Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NRAU
PENDÊNCIA DA ACÇÃO
INCIDENTE
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
II - Deduzido esse pedido incidental, a única defesa possível para o arrendatário obstar ao despejo será apenas a prova do pagamento ou do depósito das rendas vencidas na pendência da acção, podendo este depósito ser efectuado condicionalmente, no caso de aquele entender não serem devidas.
Decisão Recorrida: Proc. n.º …/07.5TBVNG da .ª Vara Mista de Vila Nova de Gaia
Recorrentes: B………. e outros
Recorridos: C………. e outros
Relator: Cristina Coelho
Adjuntos: Desemb. Rodrigues Pires e Desemb. Canelas Brás
Acordam nesta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO.
Em 16.01.07, C………. e mulher, D………., e E………., intentaram acção de despejo, com processo ordinário, contra F………., Lda., G………. e B………., pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento objecto da acção e:
- a Ré condenada a despejar imediatamente o locado, entregando-o aos AA. livre de pessoas e coisas;
- os RR. condenados, solidariamente, a pagar aos AA. a quantia de € 7.830,06 de rendas vencidas e não pagas, acrescidas das rendas que se vencerem até efectiva desocupação e entrega do locado pela R.;
- os RR. condenados, solidariamente, a pagar aos AA. a quantia de € 18,52, relativa a parte da renda de Novembro de 2006;
- os RR. condenados, solidariamente, a pagar aos AA. a quantia de € 5.000,00, que a estes foi deduzida nas rendas a título de comparticipação para o custo de recuperação do muro de suporte do lado nascente e que não foi efectuada.
A fundamentar o peticionado, alegaram, em síntese, que:
Por contrato escrito de arrendamento, datado de 8.10.04, os AA. deram de arrendamento à 1ª R. o prédio urbano composto por parcela de terreno destinado a construção, sito na Rua ………., …, ………., Vila Nova de Gaia, no qual se encontra instalada uma casa pré-fabricada, com destino ao exercício de qualquer actividade do interesse da R., nomeadamente actividade de indústria hoteleira e similares, aparcamento de viaturas, parque de recreio infantil, armazém, escritórios, lavandaria, habitação e estaleiro, pelo prazo de 1 ano, renovável por iguais e sucessivos períodos, pela renda anual de € 30.000,00, paga em duodécimos de € 2.500,00, até ao 8º dia do mês anterior a que disser respeito, através de depósito em conta bancária, sendo a renda, desde Outubro de 2006, no valor mensal de € 2.620,02.
Sucede que, a R. não pagou a renda relativa a Dezembro de 2006, nem qualquer das posteriores, apesar de inúmeras vezes interpelada para o fazer, continuando a usufruir do local arrendado.
Em dívida está, ainda, a quantia de € 18,52, de parte da renda de Novembro de 2006.
A R. é, também, devedora da quantia de € 5.000,00 que foi deduzida em várias rendas, a título de comparticipação para o custo de recuperação do muro de suporte do lado nascente, cuja obra deveria ter sido efectuada até final de 2005, e não se encontra ainda efectuada.
Nos termos do contrato, os 2º e 3º RR. assumiram na qualidade de fiadores todas as obrigações decorrentes do mesmo em relação à 1ª R., e, apesar de interpelados, não pagaram a quantia em dívida.
Regularmente citados, os RR. contestaram, alegando, em síntese, que:
- o arrendado não se mostra apto ao fim contratado, não sendo possível a obtenção de licenciamento, por motivo imputável aos AA., o que estes bem sabiam;
- os AA. recusaram a emissão dos recibos de pagamento das rendas, o que sucedeu ao longo de todo o ano de 2005 e 2006;
- o arrendado tem vícios (fissuras no telhado arrendado) que limitam o uso do mesmo para o fim contratado, uma vez que impediam que estivesse aberto ao público, não tendo os AA. procedido às reparações devidas, apesar de interpelados para tanto;
- a fiança é nula, porque o seu objecto é indeterminável.
E deduziram reconvenção, pretendendo ser indemnizados pelos danos sofridos.
Terminam propugnando pela improcedência da acção, e pela procedência do pedido reconvencional, com todas as consequências legais.
Os AA. replicaram, propugnando pela improcedência das excepções invocadas e do pedido reconvencional, e pedem a condenação dos AA. como litigantes de má-fé.
Em 11.06.07, vieram os AA. juntar requerimento aos autos, no qual, invocando que, na pendência da acção, não foram pagas nem depositadas as rendas vencidas, requerem a notificação dos RR. nos termos e para os efeitos dos nºs 4 e 5 do art. 14º da L. 6/2006 de 27.02.
Os RR. vieram pronunciar-se propugnando pelo indeferimento do requerido, por o contrato ter sido celebrado ao abrigo do DL. 321-B/90 de 15.10.
Foi proferido despacho no qual se considerou aplicável o NRAU e se ordenou a notificação dos RR. nos termos e para os efeitos do disposto no art. 14º, nº 4 da L. 6/2006 de 27.02.
Não se conformando com tal despacho, dele agravaram os RR.
São as seguintes conclusões do recurso:
1- A aplicação imediata da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano ao contrato de arrendamento em cotejo coartaria as legítimas expectativas do aqui Recorrente, visto o mesmo haver celebrado tal relação ao abrigo do Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL nº 321-B/90 de 15 de Outubro, sendo que tal consequência não foi, decerto, a intenção visada pelo legislador aquando da aprovação da nova lei, e do mesmo modo não pode o Juiz “a quo” violar o princípio da protecção da parte mais fraca, designadamente dos ora Recorrentes, cuja protecção merece a tutela do direito e sempre subjaz na vontade do legislador, sem o que se violaria o disposto no art. 5º, nº 2 e art. 7º “a contrario sensu”, nº 1 do art. 9º, art. 12º todos do Código Civil.
2- Sempre será de atender que mesmo relativamente a contratos celebrados após a entrada em vigor do Novo Regime de Arrendamento Urbano o nº 5 do art. 14º do dito diploma não deverá ver-se aplicado a situações em que seja objecto de impugnação a existência ou não de um direito à obtenção do valor correspondente às rendas, sob pena de violação do disposto no art. 12º, nº 2, 1ª parte do C.C.
3- Imprescindível se torna, considerar que o depósito das rendas alegadamente devidas acarretaria prejuízos aos Recorrentes, acrescidos dos mesmos já cabalmente demonstrados na pretérita Contestação de fls., deduzida, pois, de facto, o alegado na Contestação de fls., reputa-se a circunstancialismos susceptíveis de integrarem a figura da excepção de não cumprimento do contrato, sob pena de violação do disposto no art. 428º e art. 431º, ambos do C.P.C.
4- Para que a excepção possa ser invocada por aquele que refuta o cumprimento, imperiosa se torna a proporcionalidade entre a infracção contratual do credor e a recusa do contraente devedor que alega a excepção, sendo que um dos condicionalismos para a possibilidade de invocação da excepção de não cumprimento do contrato é de que a mesma não contrarie as regras da boa fé, ou seja, importa que, nas concretas circunstâncias do caso, a pretensão da parte que não corresponde com a prestação que lhe cabe, pode justificar-se à luz de um são critério de equilíbrio contratual.
5- Tendo em conta a continua recusa dos Recorridos em emitirem os respectivos recibos comprovantes do pagamento de rendas, o facto de o estabelecimento não poder ser objecto de qualquer licenciamento e ainda os vícios de que padece o arrendado, a invocação pelos Recorrentes de circunstâncias obstativas ao pagamento da renda, consubstancia uma actuação conforme os ditames da boa fé, correcção e lealdade.
6- Acrescendo a factualidade de que o estabelecimento se encontrou reiteradamente encerrado ao público, derivado da conduta impetrada pelos Recorridos, traduzir-se-ia num total desrespeito pelo equilíbrio das prestações contratuais a exigência do depósito das rendas no âmbito do presente processo, violando-se o disposto no art. 397º, 280º ambos do C.C.
Terminam pedindo que se revogue a decisão recorrida.
Os AA. contra-alegaram, propugnando pela improcedência do recurso e manutenção do despacho recorrido.
O Mmo Juiz recorrido proferiu despacho tabelar, mantendo a decisão recorrida.
Neste tribunal foi proferido despacho a convidar os recorrentes a apresentarem as conclusões do recurso, nos termos do art. 690º, n.º 4 do CPC, o que os recorrentes fizeram, nos termos supra referidos.
QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes (arts. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do CPC), as questões a decidir são:
1ª - Se ao processo é ou não aplicável o NRAU, atenta a data de celebração do contrato de arrendamento;
2ª - Mesmo que se considere aplicável, se é de indeferir a requerida notificação, atendendo à alegada excepção de não cumprimento do contrato.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
A matéria de facto relevante resulta do enunciado no relatório.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
No âmbito da presente acção de despejo que os AA. intentaram contra os RR., por falta de pagamento de rendas, vieram os AA. alegar que, na pendência da acção, os RR. não pagaram ou depositaram rendas, pelo que terminam requerendo a sua notificação nos termos do art. 14º, nºs 4 e 5 da L. 6/2006 de 27.02.
Notificados, os RR. pronunciaram-se, propugnando pela improcedência do requerido, por não ser aplicável ao caso a referida lei.
Foi proferido despacho ordenando a notificação nos termos requeridos, por se entender ser aplicável o NRAU.
Inconformados com o referido despacho, os RR. intentaram o presente recurso, sendo que a 1ª questão que colocam é, precisamente, a da aplicação ao caso do NRAU.
Salvo o devido respeito por opinião contrária, entendemos que nenhum reparo há a fazer ao despacho recorrido.
Inquestionavelmente, o contrato de arrendamento em causa foi outorgado na vigência do RAU.
A L. 6/2006 de 27.02, designada por NRAU, revogou o anterior RAU aprovado pelo DL. 321-B/90 de 15.10, com todas as alterações subsequentes (art. 60º), repondo, em sede própria, no Código Civil, a parte substantiva, com as correspondentes secções e subsecções, conferindo nova redacção a diversos artigos, e republicando o Capítulo IV, do Título II, do Livro II do mencionado código, relativo ao contrato de locação.
A disciplina processual de arrendamento urbano, no que se refere à extinção da relação, além de integrar as normas relativas à execução para entrega de coisa imóvel arrendada – artigos 930º-B a 930º-E do CPC -, passou a integrar, também, as normas introduzidas pela L. 6/2006 de 27.02 em matéria de acção de despejo e formação de novos títulos executivos.
Dispõe o art. 26º, nº 1 do NRAU que “os contratos celebrados na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL. 321-B/90, de 15 de Outubro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes”, que versam sobre matérias de natureza substantiva.
E o art. 59º, nº 1 do mesmo diploma legal estatui que “o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, ou seja, arts. 26º e ss..
O art. 59º, nº 1 do NRAU está em consonância com o disposto no art. 12º, nºs 1 e 2, 2ª parte do CC.
Como se refere na decisão recorrida, daquele normativo legal resulta que o NRAU se aplica aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, em tudo o que não for excepcionado no regime transitório, dizemos nós.
Com interesse sobre esta matéria, cfr. os Ac. da RP 29.11.07, P. 0735767 e da RL de 6.12.07, P. 9998/07-8, in www.dgsi.pt.
Bem andou, pois, o Mmo Juiz recorrido ao aplicar o art. 14º, nº 4 do NRAU, como lhe foi peticionado.
Alegam os recorrentes que a imediata aplicação do art. 14º, nºs 4 e 5 do NRAU, colide com as “legítimas expectativas adquiridas pelos recorrentes, no âmbito do RAU”, o que não se alcança, quando é certo que, também no âmbito do RAU se previa o incidente de despejo imediato, por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção (art. 58º).
Continua a lei a exigir o pagamento das rendas na pendência da acção, o que, aliás, decorre da própria essência do contrato e se justifica até o mesmo ser declarado resolvido.
Deixou, porém, de regulamentar a situação em termos de incidente na própria acção, para prever determinado mecanismo que leva à constituição de título executivo para efeitos de despejo do local arrendado (art. 14º, nº 4).
Também não se alcança, em que termos o Mmo Juiz a quo, com a referida interpretação, “viola o princípio da parte mais fraca”, e “viola a unidade do sistema jurídico”, atento o que supra se deixa escrito.
Improcede, pois, a conclusão 1ª do recurso.
Defendem os recorrentes que, mesmo sendo caso de aplicar o NRAU, nomeadamente o mencionado art. 14º, nºs 4 e 5, o mesmo não deverá ser aplicado quando tenha sido impugnado o direito às rendas, por ter sido invocada excepção de não cumprimento.
Esta questão apenas foi colocada pelos recorrentes em sede de recurso, uma vez que, notificados para se pronunciarem sobre o requerimento dos AA., apenas invocaram que o mesmo deveria ser indeferido por não ter lugar a aplicação do NRAU.
Questões novas são aquelas que não foram apreciadas pelo tribunal recorrido por aí não terem sido suscitadas, nem serem de conhecimento oficioso.
Escreveu-se no sumário do Ac. do STJ de 4.10.07, P. 07P2433, in www.dgsi.pt/jstj.nsf, que “2- Como é entendimento uniforme do Supremo Tribunal de Justiça, os recursos destinam-se a reexaminar decisões proferidas por jurisdição inferior e não para obter decisões sobre questões novas, não colocadas perante aquelas jurisdições. São remédios jurídicos que se destinam sim a apurar da adequação e legalidade das decisões sob recurso....”.
Contudo, uma vez que os recorrentes fazem apelo ao por si alegado na contestação, entendemos que não se trata de uma questão nova, no seu verdadeiro sentido, uma vez que o Mmo Juiz recorrido poderia ter atendido e ponderado os factos alegados na contestação, se assim o entendesse, passando-se, pois, à apreciação da 2ª questão suscitada.
Já no âmbito do RAU, e a propósito do seu art. 58º, se colocava a questão de saber se o único meio ao dispor do arrendatário para evitar o despejo por falta de pagamento de rendas no decurso da acção era o do pagamento ou depósito previstos no art. 58º, nº 3, ou se ao arrendatário era lícito defender-se com quaisquer factos que justifiquem o não pagamento da renda ou a sua redução.
A jurisprudência sobre esta questão não é uniforme, entendendo uns que o incidente em causa apenas admitia, como forma de oposição relevante, a prova do pagamento das rendas ou o seu depósito (entre muitos, cfr., os Acs. do STJ de 5.12.06, P. 06A2299 e 9.10.07, P. 07A2681, in www.dgsi.pt, referidos pelos recorridos, e da RG de 29.11.07, P. 2276/07-2, também, in www.dgsi.pt), e entendendo outros que ao arrendatário é lícito, para evitar o despejo imediato, defender-se com quaisquer factos que justifiquem o não pagamento da renda (cfr., entre outros, os Ac. da RP de 23.02.06, P. 0231276, na sequência de decisão do Tribunal Constitucional de 6.12.05, publicado no DR, II Série de 3.02.06, e RC de 17.10.06, in www.dgsi.pt).
É nosso entendimento que o “incidente” em questão pressupõe que se mostre assente na acção de despejo a existência de um contrato de arrendamento, a legitimidade do autor e do réu, e o montante da renda acordada, sob pena de, sendo questionada alguma destas situações, não dever proceder o “incidente”, ou, actualmente, não se ordenar a notificação do arrendatário nos termos do art. 14º, nº 4 do NRAU.
Conforme se escrevia no preâmbulo do DL. 321-B/90 de 15.10, falando sobre o incidente previsto no art. 58º, este é “a única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes”.
Este será, também, o fundamento que levou à previsão do art. 14º, nºs 4 e 5 do NRAU, em parte similar à regulamentação anterior.
Assim sendo, concordamos com o entendimento sufragado no supra referido Ac. do STJ de 5.12.06, onde se escreveu que “é habitualmente apontado a este instituto duas funções, uma preventiva, de acautelar o inquilino, impedindo-o de deixar acumular as rendas que se vão vencendo, e outra coactiva, protegendo o senhorio, ao forçar o inquilino a pagá-las ... De qualquer modo a natureza expedita e sumária deste incidente e as razões que estão subjacentes ao mesmo incidente não permitem que o arrendatário obste ao deferimento do despejo a não ser que faça a referida prova do pagamento ou depósito e não também com quaisquer outros meios de defesa que poderiam ser alegados na acção de despejo, como seja, a mora do senhorio, a existência de direito de compensação de um seu crédito sobre o senhorio com o montante das rendas devidas, ou alguma excepção de incumprimento do contrato, por parte do senhorio, ou, ainda, eventual direito de retenção com vista a garantir direito a benfeitorias. Alargar o leque de questões que o inquilino poderia alegar para obstar ao despejo imediato equivaleria a inviabilizar os fins preventivos e coactivos do instituto, passando o incidente a poder ter, eventualmente, uma demora equivalente à da acção. Desta forma, deduzido o referido pedido incidental, a única defesa possível para o arrendatário obstar ao despejo, será apenas a prova do pagamento ou do depósito das rendas vencidas na pendência da acção, podendo este depósito ser efectuado condicionalmente, no caso de aquele entender não serem devidas, tal como resulta da parte final do nº 1 do art. 58º já referido”, e da parte final do art. 14º, nº 3 do NRAU, diremos nós.
De facto, entendemos que o referido entendimento mantém plena aplicação no caso do art. 14º, nºs 3, 4 e 5 do NRAU, não obstante as alterações relativamente ao normativo anterior, podendo o arrendatário fazer o depósito nos termos do art. 17º e ss. do NRAU, à ordem do tribunal e informando nos autos que o mesmo é condicional, face à excepção de incumprimento alegada nos autos.
E no seguimento da acção serão apreciados, a seu tempo, os fundamentos invocados.
Acresce que os fundamentos invocados pelos recorrentes para o não pagamento da renda, numa análise, necessariamente, sumária, se nos afiguram de pouca consistência.
Quanto à alegada impossibilidade do estabelecimento não poder ser objecto de qualquer licenciamento, afigura-se-nos que os factos alegados são, manifestamente, insuficientes, atento o fim do contrato, que é mais amplo que o referido (cláusula 3ª: “o prédio arrendado destina-se ao exercício de qualquer actividade do interesse do arrendatário, nomeadamente a actividade de indústria hoteleira e similares, aparcamento de viaturas, parque de recreio infantil, armazém, escritórios, lavandaria, habitação e estaleiro”) e teor da cláusula 4ª do mesmo.
Quanto à recusa na entrega dos recibos referentes às rendas pagas, não obstante o arrendatário ter direito à entrega dos mesmos (art. 787º, nº 1 do CC) e poder recusar a sua prestação enquanto a quitação não for dada (art. 787º, nº 2 do CC), não menos certo é que ficou acordado no contrato que as rendas seriam pagas através de depósito bancário (cláusula 8ª, 1), sendo entendimento corrente da jurisprudência que o talão de depósito substitui o mencionado recibo.
Por último, quanto à impossibilidade de usar o locado em virtude dos vícios de que o mesmo padece (“fissuras no telhado que impedem que o mesmo esteja aberto ao público sempre que chove”), também se nos afigura que os factos alegados são, manifestamente, insuficientes, atento o objecto do arrendado (terreno destinado a construção, no qual se encontra instalada uma casa pré-fabricada – cláusula 1ª), e uma vez que a arrendatária nem sequer alegou qual a actividade que aí desenvolve, nem o uso que dá ao arrendado.
Assim sendo, improcedem as conclusões 2ª a 6ª do recurso.
DECISÃO.
Pelo exposto, nega-se provimento ao agravo, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelos recorrentes.
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Porto, 2008.05.20
Cristina Maria Nunes Soares Tavares Coelho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás