Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 605/23.1T8GDM.P1 |  |
CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA
ATA DE ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
FALTA DE ASSINATURA
II - A falta de assinatura ou a falta de subscrição da acta pelos condóminos presentes na assembleia não importa a anulabilidade da deliberação aí tomada.
III - A falta de subscrição da acta, de que falta o texto legal, pode ser suprida pelo facto de nela constar que a mesma foi lida e aprovada.
IV - Já a menção da sua leitura e aprovação constitui expressa condição de eficácia da deliberação aí documentada.
Relator - Ernesto Nascimento
Adjunto – João Venade
Adjunta – Judite Pires
Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
I. Relatório
AA intentou a presente acção de processo comum contra Condomínio ..., representado pela sua administração A... Lda., pedindo se declare em relação à deliberação tomada no ponto único da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 15DEZ2022,
a) a anulação, por violação dos formalismos legais atinente à sua convocatória; ou, caso assim não se entenda,
b) a ineficácia, pela ausência de assinatura da mesma pelos condóminos presentes e pela falta de aprovação do teor da ata; ou, caso assim não se entenda,
c) a anulação, atenta a incorrecta contabilização dos votos; ou, caso assim não se entenda,
d) a anulação, atenta a falta de envio da ata que resultou da mesma aos condóminos ausentes, mormente à aqui Autora; ou, caso assim não se entenda,
e) a nulidade, pelo objecto da deliberação ter sido uma parte privada, o que extravasa as funções daquele órgão deliberativo.
Para tanto, alega, em síntese,
- ser dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “V”, que faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ... e Rua ..., ..., ..., Gondomar;
- no dia 15 de dezembro de 2022 foi realizada uma Assembleia de Condóminos, tendo-se constatado ausência/irregularidade da convocatória para a referida assembleia, falta de assinatura e de aprovação da ata, irregularidade na contabilização dos votos de cada um dos condóminos, falta de comunicação da ata aos condóminos ausentes e nulidade da deliberação levada a cabo, uma vez que incidiu sobre uma parte privada, o que extravasa as funções daquele órgão deliberativo.
Citado, o réu apresentou contestação, sustentado a ilegitimidade passiva do condomínio, por considerar que se verifica a existência de litisconsórcio necessário, sendo que a acção deveria ter sido intentada contra todos os condóminos que aprovaram a deliberação em causa, mais alegando que, a convocatória para a dita assembleia foi remetida por email para BB e enviada, através de carta registada, para a sede da empresa B..., Lda. e, após, foi dado conhecimento da acta da assembleia à autora, através do envio da mesma para a sua morada, constante da procuração remetida e, quanto à invocada falta de assinaturas, falta de aprovação da acta e irregularidade na contabilização dos votos, alega estar a autora a assumir um comportamento de venire contra factum proprium, para além do que existe uma aprovação tácita da referida acta, terminando a pedir a condenação da autora como litigante de má fé, no pagamento de uma indemnização.
Após o contraditório às excepções, foi julgada verificada a excepção dilatória de falta de personalidade judiciária do Condomínio ... e, em consequência, foi o mesmo absolvido da presente instância.
A Autora procedeu à demanda de todos os condóminos que votaram favoravelmente a deliberação em causa, prefigurando os mesmos como réus nos presentes autos e sendo representados pela administradora do condomínio.
Veio a ser aproveitada a contestação anteriormente apresentada pela administradora do condomínio.
Percorrida a pertinente e adequada tramitação realizou-se a audiência de julgamento, com observância de todo o formalismo legal, que culminou com a prolação de sentença a julgar a acção totalmente improcedente, por não provada, a absolver os réus dos pedidos, bem como a absolver a autora do pedido de condenação como litigante de má fé.
Inconformada, recorre a autora pugnando pela revogação da sentença e substituição por uma outra, que julgue a acção totalmente procedente nos estritos termos dos pedidos formulados, rematando o corpo da motivação com aquilo que denomina de conclusões, mas que, como tal, na noção comumente aceite de resumo das razões do pedido não podem ser tidas, dada a sua extensão ao longo de 92 números e, que por essa razão aqui se não transcrevem, apenas se enunciando as questões aí suscitadas e que são a alteração/modificação do julgamento da matéria de facto e saber se deve o réu ser condenado nos pedidos formulados pela autora.
Contra alegou o réu defendendo a improcedência do recurso.
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos próprios autos, e com efeito meramente devolutivo, nos termos do disposto nos artigos 629.º/1, 631.º, 633.º/1, 637.º, 638.º/1, 639.º, 644.º/1 alínea a), 645.º/1 alínea a) e 647.º/1 CPCivil.
Na mesma ocasião, foi proferido o seguinte despacho:
“Nas alegações de recurso apresentadas, veio a Autora invocar a existência de lapso de escrita no artigo 18 dos factos provados e, requerendo a sua sanação.
Cumpre apreciar e decidir.
Nos termos do disposto no artigo 614.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, se a sentença omitir o nome das partes, for omissa quanto a custas ou a algum dos elementos previstos no n.º 6 do artigo 607.º, ou contiver erros de escrita ou de cálculo ou quaisquer inexatidões devidas a outra omissão ou lapso manifesto, pode ser corrigida por simples despacho, a requerimento de qualquer das partes ou iniciativa do juiz.
Acrescenta o n.º 2 que em caso de recurso, a retificação só pode ter lugar antes de ele subir, pondendo as partes alegar perante o tribunal superior o que entendem de seu direito no tocante à retificação.
Compulsados os autos, constata-se que efetivamente assiste razão à recorrente pelo que, no facto 18 constante dos factos provados onde se lê: " No dia 19 de dezembro de 2023, a administração do condomínio recebe uma missiva com o seguinte conteúdo (...) " deve ler-se " No dia 19 de dezembro de 2022, a administração do condomínio recebe uma missiva com o seguinte conteúdo (...) ", considerando-se deste modo retificado o lapso de escrita em que incorreu o Tribunal”.
Recebido o processo nesta Relação foi proferido despacho onde se teve o recurso por próprio, tempestivamente interposto e admitido com efeito e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir, uma vez que a tal nada obsta.
II. Fundamentação
II. 1. Tendo presente que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões da motivação apresentada pelo recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas - a não ser que sejam de conhecimento oficioso - e, que nos recursos se apreciam questões e não razões, bem como, não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, então, a questão a que os réus reduzem a sua razão de discordância para com a decisão recorrida, resumem-se em saber se,
- deve ser alterado/modificado o julgamento da matéria de facto;
- deve o réu ser condenado nos pedidos formulados pela autora.
II. 2. Vejamos, então, primeiramente os fundamentos da decisão recorrida.
II. 2. 1. De facto.
Factos provados.
Da petição inicial
1. A fração autónoma designada pela letra “V”, constituída por espaço para comércio ou serviços, com entrada pela Rua ..., e aparcamento e cave com entrada pela Rua ..., freguesia ..., concelho de Gondomar, do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ... e Rua ..., ..., freguesia ..., concelho de Gondomar, encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.º ... e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ..., mostrando-se pela Ap. ... de 2021/09/09, o direito de propriedade averbado a favor da Autora AA.
2. O prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., Rua ..., ... e ... e Rua ..., ... e ... possui condomínio constituído, administrado pela sociedade “A..., Lda.” pelo menos desde o ano de 2021.
3. No dia 15 de dezembro de 2022 foi realizada uma assembleia geral extraordinária de condóminos cujo ponto único da ordem de trabalhos era “Deliberar e votar nos termos que melhor entenderem, sobre as condições de utilização dos “armários para AVAC” instalados ao nível da zona comercial do prédio, por forma a que todas as lojas possam ter acesso e utilizar os referidos espaços”.
4. A convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3., foi remetida pela administração de condomínio através email datado de 2 de dezembro de 2022, para BB.
5. A Autora e BB estiveram ausentes da assembleia geral extraordinária referida em 3.
6. A fração “C” possui uma permilagem de 25,76 ‰.
7. A ata n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, encontra-se assinada pelos condóminos presentes.
8. Da ata n.º ... não consta que a mesma foi lida e aprovada pelos condóminos presentes.
9. Da ata n.º ... consta que: “ (…) Ponto único – Deliberar e votar nos termos que melhor entendem, sob as condições da utilização dos “armários para AVAC” instalados ao nível a zona comercial do prédio, por forma a que todas as lojas possam ter e utilizar os referidos espaços: Dada palavra aos presentes, os proprietários da Fração C sujeitaram à votação a seguinte proposta: “propõe (a referida fração C) que os armários/arrumos de AVAC – seja partilhados pelos lojistas, conforme cortes e plantas anexas sob doc. nº3, Fl. 1 a Fl. 5, enviadas e entregues à referida fração pela promotora/construtor do prédio, firma – C... na pessoa do Eng.º responsável – Eng.º CC (…) Foi ainda proposto que o armário de AVAC, de 4 portas, destinado à partilha das frações C e V, deve ser dividido por estas, ficando o espaço à direita para a fração mais distante (fração C) e o à esquerda para a mais perto (fração V), assim, estando de frente para o armário de AVAC, o espaço do lado direito interior, será da fração C e o espaço do lado esquerdo interior, será da fração V” (Doc nº3 Fls. 4). Sujeito a votação esta proposta, melhor descrito acima, foi aprovado por maioria simples, com os votos a favor das frações A, B, C, F, G, H, I, J, K, L, R, S, T, U, W, X, Y, Z, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AJ, AK, AL – (74,52%) Abstenção Fração E (26,890) Contra 0 (zero).”.
10. A Autora obteve conhecimento do teor da ata n.º ... porque BB a solicitou ao condómino DD, que procedeu ao seu envio.
11. Do documento designado “PROPRIEDADE HORIZONTAL MEMÓRIA DESCRITIVA” consta que “ (…) Fracção V – Espaços amplo para comércio ou serviços, com casa de banho no rés-do-chão do Bloco ... e com aparcamento na cave identificado com a letra da respectiva fracção. Tem entrada pela Rua ..., ... e Rua ..., .... Área do estabelecimento: 88,81 metros quadrados. Área do aparcamento: 28,20 metros quadrados. Área total: 117,01 metros quadrados. Permilagem: 24,82.
(…)
AFECTAÇÕES ESPECIAIS
Às fracções F e G, os terraços que lhe são contíguos, ambos com a área de 41,21 metros quadrados.
São afectas à utilização exclusiva das fracções E e T, inclusive, a caixa de escada e elevadores do bloco ... com entrada pela Rua ....
São afectas à utilização exclusiva das fracções X a AM, inclusive, a caixa de escadas e elevadores do bloco ... com entrada pela Rua ....
(…)
São comuns a todas as fracções as áreas de circulação da garagem colectiva, os respectivos acessos às vias públicas circundantes, os espaços e galerias exteriores de utilização pública ao nível do rés-do-chão, o compartimento destinado a instalações eléctricas ao nível da cave, com entrada pela Rua ... e tudo o mais considerado por lei ou regulamento do condomínio como comum”.
Da contestação
12. BB contactou a administração do condomínio, primeiro telefonicamente e, após, por email datado de 21 de outubro de 2021, onde indica que “Venho por este meio informar que sou o proprietário da fracção autónoma (V), para saber o valor mensal da quota do condomínio”.
13. A partir do dia 21/10/2021 as comunicações efetuadas entre a administração do condomínio e BB concretizaram-se através do endereço de email fornecido por este.
14. A administração do condomínio enviou os avisos de pagamento das quotas mensais, bem como os respetivos recibos para o email indicado por BB.
15. BB participou na assembleia geral de condóminos realizada em outubro de 2021, tendo aposto na folha de presenças a sua assinatura no lugar correspondente à fração “V”.
16. No dia 2 de setembro de 2022, a administração do condomínio enviou email dirigido a BB, no qual junta a convocatória para a assembleia de condóminos a ter lugar no dia 14 de setembro de 2022, à qual aquele compareceu.
17. No dia 2 de dezembro de 2022, a administração do condomínio enviou uma carta registada simples dirigida ao B..., Lda, para a Rua ..., ..., Porto, morada indicada por BB, que continha a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3.
18. No dia 19 de dezembro de 2022, a administração do condomínio recebe uma missiva com o seguinte conteúdo:
“DATA: 14 de Dezembro de 2022
ASSUNTO: Convocatória para assembleia de condóminos dia 15 de dezembro
2022/ Condomínio ...
M/CLIENTE: BB
Exmos. Srs. .
Os meus melhores cumprimentos
Fui mandatada pelo meu cliente supra identificado para expor e requerer o que se segue:
Rececionou o mesmo no dia de hoje, na qualidade de procurador da proprietária da fração “V” do Condomínio prédio … “(conforma procuração que ora se junta em anexo), um email com uma convocatória para a realização de Assembleia de Condóminos daquele prédio a realizar-se no dia 15 de novembro de 2022, pelas 21.00h, na garagem do edifício.” (…).
19. Anexo à missiva acima referida encontrava-se um documento designado “PROCURAÇÃO”, datado de 7 de setembro de 2021, no qual AA confere poderes a BB para a representar junto da administração de condomínio do prédio onde se insere a fração “V”, receber convocatórias e comunicações das atas de assembleias de condóminos, representar em assembleia de condóminos, discutir e deliberar em sua representação nas ditas assembleias, impugnar extra ou judicialmente deliberações e praticar todos os atos que entenda por convenientes junto da administração do condomínio e dos restantes condóminos.
20. A Administração de Condomínio procedeu ao envio, no dia 10 de janeiro de 2023, da ata da assembleia de condóminos realizada no dia 15 de dezembro para a morada da Autora que constava do documento “PROCURAÇÃO”.
21. A missiva remetida para a Autora pela administração do condomínio não foi reclamada.
Factos não provados
a) BB deu indicação à administração do condomínio para que as convocatórias para as assembleias gerais de condóminos fossem enviadas por email.
b) Foram enviados por correio, para a morada indicada por BB, os avisos e respetivos recibos de pagamento das quotas de condomínio.
c) A assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022 foi convocada apenas pelo proprietário da fração “C”.
d) Na assembleia realizada no dia 15 de dezembro de 2022, foram atribuídos mais votos do que aqueles que cada fração tem direito.
e) Na assembleia extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022, os condóminos deliberaram sobre os “Armários AVAC” que são parte integrante da fração autónoma designada pela letra “V”, cujo direito de propriedade se mostra averbado a favor da Autora AA.
f) O armário objeto de deliberação na assembleia de dia 15 de dezembro de 2022 é um armário que ocupa parcialmente a casa de banho pertencente à fração designada pela letra “V”.
Porque tal questão interessa igualmente à decisão do recurso, vejamos, igualmente, o que ali se deixou exarado em termos de fundamentação para suportar aquela decisão sobre a matéria de facto.
Dispõe o artigo 607.º, n.º 4 do Código de Processo Civil que, na fundamentação da sentença, o juiz deve julgar quais são os factos provados e não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações retiradas dos factos instrumentais e especificando os elementos decisivos para a sua convicção; por outro lado, deve o juiz tomar em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito.
A convicção positiva do Tribunal quanto ao facto 1. assentou no teor da certidão permanente junta aos autos com a petição inicial. Por seu turno, o facto 2. encontra respaldo no teor da certidão permanente, junta aos autos com a petição inicial como documento n.º 9, bem como no teor das atas n.ºs 32 e 33, juntas aos autos com a contestação.
A realização de uma assembleia geral extraordinária de condóminos no dia 15 de dezembro, bem como o conteúdo do único ponto da ordem de trabalhos foram alegados pela Autora, não se encontram em contradição com a defesa dos Réus e, para além disso, resultam do teor do documento n.º 4, junto com a petição inicial, bem como do teor do documento n.º 12, junto com a contestação.
No que concerne à forma como BB foi convocado para a assembleia, bem como à data de envio da convocatória (facto provado 4.), atentou o Tribunal no teor do documento n.º 5, junto com a petição inicial e, ainda no documento n.º 12, junto aos autos com a contestação, no qual é possível detetar o email ..........@....., email que a testemunha BB confirmou ser por si utilizado.
Não nos quedou qualquer dúvida de que nem a Autora, nem BB compareceram na assembleia geral extraordinária realizada no dia 15 de dezembro de 2022, sendo que tal foi alegado pela Autora e não se encontra em contradição com a defesa do Réu. Ademais, tal facto foi admitido pela testemunha BB e resulta igualmente do teor da prova documental junta aos autos, mormente da folha de presenças que integra a “acta n.º ...”.
A convicção positiva quanto à verificação do facto 6., assentou no teor do documento n.º 4, junto aos autos com a petição inicial, do qual consta a permilagem de cada uma das frações e, concretamente da fração “C”.
Para dar como provado o facto 7., atentou o Tribunal no teor do documento n.º 4, junto com a petição inicial. Assim, no documento denominado “acta n.º ...” consta que “São parte integrante da presente acta os doc. n.º 1 (convocação), doc. n.º 2 (presenças/representatividade na assembleia), doc. n.º 3 (plantas construtivas do edifício/cortes espaços comerciais AVAC)”. Assim, atendendo ao referido, no documento n.º 4 junto com a petição inicial está incorporado documento designado “Presenças na Assembleia de 15-12-2022”, no qual constam as assinaturas dos condóminos presentes. Ora, efetivamente o documento denominado “acta n.º ...” não se encontra assinado pelos condóminos, mas meramente pela administração do condomínio, a qual se socorreu de um anexo, tendo deixado consignado que tal anexo é parte integrante da ata, um procedimento que, dizem-nos as regras da experiência comum, é frequentemente utilizado pelos condomínios.
O facto 8. resultou provado porquanto do teor do documento designado “acta n.º ...” não consta qualquer indicação expressa de que a mesma foi lida e aprovada pelos condóminos presentes.
O facto n.º 9 resulta provado atento o teor do documento designado “acta n.º ...”, junto aos autos com a petição inicial.
A convicção acerca da positividade do facto 10. assentou, por um lado, nas declarações prestadas pela testemunha DD, a qual confirmou que procedeu ao envio da ata elaborada na assembleia de condóminos de 15 de dezembro de 2022 para BB, o que encontra arrimo no documento n.º 7, junto com a petição inicial, email que a referida testemunha asseverou ter enviado.
Para prova do facto 11, atentou o Tribunal no teor da memória descritiva, junta aos autos com a petição inicial como documento n.º 8.
No que diz respeito ao facto 12., o Tribunal considerou-o provado na medida em que resulta do teor do documento n.º 1 junto com a contestação que BB terá contactado telefonicamente a administração do condomínio e, após, remeteu um email onde informa ser o proprietário da fração “V”. O envio deste email foi confirmado pela testemunha BB.
A prova de que, a partir de 21/10/2021, todas as comunicações efectuadas entre a administração do condomínio e BB concretizaram-se através do endereço de email fornecido por este (facto provado 13.), assentou nas declarações prestadas pela testemunha BB, o qual confirmou que “a empresa de condomínio trata tudo directamente comigo, tudo através de email”. A administração do condomínio procedeu ao envio dos avisos de pagamento das quotas mensais, bem como dos respetivos recibos para o email indicado por BB (facto provado 14.), conforme resulta do teor dos documentos n.ºs 2, 3, 4 e 5, juntos aos autos com a contestação.
Para além disso, em sede de depoimento de parte, o legal representante dos condóminos, EE, confirmou que quando BB se apresentou como proprietário, solicitou o envio de tal documentação através de email, circunstância também confirmada pela testemunha BB, que referiu ter expressamente solicitado o envio dessa forma.
A convicção positiva do Tribunal de que BB participou na assembleia geral realizada em outubro de 2021 (facto provado 15.) assentou na conjugação da prova documental e testemunhal junta aos autos. Atentando no teor do documento n.º 6 junto com a contestação, denominado “ACTA N.º ...”, constatamos que efetivamente ocorreu uma assembleia geral de condóminos no dia 26 de outubro de 2021, sendo que consta da folha de presenças que o condómino da fração “V” é a sociedade “D.... Lda.”. Todavia, no documento n.º 7 junto com a contestação, onde constam as assinaturas dos condóminos presentes, encontra-se rasurado o nome “D.... Lda.”., tendo sido escrito, em cima, o nome “BB” e, em seguida, aposta uma assinatura.
Ora, resulta do documento n.º 1 junto com a petição inicial, certidão permanente, a transferência da propriedade da fração, que ocorreu no dia 9 de setembro de 2021, constando como sujeito passivo a sociedade “D.... Lda.” e como sujeito ativo a Autora, AA. O legal representante dos condóminos, EE, confirmou que cabia ao antigo proprietário da fração comunicar à administração a alteração e que apenas tomaram conhecimento da alteração quando BB se apresentou como proprietário. Resulta ainda do conteúdo da própria ata que “face ao exposto e instabilidade deste ponto, tendo inclusivamente o proprietário da fracção V, procedido ao fecho da área técnica em causa, a questão terá de ser resolvida entre os 2 interessados em outra sede, esgotado que está os meios normais de diálogo”.
Para prova do facto 16. coligimos a prova documental junta com a contestação, mormente o teor dos documentos n.ºs 8, 9 e 10. Do documento n.º 8 consta a convocatória para assembleia geral de condomínios que se viria a realizar no dia 14 de setembro de 2022, sendo que um dos destinatários do email era BB. Da lista de presenças consta a indicação de que o condómino da fração “V” era o “B..., Lda”, bem como uma assinatura em tudo idêntica àquela que consta da ata n.º.... Não obstante BB se ter apresentado como proprietário da fração deu a indicação de que dos avisos de pagamento e respetivos recibos constasse a menção daquela sociedade, facto confirmado quer pelo legal representante dos condóminos Réus, quer pela própria testemunha BB.
Dúvidas inexistem de que, no dia 2 de dezembro de 2022, a administração de condomínio remeteu carta registada para a sociedade e morada indicadas por BB, que coincidem com os dados igualmente constantes dos avisos de pagamento e respetivos recibos. Tais dados foram fornecidos por BB, conforme o mesmo asseverou em declarações prestadas em sede de audiência de julgamento.
Ora, não obstante os Réus não tenham procedido à junção aos autos da missiva remetida, apenas procedendo à junção do Talão de Aceitação e da pesquisa no site dos CTT, ficou o Tribunal convencido que a missiva remetida foi a convocatória para a assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022.
Efetivamente, tal circunstância foi confirmada por EE, legal representante dos Réus, o qual asseverou que para além da notificação digital (via email), foi ainda remetida uma notificação para a morada previamente indicada por BB.
A missiva em causa foi remetida no mesmo dia em que a administração de condomínio enviou por email a convocatória dirigida aos condóminos. Apesar de não existir em tal email qualquer indicação de que iriam proceder ao envio de convocatória através de carta, dos autos resulta que esse era o procedimento adotado pela administração. Efetivamente, resulta do teor do documento n.º 8 junto com a contestação, email com a convocatória para a assembleia de 2 de Setembro de 2022, que “Somos a informar que seguirá hoje via ctt a convocatória abaixo”, o que faz crer que para além de os condóminos serem convocados através de email (conforme referiu a testemunha DD), também seria habitual a administração proceder ao envio das convocatórias através de carta.
Ademais, do teor dos emails juntos aos autos pela Autora, aquando da resposta às exceções (requerimento datado de 8 de maio de 2023), que, em 15 de dezembro de 2022, resulta que a administração do condomínio informou que “À cautela, a administração reforçou a convocatória no termos do disposto no art.º 1431º nº 1 do Código Civil, em relação ao seu constituinte enviando (também) para a morada facultada por este – B..., Lda. Rua ... – Porto, a respetiva convocatória por correio simples”.
Assim, tudo conjugado e ponderado, resulta na conclusão de que a administração do condomínio procedeu ao envio da convocatória através de carta registada simples.
A data de receção da missiva, bem como o seu conteúdo e ao da procuração (factos provados 18. e 19.), encontram respaldo no teor do documento n.º 14, junto aos autos com a contestação, bem como nas declarações prestadas por EE, o qual confirmou a data da receção da dita missiva.
O documento n.º 15, junto com a contestação, atesta o envio da ata da assembleia geral extraordinária realizada a 15 de dezembro de 2022, endereçada à Autora, para a morada constante da procuração remetida conjuntamente com a missiva rececionada a 19 de dezembro de 2022. A carta em causa não foi reclamada pela Autora no Ponto de Entrega, conforme informação resultante da pesquisa nos CTT e junta com a contestação (factos provados 20. e 21.).
A factualidade dada como não provada resultou da ausência de mobilização probatória cabal da sua verificação ou por se encontrar em contradição com o acima dado como provado.
O facto não provado a) resultou da ausência de mobilização probatória cabal da sua verificação. Na verdade, nem os Réus, nem o seu legal representante, nem as testemunhas ouvidas confirmaram que tinha sido dada indicação expressa de que as convocatórias poderiam ser enviadas por email. Na verdade, a testemunha BB referiu expressamente que nunca deu consentimento para tal e que inclusivamente manifestou junto do condomínio a sua oposição, o que, todavia, não nos mereceu credibilidade atenta a forma comprometida como a testemunha prestou o seu depoimento a este propósito.
O facto não provado b) assentou da ausência total de prova nesse sentido porquanto dos documentos juntos com a contestação apenas se extrai que os referidos avisos e recibos (não obstante terem no seu corpo a morada do destinatário) foram remetidas por email, conforme resulta dos documentos n.º s 2, 3, 4 e 5.
O Tribunal considerou não provado que o condómino da fração “C” tenha convocado a assembleia geral extraordinária realizada a 15 de dezembro de 2022 (facto não provado c)), porquanto, não obstante na convocatória remetida para os condóminos por email constar que “A fracção C, representando mais de 25% do capital investido (art.º 1431 CC), convoca a assembleia geral extraordinária, com um ponto único na ordem de trabalhos”, na ata n.º ... encontra-se integrado documento datado de 11 de novembro de 2022, no qual consta a assinatura dos condóminos das frações A, B, C, AC, F, W, U, D, AG e S, bem como as respetivas permilagens, com referência ao “número de assinaturas dos proprietários das frações necessários para a convocação da assembleia extraordinária”. Não podemos, nessa medida, considerar provocado que a assembleia em causa foi convocada apenas pelo condómino da fração “C”, mas antes pela totalidade das frações acima referidas.
O facto não provado d) resultou da total ausência de mobilização probatória, na verdade, respetiva ata não consta o número de votos que aprovaram a deliberação, mas antes a percentagem a que correspondem tais votos, pelo que não é possível verificar se efetivamente foram atribuídos mais votos do que aqueles que cada fração tem direito.
No que concerne ao facto não provado e), atentou o Tribunal no teor dos documentos n.º 1, 8, 9 e 10 juntos com a petição inicial. Assim, não consta quer da memória descritiva, quer das certidões permanentes, quer do documento que atesta a constituição de propriedades horizontais, que a fração designada pela letra “V” é composta por qualquer armário ou que o mesmo se encontre afeto exclusivamente àquela fração. A este propósito jamais poderá relevar as plantas juntas aos autos, quer pela Autora, quer pelos Rés, considerando que não são as plantas, muito menos aquelas que possuem apostas anotações de origem desconhecida, que determinam as partes integrantes de dada fração.
O facto não provado f) decorre da ausência de prova no sentido da sua verificação. Na verdade, atentou o Tribunal nas plantas e imagens (documentos n.º 11 e 12) juntos aos autos com a petição inicial, dos quais não é possível extrair que tais armários ocupem, ainda que parcialmente, a casa de banho da fração “V”.
Verifica-se que os armários em causa estão perfeitamente autonomizáveis da fração, sem qualquer acesso através do interior da mesma, encontrando-se, simplesmente, à frente da casa de banho. Aliás, os armários em causa estendem-se ainda até à porta da fração designada pela letra “W”, abrangendo, igualmente, a casa de banho da fração referida.
II. 2. 2. De Direito.
Com a presente ação pretende a Autora:
a) A anulação da deliberação tomada no ponto único da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 15 de dezembro de 2022, por violação dos formalismos legais atinente à sua convocatória; subsidiariamente,
b) A ineficácia da deliberação tomada no ponto único da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 15 de dezembro de 2022, pela ausência de assinatura da mesma pelos condóminos presentes e pela falta de aprovação do teor da ata; subsidiariamente,
c) A anulação da deliberação tomada no ponto único da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 15 de dezembro de 2022, atenta a incorreta contabilização dos votos; subsidiariamente,
d) A anulação da deliberação tomada no ponto único da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 15 de dezembro de 2022, atenta a falta de envio da ata que resultou da mesma aos condóminos ausentes, mormente à aqui Autora; subsidiariamente,
e) A nulidade da deliberação tomada no ponto único da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 15 de dezembro de 2022, pelo objecto da deliberação ter sido uma parte privada, o que extravasa as funções daquele órgão deliberativo.
O ónus da prova dos factos necessários ao preenchimento das normas legais que cominam as deliberações com a sanção da anulabilidade, nulidade ou ineficácia é da Autora (artigo 342.º do Código Civil).
Quanto ao pedido de anulação da deliberação tomada na assembleia geral extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022 por violação dos formalismos legais atinente à sua convocatória
Determina o artigo 1432.º, n.º 1 do Código Civil que a assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos. Nos termos do n.º 2, a convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
Ora, é entendimento uniforme na doutrina e jurisprudência que, quando os condóminos não tenham sido convocados para a assembleia ou não o tenham sido com observância dos requisitos estabelecidos no artigo 1432.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil, as deliberações tomadas nessa assembleia são anuláveis, a requerimento de qualquer um dos condóminos que não as tenha aprovado.
No que diz respeito ao domicílio de envio das convocatórias, rege o n.º 9 do artigo 1432.º do Código Civil, que determina que os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante. Assim, em regra, presume-se que o domicílio do condómino é na fração do condomínio, pelo que incumbe a este comunicar por escrito caso tal não suceda, fornecendo uma morada para ser contactado.
O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 11 de janeiro de 2024, proc. 1826/17.1T8PVZ.P1, disponível em www.dgsi.pt defende que “A convocatória para uma assembleia de condomínios deve, em regra, ser enviada para a fracção do locado caso o condómino resida na mesma. Cabe ao condómino avisar por escrito a administração se tiver residência permanente noutro local. Mas, caso a administração tenha conhecimento, por qualquer outro meio, dessa morada e tenha já anteriormente usado a mesma de forma regular para enviar convocatórias e notificações, está obrigada a utilizar a morada, por si conhecida.”.
Dos autos resultou provado que, não obstante ser a Autora a proprietária da fração designada pela letra “V”, BB apresentou-se junto da administração de condomínio como proprietário da fração em 21 de outubro de 2021 e, a partir desse momento, todas as comunicações foram trocadas entre este e a administração.
Resultou ainda assente que BB solicitou à administração de condomínios que os avisos de pagamento e os respetivos recibos enviados por email fossem emitidos em nome da sociedade “B..., Lda” e que daí constasse a morada Rua ..., ..., Porto.
No dia 2 de dezembro de 2022, a administração remeteu email para BB e ainda carta registada dirigida ao B..., Lda, para a morada Rua ..., ..., Porto, indicada por BB. No dia 15 de dezembro de 2022 foi realizada uma assembleia extraordinária de condóminos, na qual não estiveram presentes nem a Autora nem BB, que apenas tiveram conhecimento do teor da ata após a mesma ter sido fornecida por outro condómino.
No dia 19 de dezembro de 2023, a administração do condomínio recebeu uma missiva a informar que BB não é o proprietário da fracção designada pela letra “V”, mas antes o procurador da proprietária, aqui Autora, possuindo poderes para a representar junto da administração de condomínio do prédio onde se insere a fração “V”, receber convocatórias e comunicações das atas de assembleias de condóminos, representar em assembleia de condóminos, discutir e deliberar em sua representação nas ditas assembleias, impugnar extra ou judicialmente deliberações e praticar todos os atos que entenda por convenientes junto da administração do condomínio e dos restantes condóminos.
Ora, a Autora invoca a preterição dos formalismos atinentes à sua convocatória porquanto a convocatória foi remetida por email para BB sem que em nenhuma assembleia anterior tenha dado essa indicação à administração do condomínio, ou seja, sem que tivesse sido dada indicação de que a administração poderia proceder ao envio através de email.
Efetivamente resultou provado que a administração de condomínio procedeu ao envio da convocatória através de email dirigido a BB, que julgava, à data, ser o proprietário da fração “V”, sem que tivesse resultado provado que aquela tenha dado expressa indicação de que poderia ser convocado via email.
Todavia, a administração de condomínio procedeu ainda ao envio da convocatória por carta registada, no dia 2 de dezembro de 2022, para a morada fornecida por quem se arrogava como proprietário, sendo que tal morada constava dos diversos avisos de pagamento e recibos remetidos. Assim, o destinatário e a morada indicados tinham sido utilizados de forma regular para envio de notificações diversas, atenta a indicação dada por BB.
Pelo exposto, nenhum vício se verifica considerando que no dia 2 de dezembro de 2022 foi enviada carta registada simples para a morada indicada por BB, deste modo se cumprindo integralmente os requisitos legalmente estabelecidos.
É certo que, caso não ficasse demonstrado que a administração de condomínio procedeu ao envio da convocatória através de carta registada com mais de 10 dias de antecedência, e que apenas tinha procedido ao seu envio através de email, sem que nunca BB tivesse dado indicação expressa nesse sentido, seria caso de avaliar se a impugnação da deliberação com esse fundamento constituiria ou não abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium. Não obstante, porque resultou provado o envio da convocatória em obediência aos formalismos legalmente impostos, abstém-se o Tribunal se de pronunciar a este propósito.
Para além disso, a Autora invocou que a assembleia geral extraordinária realizada a 15 de dezembro de 2022 foi convocada pelo proprietário da fracção designada pela letra “C”, o qual não representa 25% do capital investido. Resultou assente nos autos que a fração “C” possui uma permilagem de 25,76‰, tendo, todavia, resultado não provado que tal assembleia foi convocada exclusivamente pelo proprietário da referida fração, conforme alega a Autora. Assim, nenhuma irregularidade se constata a este propósito, pelo que improcede o peticionado pela Autora.
Pelo acima exposto, improcede o pedido de anulação da deliberação tomada na assembleia geral extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022 por violação dos formalismos legais atinente à sua convocatória.
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Da ineficácia da deliberação tomada no ponto único da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos de 15 de dezembro de 2022, pela ausência de assinatura da mesma pelos condóminos presentes e pela falta de aprovação do teor da ata
A Autora defende que a deliberação tomada na assembleia geral extraordinária de 15 de dezembro de 2022 é ineficaz porquanto a ata não foi assinada pelos condóminos presentes e do seu conteúdo não resulta que a mesma tenha sido aprovada por aqueles.
Promana do artigo 1.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que são obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes. Ademais, o n.º 2 prevê que a ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.
A propósito dos vícios atinentes à falta de cumprimento das formalidades constantes daquele artigo, pronunciou-se o Tribunal da Relação de Lisboa, em acórdão de 8 de novembro de 2007, proc. 9687/2006-6, disponível em www.dgsi.pt:
“A omissão das exigências formais constantes do dito art. 1º constituem meras irregularidades, que ficam sanadas se não houver tempestiva impugnação da deliberação tomada, (art. 1432º nºs 6, 7 e 8 do C. Civil)”.
Mais, “No que concerne à assinatura da acta pelos condóminos presentes, estamos perante uma exigência formal que não consta da norma legal atinente. O que o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, estabelece é que são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
Se a norma legal pretendesse impor a assinatura de todos os condóminos não necessitava de usar um termo diferente do de assinatura e que, aliás, já usava na sua redacção. Bastaria portanto que a norma estabelecesse que a acta é redigida por quem tenha servido de presidente da assembleia e assinada por este e por todos os condóminos presentes. Não foi essa a opção do legislador, o que bem se compreende porque as reuniões podem compreender um número alargado de participantes e/ou uma extensão de assuntos tratados em resultado do que essa exigência seria praticamente impossível de cumprir e redundaria num aumento de conflitos que a norma pretende evitar.
A norma legal distingue, portanto, a redacção e assinatura da acta, as quais são responsabilidade da pessoa que preside à assembleia, da subscrição da mesma pelos condóminos presentes, ou seja, a aceitação do respectivo conteúdo narrativo, a qual não se confunde com a aposição da assinatura manuscrita”- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15 de dezembro de 2021, proc. 1211/14.7TBMTS.P1, disponível em www.dgsi.pt .
Dos autos resultou provado que a ata n.º ..., referente à assembleia geral extraordinária realizada a 15 de dezembro de 2022, encontra-se assinada pelos condóminos presentes. Assim, não logrou a Autora provar o por si alegado, pelo que, nesta medida, não nos quedam dúvidas quanto à improcedência do alegado pela Autora a este propósito.
Resultou igualmente provado que a ata n.º ... não consta que a mesma foi lida e aprovada pelos condóminos presentes.
Todavia, subscrevendo integralmente a posição constante do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, a ausência da menção de que a ata foi lida e aprovada pelos condóminos não implica a ineficácia a deliberação tomada, pelo contrário, constitui-se como uma mera irregularidade, por incumprimento das exigências constantes do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 368/94, de 25 de outubro.
Assim, não obstante a Autora tenha logrado provar a ausência de menção de que a ata foi lida e aprovada, tal facto não conduz, a final, na declaração de ineficácia da deliberação tomada na assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022.
Assim, pelos fundamentos de facto e de direito acima referidos, improcede igualmente o peticionado pela Autora a este propósito.
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A anulação da deliberação tomada na assembleia de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022 atenta a incorreta contabilização dos votosO artigo 1430.º, n.º 2 do Código Civil é uma disposição que confere aos condóminos o voto por referência às unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418º se refere.
Trata-se, pois, do conteúdo e delimitação do direito de voto dos condóminos.
De modo a facilitar o processo, o número de votos atribuído a cada condómino, em função do capital por si investido no prédio, consta do título executivo e está fixado em percentagem ou permilagem do valor total do prédio.
Promana do artigo 1.º, n.º 2 do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, a ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.
Resultou provado que consta da ata n.º ..., referente à assembleia geral extraordinária realizada em 15 de dezembro de 2022, que a deliberação foi aprovada por maioria simples, com os votos a favor das frações A, B, C, F, G, H, I, J, K, L, R, S, T, U, W, X, Y, Z, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AJ, AK, AL – (74,52%) Abstenção Fração E (26,890) Contra 0 (zero).
Assim, resultou assente que tal deliberação foi aprovada por maioria simples, contendo ainda a expressa menção das frações que a aprovaram. Conforme afirma a Autora, não existe menção expressa ao número total de votos que a aprovaram, todavia não se poderá concluir, ao contrário do que sustenta a Autora, que foram atribuídos mais votos por fração do que aqueles devidos (conforme resultou não provado).
Sempre se diga, de todo o modo, que o artigo 1433.º, n.º 1 estabelece como anuláveis as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, todavia, não resulta de nenhuma disposição normativa que a violação do disposto no artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro seja cominado de anulabilidade da deliberação.
Pelo exposto, improcede o alegado pela Autora, dado que, não obstante lhe assistir razão no que concerne à ausência do número total de votos que aprovaram a deliberação (apesar de constar expressamente as frações que votaram favoravelmente, sendo que o número de votos correspondentes se extrai do respetivo título constitutivo), jamais tal ausência determina a anulação das deliberações, atenta a inexistência de determinação legal nesse sentido.
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A anulação da deliberação tomada na assembleia de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022 atenta a falta de envio da ata aos condóminos ausentesA Autora invoca que a deliberação tomada na assembleia geral extraordinária em causa é anulável, em virtude de a ata aí exarada não ter sido comunicada aos condóminos ausentes.
Determina o artigo 1432.º, n.º 6 do Código Civil que, após a assembleia, a deliberação deverá ser comunicada aos condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção, devendo esta ser remetida para o domicílio do condómino (artigo 1432.º, n.º 9 do Código Civil).
No caso de ser preterida tal formalidade, a do envio efetivo ou do envio para o domicílio correto, a deliberação está inquinada por um vício, que apenas se poderá considerar sanado se o condómino ausente manifestar a aprovação da ata por escrito (artigo 1432.º, n.º 7 do Código Civil) ou se, decorrido o prazo de propositura da ação de impugnação com fundamento na não exigibilidade da obrigação, o condómino nada faça.
Sucede, porém, que o vício em causa, ao contrário do alegado pela Autora, não é a anulabilidade da deliberação. Conforme referido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9 de outubro de 2018, proc. 1950/16.8T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt, “(…) o não envio da ata da assembleia de condóminos aos condóminos que nela não estiveram presentes nem sequer constitui fundamento para anulação das deliberações nela aprovadas, uma vez que se trata de uma formalidade posterior à aprovação das mesmas, cujo objetivo único é possibilitar o seu conhecimento pelos condóminos ausentes, podendo estes, no prazo de 90 dias, manifestar o seu assentimento ou discordância em relação às mesmas. Assim, “a falta de comunicação terá como único efeito dilatar para mais tarde (para quando seja efetuada por qualquer meio idóneo – carta registada com aviso de receção ou outro meio mais solene, como seja a citação) o início do prazo de impugnação (…) a comunicação imposta no art. 1432º nº 6 do Código Civil exerce uma função adjetiva, determinando o início da contagem de determinados prazos, não contendendo com a validade intrínseca das deliberações aprovadas na assembleia a que se refere.
Desta forma, pelos motivos expostos, improcede igualmente a pretensão da autora no sentido da anulação da deliberação em discussão nos presentes autos, com fundamento na falta de comunicação da ata da assembleia em que a mesma foi aprovada aos condóminos que nela estiveram ausentes”.
Ora, nos presentes autos resultou provado que, após a administração de condomínio ter conhecimento de que BB não era o proprietário da fração “V”, mas antes o procurador da proprietária, a Ré, procedeu ao envio, no dia 10 de janeiro de 2023, da ata da assembleia de condóminos realizada no dia 15 de dezembro para a morada da Autora que constava da procuração. A missiva em causa não foi reclamada pela Autora, que apenas tomou conhecimento da ata n.º ... porquanto BB a solicitou ao condómino DD.
Apesar de a administração de condomínio ter procedido ao envio da ata n.º ..., que resultou da assembleia geral extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022, não remeteu para o procurador da Autora, o que se estranha, considerando que do teor da procuração, que era do seu conhecimento, aquela conferiu ao procurador poderes para receber as comunicações das atas de assembleias de condóminos.
Sucede, porém, que não obstante o envio incorreto, tal jamais poderá resultar na anulação das deliberações tomadas na assembleia, conforme já acima explanado. Pelo exposto, improcede o peticionado pela Autora a este propósito.
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Nulidade da deliberação tomada na assembleia de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022 por ter incidido sobre uma parte privada A Autora defende a nulidade da deliberação tomada na assembleia de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022 por a mesma ter incidido sobre uma parte privada, o que extravasa as funções daquele órgão deliberativo.
Determina o artigo 1420.º, n.º 1 do Código Civil que cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
O artigo 1421.º, n.º 1 do Código Civil qualifica como comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Mais, presumem-se ainda comuns, de acordo com o n.º 2:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Não obstante, é no título constitutivo que se encontram especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas, aí se especificando também as partes do edifício que pertencem a cada uma delas, assim como o valor relativo a cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, datado de 8 de janeiro de 2024, proc. 14227/22.0T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt refere que: “É de qualificar como comuns todas as partes que não estejam previstas no título constitutivo como próprias, ressalvando, aquelas situações em que se verifique “uma destinação objetiva” da coisa que obsta à atuação da presunção. (…) Não constando do título constitutivo da propriedade horizontal dois espaços destinados a arrumos, situados na cave, na parte inferior de duas frações – lojas –, sem acesso das lojas a tais arrumos e constando do título a especificação das frações, sem qualquer menção aos arrumos é de concluir que os arrumos constituem parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal, por aplicação da presunção do art. 1421º/2 e) CC.”
Nos termos do disposto no artigo 1430.º, n.º 1 do Código Civil, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador. A assembleia de condóminos é um órgão deliberativo com competência para as “relações respeitantes ao uso, gozo e à conservação das coisas e serviços comuns, estando-lhe vedado invadir a esfera da propriedade individual e exclusiva de cada condómino” (cf. Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, 4.ª edição reformulada, Ediforum, 2017, pág. 642).
Assim, dúvidas inexistem de que as deliberações alcançadas por aquele órgão que extravasem as competências legalmente atribuídas padecem de vício. Sucede, porém, que a doutrina e jurisprudência dividem-se acerca da cominação aplicável às deliberações: nulidade ou ineficácia.
A este propósito, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 3 de novembro de 2016, disponível em www.jusnet.pt, repristina as considerações tecidas por Pires de Lima e Antunes Varela e por Aragão Seia.
Se, por um lado, Pires de Lima e Antunes Varela defender que “Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em compropriedade exclusiva a um dos condóminos), a deliberação deve considerar-se ineficaz”, Aragão Seia pugna que “ são somente anuláveis as deliberações que a assembleia tome dentro da área da sua competência, isto é, respeitantes às partes comuns do edifício, devem considerar-se nulas ou ineficazes as que violam preceitos de natureza imperativa e as que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.”.
Atenta a alegação da Autora, cabia-lhe a prova de que a assembleia de condóminos deliberou acerca de uma parte privada, ou seja, de uma parte integrante de uma das frações.
In casu, a deliberação incidiu sobre os “Armários AVAC” instalados ao nível da zona comercial do prédio, com 4 portas, tendo sido decidido que a utilização dos mesmos seria dividida pela fração “V” e “C”. A Autora defende que tais armários são sua propriedade, pelo que lhe incumbia a prova de que os mesmos são parte integrante da sua fração. Todavia a Autora não logrou de tal fazer prova.
Dos factos provados não resulta que tais armários sejam parte integrante da fração propriedade da Autora ou que estejam afetos exclusivamente à fração em causa.
Aragão Seia ensina que aquilo que “não esteja especificado no título como tal, [propriedade privada] não pode constituir propriedade privada; assim, a afectação material existente à data da constituição do condomínio deve constar do respectivo título constitutivo e não ser meramente resultante de uma objetiva destinação” (cf. Propriedade Horizontal Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, pág. 24).
Pelo exposto, não pode o Tribunal concluir que a deliberação tomada na assembleia geral extraordinária de 15 de dezembro de 2022 incidiu sobre uma parte privada da fração “V”, propriedade da Autora e que, por esse motivo, extravasou a competência daquele órgão deliberativo.
Nesta medida, improcede o peticionado pela Autora.
(…).
II. 2. 2. O enquadramento do recurso.
Sobre a matéria de facto, manifesta a autora a sua discordância quanto ao julgamento firmado sobre os factos contidos nos pontos 4, 7 e 17 do elenco dos provados e c), d) e e) dos não provados, respectivamente do seguinte teor:
4. A convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3., foi remetida pela administração de condomínio através email datado de 2 de dezembro de 2022, para BB.
7. A ata n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, encontra-se assinada pelos condóminos presentes.
17. No dia 2 de dezembro de 2022, a administração do condomínio enviou uma carta registada simples dirigida ao B..., Lda, para a Rua ..., ..., Porto, morada indicada por BB, que continha a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3..
c) A assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022 foi convocada apenas pelo proprietário da fração “C”.
d) Na assembleia realizada no dia 15 de dezembro de 2022, foram atribuídos mais votos do que aqueles que cada fração tem direito.
e) Na assembleia extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022, os condóminos deliberaram sobre os “Armários AVAC” que são parte integrante da fração autónoma designada pela letra “V”, cujo direito de propriedade se mostra averbado a favor da Autora AA.
Ponto 4 - a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3., foi remetida pela administração de condomínio através email datado de 2 de dezembro de 2022, para BB.
Defende a autora que,
- deve ficar a constar da matéria de facto provada que a referida autorização nunca foi concedida, pelo que importa fazer um aditamento ao facto provado 4, propugnando que a redacção final passe a ser: a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3., foi remetida pela administração de condomínio através email datado de 2 de dezembro de 2022, para BB, sem que este ou a Autora tenham dado autorização para o efeito, nem por escrito, nem verbalmente, nem em assembleias anteriores, entendendo que neste contexto, naturalmente o enquadramento em sede de matéria de direito será outro, pelo que importará concluir que não foram cumpridos os formalismos legais inerentes à convocatória.
Ponto 7 - a acta ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, encontra-se assinada pelos condóminos presentes.
Discorda a autora do entendimento sufragado na decisão recorrida de que, a acta contém um anexo, parte integrante da mesma, com a lista de presenças na sobredita assembleia, lista de presenças, essa que se encontra assinada pelos condóminos presentes.
Diz que deve ser julgado como provado que, “a acta n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, não se encontra assinada pelos condóminos presentes” e, simultaneamente, deve ser julgado como não provado que: “a ata n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, encontra-se assinada pelos condóminos presentes”.
Ponto 17 - no dia 2 de dezembro de 2022, a administração do condomínio enviou uma carta registada simples dirigida ao B..., Lda, para a Rua ..., ..., Porto, morada indicada por BB, que continha a convocatória para a assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022.
Discorda a autora do entendimento sufragado na decisão recorrida de que BB, procurador da autora, tenha dado indicação para que nos avisos de cobrança e os recibos constasse a menção àquela sociedade.
Diz que não se pode considerar cabalmente demonstrado que a missiva que foi expedida continha de facto a convocatória para a sobredita assembleia e, assim conclui que se deve ter como provado apenas que, “no dia 2 de dezembro de 2022, a administração do condomínio enviou uma carta registada simples dirigida ao B..., Lda., para a Rua ..., ..., Porto” e, do mesmo modo, como não provado que, “a carta registada simples remetida a 2 de dezembro de 2022 pela administração do condomínio foi remetida para a morada indicada por BB e continha a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3”, defendendo que neste contexto, naturalmente o enquadramento em sede de matéria de direito será outro, pelo que importará concluir que não foram cumpridos os formalismos legais inerentes à convocatória.
Ponto c) – “a assembleia geral extraordinária de dia 15 de Dezembro de 2022 foi convocada apenas pelo proprietário da fração “C”.
Discorda a apelante da fundamentação aduzida para sustentar esta afirmação, de que consta um documento anexo à referida acta, datado de 11 de Novembro de 2022, no qual consta a assinatura das fracções A, B, C, AC, F, W, U, D, AG e S - não obstante se admitir que a convocatória que foi remetida para os condóminos por email referir expressamente que “a fracção C, representando mais de 25% do capital investido (art.º 1431 CC), convoca a assembleia geral extraordinária, com um ponto único na ordem de trabalhos” conforme documento 5 junto com a petição inicial.
Entende a apelante que não foi feita qualquer prova no sentido de que o referido documento em anexo à acta ... foi efectivamente redigido e assinado a 11 de Novembro de 2022.
Diz que deveria ter sido dado como provado que:
A assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022 foi convocada apenas pelo proprietário da fração “C” e, que também, neste contexto, naturalmente o enquadramento em sede de matéria de direito será outro, pelo que importará concluir que não foram cumpridos os formalismos legais inerentes à convocatória.
Ponto d) - na assembleia realizada no dia 15 de dezembro de 2022, foram atribuídos mais votos do que aqueles que cada fração tem direito.
Discorda, igualmente, a apelante da não prova deste facto, sustentado no entendimento de que da acta não consta o número de votos que aprovaram a deliberação, mas antes a percentagem a que correspondem tais votos.
Considera a apelante que deveria ter sido dado como provado que:
Na assembleia realizada no dia 15 de dezembro de 2022, foram atribuídos mais votos do que aqueles que cada fracção tem direito e, que, ainda aqui, neste contexto, naturalmente o enquadramento em sede de matéria de direito será outro, pelo que importará concluir que não foram cumpridos os formalismos legais inerentes à contabilização dos votos.
Ponto e) - na assembleia extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022, os condóminos deliberaram sobre os “Armários AVAC” que são parte integrante da fracção autónoma designada pela letra “V”, cujo direito de propriedade se mostra averbado a favor da Autora AA.
Entende a apelante que se deve ter como provado que: na assembleia extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022, os condóminos deliberaram sobre os “Armários AVAC” que não consubstanciam uma parte comum do edifício, com base na documentação junta aos autos, mormente os documentos 1, 8, 9 e 10 juntos com a petição inicial, concluindo que, também, neste contexto, naturalmente o enquadramento em sede de matéria de direito será outro, pelo que importará concluir que a assembleia de condóminos extravasou a sua área de actuação.
Sobre a matéria de direito.
Invocando os factos provados - que não impugna,
- a autora e BB estiveram ausentes da assembleia geral extraordinária referida em 3 – facto provado 5;
- a fração “C” possui uma permilagem de 25,76 ‰ – facto provado 6;
- da ata n.º ... não consta que a mesma foi lida e aprovada pelos condóminos presentes – facto provado 8;
- a autora obteve conhecimento do teor da ata n.º ... porque BB a solicitou ao condómino DD, que procedeu ao seu envio – facto provado 10;
- anexo à missiva acima referida (que havia sido recebida a 19 de Dezembro de 2022) encontrava-se um documento designado “PROCURAÇÃO”, datado de 7 de setembro de 2021, no qual AA confere poderes a BB para a representar junto da administração de condomínio do prédio onde se insere a fração “V”, receber convocatórias e comunicações das atas de assembleias de condóminos, representar em assembleia de condóminos, discutir e deliberar em sua representação nas ditas assembleias, impugnar extra ou judicialmente deliberações e praticar todos os atos que entenda por convenientes junto da administração do condomínio e dos restantes condóminos – facto provado 19;
⎯ a Administração de Condomínio procedeu ao envio, no dia 10 de janeiro de 2023, da ata da assembleia de condóminos realizada no dia 15 de dezembro para a morada da Autora que constava do documento “PROCURAÇÃO” – facto provado 20,
bem como os factos julgados provados, na sequência da impugnação da matéria de facto - a saber,
- a convocatória para a assembleia geral extraordinária de 15 de Dezembro de 2022, foi remetida pela administração de condomínio através email datado de 2 de dezembro de 2022, para BB, sem que este ou a autora tenham dado autorização para o efeito, nem por escrito, nem verbalmente, nem em assembleias anteriores;
- a acta n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, não se encontra assinada pelos condóminos presentes;
- no dia 2 de dezembro de 2022, a administração do condomínio enviou uma carta registada simples dirigida ao B..., Lda, para a Rua ..., ..., Porto;
- a assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022 foi convocada apenas pelo proprietário da fração “C”;
- na assembleia realizada no dia 15 de dezembro de 2022, foram atribuídos mais votos do que aqueles que cada fração tem direito;
- na assembleia extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022, os condóminos deliberaram sobre os “Armários AVAC” que são parte integrante da fração autónoma designada pela letra “V”, cujo direito de propriedade se mostra averbado a favor da Autora AA;
- na assembleia extraordinária de condóminos realizada no dia 15 de dezembro de 2022, os condóminos deliberaram sobre os “Armários AVAC” que não consubstanciam uma parte comum do edifício;
bem como, o facto de,
- a contrario, resultar não provado que a ata n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, se encontra assinada pelos condóminos presentes e,
- resultar não provado que a carta registada simples remetida a 2 de dezembro de 2022 pela administração do condomínio foi remetida para a morada indicada por BB e continha a convocatória para a assembleia geral extraordinária de 15 de Dezembro de 2022,
conclui pela procedência dos pedidos formulados na petição inicial e, em consequência, pela procedência do recurso.
Para o que alinha o seguinte raciocínio:
a) quanto ao pedido de anulação, por violação dos formalismos legais atinentes à convocatória da assembleia geral, defende que os ditos formalismos foram manifestamente violados, por duas vias distintas:
- o método de envio da convocatória;
- a legitimidade de quem procedeu à convocatória.
Por um lado, entende a apelante que a decisão recorrida considerou válido o envio da convocatória através de missiva para o Centro de Ensino Particular, no pressuposto de que foi o procurador da autora BB que indicou essa morada para esse efeito, e ainda no pressuposto de que a missiva remetida continha de facto a convocatória para a sobredita assembleia e, que, afastados estes pressupostos, jamais se poderá concluir pela inexistência de qualquer vício no que respeita ao envio da convocatória, concluindo que, a contrario, esse vício existe, é manifesto e é evidente.
Assim, a convocatória apenas foi remetida ao procurador da autora através de email.
Sendo certo que nem este nem a autora deram autorização expressa, por escrito ou verbalmente, ou em assembleias de condóminos anteriores, para que as convocatórias lhes fossem remetidas através de email.
Assim, não se verificam os pressupostos previstos no n.º 2 do artigo 1432.º CCivil, para que a referida convocatória pudesse ter sido promovida através de correio electrónico - pelo que a convocatória promovida nesses termos não é válida – e neste contexto, defende a apelante que a administração de condomínio não tinha alternativa a não ser o envio da convocatória através de carta registada, ao abrigo do n.º 1 do artigo 1432.º CCivil - o que não promoveu.
E, por outro, entende ainda que sob o ponto de vista de quem promoveu a referida convocatória se verifica uma clara e manifesta invalidade.
Diz a apelante que dúvidas inexistem de que quem promoveu essa convocatória foi o proprietário da fracção “C”, proprietário esse, refira-se, que por si só não representa 25% do capital investido – uma vez que tem apenas 25,76‰ – sendo essa a percentagem fixada pelo n.º 2 do artigo 1431.º CCivil, pelo que, também por esta perspectiva, se verifica uma clara irregularidade na convocatória promovida.
Diz o réu ser evidente que os formalismos legais inerentes à convocatória foram cumpridos, tanto pelo método de envio da convocatória como pela legitimidade de quem a convocou.
E, diz que analisando os factos, à luz do artigo 1432.º/1 e 2 CCivil, é de fácil compreensão que cumpriu o método de envio da convocatória enviando uma carta registada com a convocatória para a única morada de que tinha conhecimento - não residindo o Sr. BB na fracção, nem tendo indicado qualquer outra morada de residência, o condomínio procedeu ao envio da convocatória para a única morada conhecida, que foi indicada pelo Sr. BB para o envio de recibos do pagamento do condomínio.
Ademais, diz o réu, quanto ao uso do email para envio das convocatórias, nunca o Sr. BB indicou que tal não podia acontecer, aliás, se fosse caso disso, não teria em primeiro lugar fornecido o seu endereço de email, e teria feito uma reclamação à administração de condomínio logo no momento em que recebesse o primeiro email com a primeira convocatória – o que não aconteceu.
E, no que diz respeito à convocatória, invoca o disposto no artigo 1431.º/2 CCivil, que prevê que os condóminos podem proceder à convocação de uma assembleia de condomínio desde que representem pelo menos 25% do capital investido, alegando que a fracção “C”, em representação – patente na folha assinada pelas fracções representadas, junta à acta - das fracções A, B, C, AC, F, W, U, D, AG e S, reunia um total de 26,53% - uma percentagem suficiente para proceder à referida convocação.
II. 2. 3. Vejamos, as questões suscitadas no recurso, seguindo a ordem pela qual vêem suscitadas, tratando-as, como se estivéssemos perante 5 acções independentes dada, ainda assim, a autonomia das causas de pedir em que a apelante estrutura as suas 5 pretensões, todas elas deduzidas de forma subsidiária, de tal forma que a procedência de uma prejudicará o conhecimento das subsequentes.
II. 2. 3. 1. Antes de abordar a questão da validade da deliberação, importa realçar que o artigo 1433.º/1 CCivil, dispõe que, “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, III, Coimbra, 1987, 447/8, referem que, “no âmbito desta disposição não estão compreendidas nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objectos assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos. Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública (suponha-se, por ex., que a assembleia autoriza a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o n.º 1 do artigo 1421.º considera forçosamente comuns; que suprime, por maioria, o direito conferido pelo n.º 1 do artigo 1428.º; que elimina a faculdade, atribuída pelo artigo 1427.º a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício; que suprime o recurso dos actos do administrador a que alude o artigo 1438.º; ou que dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que se dispõe no n.º 1 do artigo 1429.º, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas, e como tais, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º.
(…) Quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência (tal será o caso em que, por exemplo, a assembleia sujeite ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em compropriedade exclusiva a um dos condóminos), a deliberação deve considerar-se ineficaz: desde que a não ratifique, o condómino afectado a todo o tempo pode arguir o vício de que ela enferma, ou por via de excepção, ou através de uma acção de natureza meramente declarativa”.
Também Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, Almedina, 2001, 176/7, após referir que são somente anuláveis as deliberações que a assembleia tome dentro da área da sua competência, isto é, respeitantes às partes comuns do edifício, devem considerar-se nulas ou ineficazes as que violam preceitos de natureza imperativa e as que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.
Isto é, o artigo 1433.º/1 CCivil prevê a anulabilidade das deliberações aprovadas em assembleia de condóminos que sejam “contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados”, sem prejuízo de serem igualmente inexistentes, nulas ou ineficazes em sentido estrito, cfr. n.º 2 in fine, “(… ) revogação das deliberações inválidas ou ineficazes”. Neste sentido, por todos, Rui Pinto, “artigo 1433.º”, CCivil anotado, II (artigos 1251.º a 2334.º), coord.: Ana Prata, Almedina, Coimbra, 2017, 285 e Ana Filipa Antunes/Rodrigo Moreira, “artigo 1433.º”, Comentário ao Código Civil, III, Direito das Coisas, coord.: Henrique Sousa Antunes, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2021, 500/1.
Nesta hipótese trata-se de deliberações ilegais, por violação de disposições da lei, que afectem o conteúdo (desde que não estejam em causa normas legais imperativas: nulidade/artigo 294.º CCivil) e/ou o procedimento, sem sanção mais grave especificamente determinada para tal violação (nos termos, em especial, do artigo 280.º CCivil); ou deliberações anti-regulamentares, por violação do regulamento vigente que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns (artigos 1418.º/1 alínea b) e 1429.º-A CCivil), seja o vício de conteúdo, seja de procedimento.
Aplicando estes critérios ao caso concreto diremos o seguinte.
II. 2. 3. 1. 1. A anulação, por violação dos formalismos legais atinente à convocatória.
Como bem refere a apelante, dispõe,
- o artigo 1432.º CCivil, no seu n.º1 que, “a assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos” e no seu n.º 2 que, “a convocatória indicada no n.º 1 é efectuada através de correio electrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em acta com a indicação do respectivo endereço de correio electrónico” e, o n.º 1 do artigo 1433.º do mesmo diploma legal, que, “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
Sobre esta questão versam os factos contidos nos pontos 4 - a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3., foi remetida pela administração de condomínio através email datado de 2 de dezembro de 2022, para BB e, 17 - no dia 2 de dezembro de 2022, a administração do condomínio enviou uma carta registada simples dirigida ao B..., Lda, para a Rua ..., ..., Porto, morada indicada por BB, que continha a convocatória para a assembleia geral extraordinária de dia 15 de dezembro de 2022.
Entende a autora que,
- deve ficar a constar da matéria de facto provada que a referida autorização nunca foi concedida, pelo que importa fazer um aditamento ao facto provado 4, propugnando que a redacção final passe a ser: a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3., foi remetida pela administração de condomínio através email datado de 2 de dezembro de 2022, para BB, sem que este ou a Autora tenham dado autorização para o efeito, nem por escrito, nem verbalmente, nem em assembleias anteriores.
E, diz que, neste contexto, naturalmente o enquadramento em sede de matéria de direito será outro, pelo que importará concluir que não foram cumpridos os formalismos legais inerentes à convocatória.
- que BB, procurador da autora, tenha dado indicação para que nos avisos de cobrança e os recibos constasse a menção àquela sociedade;
- não se pode considerar cabalmente demonstrado que a missiva que foi expedida continha de facto a convocatória para a sobredita assembleia e, assim conclui que se deve ter como provado apenas que, “no dia 2 de dezembro de 2022, a administração do condomínio enviou uma carta registada simples dirigida ao B..., Lda., para a Rua ..., ..., Porto” e, do mesmo modo, como não provado que, “a carta registada simples remetida a 2 de dezembro de 2022 pela administração do condomínio foi remetida para a morada indicada por BB e continha a convocatória para a assembleia geral extraordinária referida em 3”.
Sustenta a apelante este segmento da sua pretensão na seguinte linha de raciocínio:
- quanto ao ponto 4):
- a decisão é omissa quanto à menção de ter ou não existido autorização expressa por parte da autora ou do seu procurador BB para que a dita convocatória fosse expedida através de email;
- atesta o documento 14 junto com a contestação e ainda o documento junto com a resposta às excepções apresentado a 8 de Maio de 2023 que o procurador da autora “nunca manifestou em assembleias anteriores ser sua pretensão receber as convocatórias por correio electrónico, não tendo inclusive indicado qualquer email para esse fim”;
- as próprias assembleias juntas aos autos como documentos 3 da petição inicial, 6 da contestação e 9 da contestação não espelham qualquer autorização aposta nas mesmas para que a convocatória fosse remetida por email;
- no mesmo sentido depôs a testemunha BB – depoimento, que situa no suporta da gravação e transcreve:
- Mandatária da Autora: E eu pergunto-lhe especificamente relativamente ao envio de convocatória e ao envio de actas aos condóminos ausentes, se alguma vez o senhor, por qualquer meio, o senhor ou a D. AA, deu autorização (…) para que o envio quer das convocatórias quer de actas, no caso de não estar presente ou não se fazer representar em assembleia, ou o senhor ou a D. AA alguma vez deram autorização para que não fosse enviadas por carta, fossem enviadas sim por email? isso alguma vez aconteceu?
Testemunha: Não, não, não.
MA: Nem por escrito nem verbalmente?
T: Nem por escrito, nem verbalmente. E nunca dei autorização ao condomínio para o fazer;
- quanto ao ponto 17):
- a decisão recorrida sustenta a afirmação do envio da convocatória para a assembleia dirigida ao B..., Lda., para a Rua ..., ..., Porto, por indicação de BB, procurador da autora, no sentido de que nos avisos de cobrança e os recibos constasse a menção desta sociedade;
- no entanto, a testemunha nunca deu instruções à administração de condomínio para que as convocatórias fossem enviadas ou sequer dirigidas ao referido B..., Lda., conforme depoimento, que, novamente, localiza no suporte da gravação e transcreve:
- Mandatária da Autora: Temos estado aqui a falar sobre um centro particular de ensino que terá sido ou não proprietário desta fracção…
Testemunha: Não, não. Eu explico, claramente porque fui eu que dei, o que acontece é que na altura como eu estava a pagar o condomínio, eu dei a morada de uma empresa onde a gente estava ligado para enviar a factura do condomínio, pura e simplesmente isso, mais nada.
MA: Do pagamento das quotas?
T: Sim, sim, sim.
(…)
Meritíssima Juíza (J): Eu tenho uma questão para lhe colocar, disse que estava a pagar o condomínio e indicou como morada, a morada da empresa centro particular de ensino para que fossem lá remetidos os recibos?
T: O recibo, correto.
J: (…) deu indicação para que fossem remetidos os recibos ou também as convocatórias para as assembleias?
T: Não, não, não, não. Para essa morada só ia pura e simplesmente o recibo;
- compulsado o documento 13 junto com a contestação consubstancia-se tão somente num registo dos CTT e num print screen correspondente a uma pesquisa de objecto promovido no site dessa entidade, não contendo qualquer missiva, pelo que se desconhece em absoluto qual o conteúdo da mesma.
A este propósito consta da decisão recorrida que,
“efectivamente resultou provado que a administração de condomínio procedeu ao envio da convocatória através de email dirigido a BB, que julgava, à data, ser o proprietário da fração “V”, sem que tivesse resultado provado que aquela tenha dado expressa indicação de que poderia ser convocado via email.
Todavia, a administração de condomínio procedeu ainda ao envio da convocatória por carta registada, no dia 2 de dezembro de 2022, para a morada fornecida por quem se arrogava como proprietário, sendo que tal morada constava dos diversos avisos de pagamento e recibos remetidos. Assim, o destinatário e a morada indicados tinham sido utilizados de forma regular para envio de notificações diversas, atenta a indicação dada por BB.
Pelo exposto, nenhum vício se verifica considerando que no dia 2 de dezembro de 2022 foi enviada carta registada simples para a morada indicada por BB, deste modo se cumprindo integralmente os requisitos legalmente estabelecidos.
É certo que, caso não ficasse demonstrado que a administração de condomínio procedeu ao envio da convocatória através de carta registada com mais de 10 dias de antecedência, e que apenas tinha procedido ao seu envio através de email, sem que nunca BB tivesse dado indicação expressa nesse sentido, seria caso de avaliar se a impugnação da deliberação com esse fundamento constituiria ou não abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium. Não obstante, porque resultou provado o envio da convocatória em obediência aos formalismos legalmente impostos, abstém-se o Tribunal se de pronunciar a este propósito”.
Cremos bem que, por um lado, carece de pertinência, o conhecimento da impugnação da matéria de facto, neste particular e, por outro, carece de fundamento.
Carece de pertinência quanto à questão da falta de autorização para o envio por correio electrónico – ainda que se tivesse presente o depoimento do aludido procurador, nesse sentido - dado que na mesma data e para o mesmo fim foi enviada, por carta registada simples.
Como afinal, se entendeu na decisão recorrida. Donde o envio da convocatória, pelo correio normal, sempre teria a virtualidade de sanar a eventual irregularidade do envio por correio electrónico, que não consta que haja sido, previamente, autorizado.
Esta opção apenas seria válida em relação aos condóminos que hajam concordado, em assembleia anterior e, se tal ficasse registado em acta - a qual deveria conter a indicação do email.
Aqui apenas consta o email, que a autora não alega que não haja sido o correcto. Ou que a convocatória não haja sido recebido. Apenas, sem pertinência, alega a falta de autorização.
Por outro lado, não será o facto de o registo dos CTT e o print screen da pesquisa não conterem a missiva, que se pode, de forma razoável e fundada, sugerir, que tendo sido enviada na mesma data, que o email, não contivesse, afinal, a convocatória para a assembleia. Não se destinasse ao mesmo fim.
Muito mesmo se pode exigir ou impor a alteração/modificação do julgado com esse fundamento. Isto é que com base nesses dois elementos de prova se posa ter como seguro que aquela carta se não reportasse à convocatória, para a dita assembleia geral – como acontecera com o email da mesma data.
De resto a carta estava na posse da autora ou do procurador ou da sociedade a quem se destinam os avisos de cobrança e os recibos de pagamento, e, com relativa facilidade poderia ter sido junta, caso qualquer deles, nisso vislumbrasse algum interesse prático. Mormente o de a autora fazer prova do que aqui defende.
Ademais diga-se ainda o seguinte.
A convocatória, pelo correio, naturalmente, que deve ser enviada para a residência do condómino.
Quer resida na fracção, quer não.
Os não residentes, naturalmente, que devem indicar ao administrador a sua morada para o efeito de envio da convocatória - ainda que seja noutro país.
É claro que resulta da prova que a sociedade e a respectiva morada apenas surge como tendo sido indicadas para determinados efeitos - recebimento de avisos de cobrança e de recibos.
Mas se assim é para esta finalidade e se não alega a autora – mais uma vez – que tivesse indicado outra morada para o fim de ser convocada para as assembleias de condóminos e, que tal indicação não haja sido respeitada, incumbe, ainda assim, perguntar, a quem e, para onde, queria a autora - que não residirá, nem o procurador, na fracção do condomínio - que fosse dirigida a convocatória?
Donde, não poderia, legitimamente, esperar procedimento diverso, daquele que foi adoptado.
Ou, pretende a autora que a indicação dada apenas visava ser utilizada para efeitos de contabilidade e fiscais?
O que até poderia ter acontecido, ou ter estado na sua mente.
Mas não poderá ficar surpreendida, nem invocar a irregularidade da convocatória, se não demonstrar que tenha indicado outra morada para a finalidade de receber as convocatórias.
Também, aqui vir suscitar a questão da irregularidade do envio da convocatória, traduziria um manifesto abuso de direito. Isto se lhe assistisse o direito, naturalmente.
Como dispõe o artigo 334.º CCivil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Diga-se, a este propósito, que atentas as regras de repartição do ónus da prova, contidas no artigo 342.º CCivil, seria sobre a autora que incumba o ónus da prova dos factos constitutivos do seu invocado direito, no caso concreto, de ver anulada a deliberação por vício ou irregularidade da convocatória da assembleia de condóminos.
E, então sobre ela recaía o ónus de provar, que aquela carta não se destinava à convocatória para a assembleia de condóminos.
O ónus da prova dos factos necessários ao preenchimento das normas legais que cominam as deliberações com a sanção da invalidade é do autor (artigo 342.º do Código Civil). Era, portanto, a autora que tinha de provar que a carta enviada a 2.12.2022 não se reportava à convocatória para a assembleia.
Ao réu não cabia o ónus de demonstrar o contrário, isto é, que a carta continha essa indicação, bastava-lhe impugnar esse facto e produzir contraprova para o tornar duvidoso, cfr. artigo 346.º CCivil.
A autora não fez essa prova. Por essa razão, o vício fundado nesse erro de procedimento da convocação da Assembleia improcede.
Da mesma forma, em relação à morada para onde a carta foi enviada.
A autora não alegou nem provou que residisse na fracção ou que tivesse fornecido outra morada para o fim de receber as convocatórias e, tal indicação não tivesse sido respeitada.
Sequer, que a administração tivesse conhecimento de outra morada, que não a indicada para receber os avisos de cobrança e os recibos.
Não o tendo logrado, fazer, terá que sofrer as consequências adversas para os seus interesses, vendo naufragar esta sua pretensão.
Donde, carece de fundamento este segmento do recurso, quer na vertente da matéria de facto quer, na de direito e assim, mantém-se o decidido, em ambas.
Isto apesar de não ter existido indicação para o envio de convocatórias por email.
Isto apesar de não ter existido indicação para que a convocatória para esse efeito, ainda que pelo correio, fosse enviada para o B..., Lda., para a Rua ..., ..., Porto, sendo a autorização existente apenas reportada a avisos de cobrança e a recibos.
E, quanto ao outro fundamento, apenas por mero lapso e menor atenção e cuidado, se pode entender a sua invocação.
Com efeito dizer que o condómino da fracção “C” só por si, não representa 25% do capital investido, uma vez que apenas tem 25,76 é no mínimo errático, em termos aritméticos e manifestamente infundado, em termos de tal percentagem traduzir uma irregularidade na convocatória da assembleia.
O artigo 1431.º/2 CCivil, dispõe que, “a assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital investido”.
O que, desde logo, torna patente a possibilidade de, só por si, poder convocar a assembleia. O que torna irrelevante e impertinente saber se, também representava as fracções A, B, C, AC, F, W, U, D, AG e S – que na totalidade representariam 26,53 % do capital investido.
Em conclusão, não vem provada qualquer irregularidade na convocatória da assembleia de condóminos.
Com este fundamento estava condenada ao insucesso a pretensão da autora, como afinal se decidiu.
Se não vem provada a verificação de qualquer irregularidade na convocatória da assembleia de condomínio nunca poderia proceder o pedido de anulação da deliberação aí aprovada.
II. 2. 3. 1. 2. A ineficácia, pela ausência de assinatura da mesma pelos condóminos presentes e pela falta de aprovação do teor da acta.
Quanto ao pedido de declaração da ineficácia, pela ausência de assinatura da mesma pelos condóminos presentes e pela falta de aprovação do teor da acta, tendo subjacente que os condóminos presentes não assinaram a acta ... e que desta não resulta que a mesma tenha sido lida e aprovada pelos condóminos presentes, invoca a apelante a violação do n.º 1 do artigo 1.º do Decreto Lei 268/94, que dispõe que as assembleias de condóminos são obrigatoriamente lavradas em actas, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes, bem como, do seu n.º 2, que dispõe que a acta deve também conter o facto de a mesma “ter sido lida e aprovada”.
E, assim, invoca o n.º 3 desta norma que determina que “a eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos”.
Donde, considera que não é bastante que a acta se encontre assinada por todos os condóminos – o que não se verifica – para que a mesma seja eficaz e que, ao invés, a mesma tem de ser aprovada, o que só é possível através da menção referida no n.º 2 – que não foi aposta.
Discorda a autora do entendimento sufragado na decisão recorrida de que, dado que é o próprio n.º 3 do artigo 1.º, que determina expressamente a cominação de ineficácia.
Salientando a autora que o acórdão da Relação de Lisboa citado na decisão recorrida é de 2007 e que as normas citadas são oriundas das alterações legislativas introduzidas pela Lei 8/2022, de 10 de Janeiro, que entraram em vigor a 10 de Abril de 2022.
Diz o réu que o legislador com o n.º 1 do artigo 1.º do Decreto Lei 268/94 pretende claramente fazer uma distinção entre quem tem de assinar a acta e quem tem de a subscrever, sendo que a sua redacção e assinatura cabe obrigatoriamente ao presidente da assembleia e a sua subscrição aos condóminos presentes, ou seja, a sua aceitação sem que seja necessária a assinatura destes.
Se a intenção do legislador fosse de que todos os presentes assinassem a acta como requisito de validade, não usaria o termo “subscritas”.
Assim, a não assinatura constitui apenas uma mera irregularidade, que fica sanada mediante a não impugnação da deliberação tomada.
A acta foi meticulosamente elaborada conforme as deliberações dos condóminos, e posteriormente comunicada a todos, tanto presentes quanto ausentes. Ela reflecte fielmente as decisões de cada condómino presente e não foi objecto de contestação pelos demais, sugerindo uma aprovação tácita da mesma.
Vejamos.
Discorda a autora, desde logo, do entendimento sufragado na decisão recorrida - que conduziu à afirmação do facto contido no ponto 7 - a acta ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, encontra-se assinada pelos condóminos presentes - de que, a acta contém um anexo, parte integrante da mesma, com a lista de presenças na sobredita assembleia, lista de presenças, essa que se encontra assinada pelos condóminos presentes, defendendo que deve ser julgado como provado que, “a acta n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, não se encontra assinada pelos condóminos presentes” e, simultaneamente, deve ser julgado como não provado que: “a ata n.º ..., elaborada na assembleia geral extraordinária de condóminos de 15 de dezembro de 2022, encontra-se assinada pelos condóminos presentes”.
Diz a apelante ser inequívoco que a acta ... não se encontra assinada pelos condóminos presentes, mas, tão, somente, pela administração de condomínio e que se não pode confundir lista de presenças com a própria acta. Tão pouco, confundir a assinatura da lista de presenças com a assinatura da acta.
Sendo irrelevante que a lista de presenças se encontre ou não em anexo à acta, e que seja feita a menção que a mesma é parte integrante da mesma.
Tão pouco se pode corroborar o entendimento segundo o qual este é um procedimento habitual.
Por um lado, porque o simples facto de ser um procedimento habitual não torna esse procedimento legal.
Por outro lado, porque a assinatura da lista de presenças é sempre promovida no início da assembleia, desde logo para aferir a existência ou não de quórum deliberativo; ao passo que a acta apenas é elaborada no fim da assembleia.
E a assinatura da acta visa precisamente permitir aos condóminos presentes verificar se aquela retrata fielmente tudo que na mesma se tratou.
Considerar que a assinatura da lista de presenças tem a mesma finalidade que a assinatura da acta que é elaborada a final traduz-se num total enviesamento da lei e do propósito da mesma.
Neste contexto, naturalmente o enquadramento em sede de matéria de direito será outro, pelo que importará concluir que não foram cumpridos os formalismos legais inerentes à assinatura da acta.
Atentemos.
Dispunha o artigo 1.º do Decreto Lei 268/94 de 25OUT, sob a epígrafe de “deliberações da assembleia de condóminos” que,
“1 - São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
2 - As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior”.
Redacção não alterada pelo Decreto Lei 81/2020 de 2OUT e, que apenas o foi através da
Lei 8/2022 de 10.1 – que entrou em vigor a 10.4 - que lhe deu a redacção que ainda se mantém:
“1 - São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes.
2 - A ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.
3 - A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.
4 - As deliberações devidamente consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às frações.
5 - Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
6 - A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.
7 - Para efeitos do disposto no presente artigo, vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.
8 - Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos nos números anteriores, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento”.
E, assim, como requisitos das actas das assembleias de condóminos, o texto legal passou a consagrar o seguinte regime:
- têm que conter expressamente um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de ter sido lida e aprovada;
- são obrigatoriamente lavradas, redigidas e assinadas por todos os que estiveram presentes;
- compete à administração do condomínio tomar todas as medidas necessárias com vista a assegurar a aposição das assinaturas num único documento;
- quanto à assinatura e à subscrição da acta, no seguimento da tendência actual de crescimento do recurso aos meios informáticos, passou a prever-se que podem ser efectuadas por assinatura electrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas, bem como que vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio electrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da acta que lhe tenha sido remetida pela mesma via - declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da acta;
- clarifica-se que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos
Isto é, as deliberações da assembleia de condóminos devem obrigatoriamente ser registadas em acta, estando a validade do referido documento sujeito ao cumprimento de um conjunto de formalidades, onde, ressalta – no que ao caso releva - o facto de a acta ter sido lida e assinada.
Com efeito, a eficácia das deliberações depende da aprovação da respectiva acta, independentemente de a mesma se encontrar assinada pelos condóminos – deliberações, essas, que se tornam assim vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
É, assim, hoje, incontornável nos termos do disposto no artigo 1.º/2 e 3 que, nas actas deve constar que a mesma foi lida e aprovada e que a eficácia das deliberações tomadas durante a assembleia depende da aprovação da acta.
Já, por sua vez, a lei não condiciona e não sanciona, continua a não condicionar nem a sancionar, a falta de assinatura da acta por algum dos condóminos, com a ineficácia ou com a nulidade.
No limite nem sequer prevê, continua a não prever, a necessidade de assinatura - apenas de subscrição.
Com efeito, como se refere no acórdão deste Tribunal de 15.12.2021, invocado na decisão recorrida – ainda que reportado ao texto legal antes da última alteração, mas que no que respeita a este preciso concreto ponto se mantém inalterado - “no que concerne à assinatura da acta pelos condóminos presentes, estamos perante uma exigência formal que não consta da norma legal atinente. O que o artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, estabelece é que são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
Se a norma legal pretendesse impor a assinatura de todos os condóminos não necessitava de usar um termo diferente do de assinatura e que, aliás, já usava na sua redacção. Bastaria portanto que a norma estabelecesse que a acta é redigida por quem tenha servido de presidente da assembleia e assinada por este e por todos os condóminos presentes. Não foi essa a opção do legislador, o que bem se compreende porque as reuniões podem compreender um número alargado de participantes e/ou uma extensão de assuntos tratados em resultado do que essa exigência seria praticamente impossível de cumprir e redundaria num aumento de conflitos que a norma pretende evitar.
A norma legal distingue, portanto, a redacção e assinatura da acta, as quais são responsabilidade da pessoa que preside à assembleia, da subscrição da mesma pelos condóminos presentes, ou seja, a aceitação do respectivo conteúdo narrativo, a qual não se confunde com a aposição da assinatura manuscrita e pode resultar pura e simplesmente da leitura da acta e sua aprovação pelos presentes, situação que na acta se menciona ter tido lugar”.
E, então temos aqui duas questões: a alegada falta de assinatura da acta pelos condóminos presentes e o facto de dela não constar que foi lida e aprovada.
Donde, pelo facto de da acta não constar que foi lida e aprovada não se poderá concluir - como ali se entendeu - que, apesar da falta de assinaturas, o seu conteúdo narrativo foi aceite pelos condóminos presentes – o que se poderia entender resultar, caso não tivesse sido omitida a sua leitura e aprovação.
Ainda assim, quanto à questão da falta de assinaturas sempre diremos o seguinte.
Como resulta do preâmbulo do Decreto Lei 268/94, teve-se em vista com o mesmo, procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.
Com o objectivo de alcançar tal desiderato, um dos instrumentos de que o legislador se socorreu foi o de atribuir força executiva às actas das reuniões das assembleias de condóminos, nas quais se fixem os montantes das contribuições devidas ao condomínio, o prazo de pagamento e a fixação da quota-parte de cada condómino, cfr. artigo 6.º/1.
A propósito desta precisa e concreta questão – de saber se não tendo todos os condóminos, participantes na assembleia, assinado a respectiva acta – e concretamente, sobre a questão de saber se a mesma vale ou não como título executivo – a jurisprudência tem, invariavelmente, respondido afirmativamente.
Como se refere no acórdão da RL de 8.11.2007, invocado na decisão recorrida, “invoca-se geralmente que a acta da assembleia de condóminos é uma formalidade ad probationem e a falta de assinatura de condóminos que nela participaram é uma mera irregularidade que, não sendo oportunamente reclamada, não afecta a deliberação tomada nem a exequibilidade do título. E fundamenta-se, essencialmente, na circunstância de que o condómino presente que não assinou a acta ou a não quis ou não a pode assinar e que não impugnou a deliberação, ou não suscitou a questão oportunamente, não pode disso prevalecer-se tendo em conta o instituto do abuso de direito previsto no artigo 334.° CCivil, porque a ela deu causa ou não quis remediar.
E argumenta-se ainda que nos termos do disposto no artigo 1413.° CCivil as deliberações contrárias ou não à lei ou regulamentos anteriormente aprovados tomam-se definitivas se não for requerida a anulação por qualquer condómino que as não tenha aprovado nos prazos e pelo modo aí referidos. Tornando-se definitivas, as deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções, cfr. n.° 2 do artigo 1.° do Decreto Lei 268/94.
Para além disso é recorrentemente invocado que a lei não sancionou expressamente a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia, não tendo, designadamente, cominado com a inexistência, a ineficácia ou a nulidade uma acta lavrada sem tais assinaturas. E acrescenta-se que não se compreenderia que a acta seja vinculativa para os condóminos que faltem à assembleia (uma vez que lhes sejam comunicadas) e não se considerar a mesma válida e eficaz no caso de haver condóminos que, tendo estado presentes, por qualquer motivo não assinaram a acta (v., entre muitos outros, acórdão da Relação de Lisboa, de 15.02.2007, in www.dgsi.pt/jtrl, processo n° 9207/2006-2, que referencia vários acórdãos desta e de outras Relações sobre a matéria e ainda os acórdãos da Relação do Porto de 19.03.2001, de 6.03.2003, de 18.12.2003 e mais recentemente de 16.05.2007, também publicados em www.dgsi.pt/jtrp)”.
Donde, nunca a falta de assinaturas pode importar a ineficácia da acta – como pretende a autora – apenas importando uma mera irregularidade.
E, se assim é ficará, também, neste segmento prejudicada a pertinência e relevância do conhecimento da impugnação da matéria de facto atinente com o facto contido no ponto 7.
Com efeito independentemente de acta se poder ter - como se decidiu - ou não - como pretende autora – como assinada, pelos condóminos presentes, nunca a consequência para tal omissão se traduziria na sua ineficácia – como pretende a autora – mas sim, em mera irregularidade.
Quanto
a outra questão.
Ao contrário do que se decidiu, cremos bem, que hoje, não podem resultar dúvidas acerca da acrescida importância do, agora, expressamente, elemento “leitura e aprovação” da acta.
Traduzida na expressa condição de eficácia das deliberações aí documentadas.
Se anteriormente à Lei 8/2022, o texto legal não previa o conteúdo narrativa da acta, não se poderia defender que dela não constando a sua leitura e aprovação, estaríamos perante uma mera irregularidade.
Hoje, contudo, carece de fundamento tal asserção, dado que é o texto legal que prevê, expressamente, de forma clara e inequívoca, por um lado o elemento “lida e aprovada” e, por outro, a natureza e a consequência de tal omissão - a condição de eficácia das deliberações nela documentadas.
Assim,
- a omissão da generalidade das exigências formais constantes do referido artigo 1.º/1 e 2 - acta redigida e assinada por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscritas por todos os condóminos nelas presentes, contendo um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação - constituem meras irregularidades, que ficam sanadas se não houver tempestiva impugnação da deliberação tomada, cfr. artigo 1432.º/6, 7 e 8 CCivil;
- já do requisito, do elemento – menção de a acta ter sido lida e aprovada - independentemente de a acta se encontrar assinada pelos condóminos, depende a eficácia das deliberações.
E, assim, está o recurso, inelutavelmente, neste segmento, votado ao sucesso
E, em consequência do carácter subsidiário, como a apelante estrutura a sua pretensão, sempre “caso assim se não entenda”, a verificada falta de eficácia da deliberação, prejudica o conhecimento das questões de facto e de direito, reportadas às restantes pretensões:
- a anulação, atenta a incorrecta contabilização dos votos;
- a anulação, atenta a falta de envio da ata que resultou da mesma aos condóminos ausentes, mormente à aqui Autora;
- a nulidade, pelo objecto da deliberação ter sido uma parte privada, o que extravasa as funções daquele órgão deliberativo.
III. Sumário – artigo 663.º/7 CPCivil.
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IV. Decisão.
Pelo exposto, acordam os juízes que compõem este Tribunal, em julgar procedente a apelação, declarando-se a ineficácia da deliberação impugnada e tomada na assembleia de condomínio realizada em 15DEZ2022.
Custas, atenta a regra do decaimento contida no artigo 527.º CPCivil, pelo réu.
Porto, 12/9/2024
Ernesto Nascimento
João Venade
Judite Pires
Elaborado em computador. Revisto pelo Relator, o 1.º signatário.