.ª edição, Almedina, 2015, p. 293.
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1.4 Do invocado erro de julgamento.Antes de mais, cabe dizer que as partes estão obrigadas ao cumprimento do ónus de impugnação da decisão relativa à matéria de facto, previstos no art. 640.º, n.º 1, do C. P. Civil.
A propósito, cabe dizer que quando houver sérios motivos para a rejeição do recurso sobre a matéria de facto, por falta de indicação clara dos pontos de facto impugnados, não indique os meios de prova em que criticamente se baseia ou quando não tome posição clara sobre a resposta alternativa pretendida, tal efeito apenas se repercutiria nos segmentos afectados, não colidindo com a admissibilidade do recurso quanto aos demais aspectos, vide Abrantes Geraldes, pag. 207, in Recurso em Processo Civil, anotação ao artº 640º do CPC.
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Ouvida a prova testemunhal e compaginada com a restante prova cabe dizer o seguinte:Matéria de facto impugnada pela Ré/reconvinte/Apelante.
Com vista a fazer prova para a apreciação da questão em que o tribunal recorrido veio a basear a solução jurídica do pleito, importando para a aferição da caducidade ou renovação do contrato de arrendamento, a Ré/Apelante pretende aditar:
- Em 21 de Outubro de 1992 a autora levantou na Banco 1..., por precatório cheque que a seu favor foi emitido, a quantia de 986.500$00 pela ré depositada em processo de consignação de rendas.
- A partir daí a autora passou a faturar e a receber da ré as rendas que mensal e consecutivamente se foram vencendo, referentes ao locado.
- À data em que a inquilina comunicou a denuncia a renda era, fruto das atualizações anuais, no montante mensal de 108€.
Tal matéria de facto não é de aditar, atento o facto de se ter considerada nula a sentença recorrida por excesso de pronúncia, artº 615º, nº 1, d), do CPC.
Do elenco de factos que deve servir de suporte à aplicação do direito só devem constar os factos relevantes no quadro do objecto do litígio, ou seja: desde logo, os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções invocadas (art.º 5.º, n.º 1 do CPC); depois, os factos instrumentais ou os que sirvam de complemento ou concretização daqueles ou, ainda, os factos notórios (art.º 5.º, n.º 2, alíneas a), b) e c) do CPC), sempre que a consideração destes todos tenha efeito útil para a decisão do caso.
Outrossim, tal elenco de factos deve ser organizado em função das regras da repartição do ónus da prova, pelo que, dos alegados pelo autor, devem ser considerados os factos constitutivos do direito deste e, dos alegados pelo réu, os modificativos, impeditivos ou extintivos do direito daquele (cfr. art.º 342.º, n.º 1 do CC).
Sucede que tal factualidade é inútil, porquanto a solução jurídica surpresa dada pelo Tribunal a quo foi declarada nula nesta sede, pelo que é irrelevante tal factualidade para a decisão, mesmo que do seu conhecimento resultasse a alteração do julgamento dos factos no sentido preconizado pelo recorrente, vide acórdão do TRP, de 21.11.2024, Processo 2935/23.3T8VNG.P1, Relator José Manuel Correia.
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Pretende ainda a Ré/Apelante ADITAR aos Factos Provados, retirando dos Não Provados:Facto não provado 1- “No locado é, ainda, prosseguida a atividade da empresa inquilina”.
Alteração sustentada no depoimento de parte do gerente da ré, EE – 09:20 a 9:30 e 18:08 a 19:00 – bem como no teor da certidão permanente da empresa, junta pela autora como doc. nº 25, de onde consta ser essa, ainda, a sede social: - Rua ..., Matosinhos.
Compulsada a fundamentação da sentença a mesma fundamentou da seguinte forma:
“Tal como não foi feita prova convincente de que a sociedade ré se sirva do arrendado para a sua actividade. Apenas temos a informação do registo comercial (doc. 25 da réplica) que menciona a sede, confirma o caracter familiar da sociedade e quem é seu sócio, mas nada garante sobre a localização das instalações da ré.
Ficou até a ideia que a ré não usa aquele local. Até porque o gerente da ré admitiu que ele não fez obras nenhumas. Foi o seu pai que as levou a cabo. E a utilização (na parte não habitacional) era para o comércio têxtil. Isto é, para o objecto social inicial da ré: pronto a vestir. Não para o actual objecto social de instalação de canalizações, ar condicionado, redes de gás e outros mencionados na informação da conservatória.
Aliás, nem sequer foi feita prova de que a sociedade continue em actividade.
