Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
II - São dessa natureza as obras destinadas a impermeabilizar a placa de cobertura do arrendado, como as reparações dos telhados, de forma que se não verifiquem infiltrações de águas e humidades, ou outras necessárias com idêntica finalidade, como o seriam a reparação das canalizações eventualmente necessitadas de reparação.
I – B.........., LDA, com sede em .........., instaurou acção declarativa ordinária contra C..........., com domicílio em .........., alegando em suma que adquiriu, por trespasse, um estabelecimento comercial de venda de materiais em pele, que funciona em fracção autónoma arrendada pertencente ao réu, e que, no locado começaram a aparecer infiltrações e humidades, provenientes da cobertura, com algumas inundações, o que levou a autora a reclamar junto o réu a realização de obras, sem qualquer êxito.
Acrescenta que em consequência das infiltrações e humidades sofreu prejuízos consistentes na total danificação de mercadorias cuja aquisição importou no valor total de 16.192,99 € e que os prejuízos resultam de falta culposa de cumprimento das obrigações assumidas pelo réu que está obrigado a assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina.
Conclui a pedir a condenação do réu a efectuar as obras necessárias no local arrendado, de forma a eliminar as infiltrações e humidades existentes, e a pagar-lhe a quantia de 16.192,99 euros, a título de indemnização pelos prejuízos causados decorrentes do incumprimento contratual, acrescida dos juros de mora à taxa legal a partir da citação.
O réu contestou, alegando que se alguma inundação ocorreu no estabelecimento da autora, não pode ter origem na residência do réu, situada sobre o locado, desconhecendo se houve ou não inundação, podendo, no entanto, a ter ocorrido, ser resultado de obras efectuadas no arrendado pela autora.
Acrescenta que os artigos que a autora diz danificados terão sido adquiridos nos anos de 1995 a 1999, que sendo artigos de moda e destinados a época específica, não são comercializados na época seguinte, não podendo a autora pretender o valor de aquisição, sob pena de enriquecimento ilícito à custa do património do réu.
Pede a improcedência da acção e a sua absolvição do pedido.
A autora respondeu, mantendo a posição afirmada na petição inicial.
II - Feita a selecção da matéria de facto, de que não foi feita reclamação, foi realizada a audiência de julgamento e, após decisão sobre a matéria de facto, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e condenou o réu a pagar à autora a quantia de € 16.192,99, acrescida de juros de mora desde a citação.
III - Inconformado com o sentenciado, recorre o réu que encerra as suas alegações concluindo:
1ª – O tribunal a quo ignorou factos comprovados nos autos, relevantes para uma justa composição do litígio.
2ª – Tais factos dizem respeito à proveniência das infiltrações e humidades “de uma tubagem embutida e existente numa das paredes”, referida no relatório pericial de fls. 195 e 96 dos autos.
3ª – O Tribunal recorrido podia e devia ter providenciado pela ampliação da base instrutória, de forma a incluir esse facto, nos termos do disposto nos artºs 650º, al. F) do CPC e 264º do mesmo diploma.
4ª – Esta é uma questão de primordial importância para a defesa do aqui recorrente, com relevância na questão da acessibilidade para efeito de realização de obras urgentes pela A., bem como para a qualificação jurídica das obras.
5ª - Impõe-se assim a alteração à resposta dada ao quesito 1º, no sentido de que dela deverá passar a constar que “está provado que no local referido em A), em Dezembro de 2000, surgiram infiltrações através da placa do imóvel que serve de cobertura ao estabelecimento e de uma tubagem embutida e existente numa das paredes e humidades nos tectos”.
Sem conceder,
6ª – Se assim se não entender, deverá ser ampliada a matéria de facto e a repetição do julgamento, nos termos do disposto no nº 4, do artº 712º do CPC.
7ª – Existe contradição entre parte das respostas dadas à matéria de facto e a fundamentação.
8ª – A consideração, pelo Tribunal recorrido, de que “ficou provado que, se o senhorio tivesse consertado atempadamente a varanda – que por acaso é dele mesmo – não teria havido infiltração nem as humidades se teriam espraiado como ocorreu”, não colhe qualquer apoio na matéria de facto dada como provada, dado que apenas ficou provado que o aqui recorrente fez obras, em 2002, na cobertura do seu terraço.
9ª – Essas obras – no terraço do recorrente – não se encontram concretizadas nem existe qualquer prova nos autos de que a sua realização teve qualquer efeito na eliminação das infiltrações e humidades.
