Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2064/09.2TJPRT.P1 |  |
CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA
IMPUGNAÇÃO DAS DELIBERAÇÕES
II- Para limitar os danos daí decorrentes, o único direito do condómino que faltou e que pode invocar aquela preterição na sua convocação é o de requerer nova assembleia, em conformidade com o disposto no n.º 2 do citado art.º 1433.º.
Processo 2064/09.2TJPRT
Juiz Relator: Pedro Lima da Costa
Primeiro Adjunto: Araújo Barros
Segundo Adjunto: D..... Pires
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.
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B….. e Sottomayor e mulher C…. instauraram a presente acção declarativa de condenação, ao abrigo do regime processual experimental aprovado pelo Decreto-Lei 108/2006, de 8/6, contra D….., E….., F….., G….., H….. e contra I…., pedindo que se declare nula e ineficaz a deliberação tomada na assembleia de condóminos de 25/9/2009 sobre o ponto primeiro da ordem de trabalhos, ou, quando assim não se entenda, ser tal deliberação anulada, bem como serem os réus condenados a eliminarem as marcações efectuadas no pavimento da sub-cave do prédio, na sequência dessa deliberação inválida.Sumariamente, alegam os autores:
Desde Agosto de 2001 os autores são proprietários de duas fracções autónomas de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sendo uma delas destinada a estacionamento para dois automóveis, na garagem da sub-cave;
Os réus são proprietários de outras fracções no mesmo prédio, para habitação e lugares de garagem, existindo ainda mais três condóminos, não demandados;
As zonas comuns às fracções do condomínio são, entre outras, o acesso à garagem e a rampa de acesso e circulação da garagem;
No dia 25/9/2009 realizou-se assembleia de condóminos, na qual estiveram presentes apenas os réus, sendo o primeiro ponto da ordem de trabalhos a discussão e aprovação dos lugares de garagem e espaços comuns;
Deliberou-se, com o voto favorável dos réus, que não poderão ser ocupados espaços comuns definidos pelo traçado do pavimento;
Em data que os autores não podem precisar, os réus, incluindo a ré D..... e a ré F..... – as quais exercem as funções de administradoras do condomínio – procederam à marcação de um novo traçado no pavimento da garagem, definindo aquilo que pretensamente seria a área de cada fracção autónoma e o espaço comum que não poderia ser ocupado pelos condóminos, conforme decidido naquela assembleia;
Antes existia outro traçado;
Os réus aprovaram a delimitação da fracção correspondente ao lugar de garagem para dois automóveis pertencente aos autores de forma abusiva, à revelia dos autores, sem o seu consentimento e sem o seu conhecimento, dado que os autores não estiveram presentes na dita assembleia e para ela não foram convocados, tal como não foram chamados ao acto da remarcação;
Os réus enviaram aos autores uma carta em que comunicam a referida decisão e os intimam a não mais estacionarem qualquer veículo automóvel na área comum ou a darem-lhe qualquer outro tipo de utilização;
A suposta área comum onde os autores, e apenas estes, foram proibidos de estacionar o veículo viola o título constitutivo da propriedade horizontal, o que torna a deliberação nula, acrescendo, já no âmbito da anulabilidade, a circunstância de os autores não terem sido convocados para a assembleia de condóminos, seja por carta registada, seja por aviso convocatório, tal como não assinaram qualquer recibo de recepção, bem como a circunstância de na acta que contém a deliberação não constar que a mesma tenha sido aprovada pela maioria do capital investido, nem a indicação de que os condóminos presentes representavam, pelo menos, um quarto do valor total do prédio, além de não constarem outras menções impostas pela lei;
A deliberação é nula e ineficaz porque a assembleia se pronunciou sobre um assunto para que não tem competência, sujeitando ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um dos condóminos, os autores;
O título constitutivo da propriedade horizontal define que a fracção dos autores é um “lugar para dois automóveis […] com a área de 25,5 m2” e a área que resulta da nova marcação é muito inferior a essa área, sendo a diferença tão notória que não é sequer possível estacionar um só veículo, ficando os autores impedidos de usar a fracção para o seu fim específico;
A alteração do título constitutivo da propriedade horizontal só pode efectuar-se por escritura pública ou documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos;
Os autores podem usufruir de dois lugares de garagem com 25,50 m2 que representam 0,144% do total do prédio, o que se contrapõe a fracções a que corresponde um lugar para automóvel, com 11,50 m2, mas só a representarem 0,065% do total do prédio;
Por baixo da rampa de acesso à garagem, ao lado do espaço de garagem dos autores, situa-se um espaço comum onde estão implantados dois cubos em cimento, um com uma altura de 94 cm, largura de 1,25 m e profundidade de 1,20 m, e outro com a altura de 89 cm, largura de 1,22 m e profundidade de 1,20 m, os quais constituem ligações ao colector geral de saneamento e onde seria impossível estacionar qualquer veículo automóvel;
Esse espaço comum terá sido porventura contabilizado pelos réus como área da fracção dos autores, mas sempre foi ocupado livremente por todos os condóminos para depósito de bicicletas, tijolos e outros artigos;
Para aceder a esse espaço comum os condóminos atravessam forçosamente a fracção dos Autores;
Tal como sucede quanto acedem a um arrumo comum aí existente;
Os condóminos que venderam as fracções aos autores sempre estacionaram dois veículos automóveis na fracção, ao que jamais foi deduzida qualquer oposição;
Os autores só estacionam, habitualmente, na fracção um veículo automóvel, mas isso implica a transposição da nova marcação.
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Na contestação conjunta dos réus D....., E….., F....., H..... e I.... conclui-se que deve ser julgada procedente a excepção de ilegitimidade dos réus, com a consequente absolvição dos réus da instância, ou, se assim se não entender, deve a acção ser julgada improcedente, por não provada, absolvendo-se os réus do pedido, em virtude de manifesto abuso de direito por parte dos autores, ou deve a acção ser julgada improcedente, por não provada, porquanto não foram efectuadas quaisquer marcações no pavimento da sub-cave do prédio, na sequência da deliberação de 25/9/2009, condenando-se os autores como litigantes de má-fé, com multa e indemnização que englobe o reembolso das despesas suportadas pelos réus na presente acção.Sumariamente alegam os réus:
Os réus são parte ilegítima, porquanto não são os únicos com interesse directo em contradizer o pedido dos autores;
O prédio em causa engloba um total de 87 fracções e, em qualquer caso, sempre os proprietários das fracções BU, AU, AV e Z deveriam ter sido demandados, o que não aconteceu, configurando-se situação de litisconsórcio necessário;
É falsa e eivada de má-fé a afirmação de que as administradoras do condomínio procederam à marcação de um novo traçado no pavimento da garagem distinto do que se encontrava marcado no pavimento;
Desde há muitos anos atrás, os condóminos combinaram que as convocatórias para as assembleias de condóminos seriam afixadas no elevador e que toda a documentação seria entregue em mão;
Foi convocada a assembleia extraordinária de condóminos mediante aviso afixado no elevador e os autores conheceram atempadamente a convocatória, tendo os autores sempre aceite aquela forma de convocação para as assembleias;
Os autores, ao informarem directamente a administração que não iriam estar presentes na assembleia de 25/9/2009, fizeram crer à administração e aos restantes condóminos que não iriam suscitar qualquer questão atinente à pretensa ilegalidade da convocação, o que configura abuso de direito por parte dos autores;
A carta referida na petição inicial foi enviada aos autores por serem os únicos que utilizavam abusivamente um espaço comum em proveito próprio e sem para tal estarem autorizados pela administração;
A deliberação em causa só corporiza a não autorização da utilização daquele espaço comum pelos autores, tudo de acordo com o regulamento interno do condomínio, onde se estabelece que “Os condóminos têm por obrigação não utilizar os espaços comuns da garagem (ou do prédio) para seu próprio uso, sem autorização pontual da administração”;
Também no que se refere à redacção da acta os autores agem com abuso de direito e com má-fé;
A deliberação reporta-se a um espaço que é comum;
A planta da cave revela que a linha de demarcação da garagem dos autores se estende na continuidade da parede da arrecadação comum, na qual são guardados diversos utensílios e onde se encontra o acesso às águas;
Os autores vinham estacionando um veículo automóvel para lá daquela linha de demarcação, desta forma impedindo o acesso à dita arrecadação e utilizando uma zona que é comum;
A linha de demarcação existente no local é aquela que sempre existiu e traduz o traçado do projecto aprovado;
Muito antes da assembleia de 25/9/2009 as linhas de demarcação foram repintadas, sem qualquer alteração das áreas que as mesmas delimitam;
Se existe desconformidade entre o título constitutivo da propriedade horizontal e a realidade física do local, essa eventual desconformidade não é de agora, nem tão pouco foi criada pela administração e condóminos ora demandados;
Há condóminos proprietários de garagens onde nem sequer um automóvel podem guardar, porque o espaço não o permite;
É falso que o espaço situado por baixo da rampa de acesso à garagem constitua um espaço comum e o título constitutivo da propriedade horizontal não menciona esse espaço como comum;
Quem pretende alterar o título constitutivo da propriedade horizontal de forma totalmente arbitrária são os autores;
É falso que o espaço situado por baixo da rampa de acesso à garagem sempre tenha sido utilizado e continue a ser usado por todos os condóminos como depósito e como arrumo dos mais variados objectos;
É falso que, presentemente, em tal local se encontrem materiais que não pertencem aos autores;
O arrumo existente na garagem dos autores não é comum, tratando-se de arrumo construído pelos anteriores proprietários sem autorização dos restantes condóminos e sendo espaço a que só os autores têm acesso e que só eles utilizam;
Tal arrumo tira área útil à garagem dos autores e vêm estes, agora, invocar que a área da sua garagem ultrapassa a delimitação que sempre teve para abusivamente adquirirem uma parcela a que não têm direito;
É falso que o estacionamento de dois veículos automóveis pelos anteriores proprietários para lá da linha de demarcação tenha sempre sido aceite sem reservas pela administração;
Como os autores estacionam para lá da área em que estão implantados os arrumos, inevitavelmente ultrapassam a linha de demarcação desenhada no piso;
Os autores litigam com base num conjunto de falsidades, pretendendo efectuar uma aquisição gratuita de direitos reais.
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Na réplica – previamente admitida por despacho de 17/2/2010 – os autores concluem pela improcedência das excepções deduzidas pelos réus e reclamam a condenação dos réus que contestaram por litigância de má-fé, com multa e indemnização de valor não inferior a 3.500€.Sumariamente, alegam os autores:
Se a acção tivesse sido proposta contra os restantes condóminos, estes outros condóminos não teriam qualquer interesse em contestá-la, pelo que a legitimidade reside apenas nos réus demandados;
Os contestantes deveriam estar representados em juízo pelo administrador do condomínio;
Os autores jamais acordaram com os outros condóminos que as convocatórias para as assembleias de condóminos fossem afixadas no elevador, tanto mais que os autores não utilizam habitualmente o elevador;
Desconhecem os autores se o aviso convocatório a que aludem os réus foi ou não afixado no elevador do prédio, pois não o viram antes da data da assembleia, e só conheceram o conteúdo da deliberação quando a administradora do condomínio lhes remeteu a carta referida na petição inicial;
É absurda a afirmação da contestação no sentido de os autores poderem ter feito crer à administração e aos restantes condóminos que não iriam suscitar qualquer questão atinente à pretensa ilegalidade da convocação para a assembleia;
Se alguém actuou em abuso de direito foram os réus, já que abusivamente aprovaram uma deliberação que viola o título constitutivo da propriedade horizontal e sujeitaram ao regime das coisas comuns uma parte do prédio que pertence exclusivamente aos autores;
Os autores desde há muito tempo apenas estacionam na garagem um veículo de reduzidas dimensões, um Fiat Panda, e mesmo assim ele ultrapassa a demarcação feita pelo condomínio, sendo certo que os anteriores condóminos dessa mesma fracção estacionaram aí sempre dois veículos e esta questão nunca foi abordada em qualquer assembleia de condóminos;
A questão suscitada na assembleia surge inexplicavelmente após oito anos de residência dos autores no prédio, numa altura em que os autores até estacionam apenas um veículo na garagem, tendo chegado, no passado, a estacionar dois;
O espaço em causa não é comum;
A administração do condomínio procedeu às marcações no pavimento à revelia dos autores;
É falso tudo o que os réus alegam quanto à descrição da fracção de garagem e dos arrumos próprios e comuns adjacentes;
Os réus contestantes alteraram deliberadamente a realidade dos factos e deduziam oposição cuja falta de fundamento não deveriam ignorar, pelo que deverão ser condenados como litigantes de má-fé;
A planta junta com a contestação não corresponde à realidade do local e, nessa asserção, é falsa;
Com efeito, as ligações ao colector de saneamento não estão implantadas nos locais assinalados na planta, mas sim noutro local, que se encontra vedado, por baixo das escadas, e as demarcações no pavimento não correspondem às que constam da planta, além de a porta do arrumo adjacente abrir para fora;
A área da fracção de garagem dos autores não corresponde ao indicado na planta, não sendo possível estacionar dois veículos, ainda que a garagem tivesse a configuração constante da planta, nem tendo a mesma a actual configuração, em que parte do espaço está ocupado por dois colectores de saneamento em cimento, implantados no espaço debaixo da rampa da garagem;
Pela medição da planta, fácil é concluir ser impossível que os autores disponham de 25,5 ou 26,5 m2;
As fotografias juntas como documentos 5 e 6 referem-se à garagem dos autores, sendo a porta que se vê ao fundo o acesso aos arrumos aí construídos por anteriores proprietários da fracção e a porta que se vê à direita o acesso ao arrumo comum;
Na fotografia 5 ainda se pode ver, à esquerda, a vedação do local onde estão implantados os cubos de cimento, precisamente o espaço onde todos os condóminos guardam objectos vários.
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No despacho saneador decidiu-se que é réu o Condomínio do Edifício em Regime de Propriedade Horizontal Sito na Rua ….., Rua …. e Rua …., Com Entrada Pelo Número …8 da Rua do …..Mais se decidiu que esse réu está representado em juízo pelas suas administradoras D..... e F......
Ainda se decidiu absolver da instância, por ilegitimidade, os seis réus originalmente demandados, mas ressalvou-se a eficácia da contestação apresentada como sendo articulado que se considera apresentado pelo réu ora definido, já que nessa contestação tiveram intervenção as duas administradoras citadas.
Não foi fixada a matéria de facto assente e a base instrutória.
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Procedeu-se a exame pericial. Realizou-se a audiência de julgamento.
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Na sentença decidiu-se julgar a acção totalmente procedente, declarando-se anulada a deliberação da assembleia de condóminos de 25/9/2009 sob o ponto primeiro da ordem de trabalhos, ou seja a discussão e aprovação dos lugares de garagem e espaços comuns, bem como se ordenou ao réu que eliminasse a marcação efectuada no pavimento, na sequência dessa deliberação inválida.#
O réu apelou da sentença, a fim de ser revogada e substituída por acórdão que julgue a acção improcedente e não provada, formulando as seguintes conclusões:1ª O presente recurso vem interposto da sentença proferida pelo Mmo. Tribunal “a quo” no proc. nº 2064/09.2TJPRT, que correu termos pela 3ª Secção do 1º Juízo Cível do Porto, em que foram AA. B….. e C….. e R. Administração do Condomínio do prédio sito na Rua …., nº ….4 a ….0, no Porto, a qual considerou a acção procedente por provada, declarando, consequentemente, anulada a deliberação tomada na Assembleia de Condóminos, de 25-09-2009, sob o primeiro ponto da Ordem de Trabalhos (Discussão e Aprovação dos Lugares de Garagem e Espaços Comuns), devendo, desta forma, o Condomínio Réu eliminar a marcação efectuada no pavimento na sequência daquela deliberação inválida.
2ª A sentença recorrida enferma de um vício de nulidade, nos termos da alínea c) do nº 1 do art. 668º do CPC, em virtude de se verificar oposição entre a respectiva fundamentação de facto e a decisão.
3ª O Mmo. Tribunal “a quo” julgou como provado que os Apelados não foram convocados para a Assembleia de Condóminos, de 25-09-2009, e que nela não estiveram presentes.
4ª A irregularidade da convocatória determinou a anulabilidade das deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos, de 25-09-2009.
5ª A declaração de anulabilidade da Assembleia centrou-se apenas no ponto 1 da Ordem de Trabalhos (Discussão e Aprovação dos Lugares de Garagem e Espaços Comuns) e não em todo o teor da referida Assembleia, como deveria ter sido face à fundamentação da referida anulabilidade.
6ª A fundamentação justificativa da anulabilidade da Assembleia de Condóminos (ausência de convocatória dos Apelados) contraria a decisão de anulabilidade parcial da mesma Assembleia (restrita apenas ao ponto 1 da Ordem de Trabalhos).
7ª A condenação da Apelante (Condomínio Réu) a eliminar a marcação efectuada no pavimento encontra-se em flagrante contradição com o teor dos factos não provados referidos na sentença recorrida, os quais referem que não se provou que se tenha procedido na garagem em causa e no que se reporta à fracção AD, à marcação de um “novo traçado” e distinto daquele (de cor branca) que se encontrava demarcado no pavimento à data da aquisição das fracções pelos Apelados e que este traçado tenha sido eliminado pela Apelante (Administração do Condomínio).
8ª Não se pode condenar a eliminar um traçado que não se provou que foi sequer efectuado.
9ª A sentença recorrida enferma, também neste ponto, de vício de nulidade, por evidenciar contradição entre a fundamentação e a decisão (alínea c) do nº 1 do art. 668º do CPC).
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Após a interposição da apelação pelo réu, os autores requereram a rectificação da sentença no trecho “não se provou o teor dos arts. 21, nem o teor do art. 48”, por forma a que se passe a ler “não se provou o teor do artigo 21 da contestação, nem se provou o teor do artigo 48 da contestação”.Sobre esse requerimento não foi proferida qualquer decisão.
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Os autores apresentaram contra-alegações, ocasião em que procederam à ampliação do âmbito da apelação, terminando com as seguintes conclusões:A. A douta sentença recorrida fez correcta apreciação da matéria de facto e adequada aplicação das normas de direito, sendo mesmo exemplar, em termos de ponderação, clareza de exposição e apreciação da prova produzida.
B. Não obstante, os Recorridos pretendem a ampliação do âmbito do presente recurso no que se refere quer à nulidade e ineficácia, quer à anulabilidade da deliberação em causa, com outros fundamentos, invocados na P.I., requerendo que este Tribunal da Relação se pronuncie sobre estas questões, prevenindo, por cautela de patrocínio, a necessidade da sua apreciação, ao abrigo do disposto no artº 684º-A, nº 1 do C.P.C.
C. Quanto à 1ª questão suscitada pelo Recorrente, relativa à suposta nulidade da sentença por ter declarado a anulabilidade da deliberação tomada na assembleia de condóminos apenas quanto ao primeiro ponto da ordem de trabalhos, dir-se-á, em primeiro lugar, que só essa deliberação é que visou expressamente atingir os Recorridos e era lesiva dos seus direitos legalmente protegidos (como resulta da carta remetida pelo Condomínio aos Recorridos e foi, inclusivamente, reconhecido pelo Condomínio na Contestação), pelo que os Autores intentaram a presente acção de impugnação apenas dessa deliberação;
D. O pedido que formularam, nesta parte, foi precisamente para que fosse declarada nula e ineficaz a deliberação tomada na assembleia de condóminos de 25 de Setembro de 2009 sobre o ponto primeiro da ordem de trabalhos ou, quando assim não se entenda, ser tal deliberação anulada.
E. Nos termos do disposto no nº 1 do artº 661º do C.P.C., “a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir”, pelo que o Tribunal a quo pronunciou-se e decidiu – e bem – sobre a questão que foi submetida à sua apreciação, não tendo que se ter debruçado sobre as restantes deliberação tomadas na mesma assembleia de condóminos.
F. Acresce que, tratando-se de deliberações anuláveis, a anulabilidade das deliberações tomadas sobre os pontos 2 e 3 da ordem de trabalhos deve julgar-se sanada uma vez que não foram efectivamente impugnadas dentro do prazo que a lei estabelece para a impugnação das deliberações anuláveis, sendo esta a solução que decorre, necessariamente, dos princípios que regulam os actos anuláveis.
G. De qualquer forma, não se vê qual o interesse do Recorrente em suscitar esta questão neste recurso, dado que as outras deliberações tomadas na mesma assembleia extraordinária não têm qualquer conexão com a questão que se discute nestes autos.
H. Quanto à segunda questão suscitada pelo Recorrente, relacionada com a suposta nulidade da sentença por contradição entre o elenco dos factos provados e a decisão de condenar o Réu na eliminação do traçado do pavimento, estando assente – como está – que a área delimitada no pavimento de garagem, como pertencendo à fracção AD, através de um traçado no pavimento feito por ordem da Administração do Condomínio, não corresponde à área de 25,50 m2 (a que os Autores têm direito por força do título constitutivo da propriedade horizontal) e que esse traçado foi pintado tendo por base uma planta que não exprime a realidade da garagem em causa, é irrelevante o momento em que tal traçado foi feito, pois a marcação efectuada no local não corresponde à realidade da garagem.
I. Estando incorrecta a demarcação feita (por não respeitar o título constitutivo da propriedade horizontal e não exprimir a realidade da garagem em causa), e tendo o Tribunal decidido pela anulabilidade da deliberação que impedia os Autores de estacionar no suposto “espaço comum” definido pelo traçado no pavimento, tinha, também e obviamente, de ter condenado o condomínio Réu a eliminar a marcação efectuada no pavimento na sequência dessa deliberação inválida.
J. Aliás, seria destituída de efeito útil a declaração da anulabilidade da deliberação tomada no sentido de impedir a utilização pelos Autores de pretensos “espaços comuns definidos pelo traçado do pavimento” (feitos por ordem da Administração do Condomínio) se não fosse acompanhada da condenação do Condomínio em eliminar tal traçado – e isso independentemente de tal demarcação ter sido feita ao tempo da deliberação ou ser anterior (ou posterior) a ela, pois o que está em causa é a circunstância de tal demarcação ter sido efectuada (pelo Condomínio) de forma ilegal.
K. Não há, pois, qualquer contradição entre “a fundamentação aduzida e a decisão tomada” como alega o Recorrente.
L. Demonstrou-se com evidência que a pretensa medição (“exacta”) feita pela Administração Condomínio incluiu, indevidamente, no lugar de garagem dos Autores, a área de implantação de duas caixas de saneamento elevadas e uma corette técnica (elevadas cerca de 0,94 metros acima do pavimento) que ocupam 4,66 m2 da área da fracção pertencente aos Autores; e, bem assim, que o traçado feito não está “de acordo com a propriedade horizontal e caderneta predial” pois a área útil livre para estacionamento de que dispõem os Autores é de 20,84 m2 (25,50 – 4,66), quando aquilo que é determinado pelo título constitutivo da propriedade horizontal é que essa área seja de 25,50 m2.
M. Para além do fundamento (inobservância da formalidade da convocatória para a assembleia de condóminos) com base no qual o Tribunal a quo declarou a anulabilidade da deliberação tomada sobre a delimitação da fracção de garagem pertencente aos Recorridos (julgando procedente o pedido subsidiário), os Autores impugnaram essa deliberação tomada pela assembleia extraordinária de condóminos no dia 25 de Setembro de 2009, com diversos outros fundamentos, que o Tribunal não chegou a apreciar, por entender que o seu conhecimento ficou prejudicado.
N. Pretendem agora os Recorridos a ampliação do âmbito do recurso, para que este Tribunal da Relação aprecie esses fundamentos, seja para que haja decisão definitiva sobre a questão de fundo, no que se refere ao vício substancial de que enferma a deliberação, seja para prevenir a necessidade da sua apreciação, o que se requer, a título subsidiário, no que concerne a um outro vício formal.
O. Como sucede com as deliberações tomadas pelas assembleias de sócios ou accionistas nas sociedades comerciais, também o vício de uma deliberação de uma assembleia de condóminos pode resultar de vícios formais (ou de procedimento) ou de vícios substanciais, residindo a grande diferença entre ambos na natureza sanável dos primeiros.
P. Apesar de a sanção cominada no artº 1433º do C.C. ser a anulabilidade da deliberação, deve entender-se, como a generalidade da Doutrina, que no âmbito desta disposição não estão compreendidas, nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.
Q. Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública, as deliberações tomadas devem considerar-se nulas; quando a assembleia se pronuncie sobre assuntos para que não tenha competência, a deliberação deve considerar-se ineficaz.
R. No caso em apreço, a deliberação tomada na assembleia extraordinária de condóminos enferma de um vício substancial e, por conseguinte, é (ainda) inválida, maxime nula, e ineficaz, quer porque viola o título constitutivo da propriedade horizontal, quer porque a assembleia se pronunciou sobre um assunto para que não tem competência, sujeitando ao regime das coisas comuns, sem o consentimento do respectivo titular, uma parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um dos condóminos.
S. Nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal, a fracção “AD” é um “lugar para dois automóveis na garagem da sub-cave com entrada pela Rua do …., nº …4, com a área de vinte e cinco vírgula cinquenta metros quadrados”, que representa 0,144% do total do prédio.
T. Ora, a área que o Condomínio atribuiu aos Autores, mediante a demarcação ou traçado feito no pavimento que originou a deliberação da assembleia ora impugnada é muito inferior (tem menos 4,66 m2) à área da fracção a que os Autores têm direito por força do título constitutivo da propriedade horizontal, precisamente por, na mediação feita pelo Condomínio, à revelia dos Autores, não ter sido deduzida, como deveria, a área de implantação das caixas de saneamento e corrette técnicas (a qual, como se diz na sentença recorrida, “não pode nunca ser considerada como parte integrante do Lugar de Garagem dos Autores”).
U. O conteúdo da deliberação impugnada não estava sujeito, por natureza, a deliberação dos condóminos (a assembleia pronunciou-se sobre assunto para que não tinha competência, sendo que a delimitação feita pelo Condomínio sujeitou ao regime das coisas comuns parte do prédio pertencente em propriedade exclusiva a um dos condóminos – os Recorridos) e, ao implicar a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, viola, além disso, um preceito legal que não pode ser derrogado: 1419º, nº 1 do CC.
V. Pretendem, assim, os Recorridos que este Venerando Tribunal da Relação se pronuncie sobre a declaração de nulidade e ineficácia da deliberação (já anulada pelo Tribunal da 1ª Instância com fundamento em vício de forma), ao abrigo do disposto no artº 684º-A, nº1 do C.P.C., uma vez que o pedido principal formulado na P.I. foi de declaração de nulidade e ineficácia da deliberação em causa e, bem assim, porque estas sanções são, por natureza, mais graves do que a anulabilidade.
W. Caso assim não se entenda, requer-se ainda, a título subsidiário, para prevenir a necessidade da sua apreciação, na hipótese de procedência das questões suscitadas pelo Recorrente, que este Tribunal se pronuncie sobre a anulabilidade da deliberação da assembleia de condóminos impugnada, com fundamento na omissão de requisitos legais, porquanto da respectiva acta não consta que a deliberação tenha sido aprovada pela maioria do capital investido, nem a indicação de que os condóminos presentes representavam, pelo menos, um quarto do valor total do prédio e não consta ainda a identificação das fracções pertencentes aos condóminos presentes e qual o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, o que viola o disposto no artº 1432º do Código Civil.
X. Assim, a deliberação tomada na assembleia extraordinária de condóminos impugnada na presente acção deverá ser declarada nula e ineficaz pelos outros fundamentos alegados que aqui se requer sejam apreciados, ao abrigo do disposto no artº 684º-A, nº1 do C.P.C. (julgando-se procedente o pedido principal formulado na P.I.), ou, caso assim não se entenda, e na hipótese de o Tribunal vir a entender dar provimento ao recurso interposto pelo Condomínio, deverá ainda manter-se a decisão de anulação, agora com base na falta de menções legalmente exigidas para a tomada de deliberações pela assembleia de condóminos, devendo em qualquer caso manter-se a condenação do Réu a eliminar o traçado existente no local.
Termos em que deve:
a) ser negado provimento ao recurso e ser dado provimento ao pedido de ampliação do seu âmbito, julgando-se procedente o pedido principal formulado na P.I. e alterando-se a sentença recorrida em conformidade com o que foi alegado pelos Recorridos, nos termos previstos no artº 684º-A, nº1 do C.P.C.;
b) caso assim não se entenda, deve igualmente ser negado provimento ao recurso, mantendo-se a sentença recorrida, seja por via da improcedência dos fundamentos invocados pelo Recorrente para alteração da decisão, seja, subsidiariamente, por via da procedência da pretensão deduzida pelos Recorridos, a título subsidiário, ao abrigo do disposto no nº 1 do artº 684º-A do C.P.C., como é de inteira justiça.
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O réu respondeu à ampliação do âmbito da apelação, entendendo que não há lugar a tal ampliação, uma vez que na sentença se entendeu como prejudicado o conhecimento dos fundamentos em que os autores alegam terem decaído. Mais entende que se assim se não entender deverá ser negado provimento ao “recurso subordinado”.#
Conforme decisão do juiz relator, foi admitida a ampliação do âmbito da apelação formulada pelos apelados/autores.#
O juiz relator proferiu despacho sobre eventual nova deliberação em assembleia de condóminos e sobre eventuais obras de realização concomitante pelos autores e pelo réu.Não ocorreu desenvolvimento que se entendesse como válido nas matérias suscitadas pelo juiz relator.
Nessa decorrência cumpre decidir.
Foram colhidos os vistos legais.
As questões a dirimir prendem-se com a nulidade da sentença, com a omissão de convocação dos autores para a assembleia de condóminos de 25/9/2009, com a matéria da ampliação do âmbito da apelação, com o acerto da anulação de uma das deliberações tomadas e com o acerto da condenação do réu a eliminar a marcação efectuada no pavimento da garagem.
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Na sentença consideraram-se provados os seguintes factos:1 - Os autores são proprietários de duas fracções autónomas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …., Rua do …. e Rua …., freguesia de …., concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 631/20071116:
a) fracção BB, correspondente a uma habitação, no rés-do-chão direito, com entrada pelo nº ….8 da Rua …., com terraço nas traseiras, onde residem;
b) fracção AD, correspondente a lugar de garagem (dois automóveis) na sub-cave, com entrada pelo nº ….4 da Rua …..
2 - Apesar de ser um só o título constitutivo da propriedade horizontal desse edifício, foram organizados três condomínios para as três partes desse edifício, as quais estão delimitadas e definidas fisicamente, com entradas próprias e com zonas comuns próprias.
3 - O condomínio de que fazem parte as fracções pertencentes aos autores é constituído pelas fracções autónomas para habitação com entrada pelo nº …8 da Rua …, pelas garagens com entrada pelo nº ….4 da mesma artéria e pelos estabelecimentos com entrada pelo nº ….6 e pelo nº ….0 da Rua ….., ou seja, pelas fracções V, W, X, Y, Z, AA, AB, AC, AD, AV, AU, BB, BC, BD, BK, BL, BT, BU, CA e CB, bem como pelas zonas comuns a essas fracções, ou seja o “acesso à garagem com entrada pela Rua …, …4, rampa de acesso e circulação da garagem, depósito de lixos, bombagem de água, entrada principal para acesso às habitações e garagem, com entrada pela Rua do …, …8, caixa de escadas, elevadores e casa das máquinas” e, bem assim, pelas zonas comuns a todas as fracções do edifício denominadas “galeria, logradouros na frente, fundações e coberturas”.
4 - Os autores adquiriram essas fracções aos anteriores proprietários, J…. e mulher K….., por escritura outorgada em Agosto de 2001, data em que passaram a residir no prédio.
5 - Tendo registado a aquisição a seu favor.
6 - No dia 25/9/2009 realizou-se uma assembleia extraordinária de condóminos, cujo primeiro ponto da ordem de trabalhos era a “discussão e aprovação dos lugares de garagem e espaços comuns”, tendo sido deliberado – com o voto favorável dos presentes e segundo análise de parecer do condómino E….. e da nora da primitiva ré F....., a arquitecta I.... – “que não poderão ser ocupados espaços comuns definidos pelo traçado do pavimento”, tudo como resulta da acta cuja cópia se encontra junta a fls. 31 e 32 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
7 - Após a aludida assembleia de condóminos e com data de 12/10/2009, as administradoras do condomínio e os restantes condóminos presentes na dita assembleia extraordinária enviaram aos autores uma carta em que lhes comunicam a referida decisão e que “deverão não mais estacionar qualquer veículo automóvel na referida área comum ou dar-lhe qualquer outro tipo de utilização” sob pena de serem “obrigados a recorrer a outras formas de actuação”, como resulta do documento junto aos autos a fls. 33 e 34 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido.
8 - Entretanto e por ordem da administração de condomínio, o pavimento da garagem foi pintado, definindo-se aquilo que é a área de cada fracção e o espaço comum.
9 - Os autores não estiveram presentes na dita assembleia.
10 - Os autores não foram convocados para a assembleia de condomínio que se realizou no dia 25/9/2009 por carta registada, nem por qualquer meio escrito.
11 - A área atribuída à fracção AD, com configuração em forma de “L”, corresponde a 25,50 m2, mas existem no local que se encontra delimitado como sendo correspondente a essa fracção duas caixas de saneamento e uma corette técnica, elevadas cerca de 0,94 m acima do pavimento e ocupando uma área total de 4,66 m2.
12 - Dentro da área delimitada da fracção AD foram construídos uns arrumos, usados em exclusivo pelos autores, cuja área, medida pelo perímetro exterior, é de 7,96 m2.
13 - Os anteriores condóminos que venderam as fracções aos autores estacionavam dois automóveis, ocupando parte da área que se situa para além da delimitação da fracção AD e que serve para aceder ao lugar de garagem em causa.
14 - As caixas de saneamento e a corette técnica são contemporâneas da construção do imóvel e estão no espaço delimitado da fracção AD, debaixo da rampa de acesso à garagem.
15 - Os autores estacionavam habitualmente um automóvel na fracção AD.
16 - Tal estacionamento, atenta a construção dos arrumos que os autores usam em exclusivo e cujo perímetro exterior é de 7,96 m2, implica a transposição do limite demarcado no pavimento da garagem como correspondendo à fracção AD.
17 - Desde há muitos anos atrás que as convocatórias para as assembleias de condóminos são afixadas no elevador, bem como toda a documentação é entregue em mão.
18 - A acta da assembleia de condóminos de 25/9/2009 foi redigida nos mesmos moldes de todas as anteriores.
19 - A linha de demarcação do lugar de garagem dos autores estende-se na continuidade da parede de uma arrecadação/arrumos comum, na qual são guardados diversos utensílios (mangueiras, baldes de lixo, etc.) e onde se encontra o acesso às águas, cuja porta abre para fora.
20 - Os autores, ao estacionarem o automóvel para lá da linha de demarcação existente, impedem o acesso à arrecadação/arrumos acima identificada, designadamente pelo facto de a respectiva porta abrir para fora.
21 - Os autores habitualmente não utilizam o elevador.
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Na sentença consideraram-se não provados os demais factos alegados que poderiam interessar à decisão da causa, especificando-se como não provados os seguintes factos:- que se tenha procedido na garagem e no que tange à fracção AD à marcação de um “novo traçado” e distinto daquele, de cor branca, que se encontrava demarcado no pavimento ao tempo em que os autores adquiriram as fracções, bem como que este último traçado tenha sido eliminado pela administração do condomínio (art. 10 da petição inicial);
- que os autores tenham tido conhecimento da convocatória para a assembleia realizada no dia 25/9/2009 (articulado do réu a fls. 158).
Acrescenta-se que não se provou o teor dos arts. 35 e 36 da petição inicial, cujo teor é o seguinte:
35 - Acresce que esse mesmo espaço comum, que terá sido porventura contabilizado pelos ditos arquitectos como área da fracção de garagem dos autores, sempre foi ocupado livremente por todos os condóminos, que aí sempre depositaram e guardaram coisas diversas tais como bicicletas, tijolos e outros materiais de construção, divãs, colchões, armários;
36 - E assim continua a suceder presentemente, podendo aí encontrar-se bicicletas, pneus, placas de revestimento em mármore ou material semelhante, destinadas à construção civil, e diversos outros objectos que não pertencem aos autores.
Ainda se acrescenta que “não se provou o teor dos arts. 21º, nem o teor do art. 48º”.
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Nos termos do art. 667 nº 2 do Código de Processo Civil (CPC), cumpre apreciar o pedido de rectificação de alegado erro de escrita cometido na sentença, conforme requerimento dos autores de 6/10/2011.Realmente o único sentido plausível da expressão “não se provou o teor dos arts. 21º, nem o teor do art. 48º” que se extrai do contexto da sentença corresponde ao entendimento de que “não se provou o teor do artigo 21 da contestação, nem se provou o teor do artigo 48 da contestação”, lapso manifesto – apenas por omissão de especificação – que se deixa corrigido ao abrigo do art. 667 nº 1 e nº 2 do CPC e ao abrigo de entendimento análogo ao que consta no art. 249 do Código Civil (CC).
Assim sendo, cumpre deixar especificado que na sentença não se entenderam como provados os seguintes factos:
21 da contestação - Além disso, no próprio dia 29/5/2009 a empregada da autora mulher informou a [primitiva] terceira ré [F.....] que os autores não iriam comparecer à reunião, por terem outro compromisso, além de, pessoalmente, o terem dito à [primitiva] primeira ré [D.....], com quem se cruzou no átrio do edifício;
48 da contestação - Refira-se que há condóminos proprietários de garagens onde nem sequer um veículo automóvel podem guardar, porque o espaço não o permite, mas isso não constitui responsabilidade da administração do condomínio, como é fácil de perceber.
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Para além de se ter entendido que os autores não agem com abuso de direito quando invocam omissão ilegal traduzida em ausência da sua convocação para a assembleia de 25/9/2009, na sentença decidiu-se anular uma das deliberações dessa assembleia – no trecho adiante transcrito – com o fundamento de omissão da convocação dos autores. #
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É o único fundamento para tal anulação, a ponto de se entender que o conhecimento de todos os outros fundamentos ficava prejudicado.
Discorda-se desse entendimento da sentença e antes se entende, como melhor se explicará, que a não convocação dos autores apenas lhes conferia a faculdade de requererem a realização de nova assembleia, sanando-se a omissão dos procedimentos legais de convocação dos autores com a própria omissão dos autores em requererem aos administradores do réu a realização de nova assembleia.
A sentença não é nula na parte em que não se pronunciou sobre outros fundamentos em que se sustentava o primeiro pedido dos autores e na parte em que não se pronunciou sobre os fundamentos da matéria de excepção invocada pelo réu (não dirimidos no despacho saneador), pela simples razão de ter declarado que entendia prejudicado o conhecimento desses fundamentos, segundo a fórmula “quanto à restante matéria alegada, a mesma fica prejudicada”.
Com efeito, o art. 660 nº 2 do CPC prevê que o juiz não tem de resolver as questões suscitadas pelas partes, quando a solução dada a alguma das questões se impõe como antecedente lógico de solução que possa ser dada às restantes questões.
A sentença também não é nula por só ter anulado uma das deliberações tomadas em 25/9/2009, adiante transcrita, não obstante ter aceite a procedência de vício de convocação dos autores que inquina todas as outras deliberações.
Com efeito, a sentença só podia ter anulado a concreta deliberação que os autores pediam que fosse anulada, pelo que, ao invés do que sustenta o apelante, a nulidade da sentença consistiria na anulação das deliberações que os autores não impugnam nem pretendem ver anuladas. A sentença seria nula, por avançar para lá do pedido, se anulasse a decisão de reeleição dos administradores, se anulasse a autorização para se construírem arrumos em frente a um elevador desactivado e se anulasse a decisão de obtenção de propostas para arranjos no telhado. A norma do art. 1433 nº 1 do CC só confere ao tribunal jurisdição para anulação da concreta deliberação que o condómino autor pretende ver anulada, não para anular as deliberações que o condómino autor nem pretende ver anuladas, nem de qualquer forma impugna, ainda que comunguem de vícios de invalidade com a deliberação impugnada.
Improcedem essas objecções de nulidade da sentença suscitadas pelo réu na apelação.
Na sentença condenou-se o réu a eliminar a marcação efectuada no pavimento na sequência da deliberação inválida.
Sucede que não se provou que se tenha procedido na garagem e no que tange à fracção AD à marcação de um “novo traçado” e distinto daquele, de cor branca, que se encontrava demarcado no pavimento ao tempo em que os autores adquiriram as fracções, bem como que este último traçado tenha sido eliminado pela administração do condomínio.
Provou-se, isso sim, que o réu pintou no pavimento da garagem as demarcações entre cada fracção e o espaço comum.
A expressão “entretanto” que consta no facto provado 8 atesta que essa pintura foi ordenada e efectuada entre o dia 25/9/2009, em que se realizou a assembleia de condóminos, e o dia 12/10/2009, em que foi escrita uma carta enviada aos autores.
Ao contrário do que entende o réu na apelação, demonstra-se o lapso temporal em que foi efectuada a pintura.
Mas é correcta a objecção quanto à inexistência, na sentença, de fundamento no sentido de a primeira deliberação de 25/9/2009 – anulada na mesma sentença – ser, ou deixar de ser, instrumento constitutivo do direito do réu a proceder a marcação que delimite a fracção AD, o que é muito diferente do reavivamento da marcação existente.
É procedente a objecção de nulidade da sentença quanto à decisão de condenação na supressão da marcação, seja por ser desconforme com os fundamentos de facto provados e não provados, seja por não estar apoiada nos poucos fundamentos expressos em que se desdobrou a sentença.
Nos termos do art. 715 nº 1 do CPC, este Tribunal da Relação decidirá o pedido de condenação do réu a eliminar a marcação em causa.
Os autores não estiveram presentes na assembleia de condóminos de 25/9/2009 e os factos provados revelam que não foram convocados para tal assembleia pela forma prevista no art. 1432 nº 1 do CC, ou seja por carta registada.
Acresce que o réu excluiu nas suas alegações que possa ter recibo emitido por algum dos autores quanto à recepção de convocatória feita por meio distinto do de carta registada, nomeadamente por documento entregue em mão.
Ocorreu irregularidade na convocação dos autores.
Sucede que a irregularidade que – porventura – se traduziu na ausência dos autores na assembleia se deve ter por sanada.
Com efeito, se os autores queriam ter a oportunidade de deliberar e votar algo que foi deliberado e votado na reunião de 25/9/2009, por entenderem que a deliberação e votação tinham sido inválidas ou ineficazes, seria ónus deles próprios exigirem aos administradores do réu a convocação de nova assembleia – extraordinária – a fim de se deliberar e votar de novo o que se apresentava como controverso, bem como a fim de revogar o que tinha sido mal aprovado.
Essa exigência de convocação de nova assembleia extraordinária consta no art. 1433 nº 2 do CC e contar-se-ia para tanto um prazo de 10 dias a contar da recepção da carta datada de 12/10/2009.
Decorre daí que os autores não se podem prevalecer da ausência de convocação válida para a assembleia de 25/9/2009, isso num contexto em que não quiseram convocar nova assembleia extraordinária em que iriam ter, pessoalmente, oportunidade de reeditarem a deliberação e votação no sentido que entendiam correcto, particularmente para revogação da deliberação que entendiam inválida ou ineficaz.
O vício da convocação dos autores ficou sanado com a omissão dos mesmos autores no sentido de exigirem a realização de nova assembleia extraordinária.
A conclusão que antecede incompatibiliza-se com o principal e praticamente único fundamento jurídico da sentença.
É muitíssimo vulgar a preterição do requisito de carta registada enviada com dez dias de antecedência a todos os condóminos ou a preterição do requisito de recibo quanto à recepção de aviso convocatório feito com os mesmos dez dias de antecedência, conforme prevê o art. 1432 nº 1 do CC, mas desde a alteração introduzida no subsequente art. 1433 pelo art. 1 do Decreto-Lei 267/94, de 25/10, deixou de existir margem legal para anular as deliberações de uma assembleia de condóminos com fundamento na preterição de requisitos de convocação.
Para limitar danos em função daquele vício vulgaríssimo, o único direito – para o condómino que efectivamente faltou e que pode invocar aquela preterição na sua convocação – é o de requerer nova assembleia, conforme nº 2 do dito art. 1433.
No âmbito da ampliação do âmbito da apelação, invocam os autores que na acta da deliberação impugnada não consta que a mesma tenha sido aprovada pela maioria dos votos “representativos do capital investido”, expressão esta que vem empregue no art. 1432 nº 3 do CC.
Sucede que os autores não alegam que, para além deles, não foram convocados todos os condóminos que poderiam deliberar e votar sobre os assuntos da ordem de trabalhos, existindo a possibilidade de os que não deliberaram e não votaram – fora os autores – não terem comparecido na assembleia porque não quiseram, assunto a que a acta também não dá resposta, mesmo sem desconhecer que apesar de ser um só o título constitutivo da propriedade horizontal do edifício e de existirem mais de 80 fracções, foram organizados três condomínios para cada uma de três partes do edifício.
A acta refere que a deliberação impugnada foi aprovada por todos os presentes e, fora os autores, não existe a demonstração nessa acta, ou alegação dos autores, de que outras pessoas para além seis votantes só não comparecerem porque não foram convocadas.
Não se provando a não convocação dos condóminos que deveriam ter sido convocados, excepto os autores, falece a objecção de deliberação aprovada por parte inferior à maioria do capital investido que deveria ter tido a oportunidade de deliberar e votar.
Os autores também não alegam que a deliberação não foi comunicada por carta registada com aviso de recepção a todos os condóminos que deveriam ter sido convocados e que efectivamente não compareceram e ainda menos alegam que os condóminos ausentes vieram a expressar voto escrito de discordância com a deliberação que os autores pretendem ver impugnada, tal como não alegam que em 25/9/2009 se tratava de uma segunda assembleia decorrente da inexistência de quórum de mais de 50% numa primeira assembleia, tendo os autores oportunidade para completar uma parte dessa parte da causa de pedir nos 90 dias que se sucederam à recepção das cartas em que se dava conhecimento aos ausentes das deliberações – a petição inicial é anterior a esse prazo de 90 dias, antes cumprindo o prazo de 60 dias referido no art. 1433 nº 4 do CC, mas a réplica já seria compatível com aquele prazo de 90 dias.
Cumprida que fosse a obrigação de comunicação por carta, o silêncio dos condóminos ausentes significava aprovação das deliberações e supriria a inexistência, na deliberação, de condóminos que representassem, numa segunda assembleia, pelo menos um quarto do valor do prédio, pelo que não estão demonstrados factos, nem foram alegados, que sustentem a invalidade da deliberação por não ter estado representada numa segunda assembleia pelo menos um quarto do valor do prédio.
A lei só obriga à existência de um suporte escrito com identificação dos condóminos presentes na assembleia, não obrigando à identificação das fracções e à indicação do valor relativo das fracções representadas.
Improcedem os fundamentos dos autores relativos à ampliação do âmbito da apelação.
Dispõe o art. 1433 nº 4 do CC: “o direito de propor acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação”.
Como em tal norma se prevê prazo autónomo de 60 dias para a eventualidade de não ser solicitada nova assembleia extraordinária, é certo que a exigência de convocação de tal assembleia não é requisito obrigatório ou necessário para se poder anular em juízo uma deliberação inválida, ou para a ver consagrada em juízo como ineficaz.
Nesse âmbito e ao contrário da irregularidade na convocação, não ocorreu preclusão do direito dos autores a impugnarem em juízo deliberação que entendam inválida ou ineficaz.
Ou seja, não tendo os autores recorrido à jurisdição arbitral, conforme prevê o nº 3 do dito art. 1433, é certo que podem impugnar em tribunal a deliberação tomada na assembleia de 25/9/2009.
Nessa assembleia foi deliberado por unanimidade o seguinte:
“Foi analisado o parecer dos arquitectos E…. [primitivo segundo réu] e I...., que com base na medição exacta do espaço de garagem da fracção AD concluíram que está de acordo com o título de propriedade horizontal e caderneta predial, pelo que foi aprovado por todos os presentes que não poderão ser ocupados espaços comuns definidos pelo traçado do pavimento”.
A premissa de medição em que se apoia tal deliberação consiste na marcação no pavimento referida no ponto 19 dos factos considerados provados, ou seja a linha de demarcação inscrita no solo que se estende na continuidade da parede de uma arrecadação/arrumos comum.
Nessa parte a planta de Maio de 1979, a fls. 131, está correcta, destacando-se que na fundamentação dos factos considerados provados e não provados a precisa parte que se ressalva quanto à genérica inexactidão actual da planta é, precisamente, a parte em que representa a fracção AD.
A deliberação transcrita corresponde a constatação do acerto da demarcação, já existente, da fracção AD e à reiteração, para tal fracção AD e autores, da vigência e obrigação da alínea i) do regulamento interno do condomínio, onde se estabelece que “os condóminos têm por obrigação não utilizar os espaços comuns da garagem […] para seu próprio uso sem autorização pontual da administração”.
Como instrumento para confinar os autores ao espaço que se encontra para trás da linha que se estende na continuidade da parede de uma arrecadação/arrumos comum a deliberação é inteiramente correcta, isso ainda que no regulamento do condomínio não constasse a transcrita alínea i).
O elemento de controvérsia na deliberação prende-se, dentro da fracção AD, com a incompatibilidade funcional de utilidade que respeita a todos os condóminos com a utilidade de estacionamento de dois automóveis, utilidade essa que só respeita aos autores.
É este o núcleo da questão, embora mal explicado nos autos.
Vejamos.
No título constitutivo da propriedade horizontal prevê-se como afectação funcional da fracção AD o estacionamento para dois automóveis.
Considerando a linha de demarcação aposta no solo, é certo que na fracção AD não é possível a afectação funcional de estacionamento para dois automóveis.
Sempre e só foi possível estacionar um automóvel.
Os autores, com provável infracção da licença municipal de utilização 227 de 21/4/1994, mantêm dentro da fracção AD uma construção em alvenaria destinada a arrumos.
Essa construção tem a área de 7,96m2 e reduz a aptidão de estacionamento que sempre existiria para um automóvel ligeiro de qualquer dimensão –todos os automóveis ligeiros standard têm menos de 5,77 metros de comprimento – até à dimensão em que só cabe um automóvel ligeiro muito pequeno, com comprimento até 3,27 metros, destacando-se no aperto ao estacionamento, auto-imposto ou auto-mantido pelos autores, a amputação do comprimento em 2,50 metros.
Mas mesmo sem a construção em alvenaria, na fracção AD nunca foi possível estacionar dois automóveis.
Essa limitação funcional prende-se com a existência de construções desniveladas na parte da fracção AD que se encontra debaixo da rampa da garagem, construções aquelas que estabelecem ressalto no solo numa área de 4,66 m2, tratando-se de duas caixas de saneamento e de uma corette técnica (tais estruturas e área de 4,66 m2 não se confundem com o compartimento do grupo hidropressor encerrado por rede aramada, já que este compartimento não ocupa a fracção AD).
As duas caixas de saneamento e a corette técnica são estruturas comuns por estabelecerem uma função comum a todas ou a algumas fracções do prédio, mas oneram espaço de fracção privativa, a fracção AD, prejudicando a função para aí prevista de estacionamento de um segundo automóvel.
A questão essencial dos autos – já pressupondo a ausência da construção em alvenaria – prende-se com a impossibilidade de conciliação funcional relativa a dois automóveis estacionados dentro da fracção AD, delimitada que esteja pela linha que se estende na continuidade da parede de uma arrecadação/arrumos comum, com a manutenção, em posição desnivelada, de duas caixas de saneamento e uma corette técnica que estabelecem função comum a todas ou a algumas fracções.
Essa questão dirime-se em detrimento dos autores (sem prejuízo de virem a requerer contra o réu a alteração de servidão, constituída por destinação de pai de família, ao abrigo do art. 1568 nº 1 do CC, tudo desde que se proponham demolir a construção em alvenaria com a área de 7,96 m2 e pagarem o custo da alteração).
Com efeito, o réu não tem de acautelar aquela conciliação funcional, mesmo sendo ela impossibilitada por uma função do interesse comum dos condóminos, função essa que se encontra nas atribuições do réu.
O réu pode obrigar os autores a confinarem-se a um espaço em que só é possível estacionar um automóvel.
Isso porque não foi o réu quem estabeleceu no título de constituição da propriedade horizontal que a fracção AD serviria para estacionar dois automóveis e porque não responde, nem é vinculado, por aquela impossibilidade de conciliação funcional, a qual ou era assegurada pelo construtor do edifício, ou, no caso contrário, impedia esse construtor de instituir no título de constituição da propriedade horizontal que a fracção AD se destinava a estacionar dois automóveis.
Tanto numa dimensão de confinamento dos autores ao espaço que se encontra para trás da linha que se estende na continuidade da parede de uma arrecadação/arrumos comum, como numa dimensão que assume a impossibilidade de conciliação funcional entre uma utilidade, particular, de estacionamento de dois automóveis com uma utilidade, colectiva, que se exerce através de duas caixas de saneamento e corette técnica desniveladas, a transcrita deliberação de 25/9/2099 é inteiramente válida e eficaz.
A comunicação do réu aos autores corporizada na carta datada de 12/10/2009 apoia-se nos mesmos pressupostos de validade e eficácia em que se apoia a deliberação de 25/9/2009, sendo igualmente válida e eficaz.
O reavivamento da linha pintada no solo que demarca a fracção AD do espaço comum que serve para circulação e manobra comum dentro da sub-cave também é acto do réu legitimado em função dos pressupostos de validade e eficácia em que se apoia a deliberação de 25/9/2009.
A assembleia de condóminos e o réu têm irrepreensível legitimidade para estabelecerem demarcação entre o espaço comum e o espaço privado, pois de outro modo ninguém poderia defender os espaços de utilização comum de avanços possessórios ou fundiários vindos das fracções autónomas.
A assembleia de condóminos tinha inteira competência para vincar aos autores os limites do seu espaço AD e também o réu tinha inteira competência para intimar os autores a confinarem-se a esses limites, bem como tinha competência para reavivar a linha de demarcação que sempre existiu.
A apelação procede e improcedem todos os pedidos formulados pelos autores.
Sumário do art. 713 nº 7 do CPC:
1- É muitíssimo vulgar a preterição do requisito de carta registada enviada com dez dias de antecedência a todos os condóminos para convocação para assembleia de condóminos, ou a preterição do requisito de recibo quanto à recepção de aviso convocatório feito com os mesmos dez dias de antecedência, conforme prevê o art. 1432 nº 1 do Código Civil, mas desde a alteração introduzida no art. 1433 nº 2 do Código Civil pelo art. 1 do Decreto-Lei 267/94, de 25/10, deixou de existir margem legal para anular as deliberações de uma assembleia de condóminos com fundamento na preterição de requisitos de convocação.
2- Para limitar danos em função daquele vício vulgaríssimo, o único direito do condómino que efectivamente faltou e que pode invocar aquela preterição na sua convocação é o de requerer nova assembleia, conforme nº 2 do art. 1433 do Código Civil.
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Em face do exposto, acordam os Juízes em julgar totalmente procedente a apelação e em julgar insubsistentes os fundamentos que corporizam a ampliação do âmbito da apelação.#
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Mais acordam os Juízes em revogar a sentença, julgando a acção improcedente e absolvendo o réu dos pedidos.
Custas pelos autores.
Porto, 9/5/2013
Pedro André Maciel Lima da Costa
José Manuel Ferreira de Araújo Barros
Judite Lima de Oliveira Pires