Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DENÚNCIA
SENHORIO
NECESSIDADE DO DESCENDENTE
I. RELATÓRIO.
B……… e mulher C………., residentes na Rua ………., Santo Tirso,
vieram intentar acção, sob a forma sumária, contra
D………. e mulher E………., residentes naquela mesma rua, em Santo Tirso,
tendo formulado contra estes últimos os pedidos condenatórios que se passam a indicar:
a/ verem denunciado o contrato de arrendamento aludido no articulado inicial, com a consequente entrega aos Autores, em 1.11.2004 ou 1.11.2005, da fracção autónoma que lhes está arrendada, em bom estado de conservação e contra o recebimento da correspondente indemnização;
b/ pagarem aos Autores, no caso de mora na restituição do locado, uma indemnização igual ao dobro da renda mensal devida, por todo o tempo que decorrer desde o início da mora até à sua entrega efectiva.
Para o efeito e em síntese, alegaram os Autores que eram donos da fracção identificada na petição inicial, a qual se encontrava ocupada pelos Réus para a sua habitação, por força de contrato de arrendamento para esse fim celebrado em Novembro de 1988, sendo que necessitavam da mesma para nela se instalar uma sua filha maior, aí fixando a sua residência, já que pretendia contrair matrimónio e organizar a sua vida familiar em Santo Tirso, não dispondo de qualquer habitação sua ou arrendada, consigo se encontrando a viver em casa que não dispunha de condições de acolher a nova família que essa sua filha pretendia constituir.
Os Réus, citados para o termos da acção, apresentaram contestação em que impugnaram grande parte da alegação inicial, tendo adiantado que aquele outro prédio pertencente aos Autores e por estes referenciado na petição inicial detinha condições de habitabilidade para nele se instalar a sua filha maior, acrescendo que o mesmo se encontrava arrendado à menos tempo que o que vinham ocupando.
Os Autores responderam, mantendo a sua alegação inicial e adiantando que esse outro prédio arrendado se encontrava muito degradado e sem condições de satisfazer as necessidades de habitação da sua filha, carecendo de profundas obras de recuperação, com custos demasiado elevados para cujo suporte não dispunham de meios económicos bastantes, por isso se justificando a invocada denúncia relativamente ao locado ocupado pelos Réus.
Findos os articulados, proferiu-se despacho saneador tabelar, fixou-se a matéria de facto tida como assente entre as partes e organizou-se a base instrutória, peças estas que não foram objecto de reclamação.
Em fase de instrução, efectivou-se exame pericial que incidiu sobre aquele outro prédio também pertencente aos Autores, após o que se realizou audiência de julgamento, tendo sido proferida decisão da matéria de facto, seguindo-se sentença que julgou procedente acção, nessa medida se tendo condenado os Réus nos pedidos contra os mesmos deduzidos.
Inconformados como o sentenciado, interpuseram os Réus recurso de apelação, tendo concluído as suas alegações com a revogação de tal decisão, para o efeito suscitando as problemáticas que adiante individualizaremos.
Contra-alegaram os Autores, pugnando pela manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito da apelação, sendo que a instância mantém a sua validade.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
Vem dada como apurada em 1.ª instância a materialidade que se passa a indicar:
1 - Encontra-se descrito na Conservatória de Registo Predial de Santo Tirso, sob o n.º 1947/081098, um prédio urbano – casa de rés-do-chão, ..º e .° andares – inscrito sob o artigo 1957, constituído em propriedade horizontal pela inscrição F-2, formado pelas fracções A, B e C, sito no ………. ou ………., em Santo Tirso, constituindo o ..º andar a Fracção B;
2 - Relativamente ao prédio e fracções identificados no Ponto anterior, mostra-se registado desde 8.10.1998 (inscrição G-2) a favor do Autor B………. a respectiva aquisição, por adjudicação em acção de divisão de coisa comum;
3 - A fracção B do referido prédio mostra-se inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 4830-B, da Freguesia e cidade de Santo Tirso, conforme documento junto a fls. 16;
4 – F………. nasceu no dia 9 de Março de 1980, sendo filha dos Autores, conforme certidão de nascimento de fls. 44;
5 – G………. nasceu no 4 de Novembro de 1987, sendo filha dos Autores, conforme certidão de registo de nascimento junta a fls. 45;
6 - Os Autores juntamente com as suas filhas F………. e G………. residem no ..º andar (fracção C) do prédio urbano identificado no Ponto 1 supra;
7 - Os Réus residem no ..º andar do mesmo prédio – na fracção autónoma B – por força do acordo de cedência do uso e gozo do mesmo e mediante o pagamento pelos Réus de uma contrapartida monetária mensal;
8 - Estando o rés-do-chão – fracção autónoma A – que se destina a comércio, a ser ocupado por um estabelecimento comercial;
9 – H………. (na qualidade de senhorio, primeiro outorgante) e o Réu D………. (na qualidade de inquilino, segundo outorgante) subscreveram o acordo escrito de fls. 29, sob a epígrafe de "contrato de arrendamento", nos termos do qual declararam:
"… o primeiro … como senhorio … e o segundo ... como inquilino, fazem o presente contrato de arrendamento relativo ao ..º andar do prédio, sito no ………. e inscrito na matriz da Freguesia de Santo Tirso, concelho de Santo Tirso, sob o n.º 1957, e com as seguintes cláusulas:
1.ª - Este arrendamento é pelo prazo de um ano, a começar no dia 1 de Novembro de 1988 … considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais e nas mesmas condições, enquanto, por qualquer das partes, não for denunciado …;
2.ª - a renda mensal é de 12.500$00 …”
tudo conforme documento junto a fls. 29;
10 - A rendo aludida em 9 foi sujeita às respectivas actualizações anuais, computando-se nos dias de hoje no valor de 129,89 € mensais;
11 - O fim da cedência do gozo e uso do prédio aludido em 9 foi e é habitacional;
12 - Os Autores, para além do prédio identificado em 1, têm um outro prédio urbano localizado também no ………., freguesia de Santo Tirso, constituído por rés-do-chão e cave, relativamente ao qual, há pouco mais de um ano, cederam o respectivo uso e gozo para habitação de um casal com filhos, que aí instalou a sua residência;
13 - Os Autores remeteram ao Réu marido uma carta registada datada de 12.4.2004, com o seguinte teor:
" Exmo. Senhor Dr. D……….. …
N.ª Ref.ª B..........
Exmo. Colega,
o seu senhorio, em epígrafe, contactou-me e solicito-me que exponha a V. Exa. o seguinte:
a/ A filha F………. pretende casar e não tem habitação, nem própria, nem arrendada, paro onde ir morar;
b/ Daí que e, segundo afirma, como já em tempos lhe havia sido comunicado, pretende ir morar para o apartamento que lhe está arrendado;
c/ Diz-me que V.ª Exa. se mostrou disponível em deixar o apartamento arrendado para deixar a F………. ir habitar o mesmo;
d/ Venho, em consequência, perguntar se será possível a celebração de uma rescisão, por mútuo acordo, do respectivo Contrato de Arrendamento, por forma a permitir que, dentro do prazo que for acordado a referida F………. possa ir habitar o respectivo apartamento ?”
tudo conforme documento de fls. 31;
14 - A filha dos Autores F………. não tem nem nunca teve casa própria nem arrendada;
15 – F………. namora, há cerca de 5 anos, com I………. e tinha previsto casar no decurso do ano de 2005;
16 - A fracção autónoma onde residem os Autores e as suas filhas apenas tem como compartimentos três quartos, uma cozinha, uma sala e uma casa de banho;
17 - A referida F………. trabalha na Vila da Trofa, auferindo o vencimento mensal no valor de cerca de 500 €;
18 - O referido I………. trabalha na empresa sedeada na Freguesia de ………., Vila Nova de Famalicão, auferindo vencimento mensal de valor de cerca de 500 €;
19 - A referida F………. e o seu futuro marido pretendem organizar a sua vida nesta Freguesia e cidade de Santo Tirso e passar a habitar a fracção B do prédio identificado em 1 supra;
20 - O referido I………. não tem casa própria nem arrendada, onde possa instalar o respectivo lar conjugal, no concelho de Santo Tirso;
21 - O prédio referido em 12 supra tem mais de 60 anos, encontra-se com fissuras nas paredes que permitem a entrada de água e também com infiltrações de humidades pelo telhado e pelas paredes, sendo mais visíveis as infiltrações ao nível das paredes;
22 - Ao nível da cave, as respectivas portas e janelas carecem de ser substituídas;
23 - A casa tem ao nível da cave uma divisão ampla de arrumos e ao nível do andar tem uma cozinha com 8,70 m2, dois quartos com 8.06 m2 cada, uma sala com 9.30 m2 e um quarto de banho com 2,40 m2, sendo que o acesso pelo exterior à habitação é feito através da sala e cozinha e os quartos comunicam entre si e com a cozinha e sala, sem delimitação de corredor;
24 - Os compartimentos denotam um estado de degradação tal, mais visível ao nível de infiltrações de humidades nas paredes e janelas, que apenas a realização de obras que abrangem a reconstrução total do edifício, com redimensionamento de interiores e num valor que se estima de 45.000 €, satisfaria as normais condições de habitabilidade;
25 - O Autor e a Autora auferem salários mensais ilíquidos de, respectivamente, 381 € e 380 €.
Face às conclusões formuladas pelos apelantes/réus, a sua discordância quanto ao sentenciado entronca em duas questões essenciais, as quais, em seu entender, não se encontram correctamente solucionadas pelo tribunal “a quo”, merecendo resposta conducente à improcedência da pretensão deduzida na acção pelos Autores.
E tais problemáticas poder-se-ão equacionar nos termos que se passam a enunciar:
. se o direito de denúncia do contrato de arrendamento para a habitação do descendente em 1.º grau depende da verificação do requisito previsto na al. b/, do n.º 1, do art. 71 do RAU, quer relativamente ao senhorio, quer ainda quanto a esse mesmo descendente;
. se, na situação dos autos, um segundo prédio pertencente aos Autores e também arrendado, ainda que há menos tempo do aquele que foi locado aos Réus, satisfaz as necessidades de habitação da descendente daqueles, tudo em face do disposto no art. 71, n.º 2, do RAU.
Antes de entrarmos na apreciação daquela primeira problemática, embora intimamente com ela relacionada, importará avaliar a questão prévia suscitada pelos recorridos/autores, qual seja a de curar saber se aquela envolve matéria nova, por não suscitada pelos Réus no seu articulado e também não especificamente tratada na sentença impugnada, donde insusceptível de ser levantada pelos apelantes/réus em sede de alegações, no pressuposto adquirido jurisprudencialmente de que os recursos visam a reapreciação e modificação das decisões, já não a criação de decisões sobre matéria nova não apreciada pelo tribunal recorrido, salvo tratando-se de questões de conhecimento oficioso.
Avaliemos, então, da justeza da objecção oposta pelos recorridos quanto à oportunidade da suscitação pelos apelantes da aludida primeira problemática.
Para melhor análise e compreensão desta questão prévia, importará referir que os Réus, no âmbito da primeira problemática que suscitaram, aduzem não ter sido alegado, muito menos vindo dado como apurado, que os Autores (senhorios) não tinham, há mais de um ano, na localidade onde residiam com a sua descendente e onde esta pretendia fixar a sua residência – na cidade de Santo Tirso, onde também se situa a fracção ocupada pelos Réus – outra casa própria ou arrendada, com a potencialidade de satisfazer a invocada necessidade de habitação dessa sua filha maior, o que não satisfazia a exigência de verificação do requisito constante da al. b/, do n.º 1, do art. 71 do RAU.
