| 1686/23.3YLPRT.P1 |  |
PRAZO DA RENOVAÇÃO
II – Em suma, as partes podem acordar a não renovação do contrato, mas não podem acordar um período de renovação inferior a cinco anos (ou, na previsão do n.º 1 do artigo 1096 do CC, um período inferior a três anos).
Recorrentes – A... – Unipessoal Lda.
Recorrida - B..., Lda.
Relator: José Eusébio Almeida; Adjuntas: Teresa Fonseca e Ana Olívia Loureiro.
Acordam na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
A... – Unipessoal Lda. iniciaram procedimento especial de despejo, com fundamento na cessação por oposição à renovação pelo senhorio, junto do Balcão Nacional de Arrendamento, contra B..., Lda.
A requerida apresentou oposição, alegando, em síntese, que o prazo de um ano consignado no contrato de arrendamento não foi o prazo querido pelas partes, que não foi estipulado nenhum prazo de duração do contrato e que estava convencida que o contrato não estava sujeito a qualquer prazo. Mais alegou que a cláusula que fixou o prazo de duração do contrato pelo período de um ano é nula, por violação do disposto nos artigos 294 do Código Civil (CC) e 98, n.º 2, ex vi artigo 117, n.º 2, do RAU. Afirma, portanto, que se trata de um contrato de duração ilimitada ou indeterminada, pelo que não está sujeito ao regime de oposição à renovação. Termina, pugnando pela improcedência do despejo.
As requerentes exerceram o contraditório, impugnando os factos invocados pela requerida.
Realizou-se audiência de julgamento e foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Destarte, julgo procedente a oposição ao procedimento especial de despejo deduzida pela requerida “B..., Lda.” e, em consequência, indefiro o pedido de despejo do locado, com fundamento na cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação pelas requerentes A... – Unipessoal Lda.”.
II – Do Recurso
As autoras, discordando, apelam. Pretendem a revogação da sentença e a sua substituição “por outra que julgue improcedente a oposição e determine a desocupação do locado”. Para tanto, apresentaram as seguintes Conclusões:
1 - Não podem conformar-se com a sentença, por entenderem verificar-se erro na interpretação e aplicação do direito aos factos.
2 - Considerou o tribunal ser aplicável a alteração legislativa introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, nomeadamente no que concerne ao art. 1110, n.º 3 do CC.
3 - Ora, não se insurgem os recorrentes contra o entendimento de serem aplicáveis as alterações introduzidas por tal diploma, insurgindo-se, contudo, quanto à interpretação realizada pelo tribunal quanto à norma aplicável à renovação do contrato.
4 - De facto, seguiu o tribunal o entendimento de que, sendo aplicável a redação decorrente da lei em consequência da alteração introduzida pela Lei n.º 13/2019, as renovações do contrato seriam no mínimo de cinco anos cada uma.
5 - Vindo a concluir que o contrato em análise se iniciou em 1 de maio de 2016, sendo renovável por iguais períodos de um ano, pelo que, em 1 de maio de 2017 se renovou por cinco anos e em 1 de maio de 2022 se renovou por novo período de cinco anos.
6 - Ora, não podem concordar com o entendimento de que a alteração introduzida no artigo 1110 do CC, pela Lei n.º 13/2019, tenha imposto como regime imperativo a renovação do contrato de arrendamento por períodos de cinco anos, quando período inferior tenha sido acordado pelas partes no contrato de arrendamento.
7 – O contrato em apreço teve início em 1 de maio de 2016, tendo a duração de um ano e sendo renovável por sucessivos períodos de um ano, caso nenhuma das partes se opusesse à sua renovação.
8 - O indicado contrato foi celebrado livremente entre as partes, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, de acordo com as normas em vigor à data da celebração.
9 - Resultando de facto do n.º 1 do artigo 1110 na redação decorrente da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto que: " 1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.”
10 - A Lei n.º 13/2019 veio aditar ao indicado artigo 1110.º, o n.º 3 do qual decorre: “3 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º.”
11 - Sendo neste n.º 3 que se fundamenta o tribunal, entendendo que impõe a redação de tal número que as renovações nos contratos não habitacionais, sem prejuízo do que se encontrar estipulado no contrato, passem a ser obrigatoriamente por cinco anos;
12 - Ora, não podemos partilhar tal entendimento, considerando de facto que a previsão constante da parte inicial do indicado n.º 3 “salvo estipulação em contrário”, permitirá às partes fixar o período de renovação que entendam, mesmo que inferior a cinco anos.
