| 3348/26.0T8PRT-A.P1 |  |
OBRAS DE CONSERVAÇÃO DO ARRENDADO
DEVER DO SENHORIO
SANÇÃO PECUNIÁRIA COMPULSÓRIA
II - A discordância quanto ao conteúdo, extensão ou suficiência das medidas cautelares decretadas reconduz-se a eventual erro de julgamento e não a vício formal invalidante da decisão.
III - A fundamentação sucinta da fixação de sanção pecuniária compulsória não integra nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do CPC, desde que a decisão identifique o enquadramento normativo aplicável e permita apreender o percurso lógico seguido pelo julgador na determinação do respetivo quantum.
IV - No procedimento cautelar, assente em cognição sumária e juízo de probabilidade séria, a produção de prova não obedece às exigências de exaustividade próprias da ação declarativa, podendo o tribunal dispensar diligências adicionais quando considere suficientes os elementos constantes dos autos.
V - A eventual omissão de notificação para alegações apenas assume relevância invalidante quando demonstrado prejuízo efetivo para o contraditório ou influência no exame e decisão da causa.
VI - Provando-se infiltrações graves, risco elétrico, queda parcial de teto, fendas estruturais, infestação e insalubridade generalizada, com consequente impossibilidade total de utilização do locado para o exercício da atividade profissional do arrendatário, mostra-se justificada a adoção de providência cautelar antecipatória destinada à realização urgente de obras indispensáveis ao restabelecimento mínimo do gozo do imóvel.
VII - Em matéria de arrendamento, a falta de realização de obras de conservação imputável ao senhorio, determinante da privação total do gozo do locado, pode justificar, a título cautelar, a suspensão provisória da obrigação de pagamento da renda, por aplicação da exceção de não cumprimento do contrato prevista no artigo 428.º do Código Civil.
VIII - A sanção pecuniária compulsória prevista no artigo 829.º-A do Código Civil possui natureza instrumental e coercitiva, destinando-se a pressionar o devedor ao cumprimento da obrigação, devendo o respetivo montante ser fixado segundo critérios de adequação, proporcionalidade e eficácia prática da decisão, dentro da margem prudencial reconhecida ao julgador.
IX - Não se justifica a alteração do montante da sanção pecuniária compulsória quando o valor fixado se revele apto a exercer pressão séria ao cumprimento, sem assumir caráter excessivo ou manifestamente desadequado às circunstâncias do caso concreto.
Relatora: Isabel Peixoto Pereira
1º Adjunto: Paulo Duarte Mesquita
2º Adjunto: José Manuel Correia
Acordam os juízes da 3.ª secção do Tribunal da Relação do Porto:
I.
Nos presentes autos, o Autor, AA, reconduzindo-se à necessidade assegurar, com carácter de urgência, a realização imediata das obras necessárias à reposição da segurança elétrica e a plena funcionalidade do imóvel arrendado ao Requerente, destinado ao exercício da advocacia, bem como impedir o agravamento dos danos patrimoniais já sofridos, designadamente nas benfeitorias autorizadas concluiu o requerimento inicial pedindo a/o/se:
a) Condenação da Requerida a iniciar em 10 dias, todas as obras necessárias para reposição da segurança elétrica e eliminação de infiltrações no locado, reparação de tetos em pladur, pinturas gerais, reparação de armários, higienização do locado e do Rés-do-chão, corte dos arbustos e mato no terraço das traseiras e, consequentemente, procedendo à imediata reinstalação do fornecimento de energia; Concluindo-se todas as reparações urgentes e necessárias no prazo máximo de 20, dias consecutivos, improrrogáveis, após o início dos trabalhos;
b) Fixação de uma sanção pecuniária compulsória €550,00 por cada dia de atraso no cumprimento da ordem anterior;
c) Reconhecimento cautelar de que as benfeitorias realizadas pelo Requerente (€50.000,00) se encontram parcialmente danificadas, correndo o grave risco de perda, determinando-se medidas para sua preservação;
d) Determine a suspensão do pagamento das rendas, enquanto durar a privação do gozo e inexistir eletricidade no locado, devendo parte da renda paga referente a fevereiro de 2026, ser proporcionalmente devolvida, por inexistência de gozo do locado imputável à Requerida;
e) Condenação cautelar da Requerida no pagamento de uma indemnização provisória por danos não patrimoniais sofridos pelo Requerente, em montante não inferior a €10.000,00 (dez mil euros) a liquidar definitivamente, atendendo à gravidade do sofrimento psicológico causado, em execução de sentença;
f) Condenação da Requerida no pagamento juros vencidos e vincendos e ainda nas custas e demais encargos com o processo.
A final decidiu-se da procedência da providência e, assim:
a) Ordenar à Requerida que proceda, no prazo de 15 dias, ao início das obras necessárias à eliminação das infiltrações e à reposição das condições de segurança elétrica do locado;
b) Determinar que tais obras sejam concluídas no prazo máximo de 45 dias;
c) Fixar sanção pecuniária compulsória no montante de 250,00€ por cada dia de incumprimento da presente decisão, após o termo dos prazos fixados.
d) Indeferir os demais pedidos formulados pelo Requerente, designadamente, suspensão do pagamento de rendas, condenação em indemnização provisória por danos não patrimoniais, fixação de indemnização provisória ou definitiva, inversão do contencioso.
