Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PROVA TESTEMUNHAL
CONTRATO-PROMESSA
II- Incumprido o contrato promessa de compra e venda por culpa de ambas as partes (vendedores e compradores) – ignorância da lei que proíbe a construção no local – não se afigurando diferença entre as culpas, a solução é a resolução do contrato com devolução das quantias percebidas a título de sinal.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
No Tribunal Judicial da Comarca de Matosinhos, B……………., SA intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra C………….., Lda e D…………… e esposa E…………….., pedindo que, declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda ajuizado, sejam os Réus condenados a pagar solidariamente á Autora a quantia de € 763.160,78 (correspondente ao dobro do sinal prestado) bem como os juros de mora calculados sobre a mesma, à taxa legal, desde a citação até integral e efectivo pagamento.
Invoca o disposto no art. 442, n.º 2 do Cód. Civil.
Os Réus apresentaram contestação, pedindo a improcedência da acção, condenando-se a Autora, como litigante de má fé, em multa e em indemnização.
Alegam que a não realização do contrato prometido se deveu, exclusivamente, a culpa da Autora.
A Autora replicou.
Realizada a audiência preliminar, foram seleccionados os factos assentes e organizada a base instrutória.
Foi efectuado o julgamento, com gravação das provas oralmente produzidas.
Depois, foi proferida sentença, em que se decidiu:
a) Declarar a resolução do contrato promessa referido em 1) dos factos provados;
b) Condenar solidariamente os Réus a restituir à Autora a quantia de € 379.834,60, correspondente ao valor do sinal entregue, acrescido de juros moratórios legais civis, contados desde a citação até efectivo e integral pagamento;
c) Julgar improcedente o remanescente do pedido e dele se absolverem os Réus.
Custas pela A e pelos RR, na proporção do vencimento.
Inconformados os Réus apelaram da sentença, terminando a sua alegação de recurso com as seguintes conclusões (transcrição):
1 - A resposta ao ponto 15 da base instrutória, que deu origem ao ponto 68 da factualidade dada como provada, não podia ter por base, como teve (em exclusivo) – cfr. fls. 715, o depoimento de testemunhas, já que se trataria de uma convenção adicional ao conteúdo dos documentos constantes de fls. 33 a 44 e a tanto obsta o vertido no art. 394 n.º 1 do CC.
2 - Como tal, a resposta a esse ponto da base instrutória deve ter-se por não escrita (art. 646, n.º 4 do CPC).
Independentemente de assim acontecer:
3 - No terreno em apreço, como resulta claramente do requerimento de fls. 662, a apelada pretendia, como afirma, edificar a construção a que respeita a planta de fls. 523, por si junta a fls. 528, sendo que é a ela, aliás, que se referem as testemunhas por si arroladas (cfr. fls. 715, 716 e 717).
4 - Não existe qualquer diferença entre o edifício previsto nessa planta e o previsto na de fls. 585 (que instruiu o processo de licenciamento n. 210/2001 da Câmara Municipal de Vila do Conde, relativo ao prédio em questão) pois a única divergência entre tais plantas consiste no facto de na divisão mais ampla, a nascente, da de fls. 585 se encontrarem desenhados automóveis e lugares de estacionamento que não surgem na de fls. 523.
5 - Apesar de no referido processo de licenciamento se pedir a "construção nova de edifício p/serviços" (cf. fls. 566) e de o edifício em questão contemplar uma ampla zona de serviços, a Câmara Municipal de Vila do Conde indeferiu o projecto apresentado por, entre outras razões, considerar que a construção devia observar um afastamento de 50 metros à plataforma da EN 13, conforme estabelecido no art. 8° n. 1 al. e) do DL 13/71 de 23 de Janeiro (cf. fls. 597), por se tratar de uma instalação industrial.
6 - Depois de ter tido conhecimento deste indeferimento, mais concretamente em 5 de Junho de 2001, a Apelada, através do seu técnico, deu entrada na Câmara Municipal de Vila do Conde de um aditamento ao projecto de arquitectura, elaborado por aquele, conforme doc. de fls. 190, que o representante da Apelante sociedade se limitou a assinar - cf. ponto 63 da factualidade dada como provada e, ainda, fls. 599 e segs. dos autos aditamento esse pelo qual a área do edifício a licenciar diminuía consideravelmente.
7 - A Apelada "só por volta de Junho de 2001 é que soube que o projecto e aditamento apresentado na Câmara era diferente do inicialmente previsto e por si pretendido" - cf. fundamentação da, aliás, douta sentença recorrida (fls. 752) - e, porque assim foi, em 3 de Julho de 2001, por sua indicação, a Apelante sociedade veio a desistir do aditamento apresentado - cf. ponto 64 da factualidade dada como provada e fls. 618.
8 - Nessa mesma data, a Apelada apresentou, também na Câmara Municipal de Vila do Conde, o requerimento que consta de fls. 193 e 194 (e de fls. 615 e 616) - cf. ponto 65 da factualidade dada como provada.
9 - Inteirada da situação, e porque um dos outros motivos do indeferimento de fls. 597 era a inobservância do afastamento de 10 metros aos passeios confinantes a Norte e a Nascente, a Apelada constatou que a área do prédio que prometera comprar à Apelante sociedade não era suficiente para a construção que pretendia - tudo conforme resulta do teor do fax de 26 de Junho de 2001 (e que se encontra a fls. 262).
10 - Daí a alteração ao contrato-promessa efectuada em 31 de Outubro de 2001 - cf. ponto 52 da factualidade dada como provada - pela qual se estabeleceu, entre outros aspectos que para o caso não interessam, que:
- a área do prédio objecto do negócio aumentava para 4.790 m2, sendo o seu limite Sul determinado por uma linha recta paralela à delimitação a norte e desta distante 48,5 metros (anteriormente ficava a 40,3 metros dessa delimitação) - cf. cláusula 7 de fls. 39 e ponto 2 de fls. 40, assim como pontos 13 e 14 da factualidade dada como ";
- a escritura passou a supor necessariamente a verificação prévia dos seguintes requisitos:
a) remoção dos postes e linhas telefónicas que estavam implantadas e atravessavam o terreno;
b) supressão do caminho público que atravessava o terreno e aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde do novo arruamento que o tinha substituído, tal como se encontrava executado;
c) aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde da implantação do edifício a construir no terreno a não mais de 21 metros da plataforma da EN 13 - cf. cláusula 4 de fls. 41 e ponto 18 da factualidade dada como provada.
11 - Assim, estando a Apelada já totalmente ao corrente da situação e tendo sido apresentados à Câmara Municipal de Vila do Conde em 3 de Julho de 2001 os dois requerimentos acima aludidos (a desistir do aditamento apresentado e a solicitar a aceitação do afastamento do edifício a licenciar a 20 metros da EN 13), dúvidas não poderão restar que o edifício a que se refere a aI. c) da cláusula 4 da alteração de 31.10.2001 ao contrato-promessa é o que consta do projecto inicial apresentado nessa mesma Câmara, tanto mais que não havia nenhum outro sobre o qual esta se pudesse pronunciar.
Ora,
12 - O indeferimento de fls. 596 e 597 (de 23 de Maio de 2001) teve, como aí consta, os seguintes fundamentos:
- a construção deverá observar um afastamento de 50 metros à plataforma da EN 13 e de 10 metros aos passeios confinantes a Norte e Nascente (conforme já se havia referido);
- a ocupação do caminho público que atravessa o terreno e a proposta de execução de um arruamento alternativo ao longo do limite Nascente do terreno só se poderá concretizar desde que haja concordância da Junta de Freguesia de Vilar de Pinheiro, tendo para o efeito que ser apresentado um documento emitido por essa entidade;
- deverá ser convenientemente esclarecida a eventual posse de terrenos limítrofes, de modo a permitir o estudo de uma solução conjunta para toda esta zona, e ainda de forma a permitir avaliar a possibilidade de prolongamento do arruamento projectado até ao caminho situado mais a Sul;
- deverá ser esclarecida a discrepância existente entre as confrontações do terreno referenciadas no documento da Conservatória do Registo Predial e as verificadas em planta;
- a altura máxima do armazém deverá ser 8 metros.
13 - Porém, depois da apresentação do requerimento de fls. 615, da Junta de Freguesia de Vilar de Pinheiro, em 12 de Junho de 2001, ter comunicado à Câmara Municipal de Vila do Conde que nada tem a opor à ocupação do caminho público que atravessa o terreno dos autos e à execução, em sua substituição, de um arruamento alternativo ao longo do limite nascente - cf. fls. 191 e 612 e ponto 51 da factualidade dada como provada - e de obter parecer favorável da DRAOT-N, depois de tudo isto, dizíamos, a Câmara Municipal de Vila do Conde, em 5 de Março de 2002, proferiu o despacho de fls. 202 e 638 cf. ponto 55 da factualidade dada como provada.
14 - Através desse despacho, a Câmara Municipal de Vila do Conde reconheceu que a argumentação apresentada pela Apelante sociedade a propósito do afastamento em relação à EN13, e corroborada pela DRAOT-N, era legítima, no pressuposto de que o edifício (ou parte) que se localiza com um afastamento de 20 metros à plataforma da via se destinar a serviços.
15 - Tal pressuposto verifica-se pois, independentemente da denominação que se queira atribuir à construção que a Apelada pretendia edificar no terreno em apreço, o certo é que a mesma tinha, conforme resulta das plantas de fls. 523 e 585, uma considerável parte ou zona destinada a serviços - veja-se, aliás, a este propósito, que a própria Apelada alegou que "sempre referiu que pretendia executar um armazém com uma zona de serviços" (cf. ponto 71 da factualidade dada como provada).
16 - Daí que, como também consta desse despacho, o indeferimento do licenciamento se tenha mantido, mas, desta feita, apenas e tão-só "pelo não cumprimento do afastamento de 10 metros, conforme notificação 24.05.01 ofício 7804 (que é o de fls. 596 e 597 atrás aludido) e incumprimento da altura de 8 metros do edifício", como, aliás, a própria Câmara Municipal de Vila do Conde confirmou em 14.6.2005 através da informação de fls. 373.
17 - Como é bom de ver, com o estabelecimento dos requisitos estabelecidos nas várias alíneas da cláusula 4 da alteração de 31.10.2001 ao contrato promessa visou-se assegurar à Apelada a possibilidade efectiva de construir o edifício que esta pretendia implantar no terreno em questão e que era objecto de licenciamento, ultrapassando-se os obstáculos que determinaram o aludido indeferimento de fls. 596 e 597, de 23 de Maio de 2001 (excepção feita ao da altura do edifício - erro de projecto que teria que ser objecto de rectificação -, e ao afastamento de 10 metros em relação aos passeios confinantes a Norte e a Nascente - problema que se ultrapassaria com o acréscimo de área a vender acertado nessa alteração contratual).
18 - Ora, não pondo a Apelada em causa que os postes e linhas telefónicas que estavam implantados e atravessavam o terreno tivessem sido removidos - cfr ponto 44 da factualidade dada como provada -, tal possibilidade, no que diz respeito aos demais aspectos constantes da referida cláusula 4, resulta de forma clara do aludido despacho camarário de 5 de Março de 2002.
19 - Na verdade, a possibilidade de implantar o edifício pretendido a não mais de 21 metros da EN 13 consta expressamente do citado despacho e a supressão do caminho público que atravessava o terreno e aceitação pela Câmara Municipal do novo arruamento que o tinha substituído, tal como se encontrava executado, resulta da circunstância de se permitir a construção no local onde o caminho se encontrava e, ainda, do facto de não constar do despacho em questão nenhum dos obstáculos que, a este respeito, eram referidos no despacho anterior, de fls. 596 e 597.
20 - Porém, a Apelada, em virtude de, vá-se lá saber porquê, se ter desinteressado da realização do negócio em questão, como resulta claramente do seu fax constante de fls. 262, recusou-se a aceitar esta evidência e passou a levantar os mais variados entraves à sua concretização (cf. docs. de tis. 45 a 100 e 114 a 132).
Posto isto,
21 - Não se pode concordar minimamente com as afirmações feitas pelo Mmo. Juiz a quo, sem ter minimamente em conta o despacho camarário de fls. 202 e 638, de que foram razões que extravasaram o domínio das partes e o seu conhecimento objectivo e real que impediram a não realização do contrato definitivo e de que esse contrato não foi possível porque não foi concedida autorização de construção do edifício de armazém com zona de serviços a não mais de 21 metros da plataforma da EN13, por considerar que tal tipo de construção só é legalmente possível a 50 metros da plataforma da via.
22 - Aliás, nem se vislumbra de onde tais ideias possam ter sido retiradas, pois, como se viu, a construção do edifício pretendido pela Apelada, quanto aos aspectos assegurados nas já muito citadas alíneas da cláusula 4 do aditamento de 31.10.2001 ao contrato-promessa, foi autorizada pela Câmara Municipal de Vila do Conde.
23 - Por outro lado, o facto de a Apelada desconhecer e/ou não concordar com os projectos que o técnico por si contratado apresentou na Câmara Municipal de Vila do Conde não teria o condão de a desvincular do cumprimento do contrato-promessa em apreço, verificadas que estavam as condições previstas no mesmo, na sua aclaração e na sua alteração, tanto mais que esse argumento não poderia valer a partir de Julho de 2001 (data anterior à alteração do contrato-promessa), pois, como consta da, aliás, douta sentença recorrida e resulta do fax de fls. 262, a partir daí "soube que o projecto e aditamento apresentado na Câmara era diferente do inicialmente previsto e por si pretendido".
24 - A tanto não obsta a informação prestada pela Câmara Municipal no dia 19 de Janeiro de 2004 (de fls. 123) referida pelo Mmo. Juiz a quo.
25 - Bem pelo contrário, tal informação só vem reforçar o que atrás se disse, já que dessa informação consta que "a Câmara Municipal de Vila do Conde e a Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro concordaram na proposta de supressão do caminho público que atravessava o terreno e a sua substituição por um novo arruamento", o que faz com que fique preenchida a condição constante da al. b) da cláusula 4 da alteração de 31.10.2001 ao contrato promessa.
26 - É certo que da mesma consta, também, "que o novo arruamento fora executado sem ter sido dado conhecimento à Câmara, pelo que não houve o acompanhamento da execução da obra, faltando executar as infraestruturas no arruamento", mas:
- também não deixa de ser certo que, como resulta de tis. 596, no que se refere a este arruamento, a Câmara Municipal de Vila do Conde se bastava com a apresentação de um documento do qual resultasse a concordância da Junta de Freguesia de Vilar de Pinheiro;
- por outro lado, não se poderá deixar de considerar que a Apelante sociedade "construiu o arruamento a nascente e beneficiou o arruamento a norte de acordo com as condições definidas pela Câmara Municipal de Vila do Conde e com a documentação apresentada na Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro, sob a superintendência do técnico que a A. havia contratado e que tinha sido o autor do respectivo projecto - ponto 61 da factualidade dada como provada; e
- por último, as questões relacionadas com o arruamento (quer o mesmo tenha sido ou não bem executado) deixaram de ser consideradas obstáculo à construção pretendida - cf. os despachos de fls. 597 e de fls. 638 - que era o que se pretendia assegurar através da al. b) da cláusula 4 do aditamento de 31.10.2001 ao contrato-promessa, sendo que, no dizer do próprio Mmo. Juiz a quo, esta era uma das "questões solúveis (qu)e não impediriam a realização do contrato" (cf. fls. 752).
