Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NULIDADE
ABUSO DO DIREITO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
1. Relatório:
Na ............., Maria ..........., residente na Rua ................, intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra Carlos ............. e Maria de Fátima .............., que foram casados entre si, residentes na .............., pedindo:
a) que se anule o contrato promessa celebrado entre a autora e os réus e se condenem estes solidariamente a restituírem à autora o valor do sinal, com juros à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento;
b) subsidiariamente, que se declare a nulidade do contrato promessa condenando-se os réus a pagar à autora o valor do sinal, acrescido de juros à taxa legal de 15% ao ano, desde a citação, até integral pagamento; ou,
c) ainda subsidiariamente, que se declare o incumprimento do contrato por parte dos réus, e se condenem estes, a restituírem à autora o dobro do sinal, com juros à taxa legal, desde a citação, até integral pagamento.
Alega, para tanto, em resumo, que em 10 de Março de 1995, na qualidade de promitente compradora celebrou com os réus promitentes vendedores um contrato promessa de compra e venda relativo a uma fracção autónoma, no qual só outorgou por se encontrar acidentalmente incapaz de entender o sentido e alcance dos seus actos, sendo isso do perfeito conhecimento de quem com a mesma contactasse, e por erro essencial sobre o objecto do negócio;
Alega ainda, que o direito de propriedade sobre a fracção autónoma prometido transmitir pelos réus estava onerado com ónus e/ou limitações que excedem manifestamente os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria e dos quais a autora não foi previamente avisada;
Mais alega que, o contrato promessa não contém o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, nem se encontra certificada pelo notário a existência da licença de utilização ou de construção da referida fracção autónoma.
Regularmente citados, apresentaram os réus a sua contestação, alegando não ter ocorrido qualquer vício da vontade da autora que sempre lhes pareceu no pleno uso das suas faculdades mentais; as limitações do direito de propriedade sobre a fracção autónoma decorrem simplesmente do facto de se tratar de um prédio de uma cooperativa de habitação e a autora foi avisada de tais limitações; a invocação pela autora do vício de forma do contrato constitui um abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”.
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Foi proferido despacho saneador, e elaborada a especificação e o questionário de que houve reclamação que foi desatendida.*
Foi requerida a realização de prova pericial médico-legal à Autora, que foi deferida a fls. 120, sendo fixado e limitado o seu objecto a fls. 123 e esclarecido e seu sentido, conforme o solicitado, a fls. 127 dos autos.Não se conformando com aquele despacho que fixou o objecto da perícia, dele interpôs recurso a Autora, recebido como de agravo, com subida diferida e efeito meramente devolutivo.
Prosseguiram os autos com a realização da audiência de julgamento, com observância de todo o formalismo legal, e foi proferida decisão sobre a matéria de facto controvertida, a qual não mereceu qualquer reparo.
Foi proferida sentença que julgou a acção provada e procedente e, consequentemente, declarou nulo o contrato promessa junto a fls. 10 a 17 dos autos e condenou os réus a pagarem à Autora a quantia de Esc. 4.480.000$00, acrescida de juros contados à taxa legal dos juros moratórios, desde 28 de Outubro de 1996 até integral pagamento.
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Não se conformando com o assim decidido, interpuseram os Réus recurso de apelação em cujas alegações concluem da seguinte forma:I- No contrato-promessa dos autos, recorrida e recorrentes convencionaram, além do mais, o seguinte: “os outorgantes declaram dispensar reciprocamente o reconhecimento presencial das suas assinaturas, bem como a certificação pelo notário da licença de utilização cuja fotocópia fica anexa a este contrato”. – cfr. cláusula 11ª contida a fls. 10;
II - Por aditamento celebrado em 21.03.95, recorrida e recorrentes prorrogaram “por mais 30 dias os prazos mencionados nos pontos um, dois e três da cláusula sexta e na cláusula sétima” daquela promessa, bem como “o prazo para a celebração da escritura de compra e venda” – cfr. cláusula dois contida em fls. 17;
III - Do mesmo aditamento expressamente consta que as partes confirmaram e mantiveram em vigor todo o restante clausulado na promessa, nomeadamente aquela cláusula 11ª - cfr. fls. 17;
IV - É pacífico que a nulidade decorrente da norma prevista no n.º 3 do art. 410º do C. Civil integra uma nulidade atípica, porquanto se visa proteger, não um interesse geral na invalidade do negócio por carência de formalidades, mas o particular interesse do promitente comprador – cfr. Jurisprudência citada;
V – Tal vício não pode ser invocado por terceiros, nem tão pouco é de conhecimento oficioso – cfr. Jurisprudência citada;
VI - [Na situação dos autos, está totalmente afastada a ideia de protecção que a norma do art. 410º n.º3 do C. Civil visa salvaguardar, seja porque os promitentes vendedores e promitente comprador encarregaram outrem (a agência C............, Lda.) de elaborar os termos da promessa – com a especialidade de existir, como vimos, relação de confiança e amizade entre esta empresa mediadora e a promitente compradora – seja ainda porque, à data da outorga do contrato-promessa, a fracção autónoma prometida vender dispunha da competente licença de habitabilidade.]
VII - Como tal, trata-se de vício sanável, sendo o correspectivo direito renunciável – cfr. Jurisprudência citada;
VIII - No caso dos autos, é inequívoco que tal renúncia ocorreu, atenta a redacção da cláusula 11ª da promessa de fls. 10;
IX - “(...Se as partes num contrato-promessa de compra e venda de uma fracção de edifício já construído, convencionaram que nenhuma delas invocaria a nulidade decorrente da falta de reconhecimento presencial das assinaturas ou da certificação da existência de licença de utilização, nenhuma delas pode invocar a nulidade daí resultante. (...) – cfr. Jurisprudência citada;
X - “(...) Recusar a sanação seria esquecer, quando não desvirtuar, a razão de ser da imposição da formalidade. (...) Seria fazer do preceito aplicação iníqua. E permitir que o autor fizesse uso indevido do direito de invocar a nulidade, quando até houve, da sua parte, começo do cumprimento do contrato (a entrega do sinal, cuja restituição pretende agora). (...)” – cfr. Jurisprudência citada;
XI - Trata-se justamente da situação dos autos, com particularidade de, além do pagamento do sinal, a recorrida ter reafirmado dias depois – com a outorga do aditamento à promessa – a intenção de cumprir a mesma, reiterando e confirmando a cláusula dispensa de cumprimento das formalidades previstas no n.º3 do art. 410º;
XII - Tendo concorrido, convencionado e determinado a omissão das formalidades previstas no n.º3 do art. 410º do C Civil no caso sub-judice – por efeito de uma acordada dispensa no seu cumprimento com os promitentes vendedores – não assiste à A. recorrida o direito de invocar a nulidade decorrente dessa omissão, que a ele inquestionavelmente renunciou;
XIII - É sabido que, naqueles casos em que a pessoa pretende destruir uma relação jurídica invocando determinado vício depois de ter feito crer à contraparte que não utilizaria tal direito ou, depois de, ela própria ter dado causa ao facto que invoca como fundamento dessa destruição, ocorre Venire contra factum proprium enquadrável no instituto do abuso do direito – cfr. Jurisprudência e Doutrina citadas;
XIV - Com a previsão da cláusula 11ª na promessa de fls. 10, a A. recorrida, implícita e explicitamente, gerou no espírito dos recorrentes a justa e legítima expectativa e confiança de que não invocaria a nulidade decorrente da omissão das formalidades voluntariamente preteridas pelas partes, e vice-versa;
XV - Confiança essa por si reforçada, nomeadamente, com a assinatura do aditamento ao contrato-promessa, no qual, confirma e mantém em vigor a estipulada cláusula 11ª;
XVI - Atenta a matéria de facto, é inequívoco que os recorrentes agiram sempre com a maior e mais saudável boa-fé;
XVII - Ao invocar a nulidade decorrente da omissão daquelas formalidades – depois de ter renunciado ao direito de o fazer – a recorrida determinou “(...) um dano de confiança provocado pelo facto (...) de desdizer o que antes havia garantido (...)” e, mesmo, confirmado – cfr. Jurisprudência citada – assim incorrendo em evidente venire contra factum proprium;
XVIII - “(...) Um dos efeitos jurídicos próprios do abuso do direito – do venire contra factum proprium – é a legitimidade de oposição à acção de declaração de nulidade do contrato-promessa de compra e venda com dispensa acordada de reconhecimento presencial da assinatura pelo notário. (...)”;
XIX - Sendo certo que, tal como decorre da matéria de facto, foi sempre intenção dos recorrentes cumprir o prometido – cfr. carta destes, de 28.06.95, especificada a fls. 88;
XX - Pelo contrário, flui dos autos que a A. recorrida tudo fez no intuito de evitar a celebração do negócio prometido, tendo invocado judicialmente a nulidade (no tribunal e nunca antes disso) com o fito de evitar as consequências do seu próprio incumprimento;
XXI - Ocorre venire contra factum proprium, sempre que, “(...) acordada a dispensa das formalidades na celebração do contrato-promessa de compra e venda entre as partes, o promitente comprador, vem a invocar e pedir a declaração de nulidade deste contrato com vista a impedir a celebração do contrato definitivo (...)” – cfr. Jurisprudência citada;
XXII - “(...) A disciplina do art. 410º n.º3 do Código Civil (...) não visa conceder protecção ao promitente comprador infiel, incumpridor, salvando-o das consequências do seu incumprimento, de sorte a transformar a falta de forma em escudos dos infiéis, colocando-os a salvo do disposto no art. 442º n.º2, 1º segmento, do Código Civil. Utilizar a nulidade em causa para salvaguardar o promitente incumpridor das consequências do seu incumprimento é utilizar o preceituado no artigo 410 n.º3 do CC, ultrapassando os seus próprios limites normativos. Ora, é isto mesmo o que o artigo 334º do Código Civil reprova. (...)” – cfr. Jurisprudência citada.
Pela A. foram apresentadas contra-alegações, onde para além de requerer a ampliação do âmbito do recurso nos termos do art. 684º-A nos.1 e 2 do Cód. Proc. Civil, pugna pela improcedência do recurso interposto pelos Réus.
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Colhidos que se mostram os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.Assim:
2. Conhecendo do recurso:
2.1 – Factos dados como assentes na 1ª. instância:
1º - Através do contrato intitulado de contrato promessa de compra e venda e outorgado em 10 de Março de 1995 e do seu aditamento de 21 de Março de 1995, a autora prometeu comprar aos réus e estes prometeram vender-lhe a fracção autónoma de que são proprietários, designada pela letra AJ correspondente à habitação 1, no ............ do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na ..............., descrita na Conservatória do Registo Predial do ....... sob o nº ........ – AJ e inscrita na respectiva matriz urbana da freguesia de ............... no artigo ....... – AJ, bem como os móveis e demais pertenças mencionadas em duas folhas anexas ao dito contrato.
2º - Tal promessa de venda foi feita à autora livre e alodial de quaisquer encargos, ónus e responsabilidades.
3º - O preço da prometida venda foi fixado em 14.800.000$00, correspondendo 13.500.000$00 à venda da fracção e 1.300.000$00 à venda dos móveis.
4º - Na data da promessa de venda, os réus receberam da autora, a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 4.480.000$00, titulada pelo cheque nº ............... sacado sobre a agência de ............. da CGD.
5º - Na cláusula 9ª do contrato menciona-se que a promitente compradora tomou conhecimento e aceitou que o edifício onde se integra a fracção foi construído em terreno cujo direito de superfície foi adquirido à Câmara Municipal do ........., encontrando-se o solo registado a favor da mesma Câmara e que, embora desconhecendo os termos do regulamento de cedência, desde já aceita o seu conteúdo.
6º - Nos termos do contrato e do seu aditamento os réus obrigaram-se a entregar à autora:
* até 20 de Abril de 1995, documento passado pela Cooperativa ............, de renúncia ao direito de preferência na compra da referida fracção;
* até 20 de Maio de 1995, documento passado pela referida Cooperativa comprovativo de se encontrarem liquidados todos os encargos referentes aos 105 anos de cedência por parte da Câmara Municipal do ........ do direito de superfície;
* até 20 de Maio de 1995, documento passado pela Câmara Municipal do ....... em como renuncia ao direito de preferência na compra da referida fracção e fotocópia autenticada do Regulamento da cedência da dita superfície.
7º - Por sua vez a autora comprometeu-se a entregar aos réus, até 20 de Abril de 1995, documento passado pela aludida Cooperativa em como se tornou sócia da mesma.
8º - Os réus não entregaram à autora os documentos referidos em F) nas datas aí mencionadas.
9º - Dá-se como integralmente reproduzido o documento de fls. 38 e 39 referente a uma carta que os réus enviaram à autora com data de 28.06.1995.
10º - Dão-se como integralmente reproduzidos os documentos de fls. 10 e 17 referentes ao contrato promessa referido em A), aos documentos anexos e ao respectivo aditamento.
11º - Dá-se como integralmente reproduzido o documento de fls. 41 a 46 referente ao Regulamento da Cedência do Direito de Superfície de Terrenos Camarários a Cooperativas ................
12º - O direito de superfície tem um prazo de 70 anos, com início em 25 de Julho de 1991, sendo esse prazo prorrogável por um período de 35 anos desde que a superficiária manifeste interesse nesse sentido - certidão de fls. 48 a 51.
13º - O alvará de licença de habitação nº .... do prédio onde se situa a fracção é de 4 de Agosto de 1994.
14º - Na altura em que a autora se deslocou ao andar em questão acompanhada pelos pais e por um funcionário da agência imobiliária, os réus exibiram à autora toda a documentação de que dispunham, nomeadamente a escritura de aquisição do andar, e referiram-lhe que o prédio havia sido construído pela Cooperativa ...................
15º - A autora enviou aos réus a carta datada de 29.06.1995 que se encontra junta a fls. 74 e 75 dos autos e aqui se dá por reproduzida.
16º - A autora era dona de um andar situado em Rio Tinto, a cerca de 10 m. do seu local de trabalho.
17º - Na data em que celebrou o contrato referido em A) a autora apresentava um quadro patológico e vinha sendo presa de dificuldades instintivo – afectivo – volitivas.
18º - ... que não implicavam perda total de querer e entender mas a diminuíam nestes aspectos do seu carácter.
19º - A autora tinha então e continua a ter manifestas dificuldades em reter e compreender o que lê.
20º - ...encontrava-se e ainda se encontra completamente esgotada, física e psiquicamente.
21º - Tinha graves dificuldades na memória imediata, no raciocínio lógico e na capacidade de aprendizagem.
22º - Tinha um comportamento sugestivo de um quadro psicopatológico que em determinadas circunstâncias lhe pode diminuir a sua capacidade de entendimento da realidade que a cerca.
23º - Não escutava as pessoas mesmo quando estes a querem ajudar.
24º - Não tinha espírito crítico.
25º - ...e rejeitava constantemente os mais variados conselhos dados por familiares.
26º - Antes de assinar o contrato a autora pretendeu saber o que dizia o regulamento de direito de superfície da Câmara Municipal do ........
27º - Os réus não informaram a autora das limitações decorrentes do regulamento de cedência do direito de superfície.
28 - A autora foi aconselhada e auxiliada pelos pais que sempre a acompanharam nas negociações e encontros preparatórios do contrato.
29 - Os réus quiseram e a autora pretendeu ser informada do regime do direito de superfície pela Cooperativa e pela Câmara Municipal do ...........
30 - Por isso a autora deslocou-se à Cooperativa a cujos funcionários pediu esclarecimentos e informações sobre a questão.
31 - ... e deslocou-se à Câmara Municipal do ......... instando e obtendo informações sobre o regime do direito de superfície.
32 - Autora e réus encarregaram a Agência C............., Lda. de elaborar um projecto de contrato promessa de compra e venda.
33 - ... que a autora teve em seu poder durante pelo menos um dia antes de decidir aceitá-lo.
34 - Já na data da assinatura do contrato referido em A) a autora sabia da existência do direito de superfície.
35 - ... e até ao dia da assinatura do aditamento ao contrato de 21 de Março de 1995 consultou mesmo o texto do Regulamento de Cedência do Direito de Superfície.
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2.2 – Dos fundamentos dos recursos:Das conclusões formuladas pelos RR., as quais delimitam o objecto do recurso (arts. 684º, nº3 e 690º do C.P.C.), tem-se que a questão a resolver no âmbito do presente recurso prende-se em saber se a Autora ao invocar a nulidade do contrato por inobservância das formalidades legais exigidas e referidas nos autos, age com abuso de direito na vertente de venire contra factum proprium.
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Vejamos.Vêm os RR. invocar o abuso de direito na modalidade do venire contra factum proprium, que “se traduz, de um modo geral, na pretensão de alguém extinguir certa relação subjectiva, recorrendo ao direito de anular, resolver, revogar ou denunciar o negócio que lhe serviu de fonte, depois de fazer ver à parte contrária (...) que não exercia tal direito” – cfr. A. Varela, “Centros Comerciais”, pág. 90 -.
In casu estamos perante uma nulidade atípica, derivada da inobservância das formalidades a que se refere o art. 410, n.º3 do CC, ou seja, falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e falta de certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção.
Como ensina Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato-promessa”, 5ª. ed., pág. 58, a nulidade que daí decorre não pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal e só pode ser arguida pelo promitente comprador, podendo sê-lo, também pelo promitente-vendedor, mas, neste caso, se se demonstrar que a omissão desses requisitos foi culposamente causada pela outra parte.
A ratio do preceito visa a protecção dos promitentes-adquirentes, especialmente na aquisição de habitação própria, protegendo-os como consumidores e equilibrando a sua posição mais débil na contratação com vendedores experimentados e pouco escrupulosos, combatendo, também, a venda de prédios de construção clandestina. Cfr. Calvão da Silva, in Ob. cit., pág. 54 e 55.
“...A concepção geral do abuso de direito postula a existência de limites...à actuação jurídica individual. Tais limites advêm de conceitos particulares como os de função, de bons costumes e de boa fé.” – Cfr. Ac. do STJ de 25.5.95, in CJ do STJ, Ano VII, T2, pág. 117.
Para que ocorra abuso de direito e mereça ser sancionado, apesar da concepção objectiva decorrente do preceito legal, é necessário que ao comportamento abusivo do autor se juntem os requisitos gerais, designadamente o nexo de imputação do facto ao agente, o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano (vd. Coutinho de Abreu “Do abuso de Direito”, pág. 76 e A. Varela “Obrigações”, 1970, págs. 371 e segs.).
Como ensina o Prof. Baptista Machado, in “Obra Dispersa”, vol. I, pág. 416 e segs., são pressupostos do venire contra factum proprium
A) verificação de uma situação objectiva de confiança – a conduta de alguém que possa ser entendida como vinculante em relação a uma situação futura;
b) investimento na confiança e irreversibilidade desse “investimento” – a outra parte, com base na situação criada, organiza planos de vida de que lhe surgirão danos se a sua confiança legítima lhe vier a ser frustrada;
c) boa fé da contraparte que confiou e que esta tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico.
Calvão da Silva, in R.L.J., Ano 32º, pág. 256 e segs., entende que o promitente comprador que culposamente tenha causado a omissão das formalidades não pode invocar a nulidade por vício de forma, seja porque não tem sequer esse direito em face do fim de protecção da norma, seja por aplicação do instituto do abuso de direito.
Isto posto, pode desde já adiantar-se que não colhe a pretensão dos RR/Apelantes, ausentes que se mostram, à vista do quadro factológico disponível, os pressupostos enunciados.
Ora, é incontroverso que as assinaturas apostas no contrato promessa não foram objecto de reconhecimento presencial, nem do mesmo contrato consta a certificação pelo notário, da respectiva licença de utilização da fracção.
No que tange à omissão das formalidades exigidas a única coisa que resulta dos autos é que “Autora e réus encarregaram a Agência C.............., Lda. de elaborar um projecto de contrato promessa de compra e venda”, “que a autora teve em seu poder durante pelo menos um dia antes de decidir aceitá-lo”.
Nada mais se apurou a este respeito.
Não se conhecem as circunstâncias que rodearam a feitura de tal contrato.
Foi aquela agência que elaborou a minuta daquele contrato.
Como mediadora, aquela agência imobiliária, que redigiu o contrato promessa, necessariamente estabeleceu a ligação entre as partes contratantes.
Que esclarecimentos e apoios terá prestado ou recebido de uma e de outra parte? Não se sabe.
Para além da intervenção da mediadora, que no plano informativo não se sabe até onde foi, também se desconhece o comportamento da autora, nomeadamente, não se mostra possível imputar a uma actuação culposa da própria autora a omissão das formalidades exigidas.
E nem se diga como pretendem os Réus/apelantes que a cláusula 11ª constante do contrato promessa, impede a Autora de vir invocar a nulidade decorrente dessa omissão, representando um venire contra factum proprium.
O teor da cláusula 11ª é o seguinte:
“Os outorgantes declaram dispensar reciprocamente o reconhecimento presencial das suas assinaturas bem como o certificação pelo notário da licença de utilização, cuja fotocópia fica anexa a este contrato”.
Os Réus nem sequer alegaram que a iniciativa de elaboração desta cláusula fosse da responsabilidade da autora, não alegaram sequer ter sido a Autora quem deu causa à omissão de tais requisitos exigidos.
Os promitentes vendedores e a promitente compradora encarregaram outrem (a agência C............, Lda.) de elaborar os termos da promessa, as suas cláusulas, isto é, o projecto de contrato.
Como bem se diz na sentença recorrida “também está provado que a autora aceitou esse projecto, ou seja, que aderiu às cláusulas do contrato que constavam do projecto. Uma e outra coisa indiciam que apesar de a autora ter assinado o contrato com essa cláusula não foi dela a iniciativa da sua inclusão no contrato e que a autora se limitou depois a aceitar o contrato donde constava essa cláusula.
Tal como aceitamos o abuso de direito na invocação de uma nulidade típica por vício de forma, também temos de aceitar que possa não haver abuso de direito na sua invocação apesar de constar do contrato uma cláusula contratual onde as partes declaram prescindir das exigências de forma legal. Num caso e noutro, hão-de ser as motivações, o contexto e as circunstâncias da negociação a conduzir à justa medida, à devida proporção do exercício dos direitos”.
Se a falta de reconhecimento presencial das assinaturas se tivesse ficado a dever a actuação intencional e deliberada da Autora, poderia ser-lhe recusada a arguição dessa omissão, com base na proibição do venire contra factum proprium.
Contudo, em face da matéria constante dos autos não ficou apurado que a Autora haja de qualquer forma determinado culposamentea omissão das formalidades legais devidas no caso, nem tão pouco resulta demonstrado que a A. tivesse agido por forma a criar nos Réus/Apelantes a convicção ou a expectativa legítima e justificada de que ela nunca iria invocar a nulidade.
Não assiste, pois, qualquer razão aos RR/Apelantes.
Assim, em face de tudo quanto vem de ser exposto, terão de improceder todas as conclusões de recurso, nenhuma censura merecendo a decisão recorrida.
Prejudicado fica, assim, o conhecimento da ampliação do recurso, nos termos do art. 684º-A nos 1 e 2 do CPC, requerido pela Autora/Apelada.
3. Decisão:
Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) Julgar improcedente a apelação dos Réus.
b) Condenar os Réus nas custas do recurso.
Porto, 17 de Dezembro de 2001
Bernardino Cenão Couto Pereira
António Augusto Pinto dos Santos Carvalho
José Ferreira de Sousa (vencido: entendo que a autora, ao invocar a nulidade decorrente da omissão das formalidades previstas no art. 410º, nº3 do Cód. Civ. Depois deter na cláusula 11ª do contrato-promessa renunciado ao direito de o fazer (declarando dispensar tais formalidades) está aquela, promitente compradora a incorrer em manifesto abuso de direito (venire contra factum proprium).
Daí que considere que não podia ser declarado nulo o contrato-promessa com base em tal nulidade atípica).