Da informação do registo comercial extrai-se que o objecto social inicial da ré foi de pronto a vestir. A inscrição da constituição da ré no registo é do mesmo ano do contrato de arrendamento. Por isso, se conclui que ao abrigo do contrato de arrendamento, ali funcionou uma loja de roupa.
Até pelo menos 2009. Pois, no Google maps existe uma foto desse ano que mostra a loja com as partas abertas. Na foto seguinte, de 2014, já o estabelecimento está encerrado.
Antes funcionou no imóvel uma agência funerária do avô do actual gerente da ré, como esclareceram este e os seus primos II e GG.
Pela lógica, terá sido antes do contrato de arredamento da ré. Não faria constituir uma sociedade, a ré, com um objecto social, comércio de pronto a vestir, que não ia desenvolver.
O facto da ré só em 94 ter pedido uma “viabilidade” à Câmara Municipal para funcionamento do estabelecimento não significa que só então começou a sua actividade. Até porque, como refere a informação dos serviços camarários então já estava aberta ao público – cf. documento anexo ao articulado superveniente entrado a 27/8/2019.”
A sentença é esclarecedora sobre as razões de dar por não provado tal facto e ouvido o depoimento do EE, o mesmo é manifestamente insuficiente para alterar o facto em causa.
Ora, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1ª Instância.
Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si ou dada a fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova.
In casu é evidente que a prova produzida não é de molde a dar tal facto por provado, atentos os fundamentos expendidos na sentença recorrida.
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Facto não provado 4- “A sociedade autora foi adjudicada em partilhas a FF”.Pese não ter sido junto prova documental sobre tal adjudicação, constata-se que as testemunhas GG e HH explicaram que por partilhas por óbito dos seus avós, o tio FF (FF, pai do gerente actual, EE, primo das testemunhas), ficou com a sociedade, com “a razão social” e com o arrendamento, mudando-se depois para lá, com a sua empresa, e com mulher e filhos a habitar.
Assim sendo, é de dar tal facto como provado, retirando-se dos factos não provados.
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Facto não provado 9- As obras foram realizadas todas à vista de todos, sem oposição de ninguém, nomeadamente da senhoria.A reclamação nesta parte não é de conhecer, porquanto não se encontra cumprido o disposto no artº 640º, nº 1, b) e nº 2, b), do CPC..
Com efeito, o Apelante estava obrigado e tinha o ónus de indicar com exactidão as passagens da gravação em que funda a impugnação, o que não fez, limitando-se a remeter para os depoimentos, no seu todo, das testemunhas EE, GG e II e nas regras de experiência comum.
Assim sendo, encontra-se prejudicada a apreciação do facto em causa.
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Igualmente se encontra prejudicada a apreciação da reclamação sobre o facto dado por provados em 36, senão vejamos.A Apelante invoca:
“A sentença deu como provado em 36 que, «com a ressalva a seguir mencionada, as obras foram realizadas sem licenciamento ou autorização da Câmara Municipal ...», sendo a ressalva, o teor do ponto 37, de que «a ré requereu à Câmara Municipal ..., em 14/12/1994, a viabilidade de localização de estabelecimento no imóvel dos autos.»
Não verificou o Mmo Julgador que, para além dos documentos de licenciamento de estabelecimento constantes de fls., juntos com articulado superveniente de 27/08/2019, consta da Perícia, de fls. 117 a 126, a licença de obras concedida em 05/12/1990 no âmbito do P. nº 424/VO/89, para a construção do armazém no logradouro e respetivas plantas aprovadas do projeto e memória descritiva, sendo que em exercício o contraditório sobre esse documento, em 06-05-2022 a autora, ora recorrida, aceitou a sua existência e apenas questionou a circunstância de, alegadamente, não ter sido pedida a licença de utilização para o armazém ou coberto construído ao abrigo do P. nº 424/VO/89, do que juntou uma certidão camarária, a qual, comprova a existência do processo de construção.
Tudo isto analisado, deve ser alterada em consonância, a redação do indicado ponto 36 da matéria provada.”
Decorre do art. 640º, nº 1 al. c) do CPC, sob pena de rejeição, que deve ser especificada a decisão que, no entender do impugnante, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Em síntese, decorre do artigo 640, n.º 1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Tais exigências, traduzem-se num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efectivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso.
Ora, nem nas alegações nem nas conclusões o Apelante diz qual a decisão que deve ser proferida por este Tribunal de recurso, ficando-se sem saber o concreto desígnio da Apelante.
Assim sendo, indefere-se a reclamação da matéria de facto nesta parte.
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Relativamente ao ponto 32 a Apelante diz o seguinte:“Mais deu a sentença como provado em 32, que «Daquelas obras, podem ser levantadas sem detrimento para o imóvel os telheiros, o armazém, as grades da porta da entrada e as monstras de alumínio e vidro no corredor lateral.»