13 - Entendendo que o prazo de cinco anos previsto no indicado artigo 1110, n.º 3 do Código Civil constitui um prazo supletivo e não imperativo.
14 - Sendo o entendimento que propugnamos defendido por diversa doutrina – veja-se neste sentido Jorge Pinto Furtado em Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2019, página 579, Jéssica Rodrigues Ferreira em Revista Eletrónica de Direito, fevereiro 2020, página 82, in https://ciie.up.pt/client/files/0000000001/5-artigo-iessica-ferreira 1584.pdf), Edgar Alexandre Martins Valente em Arrendamento Urbano - Comentários às Alterações Legislativas introduzidas ao regime vigente - Almedina - 2019, página 31, em anotação ao artigo 1096.º do Código Civil) e Isabel Rocha e Paulo Estima, em “Novo Regime do arrendamento Urbano”, 5.ª edição, da Porto Editora, em notas ao artigo 1096.º do Código Civil, a páginas 285 e 286.
15 - Existindo também diversa jurisprudência no sentido que propugnamos – vide Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 10-01-2023, proc. n.º 1278/22.4YLPRT.L1-7; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12-07-2023, no âmbito do proc. n.º 19506/21.1T8PRT-A,.P1E, Ac. Rel. Lisboa 17 de março de 2022, Proc. 8851/21.6T8LRS.L1-6, Ac. Rel. Lisboa 27 de abril de 2023, Proc. 1390/22.0YLPRT.L1-6, Ac. Rel. Porto 23 de março de 2023, Proc. 3966/21.3T8GDM.P1, acessíveis em dgsi.
16 – Assim, entendem que mal andou o tribunal ao entender ser o n.º 3 do artigo 1110 uma norma imperativa no que concerne à menção do prazo de renovação de cinco anos.
17 - Entendendo os recorrentes que a norma em causa tem natureza supletiva.
18 - Nestes termos, as regras constantes do atual n.º 3 do artigo 1110 apenas serão aplicáveis na ausência de acordo ou estipulação das partes em sentido diverso.
19 - A ressalva constante de tal norma “salvo estipulação em contrário” concede a possibilidade de as partes determinarem o prazo de prorrogação do contrato, em obediência ao princípio da liberdade contratual.
20 - Não tendo, salvo melhor entendimento, qualquer fundamento legal, a interpretação de que a indicada ressalva apenas se aplicaria à faculdade de as partes estipularem a renovação automática.
21 - Ora, considerando a posição defendida, temos que reportando-nos em concreto ao contrato em apreço, o mesmo teve início em 1 de maio de 2016, sendo celebrado pelo período de um ano, renovável por períodos de um ano.
22 - Em 20 de junho de 2022 a recorrida recebeu uma carta com a oposição à renovação do contrato, produzindo tal oposição efeitos a 30 de abril de 2023.
23 - À data de 20 de junho de 2022, haviam já decorrido cinco anos desde a celebração do contrato (os quais se cumpriram em 30 de abril de 2021), pelo que, tal oposição não contende com o disposto no n.º 4 do artigo 1110 do CC.
24 - Pelo que a comunicação à recorrida e por esta recebida a 20 de junho de 2022 teria de ser considerada válida e eficaz, tendo a caducidade ocorrido a 30 de abril de 2023.
25 - Impondo-se, por conseguinte, à recorrida que desocupasse o imóvel e procedesse à sua entrega às recorrentes, o que a mesma não realizou.
26 - Pelo que, estando reunidas as condições para que fosse decretado o despejo, entendem que mal andou o tribunal ao julgar presente a oposição.
27 - Sendo a decisão recorrida ilegal por violar o artigo 9.º e, consequentemente, os artigos 1080 e 1110 n.º 3, todos do Código Civil. Termos em que deve ser julgado procedente o recurso, revogando a sentença recorrida, sendo a mesma substituída por outra que verifique a caducidade do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação do senhorio e, consequentemente determine a desocupação do locado.
28 - Sem prescindir do exposto supra, e mesmo que fosse de aceitar o invocado na sentença recorrida no que concerne à renovação imperativa por períodos de cinco anos, entendem que sempre padeceria a sentença de erro.
