Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1376/10.7TJPRT.P2 |  |
PRÉDIO APTO PARA CONSTRUÇÃO
AVALIAÇÃO
JUSTA INDEMNIZAÇÃO
II – Inexistindo nos autos os elementos a que alude o artº 26º nºs 2 e 3 CExp, é adequado socorrer-se o tribunal, nos termos do disposto no artº 26º nº5 CExp, dos custos de construção fixados anualmente pelo Governo, para aplicação do regime de habitação a custos controlados ou renda condicionada.
III – Proceder por amostragem do valor de mercado dos fogos próximos, em determinado momento temporal, para além de não preencher na íntegra os requisitos legais, corre o risco de conduzir a avaliações atribiliárias, nas quais o valor de venda divirja sem fundamento do valor de construção, fundado numa mera “chance” de valorização.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Súmula do Processo
Recurso de apelação interposto na acção com processo especial de expropriação por utilidade pública nº1376/10.7TJPRT, do ex-3º Juízo Cível (1ª Secção) da Comarca do Porto.
Expropriante – Câmara Municipal ….
Expropriados – B…, C…, D… (estas duas entretanto habilitadas por morte de sua mãe E…), F… e G… e mulher H….
Por deliberação do Executivo Camarário …, datada de 9/9/08, que foi anuída por despacho do Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local, de 4/9/09, publicado no D.R. IIs., nº 182, de 18/9/09, foi declarada a utilidade pública e a urgência da expropriação de uma parcela de terreno, designada como “parcela nº ..”, relativa à execução do empreendimento denominado Via de Ligação ao Viaduto da Prelada – Troços Norte e Poente; tal parcela, com a área de 2.242 m2, corresponde à expropriação parcial de um prédio inscrito como rústico, de maiores dimensões, denominado “I…”, situada na freguesia …, do concelho do Porto, inscrito na matriz predial rústica da freguesia sob o artº nº R-379, descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial, a favor dos ora Expropriados, com as seguintes confrontações (parcela): Norte – caminho público e área sobrante do prédio, Sul – parte sobrante do prédio, Nascente – caminho público e Poente – Rua ….
Na decisão arbitral, relativa à citada parcela, os árbitros classificaram a parcela como “solo apto para construção”, de acordo com a lei das expropriações aplicável (D.-L. nº 168/99 de 18 de Setembro), e atribuíram à parcela expropriada, por unanimidade, o montante de € 361.522,50.
Por decisão judicial de 24/8/2010, foi adjudicada a parcela em questão à Expropriante.
Após recurso da decisão arbitral, promovido pelo Expropriante e pelos Expropriados, foi produzida prova pericial, concluindo com a apresentação de um laudo maioritário dos três peritos do Tribunal e do perito da Expropriante, que entendeu ser a parcela de valorizar como “solo apto para construção” e que o valor da “justa indemnização”, reportado à data da DUP (com a dúvida de parcela ser dotada ou não de rede de saneamento), é de € 269.040 (sem rede de saneamento) e de € 300.522 (com rede de saneamento).
A decisão judicial proferida em 1ª instância, no pressuposto da classificação do solo da parcela como “apto para construção”, fixou a indemnização em dívida pela expropriação na quantia de € 300.522,00, actualizada à data da decisão final do processo, nos termos do artº 24º C.Exp., de acordo com os índices de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicados pelo I.N.E.
Interposto recurso de apelação de tal decisão, por parte dos Expropriados, veio este mesmo Colectivo da Relação do Porto a proferir acórdão, no qual se decidiu, “na parcial procedência do recurso interposto pelos Expropriados, anular a douta sentença recorrida, para que volte a pronunciar-se sobre a capacidade construtiva da parcela expropriada, nos termos do disposto no artº 26º nº12 CExp, precedendo novo laudo pericial, sobre esta concreta matéria, de todos os Srs. Peritos”.
O acórdão foi recorrido de revista, mas o Venerando Supremo Tribunal da Justiça decidiu não conhecer do recurso, por inadmissibilidade.
Foram uma vez mais apresentados dois laudos periciais: o primeiro, assinado pelos três peritos do tribunal e pelo perito da expropriante, justifica ter “procedido a estudo visando a determinação do índice de construção do solo correspondente à ocupação média na envolvente de 300 metros dos limites da parcela expropriada”, atingindo assim um valor idêntico ao antes fixado pela douta sentença recorrida; o segundo, minoritário, do perito dos expropriados, utilizando o mesmo critério ou orientação avaliativa, decorrente do anterior acórdão desta Relação, fixou o valor da expropriação em € 1.934.667,00.
Foi então proferida a decisão judicial de que se recorre, na qual uma vez mais se fixou a quantia indemnizatória em € 300.522,00, actualizada à data da decisão final do processo, nos termos do artº 24º C.Exp., de acordo com os índices de preços no consumidor, com exclusão da habitação, publicados pelo I.N.E.
Da decisão proferida na Comarca, vem agora interposto o presente recurso, por parte dos Expropriados.
Conclusões do Recurso de Apelação:
1. Nos termos do disposto no art. 662º, nº 1, do CPC, a Relação pode alterar a decisão de facto da 1ª instância se a prova produzida impuser decisão diversa.
2. O que é o caso.
3. Pelas razões acima, no texto, explanadas em pormenor, deve acrescentar-se ao elenco factual constante da sentença recorrida um nº 7. a), em que se diga: O coeficiente de ocupação do solo médio dos prédios envolventes do prédio de onde é a destacar a parcela expropriada é de 3,2 m2 / m2.
4. Pelas razões acima, no texto, explanadas em pormenor, deve acrescentar-se ao elenco factual constante da sentença recorrida um nº 21, em que se diga: A média em 2009 do preço de venda, por m2, dos prédios edificados no local era de € 1.350,00.
5. A parcela expropriada insere-se em Áreas de Edificação Isolada com Prevalência de Habitação Colectiva, e à face de arruamento infra-estruturado, dando satisfação às alíneas a) e c) do nº 2 do art. 25º do CE, cfr. Laudo de Arbitragem.
6. Pelo que deve ser avaliada como solo apto para construção, cfr., também, Laudo de Arbitragem.
7. A expropriação por utilidade pública confere aos expropriados o direito a receberem uma justa indemnização, com pagamento contemporâneo nos termos do disposto no art. 62°, nº2, da Constituição da República Portuguesa e nos arts. 1º e 23°, nº1, do CE.
8. A adopção de critérios densificadores do princípio da justa indemnização tem como limite inultrapassável o respeito pelos direitos fundamentais e pelos princípios materiais da Constituição, nomeadamente o direito de propriedade e os princípios da igualdade e da proporcionalidade e ainda da legalidade, da justiça, da proporcionalidade, da imparcialidade e da boa fé, conforme também o disposto no art. 2° do CE.
9. A justa indemnização deve, então, ser fixada com base no valor real e corrente do bem, de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data, nos termos do disposto no art. 23º, nº 1, do CE.
10. Visa-se, deste modo, nos termos do mesmo normativo, ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação.
11. Os critérios fixados nos artigos 25° e 26° do CE não visam limitar a indemnização, antes pretendem uniformizar o critério de avaliação.
12. Os factores de cálculo referidos nos arts. 25° e seguintes do CE são precisamente aqueles que, conforme a experiência demonstra, definem habitualmente o valor do mercado dos terrenos e das edificações.
13. Ter-se-ão, assim, que ter em consideração os princípios gerais de direito aplicáveis no cálculo da indemnização, designadamente os contidos nos arts. 562° e 564° do Código Civil, ou seja, a reintegração patrimonial deve colocar o expropriado na situação que teria se não ocorresse expropriação.
14. A justa indemnização deve por consequência:
- ressarcir integralmente e com actualidade o prejuízo material ou patrimonial sofrido pelo expropriado;
- decorrer de uma valoração séria e objectiva do bem expropriado;
- tomar por base as condições e circunstâncias de facto do terreno expropriado, mormente a sua capacidade construtiva potencial, a sua localização e qualidade ambiental e todos os factores susceptíveis de interferirem na sua valorização do mercado;
- medir-se pelo valor corrente de mercado do bem expropriado, pelo preço que um comprador, medianamente prudente e avisado, estaria disposto a pagar em condições normais de mercado pela aquisição do bem expropriado.
15. O Laudo de Arbitragem e também os Senhores Peritos indicados pelo Tribunal e pelo Apelado, no seu relatório pericial, consideraram como custo de construção o de 750 Euros/m2.
16. E para isso tomaram por referência os montantes fixados pela Portaria nº 1240/2008, de 31 de Outubro, que define o custo de construção para determinação da renda condicionada, para vigorar no ano de 2009, o qual, no caso da Zona I, que é aquela em que se insere a parcela expropriada, é de 741,48 Euros.
17. Para o Senhor Perito indicado pelos Expropriados, no seu relatório pericial, esse, porém, não deveria ser o correcto, pois nunca conduziria ao valor de mercado da parcela a expropriar, devendo antes buscar-se o valor médio das construções existentes no local.
18. É que aquele valor corresponde ao “custo de execução da construção” e não ao valor venal da mesma (valor de mercado).
19. E quem tem razão é o Senhor Perito indicado pelos Expropriados.
20. Pois, nos termos do disposto no art. 26º, nº 2, do CE, e em primeiro lugar, o valor do solo apto para a construção “será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada”.
21. O que confirma que a justa indemnização prevista no art. 62º, nº 2, da CRP e no art. 23º, nº 1, do CE, é, como decorre do nº 5, do mesmo dispositivo, “o valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado”.
22. E esse valor, como ainda decorre do art. 26°, nº 6, do CE, é o valor de mercado da construção que seja possível levar a efeito.
23. Até porque o mesmo normativo determina que devemos considerar um custo de construção devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona.
24. Ora, o único custo que depende destes parâmetros é precisamente o valor real e corrente do mercado.
25. Acresce que, na teoria da matemática, uma grandeza só pode ser traduzida numa percentagem de um universo ao qual pertença.
26. Ora, o valor de um terreno não está incluído no universo “custo de execução de construção”. Está, isso sim, no valor de mercado da construção.
27. E para sabermos qual é, em termos médios, o valor de mercado da construção temos de proceder à denominada “prospecção do mercado”.
28. E, feita esta – conforme o primeiro, mas também o segundo relatório pericial do Senhor Perito indicado pelos Apelantes - concluiu-se que o valor real de mercado da construção possível de edificar é o acima referido na conclusão 4.
29. Até porque a construção edificada e a edificar na zona envolvente da parcela expropriada não é apenas cooperativa, mas é, até, predominantemente, de qualidade média/superior.
30. Na sentença recorrida parece decisivamente optar-se pela adopção do critério do valor de mercado de venda, que foi o sempre defendido pelos Apelantes, em detrimento do critério do custo de execução da construção, que foi o sempre defendido pelo Apelado.
31. Daí que aí se leia, além do mais que “para se alcançar o justo valor dos bens há que atender ao destino efectivo ou possível do bem numa utilização económica normal e não como pretende nas suas alegações a expropriante “(…) por referência à construção existente no prédio”.”
32. Porém, segue-se, depois, na sentença recorrida, o relatório pericial dos Senhores Peritos indicados pelo Tribunal e pela Apelada, referindo-se que o valor do solo será determinado de acordo com o estipulado nos nºs 5 e ss do art. 26º do CE.
33. Pelo que se escreve depois que “atendendo-se ao disposto no nº 5 do artº 26º do Código das Expropriações e tomando por referência os montantes fixados na Portaria 1240/2008, de 31/10, considero ajustada a fixação do valor de 750,00 Euros/m2, para o preço por metro quadrado da construção possível, considerando-se, como no laudo maioritário, que traduz a realidade do preço do metro quadrado de construção praticado naquela zona, tendo em atenção a qualidade média do tipo de construções existentes na envolvente do prédio/parcela”.
34. A verdade é que o Apelado, nas suas primeiras alegações nos termos do art. 64º do CE refere-se expressamente a “custo de construção” e “custo de construção para o construtor”, “e não ao valor final de mercado”, “não o custo de construção para o adquirente final”.
35. Para, invocando o mesmo e acima referido normativo legal – o art. 26º, nº 5, do CE – e aplicando aquela Portaria nº 1240/08, “que fixou o valor de 741,48 Euros por metro quadrado de área útil, para o ano de 2009”, e “considerando-se que o preço por metro quadrado da área bruta de construção será de 90% deste valor” – consideração que faz, como se vê, sem qualquer apoio, factual ou legal – chegar ao valor de 667,33 Euros/m2.
36. Ora, nos termos do disposto no art. 26º, nº 5, do CE, escreve-se que “na determinação do custo de construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada” (destacado nosso).
37. Nos termos do nº 1 da Portaria nº 1240/2008, de 31 de Outubro, “para efeito do cálculo da renda condicionada a que se refere o nº 1 do artigo 4º do Decreto-Lei nº 329-A/2000, de 22 de Dezembro, em vigor por força do disposto no artigo 61º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro”, “os preços de construção de habitação, por metro quadrado, para vigorarem no ano de 2009, são: Zona 1 – 741,48 Euros”.
38. Sendo inegável que a parcela expropriada se insere nessa zona 1.
39. Ora, “os preços de construção fixados nas Portarias emitidas ao abrigo do disposto no nº 1 do art. 7º do Dec. 13/86 não se destinam a ser utilizados nos processos de expropriação por utilidade pública” – cfr. ponto IV do Sumário do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 13 de Fevereiro de 1997, in CJ, Ano XXII – 1997, Tomo I, p. 233 e ss.
40. Sendo que o DL nº 13/86 estabelecia anterior regime de arrendamento, designadamente, em sede de renda condicionada, pelo que, juridicamente, é o antecessor, neste aspecto, do Dl nº 329-A/2000.
41. E sendo que, como se escreve no Acórdão acima citado, a p. 236, “na verdade, sendo a indemnização por expropriação determinada pelo valor real e corrente que os bens expropriados tinham no momento da expropriação, não fazia sentido que um dos índices para o cálculo da indemnização fosse administrativamente fixado”.
42. Até porque, como também aí se escreve, “tal limitação envolveria a violação dos princípios constitucionais contidos nos artºs 62, nº 2 e 13º, nº 1, da Constituição, isto é, o princípio do pagamento de uma justa indemnização e o princípio da igualdade”.
43. Como, quanto ao primeiro desses princípios constitucionais também se escreveu no Ac.R.E. 21/9/06, In Expropriações por Utilidade Pública, Jurisprudência, 2007, a pgs. 385.
44. Sendo que se escreve no Ac.T.C. nº11/112 de 12/1/2012, in www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/2012011.html: “o Tribunal Constitucional decide julgar inconstitucionais as normas dos artºs 23º nº5 e 26º nºs 4 e 5 CExp, aprovado pela Lei nº 168/99 de 18/9, quando interpretadas no sentido de que a indemnização se deve fixar com base no custo de construção” (destacado nosso).
45. Logo, quem tem razão a este respeito é o Senhor Perito indicado pelos Apelantes.
46. E a sentença recorrida, na interpretação que fez dos artºs 23º e 26º CExp violou os artºs 13º nº1 e 62º nº2 CRP.
47. E nem se pretenda dizer que o arredondamento do valor de 741,48 Euros o m2 para o de 750,00 Euros, ou seja, de 8,52 Euros o m2, faz a diferença entre o valor do custo de construção para efeito de renda condicionada e o do preço de venda das construções edificadas.
48. É óbvio que não. E os factos notórios não carecem de alegação e nem de prova, nos termos do disposto no art. 514º do CPC.
49. Até porque, em primeiro lugar, é comummente sabido que o valor de venda de habitação construída a custos controlados não é o mesmo que o de venda de habitação construída sem limitação de custos.
50. Em segundo lugar, porque o custo de construção é apenas uma das variáveis a ter em conta na determinação do preço de venda, em paralelo com o valor comercial presumível do edifício construído, o valor comercial do terreno, os encargos com a aquisição do mesmo, os encargos conexos com a construção, os encargos com a venda do edificado e o lucro do promotor.
51. Em terceiro lugar, porque, se fosse precisa demonstração da diferença, a mesma sempre resultaria flagrantemente patenteada da prospecção dos preços de mercado de venda de edifícios, na zona, em 2010, feita pelo Senhor Perito dos Expropriados, no seu primeiro relatório pericial.
52. E, finalmente, porque isso mesmo sempre decorrerá do constante do propugnado ponto 21 do elenco factual da decisão.
53. Pelo que será o valor de 1.350,00 Euros o m2 aquele que deverá servir de base à correcta determinação do valor a pagar pela expropriação.
54. Repetiram-se os laudos periciais por determinação deste Tribunal da Relação do Porto e para que fosse determinado o coeficiente de ocupação do solo de acordo com o artº 26º nº12 CExp.
55. Os srs. Peritos indicados pelo tribunal e pelo expropriante insistem, como se vê, em lançar mão do sistema do PDM para justificar as conclusões a que chegam.
56. Como, aliás, não deixa de fazer a sentença recorrida que expressamente refere que “na situação, a parcela de terreno expropriada foi avaliada em função da sua aptidão construtiva, sendo o seu valor determinado em função da construção que nele seria possível realizar, num aproveitamento economicamente normal, de acordo com as possibilidades construtivas no Plano director Municipal do Porto (PDM) e respectivo Regulamento, publicado no DR nº 25, Série I-B de 3 de Fevereiro de 2006, vigente à data da Declaração de Utilidade Pública”.
57. Mas mal.
58. Nos termos do art. 26º, nº 12 do CE, “sendo necessário expropriar solos (…) para instalação de infra-estruturas (…) por plano municipal (…), cuja aquisição seja anterior à sua entrada em vigor, o valor de tais solos será calculado em função do valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada”.
59. Ora, se se pretende respeitar este normativo legal, o primeiro erro do laudo pericial dos Senhores Peritos indicados pelo Tribunal e pelo Expropriante é que esses 300 m têm que se contar do limite da parcela.
60. Não de um abstracta e injustificadamente determinado ponto supostamente central à mesma de onde se parte para traçar uma circunferência perfeita.
61. E se a parcela é irregular, é evidente que esse limite de 300 m só pode ser também ele irregular, acompanhando o limite exterior da parcela expropriada.
62. O segundo erro do laudo pericial dos Senhores Peritos indicados pelo Tribunal e pelo Expropriante é que contaram para a determinação do coeficiente de ocupação do solo, como eles próprios demonstram, com zonas em que não é possível edificar, pelo que o coeficiente de ocupação do solo é 0.
63. Mas isso é afrontar claramente a lei. Esta apenas manda atentar nas construções existentes ou que seja possível edificar.
64. Pelo que nunca poderia o laudo dos Senhores Peritos indicados pelo Tribunal e do Expropriante considerar nos cálculos do coeficiente de ocupação do solo aquelas áreas.
65. Não as poderia de todo considerar quando ocupam toda uma área daquelas que esses Peritos delimitaram – em justificação que não convence, atentas as fragilidades demonstradas na reclamação do relatório pericial que não foram superadas nos esclarecimentos prestados face à mesma e de que é exemplo flagrante a situação da urbanização cortada entre as “áreas” 1 e 5 – como é o caso das “áreas” 4, 23 e 24.
66. Mas, como se vê, considerou.
67. E não as poderia também considerar quando essas áreas se traduzem por exemplo na implantação de vias de comunicação - nas quais, como é lógico, não é possível edificar – no interior de “áreas” delimitadas, de que é flagrante exemplo a VCI no âmbito da área 1.
68. Pelo que, dentro de cada uma das áreas delimitadas pelos Senhores Peritos sempre haveria que excluir as zonas, designadamente, as vias de circulação, em que nada está construído e não é possível construir.
69. Mas não exclui – e este é o terceiro erro do laudo pericial dos Senhores Peritos indicados pelo Tribunal e pelo Expropriante.
70. Está, assim, errado, necessariamente, por estes três aspectos, que são fundamentais, o laudo dos Peritos indicados pelo Tribunal e pelo Expropriado, que viola a missão que lhes foi cometida – a determinação do coeficiente de ocupação do solo nos termos do art. 26º, nº 12, do CE.
71. Ora, nos termos do art. 389º do CC, a força probatória das respostas dos Senhores Peritos é apreciada livremente pelo Tribunal.
72. Assim, apenas haverá uma solução – a de lançar mão do laudo do Senhor Perito indicado pelos Expropriados que, recorrendo à consolidação de uma zona habitacional em franca expansão junto da parcela, recorreu ao Coeficiente de Ocupação do Solo que serviu de base à sua implantação.
73. E fê-lo pelo mínimo das cérceas indicadas no Laudo de Arbitragem.
74. Pelo que o Coeficiente de Ocupação do Solo a considerar para efeito de fixação da justa indemnização há-de ser de 3,2 m2/m2.
75. Assim, sendo a única base factual para a decisão recorrida a este respeito o segundo relatório pericial dos Senhores Peritos indicados pelo Tribunal e pelo expropriante, violou também a sentença recorrida o disposto no art. 26º, nº 12, do CE.
76. Da avaliação correcta da parcela expropriada, na conformidade dos critérios legais e constitucionais tais como acima definidos, fazendo as contas na base do preço de mercado da construção possível - 1.350,00 Euros/m2 – tendo em consideração o COS acima referido - 3,2 m2/m2 - bem como a área da parcela de terreno expropriada – 2.242 m2 - e a percentagem relativa a localização e infra-estruturas existentes considerada na sentença recorrida de 23,5%, apuramos o valor justo, para efeitos de indemnização por expropriação por utilidade pública, da parcela expropriada.
77. E, assim, utilizando a fórmula de cálculo constante da sentença recorrida, que não é outra do que a propugnada pelos Senhores Peritos do Tribunal e da Apelada no seu relatório pericial, teremos:
3,2 m2/m2 x 1.350,00 Euros x 0,235 = 1.015,20 Euros/m2.
Pelo que, sendo a área expropriada de 2.242 m2, se alcança o valor de 2.276.078,40 Euros.
78. A esse valor há que deduzir o valor considerado no ponto 15 do elenco factual da sentença recorrida, ou seja, 15.600,00 Euros.
79. Pelo que o valor final a pagar pela expropriação deverá ser de 2.260.478,40 Euros (dois milhões, duzentos e sessenta mil quatrocentos e setenta e oito Euros e quarenta cêntimos).
80. E não se diga que esse valor ultrapassa o pedido no recurso dos Expropriados/Apelantes, e, que, portanto, atento o princípio do pedido consagrado, além do mais, no art. 609º, nº 1, do CPC, não pode o Expropriante ser condenado a pagá-lo aos Expropriados.
81. É que, nos termos do disposto no art. 569º do CC, quem formula um pedido indemnizatório, não carece de indicar o valor exacto em que estima os danos, nem o facto de se ter pedido determinado quantitativo é impeditivo de, no decurso da acção, se reclamar quantia mais elevada, se o processo vier a revelar danos superiores aos inicialmente previstos.
82. E, o pedido, no caso, formulado, é que seja o Expropriante condenado a pagar aos Expropriados a justa indemnização, nunca inferior a 723.045,00 Euros.
83. Pelo que pode – e deve - o Expropriante ser condenado a pagar aos Expropriados a indemnização acima referida na conclusão 79., actualizada nos termos do arts. 24º do CE.
84. E até porque o valor da indemnização justa difere da prevista apenas devido aos cálculos feitos pelo Senhor Perito indicado pelos Expropriados no decurso do processo.
85. A sentença recorrida violou o disposto nos arts. 13º, nº 1 e 62º, nº 2, da Constituição da República Portuguesa, o disposto nos arts. 562º e 564º do CC, o disposto no art. 412º do CPC e o disposto nos arts. 1º, 2º, 23º, nºs 1 e 5 e 26º, nºs 1 e 12, do CE.
Em contra-alegações, a Expropriante pugna pela confirmação da sentença recorrida.
Factos Provados
1.Por despacho do Sr. Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local, de 4 de Setembro de 2009, publicado no Diário da República, 182, II Série, de 18 de Setembro de 2009, foi declarada a utilidade pública e atribuído o carácter urgente da expropriação da parcela de terreno, designada parcela nº .., correspondente a uma parcela de terreno com a área de 2.224 m2, a destacar do prédio sito na freguesia …, concelho do Porto, descrito na Conservatória de Registo Predial do Porto sob o nº 2298/20051118 e inscrito na matriz predial rústica, da mesma freguesia, sob o artº 379º, em que é expropriante a Câmara Municipal … e expropriados B…, F… e G….
2.A parcela destina-se à implementação da obra da Via de Ligação ao Viaduto da Prelada – Troços Norte e Poente.
3.O prédio em causa localiza-se na zona Norte da cidade que se caracteriza como uma área que esteve afecta à actividade agrícola e desligada do tecido urbano até aos anos sessenta do Século XX.
4.Recentemente o núcleo rural em processo de gradual abandono, tem sido envolvido pela expansão urbana que foi constituída por operações urbanísticas e de loteamento de grande escala ao longo dos novos arruamentos traçados, como é o caso da J… e empreendimento K….
5.A parcela expropriada é constituída por terreno de cultivo, com boa exposição solar, praticamente plano e com a área de 2.242m2.
6.A parcela expropriada tem configuração irregular alongada no sentido Nascente – Poente, com comprimento variável entre 46m e 104m e largura variável entre 17 m e 26 m.
7.A parcela situa-se na cidade do Porto, junto à denominada “Urbanização …”, zona em franca expansão habitacional, envolvida por prédios de habitação colectiva com cérceas variáveis, R/C+9 e R/C+12, e outros da mesma ordem de grandeza em construção, mas também junto de zona de características agrícolas, ladeado, pelos lados Norte e Nascente, por extensos terrenos sem qualquer tipo de ocupação construtiva e onde predominam habitações de tipo familiar, sendo que a zona onde se insere o prédio está bem localizada do ponto de vista de acessos rodoviários, estando circundada pelas principais vias de acesso à cidade do Porto, como, entre outras, Via Norte, Via de Cintura Interna e A28.
8.A parcela tem uma frente e acesso pela Rua … e por um caminho que se inicia nessa rua e termina na ….
9.O prédio do qual é a destacar a parcela em expropriação confina com a Rua … numa extensão de cerca de 55m.
10.A frente da parcela para a Rua … é de cerca de 17 m.
11.O prédio situa-se na confluência da Rua … com a Rua ….
12.A Rua …, com a qual confina o prédio objecto de expropriação, é uma via pública pavimentada a betuminoso, dotada de redes de drenagem de águas pluviais, de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão e de telefones.
13.A Rua …, junto da parcela, é uma via pública pavimentada a betuminoso, dotada com redes de abastecimento de água, de redes de drenagem de águas pluviais, de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão e de telefones.
14.A Rua … fica a cerca de 130 metros da parcela e é dotada de rede de saneamento e esta rede está em ligação coma estação depuradora da cidade do Porto.
15.As despesas com a ligação ao colector em serviço naquela rua, são de € 120,00 o metro quadrado, pelo que, considerando que se trata de uma extensão de 130 metros, ascendem globalmente a € 15.600,00.
16.O caminho a norte do prédio/parcela que permite o acesso a partir da Rua … é em terra batida, irregular e sem qualquer infra-estrutura urbanística.
17.Em consequência da expropriação resultaram duas parcelas sobrantes, separadas pela nova via, um do lado norte, com a área de cerca de 1639m2 e a outra do lado sul com a área de cerca de 4678m2.
18.As confrontações do prédio são: Norte – caminho; Sul - município do Porto; Nascente – caminho; Poente – Rua F… e caminho.
19.As confrontações da parcela expropriada são: Norte – parte sobrante do prédio e caminho; Sul – parte sobrante do prédio; Nascente – caminho; Poente – Rua … e caminho.
20.Os Expropriados adquiriram a propriedade do prédio de onde é a destacar a parcela expropriada antes ou no dia 18 de Novembro de 2005.
Fundamentos
Em função das conclusões apresentadas pelos Recorrentes / Expropriados, três questões substanciais se colocam à apreciação do recurso:
- saber se deve acrescentar-se ao elenco factual um nº 7-A, em que se diga: O coeficiente de ocupação do solo médio dos prédios envolventes do prédio de onde é a destacar a parcela expropriada é de 3,2 m2 / m2; e tal porque, jusconclusivamente, os 300 metros a que alude o disposto no artº 26º nº12 CExp se devem contar do limite da parcela e não de um ponto supostamente central, bem como para tal coeficiente de ocupação não devem contar as zonas, como, p.e., vias de comunicação, nas quais não é possível edificar;
- saber se se deve acrescentar-se ao elenco factual um nº 21, em que se diga: A média em 2009 do preço de venda, por m2, dos prédios edificados no local era de € 1.350,00; e tal porque, jusconclusivamente, se deve encontrar o valor de mercado da parcela, que não o valor do custo da execução da construção, que limita injustificadamente a indemnização – a interpretação contrária deve ser considerada inconstitucional.
Vejamos pois.
I
Em primeiro lugar, importa averiguar se deve acrescentar-se ao elenco factual um nº 7-A, em que se diga: O coeficiente de ocupação do solo médio dos prédios envolventes do prédio de onde é a destacar a parcela expropriada é de 3,2 m2 / m2; e tal porque, jusconclusivamente, os 300 metros a que alude o disposto no artº 26º nº12 CExp se devem contar do limite da parcela e não de um ponto supostamente central, bem como para tal coeficiente de ocupação não devem contar as zonas, como, p.e., vias de comunicação, nas quais não é possível edificar.Começaremos por salientar, por mero escrúpulo de raciocínio, o que é jurisprudência corrente - para além do crédito de imparcialidade que, em matéria de conhecimentos técnicos e dos factos em discussão, possuem os peritos face ao Juiz e às partes (neste sentido, Ac.R.P. 4/11/04 Col.V/165, relatado pelo Consº João Bernardo, e Dr. Goucha Soares e Consº Sá Pereira, Código das Expropriações, 1982, pg. 90), os peritos do tribunal possuem ainda um maior relevo nessa matéria, nomeadamente quando acompanhados pelo acórdão arbitral (como é praticamente o caso dos autos) e pelo perito de uma das partes – assim, Ac.R.P. 23/4/71 Bol.206/113, Ac.R.P. 29/10/71 Bol.210/176, Ac.R.P. 15/6/73 Bol.228/276, Ac.R.P. 22/6/73 Bol.229/236, Ac.R.E. 11/1/77 Col.I/125, Ac.R.P. 27/5/80 Col.III/82, e outra jurisprudência indicada em Prof. Leite de Campos, Jurisprudência sobre Expropriações por Utilidade Pública, Coimbra, 1983, pgs. 172 a 174.
Estava em causa, em decorrência da anterior decisão, o disposto no artº 26º nº12 CExp, segundo o qual, ““sendo necessário expropriar solos (…) para instalação de infra-estruturas (…) por plano municipal (…), cuja aquisição seja anterior à sua entrada em vigor, o valor de tais solos será calculado em função do valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar nas parcelas situadas numa área envolvente cujo perímetro exterior se situe a 300 m do limite da parcela expropriada”.
Precisamente, a conclusão do laudo pericial maioritário não tem sobretudo a ver com uma exacta média aritmética da envolvente – tal exactidão procuram-na antes os Peritos com base nos seguintes argumentos:
- depreende-se do quadro de fls. 808, referente ao efectivamente construído, que na citada envolvente de 300 metros, apenas 9 zonamentos, em 33 assinalados na planta, possui um índice construído no terreno superior a 0,8; ao invés, 11 zonamentos possuem um índice construído inferior;
- o índice de construção de 0,8 m2 / m2 constitui a qualificação predominante para a zona e envolvente da parcela, conforme se constata da planta de PDM (Carta de Qualificação do Solo) junta ao processo a fls. 822; e, de facto, a zona colorida a amarelo, nesse mapa, corresponde a mais de 2/3 da envolvente de 300 metros da parcela efectivamente construída.
Estas conclusões quadram-se com o disposto no artº 26º nº12 CExp, que procura, por um lado, o valor médio das construções existentes (não fornecendo para tal um critério aritmético único, construção a construção, que elimine o critério adoptado “parcela a parcela” ou “zona a zona”, considerando as áreas de cada “parcela” ou “zona”), e que, por outro lado, procura o que é possível edificar nas parcelas situadas na envolvente, concluindo que “qualquer pedido de licenciamento que viesse a ser apresentado, à data da DUP, para o prédio objecto de expropriação ou para outros terrenos livres na mesma zona, teria que ser analisado à luz do PDM em vigor, sendo que não poderia ser atribuído aos mesmos, incluindo a parcela expropriada, índice de construção superior a 0,8”.
Atentar-se-á no facto de que uma divisão simples da soma dos índices de construção achados (referentes a cada zona) pelo número de zonas encontrado (28), com exclusão das zonas não construídas, que são 3, atinge o índice construtivo de 0,825 m2 / m2, que, por sua vez, atinge um valor muito próximo do encontrado e seguido pela perícia maioritária.
Deste ponto de vista, e salvo o devido respeito, uma simples análise visual da planta já citada demonstra que, mesmo que se não tivesse encontrado um círculo de 300 metros à volta da parcela expropriada, mas antes uma figura geométrica idêntica à da parcela, contando 300 metros para lá dos efectivos limites da citada parcela, os resultados encontrados quanto ao efectivamente construído e à potencialidade construtiva das parcelas seria idêntico ou praticamente idêntico e, como tal, nada acrescentaria de relevantemente diferente à avaliação encontrada.
Em suma, e pese o devido respeito pelo labor efectuado e pelo respectivo raciocínio, o laudo minoritário do perito dos Expropriados, tomando em consideração apenas o que se encontra construído na “urbanização da Prelada”, segue um critério que favorece sobremaneira os Expropriados, por uma forma que não se nos afigura a mais consentânea com os critérios de equilíbrio indemnizatório que decorrem da norma do artº 26º nº12 ou das demais disposições sobre indemnização do Código.
Com os fundamentos que apresentámos, não se justifica o aditamento à matéria de facto, nem a conclusão juscivilística que se lhe seguiria.
II
A questão acaba por entroncar na segunda matéria colocada à consideração desta instância, a de saber se se deve acrescentar ao elenco factual um nº 21, em que se diga: A média em 2009 do preço de venda, por m2, dos prédios edificados no local era de € 1.350,00; e tal porque, jusconclusivamente, se deve encontrar o valor de mercado da parcela, que não o valor do custo da execução da construção, que limita injustificadamente a indemnização – a interpretação contrária deve ser considerada inconstitucional.Sabe-se, como ideia geral, que a justa indemnização a que se reportam os artºs 62º CRP, 1º e 23º CExp representa a expressão particular da indemnização por actos lesivos de direitos e pelos danos causados a outrem – não visará, desta forma, compensar o benefício alcançado pelo expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém do acto expropriativo, que forçadamente o priva do uso e fruição de um bem.
O artº 23º nº1 C.Exp., na densificação do conceito de “justa indemnização”, estabelece o princípio da ressarcibilidade do prejuízo causado pela intervenção forçada na esfera patrimonial do expropriado, prejuízo que, no caso do proprietário e dos interessados sem direito a indemnização autónoma, não pode ser inferior ao valor real e corrente do bem, de acordo com o seu destino efectivo ou com o seu destino possível, numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, atentas as circunstâncias e condições de facto nessa data existentes (Dr. Perestrelo de Oliveira, Código Anotado, Coimbra, 2ª ed., pg. 87). O artº 23º nº1, em conjugação com o nº5, remetem para o critério do valor venal do bem expropriado, mas temperado por uma situação não passada ou presente, mas simplesmente de normalidade económica de mercado, tanto quanto seja possível atingir tal dimensão.
Ora, é o indicado justo valor do bem que se procura atingir no processo expropriativo, vistos os seus sucessivos passos.
Em última análise, o valor de mercado do terreno, também denominado valor venal, valor comum ou valor de compra e venda do bem expropriado, não deve ser entendido em sentido estrito ou rigoroso, mas sim em sentido normativo (ut Prof. Alves Correia, Revista Decana, 134º/233). O valor de mercado em sentido normativo afasta-se de um mero valor resultante do jogo da oferta e da procura, para o corrigir em função de exigências de justiça, seja reduzindo aquele (pela especial ponderação do interesse público), seja majorando-o, devido à natureza dos danos provocados pelo acto expropriativo.
Outra interpretação, que não levasse em conta estas condicionantes, essa sim, seria inconstitucional, por violar o princípio da igualdade – artº 204º CRP.
Em face dos considerandos alinhados, nenhum método de avaliação em concreto, se rigidamente aplicado, deixa de ser limitador da indemnização ou então injustamente inflacionante da indemnização (conduzindo à inconstitucionalidade interpretativa das normas) – mas, de outra banda, todos os métodos têm virtualidades para atingir o escopo constitucional e legal, se aplicados de forma flexível e aberta.
Por outro lado, como critério orientador da avaliação do solo apto para construção é aconselhável que considere o disposto no artº 26º CExp, temperado pelas especiais circunstâncias do caso, sob pena de absoluta inutilidade da lei sobre expropriações.
É por isso que, como ponto de partida avaliativo, não podemos considerar o método proposto nas doutas alegações de recurso, assumindo um puro valor de mercado das construções acabadas, de resto num momento e ano civil – o de 2009 – em que se verificava já um claro desfasamento entre o valor que era pedido e aquele que se encontrava disponível no mercado (e que, portanto, poderia em geral ser oferecido), face à primeira crise de crédito e bancária internacional de 2008, já com reflexos no mercado português, considerando-se igualmente, de acordo com o id quod plerumque accidit, a grande abundância de fogos para venda, face à procura.
Em suma, o critério do valor de mercado puro dos edifícios construídos, tal como adoptado em concreto ou proposto pelas doutas alegações de recurso, conduziria, ele sim, à violação do princípio constitucional da igualdade, fundando-se, como se funda, na mera “chance” de valorização do bem, à data do acto expropriativo.
Razão pela qual igualmente não consideramos o facto proposto pelas doutas alegações como acrescento aos factos considerados provados.
Resumindo a fundamentação:
I – O disposto no artº 26º nº12 CExp (“valor médio das construções existentes ou que seja possível edificar”) não tem por força que ver com uma exacta média aritmética da envolvente, construção a construção – o valor pode ser achado com base em diversos zonamentos justificados, todos eles com diversos índices construídos; e pode retirar-se da qualificação predominante para a zona e envolvente da parcela, designadamente se ocupar mais de 2/3 da envolvente de 300 metros da parcela efectivamente construída.
II – Inexistindo nos autos os elementos a que alude o artº 26º nºs 2 e 3 CExp, é adequado socorrer-se o tribunal, nos termos do disposto no artº 26º nº5 CExp, dos custos de construção fixados anualmente pelo Governo, para aplicação do regime de habitação a custos controlados ou renda condicionada.
III – Proceder por amostragem do valor de mercado dos fogos próximos, em determinado momento temporal, para além de não preencher na íntegra os requisitos legais, corre o risco de conduzir a avaliações atribiliárias, nas quais o valor de venda divirja sem fundamento do valor de construção, fundado numa mera “chance” de valorização.
Dispositivo (artº 202º nº1 C.R.P.):
Julga-se improcedente, por não provado, o interposto recurso de apelação, confirmando-se integralmente a douta sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Porto, 09/XII/2014
Vieira e Cunha
Maria Eiró
João Proença