10ª – A consideração de que “as infiltrações e humidades se propagaram pelo arrendado … e que se prolongaram no tempo”, está em contradição com a prova de que aquelas ocorreram em Dezembro de 2000, Fevereiro de 2001 e em data não apurada de 2002 – quesitos 1º, 2º e 3º - e, ainda, com a falta de referência, nos autos à sua extensão.
11ª – As obras dos autos, qualificadas erradamente pelo Tribunal recorrido, como obras de conservação ordinária, deverão passar a ser consideradas como obras de conservação extraordinária.
12ª – Obras de conservação ordinária são as que têm por objectivo manter o prédio em bom estado de conservação, nas condições requeridas pelo fim do contrato, existentes à data da sua celebração.
13ª – Obras de conservação extraordinária são as obras que se destinam a pôr termo a defeitos de construção, ou por caso fortuito ou de força maior.
14ª – No caso dos autos trata-se de obras destinadas a pôr termo a suma situação de infiltração e humidade inesperada, pontual e localizada, que não contribuiu para a degradação do arrendado ou impediu a sua utilização pela A.
15ª Não constando dos autos qualquer acordo entre a A. e Recorrente relativo à realização de quaisquer obras, nem qualquer menção ou prova de que as autoridades administrativas lhe impuseram a sua efectivação, inexiste obrigação do R.
16ª - Inexistindo obrigação do recorrente quanto á realização das obras, também inexiste qualquer obrigação de indemnizar.
17ª – Na hipótese de qualificação como obras de conservação ordinária não merecer qualquer reparo, deverá esse tribunal de recurso revogar a sentença na parte respeitante ao montante da indemnização, pela aplicação do princípio da equidade previsto no artº 566º do CC.
18ª – Por efeito da consideração de que os bens atingidos são artigos de moda, sujeitos a uma desvalorização comercial que, no caso dos autos, resulta do período decorrido entre a data da sua aquisição e a produção dos danos.
19ª – A sentença recorrida violou o disposto nos artºs 650º, nº 2, al. f) e 264º do CPC, artºs 11º e seguintes do RAU e 562º, 564º e 566º do Código Civil.
Termos em que,
Deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida e substituindo-a por outra no sentido explanado nas alegações e conclusões supra”.
A recorrida contra-alegou em defesa da manutenção da sentença.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
IV – Sendo pelas conclusões que se delimita o objecto do recurso, e nada havendo a conhecer oficiosamente, são as seguintes as questões colocadas pelo recorrente para serem resolvidas:
- alteração da decisão quanto á questão 1 da base instrutória;
- ampliação da matéria de facto;
- contradição entre as respostas à matéria de facto e a fundamentação;
- qualificação da obras necessárias para obstar às infiltrações de humidades;
- não obrigação da sua realização pelo Recorrente;
- desvalorização dos bens danificados e indemnização devida à recorrida.
V - Na sentença recorrida vêm considerados provados os seguintes factos:
1) No dia 21 de Julho de 1989 a autora, por escritura pública, tomou de trespasse o estabelecimento comercial, instalado na fracção autónoma designada pela letra “B’ correspondente ao R/C, sul, do prédio em regime de propriedade horizontal, sito no .........., em .........., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3220º (A).
2) O estabelecimento referido em A) foi trespassado sem passivo, mas com todo o seu activo, nomeadamente o direito ao arrendamento do imóvel supra mencionado (B).
3) O ora réu é dono do prédio referido em A), e é, também, senhorio da autora (C).
4) O imóvel descrito em A) destina-se à venda de materiais em pele, designadamente sapatos, carteiras, malas e outros materiais de marroquinaria (D).
5) A autora subscreveu uma carta dirigida ao réu, datada de 11 de Junho de 2001, informando que no armazém do seu estabelecimento se tinha verificado inundação com origem na casa do réu, o que lhe provocou prejuízos em material para venda, acarretando a possibilidade de ocorrência de um curto-circuito (E).
6) Mostra-se junta aos autos (folhas 11 a 14) uma relação de vários sapatos e bolsas, num total de 511 artigos, na qual os mesmos se encontram discriminados por referência, preço e quantidade, sendo-lhes atribuído o valor global de esc. 3.246.403$00 (F).
7) Mostram-se juntas aos autos cópias de 114 facturas dirigidas à autora, relativas à aquisição de bens no período compreendido entre 1995 e 1999 (folhas 15 a 129) (G).
8) Mais se mostra junta aos autos uma carta dirigida à autora pela Companhia de Seguros X.........., S.A., datada de 10 de Maio de 2002, reportada à apólice de seguro nº ......., do seguro designado de Porta Aberta, acusando o recebimento de um “relatório pericial” relativo a um sinistro verificado em Fevereiro de 2001, sinistro este que, segundo a mencionada Companhia de Seguros, teria resultado da infiltração de humidade através da placa de cobertura do estabelecimento, facto abrangido pelas "exclusões contratuais da apólice" pelo que não pagariam qualquer indemnização à autora (H).
9) A "D.........., Lda." – na sequência de participação de sinistro por parte da autora à Companhia de Seguros X.........., S.A., no âmbito do contrato de seguro denominado "Porta Aberta" com a apólice nº ....... – solicitou ao réu que lhe permitisse o acesso à residência deste último, sito no primeiro andar do prédio referido em A), o fim de aferir se ao nível do terraço existiam fissuras ou quaisquer outras anomalias que provocassem inundações ou infiltrações no andar inferior (R/C) (I).
10) No ano de 1999, a autora efectuou obras no imóvel referido em A) (J).
11) No local referido em A), em Dezembro de 2000 surgiram infiltrações através da placa do imóvel que serve de cobertura ao estabelecimento e humidade nos tectos (1º).
12) Em Fevereiro de 2001 ocorreu nova infiltração de água no estabelecimento (2º).
13) Em data não apurada de 2002, ocorreram mais infiltrações de água no estabelecimento da autora (3º).
14) Como consequência dos factos relatados nos quesitos 1º e 3º, sapatos e bolsas existentes no estabelecimento, relacionados no documento referido em E) e F), destinados à venda ao público, ficaram com bolor, desbotados e inutilizados (4º).
15) A autora adquiriu os sapatos e bolsas mencionados no documento a que se alude nas alíneas E) e F), pelo montante global de 16.192,99 euros, referindo-se as facturas mencionadas em G) a essas aquisições (5º).
16) Em virtude do mencionado nos quesitos 1º a 3°, a sócia-gerente da autora contactou várias vezes o réu, informando-o da situação e solicitando a realização das obras necessárias à eliminação de humidade e infiltração de água, e ao pagamento dos prejuízos por ela sofridos (6º).
17) O réu apenas em 2002 realizou obras na cobertura do seu terraço (7º).
18) O réu teve conhecimento, e presenciou a levada a cabo das obras mencionadas na alínea J), não se lhes opondo (12º).
19) As obras a que se reporta alínea J) consistiram na colocação de tijoleira no chão e aplicação de tectos falsos, unicamente na loja e não no armazém, local onde ocorreram as infiltrações e humidade (13º).
VI - Na acção pede a autora/recorrida a condenação do réu/recorrente a indemnizá-la por danos que imputa ao incumprimento por este das obrigações emergentes da relação contratual, ao não efectuar obras no arrendado requeridas pelo fim do contrato celebrado entre as partes.
A) Primeira questão - modificação da decisão da matéria de facto relativa ao ponto 1 da base instrutória. Pergunta-se “no local referido em A) surgiram infiltrações, através da placa do imóvel que serve de cobertura ao estabelecimento, e humidades nos tectos, que originaram, em Dezembro de 2000, uma inundação?” a que foi respondido “provado apenas que no local referido em A), em Dezembro de 2000 surgiram infiltrações através da placa do imóvel que serve de cobertura ao estabelecimento e humidades nos tectos”.
Nos termos do nº 1 do artigo 712º do Cód. Proc. Civil, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos de matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690ºA, a decisão sobre com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Na espécie em análise, não ocorre a circunstância prevista na al. c) desse normativo, já que nenhum documento novo superveniente é junto pelo recorrente que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão se baseou.
Também se não verifica a situação prevista na al. b), dado que não constam do processo elementos que imponham decisão diversa, insusceptíveis de ser destruída por quaisquer outras provas que hajam sido produzidas. Este fundamento está relacionado com o valor legal das provas, exigindo-se que o valor dos elementos coligidos no processo não pudessem ser afastado por outra prova produzida em julgamento, ou seja, se do processo consta um meio de prova plena (documento, confissão ou acordo das partes) não poderá atender-se a outros meios probatórios para se decidir em contrário da prova por eles obtida.
Estabelece-se no artigo 690º-A do CPC:
1. Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Quais os concretos pontos de facto que se considera incorrectamente julgados;
b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunha decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnada diversa da recorrida;
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamentos do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, ao abrigo do disposto no nº 2 do artigo 522º-C”.
A impugnação da decisão da matéria de facto implica que se indiquem os pontos concretos da matéria de facto que se considera incorrectamente julgados – sendo esse “vício” apontado pelo recorrente à resposta ao quesito1 -, que se indiquem os concretos meios probatórios que impõem decisão diferente a respeita de cada ponto de facto impugnado - meio de prova que o recorrente situa na perícia efectuada, conforme relatório junto ao processo a fls. 195 (e documentos/fotografias que o acompanham – a fls. 199) -, e, tratando-se de prova testemunhal ou que se encontre gravada, que se indiquem os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta.
