Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0021522 |  |
CADUCIDADE
ARRENDATÁRIO
MORTE
TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO
DESPEJO
ABUSO DO DIREITO
DIREITO A NOVO ARRENDAMENTO
CCIV66 ART334 ART1051.
II - A transmissão do arrendamento não se pode verificar em mais de um grau excepto se a primeira for para o cônjuge sobrevivo.
III - Face ao lapso de tempo decorrido de recebimento pelo Autor e anteriormente por sua mãe das quantias iguais aos montantes das rendas do prédio e sobretudo pela inacção verificada durante esse período, sem qualquer refutação ou impugnação, seria violador das regras da boa-fé e do princípio da confiança que a Ré fosse despejada do prédio onde sempre viveu com os respectivos familiares, tendo direito a novo contrato de arrendamento em regime de renda condicionada.
Relatório
No -° Juízo do Tribunal Cível da Comarca do..., Ataúlfo.... intentou contra
Maria José..... acção declarativa sob a forma sumária, pedindo que a Ré seja condenada a reconhecer que o A. é dono e legítimo possuidor do prédio infra melhor identificado e a entregá-lo imediatamente, livre e desembaraçado de pessoas e coisas.
Alegou, em síntese, ser proprietário de um prédio urbano sito na Rua....., nesta cidade, inscrito a seu favor na matriz predial urbana sob o art.... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº..., do Livro ..-.. a fls. ...
Alega também que o referido imóvel foi por si adquirido por sucessão por óbito de seu pai e que a Ré vem ocupando o mesmo sem que tenha qualquer título que legitime essa ocupação.
Contestou a Ré, alegando, em suma, que ocupa o prédio por ser arrendatária.
Respondeu o A. pugnando pela improcedência da excepção peremptória suscitada.
Proferiu-se despacho saneador, fixou-se a matéria de facto assente e organizou-se a base instrutória.
Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais e foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e em consequência absolveu a Ré do pedido.
Inconformado com a decisão veio o A. interpor tempestivamente recurso de apelação tendo para tal, formulado nas alegações apresentadas as seguintes conclusões:
“O direito ao arrendamento do prédio dos autos transmitiu-se do originário arrendatário José..... para Aurília....., sua mulher.
Tendo esta falecido em 15/01/75 sucedendo-lhe no respectivo direito a sua filha Maria José......
Com o falecimento desta ocorrido em 20/03/82 caducou o contrato de arrendamento .
Não constitui reconhecimento como inquilina da Ré o facto do Autor, senhorio, continuar a emitir recibos em nome do inquilino originário sabendo que o mesmo falecera, porque desconhecia o nome da pessoa que seria a legítima titular do direito ao arrendamento.
Tendo o Autor sucedido na titularidade da raiz do prédio de 1975 e consolidado o direito à propriedade plena em 1998, só a partir dessa data é que o seu comportamento releva para produção de efeitos jurídicos no relacionamento com os inquilinos.
Tendo a Ré só em 1997 enviado carta à empresa A..... (encarregada de receber as rendas) com cópia da escritura de habilitação de herdeiros;
E, tendo a dita empresa remetido cópia de habilitação de herdeiros ao A. em 14 de Novembro de 1997, só com o recebimento da cópia da habilitação é que o A. teve conhecimento das pessoas que foram sucedendo no respectivo direito ao arrendamento e igualmente que o mesmo caducara.
Pelo que o simples recebimento das rendas que, aliás não era feito directamente mas pelo intermédio do Banco, não determina que o A. reconhecesse a Ré como inquilina.
Termina pedindo que seja dado provimento ao recurso e declarado caducado o direito ao arrendamento sendo as normas jurídicas violadas os artigos 9º nº 1 e 2; 394º nº1 do C. Civil; 668º nº1 d) do CPC e 112º nº 1, 2 e 3 do RAU.
Não foram apresentadas contra alegações.
Colhidos os vistos cumpre decidir:
THEMA DECIDENDUM
É sabido que a delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso, art. 684 nº 3 e 690 nº1 e 3, bem como na Jurisprudência entre muitos outros Acs. do STJ. de 13/3/91 e de 25/6/80 Act. Juríd. Ano III nº 17-3 e BMJ 359-522.
A questão que constitui objecto do presente recurso traduz-se em determinar se caducou o arrendamento em causa ou, se pelo contrário, este se transmitiu à ré, assim se legitimando a sua manutenção na propriedade que é reivindicada ou ainda se o contrato deve subsistir ou melhor considerar-se como renovado por reconhecimento da sua posição como inquilina face à aceitação das rendas pelo senhorio.
DOS FACTOS E DO DIREITO
Foi a seguinte a matéria fáctica julgada provada em sede de audiência de discussão e julgamento que infra para melhor compreensão do objecto do presente recurso se passa a transcrever:
O autor é dono e possuidor de um prédio urbano de três pavimentos, sito na Rua....., freguesia de....., desta cidade, inscrito na respectiva matriz sob o artigo... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n°...., a fls. ... do Livro ..-...
O prédio referido em 1. foi adquirido pelo autor por sucessão hereditária de seu pai; por escritura de partilha lavrada no Cartório Notarial de...., a 6 de Junho de 1975, de fls... v.º a .. v.º do Livro....
O prédio referido em 1. havia sido adquirido pelo pai do autor a Laura......, por escritura de compra e venda celebrada no Cartório do Notário Bacharel Eduardo......, na Rua......, desta cidade, em 23/11/1943.
Aquando da aquisição do prédio referido em 1. pelo pai do autor o mesmo prédio encontrava-se arrendado para habitação a José....., casado com Aurília......
O referido inquilino faleceu passando a ser arrendatária a sua mulher, a qual veio a falecer em 15/1/1975 passando a ocupar a posição de arrendatária sua filha, Maria....., que por seu turno faleceu em 20 de Março de 1982.
A ré desde o falecimento da sua mãe Maria José..... tem vindo a viver no locado pagando de renda a quantia de 5.271$00 mensais.
Em 20 de Março de 1982 a ré comunicou o falecimento de sua mãe a Maria Isabel....., na altura senhoria do prédio, mãe do autor.
O autor tem recebido sempre as rendas.
Apesar de saber que o primitivo arrendatário, José....., tinha falecido há muitos anos, o autor continuou a emitir os recibos em nome deste bem como a enviar correspondência em nome deste para o locado.
Vejamos o Direito
A noção do art. 1 ° do Regime do Arrendamento Urbano publicado pelo Dec-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro que doravante passará a ser designado pela sigla RAU é decalcada da noção geral de locação constante do art. 1022° do Código Civil, de cuja articulação com o art. 1023° resulta serem elementos essenciais do arrendamento a obrigação de uma das partes proporcionar ou conceder à outra o gozo de uma coisa imóvel; que esse gozo seja temporário; e que o proporcionamento do gozo tenha como contrapartida uma retribuição que não pode ser indeterminada [(CJSTJ 98, Tomo II, pág. 95).]
Uma das formas de cessação do arrendamento é a caducidade, arts. 66°e 67° do RAU e 1051° do Código Civil .
É a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito.
Aqui o contrato resolve-se ipso iure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo.
Nos termos do disposto no art. 85° do RAU o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário se lhe sobreviver, nomeadamente, cônjuge ou descendente que com ele convivesse há mais de um ano, alíneas a) e b) do citado preceito legal.
No caso sub judice o primitivo arrendatário, José....., faleceu, sucedendo-lhe no respectivo direito a sua mulher, Aurília......
Esta, por sua vez, faleceu em 15/01/75 sucedendo-lhe a sua filha Maria José....., mãe da aqui ré/apelada e actual ocupante do arrendado.
Ora a questão que desde logo nos surge e determina uma resposta negativa é atinente com a circunstância de a apelada ser parente em segundo grau do primitivo arrendatário ou seja filha da Maria José..... para quem se havia transmitido após a morte do cônjuge supérstite daquele, o respectivo contrato de arrendamento ou seja a apelada é neta daquele outro, tendo já se verificado uma transmissão do arrendamento para sua mãe tal como aliás resulta da matéria de facto provada, sendo pacifico o entendimento de que tal transmissão não se pode verificar em mais de grau excepto se a primeira for para o cônjuge sobrevivo o que se verificou in casu, todavia estamos já num segundo grau de transmissão o que não se nos afigura possível de ocorrer.
Assim não se pode colocar a questão tal como foi posta de transmissibilidade do direito ao arrendamento.
Mas terá a apelada constituído ou direito a um novo contrato reconhecido ?
Alega o apelante que este arrendamento caducou por a apelada não ter feito a comunicação a que se refere o art. 89° do RAU e, além disso, que o recebimento das rendas não implica o reconhecimento da qualidade de arrendatária.
Consta dos factos provados que a apelada fez a comunicação ao senhorio, apelante, da morte de sua mãe e anterior arrendatária, ou melhor filha dos anteriores arrendatários e a quem se transmitiu o referido contrato facto este provado por prova testemunhal.
A questão que se coloca é a de saber se o Autor ou melhor a sua mãe à data a quem foi comunicada a morte da arrendatária em 1982 a quem se havia transmitido o contrato, aceitou ou não a sua manutenção na pessoa da Ré e se por sua vez o Autor que também sempre continuou a receber as rendas ao longo do tempo apesar de saber que o primitivo senhorio havia falecido e ainda a dirigir correspondência para o locado dirigida ao primitivo arrendatário apesar de ter conhecimento dos factos aludidos igualmente deve ter por reconhecido a sua existência ou qualificação como tal.
Não se desconhece a jurisprudência, designadamente lavrada nos Acs. da Relação de Coimbra de 19/9/89 in CJ IV- 64 e de 23/11/93 in CJ V - 42 de que o recebimento de uma renda poderá não revelar da parte do senhorio o reconhecimento do trespassário como locador, por não ser acto inequívoco, ou ser uma acto isolado, ainda que as circunstâncias fácticas dos mencionados arestos sejam algo diferentes da situação sub judicio, em que se refere e afirma como provado, que foram pagas e recebidas quer pelo Autor quer pela anterior proprietária as rendas estabelecidas ou convencionadas.
O reconhecimento, diferente necessariamente do simples conhecimento, implica ou envolve uma formulação de um juízo de valor, subsequente à apreensão sensorial de um facto contido no conhecimento e com vista à determinação da conduta de quem o faz relativamente a tal falta e à sua exteriorização.
O juízo de valor que está na base do reconhecimento conduz necessariamente a uma declaração de vontade que não existe no acto do simples conhecimento; este é pressuposto daquele mas não o integra.
Ora, tal reconhecimento de cedência ao ocupante ocorre, como tal, só quando a sua vontade se tenha manifestado no sentido de o aceitar na qualidade de arrendatário, o que pode ocorrer de forma expressa ou tácita, praticando neste caso, factos que com toda a probabilidade revelem essa vontade, pois que por exemplo, sabendo de tal cedência mas silenciando acerca dela ou ficando inerte não se poderá entender que sobre a mesma tenha tomado posição (Cfr. artigos 217º e 218º do Código Civil).
É o entendimento que se colhe na doutrina designadamente A. Varela in RLJ 101- 207 Código Civil Anotado Vol. II em que se evidencia como sinal típico do reconhecimento do (cessionário, trespassário, subarrendatário, etc.) como tal, o facto de o senhorio aceitar ou receber do mesmo alguma renda ou rendas e, designadamente, lhe passar v.g. recibo ou não impugnar e não recusar ou não devolver o montante que haja acrescido ao seu património com tal caracterização e razão de pagamento, que não seja a correspondente à fruição temporária do espaço ou bens em causa o que manifesta e claramente aconteceu nos autos.
Os mesmos não criam nem suscitam dúvidas sobre o conteúdo, e sobretudo nesta circunstância particular, mas de extrema importância para a solução jurídica a determinar, da eventual existência ou não, de reconhecimento pelo Autor da qualidade que a Ré invoca de arrendatária do espaço em causa nos presentes autos.
Também como se referiu e igualmente foi sustentado jurisprudencialmente entre outros o recebimento das rendas é indiciador do reconhecimento do ocupante do prédio como arrendatário (Ac. de 27/11/1984, CJ, Tomo V, pág. 75).
Assim necessariamente se tem como certo que existe por parte da Ré o direito a um novo arrendamento.
Aliás, ainda poderia afirmar-se que a pretensão do contrário face à matéria fáctica aludida poderia mesmo integrar por parte do Autor verdadeiro abuso de direito face ao preceituado no artigo 334º do Código Civil dado que o exercício da pretensão formulada excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé e pelo fim social ou económico do mesmo.
Há direitos que são acentuadamente subordinados a determinado fim a par de outros em que se reconhece a maior liberdade de decisão ao titular como os potestativos.
Ora, para que o exercício do direito seja abusivo é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere exceda de forma manifesta os limites que lhe cumpre observar em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder.
Segundo a concepção objectiva aceite no normativo aludido há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes da colectividade e à consideração do fim económico ou social do direito, apelando de preferência para valores positivamente consignados na lei.
“É necessário a existência de uma contradição entre o modo ou o fim em que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito” [In “Das Obrigações em Geral” Prof. A. Varela ,pág. 565].
Ora, assim sendo, importa, perante a pretensão formalizada do A. e a matéria fáctica julgada provada, apurar, face ao texto legal em que importa proceder à sua subsunção e conferir eventual tutela, se a mesma cabe dentre as diversas categorias que o instituto pode comportar designadamente no que é apelidado por Menezes Cordeiro de “desequilíbrio no exercício” de posições jurídicas e em que distingue três sub hipóteses das quais importa destacar para além do
- exercício danoso inútil - contrário à boa-fé e como tal abusivo - exercendo direitos de modo inútil, com o propósito de provocar danos na esfera alheia o da
- desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem em que tal desproporcionalidade, ultrapassados certos limites, é abusiva, defrontando a boa-fé.
É, como refere o aludido Autor uma formula intuitiva de abuso de direito que “mercê de conjugações extraordinárias, ocorre um exercício jurídico, aparentemente regular, mas que desencadeia resultados totalmente alheios ao que o sistema poderia admitir, em consequência do exercício” tendo de fazer-se apelo para a sua redução quer ao principio da confiança quer ao da primazia da materialidade subjacente em que as pessoas são surpreendidas por actuações anormais e se tornam danosas pois contavam justificadamente com maior comedimento e no segundo caso traduzindo-se em exercícios de puro desequilíbrio objectivo de que se citam alguns exemplos jurisprudenciais
Perante o que vem de ser exposto face ao lapso de tempo decorrido de recebimento pelo Autor e anteriormente por sua mãe das quantias respeitantes ao montante equivalente à prestação mensal de renda do prédio e sobretudo pela inacção verificada pelo decurso de tal período de tempo sem qualquer refutação ou impugnação das mesmas, afigura-se-nos, salvo o devido respeito por opinião contrária, violador das regras da boa-fé e do principio da confiança que se pudesse agora surpreender a Ré com o despejo do prédio onde sempre viveu com os respectivos familiares não podendo igualmente deixar de se dizer que pela solução alcançada também lhe caberá, sob pena de verificação do efeito contrário do mesmo sentido, relativamente à pessoa do Autor, submetê-la ao regime do novo contrato de arrendamento que a legislação prevê para tais circunstâncias qual seja o da renda condicionada.
Nestes termos em face do exposto nega-se provimento ao interposto recurso considerando existir por parte da Ré Apelada direito a novo contrato de arrendamento do espaço anteriormente locado aos seus antepassados com quem conviveu devendo porém a renda ser fixada de harmonia com a legislação vigorante em tal matéria artigo 90º e seguintes do RAU.
Custas pelo Apelante
Porto, 25 de Setembro de 2001
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V. C. Teixeira Lopes
Fernando Augusto de Beça