Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO-PROMESSA
INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO INSTRUMENTAL
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II – Se, em razão da sua natureza funcional, o inadimplemento da obrigação instrumental tender a arrastar o incumprimento da obrigação principal, o promissário não terá, em princípio, de esperar pela consumação deste último, para reagir ao não cumprimento da obrigação acessória ele poderá, em regra, exigir o seu cumprimento.
III – A execução específica do contrato-promessa pressupõe o incumprimento contratual não definitivo de uma das partes, ou seja, a mora no cumprimento da obrigação emergente do contrato-promessa de celebrar o contrato prometido.
IV – A lei considera definitivamente não cumprida a obrigação, com as respectivas consequências, nos casos de estipulação de cláusula resolutiva ou termo essencial e de impossibilidade culposa da prestação por parte do devedor (art. 801º, nº1, do CC), podendo o incumprimento contratual definitivo resultar também da conversão da mora por força de interpelação admonitória ou de perda de interesse do credor na prestação (art. 808º, nº1, do CC).
V – Para além daqueles casos expressamente previstos na lei, tem-se entendido que também configura incumprimento contratual definitivo a ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer o contrato, sendo disso exemplo a inexecução da prestação dentro de um prazo razoável: perante tal comportamento do devedor, qualquer interpelação admonitória seria um acto inútil e destituído de justificação.
Rel. Deolinda Varão (317)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Madeira Pinto
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
B………. instaurou acção declarativa de condenação, com forma de processo ordinário, contra C………. (que também usava C1……….) e mulher D………., entretanto falecidos e representados pelos seus únicos e universais herdeiros E………., F………., G………. e H………., devidamente habilitados.
Pediu que seja lavrada sentença que:
A) Produzindo a declaração negocial dos réus faltosos, opere a transferência da propriedade do rústico identificado no artº 2º da petição inicial para a titularidade do autor;
B) Condene os réus a assim o ver julgado;
C) Condene o autor a pagar aos réus o remanescente de 1.600.000$00 do preço do negócio ajustado;
D) Condene os réus a pagarem ao autor, a título de reparação por “lucros cessantes” no período de 1982 a 1997, uma indemnização de 30.000.000$00;
E) Operando a compensação entre os créditos de autor e réus, sejam estes últimos condenados a pagar ao autor a quantia de 28.400.000$00 liquidada até 06.06.97.
Como fundamento, alegou, em síntese, que, em 02.07.81 prometeu comprar aos réus, e estes prometerem vender-lhe, o prédio rústico identificado no artº 2º da petição inicial, não tendo os réus marcada a data da escritura de compra e venda, apesar de para tal os ter notificados judicialmente; mais alegou que sofreu danos – que discriminou e quantificou – em virtude de não poder usufruir do prédio em causa.
Os réus contestaram, impugnando os factos alegados pelo autor, e pediram, em reconvenção, que fosse declarada a resolução do contrato-promessa, mediante a restituição por parte dos réus ao autor da quantia de 200.000$00 recebida como sinal (sic).
Como fundamento do pedido reconvencional, alegaram, em síntese, que, em 19.04.85, autor e réus compareceram no Cartório Notarial para outorgar a escritura de compra e venda e que o autor recusou outorgá-la.
Na réplica, o autor impugnou os factos alegados pelos réus como fundamento do pedido reconvencional.
Percorrida a tramitação subsequente, foi proferida sentença que:
A) Julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos contra eles formulados;
B) Julgou a reconvenção procedente e, em consequência, declarou resolvido o contrato-promessa identificado nos autos, devendo os réus devolver ao autor a quantia de € 997,95, correspondente a 200.000$00, que dele receberam a título de sinal.
A sentença foi revogada pelo acórdão desta Relação de fls. 473 e seguintes, que anulou a decisão da matéria de facto com vista à ampliação da base instrutória.
Em cumprimento do deliberado naquele acórdão, foram aditados à base instrutória os quesitos 16º a 21º.
Percorrida a demais tramitação subsequente, foi proferida nova sentença que:
A) Julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido formulado;
B) Julgou a reconvenção procedente, declarando resolvido o contrato-promessa objecto dos autos e condenando as partes a restituírem tudo o que tiverem prestado em seu cumprimento.
O autor recorreu, formulando as seguintes
Conclusões
………………………………………
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………………………………………
Os réus contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*
II.O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos (que não foram impugnados):
Mediante contrato-promessa de compra e venda, celebrado em 02.02.81 entre o autor e I………., por um lado, enquanto promitentes-compradores, e os réus, por sua vez, na qualidade de promitentes-vendedores, estes últimos obrigaram-se vender e aqueles obrigaram-se comprar, pelo preço de 1.800.000$00, o prédio sito no ………., freguesia de ………., concelho de Matosinhos, com a área de 6000 m2, confrontando a Norte com J………. e outros, a Sul com K………., a Nascente com L………. e a Poente com caminho público, M………. e outros, ao tempo descrito na CRP de Matosinhos sob o nº 20797, a fls. 170, do Livro B-71, e a que actualmente corresponde a descrição nº 00045/181284, privativa da freguesia de ………. e a inscrição matricial sob o artigo 518º, daquela freguesia. (A)
Do preço ajustado para o prometido negócio, entregaram os promitentes-compradores aos réus promitentes-vendedores, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia de 200.000$00, no acto da outorga do contrato promessa. (B)
Ficou convencionado entre as partes, de acordo com as cláusulas vertidas no documento que titula o referido contrato, que a escritura de compra e venda do negócio prometido seria marcada no dia 30.10.81. (C)
No contrato-promessa referia-se que o prédio seria vendido livre de ónus ou encargos. (K)
Na altura da celebração do contrato, o terreno encontrava-se ocupado por um casal que aí havia construído um pequeno barraco para residirem. (9º)
Desse facto tinham os promitentes-compradores conhecimento. (10º)
No dia 30.10.81, os promitentes-compradores convocaram pessoalmente os promitentes vendedores para se efectivar a marcação do dia da escritura de compra e venda respectiva. (1º)
Os réus não se disponibilizaram a marcar o dia para outorgarem no respectivo acto. (2º)
Os promitentes-compradores notificaram os réus, mediante notificação judicial avulsa, cumprida no dia 14.12.81. (E)
Através da aludida notificação judicial avulsa, os promitentes-compradores interpelaram os promitentes-vendedores, convidando-os a, no prazo máximo de 30 dias, contados do dia em que se verificasse o cumprimento daquela notificação, comunicarem, por carta registada, a eles dirigida, o dia, a partir do qual, estariam disponíveis para outorgarem a escritura do contrato prometido. (F)
Mais tendo ficado cientes os réus de que decorrido que fosse o prazo dos assinalados 30 dias, a ocorrer incumprimento, ficariam constituídos em mora, com a correspectiva obrigação de indemnizar os credores da prestação, nos termos do artº 804° do CC. (G)
O autor e seu associado de então efectuaram inúmeras diligências junto dos réus, para que estes ultrapassassem a dificuldade de não poderem vender o prédio “livre de ónus e encargos”, dado se terem ali instalado indivíduos. (16º)
Chegando mesmo a manifestar aos réus a sua total disponibilidade para abdicarem de uma parcela de terreno de 600 m2 (que, no final, entraria em acerto de contas), a qual era exigida pelos ditos ocupantes do terreno para desocuparem o centro do terreno, ficando instalados numa construção edificada pelos réus junto ao posto de transformação existente no local. (17º)
Apesar de se terem comprometido a resolver tal situação, os réus não a resolveram. (18º)
O autor providenciou pela marcação da escritura para o dia 19.04.85, pois os réus tinham feito saber ao autor e seu sócio que iriam resolver o problema com os ditos ocupantes do terreno. (19º)
A escritura foi marcada para o dia 19.04.85, no .° Cartório Notarial do Porto, tendo merecido a comparência de todas as partes concorrentes no negócio. (I)
Naquele dia foi então exigido aos réus documento comprovativo de que a situação estava resolvida com os ocupantes do dito terreno. (20º)
Os réus, porém, nada tinham feito ou conseguido para resolver a situação. (21º)
Os termos da escritura de compra e venda (negócio prometido) chegaram a ser redigidos pelo notário no respectivo livro, não vindo realizar-se por o autor e o outro promitente-comprador se terem negado a assiná-la. (J)
No dia da escritura, os promitentes-compradores, apresentando como justificação o facto de o terreno permanecer ocupado por essas pessoas, recusaram-se a assinar a escritura sem que antes essa situação fosse resolvida pelos réus. (15º)
O promitente-comprador I………. renunciou a favor do Autor aos direitos decorrentes do referido contrato promessa de compra e venda. (H)
No local onde se situa terreno que constitui o prédio rústico descrito o autor projectou construir pavilhões destinados a armazéns. (3º)
Se os réus tivessem transmitido ao autor a propriedade do referido terreno em Janeiro de 1982, e se a referida construção fosse autorizada pela CM de Matosinhos, até finais desse ano, os pavilhões destinados a armazéns estariam construídos e prontos a ser rentabilizados. (4º)
Em 01.08.02, o réu habilitado E………. foi notificado pela CM de Matosinhos, por decisão proferida em requerimento por ele apresentado em 27.06.00, que no local em questão não é permitida a construção de dois pavilhões, cada um deles com a área útil de 2.000 m2, por o terreno não ter capacidade edificatória, sem prejuízo de, resolvida a questão das acessibilidades, vir a ser permitida a edificação, na condição de 51% da sua área se destinar a habitação. (5º)
A finalidade projectada pelo autor, na rentabilização económica das planificadas duas construções seria colocá-las no mercado locatício. (6º)
De acordo com os preços correntes na zona em que se situa o terreno, uma área de 4000 m2 de armazéns, proporcionaria, um rendimento mensal bruto de 400.000$00. (7º)
Com interesse para a decisão da causa, está ainda provado, por acordo das partes, o seguinte facto:
Em 28.09.95, ainda viviam pessoas no prédio referido em A).
