Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 693/07.8TVPRT.P1 |  |
IMÓVEL
OBRIGAÇÃO DE ENTREGA
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
FALTA DE LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
INCUMPRIMENTO
VENDEDOR
II - Entre esses documentos inclui-se, na venda de imóveis ou fracções destinadas a escritórios ou estabelecimentos comerciais, a licença de utilização, por ser documento necessário para assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina e, assim, garantir a sua plena fruição.
III - A falta da licença de utilização pode ser considerada como uma limitação que onera anormalmente o imóvel ou fracção que dela carece, mas tal limitação só é susceptível de ser invocada contra o vendedor, como vício do contrato, se, por dolo do vendedor ou por erro, a falta da licença era desconhecida do comprador no momento da celebração do contrato (art. 905.° do Código Civil).
IV - Não existe incumprimento do vendedor em relação à entrega da coisa sem a licença de utilização se as partes convencionaram que a escritura de compra e venda seria realizada após a obtenção dessa licença mas, por interesse do comprador, a escritura é realizada antes da obtenção da dita licença.
V - Neste caso, o vendedor cumpre integralmente aquela prestação se obtiver e entregar ao comprador a licença de utilização após a realização da escritura de compra e venda.
VI - Não tendo as partes estabelecido, por acordo ou judicialmente, qualquer prazo para a obtenção da dita licença, não pode o comprador responsabilizar o vendedor pela não fruição plena do imóvel no período que decorreu entra a data da escritura de compra e venda e a data em que lhe foi entregue a licença de utilização.
Recurso de Apelação
Distribuído em 12-11-2009
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto.
I – RELATÓRIO
1. B………., LDA, com sede na cidade do Porto, instaurou, nas Varas Cíveis do Porto, acção declarativa de condenação com processo comum ordinário, que correu termos na ..ª Secção da ..ª Vara Cível do Porto com o n.º 693/07.8TVPRT, contra C………., S.A., com sede na cidade de Lisboa.
Pediu a condenação da ré a pagar à autora a quantia de € 63.000,00, acrescida dos juros, à taxa legal, contados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Fundamentou este seu pedido alegando, em síntese, que, por escritura lavrada em 29-06-2004, no 6.º Cartório Notarial do Porto, e em execução de contratos-promessa de compra e venda celebrados em 18-02-2002 e 23-10-2003, a ré vendeu à autora duas lojas, correspondentes às fracções autónomas designadas pelas letras "C" e "D" do prédio urbano, constituído no regime de propriedade horizontal, designado por "D………." (D1……….), sito na Rua ………., freguesia da ………., concelho do Porto; que, na data da realização daquela escritura, a ré ainda não tinha obtido a licença de utilização das duas fracções vendidas à autora e do edifício, mas exibiu o duplicado do pedido dessa licença apresentado na competente Câmara Municipal no dia 19-04-2004 e fez constar da escritura uma declaração dizendo, além do mais, "que a construção se encontra concluída … e que o pedido de utilização não foi indeferido …" e assumindo-se responsável pela obtenção da licença de utilização e pelos danos causados à compradora e a terceiros se aquelas declarações não fossem verdadeiras; que, porém, o pedido da licença de utilização foi por duas vezes indeferido, em resultado de vultosas alterações feitas pela ré ao projecto de arquitectura que estava aprovado sem que tivessem sido submetidas a prévia aprovação da Câmara, e, por esse motivo, a licença de utilização só veio a ser concedida em Julho de 2006, depois de regularizadas aquelas alterações; tal atraso impediu a autora de dar cumprimento a um contrato-promessa de arrendamento das duas lojas que tinha celebrado com a E………. em 25-11-2003, o qual só pôde ser concretizado em 01-08-2006, mas com perda das rendas dos meses de Setembro a Dezembro de 2005, de todo o ano de 2006 e dos meses de Janeiro a Maio de 2007, no valor total de 63.000,00€. Sendo este o valor do prejuízo que imputa à ré.
A ré contestou por impugnação, atribuindo, em síntese, à falta de diligência e de colaboração da autora o atraso na obtenção da licença de utilização das fracções e os eventuais prejuízos que daí lhe advieram.
Realizada a audiência de julgamento e decidida, por despacho a fls. 336-341, a matéria de facto controvertida que constava da base instrutória, foi proferida sentença, a fls. 344-358, que julgou a acção procedente por provada e condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 63.000,00, acrescida de juros, à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento.
2. A ré apelou dessa decisão, extraindo das suas alegações as conclusões seguintes:
1.º - A apreciação crítica dos factos provados importa, desde logo, num conjunto de conclusões factuais que a Meritíssima Juiz a quo deveria [ter] considerado e não fez.
2.º - Nomeadamente, (i) em que a celebração da promessa de compra e venda relativa à loja . não assentou em qualquer interesse no subsequente arrendamento à E……….; em que a determinação do conteúdo da promessa de arrendamento, respectivos aditamentos não teve a intervenção ou o conhecimento prévio da Ré; (iii) em que o contrato promessa de arrendamento foi celebrado entre a Autora e a E………. com o pleno conhecimento de ambas de que não existia licença de utilização e sem que a Ré, naquela oportunidade, tenha dado qualquer indicação do prazo em que seria obtida a licença de utilização; (iv) em que a escritura pública de compra e venda foi outorgada após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido de arrendamento, tendo a Autora manifestado vontade de outorgar a escritura nessas condições e sem que a Ré tenha, nessa oportunidade, dado qualquer indicação do prazo em que seriam obtidas as licenças de utilização; e (v) em que a Autora não promoveu a prática de actos necessários à emissão da licença de utilização.
3.º - Contrariamente ao que consta da sentença recorrida, a falta de licença de utilização do imóvel vendido só pode ser considerado venda de bem onerado se não for conhecida do comprador ou se for aceite com reserva.
4.º - No caso em apreço, a Autora tinha perfeito conhecimento da limitação que onerava as lojas em apreço, tendo manifestado vontade de outorgar a escritura pública de compra e venda com essa limitação e sem que dos factos provados transpareça alguma previsão então dada pela Ré a esse respeito, pelo que não aqui aplicável o regime instituído nos arts. 905.º e ss. do Código Civil que serve apenas para defender os compradores que desconheciam as limitações da coisa.
5.º - Se se entendesse que aquele regime jurídico é aqui aplicável, a indemnização que eventualmente fosse devida à Autora não poderia incluir o valor das rendas que deixou de auferir, seja porque se considerasse que a Ré actuou com dolo, seja porque se considerasse que a Autora estava apenas em erro, atento o disposto nos arts. 908.º e 909.º do Código Civil.
6.ª - Reconduzido o caso ao regime da responsabilidade contratual geral, nomeadamente ao do cumprimento defeituoso, temos que, o cumprimento defeituoso pressupõe que o credor recebeu a prestação por desconhecer a inexactidão de que ela padecia ou, conhecendo essa desconformidade, a aceitou com reserva, pelo que, também aqui, o prévio conhecimento pela Autora do defeito invocado e a outorga da escritura sem reservas sanaram o eventual defeito de cumprimento. 7.º - Também à luz dos requisitos gerais da responsabilidade contratual, falta, desde logo, o da ilicitude, posto que não existiu na conduta da Ré uma qualquer desconformidade em relação à conduta que a Ré contratualmente se havia obrigado a prestar à Autora, sendo certo que essa apreciação tem necessariamente de ser efectuada em função da escritura pública de compra e venda celebrada entre Autora e Ré (ou em função dos contratos-promessa de compra e venda eventualmente).
8.º - Na verdade, a Ré outorgou a escritura pública prometida em execução dos contratos-promessa, em termos considerados perfeitos pela Autora que a subscreveu e não apôs qualquer reserva; e relativamente à obtenção da licença de utilização – cuja inexistência era do conhecimento da Autora –, a Ré não se obrigou a obtê-la em qualquer prazo previamente acordado com a Autora, tendo-lhe entregue a respectiva cópia logo que a obteve.
9.º - Falta igualmente o requisito do nexo de causalidade, uma vez que a obrigação de indemnizar só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão (ou o incumprimento, no caso da responsabilidade contratual).
10.º - Esta fórmula corresponde ao acolhimento da teoria da causalidade adequada, que impõe ao juiz a apreciação da adequação ou da probabilidade objectiva do dano ou prejuízo atendendo às circunstâncias conhecidas pelo agente e às circunstâncias cognoscíveis por um observador experimentado no momento da prática do facto.
11.º - Ora, no caso em apreço, há a reter que, no momento da outorga da escritura pública com imputado defeito de direito da coisa (2004), não era do conhecimento da Ré, nem lhe era possível conhecer, a probabilidade de, em 2005, a E………. vir pretender alterações às lojas, de vir a exigir o que quer que fosse à Autora ou que a Autora viesse a acordar com a E………. na dispensa de 5, 10, 15, 20 ou 30 rendas, pelo que não há causalidade adequada entre a dispensa das rendas livremente negociada pela Autora e o imputado cumprimento defeituoso pela Ré.
12.º - Acresce que, precisamente por ter negociado os aditamentos como quis e sem intervenção da Ré, atribuído a indemnização à E………. que entendeu por bem dar, a Autora concorreu para a formação do dano, tal como ele é apresentado nestes autos, sendo absolutamente impossível determinar qual teria sido efectivamente o dano se tais aditamentos não tivessem sido celebrados, posto que não foram alegados os factos dos quais se pudessem extrair as consequências de aplicação do art. 15.º do contrato promessa de arrendamento.
13.º - Por outro lado, o contrato-promessa e seus aditamentos foram expressamente resolvidos pela E………., deixando de produzir quaisquer efeitos entre aquela e a Autora, não sendo o contrato de arrendamento de fls. 77 e ss. execução daquele, mas antes juridicamente independente dele, pelo que a sua celebração, com a atribuição de uma indemnização à E………., não tem ligação com os anteriores e consubstancia um acto livre e voluntário da Autora, cuja assinatura e programa contratual nele definido não podem minimamente ser imputados à Ré ou esta ser onerada com as consequências da sua celebração.
14.º - Do mesmo modo, a aceitação pela Ré da suspensão de pagamento das rendas ela E………. em Agosto de 2005, e não antes ou depois, só à Autora é atribuível, não existindo qualquer justificação especial para ter sido aquela a data da suspensão, sendo certo que não corresponde a uma data com relevância na economia dos contratos celebrados entre Autora e Ré ou em que esta se tenha comprometido – e falhado – no cumprimento de qualquer obrigação ou prática de qualquer acto.
15.º - Finalmente, há mora do credor, aqui Autora, uma vez que esta não promoveu a prática de actos necessários à emissão da licença de utilização, como seja a entrega à Ré do projecto de alterações das lojas . e . a fim de esta o entregar na Câmara Municipal ………. e permitir a emissão das respectivas licenças de utilização.
16.º - A falta confessa de entrega desse projecto pela Autora à Ré, sem motivo justificado, fê-la incorrer em mora, nos termos e em conformidade com o disposto no artº. 813º. do Código Civil, pelo que a Ré, deve, em qualquer caso, ficar isenta dos danos provocados no atraso da emissão da licença pelo consubstancia, pelo menos desde Outubro de 2005, data em que relembrou o pedido de entrega do projecto da E………. que a Autora nunca satisfez (cfr. fls. 70).
17.º - A sentença violou o disposto nos arts. 905.º e ss., 563.º, 570.º, 798.º, 799.º e 813.º do Código Civil.
A autora contra-alegou, pronunciando-se no sentido de que os fundamentos do recurso assentam em factos diferentes dos que estão provados, e concluiu pela improcedência do recurso e a confirmação da sentença recorrida.
3. À tramitação e julgamento do presente recurso é ainda aplicável o regime processual anterior ao Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24/08, porquanto respeita a acção instaurada antes de 1 de Janeiro de 2008. E por força do disposto no n.º 1 do art. 11.º do Decreto-Lei n.º 303/2007, o regime introduzido por este diploma legal não se aplica aos processos pendentes à data da sua entrada em vigor, que ocorreu em 1 de Janeiro de 2008 (art. 12.º do mesmo decreto-lei).
De harmonia com as disposições contidas nos arts. 676.º, n.º 1, 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões que o apelante extrai das suas alegações, desde que reportadas à decisão recorrida, sem prejuízo das questões que o tribunal deva conhecer oficiosamente (art. 660.º, n.º 2, in fine, do CPC). Pelo que, dentro desse âmbito, deve o tribunal resolver todas as questões que as partes submetam à sua apreciação, exceptuadas as que venham a ficar prejudicadas pela solução entretanto dada a outras (art. 660.º, n.º 2, do CPC). Com a ressalva de que o dever de resolver todas as questões suscitadas pelas partes, a que alude o n.º 2 do art. 660.º do Código de Processo Civil, não se confunde nem compreende o dever de responder a todos os “argumentos, motivos ou razões jurídicas invocadas pelas partes”, os quais, por muito respeitáveis que sejam, nenhum vínculo comportam para o tribunal, como flui do disposto no art. 664.º do Código de Processo Civil (cfr., entre outros, ANTUNES VARELA, em Manual de Processo Civil, 2.ª edição, Coimbra Editora, p. 677-688; Ac. do TC n.º 371/2008, em www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/; acs. do STJ de 11-10-2001 e 10-04-2008 em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 01A2507 e 08B877; e ac. desta Relação de 15-12-2005, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0535648).
Perante estes parâmetros, importa constatar que o teor das conclusões formuladas pela apelante visam apenas a decisão de direito e suscitam, como único questão a resolver, a inexistência da obrigação de indemnizar a autora por parte da recorrente, por eventuais danos decorrentes da data em que foi emitida a licença de utilização, quer em face do regime sobre a venda de bens onerados, quer em face do regime geral da responsabilidade contratual emergente do incumprimento ou do cumprimento defeituoso.
Foram cumpridos os vistos legais.
II – FACTOS PROVADOS
4. Na 1.ª instância foram julgados provados os factos seguintes:
1) Por contrato promessa de compra e venda de 18 de Fevereiro de 2002, e seu aditamento de 24 de Outubro de 2002, a Ré prometeu vender a F………., ou a quem este viesse a indicar, que prometeu comprar, a loja n.º ., conjuntamente com um lugar para estacionamento de automóvel, do prédio urbano, em construção, sito na Rua ………., sem número, designado por D………. (D1……….), da freguesia da ……….., concelho do Porto, pelo preço, forma de pagamento e demais condições que constam do mesmo contrato e aditamento, juntos a fls. 17 a 25, cujo teor se dá por reproduzido [alínea A) dos factos assentes].
2) Por contrato promessa de compra e venda de 23 de Outubro de 2003, a Ré prometeu vender à Autora, que prometeu comprar, a contígua loja nº ., em tosco, com a fachada em mármore, conjuntamente com um lugar para estacionamento de automóvel, do mesmo prédio urbano, pelo preço, forma de pagamento e demais condições que constam de fls. 26 a 30, cujo teor se dá por reproduzido [alínea B) dos factos assentes].
3) Nos dois referidos contratos promessa ficou consignado o seguinte:
«(…) O restante do preço em dívida, no montante de (…) será pago integralmente no acto da outorga da escritura, a qual será celebrada logo que seja emitida a licença de utilização ou documento equivalente» – cláusula 7.ª, alínea e).
«A escritura tituladora do contrato prometido será celebrada em dia, hora e Cartório Notarial do Porto a designar pela Primeira Outorgante (a promitente vendedora), no prazo de (…) dias a contar da data da obtenção dos documentos que legalmente e regularmente sejam necessários para a realização da mesma escritura» – cláusula 8.ª, n.º 1 [alínea C) dos factos assentes].
4) Em execução dos mencionados contratos de promessa, por escritura pública de 29 de Junho de 2004, lavrada pelo 6.º Cartório Notarial do Porto, junta em fotocópia certificada a fls. 31 a 36, cujo teor se dá por reproduzido, a Ré declarou vender à Autora e esta comprar, as duas lojas anteriormente prometidas que, por via da constituição do prédio no regime de propriedade horizontal, passaram a ser designadas pelas letras "C" e "D", do prédio urbano descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 877, da freguesia da ………. [alínea D) dos factos assentes].
5) A Autora registou definitivamente a seu favor as respectivas aquisições – docs. de fls. 37 e 38, cujo teor se dá por reproduzido [alínea E) dos factos assentes].
6) Naquela escritura de compra e venda, declarou a procuradora da primeira outorgante em nome e representação da vendedora, aqui Ré:
«(…) Que a construção se encontra concluída, que não está embargada, que a sua representada não foi notificada da apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificada para o pagamento das taxas devidas» [alínea F) dos factos assentes].
7) No mesmo acto, a primeira outorgante foi advertida "de que a sua representada é responsável pela obtenção da licença de utilização e habitação, ficando também responsável pelos danos causados à compradora e a terceiros, se as declarações que emitiu não corresponderem à verdade" [alínea G) dos factos assentes].
8) A referida escritura foi realizada, tal como dela consta expressamente, com a exibição da "licença de construção n.º …/2002, emitida pela Câmara Municipal ………., em 24/07/2002, válida até 09/07/2005" e o "duplicado do pedido de licença de utilização, apresentado na referida Câmara, em 19/04/2004" [alínea H) dos factos assentes].
9) A Autora manifestou interesse na celebração da escritura de compra e venda das fracções autónomas acima referidas sem que se mostrasse emitida a licença de utilização das mesmas [alínea I) dos factos assentes].
10) A Ré concordou com as propostas da E………. de alteração da arquitectura das lojas acima referidas e autorizou que fossem efectuadas obras para unir as ditas lojas e demolir a parede de meação entre elas, passando o espaço interior a estar organizado como se de um único espaço se tratasse [alínea J) dos factos assentes].
11) F………. enviou à Ré o fax de que se encontra cópia a fls. 49-50 [alínea K) dos factos assentes].
12) A Ré informou a Autora, em 2 de Agosto de 2005, de que o pedido para atribuição de licença devia ser apresentado junta da Câmara Municipal ………. em nome dela (Autora) por a mesma ser a proprietária das fracções [alínea L) dos factos assentes].
13) A Autora enviou à Ré a comunicação de 14 de Outubro de 2005 junta a fls. 66 a 69, que teve resposta da Ré no dia 27 de Outubro de 2005 (doc. de fls. 70) e a de 10 de Julho de 2006, que teve resposta de 14 de tal mês (docs. de fls. 71 a 73) [alínea M) dos factos assentes].
14) O pedido de licença de utilização (habitabilidade e ocupação) apresentado na Câmara Municipal ………., em 19 de Abril de 2004, que serviu de base à escritura acima referida celebrada entre Autora e Ré, em Junho de 2004, foi indeferido em 1 de Fevereiro de 2005 [alínea N) dos factos assentes].
15) A Ré solicitou, de novo, a emissão do alvará de licença de utilização, em 23 de Março de 2005 [alínea O) dos factos assentes].
16) O Alvará de utilização que titula a autorização de "utilização do edifício ou fracção sito na Rua ………., n.ºs ….-….-….-…. e Rua ………., n.ºs …-…-… e …, da freguesia de ………., descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 877/20040615 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3216 da respectiva freguesia, a que corresponde o alvará de licença de obras de construção n.º …/02 emitido em 2002/07/24, a favor de G………., S.A. e licença de obras de ampliação e alteração (aditamento) n.º ../06 emitida em 2006/02/07, a favor de C………., S.A." foi efectivamente enviado pela Ré à Autora, com a sua comunicação de 31 de Julho de 2006, docs. de fls 74 e 75, cujo teor se dá por reproduzido, tendo sido obtido nesse mês (2006/07/17) [alínea P) dos factos assentes].
17) No ano de 2003, a Ré fez alterações ao projecto de arquitectura, quer interiores, designadamente com as salas de condomínio e as tipologias do 13.º e 14.º pisos, quer exteriores, designadamente com a piscina do condomínio [alínea Q) dos factos assentes].
18) A Ré enviou a F………. as comunicações de que se encontram cópias a fls. 76-77 [alínea R) dos factos assentes].
19) Após a celebração da primeira promessa de compra e venda acima referida, a E………. surgiu e ficou interessada em arrendar a loja (n.º .) que foi o objecto daquele contrato, apenas lhe interessando se englobasse, também, a loja (n.º .) contígua, que veio a constituir o objecto do referido segundo contrato promessa de compra e venda, por forma a permitir área suficiente para implantação de uma sua nova Agência bancária [resposta aos n.ºs 1 e 2 da base instrutória].
20) Foi com esta pretensão da E………. e a expectativa ou mesmo certeza de com ela vir a concretizar um futuro arrendamento, que a autora avançou e contratou, com a ré, a segunda promessa de compra e venda acima referida [resp. ao n.º 3 da b.i.].
21) Desde os preliminares e até à conclusão das negociações relativas à segunda promessa de compra e venda, a vendedora Ré estava inteirada e sabedora de que a autora ia dar de arrendamento à E………. as duas referidas lojas [resp. ao n.º 4 da b.i.].
22) Pelo Contrato Promessa de Arrendamento Comercial de dia 25 de Novembro de 2003, cuja cópia se encontra junta a fls. 39 a 46, a Autora prometeu dar de arrendamento à E………. as duas já referidas lojas ou fracções autónomas pelo prazo de um ano, sucessivamente prorrogável por períodos iguais, com início em 1 de Dezembro de 2003, pela renda anual de €. 36.000,00, a pagar em duodécimos de €. 3.000,00, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, a satisfazer pela promitente arrendatária desde aquela data inicial, com destino ao exercício do comércio bancário e demais actividades estatutárias e legais da E………. [resp. aos n.ºs 5, 6, 7 e 8 da b.i.].
23) Ficou acordado que o contrato de arrendamento prometido será obrigatoriamente celebrado no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da data de assinatura do presente contrato, sob pena de reembolso em dobro das compensações pecuniárias entretanto recebidas e pagamento de todas as benfeitorias realizadas que a segunda contratante (E……….) não queira levantar [resp. ao n.º 9 da b.i.].
24) A E………. esteve sempre pronta para a celebração do contrato de arrendamento prometido [resp. ao n.º 10 da b.i.].
25) Invocando razões de ordem legal (art. 9.º do R.A.U., aprovado pelo Dec. Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro), a E………. considerou e declarou à autora que a falta de licença de utilização impedia a formalização do arrendamento sem o qual, em virtude de directivas internas, não utilizava as lojas prometidas arrendar [resp. ao n.º 11 e 12 da b.i.].
26) A E………. pretendia dar entrada, na Câmara Municipal ………., do processo de licenciamento para unir as duas referidas lojas e demolir a parede de meação entre estas, passando o espaço interior a estar organizado como se de um único espaço se tratasse, por forma a implantar uma nova Agência, com entrada pela fachada da loja 3 [resp. ao n.º 13 da b.i.].
27) A E………. para dar entrada na Câmara Municipal ………. do processo de licenciamento, devia instruir o pedido com cópia do contrato de arrendamento [resp. ao n.º 14 da b.i.].
28) Em 26 de Julho de 2005, a E………. dirigiu à autora a comunicação de que se encontra junta fotocópia a fls. 47 e 48, que a Autora enviou à Ré por fax, conforme relatório de transmissão de fls. 50 [resp. aos n.ºs 15 e 16 da b.i.].
29) A E………. enviou à Autora a comunicação de 30 de Agosto de 2005, de que se encontra junta cópia a fls. 51 [resp. ao n.º 17 da b.i.].
30) Numa e noutra comunicação a E………. transmitiu à Autora, a necessidade do contrato de arrendamento ser obrigatoriamente celebrado até 31 de Agosto de 2005, sob pena de, após essa data, o contrato promessa ser considerado resolvido, com as consequências expressas na cláusula 15.ª do contrato referido em 22) [resp. ao n.º 18 da b.i.].
31) Devido a isso, a Autora negociou a Adenda ao Contrato Promessa de Arrendamento Comercial de 4 de Novembro de 2005, cuja cópia se encontra a fls. 53 a 60, em que ficou estabelecido:
«1 – A E………. concede à senhoria um prazo de mais seis meses, contados a partir do dia 1 de Setembro de 2005, para a realização do Contrato de Arrendamento.
2 - A E………. ficará dispensada do pagamento de rendas durante um período de 15 (quinze) meses, pelo que só a partir de Dezembro de 2006 será devido o pagamento de renda.
3 - Findo o prazo previsto no número um e caso não seja outorgado o contrato prometido, por facto imputável à senhoria, nomeadamente por não obtenção da licença de utilização, a E………. poderá resolver o contrato promessa, tudo nos termos do disposto na Cláusula 15.ª e nesses termos, exigir o reembolso em dobro das compensações pecuniárias entretanto recebidas pela senhoria, isto é, desde o início do contrato promessa até Agosto de 2005, inclusive.» [resp. ao n.º 19 da b.i.].
32) A Autora negociou com a E………. a Segunda Adenda ao Contrato Promessa de Arrendamento Comercial, de 1 de Março de 2006, junta a fls. 62-63, cujo teor se dá por reproduzido, por via da qual ficou estabelecido que "A E……….. concede à Senhoria um prazo de sessenta (60) dias, que esta aceita, com início em 1 de Março de 2006 e termo em 29 de Abril de 2006, para outorga do contrato de arrendamento" [resp. ao n.º 20 da b.i.].
33) No dia 2 de Junho de 2006, a E………. dirigiu à autora a comunicação sobre o "Assunto: Revogação do contrato promessa de arrendamento e interpelação, nos termos da Cláusula 15.ª", junta a fls. 64-65, cujo teor se dá por reproduzido, através da qual invocou o decurso do prazo sem ter sido celebrado o contrato de arrendamento, uma vez que não foi obtida a licença de utilização contratualmente prevista, revogou o citado contrato promessa e exigiu a quantia de €. 127.350,00 (cento e vinte e sete mil trezentos e cinquenta euros), correspondente ao dobro das quantias entregues desde Dezembro de 2003 até Agosto de 2005, inclusive [resp. ao n.º 21 da b.i.].
34) As referidas posições assumidas pela E………. e as suas comunicações foram, logo que recebidas pela Autora, transmitidas à Ré [resp. ao n.º 22 da b.i.].
35) Durante todo o tempo acima referido, a Ré garantiu e repetiu à Autora que havia "simples atrasos camarários facilmente ultrapassáveis" [resp. ao n.º 23 da b.i.].
36) A Ré sempre garantiu à Autora que as lojas . e . estavam de acordo com o projecto de arquitectura aprovado e que a licença de utilização seria emitida "brevemente" [resp. aos n.ºs 24 e 25 da b.i.].
37) As alterações feitas ao projecto de arquitectura implicaram a aprovação de novos projectos de alterações das várias especialidades, v.g. de águas e incêndio, de instalações de segurança, de rede de esgotos, de isolamento sonoro, de rede de gás, de ventilação e desenfumagem e até de estrutura de todo o empreendimento construído pela Ré [resp. ao n.º 26 da b.i.].
38) A Ré, depois de ter apresentado o pedido de licença de utilização em 19 de Abril de 2004, ao longo desse ano, procedeu na Câmara à entrega de desenhos de substituição dos referidos projectos, designadamente em Maio, Agosto e Dezembro de 2004 [resp. ao n.º 27 da b.i.].
39) A Ré, depois de ser notificada do indeferimento do licenciamento e de pedir novamente a emissão do alvará de utilização, ainda tinha elementos e documentos em falta, designadamente quanto ao processo de arquitectura paisagística [resp. ao n.º 28 da b.i.].
40) Tal conduziu ao referido indeferimento e foi determinante de que o licenciamento só fosse feito na data a que se alude em 16) [resp. aos n.ºs 29 e 30 da b.i.]. 41) Em 1 de Agosto de 2006, Autora e E………. acordaram nos termos constantes do doc. de fls. 78 a 82, cujo teor se dá por reproduzido, tendo ambas acordado em pagamento da renda mensal só ser devido com referência ao mês de Junho de 2007, sem prejuízo da data de início de vigência do contrato (1 de Dezembro de 2003) [resp. aos n.ºs 31 e 32 da b.i.].
42) A E………. só utilizou as lojas depois de Julho de 2006 [resp. ao n.º 33 da b.i.].
43) A Autora deixou de receber as rendas relativas a Setembro de 2005 a Maio de 2007 [resp. ao n.º 34 da b.i.].
44) O projecto de alteração das lojas, pretendido pela E………., não foi enviado à Ré, pela Autora [confessado pela Autora em audiência de julgamento].
Estes factos não foram impugnados pela apelante. Pelo que se têm por definitivamente fixados, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 684.º, n.ºs 2, 3 e 4, 690.º-A, n.º 1, e 712.º, n.º 1, al. a), do Código de Processo Civil.
