Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 22083/18.7T8PRT.P2 |  |
Tradicionalmente entendia-se que a declaração resolutória que não preenchia os respetivos pressupostos legais, embora ilícita, não se encontrava afetada de invalidade ou de ineficácia, pelo que, mesmo injustificada, produzia efeitos, determinando a cessação do vínculo contratual.
II - Na doutrina e jurisprudência mais recentes, perante a falta de fundamento, não se constitui qualquer direito a resolver o contrato. A declaração da ilicitude de certa resolução consubstancia a confirmação de que a dita resolução foi ineficaz e, como tal, a resolução não produz os efeitos que tinha em vista: o efeito extintivo. Daí que o contrato se mantenha em vigor na ordem jurídica.
Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
B…, residente na Rua …, n.º .., ..º ., ….-…, em Lisboa, instaurou ação de condenação em processo comum contra C…, residente na Rua …, …, Hab. .. ., ….-…, no Porto, pedindo que seja declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda outorgado em 26-01-2018, por incumprimento definitivo da ré, condenando-se esta a pagar à autora a quantia de €91.000,00, correspondente ao dobro da quantia entregue, a título de sinal, quantia essa que deverá ser acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados da celebração do negócio.
Pedia ainda a condenação da Ré no pagamento da quantia de €7.345,88€ - valor das despesas realizadas com a celebração do contrato dos autos.
*
A Ré contestou, alegando culpa da Autora e sustentando que tem direito a fazer sua a importância que lhe foi entregue pela demandante a título de sinal e princípio de pagamento. Concluía pela improcedência da acção, declarando-se o contrato promessa resolvido por culpa da Autora fazendo a Ré seu o sinal recebido.*
No saneador foi entendido que o estado dos autos permitia conhecer desde já do mérito da pretensão da Autora, tendo sido proferida sentença com o seguinte dispositivo:De harmonia com o exposto, o tribunal, julgando a acção parcialmente provada e procedente, decide:
1) declarar resolvido o contrato de promessa de compra e venda outorgado em 26-01-2018, por incumprimento definitivo da ré, condenando esta a pagar à autora o dobro da quantia entregue, a título de sinal, na quantia de 91.000,00€ (45.500€+45.500€), quantia essa que deverá ser acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a citação;
2) absolver a Ré do demais peticionado.
*
A Ré interpôs recurso, finalizando as alegações com as seguintes conclusões:1.
Vem o presente recurso interposto pela ré da douta sentença proferido nos presentes autos e que julgou a ação parcialmente provada e procedente e consequentemente decidiu:
a) Declarar resolvido o contrato de promessa de compra e venda outorgado em 26-01-2018, por incumprimento definitivo da ré, condenando esta a pagar à autora o dobro da quantia entregue, a título de sinal, na quantia de 91.000,00€ (45.500€+45.500€), quantia essa que deverá ser acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a citação;
b) absolver a Ré do demais peticionado.
2.
Não pode a ré estar mais em desacordo com a douta sentença agora recorrida, bem como com a respetiva fundamentação, pelo que concluirá necessariamente pela sua anulação ou revogação, tal como adiante se explanará.
3.
De facto, conforme resulta da sentença ora sob recurso, o Tribunal a quo entendeu (implicitamente) dispensar qualquer diligência findo os articulados, limitando-se a enunciar factos provados e não provados, bem como a proferir a sentença.
4.
Efetivamente no dia 10 de dezembro de 2020 foi realizada a audiência prévia.
5.
Nessa diligência a Mmª Juiz de Direito informou as ilustres mandatárias da intenção do Tribunal conhecer do mérito da causa no despacho saneador, remetendo quanto à fundamentação dos respetivos fundamentos o despacho com a referência nº 40761685.
6.
Nessa sequência foi requerido pelas mandatárias das partes um prazo de 15 dias para se pronunciarem sobre a intenção do Tribunal conhecer do mérito da causa.
7.
O que veio a suceder, tendo a Mma Juiz proferido a sentença da qual se recorre.
8.
Ora muitos factos se encontram controvertidos, cuja discussão se torna essencial para a boa decisão da causa.
9.
O Tribunal limitou-se a dar como provados determinados factos (factos provados), não tendo feito qualquer referência à inúmera matéria que foi alegada pela recorrente e não aceite pela recorrida.
10.
No caso dos presentes autos o Tribunal quo impediu às partes a discussão de facto das circunstâncias que levaram à resolução do contrato promessa celebrado entre a recorrida e recorrente.
11.