27 - E nem se diga que, conforme consta do ponto 72 da factualidade dada como provada, "em 22/8/03, o Presidente da Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro alertou a Câmara Municipal de Vila do Conde que a via de substituição não estava executada integralmente", já que, como resulta de fls. 431, essa informação diz respeito a um processo camarário (660/03) distinto do que aqui está em causa.
28 - Por outro lado, quanto à condição prevista na al. c) da aludida cláusula 4, a informação referida na conclusão 24 nada refere em concreto, limitando-se a dizer que o processo de licenciamento em questão se encontra arquivado, pelo que terá de se proceder ao seu desarquivo e reapreciação, de modo a permitir avaliar a sua viabilidade de construção.
29 - Aliás, como se afigura evidente, o processo ficou arquivado pelo decurso do tempo (e não por qualquer acto ou omissão da Apelante sociedade) e não se encontrava nessa situação quando a Apelante sociedade, na sequência do despacho de fls. 202 e 638, passou a comunicar à Apelada o propósito de celebrar a escritura de compra e venda.
30 - Em face do exposto, forçoso é concluir que:
- atendendo ao despacho camarário de fls. 202 e 638, as condições previstas nas várias alíneas da cláusula 4 da alteração de 31.10.2001 ao contrato-promessa se verificavam em 22 de Janeiro de 2004, data em que se encontrava marcada a escritura de compra e venda prometida;
- ao recusar-se a celebrar tal escritura a Apelada incumpriu o contrato promessa celebrado com a Apelante sociedade (art. 798° CC), pelo que, em face do teor da comunicação de fls. 106, esta tem direito a fazer suas as quantias entregues a título de sinal - art. 442° nO 2 do mesmo diploma;
31 - Entendendo diferentemente, a, aliás, douta sentença recorrida fez errada aplicação do disposto nos arts. 437°, 433° e 289° n.º 1 CC e violou o disposto nos 394° n.º1, 798° e 442 n.º 2 do mesmo diploma, pelo que deve ser revogada e substituída por outra que julgue a acção totalmente improcedente.
Nas contra-alegações, a Autora pugnou pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Foram dados como provados os seguintes factos:
1) Em 19 de Abril de 2000 a R. sociedade prometeu vender à A., que lhe prometeu comprar, um prédio rústico com a área de 4.572,5m2 sito no ………….., freguesia de Vilar do Pinheiro, concelho de Vila do Conde, omisso na Conservatória do Registo Predial e inscrito na matriz sob o artº 156º da citada freguesia.
2) Segundo o contratado entre aquelas sociedades, do prédio referido seria retirada uma área de 682,5m2, correspondendo a uma faixa de terreno de 17,5m de largura por 39m de comprimento, a qual seria destinada à execução de arruamento e passeio, indispensável à construção prevista para a parte sobrante.
3) A sociedade promitente vendedora obrigou-se a, suas exclusivas expensas, executar tal construção – o arruamento e o passeio referidos -, sendo esta prévio pressuposto da realização da escritura de compra e venda.
4) O prédio seria vendido à A. livre de ónus e encargos, totalmente desocupado de pessoas e bens.
5) O preço da compra e venda estabelecido entre a A. e a R. sociedade foi de 90.000.000$00, pagável em 42.000.000$00 no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda, em 28.000.000$00 imediatamente após a conclusão das obras de arruamentos e passeios referidas em 3) e em conformidade com os imperativos de natureza legal impostos pela Câmara Municipal respectiva, e em 20.000.000$00 no acto da escritura de compra e venda.
6) No acto de assinatura do contrato-promessa a A. pagou à R. a quantia de 42.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento do preço.
7) Mais estabeleceram A. e RR. que a escritura de compra e venda se deveria realizar no prazo de 120 dias a contar da data daquele, embora tal prazo pudesse ceder em caso de aprovação do projecto de arquitectura de edifício a implantar, na eventualidade de tal aprovação ser obtida em momento anterior e seria marcada pela R. sociedade que se obrigava a avisar a A. mediante escrito entregue contra recibo com antecedência não inferior a 10 dias.
8) Os outorgantes subordinaram o contrato à possibilidade da sua execução específica em caso de incumprimento, estabelecendo ainda que, em caso de impossibilidade de recurso à mesma, o contraente não incumpridor pudesse optar pela faculdade prevista no nº 2, do artº 442º, do C. Civil.
9) Os segundos RR. prestaram fiança a favor da sociedade R. garantindo à A., em tal qualidade, o bom e pontual cumprimento das obrigações para aqueles emergentes, quer do contrato, quer do seu incumprimento, designadamente as decorrentes da eventualidade prevista na parte final da alínea anterior.
10) No mesmo dia 19 de Abril de 2000 a A. e os RR. produziram entre si o que designaram de documento complementar ao contrato promessa de compra e venda atrás referido e que se encontra junto de fls 36 e 37 dos autos.
11) Nesse documento A. e RR. referiram que o preço da compra e venda não era de 90.000.000$00 mas sim de 140.000.000$00, e que o mesmo seria pago em 70.000.000$00 nos termos referidos em 5) e em 70.000.000$00 no acto da escritura de compra e venda.
12) Os segundos RR. aceitaram que a sua fiança se coadunasse aos esclarecimentos e alterações produzidos.
13) Em 18 de Maio de 2000 A. e RR. subscreveram uma aclaração ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 19 de Abril de 2000, esclarecendo que a área de 3.890 m2 (4.572,5 m2 – 682,5 m2) era uma área útil, no sentido de ser considerada despida das cedências eventualmente a realizar para efeito de alargamento da via ou criação de passeio, que as obras de alargamento e execução a que se acabou de aludir correriam por conta da R. sociedade e ainda que a citada área de 3.890 m2 supunha uma profundidade – ponderada da EN 13 para o interior – compreendida entre 95 e 96,5 m e uma largura ao longo desta última via nunca inferior a 40,3 m – Doc. de fls 38 e 39 dos autos.
14) Em 31 de Outubro de 2001, A. e R. alteraram o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 19 de Abril de 2000 e aclarado posteriormente em 18 de Maio de 2000, estabelecendo que, nessa data, o prédio em causa se mostrava já descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o nº 640 e mostrava-se inscrito a favor da R. sociedade, e que o mesmo tinha a área aproximada de 4.790 m2, sendo delimitado a Norte, Nascente e Poente por arruamento e sendo o seu limite Sul determinado por uma linha recta paralela à delimitação a norte e desta distante 48,5 m – Doc. de fls 40 a 42 dos autos.
15) A área do terreno a adquirir pela A. à sociedade R. passou assim dos 3.890 m2, anteriormente previstos, para uma área aproximada de 4.790 m2, por via da alteração da sua linha de confrontação a sul.
16) E por via de tal alteração de área o preço da compra e venda foi também modificado para 110.500.000$00 tendo sido declaradas pela R. sociedade como pagas por conta do mesmo as importâncias de 42.000.000$00 e 28.000.000$00, respectivamente em 19 de Abril de 2000 e 18 de Janeiro de 2001 – Doc. de fls 40 a 42 dos autos.