29 - Na verdade, na sentença, considerou o tribunal que o contrato de arrendamento teve início em 1 de maio de 2016, renovou-se automaticamente no seu termo, ou seja, em 1 de maio de 2017, pelo período de cinco anos, ou seja, até 30 de abril de 2022. Em 1 de maio de 2022 operou-se nova renovação do contrato, por igual período de cinco anos, estando assim, segundo tal linha de raciocínio, a decorrer uma renovação de cinco anos até 30 de abril de 2027.
30 – Sucede, contudo, que o contrato de arrendamento teve o seu início em 1 de maio de 2016, pelo que, em 1 de maio de 2017, de acordo com o previsto no contrato e de acordo com as normas em vigor ter-se-á renovado pelo período de um ano.
31 - O mesmo ocorrendo em 1 de maio de 2018, data em que o contrato se terá renovado por mais um período de um ano, na medida em que nessa data não se encontrava ainda em vigor a redação imposta pela Lei no 13/2019, de 12 de fevereiro.
32 - Com efeito, a indicada lei apenas entrou em vigor a 13 de fevereiro de 2019, não se podendo aplicar retroativamente conforme realizado na douta sentença recorrida.
33 - Pelo que, mesmo que se aceitasse que as renovações passariam a ser de cinco anos com a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, no que não se concede mas hipótese que se coloca por mero dever de patrocínio, chegados ao fim da renovação em curso de 1 de maio de 2018 a 30 de abril de 2019, o contrato de arrendamento, renovar-se-ia em 1 de maio de 2019, data em que já se encontrava em vigor a redação do artigo 1110 dada pela indicada lei, pelo período de cinco anos, tendo assim esta renovação duração de 1 de maio de 2019 a 30 de abril de 2024.
34 - Não se podendo aceitar que, conforme consta da sentença, o contrato em 1 de maio de 2017 se considere renovado pelo período de cinco anos, estando tal renovação em curso até 30 de abril de 2022.
35 - E que, assim, em 1 de maio de 2022 se tenha renovado por cinco anos, ou seja, até 30 de abril de 2027.
36 - De facto, resulta do artigo 12.º, n.º 1 do Código Civil que a lei dispõe para o futuro, apenas se podendo aplicar a redação introduzida pela Lei n.º 13/2019 a partir da sua entrada em vigor.
37 - Pelo que, entendem que também neste ponto se verifica uma incorreta aplicação da lei e um incorreto cálculo dos períodos de duração do contrato de arrendamento.
38 - Sendo que, mesmo que se aceitasse que a renovação ocorrida em 1 de maio de 2019 seria de cinco anos, conforme mencionado supra, tal determinaria que tal renovação terminaria em 30 de abril de 2024.
39 - E, considerando que, foi efetivamente realizada oposição à renovação do contrato, conforme ponto 5.º dos factos provados, sempre teria de se concluir que o contrato cessaria por efeitos da sua caducidade a 30 de abril de 2024, encontrando-se a recorrida obrigada a proceder à entrega do imóvel e a proceder à sua desocupação.
40 - Pelo que, entendem que mesmo seguindo o entendimento do tribunal, hipótese que se coloca por mera cautela, sempre se impunha que fosse proferida decisão diversa que reconhecesse como válida e eficaz a comunicação de oposição à renovação do contrato, reconhecendo que o mesmo cessa todos os seus efeitos a 30 de abril de 2024 e determinando a desocupação do locado pela recorrida a partir da indicada data.
41 - Impondo-se assim, sem prescindir do exposto supra, também com este fundamento a revogação da sentença recorrida.
42 - Entendendo as recorrentes que mal andou o tribunal, tendo violando os artigos 9.º, 12.º, 1080 e 1110, todos do Código Civil.
A recorrida respondeu ao recurso e, em síntese, concluiu:
1 - Com a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019 e em face da necessidade de estabilização do mercado de arrendamento reduziu-se a autonomia contratual das partes apenas à renovabilidade do contrato e à possibilidade de estipulação de prazos de renovação do contrato superiores a três anos ou a cinco anos, consoante se trate de arrendamento habitacional ou não habitacional.
2 - O prazo de renovação tem natureza imperativa.
3 - O artigo 1110-A vem restringir significativamente a liberdade contratual das partes.
4 - Pelo que, o termo do contrato celebrado em 1.05.16, pelo prazo de 1 ano, ocorreu em 1.05.17, tendo-se o mesmo renovado pelo período imperativo de 5 anos até 30.04.22. E, em 1.05.22 operou-se nova renovação que tem duração de 5 anos até 30.04.27.
5 - A Lei 13/2019 aplica-se, não apenas aos contratos futuros, mas (e também) aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2 (2.ª parte) do Código Civil, por se tratarem de contratos de execução duradoura.