Resolução operada pela ré, ora recorrente, mediante carta enviada à autora, ora recorrida, em 22 de março de 2018, carta enviada registada com AR e que foi junta com a petição inicial como documento 4.
12.
O Tribunal a quo impediu também às partes a discussão das circunstâncias que levaram ao envio da carta que se encontra junta aos autos com a PI como documento 12, e que tão só e apenas reitera o conteúdo da anterior.
13.
A sentença ora recorrida faz uma análise errada dos documentos juntos aos autos e que lhe servem de base.
14.
A sentença considera provados os seguintes factos:
1. Em 26/01/2018, Autora e Ré, celebraram um contrato promessa de compra e venda, relativo ao imóvel / prédio urbano sito na Avenida …, n.ºs …-. a … e Travessa …., n.º … e …, correspondente a uma casa de cave, rés-do-chão e dois andares, inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo 11909, da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o número sete mil, duzentos e setenta e oito, pelo preço de 227.500,00€ (duzentos e vinte e sete mil e quinhentos euros).
2. O pagamento do preço da venda prometida ficou clausulado nos seguintes termos:
-20% do valor da compra, ou seja, na quantia de 45.500,00€ (quarenta e cinco mil e quinhentos euros) com a assinatura do presente contrato de promessa de compra e venda, para o IBAN PT.. …. …. ……….. ..;
- a parte remanescente do preço, na quantia de 182.000,00€ (cento e oitenta e dois mil euros), seria paga no ato da escritura pública de compra e venda.
3. O dito pagamento de 45.500€ foi efetuado através de 04 (quatro) transferências bancárias para o IBAN da Ré, cada uma delas no valor de 10.000,00€ (dez mil euros), sendo a última no montante de 5.500,00 (cinco mil e quinhentos euros), tendo a Ré assinado a declaração de quitação datada de 06/02/2018, onde reconhece o pagamento de tal quantia.
4. A Autora, em 18/05/2018, comunicou o dia de 12/06/2018, pelas 15h30, para realização da escritura pública de compra e venda sobre o imóvel prometido vender, no Cartório Notarial do Dr. D…, sito na Avenida …, n.º …, .. …, no Porto.
5. Na data marcada para realização da referida escritura (12/06/2018, pelas 15h30), veio o Senhor Notário a dar sem efeito com fundamento na falta do documento respeitante à licença de habitabilidade/ utilização referente à Travessa …, n.º … e …;
6. A Autora remeteu à Ré a carta de 03 de Julho, marcando NOVA data para realização da escritura pública, para o dia 30 de Julho, pelas 14h30, também no Cartório Notarial do Dr. D…, carta essa que veio a ser devolvida.
7. Por carta datada de 29 de Junho, mas apenas enviada a 02 de Julho (recebida a 04 de Julho), veio a Ré invocar que a atitude da Autora revelava má-fé, pelo que “considerava quebrada a relação de confiança existente e subjacente à realização do negócio”.
8. A Ré em 04-07-2018 vendeu o imóvel objeto do contrato dos autos a E….
9. Em virtude do exposto, a Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de receção, em 06-09-2018, comunicando a resolução do contrato-promessa celebrado em 26-01-2018, vindo a mesma a ser devolvida em 20-09-2018.
15.
Considera ainda a sentença que não se não se provaram mais factos com interesse para a boa decisão da causa.
16.
Isto significa que toda a factualidade anterior a 18 de maio de 2018 não existe no entendimento da Mma Juiz a quo.
17.
Muito embora esteja devidamente documentada e estejam os referidos documentos juntos aos autos tal como sucede com a restante documentação.
18.
Que a Mm Juiz a quo considerou, por sua vez, relevante, aliás suficiente para decidir do mérito da causa.
19.
Desconhecemos, até porque a Mma juiz a quo na sentença não faz sequer referência a tais documentos, que são eles também cópias de correspondência trocada entre autora e ré e referentes à compra e venda prometida.
20.
Bem como qual o critério utlizado na seleção de tais documentos e consequentemente a razão pela qual uns são considerados essenciais e outros não.
21.
A Mma Juiz a quo fez “tábua rasa” de toda a correspondência trocada entre autora e ré e anterior a 18 de maio de 2018 e que se encontra junta aos autos e pode ser considerada assente pois não foi impugnada.
22.
Como se, após a outorga do contrato promessa, ocorrida em 26 de Janeiro de 2018 e o dia 18 de maio de 2018, nada se tivesse passado.
23.
O que não corresponde à verdade.
24.
O que se passou nesse período de tempo foi precisamente o que esteve na génese da resolução do referido contrato promessa.
25.