III – AS QUESTÕES DO RECURSO
5. Perante os factos provados, o tribunal de 1.ª instância considerou que "as fracções vendidas tinham uma limitação que excedia os limites normais já que não podiam ser utilizadas por falta da necessária licença de utilização" e que "os atrasos na sua emissão se ficaram a dever aos referidos factos imputados à Ré, sendo que era esta a responsável pela sua obtenção". E não obstante terem desaparecido "as limitações a que o direito estava sujeito" e assim ter ficado "sanado o vício dos contratos, pois entretanto foi obtida a licença de utilização, tem a Autora direito a ser indemnizada dos prejuízos que já havia sofrido anteriormente e que ascendem ao montante peticionado de € 63.000,00 (21 rendas x € 3.000)".
A recorrente discorda desta apreciação jurídica e defende que não é aplicável ao caso o regime da venda de bens onerados porque "a falta de licença de utilização do imóvel vendido só pode ser considerado venda de bem onerado se não for conhecida do comprador ou se houver aceite com reserva" e no caso "a autora tinha perfeito conhecimento da limitação que onerava as lojas em apreço, tendo manifestado vontade de outorgar a escritura pública de compra e venda com essa limitação sem manifestar qualquer reserva"; e apreciando o caso à luz dos requisitos gerais da responsabilidade contratual, diz que faltam os requisitos da ilicitude e do nexo de causalidade; e, finalmente, acrescenta que o atraso na obtenção da licença de utilização das fracções se deveu a "mora do credor, aqui Autora, uma vez que esta não promoveu a prática de actos necessários à emissão da licença de utilização, como seja a entrega à Ré do projecto de alterações das lojas . e . a fim de esta o entregar na Câmara Municipal ………. e permitir a emissão das respectivas licenças de utilização".
Não nos parece que a solução jurídica alcançada na sentença recorrida tenha por fundamento o regime da venda de bens onerados, a que aludem os arts. 905.º a 912.º do Código Civil, não obstante a menção ali feita ao art. 906.º do Código Civil. Por um lado, porque a menção deste artigo é feita por referência directa ao desaparecimento da limitação que onerava o direito de gozo das lojas e consequente sanação do eventual vício do contrato, em resultado da obtenção da licença de utilização, e não para justificar o direito de indemnização que foi reconhecido à autora; por outro lado, porque a condenação da ré está expressamente fundamentada nos arts. 798.º e 799.º do Código Civil, e, portanto no regime geral da responsabilidade contratual.
De qualquer modo, concorda-se com a recorrente quando diz que "a falta da licença de utilização pode ser considerada (como) um limite que onera anormalmente o imóvel que dela carece" — pronunciam-se neste sentido PEDRO ROMANO MARTINEZ, em "Cumprimento defeituoso em especial na compra e venda e na empreitada", Almedina, 2001, p. 198, e LUIS MANUEL TELES DE MENEZES LEITÃO, em "Direito das Obrigações – Contratos em Especial", vol. III, 6.ª edição, Almedina, 2009, p. 114 — mas tal limitação só é susceptível de ser invocada contra o vendedor, como vício do contrato, se, por dolo do vendedor ou por erro, a falta da licença era desconhecida do comprador no momento da celebração do contrato. O que decorre, desde logo, do preceito do art. 905.º do Código Civil. Isto porque, como escreve JOÃO CALVÃO DA SILVA (em "Compra e Venda de Coisas Defeituosas", Almedina, reimpressão, 2002, p. 31), "o estatuto particular com que a lei protege o comprador de bem onerado … repousa, em última instância, na falta de informação do vício do direito imputável ao vendedor".
Como também refere PEDRO ROMANO MARTINEZ (em ob. cit. p. 132-134), a desconformidade do cumprimento pode advir do facto de a prestação padecer de um defeito de direito, como ocorre quando a coisa entregue está sujeita a um ónus ou limitação não declarada. Em tais casos, as soluções previstas na lei podem variar e ir desde impor ao devedor que adquira a coisa ou expurgue os ónus até à obrigação de indemnizar. Mas logo acrescenta: "O cumprimento defeituoso pressupõe que o credor recebeu a prestação por desconhecer a inexactidão de que ela padecia ou, conhecendo essa desconformidade, a aceitou com reserva. (…). Pelo contrário, se o credor aceita a prestação com pleno conhecimento da desconformidade, não se pode considerar esse cumprimento como defeituoso. Em tal caso, a aceitação do credor sana o defeito do cumprimento". E só assim não será se o credor a aceitar "com reserva", caso em que conserva os direitos decorrentes do incumprimento contratual.
No caso, está provado que a autora tinha perfeito conhecimento, no momento da celebração da escritura de compra e venda das duas lojas, da falta de emissão da licença de utilização e da limitação que a falta dessa licença constituía para a celebração do contrato de arrendamento das ditas lojas [cfr. itens 6), 8), 9) e 25) dos factos provados]. E mesmo assim aceitou concretizar a dita compra e venda. Mais do que isso, está provado que "a autora manifestou interesse na celebração da escritura de compra e venda das fracções autónomas acima referidas sem que se mostrasse emitida a licença de utilização das mesmas" [cfr. item 9) dos factos provados]. O que leva a inferir que a realização da escritura de compra e venda antes da obtenção da licença de utilização foi do interesse da própria autora (promitente-compradora), pois, nos termos do que foi convencionado nas cláusulas 7.ª, al. e), e 8.ª, n.º 1, dos contratos-promessa de compra e venda, a ré (promitente-vendedora) apenas estava vinculada a marcar e a realizar essa escritura "no prazo de 20 dias a contar da data da obtenção dos documentos que legalmente e regularmente sejam necessários para a realização da mesma escritura" [cfr item 3) dos factos provados], e, portanto, após a obtenção da licença de utilização. Sem que tivesse sido estipulado um prazo limite para a obtenção dessa licença.
Deste modo e nestas circunstâncias, também nos parece evidente que não é aqui aplicável o regime da venda de bens onerados, regulado nos arts. 905.º a 912.º do Código Civil. E dentro dos mesmos pressupostos de facto, também não detectamos qualquer incumprimento do regime contratual convencionado nos contratos-promessa de compra e venda das duas lojas no que se refere à obtenção da licença de utilização.