Como se verifica da acta (fls. 238/242) de audiência de julgamento e de fls. 160, ao “quesito 1” foi produzida prova pericial e prova testemunhal vária.
O meio probatório em que o recorrente se apoia para divergir da decisão é apenas a perícia efectuada.
Como preceituam os arts. 388º e 396º do CC e art. 591º do CPC, as respostas dos peritos e os depoimentos das testemunhas são apreciados livremente pelo tribunal.
O recorrente justifica a sua posição de discordância pelo erro de julgamento nesse ponto da matéria de facto apelando apenas ao relatório da perícia, às respostas que os peritos deram às questões que lhe foram colocadas.
Como se verifica da fundamentação da decisão da matéria de facto, o Mmo Juiz a quo atendeu aos elementos fornecidos pela peritagem. Mas não só. Atendeu também aos documentos constantes do processo, como o relatório de peritos de seguradora na sequência de participação de sinistro pela autora, fotografias juntas ao processo e depoimentos de testemunhas, como E.........., F.........., o contabilista da autora e o perito da seguradora, de cujo depoimento se verifica ter constatado que as infiltrações resultaram de fissuras no terraço sobre o estabelecimento. E é com base em todos estes elementos que foi formada a convicção pela resposta ao quesito 1 (e não apenas em atenção às respostas dos peritos neste processo).
Acresce que das respostas dos peritos não se conclui em diferente da resposta fornecida pelo tribunal recorrido. É que o que os peritos relatam, nomeadamente ao quesito 3 (fls. 195), reporta-se a Dezembro de 2003 e não a Dezembro de 2000. Aliás, de que assim é resulta da resposta dos mesmos peritos ao quesito 4º (fls. 195), pois que, na data da perícia, já nem as infiltrações pelo tecto se punham (pelo que consta do relatório), já que, nessa data, a “cobertura ao estabelecimento encontra-se também ele tapado com uma cobertura metálica que evita e afasta a pluviosidade”, e daí a sua conclusão que eventual inundação apenas poderia ser explicada pela tubagem, sem que façam qualquer referência à data da colocação (ou possível reparação) da “cobertura metálica”. Ora, indicia-se que esta obra foi feita em 2002 (ver resposta ao ponto 7 da base instrutória). E isso mesmo verifica-se do relatório da peritagem encomendada pela seguradora (feita pela D.........., Lda – fls. 246/254), em que se conclui que as inundações tiveram origem nas infiltrações através do terraço, situado por cima do estabelecimento e se afirma que “o senhorio e habitante do andar situado por cima do estabelecimento, certamente e para minimizar aqueles efeitos, mandou instalar em substituição da existente (mas degradada), uma nova cobertura”. Só podemos concluir que o que veio a impedir as infiltrações foram as obras que o réu veio a executar, após as “inundações”, sobre o terraço de cobertura do estabelecimento. Desconhece-se se, nas datas em que essas “inundações” (ou “infiltrações” de água e humidades, em expressão não exagerada) ocorreram, já existia a tubagem na situação em que se encontrava na data da perícia, a permitir ou possibilitar humidades (ou inundações) que os peritos referem na resposta aos quesitos 3º e 4º (relatório de fls. 195). Não vemos absolutamente nenhuma razão para modificar a resposta ao ponto 1 da base instrutória, que possa assentar na prova produzida e que serviu de base á decisão da matéria de facto.
B) Segunda questão – face à solução da primeira questão, e porque a ampliação da matéria de facto pretendida se baseava no relatório da perícia, de que resultariam factos novos relevantes (art. 264º, nº 3, do CPC) para a decisão justa da causa, ficaria prejudicado o conhecimento desta questão, pois não resulta da instrução e discussão da causa o facto que o recorrente quer que se considere.
Acresce que a pretensão do recorrente não teria fundamento.
Até ao encerramento da discussão o juiz providenciará pela ampliação da base instrutória da causa, nos termos do artigo 264º - art. 650º, nº 2, f) do CPC. E pode o tribunal da Relação anular a decisão da 1ª instância quando considere indispensável a ampliação desta (art. 712º, nº 4, do CPC).
Embora o recorrente não tenha expressado qual a matéria de facto que pretende ampliada, face ao que atrás se afirma, supõe-se que essa matéria se refere à tubagem existente no interior do estabelecimento da autora que permitiria infiltrações (inundações). Tratando-se de matéria de facto não alegada por qualquer das partes, não deveria a Relação anular a decisão de facto para ordenar ampliação com essa factualidade não alegada.