17) Do preço restante, a importância de 6.150.000$00 foi paga em 31/10/01, pela A. à sociedade R., 14.350.000$00 seriam pagáveis na data em que se comprovasse a supressão do caminho público que se constatou atravessar o terreno e a aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde do novo arruamento que o tinha substituído, tal como se encontrava executado, e os restantes 20.000.000$00 seriam pagáveis na data da celebração da escritura pública de compra e venda.
18) Por via do estabelecido entre a A. e os RR. a realização da escritura passou a supor necessariamente a verificação prévia dos seguintes requisitos:
a) remoção dos postes e linhas telefónicas que estavam implantadas e atravessavam o terreno;
b) supressão do caminho público que atravessava o terreno e aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde do novo arruamento que o tinha substituído, tal como se encontrava executado;
c) aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde da implantação do edifício a construir no terreno a não mais de 21 metros da plataforma da EN 13, verificação a que a A. poderia renunciar – Doc. de fls 40 a 42 dos autos.
19) Os segundos RR. prestaram fiança a favor da R. sociedade relativamente a todas as obrigações pela mesma contraídas perante a A. por força do contrato.
20) Também em 31 de Outubro de 2001 A. e RR. produziram um documento complementar à alteração contratual feita nessa mesma data, nos termos do qual o preço da compra e venda seria de 160.500.000$00 e não de 110.500.000$00, declaravam-se como pagas as importâncias referidas em 16) e 17) e o restante seria pago tal como definido na mesma al. 17) com a excepção de que o último pagamento seria de 70.000.000$00 e não de 20.000.000$00 – Doc. de fls 43 e 44 dos autos.
21) Em 11 de Março de 2002 a R. sociedade envia à A. uma carta manifestando considerar verificados todos os requisitos considerados no contrato promessa de compra e venda e marcando a escritura para o dia 21 desse mês pelas 10 horas – Doc. de fls 45 a 47 dos autos.
22) A essa carta respondeu a A., por “fax” e carta, em 14 de Março de 2002, tendo em vista que a data designada ficasse sem efeito, invocando por um lado a ausência de dois dos três administradores da empresa, indispensáveis para a tomada de decisões pela administração e, por outro lado, alertando a R. para o facto de não ter sido observada a antecedência mínima na convocação, pedindo ainda que lhe fosse fornecida informação quanto à aceitação pela C. M. de Vila do Conde do novo arruamento tal como estava executado e quanto à própria decisão de supressão do caminho e esclarecida a notificação recebida da C. M. de Vila do Conde, por a mesma não ser totalmente explícita – Docs de fls 48 a 51 dos autos.
23) Na sequência destes contactos ocorre uma reunião e em 12 de Abril de 2002 a A. envia a R. o fax e a carta que constituem os documentos de fls 52 a 56 dos autos.
24) Em 6 de Maio de 2002 a R. sociedade envia à A. uma nova carta marcando a escritura para o dia 6 de Junho de 2002 pelas 10 horas – Doc. de fls 57 e 58 dos autos.
25) A A. responde a 7 de Maio de 2002 pedindo à sociedade R. uma resposta devidamente documentada quanto à verificação dos requisitos enunciados na cláusula 4 da última alteração ao contrato promessa, anunciando que só perante a comprovação de tal verificação acederia à realização da escritura de compra e venda – Docs. de fls 59 a 63 dos autos.
26) A. e R. sociedade trocam correspondência em 14 e 29 de Maio de 2002 em que a segunda afirma os requisitos como verificados e a primeira sustenta o inverso – Docs de fls 64 a 71 dos autos.
27) A sociedade R. e a A. comparecem no dia 6 de Junho de 2002 no Cartório (2º) Notarial de Vila do Conde, não tendo a escritura de compra e venda sido realizada por a segunda se ter recusado, invocando reiterar o propósito já anunciado previamente à vendedora por carta de não outorgar a escritura de compra e venda por aquela não lhe ter demonstrado a verificação prévia dos requisitos das alíneas b) e c) da cláusula quarta da alteração de trinta e um de Outubro de 2001 ao contrato promessa de compra e venda, a saber:
a) supressão do caminho público que atravessa o terreno e aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde do novo arruamento que o substitui, tal como se encontra executado;
b) aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde da implantação do edifício a construir no terreno a não mais de vinte e um metros da plataforma da EN 13.
28) Mais invocou a A. para a sua recusa que o terreno tinha a área de 4.790 m2 e não a que estava certificada, quer pela Conservatória do Registo Predial, quer pelo Serviço de Finanças – 3.910,90 m2 -, relativamente ao prédio descrito sob o nº 640 na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde e inscrito na matriz sob o artigo 156º (rústico) da freguesia de Vilar do Pinheiro – Doc. de fls 73 e 74 dos autos.
29) A A. enviou à R., em 8 de Janeiro de 2003, a carta cuja cópia se encontra junta de fls 75 a 77 dos autos.
30) Na sequência de tal carta a R., através do seu ilustre advogado, interpelou a A. para celebrar a escritura de compra e venda em 3 de Fevereiro de 2003 pelas 11 horas vindo, posteriormente, a dar sem efeito, tal marcação em virtude de, após diversas comunicações ocorridas em 28/1, 29/1, 31/1, 1/2 e 2/2/03, ambas terem concordado em tentar superar as divergências existentes pelo contacto directo e também através dos seus advogados – Docs de fls 78 a 105 dos autos.
31) A A. requereu fixação judicial de prazo em acção instaurada contra todos os aqui RR. perante este tribunal e que correu termos sob o nº ……/03.4 TBMTS no 3º Juízo Cível, pedindo que fosse fixado o prazo de 60 dias à sociedade R. para assegurar a verificação prévia dos requisitos previstos nas alíneas b) e c) da cláusula 4ª da alteração de 31/10/2001 ao contrato e realizar a escritura de compra e venda.
32) Citada para a acção a R. sociedade veio a dirigir à A., em 12/12/2003, carta em que lhe comunicava que a escritura de compra e venda se encontrava marcada para o dia 22 de Janeiro de 2004, pelas 11 horas, no 1º Cartório Notarial de Vila do Conde, mais a informando que em caso de recusa à sua outorga consideraria que a A. incumpriria definitivamente o contrato promessa, hipótese em que, sem necessidade de qualquer outra comunicação, seria o contrato considerado resolvido e perdido a favor da R. sociedade o sinal prestado.
33) Os RR. ofereceram contestação na acção em que concluíram referindo que, por os requisitos prévios estarem já verificados e por se encontrar já marcada a escritura para o dia 22 de Janeiro de 2004 deveria a acção improceder, tendo a A. informado o processo estar de acordo que à sociedade R. fosse concedido o prazo que esta, livre e unilateralmente, escolhera – até 22/1/04 – vindo aí a ser declarada a inutilidade superveniente da lide “uma vez que a data que a requerida veio a indicar para a realização da escritura e que a requerente aceitou, já foi ultrapassada”, decisão essa transitada em julgado.
34) Também mediante escrito que dirigiu à R. sociedade em 30/12/03 a A. havia manifestado nada ter a opor à marcação da escritura para o dia 22/1/04, acrescentando que tal não significava que abdicasse da R., no citado acto, ou até lá, comprovasse por meio idóneo a verificação dos requisitos prévios enunciados nas alíneas b) e c) da cláusula quarta do contrato promessa de compra e venda (alteração) de 31 de Outubro de 2001 – Doc. de fls 107 a 109 dos autos.
35) Nesse mesmo dia 30/12/03 o aqui mandatário da A. apresentou um requerimento na Câmara Municipal de Vila do Conde em que pedia que lhe fosse certificado:
a) se a C. M. de Vila do Conde aceitava ou tinha já aceite, a supressão do caminho público que atravessava o terreno;
b) se a C. M. de Vila do Conde aceitava, ou tinha já aceite, o novo arruamento que substituíra o caminho, tal como se encontrava executado.
c) e que lhe fosse certificado se no terreno havia sido aceite a construção de um edifício para serviços e armazém a não mais de 21 metros da plataforma da EN13 – Doc. de fls 110 e 111 dos autos
36) Em 5 de Janeiro de 2004 a R. sociedade respondeu à carta da A. de 30/12/2003 manifestando-lhe que no que dizia respeito aos requisitos prévios das alíneas b) e c) da clª 4ª do contrato promessa (alteração) os mesmos estavam já verificados, referindo também que os elementos indispensáveis à escritura correspondiam aos que a A. referira na sua carta que era respondida e que os mesmos deviam ser apresentados até ao dia 19 de Janeiro de 2004 na sede da sociedade R. – Doc. de fls 112 e 113 dos autos.
37) Em 16 de Janeiro de 2004 a A. enviou à R. sociedade um “fax” e uma carta, de igual teor, em que referia não lhe ser possível pagar o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis por o prédio estar inscrito como rústico e tal ser incompatível com o respectivo destino – construção -, solicitando que a R. sociedade resolvesse o problema para que o imposto pudesse ser pago – Docs de fls 114 a 118 dos autos.
38) No dia 19 de Janeiro de 2004 a A. fez entrega em mão na sede da sociedade R. dos seguintes elementos, tendo em vista a escritura:
a) acta da assembleia geral autenticada notarialmente;
b) lista de presenças na mesma reunião também sob cópia autenticada notarialmente;
c) certidão de matrícula da sociedade A.;
d) conferência de fotocópia do bilhete de identidade e do cartão de contribuinte do Presidente do Conselho de Administração da sociedade A. que iria representar esta na escritura;
e) restantes elementos identificadores da pessoa referida;
f) conferência de fotocópia do cartão de contribuinte da sociedade, alertando a R. na carta que os acompanhava para o facto de o IMTI não estar pago pelas razões expostas na comunicação de 16/1/04, ainda não respondida pela R., e ainda para o facto de que a falta de verificação de qualquer dos requisitos prévios prejudicaria a celebração da escritura – Doc. de fls 119 e 120.
39) No dia 19 de Janeiro de 2004 o ilustre advogado da R. sociedade dirigiu à A. o “fax” cuja cópia se encontra junta a fls 121 e 122 dos autos, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
40) Nesse mesmo dia 19 é emitida certidão pela C. M. de Vila do Conde da qual consta:
a) que a Câmara Municipal de Vila do Conde e a Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro concordaram na proposta de supressão do caminho público que atravessava o terreno e a sua substituição por um novo arruamento;
b) que o novo arruamento fora executado sem ter sido dado conhecimento à Câmara, pelo que não houve o acompanhamento da execução da obra, faltando executar as infraestruturas no arruamento;
c) que quanto à construção de um edifício para serviços e armazém é de referir que o respectivo processo de licenciamento se encontrava arquivado pelo que a avaliação da viabilidade da sua construção só seria possível com o seu desarquivo e reapreciação – Doc. de fls 123 e 124 dos autos.
41) No dia 20 de Janeiro a A. envia a R. o fax junto de fls 125 a 127 dos autos cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido.
42) Em 21 de Janeiro de 2004 o advogado da R. envia à A. o fax junto a fls 128 dos autos cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido, ao qual a A. responde com o fax de fls 129 e 130 e o advogado da R. com o fax de fls 131 e 132.
43) No dia 22 de Janeiro de 2004, no serviço de finanças de Vila do Conde, a A., não obstante a insistência da R. para que procedesse ao pagamento do IMTI como prédio rústico com um destino diverso da construção, recusou-se a fazer tal pagamento por ser um dado adquirido que a escritura se não iria realizar.
44) A escritura de compra e venda não se realizou por não ter sido apresentado o documento comprovativo do pagamento do IMTI e por a compradora se recusar a outorgar a mesma, tendo declarado que reiterava o propósito já anunciado previamente, por escrito dirigido à vendedora, de a não outorgar por a R. lhe não ter demonstrado a verificação prévia dos requisitos das alíneas b) e c) da cláusula quarta da alteração de 31 de Outubro de 2001 ao contrato promessa de compra e venda e por o inverso lhe ter sido certificado pela C.M.V.C. em 20/1/2004 – Doc. de fls 135 e 136 dos autos, cujo conteúdo se dá por reproduzido.
45) Em 28 de Janeiro de 2004 a A. dirigiu aos RR. as cartas juntos de fls 137 a 142 dos autos manifestando o seu entendimento de que o contrato não havia sido cumprido por aqueles e propondo, para evitar dirimir judicialmente o litígio, a restituição de todas as importâncias recebidas no prazo de 60 dias, acrescendo às mesmas a título de compensação uma importância calculada pela aplicação da taxa de 5% ao ano aos respectivos montantes, considerando todo o período desde o respectivo recebimento até ao seu reembolso, proposta que mantinha por um prazo de 30 dias após o que, caso não fosse expressamente aceite, seria retirada.
46) O arruamento e passeio referido em 2) e 3) situam-se a nascente do prédio dos autos, e era necessário para aceder aos terrenos adjacentes, propriedade da R..
47) Em 24 de Maio de 2000 deu entrada na Câmara Municipal de Vila do Conde um pedido de informação prévia sobre a construção a erigir no prédio dos autos, subscrito pelo aqui R. marido e que mereceu o parecer junto de fls 175 e 176 dos autos.
48) Em 11 de Outubro de 2000 a R. deu entrada na Junta de Freguesia do Vilar do Pinheiro do requerimento cuja cópia se encontra junta a fls 177 dos autos, acompanhado, para apreciação, do projecto de pavimentação do arruamento confinante a nascente – Docs de fls 178 a 180 dos autos.
49) Em 2 de Março de 2001 deu entrada na Câmara Municipal de Vila do Conde um pedido de aprovação do projecto de arquitectura da obra de construção de um edifício para serviços a implantar no prédio dos autos, pedido esse subscrito pela R e que constitui o doc. de fls 181 a 184 dos autos.
50) Sobre o pedido atrás referido a Câmara Municipal de Matosinhos proferiu o despacho cuja cópia se encontra junta a fls 188 e 189 dos autos, constando do mesmo que a ocupação do caminho público que atravessa o terreno e a execução de um arruamento alternativo a nascente depende da concordância da Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro e que a construção deverá observar um afastamento de 50m à plataforma da EN13.
51) Por ofício de 12 de Junho de 2001 a Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro comunica à Câmara Municipal de Vila do Conde que nada tem a opor à ocupação do caminho público que atravessa o terreno dos autos e à execução, em sua substituição, de um arruamento alternativo ao longo do limite nascente – Doc. de fls 191 dos autos.
52) A alteração do contrato-promessa efectuado em 31/10/2001 ficou a dever-se à constatação de que a área prometida comprar não era suficiente para a construção pretendida pela A.
53) No princípio do ano de 2001 a R. solicitou à Repartição de Finanças de Vila do Conde a rectificação da área do prédio em causa, nos termos do doc. junto de fls 195 dos autos.
54) O prédio dos autos encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o nº 00640/20000706 da freguesia de Vilar do Pinheiro, constando da respectiva descrição um averbamento 2, de 1/4/06, nos termos do qual a área do prédio era de 3.910,90 m2 e o averbamento 3, de 8/7/03, que rectifica a área para 4.790m2 – Doc. de fls 196 a 200.
55) Em 5 de Março de 2002 a Câmara Municipal de Vila do Conde enviou à R. o ofício cuja cópia se encontra junta a fls 202 dos autos.
56) Após 18 de Maio de 2000 a A. constatou que existia um caminho público que atravessava o terreno em causa.
57) A execução de tal arruamento era condição da supressão do caminho público que atravessava o terreno prometido vender.
58) E foi por este motivo que se considerou a execução do arruamento condição para a realização da escritura.
59) O pedido referido em 47) foi elaborado por técnico que a A. contratou.
60) O requerimento referido em 48) foi efectuado por indicação do Técnico que a A. contratou.
61) A R. construiu o arruamento a nascente e beneficiou o arruamento a norte de acordo com as condições definidas pela Câmara Municipal de Vila do Conde e com a documentação apresentada na Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro, sob a superintendência do técnico que a A. havia contratado e que tinha sido o autor do respectivo projecto.
62) O pedido de aprovação referido em 49) foi elaborado pelo técnico que a A. contratou, tendo o representante da R. limitando-se a assinar o requerimento que lhe foi apresentado.
63) Em consequência de tal despacho a A., em 5 de Junho de 2001, através do seu técnico, deu entrada na Câmara Municipal de Vila do Conde, de um aditamento ao projecto de arquitectura, conforme o doc. de fls 190 dos autos, que o representante da R. se limitou a assinar.
64) Em 3 de Julho de 2001, por indicação da A., a R. veio desistir do aditamento referido em 63).
65) A R. apresentou, em 3 de Julho de 2001, na Câmara Municipal de Vila do Conde, o requerimento cuja cópia se encontra junta a fls 193 e 194 dos autos.
66) A R. deu conhecimento à A. do despacho referido em 55).
67) A R. enviou à A. a carta cuja cópia se encontra junta a fls 203 dos autos.
68) A R. assegurara à A. a possibilidade de se construir no terreno um armazém com cerca de 1.835 m2.
69) A R. assegurara à A. que era viável obter um afastamento de 21 metros da EN nº. 13, na sequência da posição do F………….., representante da imobiliária que intermediou a venda do terreno, tendo, assim, sido apresentado o documento de fls. 193 e 194.
70) O Gabinete Técnico de Estudos e Projectos (GATEC), nos projectos e alterações apresentados à Câmara Municipal de Vila do Conde designou o edifício como para serviços, atribuindo ao armazém a função de parque das viaturas dos funcionários da A., e com um afastamento de 50 m da plataforma da EN 13, em divergência do pretendido pela A. e com o desconhecimento desta.
71) A A. sempre referiu que pretendia executar um armazém com uma zona de serviços.
72) Em 22/8/03, o Presidente da Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro alertou a Câmara Municipal de Vila do Conde que a via de substituição não estava executada integralmente.
Delimitado o recurso pelas conclusões da alegação dos recorrentes (arts. 684, n.º 3 e 690, n.º 1 do CPC), sem prejuízo da apreciação da matéria que deva ser conhecida oficiosamente, passemos a analisar as questões a decidir.
Não houve impugnação da decisão sobre a matéria de facto (art. 690-A do CPC).
A primeira questão é a da admissibilidade da prova por testemunhas relativamente ao quesito 15 (facto n.º 68 dos factos provados).
Perguntava-se: “A R assegurara à A a possibilidade de se construir no terreno um armazém com cerca de 1.835 m2?”.
Respondeu-se: provado.
Sustentam os Recorrentes que a resposta a este ponto da base instrutória não podia ter por base, como teve, exclusivamente a prova por testemunhas, por se traduzir numa convenção adicional ao conteúdo dos documentos de fls 33 a 44 e a tanto obstar o disposto no art. 394, n.º 1 do CC. Deveria ter-se por não escrita (art. 646, n.º 4 do CPC).
Não cremos que tenham razão.
Dispõe o art. 394, n.º 1 do Código Civil (diploma a que pertencem os artigos a seguir citados sem menção de origem) que:
“É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373 a 379, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”.
Da motivação do despacho que respondeu à questão da matéria de facto, resulta, genericamente que “na resposta positiva e negativa aos quesitos ponderou-se, desde logo, os depoimentos das testemunhas inquiridas em sede de audiência de julgamento”.
Resulta, ainda, que, especificamente, sobre a área do armazém a que alude o ponto de facto 15 da base instrutória se pronunciou a testemunha G…………..
O contrato promessa em análise foi celebrado por documento particular datado de 19 de Abril de 2000, complementado e alterado por outros, de todos se tendo junto fotocópias certificadas, a fls 33 a 44.
Sabe-se que o objectivo do n.º 1, como do n.º 2, do art. 394 é o de “afastar os perigos que a admissibilidade da prova testemunhal seria capaz de originar: quando uma das partes (ou ambas) quisesse infirmar ou frustrar os efeitos do negócio, poderia socorrer-se de testemunhas para demonstrar que o negócio foi simulado, destruindo, assim, mediante uma prova extremamente insegura, a eficácia do documento” (vide Vaz Serra, Provas, n.º 136). [1]
Em todo o caso, como se escreve no Código Civil Anotado, volume I, 4.ª ed, p. 343, de Pires de Lima e Antunes Varela, importa advertir “que o artigo 394 se refere apenas às convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo do documento, não excluindo, por conseguinte, a possibilidade de se provar por testemunhas qualquer elemento, como o fim ou o motivo por que a dívida documentada foi contraída (…), que nem é contrário ao conteúdo do documento, nem constitui uma cláusula adicional à declaração”.
Por outro lado, como propugnava Vaz Serra (RLJ, ano 107, p. 311 e ss), tem-se considerado ser admissível a prova testemunhal em determinadas situações excepcionais: “quando exista um começo ou princípio de prova por escrito; quando se demonstre ter sido moral ou materialmente impossível a obtenção de uma prova escrita; e ainda em caso de perda não culposa do documento que fornecia a prova” (v., entre outros, Acs. da RC de 28 de Setembro de 2004, CJ Ano XXIX, Tomo IV, p. 14 e de 23 de Outubro de 2007, CJ Ano XXXII, Tomo IV, p. 43; e Acs. do STJ de 06-05-2004, de que foi Relator o Ex.m.º Juiz Conselheiro Dr. Oliveira Barros e de 23-10-2008, de que foi Relator o Ex. m.º Juiz Conselheiro Dr. Custódio Montes, ambos publicados em www.dgsi.pt); v., também, o Parecer do Prof. Mota Pinto, em CJ Ano X, Tomo III, p. 9 e ss.).
Ora, o facto constante do ponto de facto n.º 15 da base instrutória releva, precisamente, por a sua prova respeitar ao fim ou motivo do contrato promessa de compra e venda do prédio rústico identificado no art. 1 da petição inicial: a construção, no terreno em causa, de um armazém, com a área de cerca de 1.835 m2.
Acresce que há nos autos um começo de prova por escrito que aponta para a verosimilhança daquele facto.
Indicam-se, nas contra-alegações, alguns documentos, constantes de fls. 174 (cópia do pedido de informação prévia, subscrito por D………….., acerca da obra de “construção de armazém”), 193 e 194 (requerimento dirigido pelo mesmo Réu ao Presidente da Câmara Municipal de Vila do Conde, reclamando um “entendimento semelhante” ao que já permitira a construção de diversos “armazéns industriais”), 486 (requerimento de C…………., Lda dirigido à Direcção Regional do Ambiente e Ordenamento do Território, em que se faz referência à pretensão de licenciar uma “construção para fins industriais” e fls. 523 (planta).
Todos esses documentos são mencionados, no despacho que decidiu sobre a questão de facto, como meios de prova que o Tribunal recorrido tomou em consideração.