Resta assim apreciar se ocorre algum incumprimento da ré decorrente das obrigações assumidas com a realização do contrato de compra e venda das lojas.
6. O art. 879.º do Código Civil dispõe, com referência à sua al. b), que a compra e venda tem como efeito essencial, em relação ao vendedor, "a obrigação de entregar a coisa".
No que respeita ao conteúdo da obrigação de entregar a coisa, o art. 882.º do Código Civil, nos segmentos que aqui importa referir, estabelece que: 1) A coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda; 2) A obrigação de entrega abrange, salvo estipulação em contrário, … os documentos relativos à coisa ou direito; 3) Se os documentos contiverem outras matérias de interesse do vendedor, é este obrigado a entregar pública-forma da parte respeitante à coisa ou direito que foi objecto da venda, ou fotocópia de igual valor.
Dos preceitos legais citados decorre, sem margem para dúvidas, que no contrato de compra e venda a obrigação de entregar a coisa, a que alude a al. b) do art. 879.º do Código Civil, inclui a entrega dos documentos relativos à coisa ou direito vendido. E nessa documentação incluem-se os títulos de propriedade, títulos do registo, documentos fiscais, contratos de arrendamento, alvarás, licenças e autorizações administrativas, na medida em que tais documentos estejam associados ao direito de fruir e dispor plenamente da coisa (cfr. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, em Código Civil Anotado, vol. II, Coimbra Editora, 1968, p. 127-128). E, assim, parece coerentemente aceitável que, entre os documentos a entregar pelo vendedor ao comprador, se deva incluir a licença de utilização do imóvel ou fracção objecto da compra e venda.
Aliás, como refere o acórdão do STJ de 16-09-2008 (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 08A2258), ao vendedor cabe assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina. O que decorre do art. 913.º do Código Civil. E além disso, "do princípio da boa fé previsto no art. 762.º, n.º 2, do Código Civil resulta que, mesmo no silêncio do acordado, a compra e venda de uma fracção autónoma predial acabada de construir, destinada a escritório, envolve para o vendedor a obrigação de realização das diligências necessárias à emissão da respectiva licença de utilização, como meio de propiciar as condições à coisa vendida para a sua função normal, ou seja, a sua cabal fruição".
Esta obrigação do vendedor está hoje também plasmada nos arts. 1.º e 2.º, n.ºs 1, 2 e 3, do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, tanto na redacção originária como nas alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho. Dispunha o art. 1.º, na redacção vigente à data da celebração da escritura de venda das duas lojas à autora, ou seja, em 2004, que "não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente … da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura". E o n.º 2 acrescentava que: "Para efeitos do disposto no número anterior, nos prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal, a menção deve especificar se a licença de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fracção autónoma a transmitir". E mesmo nos casos referidos no art. 2.º, em que a licença de utilização já foi requerida mas não foi ainda emitida, é ao vendedor que cabe diligenciar pela obtenção da licença e entregá-la ao comprador. Como decorre do n.º 3 do art. 2.º e do art. 3.º do mesmo diploma.
Podemos, pois, concluir que a ré, enquanto vendedora das duas fracções à autora, tinha a obrigação de desenvolver todas as diligências necessárias com vista à obtenção da licença de utilização dessas duas fracções.
Ora, os factos provados revelam que a ré veio a obter a licença de utilização das duas fracções, bem como de todo o imóvel, em Julho de 2006. E enviou-a à autora no dia 31 desse mesmo mês [cfr. item 16) dos factos provados]. Por conseguinte, há que considerar cumprida pela ré esta obrigação.
Sendo assim, a única possibilidade de imputar à ré a responsabilidade pelos prejuízos sofridos pela autora desde o momento da celebração da escritura de compra e venda até à data da obtenção da licença de utilização é saber se existe mora por parte da ré que lhe seja culposamente imputável.
7. Com efeito, de acordo com o disposto no n.º 1 do art. 804.º do Código Civil, "a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor". Acrescentando o n.º 2 do mesmo artigo que "o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido".
Trata-se, assim de uma modalidade de incumprimento contratual, decorrente da violação do princípio da pontualidade ou do cumprimento pontual, a que alude o art. 406.º, n.º 1, do Código Civil, por a prestação ter sido realizada em tempo distinto do acordado, e, por isso, também designado de incumprimento temporário ou cumprimento retardado da obrigação (cfr. PEDRO ROMANO MARTINEZ, ob. cit. p. 130-131).
Como modalidade de incumprimento contratual, a obrigação de indemnizar baseada na mora exige a verificação de todos os requisitos da responsabilidade contratual: o facto ilícito, que consiste na violação do prazo fixado para o cumprimento da obrigação, violação consubstanciada no atraso ou retardamento da prestação; a culpa do devedor pelo retardamento, que aqui se presume nos termos do art. 799.º, n.º 1, do Código Civil; e a ocorrência de prejuízos para o credor provocados pelo atraso ou mora (dano e nexo de causalidade entre a mora e o dano).
Ora, revertendo ao caso concreto, o que é que os factos provados revelam a este respeitam?
Revelam, em primeiro lugar, que, nos contratos promessas de compra e venda, as partes convencionaram que a escritura do contrato prometido seria celebrada logo que fosse emitida a licença de utilização ou documento equivalente [cfr. cláusula 7.ª, alínea e), e item 3) dos factos provados], mas nenhum prazo foi fixado para a obtenção da licença de utilização. E se é verdade que a escritura de compra e venda veio a ser realizada antes da obtenção da licença de utilização, tal aconteceu porque "a autora manifestou interesse na celebração da escritura de compra e venda das fracções autónomas acima referidas sem que se mostrasse emitida a licença de utilização das mesmas", como consta no item 9) dos factos provados. E, por este motivo, não é lícito à autora exigir, posteriormente, responsabilidades à ré por não ter-lhe entregue a licença de utilização no acto da escritura de compra e venda.