6 - A Lei 13/2019, na medida em que as suas disposições revistam natureza imperativa, aplica-se às relações arrendatícias que subsistam à data do seu início de vigência, pois dispõe sobre o seu conteúdo e o conforma abstraindo do facto que lhes deu origem.
O recurso foi recebido nos termos legais e os autos correram Vistos, nada se observando que obste à apreciação do seu mérito. O objeto do recurso, atendendo às conclusões da apelante, consiste em saber se a) a decisão deve ser revogada, decretando-se a desocupação do imóvel, uma vez que não é de confirmar a interpretação feita ao disposto no artigo 1110, n.º 3 do CC e, subsidiariamente, b) se deve ser revogada, decretando-se a desocupação do imóvel, uma vez que, mesmo admitindo a aplicação daquele n.º 3 do artigo 1110 do CC, na interpretação feita pela primeira instância, sempre o contrato caducaria a 30.04.24.
III – Fundamentação
III.I – Fundamentação de facto
O tribunal recorrido fixou a seguinte factualidade, que não se mostra impugnada:
Factos provados
1 - No dia 27 de abril de 2016, AA, na qualidade de cabeça- de-casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de BB e de CC, celebrou com a requerida um “contrato de arrendamento comercial”, nos termos do qual aquele deu de arrendamento a esta o prédio urbano composto por rés-do-chão com 4 divisões, destinado a comércio, sito na Rua ..., ..., freguesia ... e ..., concelho de Aveiro, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o n.º ... – cfr. contrato de arrendamento junto em 20-09-2023, referência 15053727, cujo teor dou por integralmente reproduzido.
2 - Consta da cláusula 2.ª desse contrato o seguinte: «O primeiro outorgante dá de arrendamento ao segundo outorgante a referida loja, pelo período de um ano, com início em 1 de maio de 2016, renovável por igual período se não for denunciado por qualquer das partes nos termos legais.» - cfr. mesmo documento.
3 - Por contrato de compra e venda celebrado em 23 de dezembro de 2021, DD, AA, EE e FF, na qualidade de acompanhante de GG, todos na qualidade de herdeiros de BB e de CC, venderam em comum e partes iguais às requerentes o prédio descrito em 1 - cfr. contrato de compra e venda junto em 20-09-2023, referência 15053730, cujo teor dou por integralmente reproduzido.
4 - Consta da cláusula 3.ª desse contrato que «o imóvel é vendido livre de quaisquer encargos ou ónus» - cfr. mesmo documento.
5 - No dia 20 de junho de 2022, a requerida rececionou uma carta das requerentes, dando conta da sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, com efeitos reportados a 30 de abril de 2023 – cfr. comunicação junta em 20-09-2023, referência 15053730, cujo teor dou por integralmente reproduzido.
6 - A requerida respondeu à carta das requerentes referida em 5.o, nos termos que constam do documento junto em 20-09-2023, com a referência 15053739, cujo teor dou por integralmente reproduzido.
7 - No dia 24 de maio de 2011, CC, na qualidade de cabeça-de-casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de BB, celebrou com HH um “contrato de arrendamento comercial”, nos termos do qual aquela deu de arrendamento a este o prédio descrito em 1 – cfr. contrato de arrendamento junto em 20-09-2023, referência 15053738, cujo teor dou por integralmente reproduzido.
8 - Consta da cláusula 2.ª desse contrato o seguinte: «A primeira outorgante dá de arrendamento ao segundo outorgante a referida loja, pelo período de um ano, com início em 1 de junho de 2011, renovável por igual período se não for denunciado por qualquer das partes nos termos legais.» - cfr. mesmo documento.
9 - Aquando da assinatura do contrato de arrendamento referido em 1, as partes acordaram manter as condições fixadas no primeiro contrato celebrado em 2011 (referido em 6).
10 - No espaço arrendado já se encontrava instalada a frutaria que era do legal representante da requerida desde 2011.