Como se preceitua no artigo 664º do CPC, na decisão o tribunal apenas pode utilizar os factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no artigo 264º, preceito que dispõe:
1 - Às partes cabe alegar os factos que integram a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções.
2 – O juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes, sem prejuízo do disposto nos artigos 514º e 665º e da consideração, mesmo oficiosa, dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa.
Os factos essenciais à procedência da acção ou da excepção, não alegados, só podem ser tidos em consideração na situação prevista no nº 3 desse normativo, no que se não enquadra a espécie em análise. Qualquer facto dessa natureza depende da vontade da parte e tem de ser objecto de contraditório.
No processo civil vigora o princípio do dispositivo e da disponibilidade das partes, cabendo-lhe definir o fim a prosseguir com a acção e bem assim alegar os factos essenciais que delimitam a causa de pedir ou fundamentam a excepção. O tribunal não pode socorrer-se de factos necessários à procedência da acção ou da excepção que não sejam alegados pela parte ou que esta deles não manifesta vontade expressa de aproveitamento (art. 264º, nºs 1 e 3, do CPC). Tem a parte o ónus da alegação de todos os factos necessários para ver acolhida a sua pretensão, quer pela acção quer pela excepção, alegação que deve fazer nos articulados da causa (v. Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, 1996, 130 e sgts., M. Teixeira de Sousa, em Estudos Sobre o Novo Processo Civil, 73 e sgts). Em regra, na solução do conflito de interesses no processo civil atende-se apenas aos factos que as partes alegam nos respectivos articulados, sendo inutilizáveis factos essenciais ao acolhimento da pretensão que por elas não tenham sido invocados.
Nenhuma manifestação do réu se vislumbra do processo (antes da fase de recurso) a manifestar a vontade de se aproveitar o referido “facto” (ou de algum facto não articulado), que, para ser objecto de integração na matéria de facto a considerar na decisão teria de ser objecto do contraditório. Nem a afirmação de que as infiltrações ou inundações proviriam de tubagem embutida na parede interior do estabelecimento constitui complemento ou concretização de outros factos articulados pelo réu quanto á origem das infiltrações (que o réu nega) no estabelecimento da autora. Não se mostra viável a pretensão do recorrente.
A pretensão do recorrente não merece acolhimento.
C) Da contradição entre as respostas à matéria de facto e a fundamentação. Na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou confissão reduzida a escrito e os que o tribunal deu como provados (art. 659º, nº 3, do CPC).
Na sentença recorrida não deixou de operar-se com os factos provados, nesses termos.
Não podem ser utilizados na decisão factos não articulados (salvo nas situações previstas no artigo 264º do CPC) nem factos que se não se tenham provado, sob pena de ofensa às normas dos artº 659º, nº 3, e 664º do CPC). Se tal acontecer devem considerar-se não escritos tais factos, não produzindo quaisquer efeitos.
Insurge-se o recorrente contra a afirmação feita na sentença de que “ficou provado que, se o senhorio tivesse consertado atempadamente a varanda – que por acaso é dele mesmo – não teria havido infiltração, nem as humidades se teriam espraiado como ocorreu”, quando, diz, apenas se provou que, em 2002, o R. fez obras na sua cobertura, nada se concretizando quanto às obras efectuadas.
Nos termos em que a questão é posta, não tem relevância para decisão.
Nem a extracção de conclusões sem as necessárias premissas, no que concerne á questão, teria por feito o provimento do recurso.
No âmbito estrito dos factos provados, desconhece-se a relação entre as obras efectuadas e a eliminação (se a houve, embora os elementos/provas possam levar a essa conclusão) das infiltrações e humidades.
Mas, do teor da sentença não se vê relacionada essa afirmação com as obras efectivamente executadas pelo recorrente, que a factualidade assente também não concretiza.
Acontece que, na verdade, não ficou provado que “se o senhorio tivesse consertado a “varanda” não teria havido infiltração nem as humidades se teriam espraiado como ocorreu” porque nem consta da base instrutória questão com esse alcance e sobre que versasse contraditório e nem sequer é matéria articulada. Como facto, não pode ser considerado, não produzindo quaisquer feitos para fundamentar a decisão, devendo ter-se por não escrito. Mas vista a afirmação como mera conclusão, que é a posição do recorrente, e não relacionada com as obras que o recorrente veio a fazer, trata-se de uma afirmação de normalidade, de senso comum, uma evidência. Permitindo a placa de cobertura as infiltrações de águas, é da lógica que se, antes, houvesse o recorrente efectuado obras que eliminassem as anomalias que permitiam as infiltrações estas não se verificavam nem as humidades se espraiavam (não se propagavam ou espalhavam). E nesta situação, não existe contradição entre os factos provados e essa afirmação conclusiva.
Mais reage contra a afirmação feita na sentença de que “as infiltrações e humidades se propagaram pelo arrendado, … e se prolongaram no tempo”.
Não se vê em que a afirmação contrarie os factos provados. É uma conclusão lógica que os factos provados comportam (11, 12, 13 e 14 da matéria de facto). As infiltrações e humidades provêm da placa de cobertura (terraço do réu, ou, na expressão da sentença “varanda”, que só pode ter aquele sentido) do arrendado. As infiltrações repetiram-se e sucederam-se - em Dezembro/00 houve infiltrações (e não uma infiltração), em Fevereiro/01 houve nova infiltração e em 2002 houve mais infiltrações (e não uma infiltração). Há, pois, infiltrações e humidades prolongadas no tempo. E propagaram-se pelo arrendado – houve infiltrações de águas no estabelecimento, humidades nos tectos e as infiltrações e humidades inutilizaram os bens da autora que não estariam pendurados no tecto, o que só pode decorrer do facto das humidades se propagarem (espalharem) pelo arrendado (não se limitando a um ponto concreto), situação imposta pela natureza.
D) Quanto à natureza das obras necessárias a impedir as infiltrações e humidades.
A acção vem proposta com base no contrato de arrendamento que vigora entre autora e réu e na violação, por este, das obrigações que para si decorrem do contrato, ao não executar obras necessárias ao gozo da coisa pelo locatário para os fins a que esta se destina segundo o contrato celebrado.
É a responsabilidade contratual do recorrente que a recorrida efectiva na causa, se bem que esta poderia ter outro fundamento assente na previsão do artigo 493º do CC, mas que, face ao pedido e causa de pedir, a decisão deve conter-se no âmbito daquela.
Entende o recorrente que as obras a efectuar para impedir as infiltrações, no caso, são obras de conservação extraordinária, visando com essa qualificação desonerar-se da obrigação de as executar e, em sequência, de indemnizar danos resultantes da omissão.
São obras de conservação ordinária, além de outras, “a reparação e limpeza geral do prédio e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração” (art. 11º, nº 2, als. a) e c), do RAU.
E são obras extraordinárias “as ocasionadas por defeito de construção o prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano” (nº 3 desse mesmo normativo).
Umas e outras da responsabilidade o senhorio (as últimas nas condições previstas no art. 13º do RAU).
Não se dispõe de factos no processo que, identificando as obras, de alguma forma lhes seja adequada a classificação de “obras de conservação extraordinária”.
Não se pode afirmar que as anomalias que as tornam necessárias constituam ou resultem de defeito de construção (como deficiências físicas ou materiais na construção, deficiências internas ou defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material). Nenhum facto provado suporta essa conclusão. As fissuras ou brechas em terraços podem ser mera consequência do tempo e do comportamento normal dos materiais, como a deterioração dos telhados, o se partir alguma telho ou ser deslocada por força dos elementos. E não se vai concluir que estas situações sejam consequência de defeito de construção.
Doutra forma, desconhece-se, por absoluto, o custo das obras necessárias a eliminar as infiltrações ou das obras que o réu executou na cobertura ou sobre a cobertura do arrendado.
A factualidade provada nada revela quanto à concorrência de força maior, como facto, seja ocorrência da natureza ou seja acto da autoridade, não querido pelo agente e que o impossibilita de actuar segundo a resolução da sua vontade; como ocorrências que se sobrepõem à vontade da pessoa, impedindo-a em absoluto de agir por sua vontade. Trata-se de uma situação de irresistibilidade e inevitabilidade que o agente não consegue ultrapassar (ver Manuel Andrade, Teoria Geral das Obrigações, 2ª ed., 421/422, e Marcelo Caetano, Manual de Direito Administrativo, II, 9ª Ed. (1983), 1306), como uma força superior e insuperável. De resto, tratar-se-ia de uma situação de incumprimento (uma impossibilidade objectiva) não imputável ao devedor (ou ao credor). Ora, o processo não revela nem indicia uma situação dessa natureza. Nenhuma situação ou algum acontecimento ocorreu que permitisse o apelo a força maior para o réu se desonerar da obrigação que sobre si recai de manter o arrendado em condições de realização do fim contratual. Como não motiva conclusão por caso fortuito, com o sentido de ocorrências que não podiam ser previstas e, daí, a impossibilidade de prevenir os seus efeitos. Antes e tão somente negligência do réu em resolver um problema que lhe incumbia solucionar mas cujas consequências deixou para outrem (a inquilina).