Acresce que também na escritura de compra e venda a ré nenhum prazo assumiu, nem lhe foi imposto, para obter a licença de utilização. Apenas ficou a constar a declaração feita pela vendedora (a ré), nos termos exigidos pelo n.º 1 do art. 2.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, de que "a construção se encontra concluída, que não está embargada, que a sua representada não foi notificada da apreensão do alvará de licença de construção, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta dias sobre a data do seu requerimento e que não foi notificada para o pagamento das taxas devidas" (cfr. item 6) dos factos provados], bem como a advertência referida no art. 3.º do mesmo decreto-lei, de que a vendedora era "responsável pela obtenção da licença de utilização e habitação, ficando também responsável pelos danos causados à compradora e a terceiros, se as declarações que emitiu não corresponderem à verdade" [cfr. item 7) dos factos provados].
Ora, em relação a esta declaração e advertência, os factos revelam que a ré veio a obter a licença de utilização, em Julho de 2006 [cfr. item 16) dos factos provados]. Cumprindo, portanto, esse dever. E não consta que alguma daquelas declarações reproduzidas na escritura não fosse verdadeira, com referência ao momento em que foram prestadas. Mesmo no que respeita ao indeferimento do pedido da licença de utilização. Com efeito, os factos provados mostram que, no momento da realização da escritura, a ré já tinha requerido a emissão da licença de utilização do imóvel e das fracções, cujo duplicado, aliás, exibiu perante o notário e foi por este conferido e aceite [cfr. item 8) dos factos provados]. O indeferimento desse pedido veio a ocorrer muito depois da celebração da escritura, em 01-02-2005 [cfr. item 14) dos factos provados]. Pelo que nenhuma inexactidão está demonstrada em relação a tais declarações.
É verdade que o atraso na obtenção da licença de utilização ocorreu por motivo de alterações ao projecto de arquitectura realizadas pela ré no decurso da construção do imóvel, e que não estavam autorizadas [cfr. itens 17) e 37) a 40) dos factos provados]. Mas essas alterações já estavam concluídas no momento da celebração da escritura de compra e venda com a autora. E não consta que a ré tenha assumido com a autora qualquer compromisso ou responsabilidade atinente a essas alterações. E, por isso, não vemos que o atraso provocado por essas alterações na emissão da licença de utilização possa constituir fundamento da obrigação de indemnizar a autora.
E o facto de a autora ter dado conhecimento à ré da sua intenção de arrendar as duas lojas à E………., de lhe dar conhecimento do contrato-promessa de arrendamento feito com a E………. e de lhe dar ainda conhecimento da correspondência trocado com esta sobre as eventuais consequências da falta de licença de utilização na vigência do dito contrato, também não nos parece que possam fundamentar a responsabilidade da ré pelos prejuízos sofridos pela autora com o não recebimento das rendas durante um certo período de tempo, na medida em que a ré nenhuma vinculação assumiu com a autora relativamente a tal negócio. A ré limitou-se a vender as lojas à autora, indiferente à utilização que a autora pretendia dar-lhe, e limitou-se a aceitar fazer as alterações propostas pela autora para permitir a utilização em conjunto das duas lojas.
Não se vê, pois, fundamento nos factos provados que permitam à autora imputar à ré mora na obtenção da licença de utilização e para responsabilizá-la pelo não recebimento das rendas das lojas que lhe comprou durante um determinado período de tempo. A autora, quando celebrou a escritura de compra e venda, sabia que faltava a licença de utilização e, mesmo assim, quis fazer a escritura. E não fixou prazo certo para a ré obter a dita licença. Nem no acto da escritura, nem posteriormente.
Impõe-se, assim, concluir pela procedência do recurso, que conduz à revogação da sentença recorrida e à improcedência da acção.
8. Sumariando:
i) Dos preceitos dos arts. 879.º, al. b), e 882.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil decorre que, na compra e venda de imóvel ou fracção autónoma, a obrigação de entregar a coisa compreende a entrega dos documentos, relativos ao imóvel ou fracção vendida, que o vendedor tenha consigo no momento da venda e que estejam associados ao direito de fruir e dispor plenamente da coisa.
ii) Entre esses documentos inclui-se, na venda de imóveis ou fracções destinadas a escritórios ou estabelecimentos comerciais, a licença de utilização, por ser documento necessário para assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina e, assim, garantir a sua plena fruição.
iii) Deste modo, a falta da licença de utilização pode ser considerada como uma limitação que onera anormalmente o imóvel ou fracção que dela carece, mas tal limitação só é susceptível de ser invocada contra o vendedor, como vício do contrato, se, por dolo do vendedor ou por erro, a falta da licença era desconhecida do comprador no momento da celebração do contrato (art. 905.º do Código Civil).
iv) Não existe incumprimento do vendedor em relação à entrega da coisa sem a licença de utilização se as partes convencionaram que a escritura de compra e venda seria realizada após a obtenção dessa licença mas, por interesse do comprador, a escritura é realizada antes da obtenção da dita licença. Neste caso, o vendedor cumpre integralmente aquela prestação se obtiver e entregar ao comprador a licença de utilização após a realização da escritura de compra e venda.
v) E não tendo as partes estabelecido, por acordo ou judicialmente, qualquer prazo para a obtenção da dita licença, não pode o comprador responsabilizar o vendedor pela não fruição plena do imóvel no período que decorreu entra a data da escritura de compra e venda e a data em que lhe foi entregue a licença de utilização.
IV – DECISÃO
Por tudo quanto exposto ficou, acorda-se em julgar procedente a apelação e, consequentemente:
1) Revoga-se a sentença recorrida.
2) Julga-se improcedente a acção e absolve-se a ré do pedido formulado pela autora.
3) Custas da acção e do recurso pela autora (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 26-01-2010
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Sílvia Maria Pereira Pires