Factos não provados
a) O prazo de um ano constante do contrato referido em 1.o não foi o prazo estipulado nem querido pelas partes.
b) Em nenhum dos contratos (nem no de 2011, nem no de 2016) foi acordado qualquer prazo de duração do contrato entre as partes.
c) Ambos os contratos foram redigidos por terceiro.
d) A convicção do representante legal da requerida foi que o contrato não estava sujeito a qualquer prazo.
e) Se soubesse que o prazo teria a duração de um ano, o legal representante da requerida não o teria outorgado.
f) O prazo de um ano seria insuficiente para recuperar o investimento que a requerida fez na loja, no valor de milhares de euros, nomeadamente as obras de construção civil, de instalação elétrica de comunicações, de instalação de equipamentos mecânicos e de sistema informático e o pagamento de taxas de exploração à Câmara Municipal.
g) Num estabelecimento que vende fruta e legumes ao consumidor final, a clientela leva muitos anos a criar.
h) As trabalhadoras que foram estando ao serviço da requerida tiveram contratos de trabalho para exercerem exclusivamente funções no locado, com prazos superiores a um ano.
III.II – Fundamentação de Direito
Entendeu o tribunal recorrido, no que ora releva ao objeto do recurso, que a lei aplicável à relação arrendatícia aqui em causa era, “considerando que a oposição à renovação foi recebida pela requerida no dia 20 de junho de 2022”, a decorrente “dos artigos referentes à cessação do contrato introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro”. No mais, entendeu: “Considerando que a norma do n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil determina a renovação automática do contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, mesmo que a duração seja inferior, a eficácia da oposição a essa renovação deduzida pelas requerentes não pode ser permitida antes dos cinco anos da renovação do contrato, sob pena de se prejudicar o objetivo de estabilidade contratual visado pelo legislador. Portanto, tendo sido estipulado pelos contraentes que o contrato de arrendamento tinha a duração de um ano, com início no dia 1 de maio de 2016, o mesmo renovou-se automaticamente no seu termo, ou seja, em 1 de maio de 2017, pelo período de cinco anos, ou seja, até 30 de abril de 2022. Em 1 de maio de 2022 operou-se nova renovação do contrato, por igual período de cinco anos. Portanto, a comunicação da oposição à renovação do contrato, de 20 de junho de 2022, não se torna válida e eficaz em 30 de abril de 2023, como pretendem as requerentes, mas apenas em 30 de abril de 2027, altura em que se perfaz o novo período de renovação de cinco anos iniciado em 1 de maio de 2022”.
Como decorre das conclusões apresentadas pela apelante, e concretamente da que se mostra enunciada como terceira conclusão, a recorrente não se insurge contra a aplicabilidade ao contrato de arrendamento aqui em causa da alteração legislativa introduzida pela Lei n.º 13/2019, mas sim – e apenas – quanto à interpretação feita pelo tribunal recorrido ao disposto no n.º 3 do artigo 1110 do Código Civil (CC), na redação introduzida, justamente, com aquela citada Lei n.º 13/2019.
O preceito legal que importa considerar, tem a seguinte redação: “3. Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior (…)”, acrescentando-se – no que, à apreciação aqui em causa não importará – “sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º”.
O preceito citado é uma norma paralela à prevista no n.º 1 do artigo 1096 do CC, respeitante ao arrendamento urbano para habitação e, sobre esta, mais que sobre a respeitante ao arrendamento para fins não habitacionais (artigo 1110, n.º 3 do CC) têm-se pronunciado, com entendimentos divergentes, a doutrina e, especialmente, a jurisprudência.
O fulcro da divergência assenta na interpretação a dar à expressão “Salvo estipulação em contrário” (prevista em ambos os normativos: 1096, n.º 1 e 1110, n.º 3 do CC) ou, dito de outro modo, na natureza supletiva ou imperativa da previsão legal. Melhor, na abrangência da supletividade ou imperatividade: 1) A norma é supletiva quanto à renovabilidade do contrato e quanto ao prazo (período) de renovação, mesmo que inferior a cinco anos ou 2) A norma é apenas supletiva quanto à renovabilidade do contrato, mas imperativamente impõe que a duração das renovações não seja inferior a cinco anos, independentemente do estipulado pelas partes.
Na mais recente jurisprudência dos tribunais das diversas relações denota-se essa divergência, ainda que, em geral, esteja em causa a interpretação da norma paralela à que aqui interessa, ou seja, a previsão do n.º 1 do artigo 1096 do CC.
A título exemplificativo – e acolhendo nesta citação os acórdãos invocados pela apelante – podemos transcrever os seguintes sumários, no sentido da supletividade – ou supletividade ampla ou integral – do preceito paralelo ao que aqui se interpreta:
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27.04.2023, Processo n.º 1390/22. 0YLPRT.L1-6, Relatora, Desembargadora Maria de Deus Correia: “O prazo de renovação automática do contrato de arrendamento, previsto no art.º 1096.º do Código Civil na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019 de 12-02 é supletivo, encontrando-se abrangido pela ressalva da norma “salvo estipulação em contrário”.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 17.03.2022, Processo n.º 8851/21. 6T8LRS.L1-6, Relator, Desembargador Nuno Lopes Ribeiro: “I. A limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação (constante do artigo 1096º, nº 1 do Código Civil, na redação resultante da Lei 13/2019), não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes”.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.01.2023, Processo n.º 1278/22. 4YLPRT.L1-7, Relator, Desembargador Luís Filipe Pires de Sousa: “ I. A jurisprudência vem entendendo, maioritariamente, que, da redação do Artigo 1096º, nº 1, do Código Civil, dada pela Lei nº 13/2019, de 1.2. (entrada em vigor a 13.2.2019), decorre que, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, só terão liberdade para convencionar prazo de renovação igual ou superior a três anos, impondo o legislador um prazo mínimo imperativo de três anos. II. Dissente-se dessa interpretação porquanto: i. Se a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação, então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (argumento a maiori ad minus); ii. A tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento, erigida como um dos propósitos da Lei nº 13/2019 não decorre neste circunspecto, em primeira linha, da nova redação do nº1 do artigo 1096º, mas sim do aditado nº 3 ao Artigo 1097º; iii. Na lógica da tese referida em I, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos). Se assim fosse, o disposto no nº3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos. Porém, o que decorre do nº 3 do Artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo. iv. O direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato”.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12.07.2023, Processo n.º 19506/21. T8PRT-A.P1, Relatora, Desembargadora Ana Paula Amorim: “I - O art. 1096º, nº 1, do Código Civil, na redação da Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro (em vigor a partir de 13 de fevereiro 2019), permite que as partes convencionem a renovação automática do contrato e bem assim, sobre o prazo de renovação, contanto que este não seja inferior a um ano; nada dispondo sobre o prazo de renovação, considera-se que o mesmo é de três anos. II - A limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação, não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes”.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23.03.2023, Processo n.º 3966/21. 3T8GDM.P1, Relatora, Desembargadora Isabel Ferreira: “I – A norma constante do art. 1096º, nº 1, do Código Civil, respeitante à renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é de natureza supletiva, mesmo na sua redação atual, introduzida pela Lei nº 13/2019, de 12/02”.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16.01.2024, Processo n.º 3223/23. 0T8VNG.P1, Relator, Desembargador Rui Moreira: “A norma constante do nº 1 do artigo 1096º do C. Civil tem uma natureza supletiva, o que abrange quer a admissibilidade da convenção de que o contrato de arrendamento poderá não ser renovado, quer a previsão de que a renovação do contrato, a ocorrer, poderá ter um prazo diferente daquele de 3 anos que o legislador ali inscreveu”.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9.10.2023, Processo n.º 1467/22. 1YLPRT.P1, Relator, Desembargador Miguel Baldaia de Morais: “I - A norma constante do nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 13/2019, de 12.02, respeitante à renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é de natureza supletiva. II - O uso da expressão “salvo estipulação em contrário” no início do mencionado preceito legal, significa que o legislador consentiu às partes a possibilidade de convencionarem prazos de renovação distintos dos nele previstos, designadamente de duração inferior a três anos. III - Tal entendimento resulta não só da interpretação literal do preceito, mas igualmente da sua interpretação sistemática, pela conjugação, designadamente, dos artigos 1095.º, n.º 2, 1096.º, n.º 1 e 1097.º, n.º 3, todos do Código Civil”.
Com entendimento divergente, passamos a citar:
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25.10.2023, Processo n.º 1998/22. 3T8PRD.P1, Relator, Desembargador Paulo Duarte Teixeira: “I – O nº 3[1] do art.º 1096º do CC, deve ser interpretada como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, sendo imperativo que o prazo desta não seja inferior a 3 anos. II - O art. 1097º, nº 3 ao prever uma manutenção do arrendamento pelo período mínimo de 3 anos não põe em causa o período mínimo previsto no art. 1096º, nº3, porque a renovação e oposição a essa renovação são instrumentos distintos que visam efeitos e pressupostos também diferentes, sendo a primeira automática e pré-fixada no contrato e lei e a segunda dependente da vontade e interpelação do senhorio. III - Acresce que o art. 1097, ao fixar um prazo mínimo para a permanência do locado será sempre útil e efetivo nas situações em que os contraentes afastaram a renovação automática, e fixaram uma duração inferior a 3 anos. IV - Os argumentos decisivos da querela jurisprudencial desta questão são o teor literal da lei, ainda mais claro se comparado com antecedentes históricos como o NRAU, e a efetiva posição do arrendatário, cuja estabilidade e proteção parece ser a real intenção do legislador na reforma da lei 13/2019”.
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12.10.2023, Processo n.º 328/23. 1YLPRT.P1, Relator, Desembargador Paulo Dias da Silva: “III - A expressão “salvo estipulação em contrário”, contida no nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, deve ser interpretada como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, e já não a de poderem contratar períodos diferentes de renovação. Assim, não havendo oposição válida e eficaz, os contratos de arrendamento para habitação renovam-se por mínimos de 3 anos, ou por período superior, caso o período de duração do contrato seja superior a 3 anos. IV - Assim, o artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na nova redação introduzida pela Lei 13/2019, de 12.2, fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, de natureza imperativa não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior.”
- Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25.01.2024, Processo n.º 8357/23. 9T8PRT.P1, Relator, Desembargador Paulo Dias da Silva: “III - A expressão “salvo estipulação em contrário”, contida no nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, deve ser interpretada como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, e já não a de poderem contratar períodos diferentes de renovação. Assim, não havendo oposição válida e eficaz, os contratos de arrendamento para habitação renovam-se por mínimos de 3 anos, ou por período superior, caso o período de duração do contrato seja superior a 3 anos. IV - Assim, o artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na nova redação introduzida pela Lei 13/2019, de 12.2, fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, de natureza imperativa não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior”.
- Acórdão do tribunal da Relação do Porto de 8.02.2024, Processo n.º 8840/23.2YLPRT. P1, Relatora, Desembargadora Isoleta de Almeida Costa: “I - A redação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, introduzida pela Lei 13/2019, de 12.2, aplica-se aos contratos de arrendamento habitacionais, com prazo certo, quando renováveis mesmo que já constituídos desde que subsistam à data da sua entrada em vigor. II - Esta norma fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, o qual, de natureza imperativa, pelo que não podem as partes convencionar um prazo de renovação inferior. III - A expressão “salvo estipulação em contrário”, inserta no nº 1, do referido artigo 1096º, do Código Civil, deve ser interpretada, como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, e já não a de poderem contratar períodos diferentes de renovação"[2].
- Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 23.03.2023, Processo n.º 1824/22. 3T8VCT.G1, Relatora, Desembargador Raquel Batista Tavares: “III - Nos arrendamentos para habitação permanente, a liberdade dos contratantes para modelarem o conteúdo do contrato sofreu significativas limitações com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, quer quanto à exigência de um prazo mínimo de um ano (cfr. artigo 1095º n.º 2 onde está em causa uma norma imperativa que não admite convenção em contrário) mas também quanto à sua renovação pois, ainda que as partes possam convencionar a exclusão da possibilidade de qualquer renovação, só terão liberdade para convencionar prazo de renovação igual ou superior a três anos, impondo o legislador um prazo mínimo, também imperativo, de três anos. IV - Os contratos de arrendamento com prazo para habitação permanente renovam-se automaticamente, por períodos sucessivos de igual duração ou, se esta for inferior, de três anos, em conformidade com o estipulado no número 1 do artigo 1096º do Código Civil”.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 8.02.2024, Processo n.º 1120/23. 9YLPRT.E1, Relatora, Desembargadora Maria Domingas: “ I. A alteração introduzida ao n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, no que se refere aos contratos de arrendamento habitacionais com prazo certo, quando renováveis, visou garantir um prazo mínimo de renovação de três anos. II. O legislador permite que as partes convencionem um prazo contratual inferior - ainda que não a 1 ano, caso em que será este o período de vigência, nos termos do n.º 2 do art.º 1095.º – e, bem assim, que excluam a renovação do contrato, a tanto se reportando a ressalva inicial. III. Estipulando as partes a renovação, a expectativa de maior estabilidade que lhe é inerente e o objetivo declarado pelo legislador de 2019, de estabelecer “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano (…)”e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade…” justificam a imposição da prorrogação do prazo do contrato por períodos mínimos de 3 anos.
Na doutrina, e muito em síntese, acompanham o primeiro entendimento Elsa Sequeira Santos [Código Civil Anotado, Ana Prata (Coord.) Volume I, 2.ª Edição Revista e Atualizada, Almedina, 2021 (Reimpressão), págs. 1424/1425] e Jorge Pinto Furtado [Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2019, pág. 579].