Assim, poderá dizer-se, como Vaz Serra, citado no referido Parecer do Prof. Mota Pinto, que: “a prova testemunhal já não é o único meio de prova do facto, justificando-se a excepção por, então, o perigo da prova testemunhal ser eliminado em grande parte, visto a convicção do tribunal se achar já formada parcialmente com base num documento”.
Improcede, nestes termos, a primeira questão colocada pelos Recorrentes.
Assente a matéria de facto provada.
É altura de nos encaminharmos para a questão de fundo apresentada na alegação de recurso.
Configura-se um contrato promessa (“convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” - cfr. art. 410, n.º 1). Um contrato promessa bilateral.
Por documento particular de 19 de Abril de 2000, a Ré sociedade prometeu vender à Autora, que lhe prometeu comprar, o prédio rústico identificado no art. 1 da petição inicial.
O texto inicial do contrato foi complementado e alterado por sucessivos documentos, constando as suas últimas modificações dos dois documentos juntos a fls. 40 a 42 e 43 e 44, ambos datados de 31 de Outubro de 2001.
A Autora/promitente compradora veio pedir a resolução do contrato promessa e a restituição do sinal em dobro, com base no incumprimento definitivo do contrato por parte da Ré/promitente vendedora.
Na sentença, considerou-se, em face da matéria de facto provada, que, “pese divergências de perspectiva das partes”, “ambas as partes, A e R, terão actuado de boa fé” e efectuado as diligências que pensavam ser necessárias, só “razões que extravasaram o seu domínio e o seu conhecimento” tendo impedido a realização do contrato prometido.
Concretizando que entre os problemas surgidos houve um que se revelou insolúvel, obstaculizando a efectivação do contrato prometido, e que foi o problema da autorização camarária para construção do edifício de armazém a não mais de 21 metros da plataforma da estrada.
Afastou-se a resolução do contrato promessa, por incumprimento culposo da Ré sociedade.
Mas, acabou por se considerar haver lugar à resolução do contrato promessa, nos termos do disposto no art. 437, n.º 1, por alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar.
Argumentando-se que, da matéria de facto provada, “decorre que as partes contrataram no pressuposto da Autora poder construir um armazém no terreno e a mesma ser possível a 21 metros da plataforma da vai, facto que a Câmara Municipal não autorizou, por considerar que tal tipo de construção só é legalmente possível a 50 metros da plataforma da via”.
E atendendo-se à regra constante do art. 433, segundo a qual, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, concluiu-se, por aplicação do disposto no art. 289, n.º 1, ter lugar apenas a restituição do sinal em singelo à Autora, quantia em que se condenaram os Réus (os RR D…………… e E……………, como fiadores), acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação, até integral pagamento.
Ao contrário da sentença, parece-nos não ser caso de aplicação do disposto no art. 437, n.º 1.
Este artigo dispõe:
“Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”.
Como se refere no Ac. do STJ de 28-03-2006, de que foi Relator o Ex. m.º Juiz Conselheiro Dr. Azevedo Ramos, publicado em www.dgsi.pt, em primeiro lugar, a lei exige uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a sua decisão de contratar, o que significa ser necessário que essas circunstâncias se tenham modificado.
Ora, no nosso caso, o que se nos afigura resultar dos factos apurados, é que as partes celebraram o contrato promessa e avançaram com o percurso negocial, sem terem em conta legislação, que deviam conhecer, já existente quando o contrato promessa foi celebrado e cujos condicionalismos vieram a influenciar de forma decisiva a não realização do contrato promessa.
Veja-se, especialmente, o que as partes acordaram no ponto 4 do documento datado de 31 de Outubro de 2001 (data em que foram acertadas as últimas alterações ao contrato promessa inicial), junto a fls. 40 e ss:
“A escritura de compra e venda supõe necessariamente a verificação prévia dos seguintes requisitos:
a) remoção dos postes e linhas telefónicas que estavam implantadas e atravessavam o terreno;
b) supressão do caminho público que atravessava o terreno e aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde do novo arruamento que o tinha substituído, tal como se encontrava executado;
c) aceitação pela Câmara Municipal de Vila do Conde da implantação do edifício a construir no terreno a não mais de 20 metros da plataforma da EN 13”.
A verificação do terceiro requisito veio a deparar com a proibição constante do art. 8, n.º 1 al. e) do DL n.º 13/71, de 23 de Janeiro, de construção de instalações industriais, nomeadamente, de armazéns, a menos de 50 metros do limite da plataforma da estrada (desde logo, face ao despacho camarário comunicado á Ré, por oficio de 23/05/2001, junto a fls. 188 e 189 _ v. facto provado sob o n.º 50).
Após sucessivas marcações e desmarcações da escritura do contrato de compra e venda prometido, as partes assentiram na marcação da escritura para o dia 22 de Janeiro de 2004.
Tendo a Ré sociedade, por carta de 12/12/2003, informado a Autora de que em caso de recusa á sua outorga, consideraria definitivamente incumprido o contrato promessa por parte da Autora e, sem necessidade de outra comunicação, resolvido o contrato e perdido a favor da Ré o sinal prestado (v. facto n.º 32).
Por sua vez, a Autora, por carta de 30/12/2003, informou a Ré de que a concordância com a data marcada para a escritura não significava que abdicasse da exigência de que a Ré, no acto ou até lá, comprovasse a verificação dos requisitos previstos nas als. b) e c) da cláusula quarta do contrato promessa, na alteração que lhe foi dada em 31 de Outubro de 2001 (v. facto n.º 34).
A escritura de compra e venda não se realizou por não ter sido apresentado o documento comprovativo do pagamento do IMTI e por a Autora se recusar a outorgar a mesma, declarando que reiterava o propósito anunciado previamente, por escrito dirigido à vendedora, de a não outorgar por a Ré não lhe ter demonstrado a verificação prévia dos requisitos das alíneas b) e c) da cláusula quarta da alteração de 31 de Outubro de 2001 ao contrato promessa de compra e venda e por o inverso lhe ter sido certificado pela C.M.V.C. em 20/1/2004 (v. facto n.º 44).
Efectivamente, havia sido emitida certidão, de 19 de Janeiro de 2004, da C. M. de Vila do Conde, donde constava que:
“a Câmara Municipal e a Junta de Freguesia de Vilar do Pinheiro concordaram na proposta de supressão do caminho público que atravessava o terreno e a sua substituição por um novo arruamento; o novo arruamento foi executado sem ter sido dado conhecimento à Câmara Municipal, pelo que não houve o acompanhamento da execução da obra, faltando executar as infra--estruturas no arruamento; (…) que relativamente à construção de um edifício para serviços e armazém, é de referir que o respectivo processo de licenciamento com o número (…) encontra-se arquivado, pelo que terá de e proceder ao seu desarquivo e reapreciação, de modo a permitir avaliar a sua viabilidade de construção” (v. facto n.º 40).
O que, diga-se, desde já, tendo presente o teor da cláusula quarta do contrato promessa, na redacção de 31 de Outubro de 2001, nos permite concluir que a resolução contratual operada pela Ré sociedade, por meio da referida carta de 12/12/2003, não tinha bom fundamento. [2]
Não veio a ser marcada nova data para a realização da escritura do contrato prometido.
A acção deu entrada na Secretaria do Tribunal recorrido em 14 de Julho de 2004.
Para se perceber melhor a situação a que se chegou, far-se-á um recuo no tempo, em relação à data de tal certidão:
Em 24 de Maio de 2000, dera entrada na CM de Vila do Conde, um pedido de informação prévia sobre a construção (construção de armazém) a erigir no terreno em causa (v. facto 47).
Esse pedido mereceu o despacho constante do ofício camarário, junto a fls. 175 e 176, em que, além do mais, se chama a atenção para o cumprimento de disposições do PDM.
Em 2 de Março de 2001, deu entrada na CM de Vila do Conde, um pedido da Ré sociedade de aprovação de projecto de arquitectura de construção de “edifício para serviços” (fls. 181 e 182) _ (facto n.º 49).
Sobre esse pedido, incidiu despacho constante do ofício de 23/05/2001, junto a fls. 188 e 189, no qual, entre o mais, se mencionava que “a construção deverá observar um afastamento de 50 m à plataforma da EN 13, de acordo com o disposto no art. 8, 1, al. e) do Dec. Lei n.º 13/71, de 23 de Janeiro e em conformidade com o determinado no parecer do ICERR emitido no âmbito do pedido de informação prévia” (ponto 4), que, na implantação do armazém deverá ser observado um afastamento de 10 m aos passeios confinantes a Norte e Nascente” (5) e que “a altura máxima do armazém deverá ser 8 m” (6) _ (facto 50).
Na sequência de tal ofício, a Ré enviou ao Presidente da CM de Vila do Conde, exposição, datada de 3 de Julho de 2001, defendendo a não aplicação à situação em apreço do disposto no art. 8, n.º 1 al. e) do Dec. Lei n.º 13/71, mas sim da al. c) do n.º 2 do mesmo artigo (documento junto a fls. 193 e 194).
Foi elaborado parecer da Direcção Regional do Ambiente e do Ordenamento do Território, de 22/01/2002, favorável à pretensão da Ré no âmbito do DL 13/71, no pressuposto de se tratar de uma construção destinada a serviços (documento junto a fls. 482 e ss).
Através de ofício de 05/03/2002, a CM de Vila do Conde, notificou a Ré do seguinte despacho:
“Tendo em atenção o despacho de 28/11/01 e o parecer da Direcção Regional do ambiente e do Ordenamento do Território/ Norte, sou levado a entender que o requerente enviou directamente à DRAOT-N os elementos solicitado no ofício. Pelo parecer jurídico verifica-se tratar-se uma questão controversa, do ponto de vista da aplicabilidade dos diplomas ainda em vigor e sua interpretação. Tem sido esta a argumentação aduzida pelo requerente, a qual, foi corroborada pela DRAOT-N, no pressuposto de que o edifício (ou parte) que se localiza com um afastamento de 20 metros à plataforma da via se destinar a serviços.
Ponderados todos os factores, não se vê inconveniente em considerar como legítima a argumentação do requerente e o parecer da DRAOT-N. No entanto, e face ao disposto no artigo 18 do Regulamento do Plano Director Municipal, mantém-se o indeferimento, pelo não cumprimento do afastamento de 10 metros, conforme notificação 24.05.01-ofício 7804 e incumprimento da altura de 8 metros do edifício” (documento junto a fls. 638).
Não ocorrendo, pelo que dissemos, uma “alteração anormal” das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar (art. 437, n.º 1), por outra via, chegaremos, no entanto, à mesma conclusão a que chegou a sentença: a resolução do contrato promessa e a restituição do sinal em singelo.
Estamos perante um contrato promessa sinalizado.
Nos termos do art. 442, n.º 2, “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, (…)”.
A situação que os factos nos revelam é, contudo, peculiar: a de incumprimento definitivo imputável a ambas as partes do contrato promessa. [3]
A aludida comunicação dirigida pela Ré à Autora, por carta de 12/12/2003, inoperante, embora, como resolução, por um lado, e o pedido formulado na presente acção de declaração judicial de resolução do contrato promessa, por outro, no quadro factual que descrevemos, são uma manifestação clara de ambas as partes de que não pretendem outorgar o contrato prometido, de que se desinteressaram, o que, parece tornar ocioso averiguar se previamente incorreram em mora, no sentido do n.º 2 do art. 804. [4]
Segundo o Prof. Calvão da Silva, [5] “o caso de não cumprimento bilateralmente imputável do contrato deve ser resolvido, tendo por base as normas gerais, pela compensação de culpas concorrentes, verificados os respectivos pressupostos (art. 570). Assim, a indemnização poderá ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída, consoante a gravidade das culpas de ambas as partes e as consequências que delas resultaram. Se as culpas dos dois contraentes forem iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens, porém, restituir o sinal em singelo, pois não se vê a que título possa retê-lo legitimamente. É que tal restituição, importa repeti-lo, não reveste natureza indemnizatória, sendo antes mera consequência da resolução _ equiparada, quanto aos efeitos, à nulidade ou à anulabilidade (arts. 433 e 434) _, que tem eficácia retroactiva, pelo que deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado (arts. 289 ex vi do art. 433)”.[6]
No caso dos autos, concorrem as culpas de ambas as partes contratantes, que, como dissemos, celebraram o contrato promessa e avançaram com o percurso negocial, sem terem na devida conta os condicionalismos da legislação aplicável (quer do DL n.º 13/71, quer do PDM, face ao fim visado pela Autora: a construção de um armazém, com cerca de 1.835 m2), que não deviam ignorar, já existentes aquando da celebração do contrato promessa e que vieram a influenciar de forma decisiva a não realização do contrato promessa.
Não se afigurando existir diferença sensível entre a culpa de uma e de outra.
Haverá, pois, tão só, lugar à restituição do sinal em singelo à Autora, promitente compradora, a que acrescerão os juros de mora, à taxa legal, desde a citação. [7]
Decisão:
Acorda-se, ainda que, com fundamentos em parte diversos da sentença, em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas da apelação, pelos recorrentes.
Porto, 03 de Novembro de 2008
Joaquim Matias de C. Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues
____________
[1] Obra citada no Código Civil Anotado, volume I, 4.ª edição, p. 344, de Pires de Lima e Antunes Varela.
[2] É sabido que o direito de resolução é “um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento” (v. João Baptista Machado, Obra Dispersa, volume I, p. 130 e ss.).
[3] Temos entendido que não é bastante a mora do devedor para desencadear a resolução do contrato, devendo exigir-se a conversão da mora em incumprimento definitivo. A questão é debatida na doutrina e na jurisprudência. Sobre a questão, v. Ac. do STJ de 10-01-2008, de que foi Relator o ex. m.º Juiz Conselheiro Dr. Nuno Cameira, publicado em www.dgsi.pt.
[4] Como é sabido, o incumprimento definitivo do contrato promessa pode verificar-se, em várias situações: “- inobservância de prazo fixo essencial para a prestação;
-ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;
-ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação; e
-encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor”. (v. Ac. do STJ de 09-09-2008, de que foi Relator o ex. m.º Juiz Conselheiro Dr. Alves Velho, publicado em www.dgsi.pt.
[5] Sinal e Contrato Promessa, 12.ª ed., p. 146.
[6] De acordo com esta doutrina, decidiu, por exemplo, o Ac. do STJ de 01-04-2008, de que foi Relator o ex. m.º Juiz Conselheiro Dr. Nuno Cameira, publicado em www.dgsi.pt.
[7] Conforme Calvão da Silva, obra citada, p. 102, “a obrigação de restituição do sinal ou do seu pagamento em dobro constitui dívida pecuniária, sujeita ao princípio nominalista (art. 550 do Código Civil) e à aplicação do regime do art. 806 do Código Civil, no caso de mora”. Neste sentido, Ac. do STJ de 31-05-2005, de que foi Relator o ex. m.º Juiz Conselheiro Dr. Luís Fonseca, publicado em www.dgsi.pt.