Desta decisão interpôs recurso o Autor/requerente, antecipando desde logo que o recurso o é quanto à omissão de parte relevantíssima e essencial, nomeadamente quanto à reparação de outros danos graves e estruturais, que foram dados como assentes, referente a parte do teto da sala de reuniões que ruiu (com buraco), fissuras nas paredes, armários que não abrem, pinturas gerais necessárias para reabertura do escritório de advocacia, corte do mato e silvas que entram no interior do próprio imóvel (no WC), facilitando a entrada de ratos para o telhado e interior do escritório e da loja abaixo, ao que acrescem os outros pedidos que foram indeferidos, mais concretamente a suspensão do pagamento de rendas e o arbitramento do montante da sanção pecuniária compulsória, que foi abstratamente fixada, reduzindo-se para menos da metade, sem qualquer fundamento, mediante as seguintes conclusões:
II. Padece assim a decisão de omissão de pronúncia, falta de fundamentação, de produção de prova e erro de julgamento na subsunção jurídica dos factos provados;
III. O Tribunal a quo deu como provados factos de extrema gravidade, que foram notificados à Requerida, pelo Recorrente, mais concretamente, a fenda profunda na parede da entrada (comprometimento estrutural), queda parcial do teto da sala de reuniões, cheiro a putrefação por ratos mortos e invasão de mato no interior. (na petição inicial, nos artigos 13.º e 29.º, assim como os factos dados como assentes nos pontos 9.º, 22.º e 23.º);
IV. No entanto, a Sentença recorrida limitou-se a ordenar a reparação de infiltrações e eletricidade. Não se pronuncia, nem ordena a imediata realização das obras e medidas que possibilitem a reabertura do escritório de advocacia com o miminho de salubridade e dignidade;
V. Desatende a questões estruturais e de insalubridade que foram alegadas e demostradas (provados), sendo por esta via a Sentença nula por omissão de pronúncia;
VI. Sem a reposição do teto em pladur na sala de reuniões (cfr. prova junta aos autos sob o doc. n.º 4), reparação das fissuras nas paredes, reparação dos armários que nem abrem, pintura geral (tetos e paredes) higienização do locado e do Rés-do-chão, com ratos mortos e corte dos arbustos e mato no terraço das traseiras, que entra ao nível do WC do imóvel e no telhado, provocando infiltrações graves e infestação por ratos, não pode obviamente o Requerente usufruir da fração arrendada, para o destino concreto - escritório de advocacia - receber os seus clientes e estar, independentemente do fornecimento da energia Eléctrica;
VII. Estas danos carecem também eles de reparação urgente, são essenciais para a utilização e fruição do imóvel na sua plenitude, porque encontram-se espalhados por todas as divisões (gabinetes, Wc, entrada, sala de reuniões e escadaria), foram suscitados e provados, todavia o Tribunal a quo omite pronúncia quanto a estes pedidos;
VIII. O estado de insalubridade generalizado alegado, provado e assente, assim como, a proliferação de roedores e o mato proveniente da zona exterior abandonado pela Requerida constituem um perigo para a saúde do Requerente e para a dignidade do exercício da profissão de advogado, no imóvel, sobre os quais a Sentença recorrida omitiu decisão, não ordenando qualquer medida de limpeza, desinfestação, reposição de tetos e pintura geral;
IX. Sem estes trabalhos de reposição das condições mínimas do locado, para o exercício da atividade profissional demostrada, não pode o Recorrente utilizar e usufruir do mesmo, independentemente da reposição da energia elétrica;
X. A ser assim, como o é, para além de omitir pronuncia carece a Sentença recorrida de fundamentação quanto a estas questões que são, também elas, essenciais e sobre as quais o tribunal não podia deixar de se pronunciar de forma fundamentada. Existindo assim uma deficiência na fundamentação da decisão;
XI. A Sentença reconhece expressamente que o Requerente está totalmente privado do gozo do imóvel desde 05/02/2026, por culpa exclusiva da Requerida. Contudo, nega a suspensão da renda alegando necessidade de "análise aprofundada" (“análise aprofundada da extensão da privação do gozo e imputação do incumprimento, incompatível com a apreciação indiciária desta a sede”); Ora, se o Tribunal já fixou que a privação é total e a culpa é da senhoria, a aplicação da Exceção de Não Cumprimento (Art. 428.º do CC) é imediata;
XII. Manter a obrigação de pagamento integral por um escritório onde é impossível trabalhar constitui um Enriquecimento sem Causa da Requerida /Recorrida (Art. 473.º do CC) que expressamente invoca para todos os devidos efeitos legais;
XIII. Com efeito, o contrato de arrendamento é um contrato sinalagmático, onde a obrigação de pagamento da renda por parte do locatário é a contrapartida direta da obrigação do locador de assegurar o gozo do imóvel para o fim a que se destina (Art. 1031.º, al. b) do Código Civil);
XIV. In casu, verificando-se uma privação total do gozo - facto esse que o Tribunal a quo deu como provado e fixou em 100% desde 05/02/2026 (factos provados 12 a 14) - a manutenção da obrigação do pagamento integral da renda rompe o equilíbrio contratual e viola o princípio da reciprocidade das prestações;
XV. Se a factualidade assente no procedimento cautelar já permite concluir pela inutilização total do escritório por culpa da senhoria, o direito do Requerente à suspensão da renda é um corolário lógico e jurídico imediato da aplicação do Artigo 428.º do Código Civil. Adiar esta decisão para a ação principal, enquanto se obriga o Recorrente a continuar a pagar por um espaço onde nem sequer pode entrar com segurança, não só é juridicamente incoerente, como constitui um manifesto abuso de direito e permite um enriquecimento sem causa da Requerida à custa do empobrecimento do Recorrente, que se vê privado do seu local de trabalho e dos seus rendimentos profissionais, mas sobrecarregado com um encargo mensal sem qualquer contrapartida. A mera reparação 'remendo' da parte elétrica, não significa a reposição do gozo do imóvel;
XVI. O gozo de um escritório de advocacia não se resume a ter eletricidade; exige condições de higiene, salubridade e segurança. A persistência de ratos mortos e da invasão de mato no edificado - factos provados e não resolvidos pela decisão - mantém o Recorrente impedido de usufruir o imóvel; em uma situação de impossibilitar a utilização do escritório na prática;~
XVII. Subsiste, por isso, no nosso humilde entendimento, o direito à suspensão total da renda, pois a contraprestação da senhoria (um espaço salubre e seguro) continua por cumprir no seu núcleo essencial;
XVIII. Sem prejuízo, a carecer o Tribunal a quo de alguma prova suplementar, podia ter sido produzida tal como inicialmente requerido e foi desconsiderado;
XIX. Atente-se que foi requerida a produção de prova testemunhal e as declarações de parte e no caso de dúvida, afim de se pronunciar sobre a totalidade do pedido, na sua globalidade, deveria ter produzido a prova em vez de indeferir parte do pedido;
XX. Podendo e devendo, este alto Tribunal superior, como se requer, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 662.º do CPC, ordenar a renovação da produção de prova ou em caso de dúvida, ou deficiência, anular a decisão proferida e ordenar a produção de novos meios de prova, por forma a, desde já, ampliar a matéria de facto e ordenar a suspensão do pagamento da renda;
XXI. Na sequência da revelia da Requerida devia o Requerente ter sido notificado, nos termos do disposto no artigo 567, n.º 1 e 2, por remissão do artigo 366.º n.º 5 todos do CPC, para alegar por escrito. Crê-se, no seu humilde entendimento, que o Requerente podia ter concretizado ainda melhor a factualidade, na sua alegação, e apontado a prova essencial que foi desconsiderada, omitida, sendo a decisão verdadeiramente supressa;
Por último,
XXII. Quanto à sanção pecuniária compulsória, fixada no montante de €250,00, foi arbitrada em menos de metade do valor peticionado, sem que se entenda as razões ou fundamentos que estiveram na base da decisão;
XXIII. Deveria ter-se atendido aos fundamentos deduzidos na Providência Cautelar. Ao comportamento reiterado e omissivo da Requerida, existindo sério risco de incumprimento. E cada dia de atraso gera prejuízos cumulativos e irreversíveis. A sanção é necessária para assegurar tutela efetiva (art. 20.º CRP). E o montante diário de €550,00 é adequado, proporcional e não punitivo; devia, assim, ter sido fixado o valor peticionado, por ser o montante adequado à obrigação de promover urgentemente as obras;
XXIV. Carecendo, também quanto a esta questão (fixação do montante) a Sentença de fundamentação, o que expressamente também invoca, sendo por isso nula;
XXV. Face a tudo o exposto, no nosso humilde entendimento, a decisão recorrida violou os seguintes normativos legais: disposto no n.º 1 do artigo 154.º; as als. b), c) e d) do 1 do artigo 615.º; n.º 1 do artigo 367.º; nº 2 do artigo 662.º; n.º 2 do artigo 365.º; n.º 5 do artigo 366; n.º 1 e 2 do artigo 567.º, 195.º todos do Cód. Proc. Civil; e ainda, o disposto nos artigos 20.º e 205.º da CRP; e o disposto nos artigos 428.º; 473.º e al. b) do artigo 1031.º todos do Código Civil.
Concluiu pedindo a revogação de parte da sentença recorrida e a sua substituição por uma decisão que determine, para além do já decidido que: a requerida efetue todas as obras necessárias para reparação de tetos em pladur, pinturas gerais, reparação de armários, higienização do locado e do rés-do- chão, corte dos arbustos e mato no terraço das traseiras; e ainda, fixe o montante de €550,00 (quinhentos e cinquenta euros), como sanção pecuniária compulsória; e defira a exceção de não cumprimento, quanto ao pagamento da renda por parte do requerente, face à privação total de uso do imóvel arrendado, para o fim a que se destina;
ou, se assim se não entender:
deve, este alto tribunal superior, ordenar a renovação da produção de prova ou, em caso de dúvida, ou deficiência, anular a decisão proferida e ordenar a produção de todos (novos) meios de prova, por forma a ampliar a matéria de facto e ordenar a suspensão do pagamento da renda e demais medidas cautelares pedidas.
II.
Delimitadas pelas conclusões, cumpre apreciar:
1. Se a sentença enferma de nulidade por omissão de pronúncia ou falta de fundamentação;
2. Se ocorre um vício processual, em razão da ausência de produção de prova e falta de notificação para alegações (art. 567.º CPC) e qual a consequência respetiva;
3. Erro de julgamento quanto ao objeto da providência, aqui se incluindo as questões de determinar:
3.1 Se houve erro na delimitação das medidas cautelares (âmbito das obras);
3.2 Se deve ser decretada suspensão da renda em sede cautelar;
3.3 Se a sanção pecuniária compulsória deve ser alterada.
1.
No que se reporta à nulidade da sentença por omissão de pronúncia e falta de fundamentação, alega o Recorrente que a sentença reconheceu factos graves (queda de teto, fendas, insalubridade, infestação), mas não determinou a reparação correspondente, sendo outrossim que não explica a razão da redução da sanção pecuniária compulsória decidida.
A alegada nulidade por omissão de pronúncia não se verifica.
Com efeito, a sentença apreciou o pedido cautelar na sua globalidade, tendo-se pronunciado expressamente quanto à procedência parcial da providência e indeferido os demais pedidos, com indicação das respetivas razões. O facto de o tribunal não ter acolhido todas as concretas medidas requeridas não significa que tenha deixado de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar.
Na verdade, no âmbito do procedimento cautelar, o julgador não está adstrito à formulação exata das medidas pretendidas pelo requerente. Cabe-lhe antes, dentro dos limites do pedido, definir a providência que considere necessária e suficiente para prevenir a lesão grave invocada, à luz dos princípios da adequação e da proporcionalidade que regem este tipo de tutela.
Assim, pode o tribunal deferir apenas parte das medidas solicitadas ou moldar o conteúdo da providência às exigências do caso concreto, sem que tal consubstancie omissão de pronúncia.
O que está em causa, no caso em apreço, não é uma falta de decisão sobre questões submetidas à apreciação do tribunal, mas antes uma divergência quanto ao alcance e conteúdo das medidas decretadas.
Nessa medida, a discordância do Recorrente não configura uma nulidade da sentença, mas traduz apenas a imputação de um eventual erro de julgamento, relativo à adequação da solução adotada face à matéria de facto considerada indiciariamente provada.
No que respeita à fixação da sanção pecuniária compulsória, não se vislumbra bem assim a invocada nulidade.
É certo que a sentença fixou o montante diário em €250,00, sem desenvolver uma fundamentação particularmente extensa quanto ao critério quantitativo adotado. Todavia, tal não equivale à ausência de fundamentação relevante para efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil.
Com efeito, a decisão identifica o enquadramento jurídico aplicável - designadamente o artigo 829.º‑A do Código Civil e o artigo 365.º, n.º 2, do CPC - e procede à fixação da sanção como instrumento de coerção destinado a assegurar o cumprimento da obrigação imposta. A partir desta base, a densificação do montante concreto insere-se já no âmbito da valoração prudencial do julgador.
Importa sublinhar que a sanção pecuniária compulsória não tem natureza indemnizatória nem punitiva, antes prossegue uma função eminentemente instrumental e coercitiva, visando pressionar o devedor ao cumprimento célere da obrigação. Por essa razão, a determinação do respetivo quantum não obedece a critérios rígidos ou tarifados, antes depende de uma ponderação casuística que envolve fatores como a natureza da obrigação, a gravidade da situação, a urgência da tutela e a necessidade de eficácia da decisão.
Neste contexto, o tribunal não se encontra vinculado ao montante peticionado pelo requerente, podendo - e devendo - fixar o valor que considere adequado e proporcional às circunstâncias do caso concreto. Trata-se de um domínio em que se reconhece ao julgador uma margem de liberdade decisória, inerente à própria função de conformação da providência cautelar.
Por outro lado, quanto ao dever de fundamentação, importa distinguir entre a ausência absoluta de fundamentação - que constitui nulidade - e a fundamentação que, embora sucinta ou implícita, permite apreender o percurso lógico seguido pelo julgador. No caso vertente, a decisão identifica o enquadramento normativo aplicável e fixa a sanção no contexto das medidas cautelares decretadas, sendo possível inferir que o montante escolhido resulta de uma ponderação de adequação à finalidade coerciva visada.
Assim, ainda que a fundamentação pudesse ser mais desenvolvida, não se verifica qualquer omissão absoluta que comprometa a validade da decisão. O que está em causa é apenas a maior ou menor densidade justificativa do juízo prudencial exercido, matéria que releva do plano do mérito da decisão e não da sua validade formal.
Assim, ainda que se possa discutir a suficiência ou adequação do montante fixado - matéria que releva já de um eventual erro de julgamento -, não se verifica qualquer falta absoluta de fundamentação nem qualquer vício formal suscetível de integrar nulidade da decisão.
Conclui-se, pois, que também nesta parte a discordância do Recorrente não ultrapassa o plano da divergência quanto ao mérito da decisão, não se traduzindo em vício invalidante da sentença.
2.
Da alegada existência de vício processual (ausência de produção de prova e falta de notificação para alegações)
Também nesta parte não se verifica qualquer vício processual suscetível de invalidar a decisão recorrida.
Desde logo, importa atender à natureza própria do procedimento cautelar, o qual assenta numa cognição sumária, visando a obtenção de uma tutela urgente baseada numa apreciação indiciária da situação de facto. Nesse contexto, a produção de prova não obedece às exigências de exaustividade características da ação declarativa, sendo suficiente a formação de um juízo de probabilidade séria quanto aos factos alegados.
No caso concreto, a decisão fundou-se na ausência de oposição da requerida, com a consequente confissão ficta dos factos articulados, conjugada com os elementos documentais juntos aos autos. Estavam, assim, reunidos elementos suficientes para a formação do juízo cautelar exigido, não se impondo, por si só, a realização de diligências probatórias adicionais.
A circunstância de o Recorrente ter inicialmente requerido outros meios de prova não impõe ao tribunal o dever de proceder à sua produção, quando entenda que o processo já contém os elementos necessários para a decisão. A seleção e realização das diligências probatórias que se mostrem pertinentes insere-se no poder de direção do processo e na gestão do princípio do inquisitório mitigado que informa o procedimento cautelar.
É que, por outro lado, não se reconduz o Recorrente, nem se evidencia, à insuficiência da matéria de facto apurada/demonstrada para a decisão que pretende/pugna no presente recurso. Bem ao invés, reconduz-se antes à proficiência desta para fundar a decisão mais extensa requerida, o que patenteia estar em causa a apreciação do julgamento jurídico, quedando-se, totalmente irrelevante a questão probatória.
Por outro lado, no que respeita à alegada omissão de notificação para apresentação de alegações nos termos do artigo 567.º do Código de Processo Civil, importa notar que tal regime, embora aplicável por remissão, não assume natureza absoluta nem constitui uma formalidade essencial cuja omissão determine, automaticamente, a invalidade da decisão.
Ainda que se admitisse, em termos meramente hipotéticos, a existência de alguma irregularidade formal - designadamente quanto à ausência de notificação para alegações - a mesma apenas assumiria relevância invalidante se se demonstrasse que poderia ter influído no exame ou na decisão da causa.
Tal não se verifica no caso concreto, pois não se evidencia qualquer prejuízo efetivo para o exercício do contraditório ou para a conformação da decisão. Com efeito, os elementos de facto relevantes foram considerados indiciariamente provados em resultado da revelia da requerida[1], e a questão jurídica foi objeto de apreciação pelo tribunal, dentro dos parâmetros próprios da tutela cautelar.
Sempre, também, não se vislumbra qualquer situação qualificável como decisão-surpresa. Com efeito, como já se deixou exposto, o julgador não está adstrito à formulação exata das medidas pretendidas pelo requerente. Compete‑lhe, dentro dos limites do pedido, conformar a providência às exigências do caso concreto, determinando aquelas medidas que considere necessárias e suficientes para prevenir a lesão grave invocada, à luz dos princípios da adequação e da proporcionalidade que regem este tipo de tutela.
Daqui decorre que o tribunal pode deferir apenas parte das medidas solicitadas ou moldar o conteúdo da providência por forma diversa da inicialmente requerida, sem que tal represente qualquer desvio ao princípio do contraditório ou consubstancie uma decisão inesperada para as partes.
Nessa medida, não se verifica qualquer vício processual suscetível de determinar a nulidade ou anulabilidade da decisão. A discordância manifestada pelo Recorrente reconduz-se, também neste segmento, à valoração do mérito da solução adotada - designadamente quanto ao alcance das medidas decretada, não traduzindo a existência de um erro estrutural do processo.
3. Do Erro de julgamento quanto ao objeto da providência, compreendendo agora três segmentos:
3.1 O que se reconduz ao facto de as obras decretadas serem insuficientes para permitir o gozo do locado;
3.2 À circunstância de, estando provada a privação total do gozo imputável à senhoria, se impor a aplicação da exceção de não cumprimento (art. 428.º CC), justificando-se a pretendida suspensão do pagamento da renda;
3.3 O apuramento da redução injustificada face ao peticionado da sanção pecuniária compulsória.
Vejamos, sendo certo que a matéria de facto a atender é a seguinte, tal como provada na decisão recorrida:
1 - Em julho de 2002, o Requerente acordou verbalmente, com BB em arrendar o seu primeiro andar do prédio urbano composto por casa de dois pavimentos e ainda por casa de um pavimento, sito na Rua ..., ... da União de Freguesias ... e ..., Concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ... da Freguesia ... e inscritos nas matrizes prediais sob os artigos ... e ... da dita União de Freguesias.
2 - O Requerente, a partir dessa data, passou a exercer a sua atividade profissional de Advogado no referido imóvel, tendo, para o efeito, com a autorização da senhoria, despendido cerca de 50.000,00€ com obras na fachada, reboco, pintura geral, porta de entrada e no seu interior, colocando divisórias em pladur (3 gabinetes, secretaria, sala de reuniões, WC e cozinha), tetos falsos, armários, portas, isolamentos, 3 claraboias, pinturas globais, escadas, resguardo em aço e vidro laminado, ar-condicionado.
3 - Tais obras não são suscetíveis de serem retiradas do imóvel.
4 - O Requerente, em 12/09/2018, tomou conhecimento da venda do prédio à Requerida.
5 - Por nunca ter sido contactado pela Requerida, passou a depositar o valor da renda na Banco 1..., SA à ordem da mesma, o que fez até à presente data.
6 - Desde a aquisição do imóvel, em 2018, a Requerida nunca realizou qualquer obra de manutenção ou conservação do locado.
7 - Em 13 de junho de 2024, o Requerente comunicou à Requerida, por documento 3, que aqui se dá por integralmente reproduzido, que o “(…) prédio arrendado encontra-se em visível estado de degradação, com infiltrações constantes das águas das chuvas, originando visíveis e graves problemas de humidade (…). Ora, estas obras nunca foram feitas, motivo pelo qual inclusivamente os serviços da proteção civil já por mais que uma vez compareceram para entender o motivo porque estas obras não estão a ser realizadas, até para apurar futuras responsabilidades, visto que inclusivamente existe um risco sério de queda das telhas na rua pública, principalmente em períodos de tempestade.”
8 - Na ausência de qualquer resposta, em 23/dez/2025 foi enviada nova comunicação à Requerida, junta como documento 4, que aqui se dá por reproduzida.
9 - Nesta nova comunicação foi informada a Requerida sobre a existência de infiltrações de água no quadro elétrico, criando um risco sério e iminente para a vida e integridade física dos utilizadores do locado, nomeadamente perigo de eletrocussão; queda parcial do teto da sala de reuniões, evidenciando risco real de derrocada adicional; abertura de uma fenda profunda na parede da entrada, indiciando comprometimento estrutural; persistência de infiltrações e humidades generalizadas; existência de mato e silvas a invadir o interior pela janela da casa de banho, situação que, embora não diretamente relacionada com as cheias, demonstra o continuado estado de abandono e falta de manutenção do imóvel; cheiro a putrefação intenso, que causa náuseas, na sequência da existência de ratos mortos entre o soalho e a loja do Rés- do-chão e o teto.
10 - Tendo o Requerente efetuado, ainda, participações juntas como documento 5, que aqui se dão por reproduzidas, à Proteção Civil e Câmara ....
11 - Em 04/02/2026, realizou-se uma vistoria que constatou infiltrações e risco elétrico no imóvel, com a participação de técnicos indicados pela Requerida e ainda com a presença do mandatário desta e do Dr. CC.
12 - No dia 5/02/2026, ocorreu um curto-circuito devido a infiltrações do telhado e fachada, ficando o imóvel sem eletricidade, o que foi prontamente informado à Requerida.
13 - Em consequência, a A... interrompeu o fornecimento, informando que a instalação não reúne condições de segurança.
14 - Desde então, o imóvel está sem energia, tornando impossível o exercício da atividade profissional do Requerente e seus colaboradores.
15 - As obras que o Requerente realizou sofreram danos graves e continuam a degradar-se diariamente.
16 - Em 09/02/2026, pelas 11:59, o Requerente enviou e-mail à Requerida, junto como documento 12, que aqui se dá por reproduzido, com o seguinte teor: “Última interpelação urgente”), exigindo reparações urgentes e reposição de energia no prazo de 48h.
17 - Em 09/02/2026, o Requerente enviou uma carta registada c/ A/R (......), junta como documento 13, que aqui se dá por reproduzida, com idêntico teor e prazo.
18 - A carta, pese embora distribuída, não foi recebida nem levantada.
19 - Não obstante tais comunicações, a Requerida não procedeu às reparações necessárias.
20 - O Requerente encontra-se privado do gozo do imóvel, pois não consegue atender telefonemas, marcar e realizar reuniões, aceitar novos trabalhos, clientes e cumprir prazos, tendo sido interrompidos trabalhos jurídicos em curso, incluindo contra-alegações.
21 - O Requerente perdeu rendimentos, oportunidades profissionais e credibilidade.
22 - O mobiliário técnico, armários, divisórias e infraestruturas encontram-se danificadas e em perigo de perda irreversível face aliás às condições rigorosas que vivemos.
23 - A deterioração continua a agravar-se diariamente.
24 - Existe risco sério de perda definitiva das obras executadas pelo Requerente no imóvel.
25 - Em consequência direta da conduta omissiva da Requerida e da privação total do uso do escritório profissional, o Requerente passou a sofrer perturbações do sono, ansiedade intensa, angústia e sofrimento psicológico.
26 - Desde a ocorrência a que se alude no ponto 12 que o Requerente vive em estado de aflição e incerteza, receando a perda definitiva do seu local de trabalho, a quebra irreversível da sua atividade profissional e a perda de clientes, situação que afetou de forma séria o seu equilíbrio emocional e bem-estar pessoal e até familiar, com quebras de humor e agressividade.
27 - O sofrimento descrito é agravado pelo facto de o escritório em causa corresponder ao investimento de toda a sua vida, cerca de 23 anos de exercício profissional, sendo o centro da sua atividade enquanto advogado, tendo mesmo adoecido e encontrando-se de baixa médica.
28 - O Requerente sente vergonha perante outros advogados e clientes por estar privado do seu escritório onde exerce a sua profissão há cerca de 23 anos.
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Como é sabido, as providências cautelares são medidas de natureza provisória, instrumental e assentes em cognição sumária, destinadas a evitar lesão grave e dificilmente reparável, admitindo-se que o tribunal possa antecipar a realização do direito quando a urgência o imponha, podendo a medida assumir caráter praticamente definitivo.
Procedimentos cautelares são instrumentos processuais destinados à obtenção de uma providência ou medida para acautelar a eficácia de uma decisão judicial. São a vertente adjetiva das medidas cautelares, conjunto de atos processuais tendentes à obtenção da pretensão de direito material deduzida, sendo esta a providência (pedido) que é solicitada para acautelar o direito material a definir na ação principal.
Destinam-se a garantir a utilidade prática da acção principal. São garantia do direito à efectiva tutela jurisdicional, que se visa obter com o processo principal, evitando danos, que possam advir da demora, para o efeito útil da acção. São, pois, instrumentos de eficácia do processo principal. Recorre-se às providências cautelares quando a regulação dos interesses não pode aguardar pela decisão definitiva, sendo necessária, para assegurar a utilidade da decisão final e a efetividade da tutela jurisdicional, uma composição provisória do litígio, que vai acautelar a situação até à decisão definitiva.
Conforme refere Alberto dos Reis, Código de Processo Civil, Anotado, vol. I, 3ª ed., págs.623 e segs., que seguiremos muito de perto, para a reconstituição exata da figura da providência cautelar, não basta conhecer os requisitos de que depende o seu sucesso, sendo necessário, também, definir a sua função jurisdicional. Ora, sob este aspeto, o traço fundamental a assinalar é o de que a providência cautelar não se propõe dar realização direta e imediata ao direito substantivo, mas tomar medidas que assegurem a eficácia duma providência subsequente, esta destinada à actuação do direito material. O que significa que a 1ª é posta ao serviço da 2ª, sendo que, esta é que há-de definir, em termos definitivos, a relação jurídica litigiosa. Daí que aquela tenha carácter provisório e esta tenha carácter definitivo (cfr. o art.383º, do C.P.C.).
O processo cautelar é o instrumento de preservação do fim do processo - tutela jurisdicional do caso concreto. É “…na expressiva síntese de CALAMANDREI, “garantia da garantia”, caracterizando-se a sua natureza por uma dupla instrumentalidade”, tendo por fim a proteção da garantia, isto é, através da sua garantia, do seu fruto (a providência cautelar), garantir a produção do efeito útil final - a decisão da ação principal”.
Permite assegurar a validade e eficácia da decisão através da adoção de medidas (providências) que atuam ao nível da realidade prática por forma a preservar, acautelar, o efeito útil a produzir pela acção principal. A decisão cautelar não traduz, em regra, uma antecipação da decisão principal, embora possa conduzir à produção de alguns dos efeitos próprios desta. Antes tem uma natureza preventiva, pois visa acautelar e prevenir que, no período que decorre entre o momento em que a providência é proposta e aquele em que a decisão da acção principal produz efeitos, não ocorra situação que inviabilize a utilidade da mesma.
Ou, se quisermos dizer de outro modo, segundo a jurisprudência, toda a providência cautelar tem como objetivo a garantia do efeito útil da acção, prevenindo a ocorrência ou a continuação de danos ou antecipando os efeitos que as medidas definitivas buscam, por forma a evitar o periculum in mora, traduzido no fundado receio de ocorrência de lesão grave e dificilmente reparável do direito que se pretende acautelar com a delonga da acção. No fundo, procura a imediata tutela do direito afetado em moldes tais que, se a mesma não ocorrer, o requerente suportará uma lesão grave e irreparável ou cuja reparação se mostre difícil [artigo 362º do CPC].
Também Rita Lynce de Faria reconhece a inadmissibilidade na nossa ordem jurídica de uma “tutela cautelar não instrumental”, em que esta espécie de tutela passasse a ser um fim em si mesma, configurando independência e definitividade, comprometendo o fim para a qual foi concebida. Cfr. A Função Instrumental da Tutela Cautelar Não Especificada, 2003, p. 221-230.
No plano da sua função, distinguem-se dois tipos diferenciados de providências: as conservatórias e as antecipatórias [artigo 362º, 1, do CPC]. As primeiras visam acautelar o efeito útil da ação principal, assegurando a permanência do quadro existente quando se despoletou o litígio, e as segundas garantem a antecipação da realização do direito que previsivelmente será reconhecido na ação principal. Por providência conservatória entende-se aquela que visa manter inalterada a situação, de facto ou de direito, existente, evitando alterações prejudiciais. Por providência antecipatória entende-se aquela que antecipa a decisão ou uma providência executiva futura, sem prejuízo de, no primeiro caso, poder também antecipar, de outro modo, a realização do direito acautelado.
Deste modo, constituindo a providência cautelar, sem prejuízo do regime da inversão do contencioso (art. 369), a antecipação duma providência definitiva, de natureza declarativa ou executiva (…), o procedimento que visa a sua obtenção está sempre na dependência duma acção em que o autor faz valer o direito - ou o interesse tutelado - que através dele visa acautelar . É, pois, de atentar na relação de dependência existente entre o procedimento cautelar e a acção principal (instrumentalidade do procedimento em relação à acção principal), pois ambos os processos estão intimamente relacionados, sendo que a produção do efeito útil da acção principal depende da eficácia da decisão do procedimento cautelar.
A causa de pedir do procedimento e a da acção coincidem, ao menos em parte, sendo que, por definição, não coincide o pedido formulado.
As providências antecipatórias visam e atenta a urgência da situação carecida de tutela a antecipação da realização do direito que previsivelmente será reconhecido na acção principal e será objecto de execução. «As medidas deste tipo excedem a natureza simplesmente cautelar ou de garantia que caracteriza a generalidade das providências ficando a um passo das que são inseridas em processo de execução para pagamento de quantia certa, entrega de coisa certa ou prestação de facto positivo ou negativo. Dentro deste núcleo de medidas cautelares integram-se a restituição provisória da posse; os alimentos provisórios e o novo procedimento cautelar de reparação provisória. Em qualquer destes casos se constata que as providências decretadas não se limitam a assegurar o direito que se discute na acção principal nem tão pouco a suspender determinada actuação, garantindo-se, desde logo e independentemente do resultado a alcançar na acção principal, um determinado efeito que acaba sempre por ter carácter definitivo […] não está afastada a possibilidade de através de providências cautelares não especificadas se poder alcançar também uma medida com efeitos antecipatórios da decisão definitiva, uma vez que o artº 381º prevê expressamente tal possibilidade" Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, vol III, 2ª ed - pg 92-93.
Ponto é que o direito que se visa acautelar no âmbito do procedimento cautelar seja o fundamento da causa principal e, salvo casos excepcionais, não pode o primeiro substituir a segunda, característica que a doutrina designa por instrumentalidade entre aquele e esta.
Os efeitos produzidos por este género de providências cautelares não deixam de surpreender e de, eventualmente, provocar em quem tem de decidir, algum temor quanto aos riscos derivados de uma injusta decisão cautelar. […]esse risco aumenta exponencialmente quando se está perante medidas cautelares de carácter antecipatório […] apesar disso as consequências foram assumidas pelo legislador […] há que assumi-lo sem rodeios - o sistema convive com a possibilidade de ser adoptada uma medida cautelar causadora de prejuízos ao requerido que, a final, se revela inadequada[…] tem o juiz a possibilidade de condicionar, em determinadas circunstâncias, a concessão de providência antecipada à prestação de caução, que sendo adequada, permitirá compensar o requerido pelos prejuízos derivados da providência[…] é bom que fique claro que, com caução ou sem ela, a assunção de uma providência insere-se no "risco social" intermediado pelos tribunais, permitindo que o sistema adopte medidas que apesar de, a posteriori, se verificar serem infundadas, nem por isso deixam de se considerar legítimas, por decorrerem do exercício do direito de acção cautelar. Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do processo civil, Almedina, III vol 2ª ed-94 a 97 e, de forma ainda mais veemente, a mais completa obra em Portugal sobre o assunto, A Tutela Cautelar Antecipatória no Processo Civil Português: um difícil equilíbrio entre a urgência e a irreversibilidade, Rita Lynce de Faria, UCP Editora.
De todo o modo, ainda nas providências antecipatórias, o que está em causa é a salvaguarda provisória de uma situação que é de molde a fazer perigar a tutela efectiva do direito a acautelar, à qual apenas serve uma medida ou providência que se reconduz, de algum modo, ao objecto do pedido da acção respectiva.
É que, repete-se, o que justifica a emissão duma providência provisória é o chamado periculum in mora, já que há casos em que a formação lenta e demorada da decisão definitiva expõe o presumido titular do direito a riscos sérios de dano jurídico. E é para afastar estes riscos que se admite a emanação duma providência provisória ou interina, destinada a durar somente enquanto não se profere o julgamento definitivo.
Por conseguinte, a função das providências cautelares consiste, justamente, em eliminar o periculum in mora, submetendo a relação jurídica litigiosa a um exame sumário, e por isso rápido, tendente a verificar se a pretensão do requerente tem probabilidades de êxito e se, além disso, da demora do julgamento final pode resultar, para o interessado, lesão grave e dificilmente reparável. E se o tribunal decreta a providência, quer dizer que autoriza os actos ou meios necessários e aptos para por o requerente a coberto do perigo iminente de insatisfação do direito.
Como é sabido, os requisitos de procedência de uma ação cautelar analisam-se na reunião de três condições: fumus boni iuris, periculum in mora e princípio da proporcionalidade, sendo que os dois primeiros requisitos permitem aferir da necessidade de decretamento da medida cautelar e o último da adequação ao fim que se propõe alcançar.
O requisito do princípio da proporcionalidade demanda “avaliar se a medida requerida é adequada à prossecução do fim cujo alcance se visa e, na hipótese afirmativa, se é a mais adequada.
Concluindo-se em sentido negativo, poderá, ainda assim, o decisor conceder uma outra providência que não a requerida.
Tudo por forma a (atenta a natureza puramente hipotética - e, portanto, incerta do direito invocado) assegurar a tutela dos alegados interesses do requerente, mediante a mínima ingerência possível na esfera jurídica do requerido.
Na hipótese de se concluir estarem verificados todos os mencionados pressupostos, cumprirá indagar se a medida a decretar se revela proporcional, o que se aferirá sopesando os prejuízos que resultariam, para o requerente, da não concessão da providência cautelar e as desvantagens que decorreriam, para o requerido, da concessão da providência cautelar, sendo que a medida não será decretada se este último prejuízo for consideravelmente superior ao primeiro” .
Quanto às consequências negativas que se visam evitar deve “o justo receio resultar objetivamente da matéria de facto apurada, em conjugação com as regras da experiência. Mas tanto podem valer os efeitos negativos de ordem patrimonial como não patrimonial, desde que a sua gravidade, projetada pelo que já ocorreu ou possa vir a ocorrer o justifique”.
Mesmo nas providências antecipatórias, o que está em causa é a salvaguarda provisória de uma situação que é de molde a fazer perigar a tutela efectiva do direito a acautelar, à qual apenas serve uma medida ou providência que se reconduz, de algum modo, ao objecto do pedido da acção respectiva.
A providência deve ser decretada sempre que se esteja ante uma lesão grave, atenta a importância patrimonial ou extrapatrimonial do direito ou do bem que aquele incide (objecto mediato) e que está em risco de ser sacrificado e não seja razoável exigir que tal risco seja suportado pelo titular do direito ameaçado, na medida em que a reparação de tal dano seja avultada ou mesmo impossível.
Acrescente-se que só lesões graves e dificilmente reparáveis têm a virtualidade de permitir ao tribunal a tomada de uma decisão que coloque o interessado a coberto da previsível lesão, não sendo uma qualquer lesão que justifica a intromissão na esfera jurídica do requerido, devendo aferir-se a gravidade da lesão previsível pela repercussão que determinará na esfera jurídica do interessado (Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, III volume, (Procedimento Cautelar Comum), 1998, Almedina, pág. 83 e 84).
Atenta a urgência da situação carecida de tutela, o tribunal pode antecipar a realização do direito que previsivelmente será reconhecido na ação principal.
As medidas deste tipo excedem a natureza simplesmente cautelar que caracteriza a generalidades das providências, garantindo-se, desde logo, e independentemente do resultado a alcançar na ação principal, um determinado efeito que acaba sempre por ter caráter definitivo.
É o que sucede quando a não realização de obras por parte do senhorio, coloca em risco a integridade física do inquilino e o seu direito ao exercício da atividade profissional.
Na obra citada referem-se os exemplos, que aqui nos servem, da intimação do requerido a reparar um elevador (como medida tutelar dos direitos de personalidade dos inquilinos - artigo 70.º do CC), da intimação do senhorio a efectuar reparações imediatas no locado, da intimação da requerida a proceder à imediata ligação à rede, e da intimação do requerido a adotar medidas tendentes a impedir a infiltração de águas num prédio - cfr. Acórdãos aí citados.
No caso de que nos ocupamos, está provado que o arrendado sofre infiltrações constantes das águas das chuvas, originando visíveis e graves problemas de humidade, um risco sério de queda das telhas na rua pública, principalmente em períodos de tempestade, infiltrações de água no quadro elétrico, criando um risco sério e iminente para a vida e integridade física dos utilizadores do locado, nomeadamente perigo de eletrocussão; queda parcial do teto da sala de reuniões, evidenciando risco real de derrocada adicional; abertura de uma fenda profunda na parede da entrada, indiciando comprometimento estrutural; persistência de infiltrações e humidades generalizadas; existência de mato e silvas a invadir o interior pela janela da casa de banho, cheiro a putrefação intenso, que causa náuseas, na sequência da existência de ratos mortos entre o soalho e a loja do Rés- do-chão e o teto, sendo que, tendo ocorrido um curto-circuito devido a infiltrações do telhado e fachada, ficando o imóvel sem eletricidade, a A... interrompeu o fornecimento, informando que a instalação não reúne condições de segurança. Desde então, o imóvel está sem energia, tornando impossível o exercício da atividade profissional do Requerente e seus colaboradores. Outrossim as obras que o Requerente realizou sofreram danos graves e continuam a degradar-se diariamente. O requerente está impedido de exercer a sua atividade profissional no arrendado.
Tanto basta para que se possa concluir que estamos perante lesões continuadas, urgindo prevenir a continuação ou a repetição dos atos lesivos, uma vez que se pretende prevenir a continuação de infiltrações no arrendado e a possibilidade de ruína total do mesmo. Os danos já ocorridos, tendem, assim, a agravar-se, podendo surgir novos danos (inclusivamente, com perigo para a vida), se não se conceder a providência destinada a evitar a repetição ou a persistência das situações lesivas.
Trata-se de risco, que o legislador protege, como já vimos, e que devemos assumir, face à premência e urgência da situação em causa, em que o receio de lesão grave é justo e fundado e uma vez que só esta providência é adequada a evitar a lesão (recorde-se que o requerente já suscitou junto da requerida a realização destas obras, sem que a senhoria tenha procedido a qualquer das obras recomendadas).
Quanto agora ao âmbito das obras determinadas, resulta da matéria de facto provada: a queda parcial do teto, fendas estruturais, infiltrações, com infestação e insalubridade generalizada, a redundar na impossibilidade total de uso do locado.
A sentença limitou-se a ordenar a eliminação de infiltrações e a reposição da segurança elétrica.
Ora, como resulta do que antecede, a providência deve ser adequada a eliminar o perigo atual e permitir a tutela efetiva do direito. E, especialmente em matéria de arrendamento: a não realização de obras que comprometa o uso para o fim do contrato e a segurança do arrendatário pode justificar a adoção de medidas cautelares mais amplas.
Temos para nós que as medidas decretadas não asseguram o restabelecimento mínimo do gozo do locado, justificando-se a ampliação da providência quanto a remoção de riscos estruturais, higienização e eliminação de foco insalubre.
Assim, cabe determinar a realização pela requerida da obra de reparação estrutural e recolocação do teto da sala de reuniões; reparação da fenda profunda na parede da entrada; corte de mato e silvas no espaço exterior; desinfestação de roedores, no espaço exterior do prédio e dentro do arrendado, retirada e limpeza dos animais mortos, limpeza do arrendado e pintura de tetos e paredes interiores, por forma a possibilitar a retoma da atividade profissional pelo Requerente no arrendado.
Não se tem já como justificada ou proporcional a realização de outras obras de melhoramento ou reparação de danos colaterais, por não resultar que sejam imprescindíveis ao gozo do imóvel, em condições bastantes ao exercício da atividade profissional do Requerente.
Quanto à questão da suspensão do pagamento da renda.
Está provada a privação total do uso (factos 12 a 14), a qual é de imputar à senhoria, pela total falta de realização de obras de conservação e reparação, não obstante instada e desde há largo tempo, com a impossibilidade de exercício da atividade profissional pelo Requerente.
No que interessa ao contrato de arrendamento, tem vindo a admitir-se, ainda que de forma exigente, a invocação da exceção de não cumprimento do contrato, mediante a suspensão do pagamento da renda se e enquanto persistir o impedimento grave ou significativo do gozo do locado. Sempre se considera que a falta de obras só legitima a suspensão da renda quando resultar impossibilidade de uso do imóvel.
Neste sentido, o Acórdão do STJ de 05/07/2022e o Acórdão do STJ de 11/12/1984[2], nos termos do qual:«I - O locatário só pode suspender o pagamento da renda (de toda a renda) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa: no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locador, o locatário apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda.»
Admitimos, a exemplo do que se aduz no Acórdão da Relação do Porto de 03/05/2023, Isabel Silva, que: “ponderando uma situação de gravidade tal que, por conjugação de diversos fatores ¯ por exemplo, grave degradação do prédio ou ameaça de ruína, entrada da água das chuvas, o senhorio, avisado, nada fez, a município também não atua com brevidade, o arrendatário não tem condições económicas para realizar as obras, as delongas do processo judicial não se compadecem com a gravidade da situação e ao inquilino também não interessa a resolução do contrato, com o abandono do imóvel, é de perspetivar o recurso à disposição geral daexceptio non rite adimpleti contractus”.
E também, como ali se sustenta, que, cumprindo a finalidade de “salvaguardar o necessário equilíbrio prestacional”, antes que qualquer função sancionatória, como excluem Pires de Lima e Antunes Varela, (Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 406), a exceção de não cumprimento se pode aplicar não só aos deveres/prestações principais, mas também às prestações acessórias ou laterais, desde que se verifique a “correspetividade funcional”. Neste sentido, Brandão Proença, Lições de Cumprimento e não Cumprimento das Obrigações, 3ª edição atualizada, Universidade Católica Editora, pág. 191, bem como os Autores aí referidos.
Continuando a acompanhar a bem conseguida síntese do convocado Acórdão da Relação do Porto, quanto aos pressupostos da exceptio: «Como decorre do art.º 428º nº 1 do CC, num contrato bilateral em que as obrigações são sujeitas a prazos diferentes, corporiza aexceptio non rite adimpleti contractus" a faculdade atribuída ao contraente, cuja obrigação é posterior, de não a cumprir enquanto o outro contraente não cumprir primeiro e integralmente a parte que lhe compete; da mesma feita, nos contratos em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, cada um pode recusar a prestação a que se acha vinculado, enquanto a contraparte não efetuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
Não se trata, pois, de uma pura e simples recusa de cumprimento; nas palavras de Calvão da Silva, «(…) oexcipiens não nega o direito do autor ao cumprimento nem enjeita o dever de cumprir a prestação; pretende tão-só um efeito dilatório, o de realizar a sua prestação no momento (ulterior) em que receba a contraprestação a que tem direito e (contra)direito ao cumprimento simultâneo.»[3]
(…) Por outro lado, «(…) no caso de cumprimentos parciais ou defeituosos é doutrina e jurisprudência dominantes que, apesar da perda da sua eficácia compulsiva, aexceptio deverá ser invocada proporcionalmente à qualidade/quantidade do incumprimento, sob pena de estarmos, mais uma vez, perante um exercício abusivo (…)»[4]
E continua, citando João Abrantes, A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, Almedina, 1986, pág. 86: «Efetivamente, é hoje consensual que aexceptio non rite adimpleti contractus, não opera sem mais, por arbitrária iniciativa doexcipiens, antes estando sujeita aos seguintes pressupostos: relação de sucessão no incumprimento, de causalidade e de proporcionalidade. «Segundo a dita relação de sucessão, não poderá recusar a sua prestação, invocando a exceptio, o contraente que se encontre, ele próprio, numa situação de incumprimento/mora; a recusa de cumprir do excipiens deve ser posterior à inexecução da obrigação da contraparte, deve seguir-se-lhe e não precedê-la. Por sua vez, segundo aquela relação de causalidade, a exceptio supõe a existência de um nexo de interdependência causal entre o incumprimento da outra parte e a suspensão da prestação pelo excipiens, ou seja, a exceptio deve ser alegada tendo em vista compelir à execução da obrigação correspectiva por parte do outro contraente; se o comportamento objectivamente manifestado pelo excipens indicia não ser esse (…) efectivamente o motivo da sua recusa em prestar, a dita excepção será ilegítima e não poderá, assim, proceder. Finalmente, por força do princípio da equivalência ou proporcionalidade, a recusa do excipiens deve ser equivalente ou proporcionada à inexecução da contraparte que reclama o cumprimento, de modo que, se a falta desta não assumir relevância no contexto da utilidade económica da prestação, o recurso à exceptio poderá também ser ilegítima».
Na situação aprecianda, como se viu, em causa o impedimento do gozo total do arrendado para o fim para o qual foi concedido, impedindo assim a atividade profissional do Requerente no local, mediante o completo alheamento da Requerida, com o que caraterizada a total insusceptibilidade do uso do imóvel para o efeito contratual e a situação de urgência das obras necessárias à reconstituição.
Tudo para dizer que os factos provados justificam a inexigibilidade das rendas por via da operância da excepção de não cumprimento.
A recusa da suspensão com fundamento em “necessidade de análise aprofundada” revela contradição com a factualidade fixada e desconsideração do grau de prova exigido em providência cautelar (probabilidade séria).
Temos para nós, pois, que há lugar à apreciação cautelar da legitimidade da suspensão provisória da obrigação de pagamento da renda, enquanto subsistir a privação do gozo, pela falta de realização pela requerida das obras determinadas.
Finalmente, quanto ao valor da sanção pecuniária compulsória, nos termos do art. 829.º-A CC: a sanção visa pressionar o devedor ao cumprimento e reforçar a autoridade da decisão. E o seu montante deve ser fixado segundo critérios de adequação e proporcionalidade.
A fixação da sanção pecuniária compulsória insere‑se num domínio em que o julgador dispõe de uma margem significativa de conformação decisória. Com efeito, trata-se de um mecanismo de coerção indireta, cuja finalidade não é indemnizar o credor nem punir o devedor, mas antes exercer uma pressão económica adequada a obter o cumprimento efetivo da obrigação.
Por essa razão, o legislador não estabelece critérios rígidos para a determinação do respetivo montante, antes remetendo para uma ponderação casuística que deve atender, designadamente, à natureza da prestação em causa, à gravidade do incumprimento, à urgência da tutela e à necessidade de garantir a eficácia prática da decisão judicial. Acresce que, nesse juízo prudencial, podem ainda relevar fatores como a situação económica do obrigado e a intensidade do estímulo necessário para o compelir a cumprir.
Neste contexto, o tribunal não se encontra vinculado ao valor indicado pelo requerente, podendo ajustá-lo de acordo com critérios de proporcionalidade e razoabilidade, em função das circunstâncias concretas do caso. Trata-se de uma avaliação que, pela sua natureza, não é suscetível de uma quantificação objetiva e uniforme, antes exigindo uma apreciação prudencial fundada na experiência e na equidade.
Deste modo, não se evidencia erro que imponha a alteração do montante fixado, salvo em situações em que o valor se revele manifestamente desadequado ou insuficiente para cumprir a função coerciva que lhe é própria, o que não se demonstra no caso concreto.
Com efeito, a sanção pecuniária compulsória deve ser calibrada de forma a constituir um estímulo sério ao cumprimento, mas sem assumir um caráter excessivo ou desproporcionado que a desvirtue num instrumento de pressão abusiva. A sua eficácia resulta de um equilíbrio: tem de ser suficientemente relevante para dissuadir o incumprimento, mas não necessariamente coincidir com o valor mais elevado peticionado nem refletir diretamente os prejuízos sofridos.
No caso em apreço, a fixação em €250,00 por dia não se revela diminuta ao ponto de comprometer a sua função de pressão, atenta a natureza da obrigação (realização de obras), o seu caráter continuado e o impacto financeiro cumulativo da sanção ao longo do tempo. Trata-se de um valor que, sendo significativo, é apto a incentivar o cumprimento diligente, sobretudo considerando que a obrigação imposta implica intervenção material por parte da requerida, dependente de organização e execução prática, não sendo instantânea.
Por outro lado, o agravamento automático da sanção com o decurso do tempo funciona como elemento adicional de coerção, dispensando a fixação inicial de um montante especialmente elevado. Assim, a eficácia da medida não reside apenas no valor diário isolado, mas na sua projeção ao longo do período de incumprimento.
Acresce que nada nos autos permite afirmar que o montante fixado seja inadequado face à capacidade económica da requerida ou à intensidade do incumprimento verificado, nem que um valor superior seria indispensável para assegurar o cumprimento da decisão. A mera circunstância de o Recorrente ter indicado um montante mais elevado não constitui critério decisivo, nem impõe ao tribunal a sua adoção.
Neste enquadramento, o montante fixado situa-se dentro de uma margem de razoabilidade compatível com a finalidade da sanção, não se mostrando nem irrisório nem excessivo.
Conclui-se, assim, que não se verifica desadequação manifesta suscetível de justificar intervenção corretiva, mantendo-se o juízo prudencial efetuado pelo tribunal recorrido. Sempre não existe duplicação ilegítima de meios de tutela, pois a suspensão do pagamento da renda e a sanção pecuniária compulsória têm natureza e funções distintas: a primeira insere‑se no plano do sinalagma contratual, funcionando como mecanismo de reequilíbrio da prestação perante a privação do gozo do locado, sem caráter sancionatório; a segunda constitui um meio judicial coercivo, destinado a compelir o senhorio ao cumprimento da obrigação de realizar obras. Por isso, atuando em planos autónomos - uma no ajustamento do preço, outra na execução da obrigação de realizar obras -, são em princípio cumuláveis: a privação do gozo justifica a suspensão da renda, enquanto a persistência do incumprimento na realização das obras legitima a imposição de pressão coerciva.
Todavia, essa cumulabilidade encontra limites na proibição de enriquecimento sem causa e no princípio da proporcionalidade, exigindo que, sobretudo em casos, como o versado, de privação total do gozo, a fixação da sanção pecuniária seja prudente e globalmente adequada à gravidade do incumprimento e à extensão da afetação do uso, para mais quando acompanhada da suspensão da obrigação do pagamento da renda.
Assim, o valor global da sanção pecuniária compulsória não será superior a dois anos de renda (ao valor atualmente vigente), reduzindo-se a esse limite caso o ultrapasse.
III.
Pelo exposto, concede-se parcial provimento ao recurso,
- mediante a ampliação das obras a cargo da requerida, nas condições e prazos já decididos na decisão recorrida, mediante a imposição ainda da obrigação a esta de execução da obra de reparação estrutural e recolocação do teto da sala de reuniões; reparação da fenda profunda na parede da entrada; corte de mato e silvas no espaço exterior; desinfestação de roedores, no espaço exterior do prédio e dentro do arrendado, retirada e limpeza dos animais mortos, limpeza do arrendado e pintura de tetos e paredes interiores;
- decidindo-se da legitimidade da suspensão provisória da obrigação de pagamento da renda, enquanto subsistir a privação do gozo, pela falta de realização pela requerida das obras determinadas;
- determinando-se que o valor global da sanção pecuniária compulsória não será superior a dois anos de renda (ao valor atualmente vigente), reduzindo-se a esse limite caso o ultrapasse,
mantendo-se, no mais, inalterada a decisão recorrida.
Fixa-se em Uma UC a taxa de justiça devida, sendo da responsabilidade do Recorrente na proporção de 1/3, visto o decaimento na pretensão recursiva.
Porto, 28 de Maio de 2026
Relatora: Isabel Peixoto Pereira
1º Adjunto: Paulo Duarte Mesquita
2º Adjunto: José Manuel Correia
_________________
[1] Sempre insuscetíveis de modificação ou ampliação/concretização ulterior, como sugerido nas alegações.
[2] Ambos disponíveis emwww.dgsi.pt, local, aliás, de publicação da demais jurisprudência citada, sem indicação de outra proveniência.
[3] Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª edição, Almedina, pág. 334.
[4] Brandão Proença, ob. Cit., pág. 197.