Diferentemente, Maria Olinda Garcia [Julgar Online, março de 2019, págs. 14/15] sustenta que “Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, a liberdade das partes para estipularem a duração do contrato é significativamente restringida. Estes contratos passam agora a ter uma duração mínima de 5 anos, quando o arrendatário assim o pretenda, como se conclui do disposto no artigo 1110.º, n.º 4. Por outro lado, caso as partes não convencionem a exclusão da renovação do contrato (decorridos que sejam os 5 anos iniciais), este renova-se automaticamente, por períodos mínimos de 5 anos, ainda que as partes tenham estipulado um prazo de renovação inferior, como decorre do n.º 3 do artigo 1110.º”.
Tomando posição nesta controvérsia, sustentamos que a melhor interpretação do normativo aqui em causa corresponde ao entendimento jurisprudencial que temos por maioritário e faz-nos concluir que a supletividade do artigo 1110, n.º 3 do CC apenas permite às partes afastar a renovação do contrato, ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a cinco anos.
O argumento a maiori ad minus, ainda que doutamente sustentado no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa que já citámos, com o devido respeito, não nos convence. Com efeito, o contrato de arrendamento sem renovação, quer na sua natureza e, essencialmente, na expetativa que (não) cria ao arrendatário não é um mais, ou um menos – consoante a perspetiva – relativamente ao contrato de arrendamento renovável, mas uma realidade diferente.
Por outro lado, a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro visou, indubitavelmente, como resulta dos seus propósitos e das alterações normativas que promoveu, a estabilidade e segurança do arrendamento e é nessa intenção legislativa que tem de compreender-se a norma aqui em apreciação.
Mas, mais relevante, não conseguimos alcançar o sentido e o próprio objeto da alteração legislativa se se entender que os contraentes podem estipular um prazo de renovação inferior a cinco anos. O efeito útil da alteração legislativa seria apagado e a sua literalidade imediatamente afastada.
Com efeito, ou as partes estipulam um período de renovação ou não estipulam; a parte imperativa do preceito só tem sentido ou utilidade prática se as partes o estipulam: “ou de cinco anos se esta for inferior”; esta é a duração estipulada pelas partes. Se as partes afastam a renovação, a questão não se coloca; se as partes preveem a renovação, não a podem prever por período inferior a cinco anos, pois – e repetimos – é de cinco anos a duração “se esta for inferior”.
Em suma, havendo renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, a renovação não pode ser inferior a cinco anos.
Assim concluindo, improcede o recurso nas sua primeiras conclusões.
No entanto, as apelantes vêm, ainda que subsidiariamente sustentar que a decisão deve ser revogada, uma vez que, aceitando-se o período mínimo de cinco anos e ponderando a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019 em 2019 (antes mesmo da renovação operada nesse ano) a oposição haveria de produzir efeitos a 30.04.24, havendo que, consequentemente, decretar o despejo.
Independentemente de se ter considerado na sentença – que não na decisão, propriamente dita – o termo futuro da renovação em curso, o que, em rigor, não era objeto da ação e não pode ser objeto do recurso, a pretensão subsidiária formulada pelas apelantes não pode, manifestamente, ser conhecida nesta sede, porquanto corresponde a uma clara alteração da causa de pedir: a oposição passaria a produzir efeitos, não em fins de abril de 2023, mas um ano depois.
Por ser assim, a pretensão subsidiária formulada (apenas) em sede de recurso, é de desatender, por nem sequer poder ser conhecida pelo tribunal de recurso.
Em conformidade, o recurso revela-se totalmente improcedente e as apelantes, atento o decaimento, são responsáveis pelas respetivas custas.
IV – Dispositivo
Pelo exposto, acorda-se na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e, em conformidade, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelas apelantes.
Porto, 20.05.2024
José Eusébio Almeida
Teresa Fonseca
Ana Olívia Loureiro
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[1] Pretendeu escrever-se, certamente, n.º 1 e não n.º 3.
[2] O acórdão, cujo sumário é citado, tem declaração de Sra. Desembargadora Relatora, revendo “a posição assumida como 2ª adjunta no Processo nº 3966/21.3T8GDM.P1- acórdão de 23-03-23” (por nós igualmente referido), além de vencimento da Sra. Desembargadora Isabel Ferreira, relatora no citado acórdão, proferido a 23.03.2023.