[Este facto consta do documento referido em H), junto a fls. 16 dos autos pelo autor (cfr. artºs 17º e 18º da petição inicial), e mostra-se aceite pelos réus, na medida que estes alegaram no artº 47º da contestação que, à data da propositura da acção (09.06.97), ainda permaneciam pessoas no prédio].
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III.As questões a decidir – delimitadas pelas conclusões da alegação do apelante (artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC) – são as seguintes:
- Se a sentença tinha de ser proferida pelo juiz que decidiu a matéria de facto;
- Se a sentença é nula por oposição dos fundamentos com a decisão;
- Se o autor pode pedir a execução específica do contrato-promessa que celebrou com os réus.
1. Decisão da matéria de facto e elaboração da sentença
A questão ora suscitada pelo autor havia sido igualmente suscitada no recurso interposto da sentença de fls. 322 e seguintes, tendo sido apreciada e decidida no acórdão de fls. 473 e seguintes.
Ali se escreveu:
“Refere o apelante, como questão prévia, o facto de o juiz que presidiu à audiência de discussão e julgamento e decidiu sobre a matéria de facto não ser o mesmo que proferiu a sentença posta em crise.
Não se vislumbra, nem o apelante indica, onde é que tal situação, frequente nos tribunais, em consequência designadamente dos movimentos anuais dos juízes nas diversas comarcas e tribunais, viola a lei processual civil.
Diferente seria se o apelante questionasse a violação, na 1ª instância, do princípio da plenitude da assistência dos juízes, consagrado no artº 654º, nº 1, do CPC: só podem intervir na decisão da matéria de facto os juízes eu tenham assistido a todos os actos de instrução e discussão praticados na audiência final. No nº 3, do citado normativo, preceitua-se que o juiz (que iniciou o julgamento) que fora transferido, promovido ou aposentado, concluirá o julgamento.
Porém, nada disso aconteceu neste processo.
A questão suscitada não tem, pois, qualquer relevo jurídico-processual”.
Concordamos inteiramente com a posição expressa naquele acórdão, para o qual remetemos, pouco mais se nos oferecendo dizer sobre o assunto.
O juiz decide a matéria de facto segundo a sua prudente convicção, por aplicação do princípio da livre apreciação da prova consagrado no nº 1 do artº 655º do CPC; ao passo que, na sentença, o juiz decide as questões jurídicas, aplicando o direito aos factos já fixados na decisão da matéria de facto (artºs 659º e seguintes do CPC).
Não há assim violação do princípio da livre apreciação das provas pelo facto de o juiz que profere a sentença não ter decidido a matéria de facto.
O aresto citado pelo autor nas suas conclusões[1] foi proferido numa acção de regulação de poder paternal, em que, habitualmente, a matéria de facto não é fixada em despacho autónomo, mas sim na própria sentença, pelo que tem cabimento a solução de que compete ao juiz que presidiu à audiência de julgamento intervir na decisão da matéria de facto e proferir sentença.
O que não se aplica ao caso dos autos, em que a matéria de facto foi fixada em decisão autónoma.
Finalmente, parece-nos que o autor, nas suas conclusões, apenas quer manifestar a sua discordância da interpretação jurisprudencial acima referida, uma vez que não retira consequências do que expõe, designadamente arguindo qualquer nulidade processual.
De qualquer modo, se era essa a sua intenção, do que acima se expôs resulta que não foi cometida qualquer nulidade.
2. Nulidade da sentença
O autor invoca a nulidade da sentença prevista na al. c) do nº 1 do artº 668º do CPC, dizendo que os fundamentos estão em oposição com a decisão.
As causas de nulidade da sentença ou de qualquer decisão são as que vêm taxativamente enumeradas no nº 1 do artº 668º do CPC.
Nos termos daquele normativo, é nula a sentença quando: a) não contenha a assinatura do juiz; b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão; d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; e) condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.
Os vícios determinantes da nulidade da sentença correspondem a casos de irregularidades que afectam formalmente a sentença e provocam dúvidas sobre a sua autenticidade, como é a falta de assinatura do juiz, ou ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão por que decide de determinada maneira (falta de fundamentação), quer porque essa explicação conduz, logicamente, a resultado oposto do adoptado (contradição entre os fundamentos e a decisão), ou uso ilegítimo do poder jurisdicional em virtude de pretender conhecer questões de que não podia conhecer (excesso de pronúncia) ou não tratar de questões de que deveria conhecer (omissão de pronúncia) … São, sempre, vícios que encerram um desvalor que excede o erro de julgamento e que, por isso, inutilizam o julgado na parte afectada[2].
A sentença é nula por oposição dos fundamentos com a decisão nos termos da al. c) do nº 1 do citado artº 668º quando os fundamentos invocados devessem logicamente conduzir a uma decisão diferente da que a sentença expressa, ou seja, quando os fundamentos apontam num sentido e a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente[3].
Os “fundamentos” de que se fala na al. c) do nº 1 do artº 668º do CPC são os fundamentos de direito; a oposição entre fundamentos de facto e a decisão não constitui o vício ali previsto mas sim erro de julgamento, que sujeita a sentença a ser alterada ou revogada em recurso, mas não afecta a sua validade formal.
Ora, na sentença recorrida, entendeu-se que não houve incumprimento do contrato-promessa pelos réus e que, pelo contrário, foi o autor quem incorreu em incumprimento culposo definitivo do mesmo; em consequência, julgou-se improcedente o pedido de execução especifica formulado pelo autor e julgou-se procedente o pedido reconvencional de resolução do contrato.
A decisão é assim o corolário lógico da fundamentação, pelo que a sentença não padece do invocado vício.
Como se depreende das conclusões 5ª a 20ª, o que o autor censura à sentença recorrida é a interpretação dos factos provados que ali se faz, ou seja, a aplicação do direito aos factos – o que não constitui vício formal, mas sim erro de julgamento, a apreciar oportunamente.
3. Execução específica do contrato-promessa
A obrigação principal que emerge de um contrato-promessa é a da celebração do contrato prometido (artº 410º do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem).
Mas as partes podem convencionalmente multiplicar os efeitos obrigacionais do contrato-promessa de tal forma que o devedor ou cada um dos devedores esteja vinculado a várias prestações com maior ou menor autonomia[4], ou seja, a celebração do contrato prometido pode estar sujeita ao cumprimento anterior de uma outra obrigação secundária.
No caso dos autos, está precisamente em causa saber se, aquando da celebração do contrato-promessa, os réus assumiram a obrigação de entregar ao autor o prédio objecto do contrato livre das pessoas que, à data da celebração, o ocupavam (um casal que ali havia construído um pequeno barraco para residirem).
Segundo o autor, é esse o sentido da expressão “…livre de quaisquer ónus ou encargos…” que se consignou no documento que titula o contrato-promessa.
Diz o artº 236º, nº 1 que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
A regra geral ali enunciada é a de que a declaração negocial vale com o sentido que seria apreendido por um declaratário normal, entendendo-se por declaratário normal uma pessoa de conhecimento e diligência médios.
Exceptuam-se os casos de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2 do normativo citado) e de não poder ser razoavelmente imputado ao declarante o sentido que um declaratário normal possa extrair da sua declaração (parte final do nº 1 do mesmo normativo).
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela[5] consagra-se no artº 236º uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.
A prevalência do sentido objectivo da declaração explica-se pela necessidade de proteger as legítimas expectativas do declaratário e não perturbar a segurança do tráfico.
Como refere Mota Pinto[6], para as posições objectivistas o intérprete não vai pesquisar a vontade efectiva do declarante, mas um sentido exteriorizado ou cognoscível através de certos elementos objectivos. O objecto da interpretação não é a vontade como “facto da vida anímica interior”, mas a declaração como acto significante. É uma interpretação normativa e não uma interpretação psicológica. Não dá relevo à vontade real do declarante, nem sequer necessariamente à vontade real do declaratário.
De entre as doutrinas objectivistas, destaca-se a teoria da impressão do destinatário que é precisamente a que foi acolhida no nº 1 do artº 236º e que acima se enunciou e que “É a mais justa por ser a que dá tutela plena à legítima confiança da pessoa em face de quem é emitida a declaração”[7].
Se as regras do artº 236º não puderem definir o sentido da declaração, aplica-se o disposto no artº 237º: nos negócios gratuitos, prevalece o sentido menos gravoso para o disponente; nos negócios onerosos, o que conduzir a um maior equilíbrio das prestações.
Por outro lado, nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artº 238º, nº 1).
Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a tal validade (nº 2 daquele preceito).
Diz o artº 410º, nº 1 que à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral (nº 2 do mesmo normativo).
O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública (artº 875º), pelo que, como resulta das disposições do citado artº 410º, o contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis também só é válido se for celebrado por documento escrito, assinado por ambos os contraentes.
O contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis é, pois, um contrato formal, pelo que são aplicáveis às respectivas declarações negociais as regras dos nºs 1 e 2 do citado artº 238º.
Como já se disse, o autor e os réus fizerem consignar no documento que titula o contrato-promessa que o prédio seria vendido livre de quaisquer ónus ou encargos.
Não se provou a versão dos réus que se encontrava vertida nos quesitos 8º a 14º, como se alcança das respostas negativas que foram dadas aos quesitos 8º e 11º a 14º e da resposta restritiva que foi dada aos quesitos 9º e 10º.
Ou seja, provou-se apenas a ocupação do prédio à data da celebração do contrato-promessa e o conhecimento dessa ocupação pelo autor.
Mas não se provou que tivesse sido acordado que a desocupação do prédio era encargo do autor após a celebração do contrato prometido nem que, por essa razão, se tenha escrito no contrato a expressão “livre de ónus e encargos” ao invés da expressão “livre de pessoas e bens”; bem como não se provou que a expressão “livre de pessoas e bens” tivesse sido inserida no contrato apenas para salvaguardar a existência de alguma garantia real que onerasse o prédio.
É certo que a referência expressão “livre de ónus e encargos” se refere habitualmente a garantias reais; no caso, no entanto, não se provou que assim fosse, o que, por si só, também não nos autoriza a retirar a conclusão de que não foi, pois que da falta de prova de um facto não se pode inferir a prova do facto contrário.
Mas a falta de prova de que a expressão se referia unicamente a “garantias reais” liberta-nos para a poder interpretar com um sentido diverso, tendo em conta os factos que o autor logrou provar e que foram, quase na íntegra, os factos que havia alegado na réplica e que foram aditados à base instrutória nos quesitos 16º a 21º.
Provou-se assim que o autor efectuou inúmeras diligências junto dos réus para que estes ultrapassassem a dificuldade de não poderem vender o prédio “livre de ónus e encargos”, dado se terem ali instalado indivíduos, chegando mesmo a manifestar aos réus a sua total disponibilidade para abdicarem de uma parcela de terreno de 600 m2 (que, no final, entraria em acerto de contas), a qual era exigida pelos ditos ocupantes do terreno para desocuparem o centro do terreno, ficando instalados numa construção edificada pelos réus junto ao posto de transformação existente no local.
Mais se provou que os réus se comprometeram a resolver tal situação e que o autor providenciou pela marcação da escritura para o dia 19.04.85 por os réus lhe terem feito saber que iriam resolver o problema com os ocupantes do terreno.
Não se verifica a hipótese prevista no nº 2 do artº 236º e também não estamos perante uma situação em que os réus razoavelmente não pudessem contar com a interpretação do autor no sentido da desocupação do prédio, nos termos da parte final do nº 1 do mesmo preceito.
Aplica-se, por isso, a regra enunciada na 1ª parte do nº 1 daquele artº 236º.
Ora, cremos que, perante o acima descrito comportamento dos réus, qualquer pessoa comum, de conhecimento e diligência médias, colocada na posição do autor, não poderia deixar de entender que os réus prometeram vender o prédio ao autor sem que lá permanecessem as pessoas que ali estavam a viver; ou seja, não poderia deixar de entender que a expressão “livre de ónus e encargos” tinha, no caso concreto, o sentido de “livre e desocupado”.
Nem sequer estamos perante um caso de duvidosa interpretação, em que haja de recorrer à regra do artº 237º.
Por outro lado, tal interpretação também não viola o disposto no nº 1 do artº 238º porque o sentido de “livre e desocupado” tem correspondência com a expressão “livre de ónus e encargos”, pese embora esta não expresse de forma perfeita tal sentido.
Ao prometerem vender o prédio “livre de ónus e encargos”, os réus assumiram assim uma obrigação secundária de cujo cumprimento dependeria o cumprimento do contrato-promessa: a obrigação de desocuparem o prédio.
Ainda que não se interpretasse daquela forma a referida expressão, sempre o compromisso assumido pelos réus de desocuparem o prédio teria de ser visto como um acordo que reveste a natureza de estipulação posterior ao contrato-promessa.
E, a este propósito, suscita-nos sérias reservas a conclusão a que se chegou na sentença recorrida acerca da nulidade de tal estipulação.
Diz o artº 221º, nº 2 que as estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões da exigência especial da lei lhes forem aplicáveis.
A imposição de um determinado formalismo legal à celebração dos contratos, cerceando o princípio da liberdade contratual, tem sempre por finalidade, para além da protecção às partes, a defesa de interesses de terceiros e do próprio interesse público.
Daí que se compreenda a exigência de uma forma legal mais severa nos contratos de compra e venda de bens imóveis, em que podem facilmente estar em jogo aquele tipo de interesses.
No que respeita à forma do contrato-promessa, escreve Ana Prata[8] que a lei optou por uma solução compromissória que, não descurando a conexão e unidade processual entre os dois contratos, tem em consideração a vantagem que para os sujeitos jurídicos resulta do aligeiramento formal do contrato-promessa relativamente ao correspondente definitivo.
Assim, na norma do nº 2 do artº 410º manifesta-se atenção à conexão entre o contrato-promessa e o contrato prometido, não sendo também alheia à ratio de tal norma a consagração da possibilidade de execução específica da promessa.
Tendo em conta as sobreditas razões de exigência legal para a forma especial do contrato-promessa de compra e venda de bens imóveis, não é de considerar abrangida pelas mesmas um acordo entre as partes contratuais acerca da obrigação de desocupação do prédio: esta obrigação não faz parte do núcleo do contrato de compra e venda, que consiste na transferência do direito de propriedade, dizendo antes respeito à concretização daquela transferência.
Portanto, tal acordo, como cláusula posterior ao contrato-promessa, para ser válido, não tem de constar de documento assinado por ambas as partes, podendo ser feito mesmo verbalmente.
Porém, uma coisa é a validade de uma tal cláusula, outra é a possibilidade de provar a mesma.
E, neste ponto, tem aplicação o disposto no artº 394º, nº 1, que proíbe a prova por testemunhas de qualquer convenção adicional ao conteúdo de documento particular mencionado nos artºs 373º a 379º, mesmo que seja posterior[9].
O documento em que as partes formalizaram o contrato-promessa é um documento particular assinado e reconhecido por ambas, cujo conteúdo tem, por isso, força probatória plena (artºs 373º, 374º e 376º); portanto, é-lhe aplicável o disposto no nº 1 do citado artº 394º acerca da inadmissibilidade de prova testemunhal sobre uma cláusula posterior adicional.
Embora tal princípio não seja absoluto, entendendo-se que é possível a prova testemunhal em determinadas circunstâncias, tais como: a) quando exista um princípio de prova por escrito; b) quando se demonstre ter sido moral ou materialmente impossível a obtenção de uma prova escrita; c) em caso de perda não culposa do documento que fornecia a prova[10].
Todavia, no caso, a questão da inadmissibilidade da prova testemunhal sobre tal acordo está ultrapassada, uma vez que os réus (que são a parte prejudicada) não suscitaram a questão perante o tribunal recorrido.
Resulta do exposto que, mesmo que se entendesse que o acordo de desocupação do prédio foi estipulado posteriormente ao contrato promessa, sempre seria válido, pelo que, também por esta via, se chegaria à conclusão de que os réus assumiram a obrigação de entregar ao autor o prédio prometido vender livre e desocupado.
Diz o artº 804º, nº 2, que há mora quando, por causa imputável ao devedor, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido; nos termos do artº 805º, nº 1, o momento da constituição em mora é o da interpelação, a não ser que se verifique alguma das circunstâncias previstas no nº 2 daquele normativo: a) se a obrigação tiver prazo certo; b) se provier de facto ilícito c) se o próprio devedor impedir a interpelação.
Resulta da factualidade provada que o autor marcou a escritura para o dia 19.04.85 por os réus lhe terem feito saber que iriam resolver a situação com os ocupantes do prédio e que naquele dia, os réus compareceram no Cartório Notarial sem que tivessem resolvido a situação.
A data da escritura foi, pois, marcada por acordo entre as partes, tendo os réus assumido o compromisso de, até àquela data, desocuparem o prédio.
Há assim incumprimento pelos réus da obrigação secundária emergente do contrato promessa que, pelo menos, se traduz em mora, face ao disposto nos citados artºs 804º, nº 2 e 805º, nº 1, al. a), não tendo os réus alegado quaisquer factos para ilidir a presunção de culpa nesse incumprimento que sobre eles impendia (artº 799º, nº 1).
Segundo Ana Prata[11] se, em razão da sua natureza funcional, o inadimplemento da obrigação instrumental, tender a arrastar o incumprimento da obrigação principal, o promissário não terá, em princípio, de esperar pela consumação deste último, para reagir ao não cumprimento da obrigação acessória, ele poderá, em regra, exigir o seu cumprimento, que, se não for realizado voluntariamente, será susceptível de execução forçada.
[Não concordamos com a última conclusão porque, como se vem entendendo na jurisprudência[12], o instituto da execução específica a que se reporta o artº 830º tem carácter excepcional, não sendo, por isso, susceptível de aplicação analógica].
No caso, à data de 19.04.85, pareceria claro que o incumprimento da obrigação secundária de desocupar o prédio teria repercussão no cumprimento da obrigação principal de celebrar o contrato prometido, tendo em conta, até, o destino que o autor pretendia dar ao prédio: construção de pavilhões destinados a armazéns.
Assim, dependendo a celebração do contrato prometido, por força do convencionado, do cumprimento da obrigação de desocupação do prédio, a mora no cumprimento daquele dever de prestação implica a mora no cumprimento do contrato-promessa.
Resulta do disposto no artº 830º, nº 1 do CC que a execução específica do contrato-promessa pressupõe o incumprimento contratual não definitivo de uma das partes, ou seja, a mora no cumprimento da obrigação emergente do contrato promessa de celebrar o contrato prometido (cfr. artº 410º, nº 1).
Vejamos então se, no caso, o autor pode obter a execução específica do contrato-promessa:
O fundamento invocado pelo autor para pedir a execução específica do contrato é a mora dos réus, a qual, por sua vez, radica no incumprimento da obrigação secundária de desocupação do prédio; por seu turno, o incumprimento da obrigação secundária é também o fundamento da recusa em outorgar a escritura em 19.04.95.
Por isso, o comportamento do autor, ao instaurar a presente acção, pedindo a execução específica do contrato-promessa, está em contradição com o comportamento que assumiu em 19.04.85, ao recusar a outorga da escritura de compra e venda com fundamento no facto de o prédio estar ocupado.
Ao pedir a execução específica, o autor retira relevância ao incumprimento pelos réus da obrigação secundária de desocupar o prédio. O que, por sua vez, retira justificação à sua recusa em outorgar a escritura de compra e venda em 19.04.85.
Ou seja, é o próprio autor que põe em causa o fundamento da execução específica.
Chegamos, assim, por via diversa, à mesma conclusão a que se chegou na sentença recorrida: tendo os réus comparecido no Cartório Notarial na data em que estava marcada a escritura, e não havendo justificação para a recusa do autor em outorgar a mesma, não houve incumprimento contratual da sua parte.
Não existe, por isso, fundamento para a execução específica do contrato-promessa por parte do autor, ficando, em consequência, prejudicado o conhecimento do pedido de indemnização por prejuízos causados.
Atente-se em que, - como se disse no acórdão de fls. 437 e seguintes - a mora anterior dos réus, ao não marcarem a escritura dentro do prazo de 30 dias que o autor lhes havia fixado através da notificação judicial avulsa de 14.12.81 perdeu relevância face ao acordo posterior de outorga da escritura em 19.04.85 – seria, pois, nesta data que os réus se constituiriam em mora quanto à obrigação de celebrarem o contrato prometido.
Parece-nos que o autor poderia pedir a execução específica do contrato-promessa se tivesse alegado e provado a efectiva desocupação do prédio à data da propositura da acção.
Se o prédio já tivesse sido desocupado à data da propositura da acção (ainda que sem intervenção dos réus), manter-se-ia a relevância do incumprimento da obrigação secundária no cumprimento do contrato-promessa, pelo que aquele incumprimento teria colocado os réus, pelo menos, em situação de mora também quanto à obrigação principal.
Portanto, naquela situação, assistiria ao autor o direito de exigir que fosse proferida sentença que produzisse a declaração negocial dos réus, ao abrigo do disposto no artº 830º.
Está provado que em 19.04.85, o prédio se encontrava ocupado, assim como está provado que ainda o estava em 28.09.95 (cerca de dois anos antes da propositura da acção).
Mas não se provou que, à data da propositura da acção, o prédio ainda estivesse ocupado – o que, como vimos, não releva, porque teria de ser o autor a alegar e provar a desocupação do prédio como facto constitutivo do seu direito á execução específica.
No entanto, não podemos deixar de dizer o seguinte acerca da forma como foi considerado não provado que o prédio estivesse ocupado à data da propositura da acção.
Os réus alegaram aquele facto no artº 47º da contestação e o autor impugnou-o no artº 35º da réplica, pelo que o mesmo foi vertido no quesito 9º.
O tribunal recorrido considerou tal facto como não provado, como se alcança da resposta restritiva que foi dada àquele quesito.
No entanto, as testemunhas N………. e O………., ao serem inquiridas em audiência de julgamento em 01.03.04, responderam aos costumes dizendo que viviam “nos terrenos em discussão” (cfr. fls. 303).
Na fundamentação da decisão da matéria de facto (fls. 319), a Mª Juíza a quo escreveu que as testemunhas P………., Q………., S………. e T………. disseram que um ano após a morte da sua mãe (que faleceu em 1985), dois dos seus irmãos “…voltaram para o barraco e ali estão desde então;” e que “…o irmão e a cunhada [as testemunhas N………. e O……….] ocupam o terreno, depois da morte da mãe,…”.
E acrescentou que os depoimentos das testemunhas P………., Q………., S………. e T………. foram “…sérios, isentos e rigorosos, evidenciando conhecimento pessoal e directo dos factos,…”
Não se compreende, assim, por que razão considerou como não provado que, à data da propositura da acção, ainda permanecessem pessoas no prédio prometido vender.
Afigura-se-nos haver aqui um evidente erro na apreciação da prova que, no entanto, não podemos sindicar porque não foi impugnada a matéria de facto nos termos do artº 690º-A do CPC.
Apenas fizemos referência a tal porque, se é certo que a falta de prova da ocupação do prédio não nos impediu de chegar às conclusões acima expendidas, também é certo que a prova da sua ocupação à data da propositura da acção iria reforçar aquelas mesmas conclusões, tornando ainda mais clara e evidente a contradição do comportamento do autor.
Também não podemos deixar de dizer que a situação dos autos seria compatível com a resolução do contrato-promessa com fundamento no incumprimento contratual dos réus.
Atente-se em que, na petição inicial, o autor fundou o pedido de execução específica do contrato unicamente no incumprimento pelos réus da obrigação de diligenciarem pela marcação da escritura, após terem sido por ele judicialmente notificados para o efeito em 14.12.81.
Confrontado com a versão dos factos trazida pelos réus na contestação, designadamente com a recusa dele, autor, em outorgar a escritura que esteve marcada para 19.04.85, veio o autor justificar aquela recusa com o incumprimento da obrigação secundária dos réus de desocuparem o prédio.
Perante aquela nova realidade, impunha-se-lhe que adoptasse uma destas duas atitudes: a) ou alegava que, à data da propositura da acção, o prédio já estava desocupado e mantinha o pedido de execução específica; b) ou pedia a resolução do contrato com fundamento no facto de o prédio ter estado ocupado desde a data da celebração do contrato até 28.09.95, ou seja, durante cerca de 14 anos – o que podia fazer, tendo em conta o disposto no artº 273º, nº 1 do CPC.
Se o autor tivesse pedido a resolução do contrato, a sua recusa em outorgar a escritura em 19.04.85 estaria justificada, pelo que teriam sido os réus a não cumprir a obrigação principal de celebrarem o contrato prometido. E, à data da propositura da acção, esse incumprimento poderia considerar-se definitivo.
O incumprimento definitivo do contrato-promessa rege-se pelas normas gerais aplicáveis.
A lei considera definitivamente não cumprida a obrigação com as respectivas consequências nos casos de estipulação de cláusula resolutiva ou termo essencial e de impossibilidade culposa da prestação por parte do devedor (artº 801º, nº 1).
O incumprimento contratual definitivo também pode resultar da conversão da mora por força de interpelação admonitória ou de perda de interesse do credor na prestação (artº 808º, nº 1).
Para além daqueles casos expressamente previstos na lei, tem-se entendido que também configura incumprimento contratual definitivo a ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer o contrato; exemplo desse comportamento será a inexecução da prestação dentro de um prazo razoável: perante tal comportamento do devedor, qualquer interpelação admonitória seria um acto inútil e destituído de justificação[13].
Adaptando ao caso dos autos o que se escreveu no Ac. desta Relação de 31.05.04[14], diremos que, pela sua persistente impossibilidade, ou omissão, ao longo de 14 anos, em providenciarem pela desocupação do prédio, os réus teriam adoptado um comportamento concludente, revelador da sua vontade, ou impossibilidade voluntária (culposa) em cumprir definitivamente o contrato promessa celebrado com o autor.
O contrato-promessa teria assim de se considerar como definitivamente não cumprido por causa imputável aos réus (artº 801º, nº 1), o que teria como consequência a resolução do contrato, nos termos gerais (artºs 801º, nº 2 e 432º, nº 1) e a restituição do sinal em dobro (artº 442º, nº 1).
No entanto, não tendo o autor pedido a resolução do contrato, não pode o tribunal decretá-la, sob pena de condenar em objecto diverso do pedido.
Tendo o comportamento do autor tirado relevância ao incumprimento pelos réus da obrigação de desocupar o prédio e, consequentemente, retirado justificação à sua recusa em outorgar a escritura que esteve marcada para 19.04.85, tem de se concluir que foi o autor quem não cumpriu culposamente a obrigação de celebrar o contrato de compra e venda que para ele decorria do contrato promessa.
Damos aqui como reproduzido o que acima dissemos acerca do incumprimento definitivo do contrato-promessa para concluir que, decorridos 16 anos sobre a recusa injustificada do autor em celebrar o contrato prometido na data que havia acordado com os réus, tem de se considerar como definitivo aquele incumprimento do autor.
O que confere aos réus o direito a pedirem a resolução do contrato-promessa e a fazerem sua a quantia que lhe foi entregue pelo autor a título de sinal (artºs 801º, nº 2, 432º, nº 1 e artº 442º, nº 2).
Como os réus, na contestação, se vincularam a restituir o sinal ao autor, assim terá de ser ordenado.
Improcedem, assim, totalmente as conclusões do autor, restando confirmar a sentença recorrida.
*
IV. Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, e, em consequência:
- Confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
***
Porto, 27 de Novembro de 2008
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira
Manuel Lopes Madeira Pinto
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[1] RC de 30.05.00, BMJ 497º-447.
[2] Abílio Neto, CPC Anotado, 19ª ed., 869.
[3] Alberto dos Reis, CPC Anotado, V, pág. 141 e Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 690.
[4] Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pág. 656.
[5] CC Anotado, I, 3ª ed., pág. 222.
[6] Teoria Geral do Direito Civil, 4ª ed., pág. 443.
[7] Mota Pinto, obra citada, pág. 444.
[8] O Contrato-Promessa e o Seu Regime Civil, págs. 479 e 480.
[9] A este respeito, ver Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 3ª ed., pág. 341.
[10] É esta a posição de Vaz Serra, RLJ, 107º, 311 e segs.
[11] Obra citada, 657.
[12] Ver, por todos, o Ac. do STJ de 31.10.06, www.dgsi.pt.
[13] Cfr. Ac. do STJ de 27.05.03 e doutrina e jurisprudência ali citadas, www.dgsi.pt.
[14] www.dgsi.pt.