Mais adiantaram a tal propósito que, para a satisfação de tal requisito, entendido como essencial para os fins perseguidos na acção, não era suficiente vir apurado que “os Autores, para além da fracção ocupada pelos Réus, tinham um outro também na mesma localidade” (Ponto 12 da matéria de facto) – o arrendado há menos tempo – posto que essa realidade não excluía a possibilidade de aqueles (autores/senhorios) disporem de outros prédios, próprios ou arrendados, na mesma localidade ou próximo dela.
Pois bem, face aos termos em que os impugnantes formularam aquela primeira problemática em sede das suas alegações, afigura-se-nos não se estar diante da suscitação de uma questão nova, antes tendo a ver com a justeza ou não da aplicação do direito aos factos julgados como provados.
Analisando questão e caso semelhantes aos aqui em apreço, advertiu A. Varela que “o ónus da impugnação especificada exige do réu uma tomada definida de posição perante cada um dos factos articulados na petição … mas já não exige a denúncia dos factos que não foram articulados, embora o devessem ser, para que a pretensão formulada na petição pudesse prosperar” – in RLJ, ano 122, pág. 110,
mais adiantando que
“negar a existência do direito de denúncia do locador, se da especificação e das respostas do colectivo não constam a prova do requisito da al. b/, do art. 1098 do C Civil (normativo em vigor antes da vigência da em parte equivalente al. b/ do n.º 1, do art. 71 do RAU), não é um puro juízo de facto, mas uma verdadeira questão de aplicação do direito, numa área em que o conhecimento do tribunal de recurso, em princípio, não sofre quaisquer limitações”,
e, complementando este raciocínio, acrescentou que
“puro juízo de facto é a afirmação de que o requisito de o autor carecer de casa própria ou arredada, há mais de um ano …não foi articulado pelo interessado, nem conta dos factos tidos como provados pelo juiz da causa.
Mas a conclusão que desta circunstância de facto o julgador pode e deve extrair em face da lei é, vale a pena repetir, um pura aplicação do direito vigente.
E em circunstância alguma a formulação de tal juízo envolveria conhecimento de questão vedada à apreciação do tribunal superior” – ibidem, pág. 113.
No seguimento destes ensinamentos e porque o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 664 do CPC), não estavam impedidos os apelantes de suscitarem a dita problemática, porque atinente à verificação de um dos requisitos de que depende a procedência da pretensão formulada na acção, o qual por aqueles foi posto em causa, assim também a este tribunal cabendo aquilatar da conformidade com a lei do juízo de mérito nesse aspecto adiantado pelo tribunal “a quo”.
Impondo-se nesta sede a análise daquela primeira problemática, convém fazer uma breve síntese das posições em confronto.
Assim e no que interessa aqui reter relativamente ao requisito a que alude a al. b/ do n.º 1 do art. 71 do RAU – não disporem os Autores, há mais de um ano, doutra casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades habitacionais da sua identificada filha maior, dito sinteticamente para a situação que especificamente teremos de tratar – foi alegada pelos Autores e depois comprovado que, para além do prédio onde vinham habitando com a sua família, aí se incluindo aquela sua filha maior, possuíam outro na mesmo ……….., Santo Tirso, o qual se encontrava arrendado (v. Ponto 12 da matéria de facto), prédio esse que não dispunha das condições mínimas de habitabilidade, portanto sem a potencialidade de satisfazer as necessidades habitacionais da sua referida filha – F………. .
Ainda nesse âmbito, aduziram que essa sua filha e seu futuro marido, com quem tencionava casar no decorrer e 2005, não dispunham nem nunca tiveram casa própria ou arrendada (matéria de facto aliás dada como apurada nos Pontos 14 e 18 acima enunciados), tendo, contudo, relativamente a essa mesma realidade, omitido qualquer referência quanto a eles próprios não disporem, há mais de um ano, de casa própria ou arrendada na dita localidade, sendo que se limitaram a aduzir, como atrás se referiu, que, para além do prédio por si ocupado, em que se integrava aquela fracção arrendada aos Réus, dispunham ainda daquele outro que vem referenciado no Ponto 12 da matéria de facto.