O tribunal não verificou que perante um imóvel arrendado para fins habitacionais e não habitacionais, conforme provado, a existência no logradouro do prédio de um armazém com a área de 112m2 é algo que o valoriza para o fim comercial, donde, nesse prisma, a sua destruição causaria prejuízo ao prédio locado, que ficaria diminuído de uma potencialidade, de armazenamento, de que dispunha. Não é, pois, adequada a inclusão do armazém – ademais licenciado – nas obras que poderiam ser retiradas sem detrimento do locado, alteração que se defende.”
Também aqui neste ponto a Ré/reconvinte/Apelante não invoca, alega qualquer meio de prova para impugnar tal facto, tal como é exigido no artº 640º, nº 1, b), bem como não indica a decisão que no seu entender deve ser proferida, artº 640º, nº 1, c), do CPC.
No entanto, do contexto da alegação subentende-se que a Ré/apelante pretende que tal facto seja dado por não provado, pelo que se apreciará o mesmo.
O Tribunal recorrido fundamentou da seguinte forma:
“A prova sobre as obras realizadas assentou no relatório pericial. Tal como aquelas que podem ser removidas sem detrimento do imóvel. E o valor das obras total e parcial. Quando os peritos divergiram, considerou-se a opinião maioritária por ser aquela que dá mais garantias de isenção e de acerto.
Na audiência os peritos esclareceram quais as obras que visam a conservação do imóvel.”
A fundamentação do Tribunal recorrido está correcta e não merece censura, porquanto estribou-se no relatório pericial, o qual, efectivamente, aponta no sentido referido pela decisão recorrida.
Assim sendo, indefere-se a reclamação nesta parte.
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Da impugnação da matéria de facto da Autora/recorrida ao abrigo da ampliação do âmbito do recurso, do artº 636º, nº 1 e 2, do CPC.Pretende a Autora/recorrida ver aditado o seguinte facto (conclusão 6ª):
“ A inquilina executou obras em 1984 / 1985 consubstanciadas nas seguintes intervenções:
- Remoção de chaminé existente, em risco de colapso, com transporte produtos sobrantes a vazadouro;
- Substituição de parte das telhas que se encontravam em mau estado;
- Substituição de caleiras.”
A Autora/recorrida estriba o pedido com base nas declarações do gerente e legal representante da Ré/recorrente EE.
Compulsado o depoimento do EE, constata-se que este refere ter nascido em 1970 e que foram realizadas obras a nível da cobertura, interiores, desde a cobertura, porque chovia lá dentro, obras ao nível do telhado, aquelas chapas de lado, para apanhar água, caleiras, barrotes em cima, porque já estavam muito degradados e a ceder.
Mesmo a chaminé, em cima, estava, segundo o meu pai dizia, a abanar e podia, a qualquer momento, cair ou para dentro de casa ou para o vizinho.
Assim, considerando o depoimento atrás alegado conjugado com o alegado em 33º e 32º da oposição, será de deferir o aditamento da factualidade em causa.
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Pretende ainda a Autora/Apelada que seja aditado o seguinte facto:“As obras de escavação e rebaixamento do piso térreo puseram em causa a segurança e estabilidade estrutural do edifício principal e original do locado, tendo sido causa da decisão da Câmara Municipal aludida no facto 39º dado como provado”
A Autora/recorrida sustenta a sua pretensão nos esclarecimentos do perito em sede de audiência de julgamento, conjugado com as fotografias 1781 e 1785 do relatório pericial.
A matéria em causa exige prova clara e esclarecedora sobre tal factualidade, designadamente prova pericial, não sendo suficiente os esclarecimentos acima prestados bem como as fotos em causa.
O Tribunal a quo, na sequência do relatório pericial, indeferiu o requerimento do articulado superveniente deduzido pela Autora/reconvinda/Apelada em 17.06.2022, fundamentando a sua decisão da seguinte forma:
“A questão da qualificação como benfeitorias das obras levadas a cabo no locado, bem como a questão da sua legalidade, já foram suscitadas na réplica apresentada pela autora.
No presente articulado a autora não traz nada de novo aos autos, limitando-se a expor as suas conclusões face ao teor do relatório pericial enquanto elemento de prova.
Nesse sentido, e nos termos do art.º 588, n.º 4, do CPC, rejeita-se o articulado superveniente em análise, porquanto o mesmo nada acrescenta à matéria já alegada.”.
Sucede que a Autora/reconvinda na resposta à oposição da Ré/reconvinte já tinha invocado no artº 133. g), 134, 154º a 156º, 193º, 214º e 215º aguardar pelo resultado da perícia para melhor se pronunciar sobre a questão da intervenção em elementos estruturais, invocando que as obras do piso térreo (desvão) tinham posto em causa a segurança e estabilidade estrutural do edifício original principal.
Como o relatório pericial não respondeu à questão em causa, por não haver quesito nesse sentido, sendo tal matéria relevante, reconhecendo tribunal a quo que a questão já se encontrava suscitada na réplica à oposição e que nem era facto novo, por isso indeferiu o articulado superveniente, cabia ao tribunal diligenciar pela produção de prova pericial o que não fez, porquanto tal facto afinal não se encontrava respondido no relatório pericial e era relevante para a boa apreciação da decisão de facto e de direito.
Assim sendo, não existindo elementos suficientemente claros para apreciar o facto em causa terá o processo de ser remetido ao Tribunal a quo para produzir prova em consonância com o facto em causa e aqui requerido, conforme artº 636º, nº 3, do CPC.
*
Pretende ainda a Autora/reconvinda que seja aditado o seguinte facto:“A última das obras mencionadas no ponto de facto 29º dado como provado foi executada em data anterior a 14 de Março de 2011”.
Sustenta a sua pretensão no depoimento de parte do representante legal da Ré/reconvinte e na informação do registo comercial da ré, segundo a qual a designação como gerente ocorreu em 14.03.2011.
Compulsado o depoimento de parte do representante da Ré/reconvinte constata-se que o mesmo referiu que a actividade da empresa é de instalação de ar condicionado e que não efectuou mais nenhumas obras e que as obras realizadas foram foi no tempo do pai, antes da sobrinha nascer.
Decorre ainda da informação do registo comercial da sociedade ré, incrição ... - Ap. ..., junta aos autos sob doc. nº 25 pela A. no seu requerimento probatório de 25/02/2019 (ref.ª Citius 21693807), lendo-se aí que a deliberação da sua designação como gerente ocorreu em 14/03/2011.
Assim, conjugando os elementos de prova em causa é de deferir o aditamento do facto em causa.
*
1.5 - Síntese conclusiva:Da impugnação de facto da Ré/Apelante.
Suprime-se o facto não provado sob o nº 4 e adita-se tal matéria aos factos provados sob o nº 41 com a seguinte redacção:
“A sociedade autora foi adjudicada em partilhas a FF”.
*
Da impugnação de facto da Autora/Apelada:Adita-se aos factos provados sob o nº 42 a seguinte redacção:
“ A inquilina executou obras em 1984 / 1985 consubstanciadas nas seguintes interven-ções:
- Remoção de chaminé existente, em risco de colapso, com transporte produtos sobran-tes a vazadouro;
- Substituição de parte das telhas que se encontravam em mau estado;
- Substituição de caleiras.”
Adita-se aos factos provados o nº 43 com a seguinte redacção:
“A última das obras mencionadas no ponto de facto 29º dado como provado foi executada em data anterior a 14 de Março de 2011”.
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Constata-se ainda que na sentença recorrida fixou-se em 29) dos factos provados o valor das obras por referência ao ano de 2020, considerando poder ter relevância o valor à data da realização das obras, deve ser produzida prova sobre o valor das obras na data da sua realização, ainda que seja necessária a o recurso ao índice de preços ou coeficientes de actualização.***
2 - OS FACTOS E O DIREITO.Dada a falta de elementos suficientemente claros para apreciar os factos acima referidos e consequente apreciação da restante apelação, será de anular a sentença recorrida e remeter os autos à primeira instância, nos termos do artº 636º, nº 3, e 662º, nº 2, c), do CPC para produzir prova sobre os seguintes factos:
- Saber se as obras de escavação e rebaixamento do piso térreo puseram em causa a segurança e estabilidade estrutural do edifício principal e original do locado, tendo sido causa da decisão da Câmara Municipal aludida no facto 39º dado como provado.
- Saber do valor das obras realizadas pela R./reconvinte à data da realização das mesmas, tendo em conta a factualidade ora aditada em sede de recurso sob os nºs 42 e 43.
Após, deve o tribunal a quo prolatar nova decisão, em conformidade com o já aqui apreciado e decidido em sede de recurso.
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IV – DispositivoPelo exposto, acordam os Juízes que integram a 3ª secção deste Tribunal da Relação do Porto:
a) Em anular a sentença recorrida e determinar a produção de prova sobre os factos acima identificados e após prolatar decisão em conformidade, tendo em conta o já aqui decidido em sede de recurso.
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Custas a fixar a final.Notifique.
Porto, 23/1/2025
Álvaro Monteiro
Carlos Cunha Rodrigues Carvalho
João Venade