Que foi resolvido pela ré, ora recorrente, por carta registada com aviso de receção enviada por esta à autora, ora recorrida, em 22 de março de 2018.
26.
E por culpa exclusiva da recorrida.
27.
O contrato promessa já se encontrava, há muito resolvido, em 4 de julho de 2018, data em que a ré vende o prédio objeto do mesmo a E….
28.
Se tais documentos tivessem, como deviam e como foram os restantes, sido considerados pela Mm Juiz a quo a decisão teria forçosamente que ter sido outra e diametralmente oposta à que foi proferida.
29.
A resolução do contrato promessa por iniciativa da ré e por culpa exclusiva da autora já havia ocorrido em março de 2018 aquando do envio da carta identificada 2 e junta com a petição inicial como documento 4.
30.
Carta na qual a ré invocava razões para a referida resolução.
31.
A autora, ora recorrida, incumpriu o que havia sido acordado com a ré, ora recorrente, nas negociações prévias à celebração do negócio.
32.
Tendo este incumprimento levado a que a recorrente resolvesse o contrato promessa de forma definitiva por culpa única e exclusiva da recorrida.
33.
O que legitima a recorrente a fazer sua a quantia que lhe foi entregue pela recorrida a título de sinal e princípio de pagamento.
34.
Em duas reuniões havidas para a negociação dos termos e condições da compra e venda prometida e que veio a ser objeto do referido contrato, e nas quais se encontraram presentes os Srs. F…, G… e H…, foi acordado entre autora e ré:
a) Manter o contrato de arrendamento da inquilina que ocupa o 2º andar, sem qualquer alteração quer do contrato quer do bem-estar da inquilina devido à idade avançada da mesma, pelo que quaisquer obras a levar a cabo nesse apartamento seriam apenas de manutenção e conservação;
b) Qualquer contacto com os inquilinos do prédio objeto do contrato, por parte da autora ou de alguém em seu nome, só seria efetuado na presença da ré ou com a sua autorização;
c) O Pedido de Informação Prévia, a dar entrada junto da Câmara Municipal do Porto, destinar-se-ia unicamente a saber área possível de construção e não para solicitar qualquer alteração do prédio.
d) Este pedido seria efetuado no prazo máximo de 30 dias após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda;
35.
As condições acordadas e supra referidas não foram cumpridas pela recorrida.
36.
A recorrida contactou na ausência da recorrente e sem o seu conhecimento com ambos os inquilinos, tendo inclusivamente efetuado proposta de proposta de rescisão com valor de indeminização bem como de realojamento à inquilina do 2º andar, que tem atualmente 93 anos de idade e que habita no arrendado há mais de 60 anos.
37.
A recorrida, mais uma vez na ausência da recorrente, e sem o seu conhecimento, contactou o inquilino do estabelecimento comercial, tendo inclusivamente efetuado uma proposta de rescisão contratual.
38.
Até à data do envio da carta junta com a PI como documento nº 4 (22/3/2017), ou seja decorridos mais quase 90 dias da data da assinatura do contrato, não havia dado entrada na Câmara Municipal do Porto qualquer Pedido de Informação Prévia.
39.
Durante esses quase 90 dias que mediaram entre a assinatura do contrato promessa e o envio da carta de resolução do mesmo por incumprimento a recorrente tentou várias vezes reunir com a recorrida, mas sempre sem sucesso com o fundamento de que esta não tinha informações para dar.
40.
Tendo, após inúmeras insistências, a recorrente sido informada pela recorrida que a sua advogada se encontrava mandatada para reunir consigo e ao corrente de tudo.
41.
Tendo havido, nesse seguimento uma reunião entre e recorrente e a advogada da recorrida que não lhe forneceu qualquer informação sobre o assunto, limitando-se tão só a informar a recorrente, e como justificação para o atraso, que tinha havido um problema com o levantamento topográfico.
42.
A realização de tal levantamento não foi autorizada pela recorrente, além de que não é sequer necessário para a apresentação do Pedido de Informação Prévia, pois para este efeito é apensas necessária uma planta topográfica que é obtida facilmente junto dos respetivos serviços municipais.
43.
Acresce que é falso que a recorrente tenha tentado negociar com a recorrida um reforço de sinal, já que o que a aquela sempre pretendeu foi que a esta cumprisse o acordado e a escritura de compra e venda fosse realizada no cumprimento das referidas condições.
44.
Nenhuma destas questões controvertidas foi discutida ou sobre ela foi efetuada qualquer prova.
45.
No entanto, estas questões, tais como outras que se encontram alegadas nos articulados e que são controvertidas, são de enorme relevância para a boa decisão da causa.
46.
O contrato-promessa está definido no artigo 410º nº 1 do Código Civil como sendo “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”.
47.
O contrato objeto do contrato-promessa, e que as partes se obrigam a realizar, denomina- se por contrato prometido.
48.
Daqui decorre que a prestação devida no contrato-promessa traduz-se numa prestação de facto positivo consistente na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a celebrar um outro contrato, denominado por contrato prometido.
49.
Através do contrato-promessa pretendem as partes assegurar a celebração do contrato prometido quando existe algum obstáculo, material ou jurídico, que impede a sua imediata realização.
50.
O contrato-promessa encontra a sua disciplina nuclear nos arts. 410.º a 413.º, 441.º, 442.º, 755.º, n.º 1, al. f) e 830.º do Cód. Civil.
51.
No que tange ao contrato-promessa de compra e venda, o art. 441.º estabelece a presunção de que assume a natureza de sinal toda a “quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente- vendedor, ainda que a título de antecipação
ou princípio de pagamento do preço”.
52.
O sinal assume, em primeira linha, uma natureza coercitiva destinada a compelir as partes ao cumprimento do contrato.
53.
Com a entrega do sinal pelo tradens fica este consciente da possibilidade da sua perda em caso de incumprimento culposo do contrato.
54.
Preceitua a 1.ª parte do n.º 2 do art. 442.º que “se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue”.
55.
Em caso de incumprimento definitivo por parte do autor do sinal (o promitente comprador num contrato-promessa de compra e venda) assiste ao accipiens o direito de, após declarar a resolução do contrato-promessa, fazer seu o sinal recebido.
56.
Que foi o que sucedeu nos presentes autos, em que a ré, ora recorrente, resolveu o contrato promessa celebrado com a autora, ora recorrida e por incumprimento desta, legitimando, desta forma a, que a ré, ora recorrente fizesse seu o sinal recebido.
57.
Pelo que deve o saneador/sentença ser revogado e substituído por outro que julgue a ação totalmente improcedente por não provada e absolva a recorrente dos pedidos formulados pela recorrida.
58.
E declare o contrato promessa celebrado resolvido culpa da recorrida, fazendo a recorrente, seu o sinal recebido.
Desta forma e face ao exposto, andou mal a meritíssima Juiz “a quo” ao decidir na sentença a ação parcialmente provada e procedente e consequentemente decidiu:
a) Declarar resolvido o contrato de promessa de compra e venda outorgado em 26-01-2018, por incumprimento definitivo da ré, condenando esta a pagar à autora o dobro
da quantia entregue, a título de sinal, na quantia de 91.000,00€ (45.500€+45.500€), quantia essa que deverá ser acrescida de juros de mora, à taxa legal desde a citação;
b) absolver a Ré do demais peticionado.
Nestes termos e nos demais de Direito que os Venerandos Desembargadores doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado totalmente procedente por provada e, em consequência, ser a sentença recorrida revogada e substituída por outra que julgue a ação totalmente improcedente por não provada e absolva a recorrente dos pedidos formulados pela recorrida e declare o contrato promessa celebrado resolvido por culpa da recorrida fazendo a recorrente, seu o sinal recebido.
Desse modo Vossas Excelências farão a costumada e inteira JUSTIÇA!!
*
A Autora respondeu às alegações, pugnando pela improcedência do recurso.*
Os factos
Na decisão recorrida foram considerados provados os seguintes factos:Os factos
1º
Em 26/01/2018, Autora e Ré, celebraram um contrato promessa de compra e venda, relativo ao imóvel / prédio urbano sito na Avenida …., n.ºs …-. a … e Travessa …, n.º … e …, correspondente a uma casa de cave, rés-do-chão e dois andares, inscrita na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 11909, da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o número sete mil, duzentos e setenta e oito, pelo preço de 227.500,00€ (duzentos e vinte e sete mil e quinhentos euros).
2.º
O pagamento do preço da venda prometida ficou clausulado nos seguintes termos:
- 20% do valor da compra, ou seja, na quantia de 45.500,00€ (quarenta e cinco mil e quinhentos euros) com a assinatura do presente contrato de promessa de compra e venda, para o IBAN PT.. …. …. ……….. ..;
- a parte remanescente do preço, na quantia de 182.000,00€ (cento e oitenta e dois mil euros), seria paga no acto da escritura pública de compra e venda.
3º
O dito pagamento de 45.500€ foi efectuado através de 04 (quatro) transferências bancárias para o IBAN da Ré, cada uma delas no valor de 10.000,00€ (dez mil euros), sendo a última no montante de 5.500,00 (cinco mil e quinhentos euros), tendo a Ré assinado a declaração de quitação datada de 06/02/2018, onde reconhece o pagamento de tal quantia.
4º
A Autora, em 18/05/2018, comunicou o dia de 12/06/2018, pelas 15h30, para realização da escritura pública de compra e venda sobre o imóvel prometido vender, no Cartório Notarial do Dr. D…, sito na Avenida …, n.º …, ..º . , no Porto.
5º
Na data marcada para realização da referida escritura (12/06/2018, pelas 15h30), veio o Senhor Notário a dar sem efeito com fundamento na falta do documento respeitante à licença de habitabilidade/ utilização referente à Travessa …, n.º … e …;
6º
A Autora remeteu à Ré a carta de 03 de Julho, marcando NOVA data para realização da escritura pública, para o dia 30 de Julho, pelas 14h30, também no Cartório Notarial do Dr. D…, carta essa que veio a ser devolvida.
7º
Por carta datada de 29 de Junho, mas apenas enviada a 02 de Julho (recebida a 04 de Julho), veio a Ré invocar que a atitude da Autora revelava má-fé, pelo que “considerava quebrada a relação de confiança existente e subjacente à realização do negócio”.
8º
A Ré em 04-07-2018 vendeu o imóvel objecto do contrato dos autos a E…;
9º
Em virtude do exposto, a Autora remeteu à Ré carta registada com aviso de recepção, em 06-09-2018, comunicando a resolução do contrato-promessa celebrado em 26-01-2018, vindo a mesma a ser devolvida em 20-09-2018.
*
Ao abrigo do disposto no nº 4 do artigo 607º, ex vi nº 2 do art. 663º, ambos do CPC, consideram-se ainda provados os seguintes factos, constantes de documentos juntos aos autos e não impugnados:10º
A Ré remeteu à Autora a carta reproduzida a fls. 14, vº/15, datada de 22 de Março de 2018, na qual considerava a destinatária em situação de incumprimento, que considerava definitivo face ao acordado aquando das negociações para a celebração do negócio. Referia em seguida que quando negociaram os termos e condições da compra e venda prometida tinha sido acordado: manter o contrato de arrendamento da inquilina que ocupa o 2º andar, sem qualquer alteração; que qualquer contacto com os inquilinos seria efectuado na presença ou com a autorização da promitente vendedora; que o pedido de informação prévia a entrar na Câmara Municipal do Porto se destinaria apenas a saber a área possível de construção e não para alteração do prédio; que esse pedido seria feito no prazo máximo de 30 dias após a assinatura do contrato promessa.
11º
Acrescentava a mesma carta que da parte da ora Autora ocorreram factos, que descreve, que demonstram que tais condições não foram cumpridas por parte da promitente compradora.
12º
Concluía a mesma carta que pelos motivos expostos considerava o contrato promessa resolvido por incumprimento definitivo por parte da ora Autora, “de forma imediata e consequentemente fazendo minha a quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento.”
13º
Em 13 de Junho de 2018 a ilustre mandatária da Autora enviou à Ré o e-mail reproduzido a fls. 18, no qual referia que no dia anterior não tinha sido celebrada a escritura referente ao contrato promessa, que esteve marcada para essa data, por falta de licença de habitabilidade. Solicitava à Ré que informasse no prazo de dois dias se pretendia dar entrada do pedido de obtenção do documento em falta por forma a realizar-se de imediato a escritura pública, ou se pretendia que a Autora requeresse aquele documento.
14º
No mesmo dia a ora Ré enviou à mandatária da Autora o e-mail reproduzido a fls. 18, vº, no qual referia que “toda a documentação que me foi pedida “a qual foi por mim pedida às autoridades competentes” foi por mim enviada para a realização da escritura.” Acrescentava: que tendo sido alertada no dia anterior de manhã que o notário tinha detetado um possível erro na licença de habitabilidade emitida pela Câmara Municipal do Porto e que se recusava a realização da escritura, se tinha deslocado para verificar tal situação; que teve uma reunião na divisão de urbanismo em que lhe tinha sido solicitado um requerimento para verificar qualquer irregularidade, tendo-lhe sido dito que o erro nunca seria da sua parte mas sim dos serviços camarários que facilmente seria comportado; que o pedido foi feito de imediato; que aguardava que a resposta àquele requerimento chegasse à sua posse para esclarecimento da situação.
15º
Em 14 de Junho de 2018 a ilustre mandatária da Autora enviou à aqui Ré o e-mail reproduzido a fls. 18, vº no qual comunicava que ficava a aguardar informação sobre a resposta ao requerimento apresentado pela Ré, a fim de a Autora poder comunicar nova data para marcação da respectiva escritura pública.
16º
A ilustre mandatária da Autora remeteu à ré a comunicação reproduzida a fls. 19, datada de 25 de Junho de 2018, na qual solicitava que a Ré informasse se já dispunha do documento comprovativo do pedido de extensão da licença de utilização.
17º
Na carta enviada pela Ré à mandatária da Autora em 02 de Julho de 2018 (referida no facto 7º e reproduzida a fls. 23, vº/24), informava a ora demandada que ainda não tinha obtido qualquer resposta ao pedido/exposição que tinha efectuado junto da Câmara Municipal do Porto no dia 12-06-2018. Acrescentava: que afirmações constantes do e-mail enviado pela Autora em 13 de Junho de 2018 tinham posto em causa a palavra, a boa fé e a lisura da Ré; que estava “de forma irremediável quebrada a relação de confiança subjacente à celebração do negócio que, aliás como sabe, já havia sido comprometida anteriormente.” Concluía não haver condições para a celebração do referido negócio e solicitava a indicação do IBAN da ora Autora “a fim de proceder à devolução do sinal referido.”
18º
Por e-mail de 23 de Julho de 2018 (fls. 33, vº) enviado à ora Ré pela ilustre mandatária da ora Autora, esta reiterava que mantinha a data de 30 de Julho, pelas 14h30, no Cartório Notarial do Dr. D…, para a celebração da escritura.
*
O direito
Questão a decidir: Se à Autora assiste o direito a exigir da Ré a devolução do sinal em dobro.O direito
*
Sustenta a apelante que “(…) o Tribunal quo impediu às partes a discussão de facto das circunstâncias que levaram à resolução do contrato promessa celebrado entre a recorrida e recorrente” (conclusão 10ª). As partes expuseram nos articulados as razões de facto e de direito que entenderam. Em despacho proferido a 01-07-2019 (fls. 91) foi concedido às partes a faculdade de se pronunciarem quanto ao conhecimento do mérito da causa no saneador. Ambas as partes se pronunciaram por escrito, reiterando, no essencial, a posição sustentada nos articulados. Carece por isso de fundamento a alegação de ter sido impedida a discussão dos factos e circunstâncias que levaram à resolução do contrato.
Alega a apelante: que “A Mma Juiz a quo fez “tábua rasa” de toda a correspondência trocada entre autora e ré e anterior a 18 de maio de 2018 e que se encontra junta aos autos e pode ser considerada assente pois não foi impugnada) (conc. 21ª); que o contrato promessa foi resolvido pela ré, ora recorrente, por carta registada com aviso de receção enviada por esta à autora, ora recorrida, em 22 de março de 2018, por culpa exclusiva da recorrida (conc. 25ª e 26ª)); que “O contrato promessa já se encontrava, há muito resolvido, em 4 de julho de 2018, data em que a ré vende o prédio objeto do mesmo a E….”
A matéria de facto (a fixada em 1ª instância e a acabada de acrescentar) alude ao essencial da correspondência trocada entre as partes.
Na carta datada de 22 de Março de 2018 (factos 10ºa 12º) a promitente vendedora declarava que considerava resolvido o contrato, por incumprimento definitivo da promitente compradora. Mas a correspondência trocada entre as partes posteriormente àquela carta permite concluir que mantiveram o propósito de celebrar o contrato de compra e venda relativo ao prédio urbano referido no contrato promessa. Na contestação escreveu a Ré: que sempre pretendeu que a autora cumprisse o acordado e a escritura de compra e venda fosse realizada no cumprimento das referidas condições (art. 28º); “prova disso, e da boa fé da ré ao longo de todo este processo, é a anuência por parte desta na marcação da escritura efetuada pela autora para o dia 12/6/2018 pelas 15h30” (art. 29º); que tentou junto do Gabinete do Munícipe da Câmara Municipal do Porto a correcção do erro na licença de utilização, que tinha impedido a realização da escritura no dia 12-06-2018 (arts. 31º a 33º).
Para um declaratário normal, colocado na posição da promitente compradora, o comportamento da promitente vendedora, ao concordar com a marcação da escritura e ao informar que tinha diligenciado pela correcção do erro na licença de utilização, significa que o contrato promessa se mantinha em vigor. Se a promitente vendedora concordou com a data da marcação da escritura e realizou diligências para a obtenção do documento necessário à realização da escritura de compra e venda é porque entendia que contrato promessa não tinha sido extinto.
A alegação da Ré de que o contrato promessa já se encontrava resolvido desde 22 de Março de 2018 (conclusões 11ª e 25ª a 32ª), mostra-se contraditória com o seu comportamento posterior àquela data, quer o expresso em e-mails quer o expresso na contestação.
As partes celebraram, em 19/11/1998, um contrato-promessa, tendo por objecto imediato a futura celebração de contrato de compra e venda (contrato prometido) e por objecto mediato um imóvel urbano.
A Autora – promitente compradora – peticionava a restituição do sinal em dobro, alegando para tanto que o contrato não foi cumprido por culpa da Ré, promitente vendedora.
Tendo-se a ora R. obrigado como promitente vendedora a vender o prédio urbano referido e tendo recebido da ora Autora, esta na qualidade de promitente compradora, a quantia de €45.500,00 (facto 3º), presume-se que esta importância tem carácter de sinal (art. 441º, do CC). Na “Declaração de Quitação”, assinada pela promitente vendedora (parte final do facto 3º) consta que a mencionada importância foi recebida a título de sinal.
A possibilidade de exigir a devolução do sinal em dobro encontra-se prevista para as situações de incumprimento (não cumprimento, na terminologia legal) por parte do promitente vendedor (n.º 2 do art. 442º).
Na carta datada de 29 de Junho de 2018 (factos 7º e 17º) a promitente vendedora considerava que “está, de forma irremediável, quebrada a relação de confiança existente e subjacente à celebração do negócio”; e que considerava que não há condições para a celebração do referido negócio”, pretendendo devolver o sinal à promitente compradora.
Embora não o refira expressamente, aquela comunicação corporiza a resolução do contrato - acto jurídico unilateral que extingue a relação obrigacional complexa e que pode fundar-se na lei ou em convenção (art. 432º, nº 1). Sendo um acto unilateral, poder-se-ia considerar que operou desde que chegou à destinatária. Mas a resolução carece sempre de um fundamento, o qual virá a consistir em regra numa violação do contrato ou em qualquer outra perturbação da execução do mesmo ou da sua base negocial que afecte seriamente o interesse de uma das partes (J. Baptista Machado, RLJ, ano 118º, pág. 278, nota (9). No caso, esse fundamento era o conteúdo do e-mail remetido em 13 de Junho de 2018 à ora Ré pela mandatária da ora Autora (facto 13º), o qual, segundo a Ré, “contraria as afirmações feitas por V.ª Exa. quando num e-mail que me enviou no passado dia 13/6/2018 refere que se deslocou à Câmara Municipal nesse mesmo dia que pode constatar que não existia nenhum pedido”. Referia-se a Ré ao pedido/exposição que alega ter realizado junto da Câmara Municipal do Porto.
Ora, no dia 14 de Junho de 2018, a mandatária da Autora em resposta ao e-mail que lhe tinha sido enviado pela Ré no dia anterior, comunicava que não tinha posto em causa a veracidade da palavra da Ré e que ao que tudo indica lhe tinham dado uma informação errada na CMP (doc. fls. 18, vº). No e-mail da mandatária da Autora, de 13-06-2018, esta não diz que constatou na Câmara Municipal que não existia nenhum pedido efectuado pela Ré. Além disso, o e-mail da mandatária da Autora de 14 de Junho de 2018, era claro no sentido de esta não ter colocado em causa a palavra daquela. O teor das comunicações enviadas à Ré não eram bastantes para que esta pudesse considerar quebrada, de forma irremediável, a relação de confiança subjacente à celebração do contrato promessa. Ou seja: a Ré não dispunha de fundamento para unilateralmente fazer cessar o contrato.
Tradicionalmente entendia-se que a declaração resolutória que não preenchia os respectivos pressupostos legais, embora ilícita por não se encontrar dentro dos parâmetros em que é permitida não se encontrava afectada de invalidade ou de ineficácia, pelo que mesmo injustificada produzia efeitos, determinando a cessação do vínculo contratual.
No acórdão do STJ de 07-02-2008 (Proc. 08B192), em que se apreciava a resolução de um contrato de subempreitada, decidiu-se que uma declaração resolutória em que não se verificava fundamento para tal, por não ocorrer incumprimento que fundamentasse a resolução, “ (…) está a referida declaração de resolução que a recorrente dirigiu à recorrida afectada de nulidade (artigos 280º, nº 1, 295º e 432º, nº 1, do Código Civil) ”; e que “em consequência, não pode relevar, em termos de produção do efeito de destruição do contrato de subempreitada, a declaração de resolução que a recorrente dirigiu à recorrida.”
A mesma orientação foi seguida no acórdão da Relação de Coimbra, de 17-03-2015 (Proc. 3007/12.1TJCBR.C1), no qual se lê que a resolução cuja falta de fundamento vem a ser verificado, não faz cessar o contrato automaticamente.
No acórdão da Relação de Lisboa, de 21-01-2020 (Proc. nº 9518/18.8T8SNT.L17), decidiu-se que “A resolução ilícita, a que falte o pressuposto do incumprimento definitivo, não acarreta a destruição do contrato, uma vez que, em tal caso, por viciada, a declaração resolutiva é destituída de fundamento jurídico, não sendo, portanto, o resolvente titular do correspondente direito potestativo.”
David Nunes dos Reis sustenta que o efeito extintivo da resolução se dá no momento em que a declaração de resolução chega ao poder do destinatário ou dele é conhecida. Mas esclarece: “Simplesmente, fica dependente de existir fundamento. Ou seja, caso estejam preenchidos os pressupostos da resolução, então, esta produz efeitos quando chega ao destinatário ou é dele conhecido” (A (in)eficácia extintiva da resolução ilícita dos contratos, Revista de Direito Civil, ano III, nº 3, p. 624).
Para este autor, na resolução ilícita – a que advém da falta de fundamento aquando da declaração de resolução do contrato – “está-se diante de uma nulidade por força da aplicação conjunta do artigo 280º, nº 1 e do artigo 432º, nº 1. Isto porque não tendo sido o contrato resolvido com fundamento, então, está-se diante de um contrato contrário à lei. Nessa medida, o contrato seria nulo, podendo ainda, a título suplementar, invocar-se o artigo 294º” (pág. 631).
E acrescenta, invocando Baptista Machado e Paulo Mota Pinto: “Embora se trate de um direito potestativo, é um direito que só surge se reunidos os seus pressupostos. Logo, se não estão verificados os seus pressupostos então não se produz qualquer efeito, maxime, o efeito extintivo. Em bom rigor, perante a falta de fundamento, não se constitui qualquer direito a resolver o contrato” (p. 647/648).
“A declaração da ilicitude de certa resolução consubstancia a confirmação de que a dita resolução foi ineficaz. Sendo ineficaz, a resolução não produziu os efeitos que tinha em vista. Portanto, não se deu o efeito extintivo. Donde, o contrato “nunca” foi extinto, sempre permaneceu em vigor (porque válido e eficaz) na ordem jurídica” (pág. 650/651).
Conclui o mesmo autor que a resolução ilícita é ineficaz e obriga à reposição do vínculo. Contudo, caso essa reposição seja desproporcional, admite-se que não haja lugar a esta reposição (pág. 655).
A doutrina que acaba de ser exposta mostra-se de acordo com o instituto da resolução, o qual pressupõe uma motivação, ou seja, tem que assentar num fundamento. A considerar-se a resolução operante nas situações em que falta essa motivação, estaríamos a permitir que um dos contratantes fizesse unilateralmente cessar o contrato sem motivo bastante para tal. O vínculo contratual ficaria ao arbítrio da parte que decidisse declarar resolvido o contrato, mesmo nas situações em que lhe falta fundamento para tal. Aplicando estes princípios ao caso em apreciação, apesar do teor da carta da Ré, datada de 29-06-2018, o contrato promessa dos autos permaneceu, mantendo-se as obrigações de cada uma das partes. Uma das obrigações que daquele contrato decorria era a da celebração do contrato de compra e venda do imóvel. Mas em 04-07-2018 (data em que a A. recebeu a carta da Ré datada de 29-06-2018) a Ré vendeu o imóvel a E… (facto 8º). Por efeito daquela venda, transmitiu-se para o comprador a propriedade do prédio referido no contrato-promessa (art. 954º, al. a), do CC), deixando a promitente vendedora de ser proprietária do imóvel que prometera vender à ora Autora. Com isso, tornou-se impossível para a promitente vendedora cumprir a prestação a que se obrigara no contrato-promessa. Essa impossibilidade decorre de um acto voluntário da promitente vendedora, pelo que se considera culposa.
Tendo ocorrido incumprimento imputável à promitente vendedora, tinha a promitente compradora direito a exigir a devolução em dobro da importância que entregou (art. 442º, n.º 2, do CC), conforme o decidido na sentença recorrida que integralmente se confirma.
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Decisão
Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.Decisão
Custas pela apelante.
Porto, 28.10.2021
José Carvalho
Rodrigues Pires
Márcia Portela