Na sentença impugnada deu-se como verificado o requisito constante da citada al. b/, do n.º 1, do art. 71 do RAU, por do conjunto da materialidade dada como provada resultar que
“Autores e sua descendente (como também o noivo da mesma) não têm caso própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes”.
Outra é a tese dos recorrentes, para quem tal asserção não tem apoio bastante na dita factualidade, posto que não só não vinha adquirido que os próprios Autores não tinham, há mais de um ano, na localidade onde residiam com a sua descendente e onde esta pretendia fixar a sua residência outra casa própria ou arrendada, como para dar como satisfeita essa realidade não bastava a mera comprovação de que aqueles eram ainda possuidores daquela outra casa dada de arrendamento há pouco mais de um ano (v. Ponto 12 da matéria de facto).
Diferente ainda é a tese dos recorridos/autores, para quem, no sentido de ser dado com verificado o aludido requisito (o constante na dita al. b/, do n.º 1, do art. 71 do RAU), estando em causa as necessidades habitacionais de descendente em 1.º grau do senhorio, suficiente se torna seja alegado e demonstrado que aquele descendente não tem, há mais de um ano, na respectiva localidade casa própria ou arrendada, não sendo assim necessário que tal também suceda com o respectivo senhorio (seu ascendente), sendo tal constatação reforçada pelo teor do n.º 3, do citado art. 71 do RAU, ao prescrever que
“o direito de denúncia para habitação do descendente está sujeito à verificação do requisito previsto na alínea a/ do n.º 1 relativamente ao senhorio e o da al. b/ do mesmo número para o descendente”.
Vejamos qual destas posições está em consonância com a letra e o espírito do citado normativo, o que nos reconduz a curar saber se o falado direito de denúncia para habitação do descendente em 1.º grau está dependente da verificação em simultâneo, tanto para o senhorio, como para o seu descendente, do aludido requisito, nos termos já delineados.
Antes do aditamento do n.º 3 do art. 71 do RAU pelo DL n.º 329-B/00, de 22.12, prevalecia jurisprudência no sentido de, para caso de denúncia para habitação do descendente em 1.º grau, ser exigível a alegação e prova dos dois requisitos constantes das als. a/ e b/, do n.º 1, do art. 71 do RAU – sendo a parte final daquela última (al. b/) com referência ao descendente (necessidades habitacionais do mesmo) – bem como a alegação e prova do requisito quanto à pessoa do descendente, o que não resultava claro de tal normativo – v., entre o mais, os Acs. da RP de 20.9.94 e 15.11.94, in CJ/94, tomo 4, pág. 187 e CJ/94, tomo 5, pág.210, respectivamente.
Raciocina-se naquele primeiro Ac. de 20.9.94 que “é justo que o inquilino só seja desalojado … quando o senhorio necessite do local arrendado para aí instalar a sua habitação ou a de seu filho, quando o senhorio não tenha outra casa própria ou arrendada que satisfaça as suas necessidades de habitação própria e no segundo caso, nem ele, nem esse filho disponha de outra casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação do descendente considerado.
Se a solução defendida por Januário Gomes afasta as situações em que os descendentes em 1.º grau do senhorio são proprietários ou arrendatários de casa que satisfaça aquelas necessidades – situação em que seria injusto conceder ao senhorio o direito de denúncia – não deve entender-se que o legislador consente ao locador a denúncia do arrendamento com esse fundamento, não obstante este ser proprietário ou arrendatário de outra ou outras casas … que possam satisfazer as necessidades de habitação desse filho, o que se afigura seria igualmente ofensivo da Justiça”.
Está esta argumentação na mesma linha de raciocínio do que, a propósito da mesma problemática, vinha já expendido por Januário Gomes, enquanto defendia que, embora fosse a lei omissa na enunciação de requisitos relativamente às pessoas do descendente em 1.º grau, “as regras do art. 10 do CC parecem impor a solução de o requisito da alínea b/, do art. 71 – que, como vimos tem, juntamente com a alínea a/, aplicação ao caso, relativamente às pessoa do senhorio – dever ser também formulado relativamente à pessoa do descendente …” – in “Arrendamentos Para Habitação”, 2.ª ed., pág. 308; v. também, no memo sentido, Pais de Sousa, in “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano”, 6.ª ed., nota 17 ao cit. art. 71.
De toda a forma, perguntar-se-á se o n.º 3, aditado ao art. 71 do RAU pelo DL n.º 329-B/00, teve em vista a consagração da tese defendida pelos recorridos/autores, ou seja, se, em ordem ao deferimento da denúncia do contrato de arrendamento para habitação do descendente em 1.º grau, para além da demonstração das necessidades habitacionais deste último, bastará a comprovação da parte do senhorio do requisito constante da al. a/ do art. 71 do RAU, e, para o descendente, que não tenha, há mais de um ano, na respectiva localidade casa própria ou arrendada que satisfaça essas suas necessidades habitacionais (al. b/, do cit. art.), estando, assim, fora de causa a demonstração deste último requisito relativamente ao senhorio – desnecessidade de comprovar que ele mesmo (senhorio) também não dispõe de outra casa própria ou arrendada que possa satisfazer as necessidades habitacionais do seu descendente em 1.º grau.
Pois bem, como se reflecte no Ac. da RC de 5.7.06, ponderando a razão da lei, “não faria sentido que, estando em causa a afectação do locado às necessidades de habitação do descendente, não se exigisse a prova cumulativa de que, nem um, nem outro, não têm, há mais de um ano, à data da propositura da acção, outra casa própria ou arrendada que satisfizesse tais necessidades … doutro modo, estar-se-ia a legitimar a denúncia, com inegáveis sacrifícios para o arrendatário, mesmo no caso de o senhorio ter um quarteirão de casas próprias devolutas que satisfizessem as necessidades habitacionais do seu descendente em 1.º grau” – in base de dados do MJ.
Temos também como adquirido que, como pressuposto indispensável para poder operar a denúncia do contrato de arrendamento para habitação do descendente em 1.º grau do senhorio, terá este último, para além do mais, de alegar e provar, por constitutivo daquele direito, que, há mais de um ano, não dispõe na área das comarcas de Lisboa ou do Porto e suas limítrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do País de casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação do seu descendente em 1.º grau.
E tal materialidade não foi alegada pelos recorridos/autores, não sendo suficiente para a demonstração desse requisito a alegação, comprovada no Ponto 12 da matéria de facto, de que os Autores, para além do prédio ocupado pelos Réus, dispõem ainda de um outro prédio localizado no aludido ………., Santo Tirso, o qual é de arrendamento mais recente do que o locado aos Réus.
Impunha-se, como decorre do acima expendido, que os Autores, enquanto senhorios, tivessem alegado e comprovado que na dita localidade não tinham, há mais de um ano, outra casa própria ou arrendada que pudesse satisfazer as necessidades habitacionais da sua identificada filha.
Não o tendo feito, porque nos deparamos perante um dos factos constitutivos do respectivo direito, a pretensão de denúncia exercida pelos Autores terá de improceder, face à insuficiência da causa de pedir para aquela (pretensão) ser almejada – v. quanto à essencialidade de cada um dos falados requisitos e à consequência da sua não alegação e comprovação – conducente à improcedência do pedido e não à mera absolvição da instância – os cits. Acs. desta Relação, de 20.9.94 e 15.11.94, os Acs. do STJ de 28.5.91 e 25.5.99, in BMJ 407-540 e 487-292, respectivamente, bem ainda Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 7.ª ed., pág. 521.
Porque esta é a solução que, salvo melhor entendimento, se impõe adiantar para a primeira das problemáticas levantadas pelos apelantes/réus, com a consequência também já referida do não acolhimento da denúncia exercida pelos Autores, prejudicada fica a apreciação da segunda questão suscitada pelos impugnantes.
III. CONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, nessa medida, revogando-se a sentença recorrida, absolvem-se os Réus do pedido contra os mesmos formulado na acção.
Custas em ambas as instâncias a cargo dos Autores, sem embargo do apoio judiciário de que beneficiam.
Porto, 3 de Maio de 2007
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz