Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 15892/19.1T8PRT.P1 |  |
COMPROPRIEDADE
DEVER DE COMUNICAÇÃO
PROJETO DE VENDA
PREÇO DEVIDO
AÇÃO DE PREFERÊNCIA
PRAZO PARA A PROPOSITURA
II - Da conjugação do art. 419º nº 1 do C.C. com o art. 1409º nº 3 do mesmo diploma resulta que, se o direito de preferência não se extinguiu em relação a qualquer dos comproprietários nem nenhum deles declarou que não o quer exercer, a quota alienada tem de ser adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.
III - É aos RR. que cabe alegar e provar o cumprimento do dever de comunicação do projeto de venda.
IV - O art. 259º nº 2 do C.P.C. não é aplicável ao caso dos autos, uma vez que o prazo de seis meses previsto no art. 1410º nº 1 do C.C. é o prazo para a propositura da ação de preferência.
V - O “preço devido” referido no art. 1410º do C.C. é a contraprestação que deve ser paga ao vendedor, não abrangendo IMT e despesas de escritura.
Sumário
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Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto
Na presente ação declarativa que Santa Casa da Misericórdia 1... move contra Lar de Idosos - 1 e A..., Lda e em que são intervenientes Celestial Ordem 1, Santa Casa da Misericórdia 2..., Associação Protectora do Internato ..., Centro Juvenil de ... - Seminário dos Meninos Desamparados, Centro de Bem-Estar Infantil e Juvenil ..., Associação das Creches de ..., Assistência aos Tuberculosos do Norte de Portugal, Fundação Lar 2..., Lar 3..., Instituto Profissional ..., Associação Protectora de Infância - ..., Centro Social e Paroquial de ... - Creche de ..., Dispensário do Porto para Crianças Pobres, AA, BB, CC e comproprietários desconhecidos e incertos do prédio em questão nos presentes autos, as RR. interpuseram recurso da sentença pela qual foi julgada a ação procedente e, em consequência, foi:
I - reconhecido e declarado que:
«A)- A A. é dona e legítima proprietária do prédio identificado no ponto 1) dos factos provados em comum com os demais comproprietários, nas seguintes proporções:
a)- na proporção de 20%, a A. Santa Casa da Misericórdia 1...;
b)- na proporção 10%, a Santa Casa da Misericórdia 2...;
c)- na proporção de 10%, a Celestial Ordem ...1;
d)- na proporção de 30%, DD ou os seus filhos e os sucessores destes;
e)- na proporção de 10%, os sucessores EE, AA, BB e CC
f)- na proporção de 15%, os asilos e Casas de Caridade da cidade do Porto existentes em 19/02/1936, data em que faleceu FF, entre os quais:
1)- Associação Protectora do Internato ..., NIPC ...23, sito na Rua ..., ..., Porto;
2)- Centro Juvenil de ... - Seminário dos Meninos Desamparados, NIPC ...83, com sede na Rua ..., Porto, anteriormente já designado de “Seminário dos Meninos Desamparados”, “Internato Juvenil de ...” e “Internato ...”, que apresentou articulado próprio e formulou pedido;
3) Centro de Bem-Estar Infantil e Juvenil ..., NIPC ...80, sito na Rua ..., Porto, anteriormente designado "Asilo Colégio ...”, que fez seus articulados da A. e formulou pedido;
4)- Associação das Creches de ..., NIPC ...32, Instituição Particular de Solidariedade Social, com sede na rua ..., ..., no Porto, que apresentou articulado próprio e formulou pedido;
5)- Assistência aos Tuberculosos do Norte de Portugal, NIPC ...91, Instituição Particular de Solidariedade Social com sede na Rua ..., ..., ... Porto, que fez seus os articulados da A. e que declarou querer exercer o direito de preferência na proporção da sua quota;
6)- Fundação Lar 2..., anteriormente denominada Asilo das Raparigas Abandonadas, sito na Rua ..., Porto;
7)- Lar 3..., anteriormente designado “Recolhimento das Meninas Desamparadas”, NIPC ...70, com sede na Rua ..., ... Porto, com as instalações do Lar a funcionar na Rua ..., ... Porto, que fez seus os articulados da A.;
8)- Instituto Profissional ..., também designado anteriormente Asilo Escola 2..., com sede na Praça ..., no Porto,
9)- Associação Protectora de Infância - ..., com sede no Largo ..., ..., Porto;
10)- Centro Social e Paroquial de ... - Creche de ..., com sede na Rua ..., ..., Porto;
B)- Assiste à A. e aos demais comproprietários acima identificados na alínea A) deste dispositivo o direito a haverem para si a quota de 05% do prédio vendido pela primeira ré à segunda ré A..., Lda. por intermédio dos seus referidos representantes, substituindo- -se a esta na referida venda por virtude do direito de preferência que lhes assiste na referida venda, sendo a quota alienada adjudicada a todos, na proporção das suas quotas, nos termos do artigo 1409.º do Código Civil;»
II - ordenado “o cancelamento do registo de aquisição da referida quota na Conservatória de Registo Predial do Porto a favor da ré A..., Lda e quaisquer outros que aquela ré tenha efectuado ou venha a efectuar no registo predial”;
III - condenadas “as rés a reconhecerem e respeitarem aquela substituição”.
Na respetiva alegação de recurso, o R. Lar de Idosos - 1 formulou as seguintes conclusões:
«IV.a) De Direito
1. Nulidade da Sentença por excesso e omissão de pronúncia (art.º 615.º, n.º 1, als. d) e e) do CPC)
- A sentença conheceu de matéria não suscitada (ao adjudicar a quota a comproprietários que não exerceram o direito de preferência) e deixou de analisar questões essenciais (exceções invocadas da caducidade e ilegitimidade ativa) que, a serem procedentes, fariam improceder o pedido.
- Tal omissão e excesso de pronúncia configuram nulidade da sentença, impondo a sua anulação ou, pelo menos, a emissão de nova decisão suprindo esses vícios.
- Quanto à omissão de pronúncia: a Recorrente defende que a decisão recorrida é nula por não ter apreciado diversas questões essenciais - nomeadamente a invocada caducidade, a validade das notificações, a eventual preferência de arrendatário, a repartição entre vários preferentes, a análise de boa-fé e a relevância do mau estado do imóvel - o que configura omissão de pronúncia nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. d) do CPC.
- Sendo os principais pontos de omissão de pronúncia invocados pela Recorrente:
Caducidade do direito de preferência
- A sentença não apreciou se a Autora intentou a ação para exercer a preferência após o prazo legal de seis meses previsto no artigo 1410.º, n.º 1 do Código Civil.
- A Recorrente alega ter provado que a Autora teve conhecimento de todos os elementos essenciais do negócio em data que tornaria a ação extemporânea, o que determinaria a extinção (caducidade) do direito.
- Ao não se pronunciar expressamente sobre esta exceção, a decisão padece de nulidade por omissão de pronúncia.
Suficiência da notificação (artigo 416.º, n.º 2 CC)
- O tribunal não avaliou de forma clara se as comunicações efetuadas pela vendedora (1.ª Ré) - ou pela compradora (2.ª Ré) em representação daquela - cumpriam as exigências legais de forma e conteúdo para notificar os comproprietários.
- Esta análise era essencial para aferir da validade ou não do procedimento de preferência, mas foi omitida na sentença.
Imputação de conhecimento (artigo 416.º, n.º 3 CC)
- A decisão limitou-se a concluir que não houve prova de receção efetiva das notificações, sem ponderar devidamente a prova indiciária de que a Autora estava informada (mesmo antes da formalização do negócio).
- Teria sido necessário analisar se, em função dos factos concretos, o conhecimento da venda podia ser imputado à Autora, ainda que de modo informal.
Direito de preferência do arrendatário (artigo 1091.º CC)
- A Recorrente sustenta que a 2.ª Ré é também arrendatária de parte do imóvel, facto que poderia suscitar ou reforçar um direito de preferência.
- A sentença omitiu totalmente a apreciação desta vertente, ignorando a aplicação do artigo 1091.º do Código Civil.
Forma de exercício conjunto de preferências (artigo 1409.º, n.º 3 CC)
- O tribunal não esclareceu adequadamente como se processa a eventual adjudicação caso vários comproprietários queiram preferir.
- A sentença não indicou se houve ou não exercício conjunto do direito (e em que moldes) por parte de outros comproprietários, configurando falta de pronúncia quanto à divisão ou repartição do bem.
Boa-fé das Rés e comportamento do preferente
- As Rés alegaram ter agido em boa-fé, enviando cartas e comunicações sobre a venda e necessidade de obras.
- A decisão não comparou suficientemente o conteúdo das comunicações com as exigências legais do artigo 416.º CC, não analisando a conduta da Autora (nomeadamente a eventual falta de resposta ou omissão ao dever de comunicar a sua posição).
Estado de degradação do prédio
- A sentença desconsiderou o argumento segundo o qual a necessidade de obras urgentes e avultadas seria fator crucial na decisão de vender a quota (e, potencialmente, na aplicação da preferência).
- Faltou uma fundamentação sobre se e como esse facto poderia influir na relevância do exercício do direito de preferência ou no juízo de boa-fé entre as partes.
3- a violação do dever de fundamentação da sentença:
2. Falta de fundamentação: A sentença em crise não explicita de forma clara o percurso lógico-jurídico que levou à decisão, incumprindo o disposto no artigo 615.º, n.º 1, al. b) do CPC.
3. Dever constitucional e legal de fundamentar: O artigo 205.º, n.º 1 da CRP e os artigos 154.º e 607.º, n.º 4 do CPC impõem ao julgador o dever de apresentar a discriminação dos factos provados/ não provados e a exposição fundamentada de direito, o que não se verifica no caso.
4. Ausência de apreciação crítica de prova documental: Existe um vasto conjunto de documentos não impugnados que não foram devidamente ponderados, o que, segundo a Recorrente, levaria a uma conclusão diferente sobre vários pontos decisivos.
5. Nulidade da decisão: Esta insuficiência de fundamentação, ao não permitir compreender de forma clara as razões de facto e de direito adotadas, integra a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, al. b) do CPC.
6. Em Consequências, requer a Recorrente a declaração de nulidade da sentença com todas as consequências legais, cabendo ao Tribunal ad quem determinar se profere nova decisão devidamente fundamentada ou se remete o processo à 1.ª instância para suprir as omissões e deficiências apontadas.
2- Dos Erros na apreciação da matéria de direito
1. A Falta de audiência dos comproprietários incertos ou ausentes
- Nas ações de preferência, todos os comproprietários devem ser citados ou chamados ao processo (eventualmente por via edital) para evitar nulidades por preterição de partes necessárias.
- A sentença não teve em conta a necessidade de intervenção/ citação de comproprietários incertos, incorrendo em omissão de pronúncia e violação do contraditório (arts. 186.º e 187.º CPC).
3. Ilegitimidade da Autora para exercer sozinha o direito de preferência, ou seja, Ilegitimidade ativa por exercício individual do direito de preferência em compropriedade (arts. 30.º, 33.º do CPC; arts. 1409.º, 1405.º e 419.º do Código Civil)
a. Em regra, o direito de preferência na compropriedade deve ser exercido por todos os comproprietários em conjunto ou por aqueles que assumam expressamente o exercício do direito, após a renúncia ou declinação dos demais.
b. Não se provou, no caso, a adesão de todos os contitulares, nem a renúncia expressa destes. Logo, o litisconsórcio ativo não se mostra integral, faltando à Autora legitimidade para preferir sozinha, o que acarreta a absolvição da Ré da instância ou a improcedência do pedido.
c. Em regime de compropriedade, o direito de preferência deve ser exercido por todos os consortes ou, caso algum não queira preferir, deve haver renúncia expressa.
d. A Autora não demonstrou ter a anuência (ou a renúncia) dos demais comproprietários, nem estes manifestaram vontade de preferir.
e. Dessa falta de litisconsórcio ativo necessário resulta a ilegitimidade da Autora para agir isoladamente (arts. 30.º, 33.º, 1405.º e 1409.º CC).
f. Pelo que ocorreu erro de julgamento na aplicação das regras do litisconsórcio
g. A sentença adjudicou, indevidamente, a quota a quem não manifestou intenção de preferir (silêncio dos demais comproprietários não se interpreta como aceitação tácita).
h. Tal decisão é nula, por excesso de pronúncia, e padece de erro material ao violar o regime legal que exige exercício conjunto ou declaração de renúncia dos demais contitulares.
4. A não consideração de prova documental (em contravenção do estipulado no art. 574.º, n.º 2 CPC)
- Foram juntos aos autos inúmeros documentos que a parte contrária não impugnou.
- Nessa hipótese, os factos constantes desses documentos deveriam ser havidos como provados, o que não foi devidamente tido em conta pelo tribunal a quo, acarretando um erro de julgamento.
5. Caducidade do direito de preferência (art. 1410.º, n.º 1 CC)
- A ação foi instaurada para além do prazo de seis meses após a Autora conhecer todos os elementos essenciais do negócio, implicando a extinção definitiva do direito.
- A sentença desconsiderou as provas do momento em que a Autora tomou conhecimento do preço e das condições de venda, não reconhecendo a caducidade.
6. Regime de exercício do direito de preferência na compropriedade
- Os artigos 1409.º e 419.º CC determinam que o exercício do direito de preferência deve ocorrer coletivamente pelos comproprietários ou, caso algum não queira, seja demonstrada a sua renúncia.
- A sentença, ao não assegurar tal requisito, incorre em violação do regime legal aplicável.
7. Violação do artigo 1410.º, n.º 1 CC quanto ao preço a reembolsar
Em caso de procedência do direito de preferência, o preferente deve reembolsar não apenas o preço, mas também as despesas inerentes (IMT, escritura, registos, etc.), para evitar o enriquecimento sem causa, porém a sentença não cuidou de salvaguardar esse aspeto, o que configura outro erro a corrigir.
8. Em suma, a Recorrente alega que a sentença recorrida deve ser revogada ou reformada, em especial por:
i. Falta de citação/intervenção de todos os comproprietários (nulidade por preterição de partes necessárias).
ii. Ilegitimidade ativa da Autora, por não demonstrar exercer o direito de preferência com os demais comproprietários ou ter a sua renúncia.
iii. Desconsideração do prazo de caducidade de seis meses (art. 1410.º CC).
iv. Falta de valoração de prova documental não impugnada.
v. Omissão de pronúncia e erros na apreciação dos pressupostos do direito de preferência.
9. Da Caducidade do direito de preferência (arts. 1410.º e 331.º do Código Civil)
a. O prazo de seis meses para o exercício do direito de preferência é de caducidade, extinguindo-se o direito decorrido esse lapso desde que o preferente teve (ou pôde ter) conhecimento dos elementos essenciais do negócio.
b. Ficou demonstrado que a Autora, pelos contactos efetuados, teve conhecimento atempado da venda, dos seus termos e valor, não tendo exercido a preferência dentro dos seis meses.
c. Operou, pois, a caducidade, extinguindo-se o direito antes de a ação ter sido proposta, o que conduz à improcedência do pedido.
10. A Incidência de encargos adicionais no preço (art. 1410.º, n.º 1, do CC)
a. Além dos € 10.000,00, o negócio incluiu a obrigação de a 2.ª Ré suportar todas as eventuais obras, coimas e custos associados ao imóvel, libertando a alienante dessas despesas. Tal traduz uma contrapartida de relevo no valor económico global.
b. No exercício do direito de preferência, o preferente deve pagar não apenas o valor nominal, mas todas as despesas e encargos comprovadamente suportados pela adquirente, sob pena de locupletamento sem causa.
3 - O Erro de julgamento de facto (art. 662.º do CPC)
c. É de alterar a matéria de facto no ponto em que se considerou não provada a inclusão da assunção de encargos no preço global, o conhecimento prévio da Autora sobre a venda e a intenção da Ré em realizar obras, bem como a elevada expressão económica das obras necessárias, provada em montante superior a € 100.000,00.
11. Em consequência:
a. Uma vez reconhecidos os erros na matéria de facto e analisadas as exceções perentórias não apreciadas pela 1.ª instância, e se se concluir, como se impõe, pela caducidade do direito ou pela falta de legitimidade ativa da Autora, a ação deverá improceder, absolvendo-se a Recorrente do pedido.
b. Subsidiariamente, a verificar-se (no que não se concede) a procedência do direito de preferência, será de condenar a Autora a reembolsar a Ré de todos os montantes comprovadamente desembolsados para aquisição (IMT, Imposto de Selo, emolumentos notariais, etc.), bem como a assumir o ónus das obrigações acessórias assumidas pela compradora.
IV.b) Conclusões da Matéria de Facto (Impugnação e Alteração das Respostas Dadas Como Provadas)
Nos termos e para os efeitos do artigo 640.º do Código de Processo Civil, impugna-se a decisão sobre a matéria de facto, indicando-se seguidamente:
1. Os concretos pontos de facto que se pretendem alterar, com a reprodução da redação que lhes foi atribuída em 1.ª instância (ou a falta dessa redação) e a redação proposta.
2. A prova produzida (testemunhal e documental) que fundamenta a pretendida alteração, identificando-se os meios de prova que impõem decisão diversa.
A) Alteração da Redação do Facto Relativo ao Preço e às Condições da Venda
a.1) Ponto de facto que se impugna
Na sentença recorrida considerou-se provado que (por exemplo, conforme consta do elenco dos factos provados):
“23) Por escritura de compra e venda outorgada em 23/01/2019, a 1.ª Ré declarou vender à 2.ª Ré, pelo valor de € 10.000,00, a quota de 5% (...)”
Ficou, porém, omitido que a 2.ª Ré assumiu todas as obrigações de realização de obras, pagamento de coimas ou quaisquer encargos futuros relativos ao imóvel, liberando a 1.ª Ré (vendedora) dessas responsabilidades - elemento essencial do negócio.
a.2) Redação que se propõe
“23-A) No contrato de compra e venda referido em 23) ficou também acordado que a 2.ª Ré assumia integralmente, e com efeitos para o futuro, quaisquer encargos relativos a obras, coimas, taxas ou impostos respeitantes ao imóvel, exonerando expressamente a 1.ª Ré dessa obrigação, sendo esse compromisso parte essencial do acordo e justificador do valor de € 10.000,00 declarado no ato.”
a.3) Prova que o fundamenta
• Documental:
- Escritura de compra e venda outorgada em 23/01/2019 (Doc. junto aos autos) - ali se lê expressamente que o comprador “assume todas as obrigações e encargos decorrentes do imóvel, incluindo obras e coimas, exonerando a vendedora de qualquer responsabilidade futura”.
- Eventual contrato-promessa ou minutas trocadas entre as Rés (Docs. juntos a fls._) refletindo a condição de a 2.ª Ré suportar obrigações adicionais.
• Testemunhal:
- Depoimento da legal representante da 2.ª Ré, Dona GG em audiência (gravação de 02.07.2024 entre minuto 00:19:23 a 00:22:29 - gravado das 11:46 às 12:29), que confirmou ter assumido esse encargo de obras e coimas “como condição essencial do negócio”.
O que terá de levar a conclui e a dar como provado que a A. não exerceu corretamente o direito de preferência, pois sempre e em qualquer caso tem de assumir todos os elementos essenciais do negócio, não podendo do mesmo escolher apenas algumas das obrigações a que as partes se vincularam. Preferir é sempre: “tanto por tanto e já não tanto por apenas uma parte do negócio!”
B) Alteração da Redação do Facto Relativo ao Custo das Obras
b.1) Ponto de facto que se impugna
Consta dos “factos não provados” na alínea g) que:
“Não se provou que as obras a realizar no prédio orçassem em valor muito superior a € 100.000,00.”
A Recorrente entende que tal facto deveria ter sido dado como provado, à luz da prova documental e testemunhal produzida, demonstrativa de que o imóvel, pelas suas características e estado de degradação, implicará um custo muito superior a € 100.000,00 para as obras de recuperação.
b.2) Redação que se propõe
“As obras de conservação e reparação necessárias ao prédio em causa orçam em valor muito superior a € 100.000,00, em virtude do avançado estado de degradação do imóvel e da necessidade de intervenções estruturais de vulto.”
b.3) Prova que o fundamenta
• Documental:
- Documentos juntos pelas RR. (v.g. Relatório junto aos autos pela 2.ª R. demonstrando estimativas de reparação do telhado, vãos, paredes estruturais, infiltrações, etc., excedendo largamente os € 100.000,00).