Nem o facto das (acusadas) infiltrações não serem frequentes, mas também não esporádicas, torna imprevisíveis aquelas situações, antes impõem a realização de obras para evitá-las, que não podem qualificar-se como de “conservação extraordinária”.
Ao contrário do sustentado pelo apelante, as obras necessárias à remoção das anomalias verificada não são obras de conservação extraordinária (só exigíveis nos termos do art. 13 do RAU). São obras de conservação ordinária que se destinam a manter o prédio em bom estado de conservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração
São dessa natureza as obras destinadas a impermeabilizar a placa de cobertura do arrendado, como as reparações dos telhados, de forma que se não verifiquem infiltrações de águas e humidades, ou outras necessárias com idêntica finalidade, como o seriam a reparação das canalizações eventualmente necessitadas de reparação (cfr. neste sentido, Acs. do STJ, de 11/11/99, em ITIJ/net, proc. 99B116, RL, de 13/1/94, na CJ, 1/91, e de 6/4/95, na CJ, 2/111). Tais obras apresentam-se como normais, previsíveis e usuais, como forma de conservar o prédio ou evitar a sua degradação não decorrente do mero decurso do tempo e de manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato (de arrendamento) e existentes à data da sua celebração, para proporcionar o gozo da coisa ao inquilino a que o senhorio se obrigou.
E) Quinta questão – da não obrigação do apelante à realização das obras e, daí, não violação das normas que regulam o contrato.
Pelo contrato de arrendamento, obriga-se o senhorio a proporcionar ao inquilino o gozo do imóvel (ou parte dele) – arts. 1022º do CC e 1º do RAU. E obriga-se a proporcionar esse gozo de acordo com o fim do contrato. Trata-se da contrapartida da renda acordada.
No caso, o arrendado destina-se ao exercício do comércio – de materiais em pele, designadamente sapatos, carteiras e malas, materiais sensíveis a humidades e por estas facilmente deterioráveis.
O artigo 1031º do CC determina que é obrigação do locador assegurar o gozo da coisa para o fim a que esta se destina
O senhorio deve actuar de forma que o gozo da coisa pelo arrendatário não seja significativamente diminuído, deve proporcionar ao inquilino o gozo do prédio no âmbito e para os fins previstos no contrato (Pereira Coelho - "Arrendamento, 1980, 122). Tem o senhorio a obrigação de manter o arrendado de forma que este realize esses fins, devendo realizar as obras ou reparações necessárias para proporcionar o gozo do locado e que este não seja significativamente diminuído. Por essa razão, a lei coloca a cargo do senhorio as obras de conservação ordinária (arts. 11º, nº 2, e 12º do RAU) que visam proporcionar o gozo da coisa naquelas condições. O senhorio é obrigado a realizar todas as obras de reparação indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de acordo com o fim contratual, independentemente da dimensão das obras (Ac. do STJ, de 25/11/98, no BMJ 481/484).
Como vimos, são de conservação ordinária as obras necessárias à sustação das infiltrações de águas e humidades pelo tecto do arrendado, provenientes da placa de cobertura (que no caso, constitui um terraço do réu, sobre que este tem disposição e controle). E dúvidas não devem colocar-se sobre a necessidade de realização das obras que a autora solicitou ao réu para que a casa reúna as condições indispensáveis a assegurar o fim a que se destina e que levou as partes à celebração do contrato.
A reparação da estrutura da cobertura, para conter as infiltrações de água é indispensável à manutenção do prédio nas condições requeridas pelo contrato, a uma normal e prudente (nem consta qualquer utilização imprudente do arrendado pela autora) utilização do estabelecimento. Sem elas o arrendado não permite o gozo das utilidades visadas com o contrato. São obras cujo dever de execução recai sobre o senhorio.
O inquilino não pode executar obras de conservação ordinária no arrendado sem que tenha pedido as reparações necessárias ao senhorio, a não ser que se trate de obras urgentes, caso que lhe permite que tome a iniciativa da execução das obras sem prévio aviso do senhorio. Na situação, a autora nem poderia executar obras urgentes por impossibilidade de acesso ao local onde deviam ser executadas.
A recorrida/inquilina, como era sua obrigação, avisou o recorrente/senhorio da necessidade da realização das obras e solicitou-lhe a sua execução.
Só muito após as ocorrências de que resultou a danificação, veio o réu a executar obras para evitar as infiltrações pluviais no arrendado (sem que conste dos autos as concretas obras executadas e o seu êxito). Ao contrário do que o apelante defende em recurso, não se provou que as infiltrações e/ou as humidades danificadoras dos bens mencionados pela autora resultassem de uma tubagem interior, a que só esta tinha acesso. Era obrigação do recorrente executar as obras impeditivas das infiltrações de águas e humidades no arrendado. Não as tendo executado tempestivamente, deu azo aos danos verificados em bens da autora.
F) Quanto à medida da indemnização pelos danos sofridos pela autora.
Sendo da responsabilidade do recorrente a execução das obras em causa e resultando da sua omissão - presumidamente culposa (artigo 799º, nº 1, do CC) – danos em bens da autora, está o réu obrigado a reparar os danos a esta causados. Sobre o réu recaia o dever de proporcionar o gozo da coisa arrendada (dentro dos limites do contrato). Violando essa obrigação, apesar de tempestivamente advertido da necessidade de obras necessárias a evitar as infiltrações de águas e humidades, tem a autora direito a ser integralmente indemnizada dos danos provocados pela incúria do réu, pela omissão do seu dever.
Os danos a reparar são todos resultantes da lesão (reportem-se a danos emergentes ou lucros cessantes), mas apenas esses, devendo o obrigado a reparar o dano reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (arts. 562º e 563º do CC).
Na espécie submetido a juízo, apenas estão em causa danos emergentes, como diminuição efectiva no património da autora, correspondente ao valor da mercadoria inutilizada.
“A indemnização fixada em dinheiro tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos” (art. 566º, nº 2, do CC).
Na fixação da indemnização em dinheiro, atende-se à teoria da diferença, consagrada nessa norma, daí que na avaliação concreta do dano deverá confrontar-se a situação em que o credor da indemnização foi colocado pela conduta lesiva (a situação real) com a situação em que se encontraria se a conduta lesiva não houvesse ocorrido (situação hipotética), referindo-se os dois valores ao momento, actual, em que se apura a diferença (cfr. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 3ª, 393, P. Lima/A. Varela, ob. cit., 551). O valor da indemnização corresponde à diferença entre a situação patrimonial hipotética, se não existisse a lesão, e a situação patrimonial actual em que se encontra o credor da indemnização.
Diz o recorrente que o valor a indemnizar não pode corresponder ao valor de aquisição dos bens, e é esse que consta da al. 6) da matéria de facto, como resulta da al. 7) desses factos.
E diz que sendo mercadoria adquirida nos anos idos de 1995 a 1999, e tratando-se de artigos da moda estão sujeitos a grande desvalorização, pelo que o seu valor não corresponde ao valor de aquisição
Para repor a situação patrimonial da autora lesada, a indemnização deve corresponder ao valor dos bens inutilizados, na data em que ocorreu a sua inutilização, que pode ser inferior ao valor de aquisição de € 16.192,99, que é o que consta da al. 6) da matéria de facto – conforme se verifica dos documentos/facturas mencionada em 7) e no item 15º da petição.
O valor do dano pode ser superior a esse montante (que no caso ficaria a ele limitado – artº 661º do CPC) mas também pode ser inferior e, nessa situação, será esse o valor a indemnizar.
Não foi apurado o valor dessa mercadoria à data da lesão (Dezembro/2000) nem sequer foi alegado esse valor, mas apenas o valor de aquisição, que pode não corresponder ao valor real dos bens inutilizados.
Por outro lado, não se dispõe de elementos no processo que permitam fixar o montante da reparação, mesmo que seja por recurso à equidade, o que necessita de factos referências para fazer funcionar esse instrumento de realização da justiça. Dispomos apenas que a autora apelada sofreu danos, vendo inutilizados os bens mencionados nos documentos referidos na al. 7) da matéria de facto que por ela foram comprados por € 16.192,99 no período compreendido entre 1995 e 1999. Desta forma, a indemnização haverá de equivaler ao valor dos bens inutilizados na data do evento lesivo.
Por essa razão impõe-se o recurso ao disposto no artigo 661º, nº 2, do CPC, norma que permite remeter para liquidação posterior o valor da indemnização à autora.
Nesta parte, e só nesta parte, procede parcialmente a apelação.
VII – Pelo exposto, acorda-se nesta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, em julgar a apelação parcialmente procedente e condenar o Apelante a pagar a Apelada a quantia que vier a ser liquidada, correspondente ao valor dos bens inutilizados mencionados em 6) e 7) da matéria de facto.
Custas a pagar por Apelante e Apelada na proporção de decaimento, sendo a adiantar em partes iguais, com eventual acerto após liquidação.
Porto, 6 de Outubro de 2005
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Raínho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira