Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RENDA CONDICIONADA
COMUNICAÇÃO
REQUISITOS
LOCUPLETAMENTO À CUSTA ALHEIA
ABUSO DE DIREITO
CCIV66 ART227 ART334.
II - O senhorio deveria, em função dos ditames da boa fé, averiguar das razões invocadas pelo transmissário do arrendamento e não aproveitar-se daquela falha.
III - Agir de outro modo e pedir o despejo por falta de pagamento da renda proposta, poderá configurar locupletamento à custa alheia e abuso de direito.
No Tribunal Cível da Comarca do ....., Maria ....., residente na Rua ......, no ....., instaurou contra Maria Luísa ....., residente na Rua da ....., acção declarativa com forma ordinária, pedindo seja a Ré condenada a despejar imediatamente o prédio urbano que a mesma habita, para tanto alegando que tendo-se comunicado à R., por falecimento da sua mãe, o arrendamento relativo a esse prédio, e tendo-lhe sido, por carta de 26 de Setembro de 1996, comunicado que a renda mensal, em regime de renda condicionada seria de 166.144$00, desde a renda que se vencia em Outubro de 1996, a mesma não pagou as rendas de Outubro em diante num total, à data da proposição da acção, de 1.661.440$00.
Contestou a R. a acção, alegando, fundamentalmente, que tendo em conta a situação real do arrendado, a renda condicionada máxima é inferior à metade daquela que lhe foi fixada embora não tivesse indicado, na carta em que respondeu à fixação da renda, qual o valor que considerava certo para o montante máximo desse renda, sendo, porém que essa omissão não pode validar o valor extremamente desajustado que lhe foi indicado; que ao pretender a R, pagar a renda pelo montante até aí praticado houve recusa do seu recebimento, tendo a partir daí a R. depositado as rendas no Banco A, pelo que não se encontra em mora no pagamento das rendas. E, impetrando o benefício de apoio judiciário na modalidade de dispensa total de pagamento de preparos e custas, concluiu pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
A A. replicou, tendo-se, após realização de audiência preliminar sido proferido o despacho saneador com a afirmação genérica de verificação dos pressupostos da validade e regularidade da instância, sendo de seguida fixados os factos tidos por assentes e organizada a base instrutória, que sofreram reclamação por parte da A. a qual, porém viria a ser totalmente indeferida.
Realizado o julgamento o questionário recebeu as respostas constantes do acórdão de fls. 118 a 120, que passou sem qualquer reclamação.
As partes apresentaram as respectivas alegações quanto ao aspecto jurídico da causa, tendo depois sido proferida a sentença de fls. 128 a 141, que, na procedência da acção decretou a resolução do contrato de arrendamento e ordenou o imediato despejo do arrendado e a sua entrega, livre de pessoas e de bens à A., condenando ainda a R. a pagar à A. a quantia de 7.808.768$00, a título de rendas vencidas e não pagas, deduzida do valor depositado a favor do A. no Banco A, acrescida das rendas vincendas, à razão de 166.114$00 mensais, desde Outubro de 2000, inclusive até efectiva entrega do arrendado.
Inconformada, interpôs a R. recurso dessa sentença, recurso esse recebido como de apelação, com efeito suspensivo.
Apresentando oportunamente a sua alegação, remata-a a Apelante com as seguintes conclusões:
1ª - Porque a A. considerou para cálculo da renda condicionada os factores máximos permitidos pelo artigo 4º do Dec.-Lei 13/86 de 23-1, quando a situação real do prédio locado impunha que fossem considerados factores muito inferiores relativamente a área útil (pois, designadamente parte do prédio, dos dois pisos superiores está inabitável, o que reduz esse factor em cerca de metade) e coeficiente de conservação (pois, nomeadamente, junto á parede voltada para a Rua da ..... e no seu interior chove. escorrendo a água pelos diversos pisos, pelo menos, até ao 10 andar; o telhado em geral está em mau estado de conservação o que impede a utilização normal do piso superior; algumas das janelas não se podem abrir, dado a respectiva madeira estar a desfazer-se; as caleiras estão rotas e podres nalguns pontos);
2ª - A renda condicionada considerada pela A. está em manifesta desadequação da realidade e em oposição com o estatuído naquela norma, pelo que é infundada e ilegal.
3ª - Apesar de saber que ao tempo da determinação da renda a Apelante se encontrava desorientada e gravemente afectada do ponto de vista emocional e psicológico, (pois num curto espaço temporal perdeu o pai, o marido e a mãe) a Apelada, apesar da oposição que a Ré teve capacidade para fazer, não cuidou de, pelo menos, em consideração daquela situação subjectiva, cuidar da correcta fixação da renda, nomeadamente através de recurso a comissão de avaliação que, nos termos do n.º 1 do artigo 9º do Dec.-Lei 13/86, poderia (e deveria) requerer.
4ª - O que mais reforça a ideia de ilegalidade da renda condicionada indicada pela A. e que esta, embora tendo consciência dessa ilegalidade e desadequação da realidade do prédio, procurou apenas, aproveitando-se da situação fragilizada da Ré, obter um proveito económico manifestamente indevido.
5ª - O que configura clara situação de tentativa de locupletamento à custa alheia e enriquecimento sem causa.
6ª - Se assim se não considerar, igualmente a pretensão da Apelada terá que improceder por ser ilegítimo o exercício do direito que invoca, uma vez que contraria o instituto do abuso de direito, nos termos em que este se encontra regulado no artigo 334º do Cód. Civil.
7ª - Ao decidir como decidiu, a douta sentença recorrida violou designadamente as normas legais referidas, pelo que, deve ser revogado e substituído por decisão que julgue a acção improcedente absolvendo, em consequência a Apelante do pedido.
Contra-alegou a Apelada, defendendo a improcedência do recurso e a confirmação do decidido.
Colhidos que se mostram os vistos dos Ex.mos Juízes Adjuntos, cumpre apreciar e decidir.
Três questões cumpre-nos aqui resolver, tendo em conta as conclusões da alegação da Apelante – arts. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1, do Cód. proc. Civ., a saber:
1ª - Se foi incorrecto o cálculo elaborado para a fixação da renda condicionada que foi comunicada à ora Apelante;
2ª - Se a fixação da renda mensal em 166.144$00 configura tentativa de locupletamento à custa alheia e enriquecimento sem causa.
3ª - Se tal fixação traduz exercício abusivo do direito que a Apelada invoca.
São os seguintes os factos que na primeira instância se deram como provados, tendo em conta a matéria tida como assente do despacho de condensação e as respostas dadas aos quesitos da base instrutória:
Resultantes dos factos tidos como assentes no despacho de condensação:
1) - A A. é herdeira e cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de seu marido Alberto ..... (cfr. docs. constantes de fís. 4 a 10 dos autos) - Al. A);
2) - Em 01/03/1996 faleceu H..... (cfr. assento de óbito junto a fís. 11 dos autos - Al. B);
3) - A falecida havia celebrado antes de 1990 acordo mediante o qual lhe foi cedido o uso e fruição para sua habitação do prédio urbano sito na Rua ....., inscrito na matriz da freguesia de ....., concelho do ..... sob o art.º ..., mediante uma contrapartida mensal, a pagar no dia 1 do mês anterior àquele a que respeita, que em 21/11/1995 foi objecto de actualização para o valor de Esc. 7.650$00 – Al. C);
4) - A R. comunicou à A. o falecimento de sua mãe por carta datada de 12/09/ 1996, tendo-se-lhe transmitido a posição que a falecida detinha no acordo referido em C) – Al. D);
5) - Alberto ..... enviou à R. carta datada de 26/09/1996 que esta recebeu a 30/09/96, na qual consta que:
“(...) Relativamente à sua comunicação, cumpre-me responder-lhe no pressuposto de que se não verifica a excepção prevista no art. 86º do Regime do Arrendamento Urbano.
Assim, informo-a de que, nos termos do n.º 1 do art. 87º do mesmo Regime, ao contrato de arrendamento transmitido se aplica o regime de renda condicionada.
Por essa razão, a respectiva renda terá de ser calculada de acordo com o estipulado no D.L. n.º l3/86, de 23 de Janeiro, e respectivos parâmetros em vigor no ano corrente, conforme cálculo que passo a expor:
(...) Renda mensal = 1/12 X 0,08 X 24'917'103$ - 166' 114$
(...) Muito lhe agradecia que me comunicasse a sua concordância, ou quaisquer observações, que o cálculo apresentado lhe possa merecer, porque o próximo recibo de renda deverá ser já emitido pelo novo valor. (...)". (cfr. doc. constante de fís. 13 e 13 v. dos autos) – Al. E);
6) - A tal carta a R. respondeu igualmente por carta datada de 14/10/1996 nos termos seguintes:
"(...) Conforme já lhe comuniquei a minha situação económica e financeira não pode comportar o pagamento da renda que o Senhor Engenheiro me propôs.
De qualquer maneira também não posso aceitar os valores e as médias apresentadas pelo Senhor Engenheiro, pois que o estado de conservação e o nível de conforto da casa foram-se degradando e diminuindo, sensivelmente, nos últimos 10 anos, e a área útil não corresponde à medida indicada.
Aliás há dois compartimentos em risco de derrocada e várias fissuras nas paredes divisórias.
A canalização encontra-se deteriorada bem como a instalação eléctrica que, por isso, necessitam de reparação urgente.
Assim, a renda que me propôs - além de ser incomportável para mim - não corresponde aos valores e áreas reais da casa, pelo que o cálculo indicado pelo Senhor Engenheiro não está em conformidade com as condições actuais da casa. (...)” (cfr. doc. constante de fís. 23 e 24 dos autos) - Al. F);
7) - Era o Eng. Alberto Luís ....., filho da A., quem recebia as rendas e emitia os recibos – Al. G);
8) - Aquele recebeu o cheque enviado para pagamento da contrapartida mensal devida por força do acordo referido em C) em Outubro de 1996 e referente a Novembro de 1996 (cfr. doc. junto a fls. 27 dos autos) – Al. H);
9) - O referido filho da A. recusou receber a contrapartida mensal que a R. quis continuar a entregar-lhe até à determinação da renda condicionada e devolveu os cheques que lhe foram enviados para pagamento das contrapartidas monetárias devidas pelo acordo referido em C) referentes aos meses de Dezembro de 1996 e Janeiro de 1997 (cfr. docs. juntos a fís. 25 e 26 dos autos) – Al. I);
10) - A R. procedeu ao depósito no Banco A das contrapartidas devidas pelo acordo referido em C) referentes aos meses de Dezembro de 1996 a Novembro de 1997, indicando como senhorio o referido filho da A. (cfr. docs. Constantes de fls. 28 a 38 dos autos) – Al. J);
Resultantes das respostas dadas aos itens da base instrutória:
11) - A contrapartida mensal relativa ao acordo referido em C) foi fixada pela A. na sequência da carta referida em E) dos factos assentes, em Esc. 166 144$00, com efeitos a partir da contrapartida mensal que se vencia em 1/10/1996 - Aos itens 1º e 2º;
12) - A R. não liquidou pelas contrapartidas mensais que se venceram 1/10/ 1996, 1/11/1996, 1/12/1996, 1/1/1997, 1/2/1997, 1/3/1997, 1/4/1997, 1/5/1997, 1/6/1997 e 1/7/1997, o montante referido em 11) - Ao item 3º;
13) - Todo o diálogo verbal e escrito, referente ao acordo referido em C) e sua transmissão se tem processado com o filho da A. Engº...... nos últimos anos - Aos itens 4º e 5º;
14) - Parte do prédio, dos dois pisos superiores está inabitável - Ao item 7º;
15) - Junto à parede voltada para a Rua da ..... e no seu interior chove, escorrendo a água pelos diversos pisos pelo menos até ao 1º andar - Ao item 8º;
16) - O telhado em geral está em mau estado de conservação o que impede a utilização normal do piso superior - Ao item 9º;
17) - Algumas das janelas não se podem abrir, dado a respectiva madeira estar a desfazer-se - Ao item 11º;
18) - As caleiras estão rotas e podres nalguns pontos - Ao item 12º;
19) - O Engº........ sabe que a R. ficou gravemente afectada do ponto de vista psicológico e desorientada, pois num espaço muito curto perdeu o pai, o marido e a mãe – Ao item 15º;
20) - Por óbito de seu marido, a R. ficou com uma pensão de sobrevivência de Esc. 67.145$00 para si e de Esc. 67.144$00 para seus 4 filhos, de 08/05/95 até 1/10/ 95, após competindo o montante de 67.145$00 apenas a uma das filhas, por eliminação dos demais filhos pensionistas - Ao item l8º;
21) Pela A. foi comunicado ao então inquilino Luís ....., pai da R., que o seu filho Alberto Luís ..... continuaria a ocupar-se de "todos os assuntos referentes ao seu arrendamento - Ao item 19º;
22) Pela A. foi comunicado ao então inquilino Luís ....., pai da R., que o seu filho Alberto Luís ..... continuaria a ocupar-se de "todos os assuntos referentes ao seu arrendamento - Ao item 19º.
O apuramento destes factos não foi posto em causa por qualquer das partes, pelo que se têm os mesmos como definitivamente assentes, sendo que outros, de entre os por elas articulados, se não vislumbram com interesse para a decisão da causa.
Prende-se a primeira questão com saber se a renda condicionada indicada pela ora Apelada (é irrelevante que o tivesse feito por si ou por intermédio de outrem) foi calculada de acordo com os parâmetros estabelecidos na lei.
Não foi posto em causa que à transmissão do arrendamento, por morte da primitiva locatária, para a aqui Apelante seria aplicável o regime de renda condicionada. Pelo contrário, aceitou-o a Apelante, expressamente, na missiva que remeteu ao filho da Apelada, que era quem, em nome da senhoria e no interesse desta, com a Apelante tratava das questões relacionadas com esse arrendamento. O que não aceitou a ora Apelante foi que o montante da renda fixada, se adequasse à realidade concreta da área útil e do estado de conservação do arrendado e ao estatuído na lei (Dec.-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro), comunicando-lhe o estado real em que se encontrava o mesmo arrendado.
Na sentença em recurso o M.mo Julgador, fundamentando-se em que a ora Apelante, embora tivesse manifestado a sua discordância quanto ao montante da renda fixada, não havia, todavia indicado o montante que tinha como o correcto, concluiu que a mesma não tinha cumprido o ónus imposto pelo art. 35º nº 2 do Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), considerando, que, em consequência, atento o disposto no nº 2 do art. 33º do mesmo diploma, se devia considerar-se aceite a renda no montante pela senhoria indicado.
Afigura-se-nos, salvo o devido respeito que o raciocínio peca por uma interpretação demasiado rigorista do elemento literal dos referidos textos legais, não tendo levado em conta as particularidades da situação em apreço.
Dispõe o n.º 1 do art. 35º do R.A.U. que o arrendatário pode recusar a nova renda indicada nos termos do art. 33º, n.º 1, com base em erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei. A recusa, diz o n.º 2 do mesmo artigo, acompanhada da respectiva fundamentação deve ser comunicada ao senhorio por escrito, no prazo de 15 dias contados da recepção da comunicação de aumento, e da qual conste o montante que o arrendatário considera correcto. Segundo os nºs 3 e 4, ainda do mesmo artigo, o senhorio pode rejeitar o montante indicado pelo arrendatário por comunicação escrita a este dirigida e enviada no prazo de 15 dias contados da recepção da comunicação da recusa, valendo como aceitação da indicação do arrendatário o silencio do senhorio ou o não acatamento por ele das formalidades referidas no numero anterior..
Ora, como se disse, no caso em apreço, o senhoria comunicou, por interposta pessoa, à arrendatária a nova renda a praticar em regime de renda condicionada. A arrendatária, reconhecendo, embora, estarem preenchidos os pressupostos legais para a prática da renda condicionada, descordou, todavia, do montante indicado, que afirmou não se adequar à realidade actual do arrendado dado que este, nem tinha a área útil tomada em consideração no cálculo da renda, nem o estado de conservação do prédio era aquele que a senhoria considerara para a elaboração dos mesmo cálculos. Mas, no escrito em que transmitiu à senhoria essa sua objecção, não indicou o montante que em seu entender seria correcto.
Parece evidente, a partir dos textos legais atrás referidos, que o legislador pretendeu que a fixação da renda condicionada fosse, em primeira linha, obtida pelo consenso, expresso e tácito, dos interessados, ou seja, do senhorio e do arrendatário. Verificados os pressupostos legais da aplicação do regime de renda condicionada, o senhorio comunica ao arrendatário a renda a pagar por este. O arrendatário, se concorda, pode dizê-lo ao senhorio ou pode quedar-se em silêncio, que o efeito é o mesmo: aceitação da renda indicada. Se quiser contestar o montante fixado terá de o fazer por escrito, fundamentando a sua posição e indicando a renda que tem por correcta. Feita essa comunicação, o senhorio ou aceita a renda indicada pelo arrendatário ou a não aceita. No primeiro caso basta que se mantenha em silêncio. No caso de não aceitar terá de comunicar, por escrito a sua rejeição ao arrendatário, o qual, então, poderia, como refere o n.º 1 do art. 36º do RAU, requerer a fixação definitiva da renda a uma comissão especial. Importa, porém, notar que no Acórdão do Tribunal Constitucional de 17/01/96 (D.R. n.º 102, II série, de 2/5/96) decidiu-se julgar essa norma organicamente inconstitucional por violação da alínea q) do n.º 1 do art. 168º da Constituição da República Portuguesa. Na verdade, na medida em que esse art. 36º n.º 1 comete à comissão especial a prática de actos jurisdicionais que estão constitucionalmente reservados aos Tribunais Estaduais, retirando, assim aquela norma parte da competência destes, o Governo só podia legislar sobre a matéria se para o efeito dispusesse de competente autorização legislativa, sendo que a Lei n.º 42/90 (que autorizou o Governo a legislar sobre a matéria de arrendamento urbano) não contém tal autorização. Daí a inconstitucionalidade orgânica do referido n.º 1 do art. 36º do R.A.U.
Assim sendo, o diferendo que se suscite entre o senhorio e o arrendatário sobre a fixação da renda terá de ser resolvido, como a generalidade dos litígios, pelo recurso à via judicial.
Voltando à problemática da fixação da renda, no caso sub judice, a senhoria comunicou à transmissária do arrendamento a renda condicionada que esta teria de pagar. A transmissária respondeu à senhoria, também por escrito, que não aceitava a renda indicada fundamentando a sua não aceitação, mas não indicando a renda que considerava correcta.
No rigor das coisas, a resposta da transmissária padeceu duma deficiência: não indicou, como devia, o montante da renda que considerava correcto, ficando-se na afirmação de que a renda tinha sido incorrectamente calculada por não se ter tido em conta a realidade actual do prédio quer quanto à sua área útil quer quanto ao seu estado de conservação.
Nos termos do art. 227º do Código Civil quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras de boa fé.
Ora, se é verdade que a ora Apelante, ao responder, como transmissária do arrendamento, à comunicação da senhoria a indicar o montante da renda condicionada, fê-lo de forma deficiente, nenhumas dúvidas podia suscitar a sua carta de resposta de que a mesma não aceitava a renda no montante indicado, tanto mais que a mesma indicava as razões concretas da sua não aceitação, que se prendiam com erro na consideração de factos relevantes para a fixação do montante da renda e na aplicação da lei.
Nestas circunstância, afigura-se-nos que os ditames da boa fé impunham que a senhoria procedesse a uma averiguação das razões invocadas pela transmissária, em vez de se aproveitar de uma falha desta – perfeitamente compreensível em que não é versada em leis – em não indicar a renda que considerava correcta, para logo ter como fixada a renda por si indicada.
E o certo é que, realizado o julgamento, confirmou-se que a senhoria, através do seu filho, elaborara os seus cálculos com base em factos errados, justificando plenamente a não aceitação da renda indicada pela senhoria. Assim, o factor relativo ao nível de conforto do arrendado foi considerado igual a 1, previsto para fogo que preencha todas as condições de habitabilidade definidas no Regulamento Geral de Edificações urbanas e o factor relativo ao estado de conservação foi também considerado igual a 1, previsto para quando todos os elementos construtivos, revestimentos e equipamentos do fogo estiverem em boas condições de conservação e de funcionamento.
Ora provou-se que parte do prédio, dos dois pisos superiores está inabitável; que junto à parede voltada para a Rua da ..... e no seu interior chove, escorrendo a água pelos diversos pisos pelo menos até ao 1º andar; que o telhado geral está em mau estado de conservação o que impede a utilização normal do piso superior; que algumas das janelas não se podem abrir, dado a respectiva madeira estar a desfazer-se; que as caleiras estão rotas e podres em alguns pontos.
Por outro lado, verifica-se que a senhoria considerou também, no seu valor máximo, a área útil do arrendado quando como se viu, parte do arrendado encontra-se inabitável.
Tudo isto não deixa dúvidas de que o cálculo elaborado para achar a renda a pagar pela ora Apelante assentou em dados de facto errados, o que, naturalmente, conduziu a um resultado incorrecto.
Tem, pois, a recorrente razão quando afirma que foi incorrecto o cálculo elaborado para a fixação da renda que lhe foi comunicada.
Se a senhoria, por si ou através que quem tratava dos assuntos relacionados com o arrendamento em causa, não conhecia o estado em que se encontrava o arrendado, tinha a obrigação de, pelo menos, o vistoriar antes de elaborar os cálculos para a fixação da renda. Impunham-no, uma vez mais, o dever de probidade e a boa fé que deve presidir à toda a contratação. E essa obrigação reforçava-se com a resposta da ora Apelante a dar conhecimento à senhoria do verdadeiro estado de conservação do prédio arrendado
Nestas circunstâncias, também não pode deixar de se reconhecer que a exigência da renda no montante em que foi comunicada à ora Apelante traduz uma tentativa de exigência duma renda manifestamente especulativa e, portanto, de tentativa de locupletamento à custa da arrendatária..
Finalmente, também cremos que tem aqui campo de aplicação a teoria do abuso do direito. Vejamos os factos. Transmitido o arrendamento à ora Apelante por morte da sua mãe, a senhoria, pelo intermédio do seu filho, comunica-lhe que ao arrendamento se aplica o regime de renda condicionada, indicando-lhe o montante mensal de 166.114$00 a pagar a título de renda e o coeficiente e os demais factores relevantes utilizados para o seu cálculo. Mas o cálculo é manifestamente, feito utilizando os valores base previstos na lei, sem se ter, minimamente em consideração o verdadeiro estado de conservação do prédio arrendado.
A transmissária do arrendamento, que perdera, num muito curto espaço de tempo a mãe, o pai e o marido e, por isso, ficara gravemente afectada do ponto de vista psicológico e desorientada, como era do conhecimento daquele filho da senhoria, escreveu-lhe a comunicar-lhe que não aceitava aquele montante de renda, pedindo-lhe que o valor da nova renda fosse fixado em função das medidas reais da área útil da casa e da sua situação económica.
Ora a carta em que o filho da senhoria comunicava à transmissária do arrendamento o montante da renda condicionada a pagar, dizia no final: “Muito lhe agradecia que me comunicasse a sua concordância ou quaisquer observações que o cálculo apresentado lhe possa merecer, porque o próximo recibo de renda deverá ser já emitido pelo novo valor”. Nada lhe dizia sobre a necessidade de indicação da renda que a destinatária da carta tinha por correcta. Não há elementos para crer que tal omissão tenha obedecido a uma reserva mental por parte do autor da carta.
Mas, ao responder a essa carta, a R. ora apelante fez precisamente o que nela o seu autor lhe pedia: comunicou-lhe que não concordava com calculo feito indicando as razões da sua discordância.
Nestas circunstâncias, prevalecer-se a senhoria duma disposição da lei para impor à transmissária do arrendamento uma renda manifestamente exorbitante - e à qual se pode mesmo atribuir carácter usurário, face à circunstância de a inquilina se encontrar, com conhecimento daquela, psicologicamente fragilizada ao tempo da troca das referidas cartas – em vez de procurar reformular o cálculo para a fixação da renda de acordo com a realidade actual do arrendado, revela-se clamorosamente ofensivo dos sentido jurídico dominante, tornando ilegítimo, por abusivo, o exercício desse direito (art. 334º do Cód. Civ.).
Assim, como confrontados com a seguinte facticidade: tendo a ora Apelada comunicado à ora Apelante, com a legal antecedência, o montante da renda condicionada a pagar, respondeu-lhe esta que não aceitava como correcto esse montante por o respectivo cálculo estar assente em pressupostos errados, pois, havia sido considerado o arrendado com uma área útil que, na realidade não tinha, e o estado de conservação do arrendado não era o que fora considerado para a elaboração do cálculo da renda. E em face disso continuou a pagar a renda que até então vinha sendo praticada a qual, porém, foi recusada pela senhoria.
À referida tomada de posição por parte da arrendatária quanto à incorrecção do cálculo da renda, havia que se atribuir o efeito de suspender a prática efectiva da renda indicada, até se mostrar fixada, por mútuo acordo ou, então, em sede judicial, a renda que tenha por base a situação real e actual do prédio arrendado. Esta suspensão autorizava a arrendatária a continuar a pagar a renda que até aí vinha pagando, sem que, por tal motivo, lhe pudesse ser imputada a mora no pagamento das rendas entretanto vencidas e sem que, consequentemente, lhe pudesse, por esse motivo, ser movida, com êxito, uma acção de resolução do contrato de arrendamento e despejo.
Assim, instaurada a acção a pedir a condenação da R. a despejar imediatamente o arrendado e ainda a pagar à A. as rendas vencidas e não pagas, provado que os elementos que a senhoria tomou para base do cálculo não correspondem à realidade actual do arrendado, a acção tem de improceder na integra, Em acção própria, caso se frustre a obtenção do acordo, terá a senhoria de obter a fixação da renda correcta, para a poder, legitimamente, exigir da arrendatária, sendo entretanto, lícito à transmissária do arrendamento pagar as rendas no valor das que vinha pagando, pagando a diferença quando as mesmas vierem a ser definitivamente fixadas, com efeitos a partir do momento em que a renda condicionada devia funcionar.
Nestes termos, acorda-se em julgar a apelação procedente e revogar a sentença recorrida, absolvendo-se a R. do pedido que a A. contra ela na acção formulou.
Custas pela Apelada nas duas instâncias.
Porto, 3 de Abril de 2001
Pedro Silvestre Nazário Emérico Soares
Eurico Augusto Ferreira de Seabra
Afonso Moreira Correira