- Fotografias (Docs. juntos aos autos a Fls._) evidenciando o estado de ruína parcial do prédio, permitindo concluir que as intervenções exigidas são de grande envergadura e montante.
• Testemunhal:
a) Depoimento do engenheiro civil Senhor HH (Testemunha da 2.ª R.), engenheiro civil há mais de 20 anos, no seu Depoimento na Audiência de Discussão e Julgamento de 02-07-2024, das 14:40 às 14:54, minuto 00:08:36 a 00:10:01, declarou que estimou “claramente acima dos cem mil euros” os custos globais para a reabilitação mínima do edifício.
b) Depoimento de GG, legal representante da 2.ª R., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius em audiência ocorrida em 02-07-2024, das 11:46 às 12:29, minuto 00:17:16 a 00:17:36
A qual com credibilidade e de forma peremptória atestou ser necessário um investimento avultado em obras o qual computam em mais de 100.000,00€ (cem mil euros) e mais admitindo que o prédio carece de obras profundas e que “se fala em valores muito elevados para a reabilitação”.
C) Alteração do Facto Relativo ao Conhecimento pela Autora das Intenções da Ré
c.1) Ponto de facto que se impugna
Nos factos não provados, alíneas m) e n), concluiu-se que:
“m) Não se provou que a Autora sempre soube da intenção da Ré em realizar as obras no prédio” “n) Não se provou que a Autora sabia que a Ré enviou missivas idênticas aos restantes comproprietários…”
A Recorrente defende que se devem ter por provados esses factos, pois a prova documental e testemunhal é inequívoca no sentido de que a Autora (e demais coproprietários) foram informados por carta, e-mail ou ofícios do teor das diligências tomadas pela 2.ª Ré, manifestando a vontade de realizar obras ou de adquirir as quotas dos que não quisessem suportar tais encargos.
c.2) Redação que se propõe
“A Autora teve conhecimento efetivo, em data anterior à celebração da escritura de 23/01/2019, das intenções da 2.ª Ré de promover a realização das obras urgentes no prédio e do envio de missivas endereçadas aos diversos comproprietários solicitando resposta sobre a vontade de fazer obras ou, em alternativa, vender as respetivas quotas.”
c.3) Prova que o fundamenta
• Documental:
- Cartas registadas enviadas pela 2.ª Ré à Autora (Docs. juntos aos autos e não impugnados) e restantes comproprietários (Docs. juntos aos autos e não impugnados), demonstrando que a Autora recebeu a comunicação (AR assinado junto aos autos e não impugnado).
- E-mails enviados para os contactos fornecidos pela Autora e pela Santa Casa da Misericórdia 2..., solicitando resposta sobre as obras (Docs. juntos aos autos e não impugnados).
• Testemunhal:
a) Depoimento de II, legal representante do Interveniente Principal da Santa Casa da Misericórdia 2..., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 02-07-2024, das 10:16 às 10:47, minuto 00:24:15 a 00:24:29:
b) Depoimento de GG, legal representante da 2.ª R., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius em audiência ocorrida em 02-07-2024, que se encontra gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius 02-07-2024, das 11:46 às 12:29, minuto 00:19:23 a 00:22:29:, que relata ter conversado com o representante da Autora sobre o teor das comunicações enviadas pela 2.ª Ré.
D) Aditamento Sobre o Fundamento da Venda pela 1.ª Ré
d.1) Ponto da matéria de facto que não foi considerado, devendo ter sido
Não consta explicitamente dos factos provados a razão objetiva pela qual a 1.ª Ré vendeu a sua quota de 5%, a saber: por não pretender suportar os elevados custos das obras, dada a quota exígua que detinha.
d.2) Redação que se propõe
“A 1.ª Ré vendeu a sua quota de 5% porque, detendo apenas uma fração minoritária do prédio, não dispunha de meios para suportar as vultuosas despesas de reabilitação e preferiu ceder a sua posição a quem se dispusesse a realizar as necessárias obras.”
d.3) Prova que o fundamenta
• Documental:
- E-mails trocados entre as Rés (Docs. juntos aos autos e não impugnados), onde se lê que a Recorrente (1.ª Ré) não tinha disponibilidade financeira para intervir nas obras.
• Testemunhal:
a) Depoimento do representante legal da 1.ª Ré GG, legal representante da 2.ª R., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius em audiência ocorrida em 02-07-2024, das 11:46 às 12:29, minuto 00:17:16 a 00:17:36: explicando a motivação da venda e confirmando a onerosidade das obras.
b) Depoimento de JJ, legal representante da Autora, confirmou esta informação, conforme gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius em 12-04-2024, das 15:20 às 16:37, minuto 00:06:41 a 00:07:19.
c) o depoimento de II, legal representante do Interveniente Principal da Santa Casa da Misericórdia 2..., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 02-07-2024, das 10:16 às 10:47, minuto 00:24:15 a 00:24:29:
d.4) Resumo do pretendido pela Recorrente em sede de alteração da matéria de facto:
1. Condições de venda da quota e preço efetivo
- A Recorrente defende que o valor de 10.000€ dado como preço de venda da quota de 5% não reflete a totalidade do negócio: a 2.ª Ré assumiu a obrigação de isentar a vendedora (1.ª Ré) de todos os encargos futuros relativos ao imóvel (obras, coimas, impostos).
- Este ponto é essencial para demonstrar que a Autora não exerceu corretamente o direito de preferência, pois não abrangeu todas as obrigações que faziam parte do negócio original.
- Preço e condições da alienação: O tribunal recorrido deu como provado que o preço da venda da quota de 5% foi de 10.000,00€ (facto 36 da matéria provada). Impõe-se, pois, a alteração da matéria de facto no sentido de completar a descrição do negócio: deve constar como provado que “no contrato de compra e venda celebrado em 23/01/2019 ficou acordado que, com a alienação da quota de 5%, a primeira Ré ficaria desonerada de qualquer obrigação ou encargo futuro relativo ao imóvel (nomeadamente obras coercivas, multas administrativas ou impostos), obrigações essa assumida integralmente pela segunda Ré”.
- O que se sustenta depoimento de GG, legal representante da 2.ª R., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius 02-07-2024, das 11:46 às 12:29, minuto 00:19:23 a 00:22:29:
2. Estado do prédio e custo elevado das obras
- O tribunal a quo considerou não provado que as obras ultrapassassem o valor de 100.000€, o que a Recorrente impugna.
- Prova documental, testemunhal e relatórios técnicos confirmariam que o prédio se encontra em grave degradação, exigindo obras de valor muito superior a 100.000€.
- Quanto ao estado do prédio e custo das obras necessárias: O tribunal a quo considerou não provado
- facto não provado g) que “as obras a realizar no prédio orçavam em valor muito superior a 100.000,00€”, que se trata de facto documentalmente demonstrado - cf. orçamento junto e fotografias do imóvel não impugnados por ninguém - e o que também foi corroborado por depoimentos qualificados e credíveis, no sentido de que o prédio em causa se encontra num estado de grave degradação e abandono, carecendo de obras urgentes de conservação de vulto, sendo de conhecimento geral e como tal facto público e notório, a ser valorado nos termos do artigo 412.º CPC, preceito que a Sentença em mérito também violou, que reabilitar edifícios nestas condições acarreta despesas muito avultadas, facilmente excedendo 100.000€ . Ademais foi confessado pela A.
Assim: deveria ter sido dado como provado que: “as obras necessárias de conservação e reparação no prédio tinham um custo estimado muito superior a 100.000,00€”. Acresce que o sustenta o depoimento seguinte de GG, legal representante da 2.ª R., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius em audiência ocorrida em 02-07-2024, das 11:46 às 12:29, minuto 00:17:16 a 00:17:36 e de JJ, legal representante da Autora, confirmou esta informação, conforme gravado pelo sistema áudio da plataforma de apoio aos Tribunais Citius em 12-04-2024, das 15:20 às 16:37, minuto 00:06:41 a 00:07:19 e de KK, legal representante do Interveniente Principal Celestial Ordem 1 - das 16:38 às 17:17, minuto 00:22:01 a 00:22:18, bem como testemunha HH, engenheiro civil há mais de 20 anos, no seu Depoimento na Audiência de Discussão e Julgamento de 02-07-2024, das 14:40 às 14:54, minuto 00:08:36 a 00:10:01.
3. Conhecimento, pela Autora, da intenção de realizar obras
- A Recorrente impugna a resposta negativa sobre a Autora desconhecer que a 2.ª Ré pretendia efetuar obras.
- Existiriam cartas e comunicações enviadas à Autora (e outros comproprietários), provando que esta tinha pleno conhecimento da intenção de realizar obras e de adquirir as quotas necessárias para esse fim.
- Ora quanto ao conhecimento, pela Autora, da intenção da Ré em realizar obras e adquirir o prédio consta da matéria de facto não provada, na alínea m), que “a Autora sempre teve conhecimento de que a Ré pretendia a realização das obras no prédio”, facto que deverá ser dado como provado pela diversa prova documental junta, v.g., diversas comunicações escritas a todos os comproprietários (incluindo a Autora), desde 2018, alertando para a necessidade de obras urgentes e propondo soluções - ou a realização das obras por todos, ou, na falta de disponibilidade destes, a aquisição das quotas dos demais pela Recorrente, que assim ficaria encarregada de reabilitar o imóvel.
- O que resultou provado, foi que a Autora tinha perfeito conhecimento da intenção da Ré de realizar obras no prédio.
- E, nesta conformidade tal facto deve, pois, ser dado como provado (impugnando-se a resposta negativa da al. m)).
- No mesmo sentido, impugna-se a resposta negativa dada ao facto n) não provado (respeitante ao conhecimento, pela Autora, de que a 2.ª Ré enviou cartas idênticas aos demais comproprietários).
- A Autora sabia dessas cartas - conforme acima explicado - pois foi informada pela Santa Casa 2... e porque o conteúdo das cartas a ela enviadas era claro quanto ao envio às demais entidades. Devendo dar-se como provado que: “a Autora sempre soube que a Ré dirigiu comunicações aos restantes comproprietários, de teor idêntico ao da que lhe foi enviada”., o que se sustenta no depoimento de II, legal representante do Interveniente Principal da Santa Casa da Misericórdia 2..., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 02-07-2024, das 10:16 às 10:47, minuto 00:24:15 a 00:24:29.
4. Caráter essencial das obras para justificar o negócio
- A Recorrente explica que aceitou vender a quota (de pequena dimensão) a quem assumisse a responsabilidade das avultadas obras, libertando a 1.ª Ré de tais encargos.
- O preço baixo (10.000€) apenas faz sentido porque a 2.ª Ré suportaria todos os custos e obrigações futuros, não se tratando de qualquer conluio ou fraude.
- As obras como elemento essencial do negócio para a Recorrente vender a quota de 5%, por saber que a 2.ª R. agiria em benefício do prédio e dos demais comproprietários consequentemente: facto provado documentalmente.
- Deve dar-se pois como provado em aditamento ao elenco de factos provados o facto seguinte; que “a 1.ª Ré vendeu a sua quota-parte de 5% pelo preço de 10.000€ e adicionalmente subordinada ao cumprimento da referida condição acessória (dispensa de encargos com obras, coimas e impostos) porque, detendo uma pequena proporção do prédio, não pretendia arcar com os avultados custos das obras necessárias, razão pela qual encontrou na proposta da 2.ª Ré uma solução vantajosa, em benefício de todos, agindo ambas as contraentes na mais perfeita boa fé negocial”.
5. Conclusão sobre o que se pretende alterar
- No elenco de factos provados, deve constar que o negócio envolveu não só o pagamento de 10.000€, mas também a assunção pela 2.ª Ré de todos os encargos futuros do prédio.
- Deve igualmente ser dado como provado o elevado custo das obras (superior a 100.000€) e o conhecimento da Autora sobre a intenção da 2.ª Ré de as realizar.
- Por fim, sublinha-se que o intuito foi sempre encontrar uma solução benéfica para o imóvel e para os comproprietários, em boa-fé negocial.
d.5. Em síntese, a pretendida correção da matéria de facto funda-se em prova documental não impugnada e em testemunhos categóricos, impondo decisão diversa (art. 662.º, n.º 1, do CPC) no sentido de:
• Integrar no elenco de factos provados que o preço de € 10.000,00 inclui uma condição acessória essencial (assunção de encargos futuros).
• Dar por provado que as obras necessárias orçam em valor muito superior a € 100.000,00.
• Dar por provado o conhecimento efetivo da Autora sobre as diligências da Ré.
• Explicitar que a 1.ª Ré vendeu justamente para se eximir aos avultados custos de reabilitação e que tal elemento foi determinante no valor do negócio.
Todas estas alterações são determinantes para uma correta qualificação jurídica dos factos e para a apreciação das exceções e pedidos formulados nos autos.»
Na respetiva alegação de recurso, a R. sociedade formulou as seguintes conclusões:
«Da litigância de má fé e do abuso do direito;
A) A Recorrente alicerçou a sua defesa em mais de 122 documentos, os quais não foram impugnados pela Autora nem pelos chamados/intervenientes, quer de forma direta quer de forma indireta;
B) Dispõe o art.º 574º, nº 2 do CPC que “consideram-se admitidos por acordo os factos que não forem impugnados”, sendo que os documentos apresentados a juízo por via eletrónica têm a força probatória dos originais, nos termos definidos para as certidões, cfr. art.º 144º, nº 4 CPC;
C) Não tendo havido impugnação, por parte da Autora/recorrida ou demais Intervenientes Principais, da prova documental junta pela Recorrente, estes adquirem força probatória plena, valendo como se documentos autênticos se tratassem (art.º 144º nº 4 CPC), tendo o Tribunal a quo feito tabua rasa destes normativos, o que por si só é fundamento para ser revogada a sentença recorrida;
D) Na p.i., a Autora/recorrida, nos artigos finais - 1º a 5º - deduziu o incidente da intervenção principal provocada dos seguintes: Celestial Ordem 1; Santa Casa da Misericórdia 2... e Comproprietários desconhecidos e incertos atuais titulares dos restantes 55% do prédio em causa nos autos;
E) Em tais artigos a Autora Recorrida confessou que não conhece os comproprietários dos restantes 55 % do prédio, cuja titularidade desconhece e não tem possibilidade de vir a conhecer, mas que, apesar de desconhecidos e incertos, são também comproprietários com direito de preferência na referida venda, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 1409º, 3 do Código Civil;
F) A Autora Recorrida sabia que desconhecia os comproprietários dos restantes 55 % do prédio, sabia e não podia ignorar que, objetiva e subjetivamente era impossível conceder--lhes o exercício de qualquer direito de preferência, pelo que, a Autora Recorrida litiga de má fé e em abuso do direito;
Da Nulidade da Sentença:
Do Direito de Preferência:
G) A Autora peticionou haver para si a quota de 05% do prédio vendida pela 1ª Ré à 2ª Ré A..., Lda., ou, no caso de se apresentarem dois ou mais preferentes a exercer o seu direito, que a quota alienada fosse adjudicada a todos, na proporção das suas quotas;
H) Estamos perante uma situação de compropriedade, nos termos e com os efeitos do art.º 1403º e seguintes do CC, o que significa que os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular, cfr. art.º 1405º, nº 1 do CC, tal como flui do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 03-11-2015, processo n.º 1181/13.9TBPBL.C1, disponível em www.dgsi.pt;
I) O nº 1 do art.º 419º do CC refere que: “Pertencendo simultaneamente a vários titulares, o direito de preferência só pode ser exercido por todos em conjunto; mas, se o direito se extinguir em relação a alguns deles ou algum declarar que o não quer exercer, acresce o seu direito aos restantes”. O que significa que, o direito de preferência só pode ser exercido, por todos os comproprietários, conjuntamente, em colaboração, com ou sem o consentimento de todos os contitulares;
J) Nem todos os comproprietários declararam pretender exercer o direito de preferência da aludida venda. Existem comproprietários desconhecidos e incertos e ausentes, designadamente sucessores de DD (cujos herdeiros não foi possível determinar - vide facto assente nº 17), que foram citados editalmente, nos termos e com os efeitos do art.º 243.º do CPC;
K) O Ministério Público, em representação dos desconhecidos e incertos e ausentes, impugnou a factualidade alegada pela Autora na p.i. (e não impugnou a factualidade alegada pelas Rés) e não declarou pretender exercer o direito de preferência;
L) Os sucessores de EE, mormente AA, BB e CC, que, também eles, não se pronunciaram quanto ao exercício do direito de preferência;
M) A jurisprudência é unânime ao afirmar que os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular, cfr. art.º 1405º, nº 1 do CC, a título de exemplo, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 03-11-2015, processo n.º 1181/13.9TBPBL.C1, disponível em www.dgsi.pt, bem como o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16/06/2015, proc. n.º 1010/06, disponível em www.dgsi.pt e ainda Acórdão da Relação de Coimbra, de 01/06/2004, proc. n.º 1580/04, disponível em www.dgsi.pt;
N) O direito de preferência só pode ser exercido, por todos os comproprietários, conjuntamente, em colaboração, com o consentimento de todos os contitulares e com a pronúncia de todos, o que, in casu, não sucedeu;
O) Não tendo havido qualquer tipo de pronúncia por grande parte de alguns dos comproprietários, alguns dos quais nem se que foram localizados, não se pode conceder o direito ao exercício da preferência a quem nada disse, logo a ação teria de ser julgada totalmente improcedente, com as legais consequências;
P) A sentença recorrida ao julgar procedente a ação intentada pela Autora, quando desacompanhada da pronúncia dos comproprietários acima referidos, conheceu para além do pedido e violou um direito que só poderia ser exercido em conjunto por todos os comproprietários e ao fazê-lo conheceu de questões que não deveria conhecer, incorreu num manifesto e grosseiro lapso, o que se consubstancia numa nulidade de sentença, nos termos e com os efeitos do art.º 615º, nº 1, al. d) do CPC;
Da ilegitimidade ativa para o exercício individual do direito de preferência em compropriedade (art.º 30, 33º do CPC; art.º 1409, 1405º e 419 CC);
Q) A Autora/Recorrida requereu que a quota alienada de 5% fosse adjudicada a todos que exercessem o seu direito de preferência, e o Tribunal a quo decidiu adjudicar a todos os comproprietários, conhecidos, desconhecidos, presentes, ausentes e àqueles que não se pronunciaram sobre se pretendiam ou não exercer o direito de preferência, nas proporções das suas quotas;
R) No regime da compropriedade, temos por assente que os comproprietários exercem em conjunto, e nunca individualmente, os direitos inerentes ao domínio (podendo ler-se no art.º 1405.º, n.º 1 CC: “os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular”). Todos os comproprietários tinham de se pronunciar, quer pela aceitação, quer pela recusa do exercício do direito de preferência;
S) A Recorrente foi condenada em objeto diferente do pedido do formulado, isto porque a decisão recorrida atribuiu a quota de 0,5% também a terceiros (outros comproprietários) que não a requereram, nem declararam pretender exercer esse direito. Pelo que, se verifica a nulidade prevista no art.º 615.º, nº 1, al. e) do CPC, por condenação em objeto diverso do pedido, em violação do limite imposto pelo art.º 609º, nº 1 do CPC;
Da omissão de pronúncia:
T) A Recorrente, na contestação apresentada, alegou que na eventualidade de a ação ser julgada procedente, requereu a condenação da Autora, bem como dos demais que tenham exercido o direito de preferência na aquisição dos 1/20 avos do prédio, todas as quantias que despendeu, designadamente: “- 250€ - Registo de conversão em definitivo a favor da Autora; de aquisição, de cancelamento de ónus e encargos, vide doc. n.º 90 a 95; - 650€ - a título de IMT pago no dia 23/01/2019, vide doc. n.º 105; - 80€ - a título de Imposto de Selo pago no dia 23/01/2019, vide doc. n.º 106; - 212,81€ - a título de honorários de notária pago no dia 23/01/2019, vide doc. n.º 107; - 54,20€ - a título de retenção na fonte de honorários pagos no dia 23/01/2019, vide doc. n.º 108 - Tudo no total de 1.247,01” e ainda requereu a condenação da Autora e de quem exercesse o direito de preferência na compra dos 1/20 avos do prédio, no pagamento do preço acordado, bem assim como na condenação do preferente na assunção de todas as obrigações decorrentes da venda outorgada, nomeadamente na realização das obras impostas pelo Município no imóvel e/ou no pagamento de qualquer coima ou multa que tenha sido ou venha a ser imposta à 1ª Ré por falta da realização das referidas obras;
U) O Tribunal a quo não se pronunciou quanto aos supra indicados pedidos da Recorrente, pese embora tenha julgado a ação procedente, pelo que a sentença é nula nos termos do disposto no nº 2 do art.º 608 e 660 nº 2 do CPC, vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 09/01/2024, proc. n.º 21/21.0YFLSB, disponível em www.dgsi.pt e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15/12/2011, proc. n.º 17/09.0TELSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt:
V) O Tribunal a quo não fez qualquer referência ao peticionado pela Recorrente, na contestação, nem tampouco quanto à obrigação emergente do contrato de compra e venda celebrado entre a 1ª e 2ª Ré, designadamente, a assunção de todas as obrigações decorrentes da venda outorgada, pelo que, deverá ser declarada a nulidade da sentença, por aplicação dos normativos supra invocados, designadamente art.º 615º, n.º 1, al. d) e e) do CPC;
W) A procedência da ação tem como consequência natural a restituição à 2ª Ré das quantias acima referidas sem necessidade de dedução e qualquer pedido reconvencional.
Da caducidade do Direito de Preferência:
X) O negócio celebrado entre a 1ª e 2º Rés foi anunciado no site da casa pronta no dia 26/12/2018, atendendo à quantidade de comproprietários desconhecidos, e considerando que esta seria uma forma viável de dar a conhecer publicamente os trâmites do mesmo, permitindo assim, o exercício do direito de preferência por quem assim o pretendesse;
Y) O anúncio contém os elementos essenciais da alienação, porquanto, a este respeito, vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/01/2025, disponível em www.dgsi.pt, que refere que “o preferente carece de conhecer as cláusulas que, objetivamente, constam do contrato celebrado e, de entre estas, apenas as que, em abstrato, são necessárias para que um sujeito, também abstrato, possa decidir se quer ou não acompanhar”;
Z) O anúncio continha, a identificação do imóvel, o preço da venda, a quota-parte correspondida, os dados do proprietário, e do adquirente, este era um anúncio que continha todos os elementos essenciais. Assim, “a conclusão que se impõe parece ser só uma: o artigo 1410.º, n.º1, do Código Civil, basta-se com o conhecimento por parte do preferente da alienação propriamente dito, com a identificação do bem alienado, e do sacrifício económico global suportado pelo terceiro na aquisição, que será também aquele que o preferente terá de suportar se efetivamente exercer a sua prioridade na aquisição”.
AA) Pelo que, opera a caducidade, e o direito da Autora encontrava-se precludido, aquando do momento em que intentou a presente ação - 22/07/2019;
BB) Caso assim não se entendesse, importa reter que no dia 25/01/2019, após a realização da escritura de compra e venda, a Recorrente enviou uma carta à Autora, dando- -lhe conta da bem daquele negócio, tendo-lhe enviado cópia da escritura e da caderneta predial urbana (cfr. resulta do depoimento prestado pela testemunha LL, responsável pelo tratamento da correspondência da Autora, bem como gerente da Recorrente) e de parte da factualidade dada como assente no facto 34 da sentença recorrida;
CC) No dia 26/12/2018 e no dia 25/01/2019 - a Autora, sem qualquer margem para dúvidas, tomou conhecimento dos elementos essenciais da alienação e de acordo com o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 13/06/2023, proc. n.º 642/21.0T8LRA.C1, disponível em www.dgsi.pt: “o prazo de caducidade dos seis meses referido no art.º 1410º, n.º 1, do CC, para o exercício do direito de preferência conta-se, não a partir do momento em que o preferente teve conhecimento da venda, mas a partir da data em que o mesmo teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação”;
DD) Em sede de Audiência de Discussão e Julgamento, o legal representante da Autora, admitiu que se recordava de ter recebido a carta datada de 25/01/2019 e que não respondeu à mesma e que junto àquela carta estava a cópia da escritura;
EE) O prazo previsto no art.º 1410º, nº 1 do CC é um prazo de caducidade, que só poderá ser impedido pela prática do ato dentro do prazo legal - art.º 331.º do CC, conforme se refere no Acórdão da Relação de Lisboa, de 21/10/2010, disponível em www.dgsi.pt, “é sobre o réu que recai o ónus da prova dos factos relativos à comunicação e ao exercício extemporâneo do direito de preferência, nomeadamente que a ação foi intentada mais de seis meses após o conhecimento dos elementos essenciais da alienação”;
FF) Nos termos do art.º 259.º CPC, “a instância inicia-se pela proposição da ação e esta considera-se proposta, intentada ou pendente, logo que a respetiva petição se considere apresentada nos termos dos n.º1 e 6 do art.º 144.º”, mas tal ação apenas se considera pendente após os 5 dias, em que a secretaria procede à conclusão dos processos, à sua continuação com vista ou à sua disponibilização para exame, segundo o disposto no art.º 162º do CPC, ou seja, pese embora a ação tenha dado entrada a 22/07/2019, esta só se considera interposta a 27/07/2019, o que significa que, o exercício do direito de preferência ocorreu de forma intempestiva;
GG) O não exercício do direito de preferência no prazo legal terá sempre de conduzir à caducidade do direito e, consequentemente, à absolvição da Ré da instância, caducidade esta que se invoca e pretende ver declarado.
Da suposta aceitação tácita do direito de preferência pelos comproprietários ausentes, incertos e dos que não se pronunciaram:
HH) O Tribunal a quo errou ao entender que todos os comproprietários aceitaram tacitamente a aquisição dos 05% do comproprietário Lar de Idosos - 1, o que viola o disposto nos artigos 419.º CC, 1405º, nº 1 CC e 574, nº 2 do CPC;
II) O silêncio não possuiu valor declarativo, pelo que, o Tribunal a quo voltou a errar na apreciação dos factos e na aplicação do direito ao caso concreto.
JJ) A própria Autora, no Incidente de Intervenção Principal Provocada que suscitou, indica, quanto aos comproprietários desconhecidos e incertos, titulares dos 55% do prédio, que os desconhece e não tem de possibilidade de os vir a conhecer, pelo que, ela própria confessa a impossibilidade objetiva e/ou subjetiva de a Recorrente notificar os mesmos para virem preferir, no negócio celebrado.
Da alteração da matéria de facto dada como provada e não provada
KK) A totalidade dos factos alegados na petição inicial, foram impugnados por falsidade na contestação, cabendo por via disso à Autora a prova de todos os factos por si alegados, pelo que, se impõe a alteração da matéria de facto dada como provada, a eliminação de factos, a alteração da redação dos factos dados como provados e ainda o aditamento de factos que erradamente não foram considerados pelo Tribunal a quo;
LL) A Recorrente, é arrendatária de parte do rés do chão do imóvel há mais de 20 anos e atenta a situação grave de degradação e de completo abandono do prédio onde a Recorrente labora e tem sede, por existir necessidade imperiosa de realização de obras urgentes, por intermédio do seu mandatário, nos dias 6, 7, 15 e 30 de maio de 2018, procedeu ao envio de missivas a todos os comproprietários à data conhecidos do prédio, inclusive à Autora Recorrida, nas quais declarou que “solicito que me informem, no prazo de 10 dias, se pretendem fazer obras no prédio, ou se pretendem vender à m/cliente a vossa percentagem”, vide doc. nº 57 a 82 juntos à contestação (factos assentes nos pontos 46 a 48), as quais foram entregues e não foram objeto de qualquer resposta, mas o Tribunal a quo deu como não provado o vertido na al. al. u), v) e w), ou seja, existe contradição no decidido - provado/não - erro de julgamento;
MM) No dia 25/01/2019, após a realização da escritura de compra e venda, a Recorrente enviou uma nova missiva à Autora, de modo a dar conhecimento da celebração do negócio, anexando, para o efeito, cópia da escritura de compra e venda, bem como caderneta predial urbana, facto assente no ponto nº 34;
NN) A Autora sempre teve conhecimento da intenção da Recorrente em adquirir a sua quota-parte na compropriedade do imóvel, bem como dos demais comproprietários, para poder executar obras no mesmo, tal como resulta dos factos das cartas referidas nos pontos assentes nº 46 a 48, bem como do depoimento de JJ, legal representante da Autora, prestado em sede Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 12-04-2024, das 15:20 às 16:37, minuto 00:13:11 a 00:14:29; 00:25:08 a 00:25:33:
OO) O KK, legal representante do Interveniente Principal Celestial Ordem 1, no seu depoimento, gravado pelo sistema áudio Citius a 12-04-2024, em sede de Audiência de Discussão e Julgamento, das 16:38 às 17:17, minuto 00:15:28 a 00:17:05, também o afirmou;
PP) Os comproprietários tinham conhecimento da venda realizada, bem como das suas condições, designadamente o valor acordado, bem antes da celebração da própria escritura de compra e venda, pelo que o vertido nos pontos 31) e 32) da sentença recorrida devem ser dados como não provados;
QQ) A Autora nunca demonstrou qualquer intenção, preocupação ou vontade de adquirir as restantes quotas-partes do imóvel, nem tampouco realizar as obras que ele tão urgentemente necessita e ao pretender agora fazê-lo age em manifesto abuso do direito, tal como consta do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 09/01/2017, proc. n.º 102/11.8TBALD-C2, disponível em www.dgsi.pt;
RR) Importa referir que a Autora/Recorrida, quando veio suscitar o incidente de intervenção principal provocada dos “comproprietários desconhecidos e incertos atuais titulares dos restantes 55% do prédio”, alegou que a respetiva “titularidade desconhece e não tem possibilidade de vir a conhecer”, e sabendo da impossibilidade objetiva e/ou subjetiva de estes virem a ser notificados para preferirem, veio invocar a violação do direito de preferência;
SS) É gritante a conclusão vertida na al. m) da sentença recorrida, porque a Autora sempre teve conhecimento que a Ré pretendia a realização das obras no prédio, vide factualidade dada como assente nos pontos 46 a 48;
TT) Na sessão de julgamento o II, legal representante do Interveniente Principal da Santa Casa da Misericórdia 2..., confirmou ter recebido a carta da Recorrente, onde é exposto que, o referido imóvel”, “necessita urgentemente de obras, as quais há 2 anos a esta parte foram orçadas em valor superior a 100.000€. O estado do prédio tem-se degradado a olhos visto, tendo infiltrações por todo ele, seja claraboia, pelas janelas, portas e paredes. Das fotografias que se juntam resulta que o prédio oferece elevados riscos, sendo o seu estado de abandono e degradação amplamente visionados. Em face do exposto, solicito que me informem, no prazo de 10 dias, se pretendem fazer obras no prédio, ou se pretendem vender à m/cliente a vossa percentagem (de 10%). Neste caso, será vertido na escritura que responsabilidade alguma recairá para V. Exª.”
UU) No depoimento de JJ, legal representante da Autora, na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 12-04-2024, das 15:20 às 16:37, minuto 00:10:57, este afirmou que estava ligado com a Misericórdia 2..., no sentido de conseguirem dar uma solução “a este caso” e confirmou a receção das cartas (dadas como assentes - 34, 46 a 48) que lhe foram enviadas e seu conteúdo;
VV) A Autora sabia e não podia ignorar a clara intenção da Recorrente na realização de obras - que cabiam aos proprietários -, porquanto estas se revelavam vitais para o edifício e para a loja que lhe havia sido locada e que sofria, e sofre, de infiltrações constantes;
WW) Do depoimento de II, legal representante do Interveniente Principal da Santa Casa da Misericórdia 2..., na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 02-07-2024, das 10:16 às 10:47, minuto 00:24:15 a 00:24:29, resulta que este não só confirmou ter rececionado a carta, como ainda confirmou não ter realizado quaisquer obras nessa sequência, nem tampouco respondido à mesma;
XX) A Autora confirmou não ter realizado quaisquer obras, conforme resulta do depoimento de JJ, legal representante da Autora, na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 12-04-2024, das 15:20 às 16:37, minuto 00:19:42 a 00:24:28, tendo afirmado que o processo está entre as duas Misericórdias e que não executaram qualquer obra, pelo que, o vertido na al. o) tem de ser dado como assente;
YY) Os legais representantes das Misericórdias falavam e reuniam entre si, pelo que, sabiam de tudo quanto se estava a passar, sabiam das inúmeras diligencias feitas pela Recorrente, pela CMPorto, das cartas, da necessidade de realização de obras ou da venda da quota parte daquelas, pelo que, o vertido na al. n), da sentença recorrida tem de ser dado como assente;
ZZ) No que concerne ao negócio celebrado entre a 1ª e 2ª Ré, cumpre dizer que a formulação do ponto 36) da sentença recorrida não se encontra corretamente formulado, porque embora o preço acordado tenha sido de 10.000€ (dez mil euros), a referida alienação, foi feita no pressuposto de que a 1ª Ré ficaria desonerada “de qualquer obrigação que recaia ou possa vir a recair sob o imóvel objeto do presente contrato, designadamente pela realização de obras impostas pelo Município no referido imóvel ou qualquer coima ou multa que lhe seja imputada pela falta de realização das mesmas”, tal como consta do CPCV, da escritura de compra e venda e das declarações da legal representante da 2ª Ré - GG, prestadas na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 02-07-2024, das 11:46 às 12:29, minuto 00:19:23 a 00:22:29, o que significa que o valor do negócio excedia em muito o valor declarado, atento o facto de as obras mínimas estarem orçamentadas em mais de 100.000 € (cem mil euros), pelo que, a al. g) tem de ser dada como provada;
AAA) O facto vertido na al. g) dos factos dados como não provados está contrariado com os factos dados como assentes sob os nºs: 20; 40; 41; 42; 43; 44; 45; 46; 47; 48; 54; 55; 56; 59; 60; 61; 62; 64; 66; 67; 68; 69; 70; 71; 72; 73 da sentença recorrida. Veja-se ainda as diversas notificações emitidas pela Proteção Civil e pela C. M. Porto e o facto de ter sido dado como assente que aquele prédio está inabitável (ponto 66);
BBB) Aliás, é do conhecimento geral que que o valor por m2 na área metropolitana do Porto, é superior a 3.600€ e a renovação do imóvel, ainda que para fins meramente de segurança e de conservação, é também ela dispendiosa, tal como resulta do depoimento da legal representante da 2ª Ré, GG, prestado na Audiência de Discussão e Julgamento, que se encontra gravado pelo sistema áudio Citius 02-07-2024, das 11:46 às 12:29, minuto 00:17:16 a 00:17:36;
CCC) Também JJ, legal representante da Autora, confirmou esta informação, conforme gravado pelo sistema áudio Citius 12-04-2024, das 15:20 às 16:37, minuto 00:06:41 a 00:07:19;
DDD) As testemunhas arroladas pela Recorrente, designadamente, MM, HH e NN, todas elas conhecedoras do estado de degradação do prédio, foram da opinião unanime em afirmar que para a reparação mínima do prédio seriam necessários mais de 100.000 €;
EEE) Inclusive, a testemunha HH, engenheiro civil há mais de 20 anos, no seu Depoimento na Audiência de Discussão e Julgamento de 02-07-2024, das 14:40 às 14:54, minuto 00:08:36 a 00:10:01, afirma que a reparação mínima do imóvel, atendendo ao seu estado atual, às suas características e dimensão, bem como à sua localização, ascende a mais de 100.000€ (cem mil euros); isto porque é um facto público e notório!
FFF) Prevê o art.º 412º, nº1 do CPC que “não carecem de prova nem de alegação os factos notórios, devendo considerar-se como tais os factos que são do conhecimento geral”, vide o estabelecido no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 22/06/2010, proc. n.º 1803/08.3TBVIS.C1, disponível em www.dgsi.pt, “I - Um facto é notório quando o juiz o conhece como tal, colocado na posição do cidadão comum, regularmente informado, sem necessitar de recorrer a operações lógicas e cognitivas, nem a juízos presuntivos.”, pelo que, a al. g) dos factos dados como não provados deve ser considerada provada;
GGG) No que concerne à estrutura do imóvel, bem como o estado em que o mesmo se encontra, cumpre ressalvar que o Tribunal a quo deu como facto não provado a al. x), em total afronta, não só com a prova testemunhal realizada, nos presentes autos, mas também com todos os autos de vistoria realizados pela Câmara Municipal do Porto, sendo que tal facto está em oposição com a factualidade dada como assente nos pontos nº 20; 40; 41; 42; 43; 44; 45; 46; 47; 48; 54; 55; 56; 59; 60; 61; 62; 64; 66; 67; 68; 69; 70; 71; 72 e 73;
HHH) E se as informações supra expostas não são suficientes para o Tribunal a quo dar como provado o facto de o estado do prédio, colocar em perigo a vida dos transeuntes, vejam-se seguintes depoimentos, gravados pelo sistema áudio Citius a 12-04-2024, em sede de Audiência de Discussão e Julgamento de: JJ, legal representante da Autora - das 15:20 às 16:37, minuto 00:06:41 a 00:07:19; KK, legal representante do Interveniente Principal Celestial Ordem 1 - das 16:38 às 17:17, minuto 00:22:01 a 00:22:18; GG, legal representante da ora Recorrente - das 11:46 às 12:29, minuto 00:05:18; HH, engenheiro civil há mais de 20 anos - das 14:40 às 14:54, minuto 00:05:18; NN - das 14:54 às 15:19, minuto 00:24:31;
III) Refira-se também as fotografias do estado atual do imóvel, revelam a existência clara e inequívoca de perigo para as pessoas que passeiam pela rua, nas suas imediações, veja-se a notificação efetuada pela CMP datada de 06/01/2025, do qual resulta que “O prédio em causa encontrava-se em adiantado estado de degradação, com grande acumulação de escombros, lixos, objetos fora de uso e entulhos no seu interior; Algumas partes, nomeadamente tetos, pavimentos e cobertura, encontravam-se deterioradas e fragilizadas” havendo “necessidade de se proceder à execução de medidas de mitigação de riscos, nomeadamente: Desmonte dos elementos ou partes fragilizadas em perigo de cedência se não for possível o escoramento; Adequado escoramento/estabilização de partes construtivas; Limpeza e consequente retirada de escombros, lixos, objetos fora de uso e entulhos; Fecho adequado de todos os vãos. Outras medidas julgadas necessárias”, “para além da carga existente no beiral e caleira virados para a Rua ..., justifica a tomada de medidas de mitigação de riscos por parte dos proprietários”, pelo que, o facto vertido na al. x) tem de ser assente como provado;
JJJ) Quanto ao averbamento do imóvel junto do 5º Serviço de Finanças do Porto, em nome de todos os comproprietários, tal averbamento foi pedido naquele serviço de finanças pelo mandatário da 2ª Ré no dia 26/10/2017, cfr. doc. nº 85 junto com a contestação e facto assente (parte) nº 51;
KKK) Não obstante isso, o Tribunal a quo deu como não provado o facto previsto na al. l), o que nos leva a crer que o Juiz a quo voltou a errar na apreciação dos factos, pois basta ter em atenção a factualidade dada como assente nos pontos 51, 52 e 53, isto porque é público e notório que para se concretizar qualquer compra e venda é necessário a emissão das competentes guias de IMT e IS. Logo, era impossível celebrar a escritura de compra e venda no dia 27/12/2028 por tal motivo, pelo que esta alínea tem de ser dada como assente;
LLL) O mesmo sucedeu com as alíneas q) e r), que estão em oposição com os factos dados como assentes nos pontos 57 e 58, veja-se os documentos juntos com a contestação sob os nºs 89 a 95º-A, dos quais resulta que foi a Ré que, por intermédio do seu mandatário e com o conhecimento da Autora, em 25/06/2018, solicitou o cancelamento das penhoras efetuadas pelo 1º Serviço de Finanças de Matosinhos e foi a Ré que por intermédio do seu mandatário e com o conhecimento da Autora, solicitou o registo de aquisição, cancelamento de usufruto e cancelamento da consignação de rendimentos, junto da Conservatória do Registo Predial do Porto, tendo efetuado o pagamento de 250€;
MMM) Note-se que todo este trabalho desenvolvido pela 2ª Ré, bem como as quantias pagas para cancelar as penhoras, etc., tinha como único objetivo comprar parte ou partes do imóvel em apreço para poder executar obras no prédio e assim evitar constantes infiltrações no locado e aí poder exercer o seu comércio;
NNN) A Celestial Ordem 1, fez deslocar ao local um engenheiro no local para avaliar o referido prédio, no sentido de aquilatar da proposta de compra da quota parte pela 2ª Ré. Informação confirmada por KK, legal representante da interveniente Ordem 1..., no seu depoimento, conforme gravado pelo sistema áudio Citius 12-04-2024, das 15:20 às 16:37, minuto 00:17:34 a 00:18:25, pelo que, o vertido na al. s) da sentença recorrida teria de ser dado como provada;
OOO) No que concerne às alíneas h), i), j), estes factos devem ser dados como assentes, pois, resultam do CPCV e da escritura de compra e venda, bem como dos documentos não impugnados, estando esta factualidade dada como assente nos pontos 42 a 45;
PPP) No que concerne à alínea y) a mesma está provada pelo teor do documento nº 104 junto com a contestação e quanto à al. z), a mesma está provada pelo teor do documento nº 102 junto com a contestação, documentos não impugnados, pelo que ambas devem ser dadas como assentes;
QQQ) Pelo exposto, terão que se dados como provados os factos vertidos nas alíneas: g), h), i), j), l), m), n), o), q) r), s), u), v), w), x), y) e z) dos factos dados como não provados, e deverão ser dados como não provados os factos vertidos nos pontos nºs 31, 32 e 36;
RRR) O facto vertido em 34 deverá ser alterado para a seguinte redação: “A A. teve conhecimento da venda referida em 23), com a publicação do anúncio no dia 26/12/2018 no sítio da casa pronta e por meio de carta datada de 25/01/2019, junta como documento nº 2 com o requerimento da 2ª R. de 12/12/2022 que a 2ª R. lhe enviou”;
SSS) A redação do ponto 50 tem de ser alterada para a seguinte: “50) A venda foi anunciada no site da casa pronta no dia 26/12/2018, nos termos que constam do documento 84 junto com o requerimento da 2.ª R. de 18/10/2019, através do qual se deu a conhecer a intenção de compra e venda e o preço às entidades Câmara Municipal do Porto e Direcção Regional de Cultura do Norte, de onde constam os elementos essenciais da compra e venda”;
TTT) Importa reter que foi dado como não provado na al. e) que a 2ª Ré não inscreveu na conservatória a respetiva aquisição para ocultar a referida venda, ou seja, não ficou demonstrada a ocultação da venda a ninguém;
UUU) A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 419º CC, 1405º, nº 1 CC e 574, nº 2 do CPC, bem como violou o disposto nos artigos nº 2º, 3º, 4º, 8.º, 30º, 33º, 186º, 187º, 195º e 615º (nº 1, al. d) e e), e art.º 609º nº 1 também do Código de Processo Civil. Violou ainda o disposto no art.º 154º, 607º, 608º, 640º, 645º, 647º, 662º do Código de Processo Civil (quanto à fundamentação das sentenças, delimitação do objeto, ónus de impugnação, recurso de apelação e poderes de modificação da matéria de facto), violou ainda o disposto nos 1403º, 1405º, 1409º, 1410º, 218º, 331º, 334º, 416º, 419º e 1091º do Código Civil, devendo ser substituída por acórdão que julgue improcedente a ação, com as legais consequências».
A A. respondeu às alegações dos recorrentes, tendo formulado as seguintes conclusões:
«a) As recorrentes apresentam as suas longas alegações acompanhadas de elevado número de documentos, as quais aqui repetem várias vezes, o que dificulta a sua compreensão por parte da recorrida em violação do disposto no artigo 639.º, n.ºs 1 e 3, do CPC.
b) A Autora, ora recorrida, não litiga de má-fé nem com abuso de direito, ao contrário do que a recorrente A..., Lda refere na alínea F), das suas conclusões.
c) Como resulta das suas alegações e respetivas conclusões, as recorrentes deduzem pretensão e oposição cuja falta de fundamento não deviam ignorar, alterando a verdade dos factos e omitindo outros relevantes para a decisão da causa, fazendo do processo um uso manifestamente reprovável com o fim de conseguirem impedir a descoberta da verdade e de entorpecer a ação da justiça e protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão em clara violação do disposto no artigo 542.º, n.º 2 do CPC.
d) A sentença recorrida não conheceu para além do pedido, nem conheceu de questões que não devesse conhecer, pelo que não incorreu em qualquer lapso consubstanciador da nulidade da mesma, não se verificando a violação do artigo 615.º n.º1, alínea e) do CPC, ao contrário do que a recorrente A..., Lda refere nas alíneas P) e S) e a recorrente Lar de Idosos - 1 na alínea IV. a), ponto 1. (pág. 62) das respetivas conclusões.
e) Não se verificou a ilegitimidade da Autora, ora recorrida, nomeadamente a violação dos artigos 30.º e 33.º do CPC e dos artigos 1409.º, 1405.º e 419.º do CC, contrariamente ao que a recorrente A..., Lda refere nas alíneas Q) e R) e a recorrente Lar de Idosos - 1 no ponto 3. (pág. 66) das respetivas conclusões.
f) Ao contrário do alegado nas alíneas T), U) e V) das conclusões da recorrente A..., Lda e alínea IV. a) das conclusões da recorrente Lar de Idosos - 1, não se verifica a nulidade da sentença por aplicação do disposto no nº2 dos artigos 608.º, 660.º, n.º 2 e 615.º n. º1, alíneas b) e e) do CPC.
g) Para além do preço da venda referido na alínea T), das conclusões da recorrente A..., Lda e no Ponto 10. pág. 67 e das conclusões da recorrente Lar de Idosos - 1, além de não serem devidas, estas não solicitaram em reconvenção as quantias a que fazem referência nas mesmas alínea e ponto, respetivamente, das suas conclusões, pelo que, relativamente a elas também não se verificou a nulidade da sentença por aplicação, designadamente do artigo 615.º, n. º1, al. d) e e) do CPC, ao contrário do referido nas alíneas V) e W) e do acima referido ponto 10, respetivamente, das suas conclusões.
h) O anúncio da Casa Pronta referido nas alíneas X), Y) e Z) das conclusões, da recorrente A..., Lda, além de não ter sido levado ao conhecimento da recorrida, esta não teve conhecimento do mesmo, contrariamente ao alegado por esta recorrente, pelo que não se aplica ao caso dos autos, nem substitui a notificação para preferência de acordo com o disposto no artigo 416.º do Código Civil.
i) A presente ação foi proposta, em 22.07.2019, dentro do prazo de 6 meses referido no artigo 1410.º, n.º 1 do CC, pelo que não se verifica a caducidade invocada pelas recorrentes A..., Lda e Lar de Idosos - 1 nas suas conclusões.
j) A presente ação de preferência foi proposta dentro do prazo legal para o exercício do direito de preferência, sendo inaplicável a dilação dos 5 dias referida pela recorrente A..., Lda, pelo que a mesma foi interposta tempestivamente, não se verificando a invocada caducidade do direito, ao contrário do que esta refere nas alíneas X) a GG) das suas conclusões.
k) Ao contrário do que referem, não se verificam os erros elencados nas alíneas HH), II) e JJ), das conclusões da recorrente A..., Lda e alíneas 7) a 13) das motivações da recorrente Lar de Idosos - 1 (págs. 45 a 47).
l) Deve manter-se a matéria de facto dada como provada, bem como a redação dos factos dados como não provados, ao contrário do referido na alínea KK) das conclusões da recorrente A..., Lda e nos pontos 1., 2., 3., 4. e 5. da alínea d.4), pág. 74, das conclusões da recorrente Lar de Idosos - 1.
m) Não se verifica a contradição no decidido, conforme referido pela recorrente A..., Lda na alínea LL) das suas conclusões.
n) A “nova missiva” referida na alínea MM) da recorrente A..., Lda, que esta afirma ter enviado à recorrida, em 25.01.2019, foi registada no CTT, em 01.08.2020, como consta do respetivo registo postal e do referido por esta no artigo 88. das suas motivações, o que, além de se verificar a correspondência entre o referido registo (RH ...9 9 PT) e a mencionada missiva, evidencia a manifesta má-fé processual da recorrente.
o) Não é verdade que a A., ora recorrida, e demais comproprietários tiveram conhecimento da venda, bem como das suas condições, designadamente o valor acordado, antes da celebração da escritura de compra e venda, ao contrário do que as recorrentes A..., Lda e Lar de Idosos - 1 referem nas suas conclusões, pelo que os pontos 31. e 32. da sentença dados como provados, devem manter-se como tal.
p) Não se verifica o abuso de direito que a recorrente A..., Lda imputa à recorrida na alínea QQ) das suas conclusões.
q) O referido pela recorrente A..., Lda nas alíneas RR), SS), TT) UU), VV), WW) e XX) das suas conclusões não tem qualquer interesse para a decisão da presente ação.
r) Deve manter-se o referido na al. n) da sentença recorrida, ao contrário do que a recorrente A..., Lda refere na alínea YY) das suas conclusões e a recorrente Lar de Idosos - 1 refere em C), pág. 72 das suas conclusões.
s) Ao contrário do que as recorrentes A..., Lda e Lar de Idosos - 1 referem, respetivamente, nas alíneas ZZ e AAA) e b.1), b.2) e b.3 do ponto B.1), pág. 70, das suas conclusões, o referido na alínea g) da sentença, dado como não provado, deve igualmente manter-se.
t) Não tem interesse para a decisão da causa, não é do “conhecimento geral” e nem constitui “facto público e notório”, o referido pela recorrente A..., Lda nas alíneas BBB) até FFF), inclusive, das aludidas conclusões.
u) O facto referido na al. x) da sentença, dado como não provado, deve manter-se, ao contrário do que a recorrente A..., Lda refere nas alíneas GGG) a III), inclusive, das conclusões.
v) A recorrida não teve conhecimento do referido na alínea LLL) das conclusões da recorrente A..., Lda, pelo que o Tribunal recorrido decidiu bem ao dar como não provado o vertido nas alíneas q) e r) da sentença, contrariamente ao que esta recorrente afirma.
w) O referido na alínea s) da sentença, dado como não provado, deve manter-se, contrariamente ao pretendido pela recorrente A..., Lda na alínea NNN) das conclusões.
x) Os factos referidos nas alíneas h), i) e j), dados na sentença, como não provados, devem manter-se, ao contrário do que a recorrente A..., Lda refere nas alíneas OOO) das suas conclusões.
y) Os factos referidos nas alíneas l), m), o) u), v), w), y) e z) dados na sentença, como não provados devem manter-se como tal; devem manter-se como provados os factos vertidos nos pontos 31.º, 32.º e 36.º da mesma sentença, ao contrário do que as recorrentes A..., Lda e Lar de Idosos - 1 referem nas suas conclusões.
z) A redação dos factos vertidos nos pontos 34. e 50. da sentença, dados como provados, deve manter-se, contrariamente ao pretendido pelas recorrentes A..., Lda e Lar de Idosos - 1 nas suas conclusões.
aa) Em resumo, não se verificam as irregularidades nem as nulidades invocadas pelas recorrentes nas suas alegações.
bb) Contrariamente ao referido pela recorrente A..., Lda, a sentença recorrida aplicou corretamente o disposto nos artigos 419.º e 1405.º, n.º 1 do Código Civil e 574.º, n.º 2, do CPC, e não violou o disposto nos artigos nºs 2º, 3º, 4º, 8.º, 30., 33.º, 186.º, 187.º, 195.º e 615.º (nº 1, al. d) e e), art.º 609.º nº 1, 154º, 607º, 608º, 640º, 645º, 647º, 662º do CPC e, ainda, os artigos 1403º, 1405º, 1409º, 1410º, 218º, 331º, 334º, 416º, 419º e 1091º do Código Civil e demais legislação invocada pelas recorrentes nas suas alegações recursivas.»
O Ministério Público, em representação dos comproprietários desconhecidos e incertos e do ausente Dispensário do Porto para Crianças Pobres, respondeu às alegações dos recorrentes, tendo formulado as seguintes conclusões:
«1 - A sentença recorrida não está ferida de qualquer causa de nulidade, nos termos do artigo 615.º do Código de Processo Civil;
2 - O exercício conjunto do direito de preferência foi assegurado pelo litisconsórcio necessário ativo;
3 - Os incertos e ausentes estão representados pelo MP, conforme artigos 22.º e 21.º do Código de Processo Civil;
4 - O exercício do direito de preferência foi também exercido tempestivamente, de acordo com o artigo 1410.º do Código Civil:
5 - Deve manter-se a matéria de facto dada como provada e a redação dos factos dados como não provados;
6 - A decisão recorrida não padece de erro de julgamento de facto ou de direito, nem violou qualquer norma legal, designadamente, os artigos 218.º, 331.º, 416.º, 419.º, 1405.º, n.º 1, 1409.º, 1410.º do Código Civil e artigos 33.º, 615.º, 609.º do Código de Processo Civil.»
A interveniente Santa Casa da Misericórdia 2... respondeu às alegações dos recorrentes, tendo formulado as seguintes conclusões:
«1. No entendimento da aqui Recorrida, ambas as Recorrentes violaram o disposto nos n.ºs 1 e 3 do artigo 639.º do C.P.C., ao apresentar alegações demasiado extensas, repetitivas e confusas, estratégia que igualmente se verificou quanto às suas conclusões que não observaram os supra referidos preceitos legais.
2. Por outro lado, da leitura das alegações de ambas as Recorrentes resulta que as mesmas alteram a verdade dos factos e omitem outros relevantes, com a intenção de obstar à descoberta da verdade e à manutenção da boa decisão da causa que foi produzida através da Sentença proferida, protelando, assim, o trânsito em julgado da decisão, com a inerente violação do n.º 2 do artigo 542.º do C.P.C..
3. A douta Sentença em crise, além de não ter conhecido para além do pedido, não incorreu em qualquer lapso que consubstancie a sua nulidade, não se tendo verificado a violação do artigo 615.º, n.º 1 do C.P.C., contrariamente ao alegado pela Recorrentes.
4. Também não se verificou a ilegitimidade da Autora/Recorrida, designadamente a violação dos artigos 30.º e 33.º do C.P.C. e dos artigos 1409.º, 1405.º e 419.º do Código Civil, contrariamente ao alegado por ambas as Recorrentes.
5. Por outro lado, e inversamente ao referido nas alíneas T), U) e V) das conclusões da Recorrente A..., Lda. e na alínea IV. a) das conclusões da Recorrente Lar de Idosos - 1, não se verificou a nulidade da sentença por aplicação do disposto no n.º 2 dos artigos 608.º, 660.º, n.º 2 e 615.º n.º 1,
6. Com exceção do preço da venda mencionado na alínea T) das conclusões da Recorrente A..., Lda., e no ponto 10. da pág. 67 das conclusões da Recorrente Lar de Idosos - 1, além de não serem devidas essas quantias, as Recorrentes não solicitaram as mesmas em sede de reconvenção, pelo que, quanto às mesmas também não se verificou a nulidade da douta Sentença por aplicação, designadamente do artigo 615.º, n.º 1, al. d) e e) do C.P.C., contrariamente ao referido nas alíneas V) e W) e do acima referido ponto 10, respetivamente, das conclusões das Recorrentes.
7. A ação que deu origem aos presentes autos foi proposta em 22/07/2019, e por isso dentro do prazo de 6 meses referido no artigo 1410.º, n.º 1 do Código Civil, pelo que não se verifica a caducidade do respetivo direito invocada por ambas as Recorrentes nas suas conclusões, mais se acrescentando que não é aplicável a dilação dos 5 dias referida pela Recorrente A..., Lda., contrariamente ao referido por esta nas alíneas X) a GG) das suas conclusões.
8. Contrariamente ao referido pela Recorrentes não se verificam os erros elencados nas alíneas HH), II) e JJ) das conclusões da Recorrente A..., Lda., e referidos nas alíneas 7) a 13) das motivações da Recorrente Lar de Idosos - 1 (nas págs. 45 a 47).
9. A matéria de facto dada como provada, bem como a redação dos factos dados como não provados assim deve manter-se, ao contrário do que a Recorrente A..., Lda alega na alínea KK) das conclusões e a Recorrente Lar de Idosos - 1 alega nos pontos 1., 2., 3., 4. e 5. da alínea d.4), pág. 74, das suas conclusões.
10. A contradição apontada pela Recorrente A..., Lda. na alínea LL) das suas conclusões, inexiste por não verificada.
11. É falso que a aqui Recorrida, a par dos demais comproprietários e da Autora/Recorrida tenham tido conhecimento da venda, bem como das suas condições, designadamente do valor acordado, antes da celebração da escritura de compra e venda, ao contrário do referido por ambas as Recorrentes nas suas conclusões, sendo de manter in totum os pontos dados como provados 31. e 32. da Sentença recorrida.
12. É totalmente irrelevante para a boa decisão da causa, o alegado pela Recorrente A..., Lda. nas alíneas RR), SS), TT) UU), VV), WW) e XX) das suas conclusões.
13. O referido na al. n) da douta Sentença recorrida deve manter-se, contrariamente ao alegado pela Recorrente A..., Lda na alínea YY) das suas conclusões e pela Recorrente Lar de Idosos - 1 em C), da pág. 72 das suas conclusões.
14. O referido na alínea g) da douta Sentença em crise, facto dado como não provado, deve de igual forma manter-se, contrariamente ao pugnado pelas Recorrentes, a A..., Lda. nas alíneas ZZ e AAA) e o Lar de Idosos - 1 nas alíneas b.1), b.2) e b.3 do ponto B.1), pág. 70, das suas conclusões.
15. O referido nas alíneas BBB) a FFF) das aludidas conclusões da Recorrente A..., Lda. não apresenta qualquer relevância para a boa decisão da causa, não sendo do “conhecimento geral” e nem constituindo “facto público e notório”.
16. O facto dado como não provado referido na al. x) da douta Sentença, deve manter--se, contrariamente ao que a Recorrente A..., Lda. refere nas alíneas GGG) a III) das conclusões.
17. Bem andou o Tribunal a quo ao dar como não provado o vertido nas alíneas q) e r) da Sentença recorrida, pois não resulta da prova produzida que a Autora/Recorrida tenha tido conhecimento do referido na alínea LLL) das conclusões da Recorrente A..., Lda.
18. Deve manter-se in totum o facto dado como não provado através da alínea s) da Sentença em crise, ao contrário do pugnado pela Recorrente A..., Lda., na alínea NNN) das suas conclusões, sem qualquer fundamento para o efeito.
19. Devem mante-se igualmente como não provados os factos constantes das alíneas h), i) e j) da douta Sentença, contrariamente ao defendido pela Recorrente A..., Lda., na alínea OOO) das suas conclusões.
20. Devem ainda manter-se como não provados os factos constantes das alíneas l), m), o) u), v), w), y) e z) da Sentença em crise, devendo, por outra banda, manter-se como provados os vertidos nos pontos 31.º, 32.º e 36.º da mesma Sentença, contrariamente ao pugnado por ambas as Recorrentes nas suas alegações.
21. Os factos constantes dos pontos 34. e 50. da douta Sentença, dados como provados, assim se devem manter, inexistindo fundamento para que sejam alterados nos termos requeridos pelas Recorrentes nas suas conclusões.
22. Em suma, da ponderada análise realizada às alegações de ambas as Recorrentes não resultam terem existido quaisquer irregularidades e/ou nulidades, nos termos alegados por estas, inexistindo fundamento legal, para o invocado pelas mesmas nas suas conclusões.
23. Bem andou o Tribunal a quo ao proferir a Sentença recorrida nos termos em que a proferiu, uma Sentença bem fundamentada, sistematizada e completa no que às questões a julgar diz respeito, pelo que nenhum reparo merece a mesma, no entendimento da aqui Recorrida.
24. A Sentença recorrida fez uma correta aplicação do disposto nos artigos 419.º e 1405.º, n.º 1 do Código Civil, do artigo 574.º, n.º 2 do C.P.C., e não violou o disposto nos artigos 2.º, 3.º, 4.º, 8.º, 30.º, 33.º, 186.º, 187.º, 195.º e 615.º (n.º 1, al. d) e e), e o artigo 609.º, n.º 1 do C.P.C. Como também não violou o disposto no artigo 154.º, 607.º, 608.º, 640.º, 645.º, 647.º, 662.º, todos do C.P.C. e igualmente se entende que não violou os artigos 1403.º, 1405.º, 1409.º, 1410.º, 218.º, 331.º, 334.º, 416.º, 419.º e 1091.º do Código Civil.»
A interveniente Celestial Ordem 1 respondeu às alegações dos recorrentes, tendo formulado conclusões iguais às da interveniente Santa Casa da Misericórdia 2....
No despacho de admissão do recurso, o tribunal recorrido pronunciou-se sobre a arguição da nulidade da sentença recorrida, julgando improcedentes as nulidades invocadas pelos recorrentes.
*
São as seguintes as questões a decidir:
- da nulidade da sentença;
- da impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
- do direito de preferência na compropriedade;
- do direito de preferência do comprador;
- da comunicação do projeto de venda;
- da caducidade do direito de preferência;
- do abuso do direito;
- do depósito do preço; e
- da litigância de má fé.
*
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
« 1) A A. é titular, na proporção de 20% (vinte por cento), do direito de propriedade do prédio urbano, constituído por morada de casas de três andares, loja e mais pertenças, sito na Rua ... e Rua ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1... - ... e nela registado a seu favor pela Ap....21 de 2017/01/19, que converteu em definitiva a acção registada pela Ap. ...76 de 2016/02/19 - Processo nº 90/13.6TVPRT, 3ª Vara Cível, inscrito na respectiva matriz anteriormente a 1951, sob o artigo ...96;
2) FF, solteiro, maior, natural da freguesia ..., concelho ..., falecido em 19/02/1936, na Ordem 1..., na cidade do Porto, anteriormente residente no referido prédio, na Rua ..., naquela cidade, foi titular do direito de propriedade do prédio descrito em 1), tendo a aquisição do prédio sido registada a seu favor naquela Conservatória pela Ap. ... de 1908/06/03;
3) Aquele FF não deixou ascendentes nem descendentes;
4) Mas deixou testamento cerrado, exarado no dia 28 de Junho de 1933, cuja cópia foi junta aos autos de inventário e que consta do documento 3 junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido;
5) Por esse testamento instituiu vários legados e deixou o remanescente da sua herança:
a)- Em usufruto sucessivo e vitalício, em primeiro lugar à sua sobrinha OO, casada com PP, moradores na freguesia ... e por morte dela, para os filhos que tiver, em partes iguais, acrescendo por morte de qualquer desses filhos, a sua parte no usufruto aos seus irmãos, em partes iguais; e
b)-Em propriedade plena, por falecimento do último dos filhos daquela OO, ou por seu falecimento, se não lhe sobreviverem filhos, para ser dividida (em plena propriedade), no termo do usufruto, pela forma e proporção seguintes:
- 30% - Ao sobrinho DD, casado com QQ, ele comerciante e ela doméstica, residentes na Rua ..., na cidade do Rio de Janeiro, ou aos seus filhos em partes iguais, se ele já não for vivo;
- 10% - Ao sobrinho EE, solteiro, maior, comerciante, residente na Rua ... - Porto;
- 10% - À A. Santa Casa da Misericórdia 1...;
- 10% - À Celestial Ordem 1, ..., ... Porto;
- 10% - À Santa Casa da Misericórdia 2..., Rua ..., ..., ... Porto;
- 05% - Às Irmãzinhas dos Pobres do ... da cidade do Porto, Rua ..., ...;
- 10% - Aos Asilos de Amarante existentes à morte do testador, em partes iguais;
- 15 % - Aos asilos e Casas de Caridade da cidade do Porto;
6) Por morte de FF procedeu-se a inventário orfanológico na 2ª Vara - ... Novo - Porto - Proc n.º 1535, 2ª Vara Cível - 3ª Secção - Arquivo Judicial Maço nº 916, em que foi cabeça de casal aquela OO, cuja partilha foi homologada por sentença de 19 de Julho de 1937, transitada em julgado em 29 de Julho de 1937;
7) A referida cabeça de casal, por intermédio do seu procurador, prestou declarações, juntou aos autos cópia do testamento e apresentou a relação dos bens da herança, constituída, além de outros bens, pelo imóvel nela descrito sob a verba nº 21;
8) O imóvel da verba nº 21 daquela relação de bens é o identificado em 1) supra, com a constituição e situação aí referidos, então descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...60, a fls. 42 vº, do Livro ...18 e artigo ...06 da matriz urbana da extinta freguesia ... - actualmente descrito sob a ficha nº ...1/20100915/... e inscrito sob o artigo ...96, da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ...;
9) Esse prédio foi relacionado como sendo propriedade do autor da herança FF e incluído na partilha, foi adjudicado e dado em pagamento:
a)- àquela OO e a seu filho RR - ou RR - o usufruto vitalício e sucessivo do referido prédio;
b)- a propriedade à A. Santa Casa da Misericórdia 1..., aos Asilos de Amarante existentes à morte do autor da herança e aos demais identificados no ponto 5, alínea b) supra, nos termos e nas proporções aí referidas;
10) Depois da adjudicação referida em 9), OO registou a seu favor, pela inscrição nº ...38, Ap. nº 9, de 27 de Julho de 1938, o usufruto do prédio descrito em 1), por lhe ter ficado a pertencer pela partilha operada no inventário a que se procedeu por óbito de FF, que residiu na Rua ..., na cidade do Porto, julgada por sentença de 19 de Julho de 1937, transitada em julgado;
11) OO (também conhecida por OO) faleceu no dia ../../1992, no estado de viúva do referido PP;
12) RR faleceu no dia ../../2007, na freguesia ..., concelho do Porto, no estado de casado com SS;
13) A titularidade, na proporção de 20%, do direito da propriedade do prédio referido em 1) pela Santa Casa da Misericórdia 1..., corresponde à soma de 10% que lhe foi adjudicado directamente e 10% adjudicado ao único asilo existente em ... (Asilo Conselheiro ...) pertencente à A.;
14) A titularidade, na proporção 10%, do direito da propriedade do prédio pela Santa Casa da Misericórdia 2... e na proporção de 10% pela Celestial Ordem ...1, por aquisição na partilha da referida herança, já está inscrita a favor das mesmas no registo predial;
15) Os restantes 55% da propriedade do prédio, adjudicados ao sobrinho DD (30%), ao sobrinho EE (10%) e aos asilos e Casas de Caridade da cidade do Porto (15%), ainda estão inscritos a favor do referido autor da herança FF, por não terem os mesmos promovido a inscrição da aquisição a seu favor das respectivas quotas que lhes foram adjudicadas na partilha referida;
16) AA, BB e CC são sucessores EE;
17) Não se conseguiu determinar nos presentes autos quem são os sucessores de DD;
18) No auto de declarações de cabeça de casal prestadas em 08 de Maio de 1936, pelo solicitador TT, procurador da cabeça de casal, no âmbito do processo de inventário referido em 6), consta que existiam na cidade do Porto, à data da morte do autor da herança de FF, os seguintes asilos e casas de caridade:
1- Asilo FF, da Ordem 1..., Rua ..., ..., ... Porto;
2- Irmãzinhas dos Pobres do ..., Rua ..., ... Ramalde Porto;
3- Asilo 2..., Rua ...;
4- Asilo das Raparigas Abandonadas, Rua ...;
5- Asilo dos Órfãos de ...;
6- Asilo das Cegas de ...;
7- Oficinas de ..., Rua ...;
8- Asilo de ..., Rua ..., ...;
9- Asilo ..., à data convertido na associação do Patronato das Prisões, junto da Cadeia Civil do Porto;
10- Asilo Abrigo de ..., de Matosinhos; e
19) No auto de declarações complementares, prestadas em 12 de Fevereiro de 1937, pelo mesmo solicitador, no âmbito do processo de inventário referido em 6), consta que as casas de caridade que conseguiu apurar existirem na cidade do Porto e sob a directa administração dos respectivos organismos, são:
11- Recolhimento das Meninas Desamparadas, Rua ...;
12- Associação Protectora da Infância, Largo ...;
13- Dispensário do Porto Para Crianças Pobres, Rua ...;
14- Asilo Portuense de Mendicidade, Rua ...;
15- Asilo Profissional 2..., Rua ...;
16- Asilo das Raparigas Abandonadas, Rua ...;
17- Seminário dos Meninos Desamparados, Quinta ..., ...;
18- Asilo da Primeira Infância Desvalida, Rua ...;
19- Hospital de Crianças Maria Pia, Rua ...;
20- Oficina de ..., Rua ... [provavelmente o mesmo referido em 7 do ponto 18)];
21- Refúgio de Paralisia Infantil, Rua ... - ...;
22- Asilo de ..., Rua ...;
23- Instituto de Cegos do Porto, Rua ...;
24- Asilo de ..., Rua ..., ... (provavelmente o mesmo referido em 8);
25- Creche ..., Rua ...;
26- Associação das creches de ..., Rua ...;
27- Asilo Colégio do ..., Rua ...;
28- Asilo das Velhinhas Pobres, Rua ..., ...;
29- Assistência dos Tuberculosos do Norte de Portugal, Rua ....
20) Por ofício de 03/06/2019, do Departamento Municipal de Protecção Civil do Porto, referente ao Processo 205 284/19/CMP, iniciado em 29/05/2019, enviado à A., indicam-se como sendo proprietários do prédio em apreço, além da A. Santa Casa da Misericórdia 1..., Rua ..., ... ..., da Santa Casa da Misericórdia 2..., Rua ..., ... Porto, e da Celestial Ordem ...1, Rua ..., ..., ... Porto, mais os seguintes:
1.- Associação de Crianças Maria Pia, Rua... -... Porto;
2.- Centro Social ..., Rua... -... Porto;
3.- Instituto Arcediago Van Zeller, Rua ..., ... Porto;
4.- Lar de Idosos - 1, Rua ..., ... Sala ..., ... Matosinhos;
5.- Obra Diocesana, Rua ..., ... Porto;
6.- Sociedade Protectora Internato ..., Rua ..., ..., ... Porto;
7.- Centro Juvenil de ..., Rua ..., ... Porto;
8.- Centro Bem Estar Infantil e Juvenil do ..., Rua ..., ... Porto;
9.- Lar de Idosos - 1, Rua ..., ... Porto;
10.- Recolhimento das Meninas Desamparadas, Rua ..., ... Porto;
11.- Asilo Profissional 2..., Praça ...,... Porto;
12.- Asilo das Raparigas Abandonadas, Rua ..., ... Porto;
13.- Seminário dos Meninos Desamparados, Rua ..., ... Porto;
14.- Oficina de ..., Rua ..., ... Porto;
15.- Asilo de ..., Rua ..., ... Porto;
16.- Asilo de ..., Rua ..., ..., ... Porto;
17.- Creche ..., Rua ..., ...,... Porto;
18.- Associação das Creches de ..., Rua ..., ..., ... Porto;
19.- Asilo Colégio do ..., Rua ..., ... Porto;
20.- Asilo das Velhinhas dos Pobres, Rua ..., ... Porto;
21.- Assistência aos Tuberculosos do Norte de Portugal, Rua ..., ..., ... Porto, como consta do documento que junta;
21) Nos presentes autos, como Asilos e Casas de Caridade do Porto, identificaram-se e citaram-se os seguintes:
a)- Associação Protectora do Internato ..., NIPC ...23, sito na Rua ..., ..., Porto;
b)- Centro Juvenil de ... - Seminário dos Meninos Desamparados, NIPC ...83, com sede na Rua ..., Porto, anteriormente já designado de “Seminário dos Meninos Desamparados”, “Internato Juvenil de ...” e “Internato ...”, que apresentou articulado próprio e formulou pedido ;
c)- Centro de Bem-Estar Infantil e Juvenil ..., NIPC ...80, sito na Rua ..., Porto, anteriormente designado "Asilo Colégio ...”, que fez seus articulados da A. e formulou pedido;
d)- Associação das Creches de ..., NIPC ...32, Instituição Particular de Solidariedade Social, com sede na rua ..., ..., no Porto, que apresentou articulado próprio e formulou pedido;
e)- Assistência aos Tuberculosos do Norte de Portugal, NIPC ...91, Instituição Particular de Solidariedade Social com sede na Rua ..., ..., ... Porto, que fez seus os articulados da A. e que declarou querer exercer o direito de preferência na proporção da sua quota;
f)- Fundação Lar 2..., anteriormente denominada Asilo das Raparigas Abandonadas, sito na Rua ..., Porto;
g)- Lar 3..., anteriormente designado “Recolhimento das Meninas Desamparadas”, NIPC ...70, com sede na Rua ..., ... Porto, com as instalações do Lar a funcionar na Rua ..., ... Porto, que fez seus os articulados da A.;
h)- Instituto Profissional ..., também designado anteriormente Asilo Escola 2..., com sede na Praça ..., no Porto,
i)- Associação Protectora de Infância - ..., com sede no Largo ..., ..., Porto;
j)- Centro Social e Paroquial de ... - Creche de ..., com sede na Rua ..., ..., Porto;
22) Os Asilos e Casas de Caridade do Porto referidos em 21) já existiam em 19/02/1936, data em que faleceu FF;
23) Por escritura de compra e venda outorgada no dia vinte e três de Janeiro de 2019, no Cartório Notarial UU (NIF ...54), sito à Rua ..., ..., no Porto, junta com a petição inicial como documento n.º 9, a 1ª R., Lar de Idosos - 1, representada pela sua madre superiora e presidente do Conselho Director, declarou vender à 2ª Ré, A..., Lda, representada pelo seu gerente VV e este declarou aceitar para a sua representada, a venda do direito a 1/20 do prédio urbano, morada de casas de três andares, loja e mais pertenças, sito na Rua ... e Rua ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1... - ..., aí registado aquele direito a favor da sua representada - 1ª Ré - pela AP ...79 de 2018/11/30, inscrito na respectiva matriz em data anterior ao ano de 1951 sob o art. ...96, daquela União de freguesias, pelo valor de € 10.000,00 (dez mil euros), correspondente ao preço, recebido e de que a vendedora deu a correspondente quitação;
24) Em 30/05/2019, a A. recebeu do Serviço de Finanças ..., a nota demonstrativa da liquidação efectuada em 07/05/2019, correspondente ao ano de 2018 de Imposto Municipal sobre Imóveis, englobando todos os seus prédios, entre eles o situado na freguesia ... na cidade do Porto, inscrito na matriz urbana no artigo ...96, que não constava da nota idêntica referente ao ano de 2017;
25) Os serviços de contabilidade da A. para procederem à análise da referida liquidação, necessitaram de consultar os elementos constantes do registo predial e da matriz predial urbana respeitantes a esse prédio, para saber a quem pertenciam e avaliar sobre a correcção daquela liquidação.;
26) Por consulta aos elementos existentes na Conservatória do Registo Predial depois do recebimento do ofício referido em 24), a A. tomou conhecimento da inscrição a favor do Lar de Idosos - 1, de 05 % do prédio, por partilha da herança de FF, através da AP ...79 de 2018/11/30;
27) Alguns dias depois de 30/05/2019, data do recebimento da nota referida em 24), os serviços de contabilidade da A., após consulta da caderneta predial respeitante ao prédio inscrito na matriz urbana da freguesia ... sob o artigo ...96, tiveram conhecimento que da caderneta predial constavam como titulares da propriedade do mesmo e nas proporções de:
1.- 10%, Santa Casa da Misericórdia 2..., Rua ..., ..., ... Porto;
2.- 20%, Santa Casa da Misericórdia 1..., Rua ..., ... ...;
3.- 10%, Celestial Ordem 1, ..., ... Porto;
4.- 5%, A..., Lda., Rua ..., ... Porto;
5.- 55%, RR - cabeça de casal da herança de, Praceta ..., ... Matosinhos;
28) A A..., Lda, foi inscrita na matriz predial urbana como titular de 05 % do direito de propriedade do prédio referido em 1) com base em escritura pública, entidade ...54, mas sem se concretizar que tipo de escritura e o respectivo conteúdo;
29) Consta da caderneta predial que a inscrição de “RR - cabeça de casal da herança de”, Praceta ..., ... Matosinhos, como titular de 55 % do direito de propriedade do prédio, foi efectuada com base na participação do imposto de selo ...84 SF PORTO 2;
30) A herança referida em 29) nunca foi comproprietária do mencionado prédio;
31) As RR. nunca comunicaram ou informaram a A. e/ou as Intervenientes, por qualquer meio, do projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, no sentido de estes poderem exercer o direito de preferência;
32) Nenhuma das RR. deu conhecimento à A. da referida venda, para que pudesse exercer, querendo, o direito de preferência;
33) A 2.ª R. não registou a seu favor na competente Conservatória do Registo Predial a aquisição efectuada através da escritura referida em 23);
34) A A. teve conhecimento da venda referida em 23) quando recebeu, em data que não se apurou, a carta datada de 25/01/2019, junta como documento n.º 2 com o requerimento da 2.ª R. de 12/12/2022 que a 2.ª R. lhe enviou;
35) A presente acção foi proposta pela A. em 22/07/2019;
36) A A. procedeu ao depósito (autónomo) da quantia despendida pelo adquirente A..., Lda, correspondente ao preço pago da referida aquisição, no montante de 10.000,00 € (dez mil euros), constante da escritura referida em 23), no dia 23/07/2019;
37) A 1ª R. é uma pessoa Colectiva Religiosa com o NIPC ...70, com sede na Rua ..., ...;
38) E está instituída canonicamente na Diocese do Porto desde 1930;
39) O “Lar de Idosos - 1” também é vulgarmente conhecido pelas designações de “Asilo dos Velhinhos das irmãzinhas dos pobres ...” e “Irmãzinhas dos Pobres do ...”;
40) O prédio descrito em 1) há muito que carece de obras, designadamente no telhado, portas e janelas;
41) Obras essas que estão referenciadas pela Município do Porto, que em fiscalização realizada pugnou pela “necessidade de obras urgentes de conservação em toda a envolvente exterior do edifício” obras que "devem ser promovidas pelos proprietários, nos termos do n.º 1 do artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação", como consta do ofício do Departamento Municipal de Protecção Civil da Câmara Municipal do Porto de 03/06/2019, junto com a petição inicial como documento 6;
42) A 2ª Ré, mediante carta datada de 30/05/2018 enviada à 1ª Ré, manifestou o propósito de adquirir a percentagem que esta detinha no prédio;
43) Tendo a 1ª Ré manifestado a sua vontade em vender a sua posição no referido prédio;
44) O contrato promessa de compra e venda foi outorgado entre a 1ª Ré e a 2ª Ré no dia 19 de Dezembro de 2018;
45) Foi igualmente acordado entre as partes, ficando a constar da escritura, que a 2ª Ré assumiria todas os direitos e obrigações decorrentes da venda realizada, nomeadamente a realização das obras impostas pelo Município no prédio e ou o pagamento de qualquer coima ou multa que fosse imputada a 1ª Ré por falta da realização das referidas obras;
46) A 2.ª R. por intermédio do seu mandatário, nos dias 6, 7, 15 e 30 de Maio de 2018 procedeu ao envio a todos os comproprietários à data conhecidos do prédio, inclusive à A., de uma missiva onde expunha a situação de degradação do imóvel;
47) No conteúdo das missivas foi mencionado além do demais o seguinte “solicito que me informem, no prazo de 10 dias, se pretendem fazer obras no prédio, ou se pretendem vender à m/cliente a vossa percentagem. Nesse caso, será especificado que responsabilidade alguma recairá para V. Ex.ª”;
48) No dia 06/05/2018 enviou carta registada com A/R à A. Santa Casa da Misericórdia 1..., carta que foi recepcionada por esta em 09/05/2018, bem como enviou idênticas cartas às seguintes entidades:
1- No dia 07/05/2018 à Santa Casa da Misericórdia 2...;
2- No dia 15/05/2018 ao Asilo Conselheiro ...;
3- No dia 15/05/2018 ao Hospital de Crianças Maria Pia;
4- No dia 15/05/2018 ao Asilo 1.ª Infância Desvalida;
5- No dia 15/05/2018 carta ao Seminário dos Meninos Desamparados;
6- No dia 15/05/2018 carta ao Asilo das Raparigas Abandonadas;
7- No dia 15/05/2018 carta ao Asilo Profissional 2...;
8- No dia 15/05/2018 carta ao Dispensário do Porto para crianças pobres;
9- No dia 15/05/2018 carta ao Recolhimento das Meninas Desamparadas;
10- No dia 15/05/2018 ao Asilo de ...;
11- No dia 15/05/2018 ao Refúgio da Paralisia Infantil;
12- No dia 15/05/2018 à Associação Protetora da Infância;
13- No dia 15/05/2018 ao Instituto de Cegos do Porto;
14- No dia 15/05/2018 ao Asilo de ...;
15- No dia 15/05/2018 à Creche ...;
16- No dia 15/05/2018 à Associação das Creches de ...;
17- No dia 15/05/2018 ao Asilo Colégio do ...;
18- No dia 15/05/2018 ao Asilo Portuense da Mendicidade;
19- No dia 15/05/2018 ao Asilo das Velhinhas dos Pobres;
20- No dia 15/05/2018 à Assistência aos Tuberculosos do Norte de Portugal;
21- No dia 15/05/2018 à Oficina de ...;
22- No dia 15/05/2018 ao Lar de Idosos - 1;
23- No dia 15/05/2018 a Celestial Ordem1...;
24- No dia 30/05/2018 para o Centro Integrado de Apoio à Deficiência (Instituto dos Cegos dos Pobres);
25- No dia 30/05/2018 para o Asilo das Irmãzinhas dos Pobres,
49) A A. forneceu à 2.ª R. cópia certificada de diversa documentação referente àquele prédio e inventário mediante o seu envio na carta datada de 13/10/2011, junta com o requerimento da 2.ª R. de 09/12/2022 como doc. 3;
50) A venda foi anunciada no site da casa pronta no dia 26/12/2018, nos termos que constam do documento 84 junto com o requerimento da 2.ª R. de 18/10/2019, através do qual se deu a conhecer a intenção de compra e venda e o preço às entidades Câmara Municipal do Porto e Direcção Regional de Cultura do Norte;
51) O averbamento da compropriedade do prédio nos termos que constam do documento 85 junto com o requerimento da 2.ª R. de 18/10/2019 foi pedido por requerimento que deu entrada no Serviço de Finanças de Porto - 5 em 26/10/2017;
52) O signatário da contestação da R. A... deu entrada de novo requerimento de pedido de averbamento no Serviço de Finanças de Porto - 5 no dia 18/01/2019;
53) No dia 23/01/2019, o averbamento da compropriedade a favor da A., da 1.ª R. e de alguns Intervenientes encontrava-se efectuado;
54) A A. soube que a R. pretendia a realização das obras no prédio em questão;
55) Pelo telhado e janelas do prédio entravam e entram infiltrações sempre que chove;
56) A A. não executou obras no prédio;
57) A R. A..., por intermédio do seu mandatário, em 25/06/2018 deu conhecimento ao 1º Serviço de Finanças de Matosinhos que o executado RR não era herdeiro do prédio em apreço, nos termos que constam do documento 89 junto com o requerimento da 2.ª R. de 18/10/2019;
58) Nos dias 23/11/2016 e 19/01/2017, a R. A... tentou efectuar o registo de aquisição, cancelamento de usufruto e cancelamento da consignação de rendimentos, junto da Conservatória do R. Predial do Porto;
59) A Celestial Ordem 1 enviou um engenheiro ao local para avaliar o referido prédio;
60) A Ré avisou a A. do estado de degradação do prédio por meio de carta de 26/10/2018, junta com o requerimento de 12/12/2022 como doc. 1;
61) A A. soube, em 09/05/2018 e nas circunstâncias descritas em 46) a 48) da intenção da Ré em adquirir o prédio;
62) A A. não respondeu às cartas da Ré referidas em 48) e 60);
63) A R. é arrendatária de parte do prédio em questão, qualidade esta que adquiriu por contrato de arrendamento outorgado no dia 27/02/1998 relativo ao rés-do- chão e cave;
64) Qualidade de arrendatária que a A. conhece pelo menos desde 06/10/2011;
65) A 2.ª R. está a depositar as rendas devidas pelo arrendamento no processo nº 90/13.6TVPRT, que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Central Cível do Porto - Juiz 7, com conhecimento da A.;
66) O prédio está inabitável;
67) A 2.ª R. solicitou ao Departamento Municipal de Fiscalização da Câmara Municipal do Porto para efectuar uma vistoria ao prédio em 06/12/2017 e 26/09/2018;
68) O Ilustre Mandatário da 2.ª R. apresentou o requerimento junto com o doc. 102 em 18/10/2019, no qual reitera o pedido de realização de vistoria no prédio referido e pede para serem levadas a cabo as diligências e obras de que o prédio carece;
69) A A. sabe do estado de degradação em que o prédio se encontra;
70) Em requerimento datado de 23/11/2017 dirigido ao Departamento Municipal de Fiscalização, a A. declarou que não se opunha à realização de uma vistoria ao prédio descrito em 1) pela Câmara Municipal do Porto;
71) Já ocorreram várias visitas e vistorias ao prédio pela Câmara Municipal do Porto, designadamente em 12/12/2016, 02/05/2017, 19/06/2018 e 22/10/2018, tendo sido agendada outra vistoria para dia 27/11/2019 pelas 14:30 h;
72) Neste momento só se encontra utilizável o rés-do-chão do prédio, onde a Ré exerce o seu comércio há mais de 20 anos, e apenas porque esta tem vindo a diligenciar por o manter em uso, arranjando-o, pintando-o após cada inverno, atentas as infiltrações constantes, retirando a humidade e bolor que se acumula na cave;
73) A intenção da Ré ao pretender comprar uma quota-parte do imóvel foi a de proceder à realização das obras de que o prédio necessita;
74) A 2.ª R. despendeu as seguintes quantias:
a)- 650 € - a título de IMT pago no dia 23/01/2019;
b)- 80 € - a título de Imposto de selo pago no dia 23/01/2019;
c)- 212,81 € - a título de honorários de notária pago no dia 23/01/2019;
d)- 54,20 € - a título de retenção na fonte de honorários pago no dia 23/01/2019.»
*
Na sentença recorrida, foram dados como não provados os seguintes factos:
« a) Em 13/10/2011, foi apresentada na Repartição de Finanças a Participação de Transmissões Gratuitas do Imposto de Selo nº ...84, por óbito de RR, falecido em ../../2007 e nela relacionado como fazendo parte da sua herança 1/2 (metade) do prédio referido;
b) O referido em 30) foi posteriormente reconhecido pelos próprios herdeiros daquela herança, por intermédio da co-herdeira WW;
c) Aquela herdeira, por requerimento cuja data a A. ignora, deu conhecimento ao Exmo. Chefe do Serviço de Finanças do Porto 2 de que esse prédio não era um bem daquela herança pelo que deveria ser dela excluído;
d) A A., após tomar conhecimento da inscrição dos 05% do direito de propriedade daquela A..., Lda., tratou de obter uma fotocópia certificada da mesma, tendo constatado tratar-se da uma escritura de compra e venda referida em 23);
e) A 2.ª R. não inscreveu na Conservatória a respectiva aquisição para ocultar a referida venda;
f) A A. só teve conhecimento da venda depois de 30/05/2019, através dos seus serviços de contabilidade, em dia que não pode precisar da primeira semana do mês de Junho de 2019 e, só então, pôde confirmar a referida aquisição e as condições essenciais da mesma, designadamente, o preço pago pelo adquirente da quota alienada;
g) As obras a realizar no prédio descrito em 1) orçavam em valor muito superior a 100.000,00€ (cem mil euros).
h) A 1ª Ré aceitou a proposta efetuada pela 2ª Ré para aquisição dos 5% que a detinha
sobre o prédio descrito porque nele detinha uma pequena proporção de compropriedade e não pretendia pagar avultados valores com a realização das obras;
i) Para o efeito, a 1ª Ré solicitou à 2ª Ré que tratasse de todos os termos legais, incluindo a toda documentação necessária, inerente à boa concretização do contrato de compra e venda, o que a 2ª Ré aceitou;
j) A A. desde sempre manifestou intenção de vender e nunca de comprar e realizar obras de conservação do edifício em questão;
k) A A. apenas não apresentou proposta de venda da sua quota parte no referido prédio porque alegou que o não faria enquanto não resolvesse as pendências com os demais herdeiros do falecido FF;
l) Não foi possível celebrar a escritura de compra e venda no dia 27/12/2018 por a compropriedade do imóvel ainda não se encontrar averbada no Serviço de Finanças do Porto em nome de todos os comproprietários;
m) A A. sempre soube do referido em 54);
n) A A. igualmente sabia que a aqui Ré enviou missivas aos restantes comproprietários com o mesmo conteúdo a exigir a realização dessas mesmas obras ou em alternativa se pretendiam vender a sua quota-parte;
o) A A. nunca diligenciou pela execução de quaisquer obras;
p) A A. nunca teve qualquer contacto com os demais comproprietários, pelo menos, com os conhecidos, no sentido de se informar do estado do prédio e até de verificar se alguma quota-parte teria sido vendida por forma a poder reagir a tal venda mediante acção de preferência;
q) Foi a Ré que por intermédio do seu mandatário e com conhecimento da A., em 25/06/2018 solicitou o cancelamento das penhoras efectuadas pelo 1º Serviço de Finanças de Matosinhos sobre o imóvel em apreço;
r) Foi a Ré que por intermédio do seu mandatário e com conhecimento da A., que solicitou o registo de aquisição, cancelamento de usufruto e cancelamento da consignação de rendimentos, junto da Conservatória do Registo Predial do Porto, pelo qual pagou 250 €;
s) A 2.ª R. promoveu junto de todos os demais comproprietários a visita no imóvel em questão, designadamente para efeitos de avaliação e apresentação de proposta de venda e a pedido da chamada Celestial Ordem 1;
t) A Celestial Ordem 1 agiu como descrito em 59) para a habilitar a apresentar proposta de venda à 2.ª Ré, tendo tal avaliação ocorrido no dia 13/03/2019;
u) A Ré apresentou propostas de compra das respectivas quotas partes, quer junto da A. quer junto da chamada Santa Casa da Misericórdia 2..., bem como junto da Ordem 2...;
v) A A. sempre soube da intenção da Ré em adquirir o prédio e muito antes da realização da escritura de compra e venda;
w) A A. sempre soube de todas as negociações feitas relativas à aquisição do imóvel entre as RR.;
x) O estado do prédio coloca em perigo a vida de todas as pessoas que passeiam pela rua nas suas imediações;
y) A 2.ª R. solicitou ao Departamento Municipal de Fiscalização da Camara Municipal do Porto que se efectuasse uma vistoria ao prédio em 24/11/2014;
z) Tendo ainda o gerente da 2.ª Ré solicitado a intervenção da Protecção Civil, em 22/01/2018.»
*
Os recorrentes arguiram a nulidade da sentença recorrida com fundamento no disposto no art. 615º nº 1 als. b), d) e e) do C.P.C., nos termos do qual “é nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”; “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”; e “o juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido”.
Uma primeira nota: “as nulidades típicas da sentença reconduzem-se a vícios formais decorrentes de erro de actividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal; trata-se de vícios de formação ou actividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afectam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito, enquanto o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei, consiste num desvio à realidade factual [nada tendo a ver com o apuramento ou fixação da mesma] ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma.
…
Em suma, as causas de nulidade da decisão elencadas no artigo 615º do Código de Processo Civil visam o erro na construção do silogismo judiciário e não o erro de julgamento, não estando subjacentes às mesmas quaisquer razões de fundo, motivo pelo qual a sua arguição não deve ser acolhida quando se sustente a mera discordância em relação ao decidido” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 3 de março de 2021, no processo 3157/17.8T8VFX.L1.S1).
Uma segunda nota: à decisão sobre a matéria de facto não é aplicável o regime das nulidades da sentença previsto no artigo 615º nº 1 do C.P.C., mas sim o disposto no art. 662º nº 2 als. c) e d) do C.P.C. (no mesmo sentido, www.dgsi.pt Acórdão do STJ de 23 de março de 2017, processo 7095/10.7TBMTS.P1.S1).
Relativamente à causa de nulidade prevista na alínea b) do nº 1 do art. 615º do C.P.C., “há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.
Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto” (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Volume V, pág. 140).
Na sentença recorrida, não há falta absoluta de fundamentação.
A causa de nulidade da sentença prevista na alínea d) do nº 1 do art. 615º do C.P.C. está diretamente relacionada com o art. 608º nº 2 do C.P.C., segundo o qual “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”
“Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão” (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, anotação ao art. 668º).
Do despacho saneador consta o seguinte:
«Ilegitimidade activa suscitada pela R. A..., Lda
A R. suscitou a excepção ilegitimidade activa, alegando que o direito de preferência pertence a todos os comproprietários e por todos deve ser exercido, o que exige a intervenção de todos para assegurar a legitimidade activa.
Apesar de ter deduzido o incidente de intervenção provocada, a A. não o deduziu contra todos os eventuais comproprietários conhecidos, pelo que carece de legitimidade para a presente acção.
Cumpre apreciar e decidir.
Como resulta do processado nos autos, por despacho proferido em 22/02/2021, já transitado em julgado, foi decidido admitir a intervenção principal provocada activa de:
- Celestial Ordem 1, identificada na petição inicial;
- Santa Casa da Misericórdia 2..., identificada na petição inicial;
- Asilos e Casas de Caridade do Porto identificados no artigo 26.º a) e b) da petição inicial;
- AA, BB e CC, identificados nos resultados obtidos nas pesquisas às bases de dados realizadas nos autos, na qualidade de sucessores de EE;
- Comproprietários desconhecidos e incertos do prédio identificado no artigo 1.º da petição inicial.
Na sequência daquele despacho foram citadas as pessoas (colectivas e singulares) referidas.
Foi assim suprida a excepção da legitimidade activa suscitada pela R.
Atento o exposto, julgo improcedente a referida excepção dilatória.»
O tribunal recorrido não tinha que apreciar tal exceção na sentença, pois, quanto a essa matéria, esgotado estava o seu poder jurisdicional (art. 613º nºs 1 e 3 do C.P.C.).
É de salientar que, no recurso interposto da sentença, os recorrentes não impugnaram o despacho saneador.
Na sentença recorrida, pode ler-se:
- “Não se verifica, assim, a excepção da caducidade da acção de preferência invocada pela 2.ª R.”
- “o direito de preferência dos consortes sobrepõe-se ao direito de preferência do arrendatário como resulta claro do n.º 1 do art.º 1410.º do Código Civil quando dispõe que o comproprietário tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.”
- “A 2.ª R. não deduziu qualquer pedido reconvencional, pelo que está vedado ao tribunal conhecer - e por consequência condenar a A. ou qualquer dos intervenientes - do pedido de condenação do pagamento das importâncias que alega ter despendido na aquisição da quota parte da 1.ª R., mormente das referidas no ponto 74) dos factos provados.”
Não há, pois, omissão de pronúncia.
A causa de nulidade da sentença prevista na alínea e) do nº 1 do art. 615º do C.P.C. está diretamente relacionada com o art. 660º nº 1 do C.P.C., segundo o qual “a sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir.”
“… o que identifica a pretensão material do autor, o efeito jurídico que ele visa alcançar, enquanto elemento individualizador da acção, é o efeito prático-jurídico por ele pretendido e não a exacta caracterização jurídico-normativa da pretensão material, a sua qualificação ou subsunção no âmbito de certa figura ou instituto jurídico, sendo lícito ao tribunal, alterando ou corrigindo tal coloração jurídica, convolar para o decretamento do efeito jurídico adequado à situação litigiosa, sem que tal represente o julgamento de objecto diverso do peticionado.
Importa, todavia, estabelecer, na medida do possível, quais os parâmetros dentro dos quais se move esta possibilidade de convolação jurídica, não se podendo olvidar que - continuando a ser a regra do dispositivo pedra angular do processo civil que nos rege - o decretamento de efeito jurídico diverso do especificamente peticionado pressupõe necessariamente uma homogeneidade e equiparação prática entre o objecto do pedido e o objecto da sentença proferida, assentando tal diferença de perspectivas decisivamente e apenas numa questão de configuração jurídico-normativa da pretensão deduzida.
E daqui decorre que não será possível ao julgador atribuir ao autor ou requerente bens ou direitos materialmente diferentes dos peticionados, não sendo de admitir a convolação sempre que entre a pretensão formulada e a que seria adequado decretar judicialmente exista uma essencial heterogeneidade, implicando diferenças substanciais que transcendam o plano da mera qualificação jurídica” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ de 7 de abril de 2016, processo 842/10.9TBPNF.P2.S1).
A A. pediu que se reconheça e se declare que “lhe assiste o direito de haver para si a quota de 05 % do prédio vendido pela 1ª Ré à 2ª Ré A..., Lda. por intermédio dos seus referidos representantes, substituindo-se a esta na referida venda por virtude do direito de preferência que lhe assiste na referida venda, devendo, no caso de se apresentarem dois ou mais preferentes a exercer o seu direito, a quota alienada ser adjudicada a todos, na proporção das suas quotas, nos termos do artº 1409º do Código Civil”.
Na sentença recorrida, foi reconhecido e declarado que “assiste à A. e aos demais comproprietários… o direito a haverem para si a quota de 05% do prédio vendido pela primeira ré à segunda ré A..., Lda. por intermédio dos seus referidos representantes, substituindo-se a esta na referida venda por virtude do direito de preferência que lhes assiste na referida venda, sendo a quota alienada adjudicada a todos, na proporção das suas quotas, nos termos do artigo 1409.º do Código Civil”.
No pedido, são mencionados os preferentes que se apresentarem a exercer o seu direito, enquanto que, na sentença recorrida, são mencionados os comproprietários, mas tal diferença não é essencial, uma vez que foi decretado o efeito prático-jurídico pretendido pela A.: a substituição da R. sociedade na venda realizada.
A adjudicação da quota alienada a todos os comproprietários não configura condenação em objeto diverso do pedido nem excesso de pronúncia.
Improcede, pois, a arguição de nulidade da sentença recorrida.
*
Nas conclusões recursivas, o recorrente Lar de Idosos - 1 especificou como incorretamente julgados o ponto 23) da matéria de facto provada e as alíneas g), m) e n) da matéria de facto não provada. No entender do recorrente Lar de Idosos - 1, deve ser ainda aditado à matéria de facto provada que “a 1.ª Ré vendeu a sua quota de 5% porque, detendo apenas uma fração minoritária do prédio, não dispunha de meios para suportar as vultuosas despesas de reabilitação e preferiu ceder a sua posição a quem se dispusesse a realizar as necessárias obras”. É de salientar que esta matéria que aquele recorrente quer ver aditada é a matéria vertida na alínea h) da matéria de facto não provada.
Nas conclusões recursivas, a recorrente sociedade especificou como incorretamente julgados os pontos 31), 32), 34), 36) e 50) da matéria de facto provada e as alíneas g), h), i), j), l), m), n), o), q), r), s), u), v), w), x), y) e z) da matéria de facto não provada.
O ponto 23) da matéria de facto provada é do seguinte teor:
“Por escritura de compra e venda outorgada no dia vinte e três de Janeiro de 2019, no Cartório Notarial UU (NIF ...54), sito à Rua ..., ..., no Porto, …, a 1ª R., Lar de Idosos - 1, representada pela sua madre superiora e presidente do Conselho Director, declarou vender à 2ª Ré, A..., Lda, representada pelo seu gerente VV e este declarou aceitar para a sua representada, a venda do direito a 1/20 do prédio urbano, morada de casas de três andares, loja e mais pertenças, sito na Rua ... e Rua ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 1... - ..., aí registado aquele direito a favor da sua representada - 1ª Ré - pela AP ...79 de 2018/11/30, inscrito na respectiva matriz em data anterior ao ano de 1951 sob o art. ...96, daquela União de freguesias, pelo valor de € 10.000,00 (dez mil euros), correspondente ao preço, recebido e de que a vendedora deu a correspondente quitação”.
O recorrente Lar de Idosos - 1 pretende que se adite que, “no contrato de compra e venda referido em 23) ficou também acordado que a 2.ª Ré assumia integralmente, e com efeitos para o futuro, quaisquer encargos relativos a obras, coimas, taxas ou impostos respeitantes ao imóvel, exonerando expressamente a 1.ª Ré dessa obrigação, sendo esse compromisso parte essencial do acordo e justificador do valor de € 10.000,00 declarado no ato.”
Contudo, consta já do ponto 45) da matéria de facto provada que “foi igualmente acordado entre as partes, ficando a constar da escritura, que a 2ª Ré assumiria todas os direitos e obrigações decorrentes da venda realizada, nomeadamente a realização das obras impostas pelo Município no prédio e ou o pagamento de qualquer coima ou multa que fosse imputada a 1ª Ré por falta da realização das referidas obras”.
Os pontos 31) e 32) da matéria de facto provada são, respetivamente, do seguinte teor:
- “As RR. nunca comunicaram ou informaram a A. e/ou as Intervenientes, por qualquer meio, do projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, no sentido de estes poderem exercer o direito de preferência;”
- “Nenhuma das RR. deu conhecimento à A. da referida venda, para que pudesse exercer, querendo, o direito de preferência”.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
“Quanto aos factos vertidos em 31) e 32), além do depoimento de parte da legal representante da 2.ª R., que confessou que não enviou aos comproprietários carta a comunicar as condições do negócio de compra venda dos 5% que acabou por adquirir ao Lar de Idosos - 1 (note-se que a 1.ª R. na sua contestação afirmou que confiou que a 2.ª R. tratasse dos trâmites legais relacionados com a venda), designadamente o respectivo valor de aquisição, o tribunal considerou o depoimento LL, que negou que a A. tivesse recebido qualquer comunicação (da 1.ª ou da 2.ª R.) a dar conhecimento do projecto da venda dos 5% ou das suas condições (o que também foi corroborado pelo legal representante da A.), sendo que as testemunhas XX, administrativa na Ordem 1... desde pelo menos 2012, e YY, Técnico Superior de 2ª, na Santa Casa da Misericórdia 2..., depuseram igualmente no sentido de que as respectivas entidades patronais não receberam, tanto quanto se lembravam, qualquer comunicação das RR. a dar conhecimento do negócio e das condições do mesmo (o que também foi corroborado pelos legais representantes da Ordem 1...), depoimentos que o tribunal considerou credíveis pois são consonantes entre si e com a posição assumida pelas RR. nas suas contestações e pela 2.ª R. na audiência de julgamento.”
A recorrente sociedade invocou o anúncio que constitui o “Doc. nº 84”, junto a 18 de outubro de 2019. A esse anúncio se refere o ponto 50) da matéria de facto provada. Tal anúncio não vale como notificação dos comproprietários, mas como notificação da Câmara Municipal do Porto e da Direcção Regional de Cultura do Norte.
A recorrente sociedade invocou ainda carta enviada a 25 de janeiro de 2019, mas, tendo a escritura de compra e venda sido realizada a 23 de janeiro de 2019, aquela carta não releva para a matéria vertida no ponto 31) da matéria de facto provada.
Porque o ponto 32) da matéria de facto provada nada acrescenta ao ponto 31), sendo a sua redação menos clara, deve ser simplesmente eliminado.
A carta enviada a 25 de janeiro de 2019 é mencionada no ponto 34) da matéria de facto provada, sendo tal ponto do seguinte teor:
“A A. teve conhecimento da venda referida em 23) quando recebeu, em data que não se apurou, a carta datada de 25/01/2019, junta como documento n.º 2 com o requerimento da 2.ª R. de 12/12/2022 que a 2.ª R. lhe enviou”.
A recorrente sociedade pretende que seja eliminada a expressão “em data que não se apurou”, mas nada argumentou no sentido da eliminação pretendida.
O ponto 36) da matéria de facto provada é do seguinte teor:
“A A. procedeu ao depósito (autónomo) da quantia despendida pelo adquirente A..., Lda, correspondente ao preço pago da referida aquisição, no montante de 10.000,00 € (dez mil euros), constante da escritura referida em 23), no dia 23/07/2019”.
Saber se o depósito de € 10.000,00 é suficiente é questão de direito.
O ponto 50) da matéria de facto provada é do seguinte teor:
“A venda foi anunciada no site da casa pronta no dia 26/12/2018, nos termos que constam do documento 84 junto com o requerimento da 2.ª R. de 18/10/2019, através do qual se deu a conhecer a intenção de compra e venda e o preço às entidades Câmara Municipal do Porto e Direcção Regional de Cultura do Norte”.
A recorrente sociedade pretende que se adite a expressão “de onde constam os elementos essenciais da compra e venda”. Contudo, tal expressão integra matéria de direito.
A alínea g) da matéria de facto não provada é do seguinte teor:
“As obras a realizar no prédio descrito em 1) orçavam em valor muito superior a 100.000,00€ (cem mil euros).”
É de salientar que em causa estão obras “no telhado, portas e janelas” (cf. pontos 40) e 41) da matéria de facto provada) e não obras para tornar o prédio habitável.
A recorrente sociedade afirmou que o facto vertido naquela alínea é facto público e notório.
Nos termos do art. 412º nº 1 do C.P.C., “não carecem de prova nem de alegação os factos notórios, devendo considerar-se como tais os factos que são do conhecimento geral”.
“Facto notório é, por definição, facto conhecido. Mas não basta qualquer conhecimento; é indispensável um conhecimento de tal modo extenso, isto é, elevado a tal grau de difusão que o facto apareça, por assim dizer, revestido do carácter de certeza.”
“Conhecimento geral não é o mesmo que conhecimento por parte de todos os cidadãos portugueses; é o conhecimento por parte da grande maioria dos cidadãos do País, ou antes, por parte da massa de portugueses que possam considerar-se regularmente informados, isto é, acessíveis aos meios normais de informação” (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. III, 4ª edição, pág. 259 e ss).
“Factos notórios (…) são os de conhecimento geral no país, os conhecidos pelo cidadão comum, pelas pessoas regularmente informadas, com acesso aos meios normais de informação.
Não basta, assim, qualquer conhecimento; é indispensável um conhecimento de tal modo extenso, isto é, elevado a tal grau da difusão que o facto apareça, por assim dizer, revestido do carácter de certeza” (www.dgsi.pt Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 29 de maio de 2013, processo 7053/10.1TBCSC.L1-6).
O facto vertido na alínea g) da matéria de facto não provada não é um facto do conhecimento geral, tanto mais que se reporta ao ano de 2019. É de salientar que a testemunha HH, engenheiro, disse que fez “a estimativa por agora” - 2024 -, “em 2019, teria que recorrer a outros cálculos”; e, perguntado sobre se € 100.000,00 “não chegam de certeza absoluta”, respondeu “creio que não”, “estamos a fazer aqui uma análise muito rápida, mas duvido que pudesse chegar”.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
“no que concerne ao facto referido na al. g), as testemunhas arroladas pela 2.ª R. MM, HH e NN, todas elas conhecedoras do estado de degradação do prédio, foram da opinião ou ouviram falar que para a reparação do prédio seriam necessários mais de € 100.000,00. Contudo, não foi apresentado pela 2.ª R. ou por qualquer parte um orçamento ou estudo com o levantamento das patologias do prédio e das obras que concretamente são necessárias com a indicação do respectivo valor, pelo que tais depoimentos foram insuficientes para convencer o tribunal de que tais obras orçavam em valor muito superior a 100.000,00€, como consta da al. g).”
Efetivamente, a prova produzida não permite ao tribunal reconhecer, com a certeza e a segurança necessárias, a realidade do facto vertido na alínea g) da matéria de facto não provada.
As alíneas h), i) e j) da matéria de facto não provada são, respetivamente, do seguinte teor:
- “A 1ª Ré aceitou a proposta efetuada pela 2ª Ré para aquisição dos 5% que a detinha sobre o prédio descrito porque nele detinha uma pequena proporção de compropriedade e não pretendia pagar avultados valores com a realização das obras;”
- “Para o efeito, a 1ª Ré solicitou à 2ª Ré que tratasse de todos os termos legais, incluindo a toda documentação necessária, inerente à boa concretização do contrato de compra e venda, o que a 2ª Ré aceitou;”
- “A A. desde sempre manifestou intenção de vender e nunca de comprar e realizar obras de conservação do edifício em questão”.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
“Os factos não provados ainda não analisados assim foram considerados por ausência de prova [é o caso dos factos vertidos nas als. a) a c), e), h), i), l) e s), que não foram atestados por qualquer documento ou testemunha] ou não se ter produzido prova credível ou suficiente da sua verificação.”
Pode ler-se ainda:
“O legal representante da A. negou os factos descritos em j) e k), afirmando que a ideia da A. nunca foi vender mas sim comprar. Não foi produzida outra prova - documental ou testemunhal - que abalasse o afirmado por aquele, pelo que o tribunal julgou tais factos não provados.”
No entender da recorrente sociedade, a matéria vertida nas alíneas h), i) e j) da matéria de facto não provada “resulta do CPCV e da escritura de compra e venda, documentos não impugnados, bem como da factualidade dada como assente sob os nºs 42 a 45”.
Lidos os referidos documentos e pontos, não se vislumbra que dos mesmos resulte a matéria vertida naquelas alíneas. Acresce dizer que a alusão à alínea j) da matéria de facto não provada deve-se certamente a lapso, sendo certo que, na mesma, é referida a A. e não o R. Lar de Idosos - 1.
A alínea l) da matéria de facto não provada é do seguinte teor:
“Não foi possível celebrar a escritura de compra e venda no dia 27/12/2018 por a compropriedade do imóvel ainda não se encontrar averbada no Serviço de Finanças do Porto em nome de todos os comproprietários”.
Resulta do ponto 53) da matéria de facto provada que, “no dia 23/01/2019, o averbamento da compropriedade a favor da A., da 1.ª R. e de alguns Intervenientes encontrava-se efectuado”, o que significa que não era necessário o averbamento em nome de todos os comproprietários para a celebração da escritura.
A alínea m) da matéria de facto não provada é do seguinte teor:
“A A. sempre soube do referido em 54)”.
Por sua vez, o ponto 54) da matéria de facto provada é do seguinte teor:
“A A. soube que a R. pretendia a realização das obras no prédio em questão”.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
“Do depoimento do legal representante da A., bem como da prova documental junta aos autos pela 2.ª R. com a sua contestação e com os seus requerimentos de 18/10/2019, de 09/12/2022 e de 12/12/2022, apenas é possível extrair que a A. teve conhecimento de que a 2.ª R. pretendia a realização de obras no prédio quando recebeu a carta, referida em 46) a 48), em 09/05/2018, motivo pelo qual se julgou não provado o facto vertido na al. m).”
Quer o recorrente Lar de Idosos - 1 quer a recorrente sociedade associam o conhecimento pela A. ao ano de 2018, o que vai ao encontro da opção do tribunal recorrido de levar o advérbio de tempo “sempre” à matéria de facto não provada.
A alínea n) da matéria de facto não provada é do seguinte teor:
“A A. igualmente sabia que a aqui Ré enviou missivas aos restantes comproprietários com o mesmo conteúdo a exigir a realização dessas mesmas obras ou em alternativa se pretendiam vender a sua quota-parte”.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
“Relativamente aos factos elencados nas als. n) a p), resultou dos depoimentos de parte dos legais representantes da A. e da Santa Casa da Misericórdia 2... que estas duas entidades estabeleceram contactos no sentido de ver o estado do prédio e as obras de que precisam. Foram notificados pelo Município do Porto de que o prédio necessitava de obras e, segundo o Provedor da A., foi feita uma ou outra reparação e uma limpeza do prédio pela Santa Casa da Misericórdia 2..., mas não foram realizadas obras no prédio, embora a A. esteja em contacto com a Santa Casa da Misericórdia 2... para negociar a realização dessas obras. Não foi produzida outra prova que infirmasse os depoimentos de parte dos legais representantes da A. e da Santa Casa da Misericórdia 2... e que confirmasse os factos referidos nas indicadas alíneas pelo que os mesmos foram julgados não provados.”
No corpo da alegação do recorrente Lar de Idosos - 1, este afirmou que “a Autora sabia dessas cartas… pois foi informada pela Santa Casa 2... e porque o conteúdo das cartas a ela enviadas era claro quanto ao envio às demais entidades”.
Contudo, saber a A. que a interveniente Santa Casa da Misericórdia 2... tinha recebido carta não significa saber que tinham sido enviadas cartas aos demais comproprietários, sendo de salientar que, na carta junta com a contestação da R. sociedade como “Doc. nº 57”, não foi feita qualquer menção ao envio de carta semelhante aos demais comproprietários.
A alínea o) da matéria de facto não provada é do seguinte teor:
“A A. nunca diligenciou pela execução de quaisquer obras”.
O excerto das declarações do Provedor da A. transcrito pela recorrente sociedade está conforme com o resumo dessas declarações feito pelo tribunal recorrido, resultando deste meio de prova que a A., apesar de não ter executado obras, fez diligências. É de salientar que do ponto 56) da matéria de facto provada consta que “a A. não executou obras no prédio”.
As alíneas q) e r) da matéria de facto não provada são, respetivamente, do seguinte teor:
- “Foi a Ré que por intermédio do seu mandatário e com conhecimento da A., em 25/06/2018 solicitou o cancelamento das penhoras efectuadas pelo 1º Serviço de Finanças de Matosinhos sobre o imóvel em apreço;”
- “Foi a Ré que por intermédio do seu mandatário e com conhecimento da A., que solicitou o registo de aquisição, cancelamento de usufruto e cancelamento da consignação de rendimentos, junto da Conservatória do Registo Predial do Porto, pelo qual pagou 250 €”.
No entender da recorrente sociedade, tais alíneas estão em oposição com os pontos 57) e 58) da matéria de facto provada. Contudo, não se verifica tal oposição, sendo certo que daqueles pontos consta o seguinte:
“57) A R. A..., por intermédio do seu mandatário, em 25/06/2018 deu conhecimento ao 1º Serviço de Finanças de Matosinhos que o executado RR não era herdeiro do prédio em apreço, nos termos que constam do documento 89 junto com o requerimento da 2.ª R. de 18/10/2019;
58) Nos dias 23/11/2016 e 19/01/2017, a R. A... tentou efectuar o registo de aquisição, cancelamento de usufruto e cancelamento da consignação de rendimentos, junto da Conservatória do R. Predial do Porto”.
É de salientar que, na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, se pode ler:
“Os documentos 90 e 91 juntos pela 2.ª R. em 18/10/2019 não permitem concluir pela verificação do facto elencado em r) e que a importância de € 250,00 foi efectivamente paga, pois deles resulta que tal importância foi restituída”.
Os referidos documentos dizem respeito à requisição de 21 de janeiro de 2019 e o ponto 58) da matéria de facto provada diz respeito às requisições de 23 de novembro de 2016 e de 19 de janeiro de 2017.
A alínea s) da matéria de facto não provada é do seguinte teor:
“A 2.ª R. promoveu junto de todos os demais comproprietários a visita no imóvel em questão, designadamente para efeitos de avaliação e apresentação de proposta de venda e a pedido da chamada Celestial Ordem 1”.
Do excerto das declarações do representante legal da interveniente mencionada nesta alínea transcrito pela recorrente sociedade resulta que os serviços da Ordem foram ao prédio para avaliar o mesmo - cf. ponto 59) da matéria de facto provada -, mas não que essa ida foi promovida pela recorrente sociedade.
As alíneas u), v) e w) da matéria de facto não provada são, respetivamente, do seguinte teor:
- “A Ré apresentou propostas de compra das respectivas quotas partes, quer junto da A. quer junto da chamada Santa Casa da Misericórdia 2..., bem como junto da Ordem 2...;”
- “A A. sempre soube da intenção da Ré em adquirir o prédio e muito antes da realização da escritura de compra e venda;”
- “A A. sempre soube de todas as negociações feitas relativas à aquisição do imóvel entre as RR.”
No entender da R. sociedade, existe contradição entre estas alíneas e os pontos 46) a 48) da matéria de facto provada.
Tais pontos são do seguinte teor:
«46) A 2.ª R. por intermédio do seu mandatário, nos dias 6, 7, 15 e 30 de Maio de 2018 procedeu ao envio a todos os comproprietários à data conhecidos do prédio, inclusive à A., de uma missiva onde expunha a situação de degradação do imóvel;
47) No conteúdo das missivas foi mencionado além do demais o seguinte “solicito que me informem, no prazo de 10 dias, se pretendem fazer obras no prédio, ou se pretendem vender à m/cliente a vossa percentagem. Nesse caso, será especificado que responsabilidade alguma recairá para V. Ex.ª”;
48) No dia 06/05/2018 enviou carta registada com A/R à A. Santa Casa da Misericórdia 1..., carta que foi recepcionada por esta em 09/05/2018, bem como enviou idênticas cartas às seguintes entidades:
…»
Não se vislumbra que exista contradição entre estes pontos e as alíneas u), v) e w) da matéria de facto não provada. Não só as cartas referidas naqueles pontos não contêm proposta de compra - nessas cartas, a R. sociedade não propôs preço - como daqueles pontos não se pode extrair que a A. teve conhecimento do envio de cartas aos demais comproprietários.
É de salientar que do ponto 61) da matéria de facto provada consta que “a A. soube, em 09/05/2018 e nas circunstâncias descritas em 46) a 48) da intenção da Ré em adquirir o prédio”, pelo que o sentido da alínea v) da matéria de facto não provada é apenas considerar não provados os advérbios “sempre” e “muito antes”.
A alínea x) da matéria de facto não provada é do seguinte teor:
“O estado do prédio coloca em perigo a vida de todas as pessoas que passeiam pela rua nas suas imediações”.
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
“Não existe nos autos qualquer documento, mormente emitido pelo Departamento de Protecção Civil da Câmara Municipal do Porto, que afirme que o estado do prédio coloca em perigo a vida de todas as pessoas que passeiam pela rua nas suas imediações. Apesar de o município do Porto já ter notificado alguns comproprietários para a realização das obras (como afirmaram, e consta dos autos, os legais representantes da A., da Ordem 1...), não é referido nos documentos, notificações e vistorias efectuadas, mormente vistoria junta com o requerimento de 12/12/2022, a existência de um tal perigo, motivo pelo qual se julgou não provado o facto descrito na al. x).”
O auto junto com o requerimento de 12 de dezembro de 2022 é o auto de vistoria de 27 de novembro de 2019 transcrito pela recorrente sociedade na respetiva alegação recursiva. É certo que do mesmo consta que “oferece risco para a segurança de transeuntes” por a rede de drenagem de águas pluviais estar “em mau estado de conservação, apresentando vegetação bravia e flecha a meio vão, proporcionando o risco de queda para a via pública” e por “existência de lixos e entulhos no interior do prédio o que propicia a deflagração de incêndio face à elevada carga térmica”. Não sendo um risco despiciendo, fica, no entanto, aquém do vertido na alínea x) da matéria de facto não provada.
As alíneas y) e z) da matéria de facto não provada são, respetivamente, do seguinte teor:
- “A 2.ª R. solicitou ao Departamento Municipal de Fiscalização da Camara Municipal do Porto que se efectuasse uma vistoria ao prédio em 24/11/2014;”
- “Tendo ainda o gerente da 2.ª Ré solicitado a intervenção da Protecção Civil, em 22/01/2018.”
Na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto constante da sentença recorrida, pode ler-se:
“Do documento 104 pela 2.ª R. em 18/10/2019 resulta que foi pedida uma vistoria ao prédio em 24/11/2014, mas não se incida quem foi o autor ou autora de tal pedido, pelo que se julgou, na falta de outra prova, não provado o facto vertido na al. y).
Finalmente, o documento 102 pela 2.ª R. em 18/10/2019 não atesta o facto descrito na al. z), pois através do mesmo não se pede a intervenção da Protecção Civil, mas a realização de uma vistoria.”
A leitura que o tribunal recorrido fez do “Doc. nº 102” junto a 18 de outubro de 2019 é correta. Já quanto ao “Doc. nº 104”, resulta deste que, no “processo… iniciado a 24/11/2014, a partir de um pedido de vistoria”, a requerente é a R. sociedade.
Assim, procede parcialmente a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, passando a matéria de facto provada a ter a seguinte redação:
…
32) (eliminado)
…
75) A 2.ª R. solicitou ao Departamento Municipal de Fiscalização da Câmara Municipal do Porto que se efectuasse uma vistoria ao prédio em 24/11/2014.
A matéria de facto não provada passa a ter a seguinte redação:
…
y) (eliminado)
…
*
Nos termos do art. 1403º nº 1 do C.C., “existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa”.
O art. 1409º nº 1 do C.C. dispõe o seguinte:
“1. O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
2. É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416.º a 418.º
3. Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.”
“São três os fins principais que justificam a concessão da preferência no caso especial da compropriedade: a) fomentar a propriedade plena que facilita a exploração mais equilibrada e mais pacífica dos bens; b) não sendo possível alcançar a propriedade exclusiva, diminuir o número dos consortes; c) impedir o ingresso, na contitularidade do direito de pessoas com quem os consortes, por qualquer razão, o não queiram exercer” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, anotação ao art. 1409º).
Nos termos do art. 419º nº 1 do C.C., “pertencendo simultaneamente a vários titulares, o direito de preferência só pode ser exercido por todos em conjunto; mas, se o direito se extinguir em relação a algum deles, ou algum declarar que não o quer exercer, acresce o seu direito aos restantes”.
“O artigo 419.º deixou de ser incluído na remissão operada pelo n.º 2 do artigo 1409, não propriamente porque se quisesse excluir da compropriedade o exercício conjunto do direito de preferência previsto no seu n.º 1.
Mas porque o n.º 3 do artigo 1409 definia do mesmo passo um específico regime na compropriedade - «sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas» -, implicando a mesma regra do litisconsórcio necessário activo estabelecida no n.º 1 do artigo 419.º, e ademais antitético da solução da licitação consignada no n.º 2 deste artigo” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 22 de setembro de 2005, no processo 04B557).
“… o direito de preferência só pode ser exercido, por todos os comproprietários, conjuntamente, nos termos do disposto pelo artigo 419º, do CC, em litisconsórcio necessário ativo, em virtude da pluralidade de preferentes resultante da contitularidade de um único direito de preferência, sendo que aquele que se apresente, isoladamente, a preferir, sem provocar a intervenção dos restantes ou sem demonstrar a renúncia dos mesmos, não pode deixar de ser considerado parte ilegítima, por não ser o único titular da relação controvertida, no momento em que a acção é proposta, e esta, pela própria natureza da relação jurídica em causa, exigir a intervenção de todos os interessados para que a decisão a obter produza o seu efeito útil normal” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 16 de junho de 2015, no processo 1010/06.0TBLMG.P1.S1).
No despacho saneador, o tribunal recorrido, face à admissão do incidente de intervenção principal provocada e às consequentes citações, considerou sanada a ilegitimidade da A.
As intervenientes Celestial Ordem 1, Santa Casa da Misericórdia 2... e Assistência aos Tuberculosos do Norte de Portugal declararam fazer seus os articulados da A. e pretender exercer o direito de preferência.
O interveniente Centro Juvenil de ... - Seminário dos Meninos Desamparados apresentou articulado, concluindo que “deve:
a) reconhecer-se e declarar-se que a interveniente é dona e legítima proprietária do prédio identificado em 1º da douta petição inicial, em comum com os demais comproprietários, na proporção que se vier a apurar;
b) a ação ser julgada procedente por provada e, em consequência disso, condenar-se as rés nos pedidos formulados pela autora;
c) reconhecer-se que a interveniente tem o direito de preferência na venda da quota pela 1ª ré à 2ª ré, na proporção da sua quota, nos termos do preceituado no n.º 3 do artigo 1409º do C. Civil.”
O interveniente Centro de Bem-Estar Infantil e Juvenil ... apresentou articulado, concluindo que “deve:
a) reconhecer-se e declarar-se que a interveniente é dona e legítima proprietária do prédio identificado em 1º da petição inicial, em comum com os demais comproprietários, na proporção que se vier a apurar;
b) a ação ser julgada procedente por provada e, em consequência disso, condenar-se as rés nos pedidos formulados pela autora;
c) reconhecer-se que a interveniente tem o direito de preferência na venda da quota pela 1ª ré à 2ª ré, na proporção da sua quota, nos termos do preceituado no n.º 3 do artigo 1409º do C. Civil.”
A interveniente Associação das Creches de ... apresentou articulado, concluindo que “deverá: ser-lhe reconhecido o direito a, com os demais comproprietários entre os quais a autora, haver para si e, na respectiva proporção, para os demais comproprietários, a quota parte vendida do imóvel identificado na acção.”
O interveniente Lar 3... declarou fazer seus os articulados da A.
O Ministério Público, em representação dos comproprietários desconhecidos e incertos, apresentou articulado no qual se pode ler:
“6º O MºPº desconhece, não tendo obrigação de conhecer, se os factos enunciados na PI, são ou não verídicos.
7º Devem os intervenientes aqui representados aproveitar tudo o que em seu benefício for alegado e/ou o que, em seu favor, se provar nos autos até final.”
«Como é sabido, as situações de litisconsórcio necessário… implicam que exista uma única acção com pluralidade de sujeitos (art. 35º do CC): ora, como é evidente, esta unidade da acção que caracteriza as situações de litisconsórcio necessário é manifestamente incompatível com a possibilidade de um dos litisconsortes necessários (activos, no caso) se associar com a parte contrária (...), praticando actos processuais que a esta aproveitam (sendo objectivamente desfavoráveis aos interesses - incindíveis - dos demais litisconsortes necessários activos). Na verdade, o litisconsorte necessário não detém uma posição de autonomia relativamente aos demais litisconsortes necessários, que lhe permita associar-se com a parte contrária na lide, praticando actos processuais que a esta aproveitam, contra o interesse objectivado e uno dos demais litisconsortes necessários.
Como é evidente, esta conclusão não cerceia em nada o direito de livre expressão processual por parte do litisconsorte necessário cuja intervenção principal foi provocada para assegurar a legitimidade plural dos respectivos compartes, ou seja, a livre expressão no processo do seu entendimento ou opinião acerca da matéria litigiosa - podendo obviamente tomar posição no sentido da inexistência ou inverificação dos factos invocados como suporte da relação material controvertida, imputada pelos litisconsortes/AA. ao R.: simplesmente, a expressão de tal posição pessoal sobre a matéria litigiosa - que, em nenhuma circunstância, pode valer como confissão (art. 353º, nº2, do CC) - apenas assume relevância no plano probatório, podendo naturalmente o juiz, ao apreciar livremente as provas, ter em consideração as afirmações de facto feitas no processo pelo litisconsorte necessário; o que já não consideramos possível é que o litisconsorte necessário vá além de tal plano probatório, assumindo uma estratégia que conduza à prática, por ele próprio, no processo de actos processuais destinados objectivamente à tutela, não do interesse dos demais litisconsortes necessários que figuram como seus compartes na causa, mas da contraparte de todos eles, a esta se associando na defesa de interesses estranhos e opostos aos dos demais litisconsortes necessários activos» (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 17 de março de 2016, no processo 806/13.0TVLSB.L1.S1).
A recorrente sociedade afirmou que, “não tendo havido qualquer tipo de pronúncia por grande parte de alguns dos comproprietários, …, não se pode conceder o direito ao exercício da preferência a quem nada disse, logo a ação teria de ser julgada totalmente improcedente, com as legais consequências”.
Resulta do art. 419º nº 1 do C.C. que, se algum comproprietário declarar que não quer exercer o direito de preferência, acresce o seu direito aos restantes. É, pois, o interveniente que não quer exercer o direito de preferência que tem de emitir declaração.
Da conjugação do art. 419º nº 1 do C.C. com o art. 1409º nº 3 do mesmo diploma resulta que, se o direito de preferência não se extinguiu em relação a qualquer dos comproprietários nem nenhum deles declarou que não o quer exercer, a quota alienada tem de ser adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.
Quer a declaração dos intervenientes, seja no sentido de querer exercer o direito de preferência seja no sentido de não querer, quer o seu silêncio não interferem com a procedência ou a improcedência da ação de preferência, mas apenas com o número de comproprietários a quem é adjudicada a quota alienada, no caso de procedência da ação.
Conforme resulta do art. 1409º nº 1 do C.C., “o comproprietário… tem o primeiro lugar entre os preferentes legais”.
É, pois, irrelevante que a compradora tenha a qualidade de arrendatária.
Resulta do art. 1409º nº 2 do C.C. que “é aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416º a 418º”.
O art. 416º do C.C. dispõe o seguinte:
“1. Querendo vender a coisa que é objeto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.
2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.”
Conforme resulta do disposto no art. 342º nº 2 do C.C., “a prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita”, pelo que é aos RR. que cabe alegar e provar o cumprimento do dever de comunicação e o não exercício do direito de preferência dentro do prazo de oito dias.
“O art. 416º, nº 1, do CC não exige qualquer forma especial para a comunicação pelo que se tem entendido que a comunicação (extrajudicial) para preferência pode ser feita por qualquer meio idóneo, nomeadamente por simples declaração verbal” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 17 de junho de 2021, processo 309/19.0T8VRL.G1.S1).
Resulta do ponto 50) da matéria de facto provada que “a venda foi anunciada no site da casa pronta no dia 26/12/2018, nos termos que constam do documento 84 junto com o requerimento da 2.ª R. de 18/10/2019, através do qual se deu a conhecer a intenção de compra e venda e o preço às entidades Câmara Municipal do Porto e Direcção Regional de Cultura do Norte”.
Tal anúncio tem a ver com o art. 18º nº 1 do DL 263-A/2007, de 23 de julho, segundo o qual “o alienante pode remeter os elementos essenciais ao exercício do direito legal de preferência pelo Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras pessoas colectivas públicas ou empresas públicas por uma via eletrónica única, mediante a inscrição dos elementos essenciais da alienação em sítio na Internet de acesso público, nos termos a definir por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça”. O referido anúncio não vale como notificação dos comproprietários, mas como notificação da Câmara Municipal do Porto e da Direcção Regional de Cultura do Norte.
Resulta do ponto 31) da matéria de facto provada que “as RR. nunca comunicaram ou informaram a A. e/ou as Intervenientes, por qualquer meio, do projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, no sentido de estes poderem exercer o direito de preferência”.
Nos termos do art. 1410º nº 1 do C.C., “o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.”
Resulta do ponto 34) da matéria de facto provada que “a A. teve conhecimento da venda referida em 23) quando recebeu, em data que não se apurou, a carta datada de 25/01/2019, junta como documento n.º 2 com o requerimento da 2.ª R. de 12/12/2022 que a 2.ª R. lhe enviou”.
Conforme resulta do ponto 35) da matéria de facto provada, “a presente acção foi proposta pela A. em 22/07/2019”.
É certo que, por força do art. 259º nº 2 do C.P.C., “o ato da proposição não produz efeitos em relação ao réu senão a partir do momento da citação, salvo disposição legal em contrário”, mas tal artigo não é aplicável ao caso dos autos, uma vez que o prazo de seis meses previsto no art. 1410º nº 1 do C.C. é o prazo para a propositura da ação de preferência (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 29 de novembro de 1983, no processo 071235).
Assim, bem andou o tribunal recorrido em considerar não verificada a caducidade do direito de preferência.
Nos termos do art. 334º do C.C., “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
“Rege para as situações concretas em que é clamorosa, sensível e evidente a divergência entre o resultado da aplicação do direito subjectivo e alguns dos valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou dos direitos de certo tipo” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ de 3 de fevereiro de 2005, processo 04B4671).
O instituto do abuso do direito, “construído, todo ele, a partir da cláusula geral da boa fé, apenas deve funcionar em situações limite, como verdadeira válvula de segurança e de escape do sistema, e não como uma tal ou qual panaceia de que se lança mão sempre que a aplicação das regras de direito estrito pareça ser insuficiente para assegurar a solução justa do caso” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 12 de novembro de 2013, no processo 1464/11.2TBGRD-A.C1.S1).
Os RR. não lograram provar que “a A. desde sempre manifestou intenção de vender e nunca de comprar e realizar obras de conservação do edifício em questão”; e que “a A. sempre soube de todas as negociações feitas relativas à aquisição do imóvel entre as RR.”.
Nas conclusões recursivas, a recorrente sociedade afirmou que «a Autora/Recorrida, quando veio suscitar o incidente de intervenção principal provocada dos “comproprietários desconhecidos e incertos atuais titulares dos restantes 55% do prédio”, alegou que a respetiva “titularidade desconhece e não tem possibilidade de vir a conhecer”, e sabendo da impossibilidade objetiva e/ou subjetiva de estes virem a ser notificados para preferirem, veio invocar a violação do direito de preferência”.
Resulta do ponto 31) da matéria de facto provada que “as RR. nunca comunicaram ou informaram a A. e/ou as Intervenientes, por qualquer meio, do projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, no sentido de estes poderem exercer o direito de preferência”. Não se trata apenas da não notificação dos comproprietários desconhecidos e incertos, mas da não notificação de qualquer comproprietário, A. incluída.
Não há, pois, abuso do direito.
Resulta do ponto 36) da matéria de facto provada que “a A. procedeu ao depósito (autónomo) da quantia despendida pelo adquirente A..., Lda, correspondente ao preço pago da referida aquisição, no montante de 10.000,00 € (dez mil euros), constante da escritura referida em 23), no dia 23/07/2019”.
Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, anotação ao art. 1410º do C.C., defendem a seguinte posição:
“O preferente deve depositar, não apenas o montante da contraprestação paga ao alienante pelo adquirente, mas ainda a quantia correspondente a todas as despesas inerentes à aquisição. A palavra preço que vem já da legislação anterior (vide o §1.º do art. 1566.º do Cód. de Seabra) não foi utilizada no artigo 1410.º no seu sentido rigoroso ou técnico. Tanto assim é que ela abrange, além da hipótese da venda, a da dação em cumprimento. E nesta figura não há nenhum preço em sentido técnico.
Falando em preço, o legislador quer referir-se, com uma palavra só, a todas as despesas feitas pelo adquirente para adquirir a coisa: contraprestação paga ao alienante, sisa, despesas de escritura, de registo (quando obrigatório), etc. (vide, neste sentido, Pinto Loureiro, Manual dos direitos de preferência, vol. II, pág. 315, e o acórdão do S.T.J., de 20 de Fevereiro de 1970, no B.M.J., n.º 194, pág. 203).
A orientação que tem prevalecido na nossa jurisprudência não corresponde, porém, à melhor interpretação do texto legal. Não é a que melhor traduz o pensamento da lei.
O depósito obrigatório do preço, imposto ao preferente logo no começo da acção, visa manifestamente, como sabemos, pelo momento em que é exigido, garantir o alienante contra o risco de ver destruído o contrato com o preferente, por carência de meios da parte deste (Antunes Varela, Rev. de Leg. e de Jur., ano 100.º, pág. 242); mas com ele se pretende também, como Teixeira Ribeiro (Rev. Dir. Est. Soc., I, págs. 142 e 143) justamente observa, reintegrar o preferido na situação em que se encontrava à data do contrato, dispensando-o do procedimento executivo contra o preferente e libertando-o do risco de insolvência deste.
Ora, se o principal ou um dos principais objectivos do depósito do preço é, realmente, o de deixar o preferente quite desde logo com o preferente sacrificado, é lógico e razoável que no depósito se incluam, além do preço stricto sensu, todas as despesas do contrato (sisa, escrituras e outras) de que o autor tenha conhecimento à data em que é ordenada a citação dos réus.”
Não é este o entendimento que o STJ tem seguido.
«O depósito do preço visa apenas garantir o vendedor contra o perigo de, finda a acção, o preferente se desinteressar da compra ou não ter possibilidades financeiras para a concretizar, perdendo aquele também o contrato com o primeiro comprador. Para remover tal perigo, é bastante o depósito da mencionada contraprestação.
Isso não significa que o preferente, no caso de procedência da acção, não tenha de satisfazer essas despesas acessórias: o que se afirma é apenas que, para prevenir aquele aludido perigo, basta o depósito da indicada contraprestação.
Por outro lado, resulta do disposto nos arts. 874º e 878º do CC que, no contrato de compra e venda, são realidades diversas o preço e “as despesas do contrato e outras acessórias”; e, noutras disposições do CPC - maxime, nos arts. 909º/2 e 1465º/1.b) - relativas à acção de preferência ou ao direito de preferência, faz-se clara distinção entre o preço, a sisa e as despesas da compra.
Ademais, é o sentido estrito - de contraprestação a pagar ao vendedor - aquele que corresponde ao significado que a palavra preço tem na linguagem vulgar, corrente. E o entendimento a que se adere não briga com o sentimento de justiça, dado que a acção do preferente tem na raiz um comportamento ilícito do vendedor - que não deu cumprimento ao dever que lhe era imposto pelo art. 416º/1 do CC - e, muitas vezes, um comportamento negligente do comprador que, conhecendo a situação de facto, não curou de se assegurar de que, em concreto, estava excluída a possibilidade de exercício do direito de preferência por parte do respectivo titular» (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 10 de janeiro de 2008, processo 07B3588; no mesmo sentido, www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 8 de setembro de 2016, processo 1022/12.4TBCNT.C1.S1).
Considerar o “preço devido” referido no art. 1410º do C.C. como a contraprestação que deve ser paga ao vendedor, sem abranger IMT e despesas de escritura é a posição que este tribunal perfilha, tendo presente que, de acordo com o art. 9º nº 3 do C.C., “na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador… soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”. Se o legislador quisesse que o depósito abrangesse as despesas, certamente haveria alusão expressa a tais despesas como acontece no art. 1037º nº 1 al. b) do C.P.C. (art. 1465º nº 1 al. b) do C.P.C. anterior), segundo o qual “o licitante a quem for atribuído o direito deve, no prazo de 20 dias, depositar a favor do comprador o preço do contrato celebrado e a importância da sisa paga, salvo, quanto a esta, se mostrar que beneficia de isenção ou redução e, a favor do vendedor, o excedente sobre aquele preço”.
Importa referir que o art. 24º do Código do IMT dispõe o seguinte:
“1 - Se, por exercício judicial de direito de preferência, houver substituição de adquirentes, só se liquidará imposto ao preferente se o que lhe competir for diverso do liquidado ao preferido, arrecadando-se ou anulando-se a diferença.
2 - Se o preferente beneficiar de isenção, procede-se à anulação do imposto liquidado ao preferido, e aos correspondentes averbamentos.”
Acresce dizer que, por força do art. 48º nº 4 do Código do IMT, “os secretários judiciais e os secretários técnicos de justiça remetem igualmente uma participação, em duplicado, … das sentenças que reconheçam direitos de preferência, que tenham sido concluídos ou lavrados no mês anterior e pelos quais se operaram ou venham a operar transmissões sujeitas a IMT.”
“A procedência da acção tem como resultado a substituição, com eficácia ex tunc, do adquirente pelo preferente” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, anotação ao art. 1410º).
“Tudo se passará como se o contrato de alienação houvesse sido celebrado com o preferente” (www.dgsi.pt Acórdão do STJ proferido a 23 de novembro de 2010, no processo 2822/03.1TBGDM.P1.S1).
Conforme resulta do ponto 45) da matéria de facto provada, ficou “a constar da escritura, que a 2ª Ré assumiria todas os direitos e obrigações decorrentes da venda realizada, nomeadamente a realização das obras impostas pelo Município no prédio e ou o pagamento de qualquer coima ou multa que fosse imputada a 1ª Ré por falta da realização das referidas obras”. Tal cláusula está abrangida pela substituição da R. sociedade pelos comproprietários.
Na fundamentação da sentença recorrida, pode ler-se:
“A 2.ª R. não deduziu qualquer pedido reconvencional, pelo que está vedado ao tribunal conhecer - e por consequência condenar a A. ou qualquer dos intervenientes - do pedido de condenação do pagamento das importâncias que alega ter despendido na aquisição da quota parte da 1.ª R., mormente das referidas no ponto 74) dos factos provados.”
No entanto, a não dedução de pedido reconvencional não obsta a que se determine a entrega à R. sociedade do preço depositado pela A.
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Nos termos do art. 542º nº 2 do C.P.C., “diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.”
“Distinguem-se claramente, na formulação legal, a má fé substancial - que se verifica quando a atuação da parte se reconduz às práticas aludidas nas alíneas a) e b) do n.º 2 do art. 542º - e a má fé instrumental (al. c) e d) do mesmo artigo).
Contudo, em qualquer dessas situações nos encontramos perante uma intenção maliciosa ou uma negligência de tal modo grave ou grosseira que, aproximando-a da atuação dolosa, justifica um elevado grau de reprovação e idêntica reação punitiva” (www.dgsi.pt Acórdão proferido pelo STJ a 12 de novembro de 2020, processo 279/17.9T8MNC-A.G1.S1).
“Não basta, assim, para que se conclua pela litigância de má fé por alguma das partes no processo, a dedução de pretensão ou oposição sem fundamento, ou a afirmação de factos não verificados ou verificados de forma distinta: tal pode ter ocorrido por a parte se encontrar, embora incorretamente, convencida da sua razão ou de que os factos se verificaram da forma que os descreve, hipótese em que inexistirá má fé. Impõe-se, pois, para que haja litigância de má fé, que a parte, ao deduzir a sua pretensão ou oposição infundamentada ou ao afirmar factos não ocorridos, tenha atuado com dolo ou com negligência grave, ou seja, sabendo da falta de fundamento da sua pretensão ou oposição, ou encontrando-se numa situação em que se lhe impunha que tivesse esse conhecimento” (www.dgsi.pt Acórdão proferido pelo STJ a 18 de fevereiro de 2015, processo 1120/11.1TBPFR.P1.S1).
Por não se verificar o requisito do dolo ou da negligência grave, não se condena qualquer das partes como litigante de má fé.
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Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo a sentença recorrida e, em complemento da mesma, determinando a entrega à R. sociedade do preço depositado pela A.
Custas das apelações pelas respetivas recorrentes.
Porto, 14 de abril de 2026
Maria do Céu Silva
Anabela Andrade Miranda
João Diogo Rodrigues