Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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SERVIDÃO ADMINISTRATIVA
INDEMNIZAÇÃO
II - Se a servidão se limita a concretizar a vinculação situacional do prédio, definindo uma situação preexistente, não há direito à indemnização: v. g. se incida sobre zona pantanosa, de sapal, escarpada, etc.
III - No caso particular das servidões non aedificandi de protecção à estrada, entende-se que, enquanto não estiver construída a via, têm sempre conteúdo inovatório, não se limitando a concretizar situações relacionais preexistentes.
Apelação
(25)
ACÓRDÃO
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto
I – RELATÓRIO
Instituto das Estradas de Portugal, mediante declaração de utilidade pública, com carácter de urgência, inserta na II Série do DR n.º 270, de 21/11/03, procedeu à expropriação da parcela de terreno com a área de 869 m2, que faz parte do prédio situado no ………., freguesia de ………., concelho da Maia, inscrito na matriz predial urbana sob os artigos 1241 e 1242 e descrito na CRP sob o n.º 00714/270891, da mesma freguesia, inscrita a favor da expropriada sociedade “B………., S.A.” e destinada à construção da SCUT do Grande Porto, IC 24 – Alfena/Nó da Ermida (IC 25).
Realizada a vistoria Ad Perpetuam Rei Memoriam (fls. 17 e ss.), e constituída a Arbitragem, foi atribuída à referida Parcela por laudo unânime o valor de € 135.312,18 euros (fls. 158 a 169).
Tal quantia foi depositada (fls. 240).
A requerimento da Expropriante (fls. 191 e 192), os senhores Árbitros elaboraram um aditamento ao acórdão de arbitragem, esclarecendo as dúvidas por aquela suscitadas (fls. 201 a 205).
Adjudicada a aludida parcela (cfr. fls. 255), e inconformada com a referida decisão arbitral, a expropriada dela interpôs recurso, requerendo a atribuição do valor de €1.573.737,45 euros para a indemnização.
Para tanto e em síntese, afirma que o valor do solo da parcela deve ser fixado à razão de € 225,00/ m2, e a manter-se o critério adoptado, deve elevar-se a percentagem de 12% (n°. 6 do art.26° do C.E.) face à privilegiada situação da parcela, para 15%, tomar-se em consideração, por existente, a percentagem fixada na alínea f) do n.º 7 do art. 26° do C.E., sobre rede de águas pluviais, rever-se o valor do custo de construção, de que resulta o custo médio arbitrado de € 210,00/m2 e alterar-se a desvalorização de 20% para taxas e licenças sobre o terreno, para 15%, que é a usual para custos de administração e lucro.
Por outro lado, dever fixar-se o preço do m2 dos muros com 0,30 m de espessura, no mínimo, à razão de € 85,00 por m2 e ainda, devido às diferentes cotas para a obtenção de novos nivelamentos, é necessário intervir em toda a extensão de Nascente a Poente do logradouro Norte, procedendo-se à demolição e construção de 70 m2 de muros com 0,30 m de espessura e ao levantamento e reposição da pavimentação a Mecan, a Paralelo e da zona pedonal com lajes desse logradouro, numa área com mais de 2000 m2.
Acresce que o imóvel está esventrado, com acessos destruídos, sem vedação, a carecer de grande intervenção (a licenciar) situação que impossibilita a sua locação, ou mesmo, definição quanto ao destino e utilização, pelo que deve ser considerada na fixação da indemnização a indisponibilidade total da parte sobrante e uma desvalorização da parcela não expropriada, pelo montante de € 841.050,00 euros.
Também inconformados com a referida decisão, a expropriante interpôs recurso, requerendo se fixasse a indemnização em € 55.325,38 euros.
Para o efeito, e em suma, invoca que nada havendo a opor aos critérios legais de classificação utilizados pelos Srs. Árbitros na classificação do solo, o mesmo já não se pode dizer no que respeita aos valores definidos para as benfeitorias, havendo em alguns casos duplicação de indemnizações, bem como para os valores correspondentes a outros encargos correspondentes à adaptação da restante área de logradouro. A decisão sob recurso, limita-se a atribuir valores de forma global e infundada, sem ponderar os valores unitários a aplicar. Segundo a expropriante, o valor total das benfeitorias deverá fixar-se no valor de € 25.391,70 euros.
Igualmente, e no que tange ao valor atribuído para a reposição das torres de iluminação, rega e incêndio, o valor proposto é exagerado, porquanto, estamos exclusivamente perante a necessidade de uma operação de desmontagem/montagem, que não excederá os 1.500,00€ a titulo de mão-de-obra.
Por outro lado, e no que tange ao montante proposto a título de tal despesa, o mesmo foi atribuído de forma infundada, não especificando os Srs. Árbitros de onde resulta a atribuição de tais valores. Importa, a este propósito esclarecer que a expropriante ao indemnizar as benfeitorias acima descritas, já considera os valores necessários às adaptações a realizar, tanto mais que, estamos perante um corte vertical de parcela, que não condiciona a utilização da parte sobrante.
Quer a expropriante, quer a expropriada formularam quesitos.
Os recursos foram admitidos.
Nomeados os peritos, procedeu-se à avaliação
Foram apresentados três laudos, um subscrito pelos peritos nomeados pelo tribunal, outro subscrito pelo perito nomeado pela expropriante e um terceiro subscrito pelo perito nomeado pela expropriada.
A expropriada requereu esclarecimentos aos relatórios de avaliação apresentados pelos peritos do tribunal e da expropriante, esclarecimentos que se encontram juntos a fls. 472 e ss., e fls. 486.
Foram produzidas alegações escritas pela expropriante e pela expropriada, nos termos legais, constando de fls. 522 e segs., e 535 e segs.
Por fim, foi proferida sentença que julgou o recurso interposto pela expropriante não provado e improcedente, e o recurso interposto pela expropriada, parcialmente provado e parcialmente procedente e, consequentemente, condenou o Instituto das Estradas de Portugal a pagar a “B………., S.A.”, uma indemnização no valor de € 204.676,00 (duzentos e quatro mil seiscentos e setenta e seis euros), com acréscimos legais resultantes da actualização e juros de mora.
Inconformada apelou a expropriada, apresentando alegações, cujas conclusões são as seguintes:
A) NULIDADE DOUTA SENTENÇA RECORRIDA. INDISPONIBILIDADE PARTE SOBRANTE. OMISSÃO.
1) A aqui Apelante, no momento e locais próprios, reclamou a título de indemnização pela total indisponibilidade da parte sobrante (edifício não expropriado) a quantia de € 350.916,00 (trezentos e cinquenta mil novecentos e dezasseis euros), ou seja, o equivalente a 24 meses de renda, atento o valor da renda praticada no ano anterior ao da declaração de utilidade pública.
Sucede que,
2) A Douta Sentença recorrida omitiu, por completo, a questão da indemnização pela total indisponibilidade da parte sobrante, NADA APRECIANDO, E, NADA DECIDINDO A ESSE RESPEITO.
3) Sendo, assim, nula nos termos do disposto na alínea d), do n.º 1, do art. 668 do Cód. Proc. Civil, pois deixou de se pronunciar sobre questão que devia apreciar e decidir (n.º 2 do art. 660 do C.P.C.).
Sendo certo,
4) Que os factos dados como provados permitiam decidir tal questão.
Na realidade,
5) A Douta Sentença recorrida deu como provado, além do mais, que:
a) O último contrato de arrendamento do edifício findou em Dezembro de 2002, continuando o prédio, que se encontra devoluto, a ter como destino novo arrendamento.
b) Que não era viável arrendar o edifício sito na parte sobrante, nas condições em que se encontrava a envolvente.
Logo,
6) Provou-se que o edifício, cujo último arrendamento findou meses antes de ser declarada a utilidade pública, era insusceptível de ser arrendado, face ao estado da envolvente, ou seja, como consequência directa e adequada da expropriação.
Donde,
7) Ser inegável que a apelante em consequência exclusiva, necessária e adequada da expropriação aqui em causa sofreu um prejuízo equivalente às rendas que deixou de auferir.
8) Quanto ao valor da renda, a Douta Sentença recorrida porque ignorou totalmente esta questão, não atentou nas respostas, dadas pelos Peritos a tal matéria.
A verdade é que,
9) Em resposta ao quesito 59.º formulado pela aqui apelante, e, em que se indagava se à data da declaração de utilidade pública o valor locativo do edifício seria o da última renda paga, ou seja, € 14.621,50.
10) Os Peritos do Tribunal e da Expropriante responderam de forma vaga, mas não excluíram tal valor.
11) O Perito da Expropriada respondeu afirmativamente.
Sendo certo,
12) Que se encontra provado nos autos que a renda vigente, escassos meses antes da declaração de utilidade pública, era de € 14.621,50.
Assim,
13) A Douta Sentença recorrida devia-se ter pronunciado sobre o valor locativo do edifício, dando provado que a renda mensal justa a pagar pela ocupação do mesmo era do montante de € 14.621,50.
Finalmente,
14) Quanto ao tempo de indisponibilidade total do edifício não expropriado, em consequência exclusiva e adequada da expropriação, a ora apelante calculou-o em 24 meses.
15) A fim de provar o seu cálculo formulou o quesito 58.º em que indagava, ao fim e ao cabo, se as obras de readaptação do edifício não se concluíam antes de decorridos 24 meses após a declaração de utilidade pública.
Ora sucede que,
16) O Perito da Expropriada respondeu afirmativamente.
17) Os Peritos do Tribunal e da Expropriante, embora respondendo vaga e imprecisamente, elaboraram os Relatórios volvidos 28 meses após a declaração de utilidade pública, inserindo neles as obras da readaptação que seria necessário levar a cabo para o edifício voltar a ser funcional, e, susceptível de ser arrendado.
Logo,
18) Provado se encontra o período de tempo referido pela apelante, ou seja, 24 meses.
Face ao exposto,
19) A Douta Sentença recorrida ao apreciar a questão da indemnização a atribuir pela indisponibilidade total da parte sobrante, em consequência exclusiva e adequada da expropriação, devia ter condenado a ora apelada a pagar à aqui apelante, a tal título, a quantia total de € 350.916,00. (trezentos e cinquenta mil novecentos e dezasseis euros).
B) DESVALORIZAÇÃO DA PARTE SOBRANTE. DISFUNCIONALIDADE.
20) Em consequência exclusiva, directa, necessária e adequada da expropriação aqui em causa, e, da solução preconizada pelos Peritos do Tribunal, E, CONSGAGRADA PELA DOUTA SENTENÇA RECORRIDA, sucede que,
a) Os veículos longos pesados que, até à expropriação, entravam directamente, e, de frente na unidade industrial, invertendo a marcha no interior da mesma, PASSAM, APÓS A EXPROPRIAÇÃO, A TER, NECESSÁRIAMENTE, DE ENTRAR NA MESMA UNIDADE INDUSTRIAL EM MARCHA ATRÁS, APÓS TEREM PRATICADO OBRIGATÓRIAMENTE UMA SÉRIE DE MANOBRAS PERIGOSAS E PROÍBIDAS NA ESTRADA NACIONAL …-., OCUPANDO A TOTALIDADE DA VIA, OU SEJA, AS DUAS FAIXAS DE RODAGEM, EM MANOBRAS A FIM DE AI INVERTEREM A MARCHA.
b) Os TIR que, antes da expropriação, não efectuavam qualquer percurso em marcha atrás, APÓS A MESMA, PASSAM A TER DE PERCORRER UMA DISTÂNCIA DE 140M, POR UMA INCLINADA E ESTREITA FAIXA DE TERRENO, EM MARCHA ATRÁS.
c) A unidade industrial que, antes da expropriação, tinha capacidade e condições para comportar, EM SIMULTÂNEO, 4 (quatro) veículos longos pesados a carregar ou a descarregar para o seu armazém, FICA, APÓS A EXPROPRIAÇÃO, E, DADO O ACOSTAMENTO EM ESPINHA COM A CAPACIDADE PARA, APENAS, DOIS VEÍCULOS LONGOS PESADOS A CARREGAR OU DESCARREGAR.
d) Tendo, antes da expropriação, ainda, mais dois lugares de estacionamento para veículos longos pesados em situação de espera, TAIS LUGARES, APÓS A EXPROPRIAÇÃO, DEIXAM DE EXISTIR.
Perante tudo isto,
21) A Douta Sentença recorrida, relativamente ao edifício, deu como provado que:
a) Está prejudicada de forma EXPRESSIVA a sua funcionalidade (alínea ee) dos factos provados).
b) Fruto da PERDA DE OPERACIONALIDADE (movimentação de cargas e descargas pesadas e volumosas) existe uma alteração da vocação funcional do edifício, PASSANDO A SER UM COMUM EDIFÍCIO ARMAZÉM DE RETÉM (alínea ii) dos factos provados).
Face a tudo isto,
22) Os Senhores Peritos do Tribunal propuseram, e, a DOUTA SENTENÇA RECORRIDA CONSAGROU, UMA INDEMNIZAÇÃO DE 1,5% DO VALOR DO EDIFÍCIO, OU SEJA, € 30.000,00.
Ora,
23) A transformação de “ARMAZÉM INDUSTRIAL” em “COMUM ARMAZÉM DE RETÉM”, acrescida das dificuldades de acesso aos armazéns, justifica uma desvalorização de, pelo menos, 27%.
Acresce que,
24) Os peritos do Tribunal avaliaram o imóvel (edifício + terreno) em € 2.390.000,00, ou seja, em valor muito inferior ao fixado pelo Perito da própria Expropriante.
25) Não contentes com isso, consideraram, para efeitos de desvalorização, apenas, o valor do edificado.
26) Deve, assim, tomar-se em consideração o valor do imóvel proposto pelos Peritos do Tribunal, ou seja, € 2.390.000,00.
Pelo que,
27) SE DEVE FIXAR A INDEMNIZAÇÃO A PAGAR PELA DESVALORIZAÇÃO DA PARTE SOBRANTE NO MONTANTE TOTAL DE € 645.300,00 (seiscentos quarenta e cinco mil e trezentos e euros).
Termos em que,
28) Decidindo, como decidiu, a Douta Sentença recorrida, violou o disposto no art. 660 n.º 2 do Cód. Proc. Civil, art. 23.º e 29.º do Código das Expropriações.
Pelo que,
29) Deve ser revogada na parte aqui posta em crise.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Por seu turno, a expropriante também apelou, apresentando alegações, rematando-as com as seguintes conclusões:
1. O relatório de avaliação dos peritos do tribunal está submetido à livre apreciação do julgador e deve ser objecto de uma leitura crítica, tendo em conta a sua comparação com os demais elementos dos autos.
2. O relatório dos peritos do tribunal não fundamenta as suas opções, não revelando as qualidades necessárias para lograr convencer o tribunal e justificar a indemnização proposta.
3. O relatório do perito da expropriante é isento, fundamentado e obediente aos critérios legais e constitucionais de fixação da justa indemnização.
4. A parte sobrante não sofreu qualquer desvalorização.
5. Existe uma duplicação de indemnizações a título de benfeitorias.
6. A expropriante ao indemnizar as benfeitorias já considera os valores necessários às adaptações a realizar na parte sobrante pelo que não deve ser atribuído qualquer valor a título de obras a realizar.
7. A decisão recorrida, ao não os interpretar da forma acima assinalada, violou o disposto nos artºs 22º, 23º e 26º/2, 28º, 29º/2 do CE/99 e artº 62º/2 da Constituição da República Portuguesa, devendo, por isso, revogar-se a decisão recorrida, atribuindo-se a indemnização fixada pelo perito da expropriante.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Por despacho de fls. 697, o Mmº Juiz a quo manteve a decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos legais.
II – AS QUESTÕES DO RECURSO
Como resulta do disposto nos artºs 660º nº 2, 684º nº 3 e 690º nº 1 e 4 do CPC e vem sendo orientação da jurisprudência, o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, sem embargo de haver outras questões que sejam de conhecimento oficioso.
Ora, tendo presentes essas conclusões, as questões colocadas no presente recurso são as seguintes:
Recurso da expropriada
1. Nulidade da sentença recorrida, nos termos do artº 668º/1 al. d) do CPC, por não ter conhecido a questão da indemnização pela total indisponibilidade da parte sobrante.
2. Indemnização pela desvalorização da parte sobrante. Valor do imóvel.
Recurso da expropriante
1. Indemnização pela desvalorização da parte sobrante
2. Benfeitorias. Duplicação de indemnizações a esse título.
3. Despesas com obras a realizar.
III – FUNDAMENTOS DE FACTO
Os factos considerados provados na 1ª instância são os seguintes:
a) Por despacho do Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado no DR n.º 270, II S, de 21/11/2003, foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgente, da parcela de terreno com a área de 869 m2 que faz parte do prédio situado no ………., freguesia de ………., concelho da Maia, inscrito na matriz predial urbana sob os artigos 1241 e 1242 e descrito na CRP sob o n.º 00714/270891, da mesma freguesia, inscrita a favor da expropriada sociedade “B.………, S.A.”, com sede na Rua ………., n.º …, ., Porto, e destinada à construção da SCUT do Grande Porto, IC 24 – Alfena/Nó da Ermida (IC 25);
b) O prédio do qual a parcela é desanexada é um prédio urbano, situa-se no ………., freguesia de ………., concelho da Maia, apresentando as seguintes confrontações: Norte: JAE – IC24 e caminho paralelo, Sul: C………., Nascente: Herdeiros de D………., e Poente: JAE – EN …-.;
c) Trata-se de um prédio sem qualquer servidão, que apresenta ampla frente para a Estrada Nacional …-., nele existindo uma construção de cave, r/c e andar, destinado a uma utilização no ramo industrial;
d) É integrado por um edifício sócio-administrativo, constituído por escritórios – com a área coberta de 925 m2 e descoberta de 2400 m2, por armazém constituído por 3 pavilhões, cave, escritórios, cais e acessos, com área coberta de 1605 m2 e descoberta de 2550 m2;
e) O edifício, que apresenta bom estado de conservação, reúne todas as condições para a sua utilização na actividade secundária, apresentando um programa funcional que passa pela disponibilidade de naves destinadas a indústria e armazém, arquivos, gabinetes e serviços administrativos (16), área de stocks, sanitários (12), laboratório, cantina e área de recepção e hall. Exteriormente é envolvido por um logradouro amplo que permite o estacionamento de viaturas e a operacionalidade de camiões para efeitos de abastecimento e carregamento em fase de laboração;
f) O armazém/indústria tem cerca de 2.000 m2, divididos em 4 espaços independentes e interligados, com desenvolvimento em rés-do-chão e cave, servido por um acesso ao longo do logradouro Norte, dois cais de carga desnivelados (um com 4m de largura e outro com 12m) permitindo, em simultâneo, o acesso a 1+3 veículos longos pesados e, por um parque de estacionamento para 25 viaturas ligeiras e 2 veículos longos pesados;
g) O bloco técnico-administrativo e social tem cerca de 1.950 m2, formado por um conjunto de gabinetes, salas de reunião, open space, laboratório, cantina, instalações sanitárias diversas e zonas de recepção, dimensionado para uma população permanente, em horário laboral, de 42 pessoas, podendo em simultâneo receber mais 15 visitantes;
h) Os logradouros Norte e Sul/Poente têm 4.950 m2, especialmente vocacionados para acessibilidades, parqueamento de viaturas e enquadramento paisagístico que apresentavam as seguintes características: o logradouro Norte com capacidade para parqueamento de 2 veículos longos pesados e 25 viaturas ligeiras, permitia a aproximação, a acostagem e o afastamento de 4 veículos longos pesados, em simultâneo, junto das quatro zonas de carga e descarga; o logradouro Sul/Poente, com capacidade para parqueamento de 20 viaturas ligeiras, com ligação ao Logradouro Norte, vocacionado para viaturas de visitantes;
i) Da conjugação destes 2 Edifícios resulta a Unidade Industrial com as seguintes áreas: Área total de 7.480 m2 (8.603 m2, menos 1.123 m2 cedidos); Área de Implantação de 2.530 m2 (925 m2, mais 1.605 m2); Área Descoberta de 4.950 m2 (2.400 m2, mais 2.550 m2) e Área de construção de 3.950 m2, distribuídos em cave, r/c e andar;
j) Aquando da implantação do edifício e a fim de permitir a sua ligação mais confortável à E.N., houve necessidade de proceder a uma modelação de todo o terreno, à custa da execução de aterro, o que implicou a necessidade de construção de muros de contenção de terras; Por sua vez a construção do caminho paralelo a Norte, também obrigou à construção de muro de vedação e suporte assim como ao tratamento paisagístico da ligação do mesmo com a área pavimentada do logradouro, à custa de área ajardinada em talude;
k) Todo o prédio se encontra murado e vedado, por meio de muros de betão, encimados por vedação em rede de malha quadrada e fiadas de arame farpado, estruturada em perfis de ferro;
l) Situa-se à margem da estrada que liga Santo Tirso a Ermesinde, muito próximo do cruzamento com a E.N. … e do centro urbano de Ermesinde, e como tal próximo de variados Equipamentos e Serviços, assim como de zonas industriais, nomeadamente a da Maia e de Valongo (Alfena);
m) A sua localização privilegiada, faz com que disponha de rápido acesso ao A3-IP1 e à A4 bem como à cidade do Porto e Aeroporto Francisco Sá Carneiro;
n) O edifício, que já albergou indústrias, nomeadamente na área da têxtil e da galvanoplastia, encontra-se actualmente devoluto, tendo terminado o último contrato de arrendamento em Dezembro de 2002, destinando-se presentemente a venda ou a novo arrendamento;
o) O local em que se situa a parcela expropriada, de acordo com planta de ordenamento do PDM da Maia, está classificado como “Espaços Industriais”, mancha de grande expressão quer neste concelho quer no concelho vizinho de Valongo, no qual a mesma apresenta continuidade;
p) A parcela a expropriar é aproximadamente trapezoidal e plana à excepção do talude ajardinado; Integra o logradouro do prédio e absorve toda a área ajardinada do mesmo assim como grande parte da área reservada a estacionamento e aos cais de carga e descarga, inviabilizando a operacionalidade e comodidade que era permitida a este tipo de manobras, já que a mancha em expropriação pela configuração que apresenta, conflitua com a área de stocks e de abastecimento as quais se situam na parte posterior do edifício;
q)Na parcela registam-se as seguintes benfeitorias:
Vedações:
A Nascente – Muro em betão armado com a extensão de 10,00m, altura, incluindo fundação, de 2,00m e espessura de 0,20m; é encimado por vedação de rede de malha quadrada, com 0,70m de altura, rematada por três fiadas de arame farpado; Esta vedação é estruturada com perfis de ferro; Toda esta vedação é pintada, assim como o muro que é rebocado e pintado.
A Norte – Vedação com 124m de extensão, que engloba muro de betão, rede e arame farpado, assim como incorpora um portão de acesso: Portão executado em estrutura tubular de ferro, preenchido com rede de malha quadrada, apresentando as dimensões de 6,00 x 2,00m2; Muro em betão armado, rebocado e pintado, com funções de suporte, de altura variável (1,70m de altura média, incluindo fundação) acompanhando a topografia do terreno, com 118m (124m6m) de extensão e 0,30m de espessura; Rede metálica de malha quadrada estruturada em perfis de ferro, com 2,00m de altura a encimar o muro referido, e rematada também com três fiadas de arame farpado; Apresenta acabamento com pintura;
A Poente – Vedação com elementos executados em esquadria de ferro preenchidos com rede de malha quadrada, numa extensão de 8,00m e 1,20m de altura; Apresenta acabamento com pintura.
Muros interiores:
Interiormente existe um muro em betão armado que faz contenção por um lado, ao aterro efectuado aquando da implantação do edifício, e por outro ao talude ajardinado do logradouro. Este muro possui de espessura 0,30m e apresenta altura de 1,30m, embora à vista seja variável, face à modelação do terreno e à delineação de rampas, apresentando a seguinte discriminação por troços:
. Uma extensão de 11,50m com 1,30m à vista;
. Uma extensão de 15,40m com 1,30m de altura sendo à vista 0,30m;
. Uma extensão de 16,00m com 1,30m de altura, sendo à vista um friso com a altura média de 0,25m;
. Uma extensão com 9,00m e altura à vista 1,30m;
. Uma extensão de 18,00m e 1,30 m de altura à vista;
. Uma extensão de 19,00m com 1,30m de altura e 0,90m à vista;
. Uma extensão de 18,00m com 1,30m de altura sendo à vista apenas um friso com altura média de 0,30m;
. Uma extensão com 18,00m, 1,30m de altura e friso à vista com 0,30m;
Todas as alturas à vista são acabadas com reboco e pintura.
Muros definidores de rampas e cais (betão armado):
Muro definidor de rampa interior para acesso ao cais superior, rebocado e pintado, com 6,00m de extensão e 1,30m de altura, sendo à vista 0,80m;
Muro de suporte ao cais superior que fecha a rampa entre o muro atrás referido, e um dos troços do item anterior, com 2,00m de extensão e 1,30m de altura;
Pavimentação interior:
O logradouro afecto à área em expropriação, para além da área ajardinada, compreende uma área pavimentada, que se subdivide da seguinte forma: Área pavimentada a Mecan (até ao muro de vedação a Nascente) 200m2; Área pavimentada a paralelo (até ao muro de contenção do cais superior) – 450m2.
Área ajardinada:
A restante área que constitui jardim (talude), apresenta diversas plantas e arbustos ornamentais a destacar:
1 Cameleira jovem
2 Arbustos
4 Palmeiras
26 Roseiras.
2 Cedros adultos
1 Cedro jovem
1 Arbusto granja
1 Arbusto sebe junto à casa do gás
Casa do gás:
Acoplado a um dos troços (primeiro) do muro existente interiormente, existe uma construção para abrigo do depósito de gás, executado em betão incluindo laje de cobertura, rebocado e pintado, com a área de implantação de 3,50x1,50m2. Dispõe de porta de acesso em chapa de ferro com quatro módulos de 0,50m de largura, sendo a respectiva altura de 1,85m; Devido ao seu acoplamento ao muro referido faz o aproveitamento do mesmo para a parede posterior.
Infra estruturas afectadas:
Iluminação exterior – Um foco da marca Faeber Delta situado próximo do limite Nascente da parcela, ficará inutilizado, podendo ser reinstalado em outro local a estudar;
Torre de detecção – Alarme, próximo do foco referido, que também poderá ser reinstalado;
Águas pluviais – Junto ao muro a Nascente, existe na sua base uma calha em cimento para drenagem de águas de superfície as quais são depois reunidas em uma caixa no pavimento; Estas águas são também provenientes do escoamento de uma das coberturas dos edifícios posteriores (armazém), a Nascente e Norte; No total são afectadas duas caixas de pavimento situadas no cais superior.
Rede de incêndios – Existe uma rede de incêndios localizada em toda a extensão do talude ajardinado, abrangendo dois marcos de incêndio;
Rega – Rede de rega em todo o talude com aspersores e torneiras;
r) Existem sistemas que estão interligados, como seja o caso da iluminação exterior, drenagem de águas pluviais e do abastecimento de gás;
s) A parcela a expropriar assim como o prédio por confrontarem com a E. N. …-., dispõe de infra-estruturas urbanísticas a saber: rede pública de distribuição de água, saneamento com ligação a estação depuradora, rede pública de distribuição de energia eléctrica, telefone e passeios;
t) Com a expropriação levada a efeito a parte sobrante foi afectada, tendo em conta que a zona destinada a carga e descarga, a Norte ficou reduzida na sua largura cerca de 7 metros (largura média da parcela expropriada), impedindo a normal manobra dos veículos longos (18m). Será, assim, necessário reformular a utilização dessa zona, prevendo diversas obras destinadas a compensar a perda de área no local, incluindo a eventual construção de um parque de estacionamento adicional fora do local;
u) A implantação de construções no local vai até 60% da área do prédio;
v) É patente que a linha de expropriação ao longo dos 140 metros é oblíqua ao edifício;
w) Foi prejudicada a relação funcional entre o novo limite do terreno e toda a frente principal do edifício que tem 120 m de comprimento;
x) Para se manter a relação funcional do todo, é necessária, do ponto de vista arquitectónico, uma importante intervenção;
y) É, presentemente, possível aceder com viaturas à zona pavimentada com Mecan;
z) É possível intervir nessa área, efectuando-se terraplanagem para se obter a mesma cota da zona anterior, pavimentada a Paralelo;
aa) Grande parte da área em Mecan tem de ser intervencionada;
bb) Actualmente, é possível aceder, em condições precárias, com viaturas à zona Norte/Nascente, Logradouro em Mecan;
cc) Essa zona dá acesso à cave, a 3 portões e patamar superior do cais;
dd) Não é viável arrendar um edifício com estas características, nas condições em que se encontra toda a sua envolvente;
ee) Está prejudicada de forma expressiva a sua funcionalidade;
ff) Admitindo para área do logradouro Norte cerca de 3000m2, a área da parcela corresponde a cerca de 29% daquela;
gg) A largura do logradouro Norte, medida no alinhamento do eixo da rampa de acesso à cave era de 14m, e medida no alinhamento do ponto médio dos cais aptos a receber camiões TIR era, respectivamente, de 22m e 22,40 m;
hh) Após a expropriação essas medidas ou larguras passam para, a de 14m para apenas 6,20, perdendo 56% do desenvolvimento inicial, e as de 22m e 22,40 m para apenas 14,60 m e 15,20 m, perdendo cerca de 33%;
ii) Fruto da perda de operacionalidade (movimentação de cargas e descargas pesadas e volumosas), existe uma alteração da vocação funcional do edifício, passando a ser um comum edifício Armazém de retém;
jj) O valor do imóvel antes da expropriação era de € 2.000.000,00 euros;
kk) O valor do imóvel após a expropriação, ainda que com a readaptação estimada, é sensivelmente o mesmo.
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
Apelação da expropriada
1. Nulidade da sentença recorrida, nos termos do artº 668º/1 al. d) do CPC, por não ter conhecido a questão da indemnização pela total indisponibilidade da parte sobrante.
Adjudicada a parcela expropriada e inconformada com a decisão arbitral, a aqui expropriada interpôs recurso, requerendo, para além do mais, a atribuição de uma indemnização pela indisponibilidade total da parte sobrante (edifício não expropriado) no montante de €350.916,00, correspondente a 24 meses de renda, atento o valor da renda praticada no ano anterior ao da DUP (€ 14.621,50).
Vem agora, no recurso interposto da sentença recorrida dizer que esta omitiu por completo, a questão da indemnização pela total indisponibilidade da parte sobrante e, como tal é nula, nulidade que deve ser declarada ao abrigo do artº 668º nº 1 al. d) do CPC, pois os factos dados como provados permitiam decidir tal questão, devendo ainda dar-se como provado que a renda mensal justa a pagar pela ocupação do edifício era do montante de € 14.621,50.
Ora, há nulidade por omissão de pronúncia quando, desrespeitando o comando fixado no nº 2 do artº 660º do CPC, o Juiz deixa de pronunciar-se sobre questões que as partes submeteram à sua apreciação.
Como vimos, a sentença recorrida entendeu que a justa indemnização a fixar à expropriada era aquela que foi fixada pelo laudo dos peritos do tribunal, para aí remetendo, dada a maior garantia de imparcialidade que estes lhe ofereciam, aliada à sua competência técnica.
Vejamos então se assiste razão à expropriada.
Antes, porém, convém relembrar alguns ensinamentos a propósito desta matéria.
Assim, como é sabido, às expropriações por utilidade pública é aplicável a lei vigente à data da declaração de utilidade pública, considerada a sua publicação no Diário da República.
No caso, tendo sido a DUP declarada por despacho publicado no DR nº 270, II Série, de 21/11/2003, é aplicável o Código das Expropriações na redacção da Lei nº 168/99 de 18/09.
De acordo com o artº 62º/2 da CRPortuguesa, “A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento da justa indemnização”.
Esse direito à justa indemnização está também previsto no artº 1310º do CCivil.
No que concerne ao conceito de justa indemnização, é óbvio que o legislador constitucional deixou que fosse a lei ordinária a definir os critérios concretos que permitem, caso a caso, preencher tal conceito, por forma a ser fixado o quantum indemnizatório.
Assim, tendo em conta o CE aplicável, preceitua o artº 23º que: “1. A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e as condições de facto existentes naquela data”. (sublinhado nosso)
Por seu turno, o artº 38º/1 do CE dispõe que “Na falta de acordo sobre o valor da indemnização, é este fixado por arbitragem, com recurso para os tribunais comuns”.
É o que acontece, nos presentes autos.
In casu, a justa indemnização peticionada pela expropriada, ora recorrente visa, além do mais, obter o ressarcimento do prejuízo sofrido com a indisponibilidade total do edifício não expropriado, ou seja, com a impossibilidade de o arrendar, como até aí vinha acontecendo, até Dezembro de 2002.
E, para tal, formulou quesitos respeitantes à mesma e, peticionou uma indemnização de € 350.916,00 que integrou na justa indemnização total.
A este propósito, convém relembrar o que na sentença recorrida, se deu como provado:
“n) O edifício, que já albergou indústrias, nomeadamente na área da têxtil e da galvanoplastia, encontra-se actualmente devoluto, tendo terminado o último contrato de arrendamento em Dezembro de 2002, destinando-se presentemente a venda ou a novo arrendamento”.
dd) Não é viável arrendar um edifício com estas características, nas condições em que se encontra toda a envolvente”
Donde se conclui que o edifício não expropriado (parte sobrante) foi objecto de arrendamento até há 11 meses atrás, reportando-nos à data da DUP.
Não há dúvidas de que, face àquela matéria dada como provada, a expropriada ficou, pelo menos, por agora - sem terem sido feitas obras de melhoramento da parte envolvente da zona não expropriada - de proceder ao arrendamento do edifício inserido na parte sobrante.
Mas, será que a expropriada tem direito, em consequência directa e adequada da expropriação, a receber a renda que vinha sendo paga pelo seu arrendatário até Dezembro de 2002?
Não o cremos, pelas razões que, de seguida, passamos a explicar.
Em primeiro lugar, nenhum dos peritos, quer do tribunal, quer da expropriante quer até mesmo da expropriada abordaram tal problemática, limitando-se a responder aos quesitos que a tal matéria respeitam, sendo que o perito da expropriada refere até no relatório por si elaborado (cfr. fls. 416/430) que, não foi avaliada qualquer verba indemnizatória resultante da situação de “imóvel devoluto” e também da forma especial em que se encontra (aproximadamente 130 metros de falta de vedação) a primeira desde 2003 e a segunda a partir de 2004, no âmbito do capítulo da indisponibilidade, considerando-se suficiente a resposta aos quesitos”.
E isto porquê?
Refere a recorrente que foi por entenderem que se tratava de uma questão de direito, a apreciar pelo Tribunal.
Desconhecemos se terá sido esse ou não o entendimento de todos os peritos, mas tal também não é relevante.
O que importa é apreciar se tendo os peritos respondido à matéria dos quesitos relativa a tal pedido (indisponibilidade da parte sobrante), a sentença recorrida omitiu o seu conhecimento.
Para tal torna-se necessário apurar se a expropriação foi conditio sine qua non dos prejuízos invocados, nesta sede, pela expropriada, qual sejam o de saber, qual o valor da renda praticada no edifício não expropriado e o tempo em que durou a indisponibilidade.
Com relevância para apurar qual a renda do edifício não expropriado, formulou a expropriada o quesito 59º cujo teor era o seguinte:
“Tendo em conta que o edifício esteve sempre sublocado e que o valor da última renda referente a Dezembro de 2002 foi de € 14.621,50+ I.V.A. consideram que, à data da DUP, o seu valor locativo seria igual?”
Os peritos do Tribunal responderam, por unanimidade que dependia da oferta e da procura do respectivo mercado.
O perito da expropriante, respondeu variável.
E, o perito da expropriada respondeu sim.
Destas respostas, concluiu a expropriada, ora recorrente que, todos os peritos admitiram como possível o valor de € 14.621,50.
Mas nós não o entendemos assim.
Na verdade, quer os peritos do Tribunal quer o da expropriante não foram concludentes nas suas respostas, querendo, tão só dizer – a nosso ver, obviamente – que a renda a praticar pelo arrendamento do edifício não expropriado tanto podia ser aquela que vem referida no quesito, como podia ser outra inferior àquele valor, tudo dependendo das variações da oferta e da procura do respectivo mercado.
Daí que, a sentença recorrida, em face dessas respostas não concludentes, não tenha dado como provado e bem – ao contrário do pretendido pela expropriada – que a renda mensal a pagar pela ocupação do edifício não expropriado era do montante de € 14.625,50.
De resto, tendo em conta o que atrás ficou dito quanto ao conceito de justa indemnização, constante do artº 23º/1 do CE, facilmente se constata que os peritos, tal como o Tribunal apenas poderão atender às circunstâncias e condições de facto do bem existentes à data da DUP.
Ora, à data da DUP o edifício não se encontrava arrendado. Já não o era há 11 meses atrás.
Por isso, não dando por provado tal renda mensal, mostra-se naturalmente prejudicada a questão de saber qual o tempo de indisponibilidade total do edifício não expropriado.
Não deve, assim, ser incluída no montante indemnizatório qualquer quantia a título de indisponibilidade da parte sobrante.
Por via disso, não se verifica a nulidade apontada pela expropriada, à sentença recorrida.
Improcedem, assim, nesta parte, as conclusões de recurso.
2. Indemnização pela desvalorização da parte sobrante. Valor do imóvel.
A sentença recorrida fixou em € 30.000,00, a indemnização a conceder pela desvalorização da parte sobrante, valor encontrado a partir da desvalorização de 1,5% sobre o valor do edifício.
A apelante considera esta percentagem irrisória, face ao que ficou provado e contesta também o valor encontrado para a avaliação do imóvel pelos peritos ao qual a sentença recorrida aderiu.
Vejamos se assim é.
De acordo com a matéria de facto provada, o edifício onde se insere a parte sobrante tem uma localização privilegiada (al. m), apresenta bom estado de conservação (al. e), destinado a uma utilização no ramo industrial (al. c) e é constituído por um armazém com cerca de 2.000 m2, dois cais de carga desnivelados (um com 4 m de largura e outro com 12m) permitindo, em simultâneo, o acesso a 1+3 veículos longos pesados e, por um parque de estacionamento para 25 viaturas ligeiras e 2 veículos longos pesados (als. f) e ainda por um bloco técnico-administrativo e social com cerca de 1.950 m2 (al. g).
O armazém é dividido em 4 espaços independentes e interligados, com desenvolvimento em rés-do-chão e cave, servido por um acesso ao longo do logradouro Norte, com capacidade para parqueamento de 2 veículos longos pesados e 25 viaturas ligeiras, permitia a aproximação, a acostagem e o afastamento de 4 veículos longos pesados, em simultâneo, junto das quatro zonas de carga e descarga; o logradouro Sul/Poente tinha capacidade para parqueamento de 20 viaturas ligeiras, com ligação ao logradouro Norte, vocacionado para viaturas de visitantes (als. f) e h).
A parcela expropriada integrou o logradouro do prédio e absorveu toda a área ajardinada do edifício, assim como grande parte da área reservada a estacionamento e aos cais de carga e descarga, inviabilizando a operacionalidade e comodidade que era permitida a este tipo de manobras, já que a mancha em expropriação pela configuração que apresenta, conflitua com a área de stocks e de abastecimento as quais se situam na parte posterior do edifício (al. p).
Ou seja, com a expropriação a parte sobrante ficou afectada, tendo em conta que a zona destinada a carga e descarga, a Norte ficou reduzida na sua largura cerca de 7 metros (largura média da parcela expropriada), impedindo a normal manobra dos veículos longos (18m), sendo necessário reformular a utilização dessa zona, prevendo diversas obras destinadas a compensar a perda de área no local, incluindo a eventual construção de um parque de estacionamento adicional fora do local (al. t).
Temos assim que, a largura do logradouro Norte, medida no alinhamento do eixo da rampa de acesso à cave era de 14 m e medida no alinhamento do ponto médio dos cais aptos a receber camiões TIR era, respectivamente de 22m e de 22,40m (al. gg).
Após a expropriação, essas medidas ou larguras passaram, a de 14m para apenas 6,20m, perdendo 56% do desenvolvimento inicial e as de 22m e 22,40m para apenas 14,60m e 15,20m, perdendo cerca de 33% (al. hh).
Isto quer dizer que, para se manter a relação funcional do todo, é necessária, do ponto de vista arquitectónico, uma importante intervenção (al. x), sendo actualmente possível, mas em condições precárias, aceder com viaturas à zona Norte/Nascente, Logradouro em Mecan (al. bb).
Estando prejudicada de forma expressiva a funcionalidade do edifício (al. ee).
Daí que, fruto da perda de operacionalidade (movimentação de cargas e descargas pesadas e volumosas), exista uma alteração da vocação funcional do edifício, passando a ser um comum edifício Armazém de retém (al. ii).
Por via dessa perda de operacionalidade, os peritos do tribunal em que a sentença recorrida se baseou propuseram a adaptação dos cais para parqueamento em espinha, a adaptação dos pisos da zona acima indicada e a construção de estacionamento adicional.
Não há dúvida que, de acordo com os peritos do Tribunal, após a expropriação, a possibilidade de acesso e parqueamento de veículos longos de 18m de comprimento, se mostra dificultada na unidade industrial, dado que a entrada dos mesmos apenas se poderá fazer em marcha atrás a partir da EN …-. e o respectivo estacionamento terá de ser feito em espinha (cfr. esclarecimentos aos quesitos constante de fls. 475).
De igual modo, o estacionamento em espinha reduziu a capacidade de acostamento de veículos longos pesados para apenas dois e eliminou os dois lugares de estacionamento para veículos longos pesados.
Por isso, pela perda de operacionalidade da unidade industrial, os peritos do Tribunal adoptaram um factor de desvalorização de 1,5% do valor do imóvel, correspondendo ao montante de 30.000,00.
Insurge-se a apelante contra a fixação deste valor, pugnando pela consignação de uma percentagem de 27% do valor do imóvel.
Os Srs. Peritos do Tribunal ao fixarem o factor de desvalorização de 1,5% do valor do imóvel, inicialmente não fundamentaram a sua posição.
Vieram depois, em esclarecimentos pedidos pela expropriada respeitantes constantes de fls. 472 e segs., que na adopção do valor de desvalorização de 1,5% do valor do imóvel, não consideraram as constatações que efectuaram de impedimento de manobras de veículos longos (18 m), a perda de funcionalidade, a alteração da vocação funcional nem a passagem a armazém de retém, apenas tendo sido levada em consideração a perda de operacionalidade.
Efectivamente a parcela expropriada reduz drasticamente a zona de aparcamento, a sua operacionalidade e a sua funcionalidade, como vimos.
Para mais, tratando-se de uma unidade industrial de certa envergadura (integrado por um edifício sócio-administrativo, constituído por escritórios – com a área coberta de 925 m2 e descoberta de 2400 m2, por armazém constituído por 3 pavilhões, cave, escritórios, cais e acessos, com área coberta de 1605 m2 e descoberta de 2550 m2 (al. d), é sem dúvida, importante a área de terreno disponível, ao serviço dessa mesma unidade industrial.
Por outro lado, não nos podemos esquecer da alteração da vocação funcional do edifício de “armazém industrial” para “comum armazém de retém”.
E se ponderarmos a importância que têm as zonas descobertas e de aparcamento, em especial nas unidades industriais como a da expropriada, não só para cargas e descargas, mas também, para a manobra de veículos longos pesados, facilmente se extrai que a percentagem fixada na sentença reportada à desvalorização fixada pelo laudo dos peritos do Tribunal é, na verdade, irrisória.
Ora a lei – artº 29º nº2 do CE/99 – não estabelece critérios rigorosos e matemáticos para fixar tal desvalorização. A mesma depende, pois, de análise ponderada e, naturalmente, imbuída de concretos conhecimentos técnico-científicos. Para o que, como é consabido e pacificamente aceite, é suposto os senhores peritos estarem especialmente habilitados.
No entanto, o julgador pode apreciar livremente as provas, inclusive a pericial.
Pelo que, considerando todo o explanado e de acordo com a matéria de facto assente, não nos repugna fixar a percentagem em 27%. [1]
Na verdade, como se refere no laudo do perito da expropriada a fls. 421 dos autos, “A alteração da vocação funcional do imóvel (resultante da diminuição do logradouro, da impossibilidade de aceder com viaturas TIR e, também da muito expressiva redução da capacidade de estacionamento de viaturas ligeiras) reflecte-se na diminuição da “facilidade de transacção e/ou aluguer futuros” originando uma diminuição do valor de mercado do imóvel, vulgarmente designada por desvalorização da parte sobrante”.
A apelante também se insurge quanto ao valor atribuído ao imóvel (€ 2,000.000,00) na sentença recorrida.
Neste capítulo, verifica-se que:
- O laudo do perito da expropriada fixou o valor do imóvel em € 2.982.786,00 – cfr. fls. 421.
- O laudo do perito da expropriante fixou em € 2.758.000,00, o valor do imóvel (Valor do terreno e valor para a construção) – cfr. fls. 486 (esclarecimentos ao laudo de fls. 391/413).
- Quanto ao laudo dos peritos do Tribunal, no laudo por estes apresentado a fls. 432 e segs., no capítulo denominado “Cálculo do valor do terreno para construção”, fixaram o valor de € 390.600,00 para o valor do terreno do prédio e para o valor do edificado € 2.000.000,00.
Surpreendentemente, depois quando foi encontrada a percentagem de desvalorização de 1,5% do valor do imóvel, já se calculou tal valor com base no valor do edificado € 2.000.000,00, descurando, de todo, o valor do terreno.
E, em resposta ao quesito 77º que perguntava qual o valor do imóvel antes da expropriação, os peritos responderam cerca de € 2.000.000,00 e ao quesito 78º onde se perguntava qual o valor do imóvel após expropriação ainda que com a readaptação estimada, responderam sensivelmente o mesmo, razão pela qual foram essas respostas vertidas na matéria de facto assente – cfr. als. jj) e kk).
Daqui se infere que também aqui os peritos do tribunal não atribuíram qualquer valor ao terreno.
Em esclarecimentos solicitados pela expropriada, vieram os peritos do Tribunal a fls. 473 dos autos, esclarecer da seguinte forma:
“Segundo o CE deve colocar-se o valor unitário do solo a expropriar de acordo com a capacidade construtiva no âmbito dum aproveitamento economicamente normal, independentemente do valor do efectivamente edificado no local.
Tal é o que se pretende sugerir com a anotação do parágrafo final do ponto 3.2. Aqui, e referindo-se a consideração ao valor edificado, deveria ter sido apontado o valor do imóvel (conjunto do edificado+solo) - € 2.000.000,00 – deduzido do valor do solo”.
Salvo melhor opinião, quer-nos parecer que o laudo dos peritos do Tribunal lavra em alguma confusão.
Na verdade, começam por dizer que os € 2.000.000,00 se refere apenas ao valor do edificado, já que o valor atribuído ao terreno é de € 390.600,00 e agora, em esclarecimentos já vêm dizer que afinal os € 2.000.000,00 já se referem ao conjunto do edificado + solo.
Sinceramente, o valor encontrado pelos peritos do Tribunal não nos parece nada claro.
Por outro lado, também não se compreende como é que, como bem salienta a recorrente, o perito da expropriante atribui o valor de € 2.758.000,00 ao imóvel, portanto superior ao valor atribuído pelos peritos do Tribunal. É porque, no mercado imobiliário, o imóvel valerá tal valor.
No entanto, porque a expropriada peticiona que se tome em consideração como valor do imóvel € 2.390.000,00 (valor do solo+construção) valor adiantado inicialmente pelos peritos do Tribunal, será esse valor que este Tribunal terá em conta para o cálculo do valor a pagar pela desvalorização da parte sobrante, tendo em conta o disposto no artº 661º/1 do CPC.
Assim, o valor da indemnização a pagar pela desvalorização da parte sobrante será de € 645.300,00 (seiscentos e quarenta e cinco mil e trezentos euros) – 0,27x € 2.390.000,00= € 645.300,00.
Procedem, assim, parcialmente as conclusões de recurso da expropriada.
Apelação da expropriante
1. Indemnização pela desvalorização da parte sobrante.
No entender da expropriante não deve haver lugar à indemnização proposta pelos peritos do Tribunal e da expropriada a título de desvalorização da parte sobrante, uma vez que esta já foi atendida no custo do terreno no tocante à limitação de cómodos ao imóvel.
Mais alega que o terreno da parcela expropriada se encontrava abrangido pela servidão “non aedificandi” antes do presente acto de expropriação, pelo que, em rigor, não possuía qualquer potencialidade construtiva e que o imóvel não deixa de ter interesse económico apenas porque a acostagem de viaturas longas aos cais de carga não se pode efectuar de modo perpendicular mas em espinha e no caso de viaturas ligeiras sem limitação, tendo ficado demonstrado nos autos que o objecto de expropriação continua a ter potencialidade económica para ser utilizado em outro tipo de actividades industriais, não ficando com a sua potencialidade restringida.
Não é verdade.
No laudo elaborado pelos peritos do Tribunal (cfr. fls. 432 e segs.) em lado nenhum se diz que, no valor atribuído ao terreno já entra em conta a desvalorização da parte sobrante. Aliás, se assim fosse, não teriam os peritos do Tribunal autonomizado dois capítulos distintos, um para o cálculo do valor do terreno para construção e outro para a parte sobrante.
O mesmo se passa com o relatório de avaliação elaborado pelo perito da expropriada, constante de fls. 416 e segs.
Por outro lado, é bem verdade que o imóvel não deixa de ter interesse económico, só que este interesse económico ficou seriamente afectado após a expropriação, dado que a zona destinada a carga e descarga, a Norte ficou reduzida na sua largura cerca de 7 metros, impedindo a normal manobra dos veículos longos (18 metros), sendo necessário reformular a utilização dessa zona, prevendo-se diversas obras destinadas a compensar a perda de área no local, incluindo a eventual construção de um parque de estacionamento adicional fora do local (al. t) dos factos provados).
Aliás, para se manter a relação funcional do todo, é necessária, do ponto de vista arquitectónico, uma importante intervenção (al. x) dos factos provados), não sendo viável arrendar um edifício com estas características, nas condições em que se encontra toda a sua envolvente, estando prejudicada de forma expressiva a sua funcionalidade (als. dd) e ee) dos factos provados).
Sendo certo que, fruto da perda de operacionalidade (movimentação de cargas e descargas pesadas e volumosas) existe uma alteração da vocação funcional do edifício, passando a ser um comum edifício Armazém de retém (al. ii) dos factos provados).
De resto, dispõe o artº 29º/1 do CE que, nas expropriações parciais os árbitros ou os peritos calculam sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública.
E no nº 2 estabelece-se que, quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se, também, em separado, os montantes da depreciação ou dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada.
Estatui ainda o artº 8º/1 do mesmo Código que se podem constituir sobre imóveis as servidões necessárias à realização de fins de interesse público.
O seu nº 2 determina que as servidões, resultantes ou não de expropriações, dão lugar à indemnização, quando:
a) Inviabilizem a utilização que vinha sendo dada ao bem, considerado globalmente;
b) Inviabilizem qualquer utilização do bem, nos casos em que estes não estejam a ser utilizados; ou,
c) Anulem completamente o seu valor económico.
E finalmente dispõe que à constituição das servidões e à determinação da indemnização se aplica o disposto no CE com as necessárias adaptações, salvo o disposto em legislação especial (nº 3).
As normas dos artºs 8º e 29º do CE, estão relacionadas, já que das chamadas expropriações parciais podem resultar e, em regra, resultam, servidões administrativas sobre as partes sobrantes.
Um caso típico de servidões administrativas fixadas na lei consiste nas zonas de servidão non aedificandi.
O direito à indemnização pela constituição de servidões non aedificandi prende-se com a vinculação situacional do prédio, que tem de resultar de factores objectivos, nomeadamente de localização, natureza e características do solo, e da sua conexão com as imposições ou encargos decorrentes dos comandos legais, das disposições do plano ou dos servidores administrativos.
Se a servidão se limita a concretizar a vinculação situacional do prédio, definindo uma situação preexistente, não há direito à indemnização: por exemplo, uma servidão non aedificandi que incida sobra uma zona pantanosa, de sapal, escarpada, etc. [2]
No caso particular das servidões non aedificandi de protecção à estrada, entende-se que, enquanto não estiver construída a via, têm sempre conteúdo inovatório, não se limitando a concretizar situações relacionais preexistentes. Por isso, a vinculação situacional do prédio não releva, havendo lugar a indemnização.
Por isso, a desvalorização dos imóveis assume particular importância nos casos das servidões non aedificandi, pois estas limitam o direito de transformação que integra o conteúdo da propriedade, traduzindo-se numa efectiva e, em muitos casos, importante redução do valor dos prédios servientes. [3]
Todavia, nem sempre a servidão non aedificandi se traduz na desvalorização do prédio serviente.
Na verdade, o actual CE criou critérios objectivos de delimitação do direito à indemnização nos casos de constituição daquele tipo de servidão, que são os expressos nas diversas alíneas do nº 2 do artº 8º do CE.
Elias da Costa, entende que, mesmo que o solo tenha aptidão construtiva, não ocorre prejuízo se a constituição de servidão não impedir a edificação com o mesmo índice de construção ou quando a área afectada pela construção consistir em logradouro de constituição existente. Nestas duas situações não é inviabilizado o aproveitamento económico possível do solo como também não sofre o expropriado qualquer prejuízo, pelo que não se justifica a atribuição da indemnização. [4]
Alípio Guedes, admite que nas situações em que já existia uma construção à data da DUP, a servidão non aedificandi pode acarretar a desvalorização da parte sobrante do prédio se um dia a construção tiver de ser demolida, por degradada ou desactualizada, e já não for possível construir um novo edifício devido à exiguidade da área aedificandi. [5]
In casu, com a expropriação levada a efeito como já se disse fica prejudicada de forma expressiva a funcionalidade do edifício com as características do da expropriada e tanto assim é que a largura do logradouro Norte, medida no alinhamento do eixo da rampa de acesso à cave antes da expropriação era de 14 metros e após a expropriação passou a ser de 6,20 metros, perdendo 56% do desenvolvimento inicial e a medida no alinhamento do ponto médio dos cais aptos a receber camiões TIR que antes da expropriação era de 22 metros e 22,40 metros, após a expropriação passou a ser de 14,60 metros e 15,20 metros, perdendo cerca de 33%, razão pela qual fruto da perda de operacionalidade existe agora uma alteração da vocação funcional do edifício, passando a ser um comum Armazém de retém – cfr. als. ee), gg), hh) e ii) dos factos provados.
Por isso, entende-se existir uma clara diminuição do valor real e corrente do imóvel, de acordo com as suas potencialidades operacionais e funcionais, à data da DUP.
Não há dúvidas que um eventual comprador valorizará muito menos o imóvel após a expropriação que anteriormente tendo o imóvel todas as aptidões funcionais e operacionais adequadas à sua normal laboração industrial, o que agora não se verifica, sendo necessária uma grande intervenção arquitectónica e mesmo assim, ficará sempre depreciada a sua aptidão, dada a redução de espaço.
A extensão da zona non aedificandi inviabiliza assim a utilização que vinha sendo dada ao prédio, considerado globalmente, verificando-se a situação prevista no artº 8º, nº 2, al. a) do CE.
Por isso, pela depreciação da parte sobrante do prédio daí decorrente tem a expropriada de ser indemnizada, sob pena de violação do princípio da justa indemnização, nos termos do artº 23º/1 do CE, tal como na apreciação da questão no recurso da expropriada foi abordada.
Improcedem, assim, as conclusões de recurso, nesta parte.
2. Benfeitorias. Duplicação de indemnizações a esse título.
Entende a expropriante, ora apelante que tendo a sentença recorrida aderido ao relatório preconizado pelos peritos do Tribunal, não se mostra o mesmo elaborado correctamente, porquanto aqueles se limitam a calcular o valor da indemnização a atribuir, incluindo todas as benfeitorias descritas no Acórdão Arbitral, o que não se afigura justo nem correcto, face aos critérios legais em vigor.
Por outro lado, os peritos do Tribunal atribuíram relativamente á vedação situada a norte com 124 metros, o montante indemnizatório de € 6.200,00 para logo de seguida avaliarem os elementos que compõem tal vedação de forma separada o que origina uma duplicação de indemnizações.
Quanto a benfeitorias, os peritos nomeados pelo Tribunal aderiram à descrição e cômputo das mesmas efectuado no Acórdão de Arbitragem, por na sua globalidade, representarem as benfeitorias existentes na parcela expropriada, num total que se arredondou para € 80.878,00.
O perito da expropriante, atribuiu às benfeitorias o valor total de € 42.433,50.
Finalmente, o perito da expropriada embora concordando na generalidade com o critério adoptado pelos peritos do Tribunal, no capítulo das benfeitorias, assinala algumas notas, quais sejam:
- Detectou que, no capítulo das Vedações do Acórdão Arbitral foi considerada uma parcela no valor de € 6.200,00 referente a elementos de vedação já contabilizados noutras parcelas (muro, rede e portão) pelo que o cálculo de vedações se encontra empolado naquele valor.
- Detectou igualmente que o preço unitário de € 50,00/m2 arbitrado para “muros de 0,30 m de espessura, em betão armado rebocado e pintado nas duas faces” é manifestamente insuficiente, tendo-se comprovado, após consulta dos cadernos de encargos, mapa de preços de adjudicação e autos de pagamento que, no ano de 1992 o custo adjudicado foi de 57.500$00/m3, o que na moeda actual e convertido ao m2, dá € 86,04/m2, ficando claro existir uma menor valia unitária de € 36,04/m2, o que aplicada a 373 m2 de muros origina uma falta de valorização de € 13.442,92.
Todavia, refere este perito que “Decorrente de troca de impressões, havida nas reuniões, onde por diversas vezes foram decompostos preços unitários, sugeriu-se que seria de bom senso estabelecer um montante global (para valor de Benfeitorias) de € 80.878,50, igual ao do Acórdão arbitral, sugestão por nós aceite”.
A al. q) dos factos provados refere exaustivamente todas as benfeitorias realizadas na parcela a expropriar.
O critério decisivo para solucionar caso a caso a questão de saber se deve ou não atribuir-se indemnização por uma qualquer benfeitoria existente na parcela expropriada (avaliada como terreno apto para construção) é o da determinação da necessidade ou inevitabilidade da inutilização/destruição da mesma benfeitoria, no caso de a parcela ser aproveitada para construção.
Assim, in casu, tendo em conta a natureza das benfeitorias integradas na parcela a expropriar e que serão obviamente destruídas com a construção da SCUT do Grande Porto, IC 24 – Alfena/Nó da Ermida (IC25), o valor daquelas deve ser computado na indemnização, sob pena de esta não corresponder ao ressarcimento integral do prejuízo emergente da expropriação.
Na verdade, a entidade expropriante deve indemnizar a expropriada pela perda das benfeitorias existentes no imóvel à data da DUP, tendo em conta que as benfeitorias ali existentes não podem deixar de ser consideradas como tal, na medida em que constituíam um melhoramento para aquele.
Alega a ora recorrente que há duplicação de indemnizações a título de benfeitorias, relativamente a uma vedação situada a norte com 124 metros.
É certo que assim acontece.
Só que, se por um lado existe essa duplicação no montante de € 6.200,00 na avaliação do cômputo global das benfeitorias, por outro lado existe uma falta de valorização de € 13.442,92, no que diz respeito a muros de 0,30 metros de espessura, que a expropriante naturalmente omite.
Por isso, a expropriante ainda fica em vantagem económica, dado não ter sido computada no valor global das benfeitorias, tal montante em falta.
Afigura-se-nos, assim, justa e adequada em termos globais, nos termos das regras legais aplicáveis e atenta a área total da parcela expropriada, aderir ao laudo pericial do Tribunal que mereceu a concordância do perito da expropriada, sendo, pois, o valor a considerar o de € 80.878,00.
Atentas as razões expostas, somos do entendimento que não tem aqui igualmente fundamento a pretensão da expropriante, pelo que deve ser mantida neste ponto a decisão recorrida.
3. Despesas com obras a realizar
Neste capítulo, alega a ora recorrente que o montante proposto a título de despesas a realizar foi atribuído de forma infundada, dado os peritos não especificarem de onde resulta a atribuição de tais valores.
Entende a expropriante que ao indemnizar as benfeitorias já considera os valores necessários às adaptações a realizar.
Não assiste, mais uma vez, qualquer razão à apelante.
A demolição de todas as benfeitorias realizadas na parcela a expropriar deprecia a parte sobrante, como tal devem ser indemnizadas, como vimos.
Por outro lado, com a expropriação levada a cabo, a parte sobrante foi afectada, tendo em conta que a zona destinada a carga e descarga, a Norte, ficou reduzida na sua largura cerca de 7 metros, impedindo a normal manobra dos veículos longos, sendo, por isso, necessário proceder à realização de diversas obras nessa zona, destinadas a compensar a perda de área no local, incluindo a eventual construção de um parque de estacionamento adicional fora do local (al. t) da matéria provada).
Aliás, para se manter a relação funcional do todo, é necessária, do ponto de vista arquitectónico, uma importante intervenção (al. x) da matéria de facto provada), designadamente terraplanagem (al. z) dos factos provados).
Aliás, tais trabalhos são correspondentes àqueles que vinham referidos no Acórdão Arbitral, mas correspondem a obras de adaptação em toda a área de carga e descarga.
Tem, por isso, de ser indemnizada a expropriada, dado ter de realizar tais obras para ver a sua unidade industrial novamente funcional, muito embora sem as condições anteriormente existentes.
Improcedem, assim, também, nesta parte, as conclusões de recurso.
V – DECISÃO
Termos em que acordam julgar:
- parcialmente procedente a apelação da expropriada e, em consequência, revogar a sentença recorrida na parte respeitante à indemnização pela desvalorização da parte sobrante que se fixa agora em € 645.300,00, no mais se mantendo aquela.
- improcedente a apelação da expropriante, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante, conforme o decaimento, na apelação da expropriada,
Custas pela apelante, na apelação da expropriante.
(Processado por computador e integralmente revisto pela relatora)
Porto, 9 de Dezembro de 2008
Maria José Rato da Silva e Antunes Simões
Maria Isoleta de Almeida Costa
Abílio Sá Gonçalves Costa
______________________
[1] Em situação idêntica à dos presentes autos, foi fixada a título de desvalorização da parte sobrante, a percentagem de 30% - cfr. Ac. do TRP de 17/04/2008 (relator Fernando Baptista) consultável em www.dgsi.pt, aí se podendo ler que os critérios contidos nos artºs 26º a 32º do Cód. das Exp. (respeitantes à valorização dos bens) não são vinculativos, mas apenas meras directivas, que acabam por ser, também, meros instrumentos para se lograr obter o valor real e corrente dos bens a expropriar e, assim, o desideratum constitucional da justa indemnização, apenas sendo legítimos enquanto atinjam, ou sirvam para atingir, esse mesmo fim. Consequentemente, se em determinada situação se verificar que não conduzem ao valor real e corrente do bem expropriado, a requerimento da entidade expropriante ou do expropriado, ou por decisão oficiosa do Tribunal, podem (e devem) ser afastados, adoptando-se outros critérios mais adequados à determinação daquele valor.
[2] Neste sentido, cfr. Ac. do TRP de 16/02/2006 (relatora Deolinda Varão) consultável em www.dgsi.pt
[3] Cfr. Osvaldo Gomes, Expropriações por Utilidade Pública, pags. 240/242.
[4] In Guia das Expropriações por Utilidade Pública, 2ª ed., pag. 321.
[5] In Valorização de Bens Expropriados, pag. 130.