Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 9378/20.9T8PRT.P1 |  |
COVID-19
ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS
CESSAÇÃO DO CONTRATO
ACORDO REVOGATÓRIO
II - A nulidade por condenação além do pedido e em objeto diverso do pedido, prevista no art.º 615º, nº 1, alínea e), do CPCivil, a verificar-se, resultará do desrespeito pelo princípio do nº 1, do art.º 609.º, do CPC, segundo o qual a sentença não pode exceder os limites quantitativos e qualitativos do pedido.
III - Não incorre nessa nulidade a sentença que profere condenação segundo juízos de equidade, mas que não condenou em objeto diverso daquele que foi peticionado, nem ultrapassou os limites do pedido formulado.
IV - A crise COVID-19 consubstancia uma “grande alteração das circunstâncias”, criando a necessidade de reconformação do quadro em que se desenvolve a generalidade das relações jurídicas de carácter patrimonial.
V - É desejável que esta reconformação seja feita por via legislativa, mas sempre que não exista diploma específico, é admissível o recurso a disposições e princípios de carácter geral como o artigo 437.º do CCivil e o princípio da boa fé.
VI - A concretização do artigo 437.º do CCivil em cada caso não pode distanciar-se da solução prevista pelo legislador para casos próximos, devendo atender-se às valorações implícitas à regulação destes casos próximos.
VII - A cessação do contrato de arrendamento por revogação real pode ter lugar mediante acordo tácito entre as partes, consubstanciado na entrega das chaves e do locado e na receção deles pelo senhorio, executando-se imediatamente os efeitos da cessação.
VIII - A entrega das chaves do locado ao senhorio, por parte do inquilino, e num contexto de rendas em atraso, reclamando o senhorio o pagamento das correspondentes ao lapso de tempo em que o inquilino usufruiu do locado, configura a cessação do contrato de arrendamento, por acordo das partes (revogação real) e não uma declaração de que não se pretende a sua continuação, após o decurso do prazo inicial acordado (denúncia).
IX - Perante um acordo revogatório, o senhorio tem apenas direito às rendas referentes ao tempo de duração efetiva do contrato e não já à indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Central Cível do Porto-J6
Relator: Des. Dr. Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Dr. Miguel Baldaia
2º Adjunto Des. Drª Teresa Sena Fonseca
Sumário:
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I - RELATÓRIO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
A..., Lda., com sede na Rua ..., ..., Porto intentou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra B..., Unipessoal Lda., com sede na Rua ..., Porto e AA, residente na Rua ...., Porto e BB, residente na Travessa ... Bordeira peticionando que:
a) Seja declarada a cessação de arrendamento por resolução, por falta de pagamento das rendas em atraso, nos termos do art.º 1083.º, nº 3 e 4, do CCivil, com a condenação dos RR. na entrega do locado, imediatamente, livre e devoluto;
b) Sejam os Réus condenados, solidariamente, no pagamento à Autora das rendas vencidas desde que se venceu em 8 de abril de 2020 até que se venceu 08 de junho de 2020, num total de 3 rendas em atraso, no valor de €18.450,00;
c) Sejam os Réus, solidariamente, condenados a pagar à Autora das rendas vincendas até efetiva entrega do imóvel arrendado, bem como nos correspondentes juros de mora à taxa legal.
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Posteriormente, face à entrega do locado, alterou o pedido para:- pagamento da quantia de €30.903,74, referente às rendas vencidas, bem como juros de mora;
- pagamento da quantia de €30.750,00, a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
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Contestou a Ré B..., Lda., excecionando, desde logo, nos termos do art.º 8.º da Lei 17/2020, de 29 de maio, que apenas estava obrigada a proceder à regularização do pagamento das rendas referentes aos meses de maio, junho e julho a partir de 8 de julho de 2020, além de que, a Lei nº 45/2020, de 20 de agosto, veio permitir que os montantes das rendas vencidas durante o ano de 2020 possam ser regularizados a partir de 1 de janeiro de 2021 e até 31 de dezembro de 2022, em 24 mensalidades.Exceciona ainda o não cumprimento do contrato pelo senhorio, porquanto em 7 de maio de 2020 foi detetada existência de térmitas subterrâneas em alguns pisos, encontrando-se o imóvel desde tal data insuscetível de ser utilizado e ainda o abuso de direito.
Conclui, pois, pela improcedência da ação.
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Os Réus AA e BB excecionam a resolução da fiança prestada, por alteração das circunstâncias, nos termos do art.º 437.º do C. Civil.
Mais alegam que prestaram a fiança apenas na qualidade de sócios gerentes da R. B..., pelo que não sendo sócios gerentes da B... desde maio de 2018, pelo que desde tal data, tendo em conta os princípios da dominabilidade/direccionalidade do risco e da absorção/externalização dos prejuízos, qualquer juízo de equidade leva à não responsabilização dos Réus.
Excecionam também a caducidade da fiança, porquanto a prestaram exclusivamente na qualidade de sócios-gerentes da 1ª Ré pelo que tendo sido registada a cessação das aludidas funções em 31/05/2019, cessou a fiança.
Concluem pela procedência das exceções e, caso não seja procedentes, seja a Autora condenada a indemnizar os Réus pelos danos sofridos pela sua recusa em negociar o contrato e repor o equilíbrio do mesmo em valor a fixar em liquidação de sentença.
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Tendo em consideração a entrega do locado pela Ré B..., Lda. à Autora, julgou-se extinta a instância quanto ao pedido formulado na petição inicial sob a alínea a), por inutilidade superveniente da lide, art.º 287.º, al. e), do CPCivil.*
Foi dispensada a audiência prévia.*
Proferiu-se despacho saneador no qual se julgou o Tribunal competente, o processo isento de nulidades, a personalidade, capacidade e legitimidade das partes e relegou-se para final o conhecimento das exceções.
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Foram fixados os temas de prova.
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Teve lugar a audiência de discussão e julgamento que decorreu com observância do formalismo legal aplicável.
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A final, foi proferida decisão que julgou a ação parcialmente procedente por provada e consequentemente condenou:a)- solidariamente os Réus contra B..., Unipessoal Lda., AA e BB a pagar à Autora a quantia de €13.991,26 (treze mil novecentos e noventa e um euros e vinte e seis cêntimos) a que acrescem juros de mora comerciais contados desde a citação até integral pagamento.
No mais, foram os Réus absolvidos do pedido.
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Não se conformando com o assim decidido veio a Autora interpor o presente recurso rematando com extensas conclusões (nada mais nada menos que 98) que mais não são do que reprodução, quase integral, de tudo quanto havia alegado anteriormente, denominando esta 2ª parte de “conclusões” e que aqui nos abstemos de reproduzir, além de constituírem uma amalgama de simples afirmações repetidas ad nauseam.
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Devidamente notificados contra-alegaram todos os Réus concluindo pelo não provimento do recurso.
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Corridos os vistos legais cumpre decidir.
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II- FUNDAMENTOSO objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 3, e 639.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.Civil.
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No seguimento desta orientação são as seguintes as questões que importa apreciar e decidir:a)- saber se a sentença padece de nulidade por violação do preceituado no artigo 615.º, nº 1 al. e) do CPCivil;
b)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto;
c)- saber se ocorre exceção do caso julgado;
d)- saber se a decisão recorrida violou o princípio constitucional da igualdade;
e)- saber se apelante tem direito ao recebimento das rendas vencidas e vincendas no montante total de €30.903,70 acrescido dos respetivos juros de mora;
f)- saber a apelante é devido o pagamento da quantia de €30.750,00, a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
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A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
É a seguinte a matéria de facto que vem dada como provado pelo tribunal recorrido:
1) A Autora é dona e legítima possuidora da fração autónoma designada pela letra “B”, do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, que foi alterada por escritura de modificação da constituição do regime da propriedade horizontal outorgada em 27 de Junho de 2018, dando a fração “B” origem a cinco frações autónomas designadas pelas letras “B”, “C”, “D”, “E” e “F”, sito na Rua ..., ..., constituído por quatro andares elevados e um recuado, ligados entre si por escada interior privativa, destinado a habitação, com varanda no segundo andar e terraço no andar recuado, sido em União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto da mencionada freguesia sob o n.º ...01, inscrito na respetiva matriz predial da União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ... sob o atual artigo ...30º, que teve origem no artigo …30º da respetiva União de Freguesias, com licença de utilização n.º ...1... e Certificado Energético ...33-(Cfr. escritura da propriedade horizontal, escritura da alteração da propriedade horizontal, cadernetas prediais e certidões permanentes, que ora se juntam sob. Os Docs. 1, 2, 3 e 4).
2) Tal prédio adveio ao domínio e posse da Autora por aquisição por compra e venda mediante escritura pública, (Doc. 4).
3) Desde a aquisição do referido prédio, que a Autora dele usa, goza e frui, retirando dele todos os proveitos e utilidades, recebendo as suas rendas, conservando-o, com conhecimento de todos, sem oposição e interrupção, na firme intenção e convicção de que está no exercício pleno e exclusivo do seu direito de propriedade, de que o referido imóvel lhe pertence.
4) Por contrato outorgado em 28 de Fevereiro de 2018, a Autora deu de arrendamento à 1ª Ré, na qualidade de Arrendatária, e aos 2º e 3º Réus na qualidade de Fiadores, a referida fração autónoma designada pela letra “B”, do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., constituído por quatro andares elevados e um recuado, ligados entre si por escada interior privativa, destinado a habitação, com varanda no segundo andar e terraço no andar recuado, que posteriormente por escritura de modificação da constituição do regime da propriedade horizontal outorgada em 27 de Junho de 2018 (Doc. 2), deu origem às frações autónomas designadas pelas B”, “C”, “D”, “E” e “F”, do prédio sito na União das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto da mencionada freguesia sob o n.º ...01, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ...30–atual artigo ...30, com licença de utilização n.º ...1... Certificado Energético ...33 através de contrato de arrendamento para fins não habitacionais reduzido à forma escrita- Cfr. Doc. 5 que se junta e se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais.
5) Através do referido contrato de arrendamento, estipularam Autora e Réus que o locado se destina exclusivamente ao exercício da atividade comercial de alojamento local. Sendo da responsabilidade da 1ª Ré a obtenção e manutenção de todas e quaisquer licenças e autorizações, públicas ou privadas, necessárias ou convenientes ao exercício da atividade do lugar arrendado, bem como o pagamento de quaisquer taxas ou outros custos inerentes, sendo ainda a Ré responsável pelo cumprimento das leis e regulamentos aplicáveis–Cfr. Cláusula Segunda do contrato de arrendamento junto como Doc. 5;
6) O contrato de arrendamento teve o seu início no dia 01 de Março de 2018, data em que foi entregue a posse à Locatária e foi ajustado o prazo de cinco (5) anos, sendo automaticamente renovado, findo esse prazo, por iguais e sucessivos períodos de 5 (cinco) anos, se nenhuma das partes se opuser à sua renovação, mediante comunicação escrita, com antecedência não inferior a 120 dias do termo da renovação-Cfr. Cláusula Terceira do contrato de arrendamento junto como Doc. 5;
7) Tendo sido convencionado que a renda do primeiro ano de duração do contrato é do valor de € 5.750,00 (cinco mil setecentos e cinquenta euros) mensais, com vencimento no dia 8 (oito) do mês anterior àquele a que respeitar, a pagar pela Ré à Autora, através de transferência bancária para o NIB ...31 do Banco 1... ou por qualquer outra forma que a Autora comunique por escrito. Tal montante referente ao primeiro ano de duração de contrato, será atualizado anualmente da seguinte forma: i) no segundo ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; ii) no terceiro ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.150,00 (seis mil cento e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; iii) no quarto ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.350,00 (seis mil trezentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; iv) no quinto ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.550,00 (seis mil quinhentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas.–tudo conforme cláusula quarta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
8) A 1ª Ré foi autorizada a executar as obras que venham a mostrar-se necessárias para a adaptação do locado aos serviços que pretende instalar, não podendo, porém, efetuar quaisquer obras que alterem a disposição interna ou externa do locado, construindo ou demolindo paredes, colunas ou pilares, sem autorização prévia e por escrito da Autora. Sendo que todas as obras realizadas no locado pela 1ª Ré, que não possam ser levantadas ficarão a fazer parte integrante do locado sem que a 1ª Ré possa exigir alguma indemnização a título de benfeitorias. - tudo conforme cláusula quinta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
9) Foi ainda estipulado que a 1ª Ré poderá colocar na parede exterior do locado, placas ou anúncios que identifiquem a atividade que pretende desenvolver, desde que dessa colocação não resulte benefício financeiro direto para a Arrendatária, ou seja, não pode colocar publicidade que faça menção a outras marcas que não a sua, mesmo que em conjunto, e desde que a dimensão e localização seja aprovada pela Autora, tudo isto sempre que a autorização dada por escrito pela Autora. Todas as taxas ou emolumentos que resultem da colocação de publicidade e anúncios na parede exterior do locado, serão da única e inteira responsabilidade da 1ª Ré.-conforme cláusula quinta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
10) A 1ª Ré obrigou-se ainda a: no fim do contrato entregar o locado em bom estado de conservação e funcionamento, limpo e desocupado de bens e pessoas não lhe assistindo o direito de reclamar da Autora qualquer importância a título de compensação por benfeitorias realizadas no mesmo-tudo conforme cláusula sexta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
11) Todos os encargos e despesas correntes relativos ao fornecimento de bens e serviços ao locado, designadamente eletricidade, água, telefone e recolha de lixo são da exclusiva responsabilidade da 1ª Ré-tudo conforme cláusula sétima do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
12) Por sua vez, os aqui 2º e 3º Réus na qualidade de fiadores, renunciaram ao benefício da excussão prévia, assumindo solidariamente com a 1ª Ré, o cumprimento de todas as cláusulas do contrato de arrendamento, seus eventuais aditamentos e renovações até efetiva restituição do arrendado, livre de pessoas e bens-tudo conforme cláusula oitava do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
13) Os 2º e 3º Réus declararam ainda que a fiança prestada no referido contrato subsistirá ainda que se verifiquem alterações da renda agora fixada.-tudo conforme cláusula nona do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
14) As partes estipularam ainda o Foro da Comarca do Porto, para as questões emergentes da interpretação, integração e aplicação do contrato, com renúncia a qualquer outro–tudo conforme cláusula décima primeira do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
15) O presente contrato de arrendamento foi redigido em 28 de fevereiro de 2018 e teve início no referido dia 01 de Março de 2018, data em que foi entregue o locado à Ré- Tudo conforme contrato de arrendamento junto como Doc. 5, que novamente se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos.
16) Conforme convencionado entre Autora e Réus, na cláusula quarta do contrato de arrendamento, a renda deveria ser paga pela 1ª Ré no dia 8 (oito) do mês anterior àquele a que respeitar, através de transferência bancária para o NIB ...31 junto do Banco 1....
17) Assim, desde a data da produção de efeitos do contrato de arrendamento que a 1ª Ré se encontrava a cumprir com os pagamentos mensais acordados, isto é, tal sucedeu no período compreendido entre Março de 2018 a Abril de 2020, data em que a 1ª Ré deixou de pagar as rendas a que se obrigou, designadamente:
- Em 08.04.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de maio de 2020 no montante de 6.150,00€; - Cfr. Doc. 6 que se junta para os devidos efeitos;
- Em 08.05.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de junho de 2020 no montante de 6.150,00€; - Cfr. Doc. 7 que se junta para os devidos efeitos;
- Em 08.06.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de julho de 2020 no montante de 6.150,00€; - Cfr. Doc. 8 que se junta para os devidos efeitos;
18) Isto é, desde abril de 2020 que a 1ª Ré não liquida a renda mensal a que se obrigou através do contrato de arrendamento para fins não habitacionais junto sob doc. 5, tendo, por isso, em mora as rendas referentes a maio, junho e julho de 2020, no montante global de 18.450,00€ e num total de três meses de rendas em atraso.
19) Apesar de várias vezes interpelados para o efeito os Réus não procederam ao pagamento das rendas em atraso.–Cfr. Doc. 12, 13, 14 e 15.
20) A Autora interpelou os fiadores, para a falta de pagamento das rendas, por cartas registadas com aviso de receção em 3 de abril de 2020, em 23 de abril de 2020 e em 4 de junho de 2020, conforme se vislumbra através dos Docs. 12, 13, 14 e 15.
21) Após a interposição da ação venceram-se as rendas referentes aos meses de agosto (08/07/), setembro (08/08/) e outubro de 2020 (08/09), no montante mensal de €6.150,00, tendo a R. pago no mês de julho a quantia de €4.996,86 e no mês de agosto a quantia de €4.996,88.
22) A Ré B..., Lda. invocou perante a A., mediante carta registada com aviso de receção, datada de 31 de março de 2020 dirigida à A., a situação excecional de saúde pública que a impedia, àquela data, em absoluto de exercer, temporariamente, a respetiva atividade, bem como de utilizar e rentabilizar o locado, solicitando à A. a renegociação das condições do contrato de arrendamento, conforme doc. n.º 1 junto com a contestação.
23) Carta à qual a A. respondeu à Ré, mediante carta registada com A/R datada de 03 de abril de 2020 (cuja cópia se encontra junta aos presentes autos pela A. sob doc. n.º 12), alegando o seguinte: (…) a atividade de AL não se enquadra nas atividades suspensas e/ou encerradas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, entretanto revogado pelo Decreto n.º 2-B/2020 de 02 de abril, que regulamenta a prorrogação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República e sobre as quais o Governo legislou e aprovou medidas específicas e imediatas de diminuição e mitigação dos impactos económicos advenientes deste surto epidémico(…)”;
24) Pelo que referiu não existirem razões para renegociar os termos do contrato de arrendamento não habitacional em vigor entre as partes, reconhecendo, no entanto, que os efeitos da drástica redução da atividade económica podem afetar até mesmo as empresas que praticam uma gestão prudente, e referindo, que se a situação, àquela data, de estado de emergência se mantivesse após 17 de abril, estaria a A. disponível a rever a situação em fase posterior, a ocorrer após junho de 2020, e dentro de um quadro de concessão de moratória parcial ou diferimento do pagamento das rendas em períodos posteriores, a acordar entre as partes, o que não veio a suceder.
25) No dia 21/10/2020 a R. B..., Lda. enviou à A. carta junta nos termos da qual informou a sua intenção de proceder à entrega imediata do locado, objeto do contrato de arrendamento celebrado em 28/02/2018, propondo-se entregá-lo livre de pessoas e bens na data que designou para o efeito, 26 de Outubro de 2020 pelas 14.00h, informando ainda que em caso de impossibilidade da A. em comparecer nesse dia e hora, a entrega do locado deveria ocorrer impreterivelmente até ao dia 28 de Outubro de 2020, vide doc. 1 junto a fls. 161v.
26) A A. respondeu a tal carta por carta datada de 22 de outubro de 2020, informando que iria comparecer no locado no dia e hora designados para a vistoria do imóvel e entrega das chaves, conforme doc. 2 junto a fls. 162v.
27) Entrega de imóvel que veio a suceder no dia 26/10/2020, entregando as respetivas chaves do locado e respetivos códigos, conforme doc. 3 junto a fls. 163v.
28) Na sequência da publicação, em 6 de abril, da Lei n.º 4-C/2020, concedendo a possibilidade de diferimento de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa, comunicou ao senhorio, em 09 de abril de 2020, mediante carta registada com A/R, a intenção de diferimento de pagamento das rendas, vencidas a partir de 1 de abril de 2020.
29) Comunicação esta rececionada pela senhoria/A. (cfr. doc. n.º 14 junto aos autos).
30) A qual a A. senhoria/ A. respondeu por carta registada de 23 de abril de 2020 (conforme doc. n.º 14 junto aos autos pela A.), reiterando a opinião de que a moratória concedida pela Lei n.º 4-C/2020 de 6 de abril, não se aplica à aqui Ré.
31) Tendo em conta a publicação da Lei n.º 45/2020 de 20 de agosto, com entrada em vigor em 21-08-2020, a qual se reporta à segunda alteração à Lei n.º 4-C / 2020, de 6 de abril, alterada pela Lei n. º 17/2020, de 29 de maio, a Ré comunicou à A., mediante carta registada com A/R de 25 de agosto de 2020, que pretende beneficiar deste novo regime de prorrogação do pagamento da renda e que pretende diferir o pagamento das rendas de julho a dezembro de 2020, especificamente 10/12 da renda de julho e também as rendas de outubro, novembro e dezembro 2020, tendo pago as rendas de agosto e setembro 2020, conforme cópia de carta de 25/08/2020 junta sob doc. n.º 4 e comprovativo de pagamento da renda de setembro junta sob doc. n.º 5.
32) Mais comunicou a Ré à A. que a partir de janeiro de 2021, o pagamento será efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa (cfr. doc. n.º 4).
33) Tendo vindo a A., em resposta à sobredita missiva, reiterar, por carta registada com A/R de 31 de agosto de 2020 que a Lei n.º 4º-C/ 2020 de 6 de abril não é aplicável à Ré e nessa medida não pode a mesma beneficiar do diferimento do pagamento das rendas, conforme doc. n.º 6 junto.
34) No locado em apreço, no dia 7 de maio de 2020, foi detetada a existência de térmitas subterrâneas, por observação direta, em alguns pisos que compõem o locado.
35) Após a realização de várias diligências de inspeção técnica foi detetada, a presença da espécie Reticulitermes grassei, vulgarmente, designada por térmita subterrânea, conforme documento elaborado pela C... e comunicação à senhoria/ aqui A., que se juntam sob. doc. n.º 7 e 8.
36) A situação de insalubridade do locado e impossibilidade de utilização do locado para o almejado fim de alojamento local, foi, de imediato, comunicada ao senhorio, mediante carta registada, com aviso de receção de 14 de maio de 2020, conforme doc. n.º 9 que se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais.
37) Tendo vindo a senhoria, aqui A., em 09/07/2020, assegurar, que segundo o relatório solicitado e obtido por aquela, não se confirmava a gravidade da situação atestada pela C..., e como tal não se coloca em causa, quer a estabilidade, quer a salubridade do edifício, podendo o locado ser utilizado para o fim a que se destina, ou seja, para alojamento local.
38) Relatório que a Ré desconhece, não obstante as diversas interpelações desta perante a A. para sua entrega.
39) O referido em 34), 35) (existência das térmitas) impedia uma total utilização do locado.
40) A Ré procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de julho de 2020, nas plataformas em linha e começou a aceitar reservas, tendo estado sem qualquer faturação do locado durante os 3 meses anteriores a esta data.
41) A R. procedeu ao pagamento, mediante transferência bancária, de 07 de julho de 2020, do duodécimo respeitante à renda de julho, por considerar beneficiar do diferimento de pagamento nos termos dos supra invocados artigos 7º e 8º da Lei n.º 17/2020, de 29 de maio.
42) Na sequência da pandemia Covid-19 os Réus procederam à resolução da fiança prestada no âmbito do contrato de o aquele contrato, por alteração das circunstâncias, nos termos do disposto no artigo
43) As comunicações para resolução foram enviadas em 17.08.2020, e recebidas pela Autora em 18.08 2020 (cfr. docs. nº 1 e 2 que se juntam para todos os efeitos legais).
44) Os sócios gerentes da Ré B..., que em dezembro de 2018 deixaram de ser sócios (registo efetuado em 18.1.2019) e em 5 de dezembro de 2018 renunciaram à gerência (registo efetuado em 31 de Maio de 2019), cfr. certidão comercial da Ré B... que se junta como doc. nº 3
45) No sector do alojamento turístico, aqui em causa, de acordo com a estimativa do INE, em abril de 2020 o sector do alojamento turístico deverá ter registado uma redução de 97,7% no número de hóspedes e uma redução de 97,4% no número de dormidas (cfr doc. 4).
46) Enquanto em maio, as reduções nos números de hóspedes e dormidas foi, respetivamente, de 94,8% e 95,8% (cfr. doc 5).
47) Ainda segundo o INE, em maio, cerca de 74,1% dos estabelecimentos de alojamento turístico terão estado encerrados ou não registaram movimento de hóspedes (cfr. doc.5).
48) E em junho as referidas reduções no número de hóspedes e dormidas foram, respetivamente, de 82% e 85,2% (cfr. doc. 5).
49) No sector do alojamento turístico, aqui em causa, sempre por força da crise pandémica, a variação homóloga em número de dormidas em estabelecimentos de alojamento turístico nos meses de Março a Julho de 2020 foi de – 68,1% (cfr. doc. 6)
50) E as perdas de receita com o turismo internacional multiplicam por cinco as registadas na crise económica e financeira global de 2009. (cfr. documento nº 7)
51) Por contrato de cessão de quotas celebrado em Dezembro de 2018 e registado em Janeiro de 2019, os Réus deixaram de ser sócios da sociedade B...;
52) Tendo a cessão das funções de gerente sido registadas em 31.05.2019.
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Factos não provados
Não se provou que:
a) Encontrando-se o imóvel desde 7 de maio de 2020 insuscetível de ser utilizado no exercício da atividade da 1ª Ré, por falta de aptidão do mesmo para o uso previsto no contrato, não só pela existência das referidas térmitas, mas também por motivos de segurança e estabilidade do próprio edifício.
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III. O DIREITO
Como supra se referiu a primeira questão que no recurso vem colocada prende-se com:
a)- saber a sentença padece da nulidade estatuída no artigo 615.º, nº 1 al. e) do CPCivil.
Nos termos do artigo 615.º, nº 1 al. e) do CPCivil “é nula a sentença quando o juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido”.
A referida nulidade colhe o seu fundamento no princípio dispositivo que atribui às partes, a iniciativa e o impulso processual.
Portanto, o nosso direito adjetivo civil determina que o tribunal está impedido de condenar em quantidade superior ou em objeto diverso do que for pedido (artigo 609.º n.º 1 do Código de Processo Civil).
Os tribunais são órgãos incumbidos de dirimir os conflitos reais formulados pelas partes, mas não constituem, no foro da jurisdição cível contenciosa, instrumentos de tutela ou curatela de nenhum dos litigantes.[1]
Como refere Alberto Dos Reis[2] o juiz “Também não pode condenar em objeto diverso do que se pediu, isto é, não pode modificar a qualidade do pedido. Se o autor pediu que o réu fosse condenado a pagar determinada quantia, não pode o juiz condená-lo a entregar coisa certa; se o autor pediu a entrega de coisa certa, não pode a sentença condenar o réu a prestar um facto; se o pedido respeita à entrega de uma casa, não pode o juiz condenar o réu a entregar um prédio rústico, ou a entregar casa diferente daquela que o autor pediu; se o autor pediu a prestação de determinado facto (a construção dum muro, por hipótese), não pode a sentença condenar na prestação doutro facto (na abertura duma mina, por exemplo).”
Decorre do exposto, que a cominação de nulidade da sentença por alegada infração ao disposto na al. e) do n.º 1 do art. 615.º do CPC visa sancionar a infração ao dever que impende sobre o tribunal de, na sua pronúncia, se conter nos limites do pedido (cfr. art. 609.º do CPCivil), constituindo uma decorrência dos princípios da necessidade do pedido (cfr. art. 3.º, n.º 1, do CPCivil) e da vinculação do juiz ao pedido (congruência ou correspondência entre decisão e pedido-arts. 608.º, n.º 2 in fine e 609.º do CPC) e deriva da imposição ao julgador da obrigação de, na decisão a proferir, observar aquilo que é o petitório da ação.
No caso presente a Autora apelante, face à entrega do locado por parte da Ré, veio alterar o pedido inicialmente formulado no que se refere ao pagamento das rendas vencidas, peticionando o pagamento solidário dos Réus, sob esse conspecto, no montante de € 30.903, 74.
Ora, o tribunal recorrido, quanto a esse pedido discorreu do seguinte modo:
“Tendo a 1ª R. B... apenas entregue o arrendado em 26/10/2020, seriamos levados a concluir estarem os RR. obrigados ao pagamento das rendas em falta desde maio a outubro de 2020, nos termos decorrentes do contrato de arrendamento, e da matéria de facto provada, no entanto, vejamos se é de conceder o pedido nesta parte, atentas as razões invocadas pelos RR. nas suas contestações.
Os RR. invocam, surgimento de térmitas e circunstâncias supervenientes, decorrentes da pandemia da COVID 19 o qual provocou o encerramento e diminuição da atividade de Alojamento Local (AL), pelo que se tornou impossível o cumprimento do contrato e, consequentemente, o pagamento das rendas, referente às rendas vencidas, bem como juros de mora”.
Mais à frente afirma:
“Ora, não sendo aplicável ao presente contrato o Regime excecional/especial das moratórias/diferimento de rendas, tal significa ser possível fazer apelo a outros regimes e institutos previstos no C. Civil.
Com efeito, “A Covid-19 constitui um exemplo claro de alteração de circunstâncias geral e totalmente alheia a condutas das partes, e a cujo domínio e controlo escapam completamente.
A repercussão jurídica da Covid-19 deve ser repartida por igual (igualdade não no sentido formal–no sentido de matematicamente igual -, mas antes material, ou seja, de forma equitativa) de forma a que não se criem desequilíbrios na distribuição do risco contratual”, vide Ac. TRG de 07/10/21, processo 46168/20.0YIPRT.G1, relator, Fernanda Proença Fernandes.
Assim sendo, o risco comum deve ser repartido segundo um critério da “equidade” (n.º 1 do artigo 437.º), retornando, na medida do possível, ao equilíbrio contratual que as partes, por acordo, livremente alcançaram”.
Acabando depois por concluir do seguinte modo:
“No presente caso é manifesto que estamos perante o surgimento de um risco manifestamente imprevisto, decorrente da pandemia do COVID 19 e que as partes quando contrataram não previram e regularam, o que levou o legislador a decretar o estado de emergência de 19 de março a 2 de maio de 2020.
Decorre da factualidade provada que a R., por causa da pandemia, ficou privada de clientes, apenas tendo procedido à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de julho de 2020, nas plataformas em linha e começado a aceitar reservas, tendo estado sem qualquer faturação do locado até esta data.
Assim, atendendo tudo o acima exposto, sendo certo que a pandemia e os seus efeitos nefastos se mantiveram muito para além de outubro de 2020, veja-se, entre outros a impossibilidade de circulação de pessoas, considera-se ser de reduzir equitativamente o valor das rendas a pagar pela R., da seguinte forma:
- as rendas relativas aos meses em atraso até julho de 2020 (data em que abriu as reservas) são reduzidas na percentagem de 40%, o que significa que o valor da renda destes meses se reduz ao montante de €3.690,00 mensais (€6.150,00–40%), sendo devido o montante de €11.070,00 (€3.690,00 x 3);
- as relativas aos meses de agosto, setembro e outubro de 2020 no montante de 30%, ou seja, €4.305,00 (€6.150,00 – 30%), sendo devido o montante de €12.915,00 (€4.305,00 x 3).
Atendendo a que após a interposição da ação a R. pagou no mês de julho a quantia de €4.996,86 e no mês de agosto a quantia de €4.996,88, tal significa que à A. assiste o direito a receber, a título de rendas, a quantia de €13.991,26”.
Ora, perante o assim decidido como dizer que o tribunal recorrido condenou em objeto diverso do pedido?
Então objeto de condenação proferido pelo tribunal a quo não é idêntico ao que foi pedido pela apelante-condenação solidária dos Réus no pagamento das rendas vencidas?
O Tribunal ao condenar segundo juízos de equidade, limitou-se a aplicar a lei, não condenou em objeto diverso daquele que foi peticionado, nem ultrapassou os limites do pedido formulado.
A solução a que chegou o Tribunal a quo de redução do valor das rendas apena deu guarida, em parte, à matéria excetiva alegada pela Ré B..., Lda., ou seja, contendo-se dentro do pedido formulado, apenas condenou os Réus, sobe este conspecto, em montante inferior ao peticionado.
Ora, o assim decidido pode configurar erro de julgamento, mas não torna a decisão nula nos termos invocados.
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Improcedem, desta forma, as conclusões 26ª a 32ª formuladas pela recorrente.*
A segunda questão colocada no recurso prende-se com:
b)- saber se o tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do corpo alegatório e das respetivas conclusões recursivas a Autora apelante impugna a resenha dos factos provados alegando que os factos 39), 40), 45) a 50) deviam ter sido dados como não provados.
Vejamos, então, se lhe assiste razão.
O controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialeticamente na base da imediação e da oralidade.
Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objeto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objetivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo.
“O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”.[3]
De facto, a lei determina expressamente a exigência de objetivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPCivil).
Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância.[4]
Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”.[5]
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão aos Autores apelantes, neste segmento recursivo da impugnação da matéria de facto, nos termos por eles pretendidos.
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Os pontos factuais supra enunciados têm a seguinte redação:
“39) O referido em 34) e 35) (existência das térmitas) impedia uma total utilização do locado.
40) A Ré procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de julho de 2020, nas plataformas em linha e começou a aceitar reservas, tendo estado sem qualquer faturação do locado durante os 3 meses anteriores a esta data.
45) No sector do alojamento turístico, aqui em causa, de acordo com a estimativa do INE, em abril de 2020 o sector do alojamento turístico deverá ter registado uma redução de 97,7% no número de hóspedes e uma redução de 97,4% no número de dormidas (cfr. doc
46) Enquanto em maio, as reduções nos números de hóspedes e dormidas foi, respetivamente, de 94,8% e 95,8% (cfr. doc 5).
47) Ainda segundo o INE, em maio, cerca de 74,1% dos estabelecimentos de alojamento turístico terão estado encerrados ou não registaram movimento de hóspedes (cfr. doc.5).
48) E em junho as referidas reduções no número de hóspedes e dormidas foram, respetivamente, de 82% e 85,2% (cfr. doc. 5).
49) No sector do alojamento turístico, aqui em causa, sempre por força da crise pandémica, a variação homóloga em número de dormidas em estabelecimentos de alojamento turístico nos meses de março a julho de 2020 foi de–68,1% (cfr. doc. 6)
50) E as perdas de receita com o turismo internacional multiplicam por cinco as registadas na crise económica e financeira global de 2009. (cfr. documento nº 7)”.
Alega, desde logo a apelante que o ponto 39) está em contradição com al a) da resenha dos factos não provados.
Ora, é jurisprudência corrente que a não prova de um facto equivale à não articulação desse facto, tudo se passando como se tal facto não existisse.[6]
Como assim, torna-se evidente que um facto dado como provado não pode estar em contradição com um facto que não existe.
Na nossa perspetiva, do ponto de vista lógico, não pode um nada em que se traduz uma resposta negativa colidir com algo em que se traduz uma resposta positiva.
Relativamente ao ponto 39) dos factos provados o tribunal recorrido na sua motivação da decisão da matéria de facto exarou o seguinte:
“Relativamente aos factos provados de 34) a 36), 39)-existência de térmitas–cabe dizer que nenhumas dúvidas ficaram ao tribunal do surgimento das térmitas no locado.
Com efeito, independentemente do documento junto pela R. sob os documentos 7 e 8 não terem sido elaborados por uma empresa com conhecimentos específicos na matéria, certo é que se verificou o surgimento de térmitas (uma em 2019 que a A. resolveu e outra em Maio de 2020) em vários locais do prédio e que impediam o seu melhor e total uso, a propósito, vejam-se os depoimentos das testemunhas CC, DD e EE”.
Ora a apelante, não contraria, invocando qualquer elemento probatório que conste dos autos, a referida fundamentação, limitando-se a dizer que no relatório que a Ré B..., nada é referido sobre circunstância da existência de térmitas impedir a utilização do locado para alojamento local.
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No que se refere ao ponto 40) alega a apelante que a Ré não juntou qualquer elemento contabilístico que durante os três meses anteriores a julho de 2022 ficou sem qualquer faturação.
Relativamente a este o ponto o tribunal recorrido na motivação da decisão da matéria de facto discorreu do seguinte modo:
“Relativamente à falta de faturação da R. e impossibilidade total de exercício da atividade nos 3 meses anteriores a julho de 2020 (factos 40), foi evidente tal realidade.
Em primeiro lugar foi de conhecimento geral os efeitos que a pandemia teve em todo tecido económico e em especial na área de turismo, em que até as deslocações entre concelhos era proibida, bem como a limitação drástica dos voos que ficaram reduzidos quase a aviões de carga.
Em segundo lugar, as testemunhas CC, DD, FF foram claros em referir que a atividade de exploração do locado ficou completamente impossibilitada, pela pandemia, bem como pela praga de térmitas surgida no locado”.
Em primeiro lugar não existe norma legal que imponha que o referido facto tenha de ser provado por documento.
Acresce que, se não houve faturação, não se vê que elemento contabilístico a Ré podia ter juntado para prova desse facto.
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No que tange aos factos 45) a 50) alega a apelante que não passam de meras conclusões ou mesmo pesquisas retiradas de qualquer página de internet, sem que as mesmas tenham correspondência com o caso concreto.
Salvo o devido respeito, os pontos em questão contêm verdadeiros factos e não conclusões.
Além disso, os referidos factos correspondem ao alegado nos artigos 23º a 27º e 31º da contestação apresentada pelos Réus AA BB, para cuja prova foram juntos os documentos 4, 5, 6 e 7 com a referida peça processual e nos quais o tribunal recorrido assentou a sua convicção.
Um documento é um meio de prova (artigos 341.º e 362.º ambos do CCivil), assim, não obstante tais documentos tenham sido impugnados pela Autora, importa verificar a aptidão probatória dos mesmos.
Ora, os referidos documentos provenientes do INE contêm a informação que se revela fidedigna para sustentar o que consta dos citados pontos factuais.
Acresce que, também aqui a apelante não convoca qualquer elemento probatório constante dos autos que infirme a citada factualidade.
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Diante do exposto devem, pois, os supratranscritos factos, continuar a constar do elenco dos factos provados.*
Improcedem, assim, as conclusões 33ª a 40ª formuladas pela apelante.*
A terceira questão colocada no recurso prende-se com:c)- saber se ocorre exceção do caso julgado.
Alega a apelante que tendo o tribunal recorrido, no despacho saneador, julgado extinta a instância por inutilidade superveniente da lide no que se refere a al. do petitório, não podia depois a nível de sentença abordar novamente a discussão desse pedido.
Conforme consta do ponto 27) dos factos provados da sentença recorrida, a Ré B... Unipessoal, Lda. procedeu à entrega à A., em 26/10/2020, das chaves do locado e dos respetivos códigos.
Nessa decorrência o tribunal recorrido proferiu o seguinte despacho:
“Tendo em consideração a entrega do locado pela R. B..., Lda. à A., julga-se extinta a instância quanto ao pedido formulado na petição inicial sob a alínea a), por inutilidade superveniente da lide, art.º 287.º, e), do CPC.
Custas pelos RR. correspondente ao valor de €158.500,00 (€5.750,00 x 12 + €5.950,00 x 12 + €6.150,00 x 3 meses) art.º 298.º, nº 1, 527.º, nº 3, 536.º, nº 3 e 4), do CPC”.
Ora, o pedido da referida al. a) tinha o seguinte conteúdo:
“Ser decretada a cessação do arrendamento por resolução, por falta de pagamento das rendas em atraso, nos termos do artigo 1083.º, n.º 3 e 4 do Código Civil, com a condenação dos RR. na entrega do locado, imediatamente, livre e devoluto”.
Como nos parece evidente, o tribunal recorrido, perante a entrega do locado por banda da Ré, limitou-se a julgar extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto a esse pedido e, portanto, o caso julgado apenas se formou nesses precisos termos.
Acontece que, isso não impedia que o tribunal recorrido enquadrasse do ponto de vista jurídico a relevância da entrega do locado no âmbito do thema decidendum dos autos e, concretamente, quanto ao pedido formulada pela apelante relativamente ao pagamento da quantia de € 30.750,00, a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento, situação que será, aliás, objeto da nossa análise mais à frente.
E, por assim ser, não ocorre, como pretende a apelante exceção do caso julgado.
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Destarte, improcedem as conclusões 5ª a 19ª formulada pela apelante.*
A quarta questão colocada no recurso consiste em:d)- saber se a decisão recorrida violou o princípio constitucional da igualdade.
Alega a Recorrente que o douto Tribunal a quo incorreu em violação do princípio da igualdade, por erro de interpretação e aplicação ao caso concreto do artigo 13.º da Constituição da República Portuguesa, por ter privilegiado a situação do arrendatário ao em detrimento do senhorio que viu reduzido o seu direito em receber a totalidade das rendas acordadas.
Importa, desde logo, salientar que, como refere a própria recorrente, “a doutrina tem-se pronunciado no sentido de que a igualdade constitucional engloba a proibição do arbítrio”, especificando “que a proibição do arbítrio se traduz na existência de fundamentação racional” (cfr. pág. 17 das alegações recursivas).
E, não obstante, a própria recorrente admita que a repercussão jurídica da Covid-19 deve ser repartida por igual, ou segundo um critério de equidade, nos termos do artigo 437.º do Código Civil, para assim repor o equilíbrio contratual, acaba por concluir que a decisão sub judice, terá prejudicado o senhorio em detrimento do arrendatário, por (alegadamente) ter considerado a redução das rendas a serem pagas sem que tal fosse peticionado pelas Recorridas.
Ora, esta argumentação parte, desde logo, de uma premissa errada, uma vez que, ao contrário do que alega a Recorrente, os ora Recorridos, requereram expressamente na sua contestação a aplicação ao caso em apreço do disposto artigo 437º do Código Civil, o que por si só já inclui o “direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade”, e ainda, subsidiariamente a sua modificação segundo juízo de equidade.
Acresce que, não se mostra correta a asserção que a decisão tenha prejudicado o senhorio em função do arrendatário.
Com efeito, a decisão conclui pela redução em 40% do valor das rendas de maio, junho e julho e em apenas 30% do valor das rendas de agosto, setembro e outubro.
Ou seja, apesar de ter ficado provado que a Ré B... não teve qualquer faturação durante três meses [cfr. facto provado nº 40)], e que a existência de térmitas no locado impedia uma total utilização do mesmo [facto provado nº 39] o Tribunal condenou os Recorridos no pagamento de 60% do valor das rendas de maio, junho e julho e de 70% nos três meses seguintes, ou seja, não se verifica que a decisão proferida tenha prejudicado o senhorio em detrimento do arrendatário, aliás, em retas contas, o que se justificava era a redução de 50% do valor das rendas, para um efetivo reequilíbrio do contrato.
Como, aliás, é preconizado por Carneiro da Frada[7] (referido na douta Sentença) que refere que a equidade, nos “contratos com prestações recíprocas a cargo de ambas as artes, realizá-lo-á, no limite, a razão da metade aritmética do sacrifício, (50% para cada uma)”.
O mesmo autor refere ainda: “O princípio da igualdade não deve, portanto,-repete-se-ser entendido em termos formais, antes materiais.
Perante grandes alterações das circunstâncias, na concretização das referidas exigências da justiça distributiva nas relações comutativas intervêm também ponderações constitucionais, que podem conduzir a uma hierarquização dos bens contratuais a preservar num cenário de pandemia como o Covid-19. Há, então, um âmbito de confluência legitima e metodologicamente exigível entre o art. 437.º/1 e, designadamente, o regime constitucional dos direitos fundamentais”.
*
A Recorrente alega ainda que a modificação do contrato e redução das rendas nos termos do artigo 437º do Código Civil, traduz uma situação de desigualdade face aos arrendamentos que puderam beneficiar das moratórias no âmbito da Lei n.º 4-C/2020, de 6/4, uma vez que nesses casos, não está prevista a redução das rendas, mas apenas o diferimento do seu pagamento.Antes de mais importa dizer que, como reconhece a própria Recorrente e foi decidido na douta Sentença, esse regime não é aplicável ao caso dos autos.
Depois, como se trata de uma legislação excecional, não é possível a sua aplicação por analogia (cfr. artigo 11.º do Código Civil).
Para além do mais, a verdade é que a redução das rendas decidida na sentença está ancorada em regime jurídico aplicável ao caso concreto, previsto no artigo 437.º do Código Civil e não consubstancia qualquer violação do princípio da igualdade, antes pelo contrário, uma vez que as situações são absolutamente distintas.
Com efeito, o referido regime da Lei n.º 4-C/2020, de 6/4, prevê apenas o diferimento das rendas e não a sua redução, mas, simultaneamente, atribui apoios a fundo perdido para os arrendatários que sofram diminuições na sua faturação.
Ora, nos termos do artigo 8.º-C da referida Lei, sob a epígrafe “Apoios a fundo perdido” é estipulado, no nº 2, que os arrendatários que no ano de 2020 tenham sofrido uma quebra de faturação superior a 40% recebem um apoio a fundo perdido de 50% do valor da renda!
Apoio esse a que a Recorrida B... não pode recorrer.
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Termos em que, ao contrário do alegado pela apelante a decisão recorrida, não violou o princípio da igualdade ínsito no artigo 13º da Constituição da República Portuguesa.*
Improcedem, assim, as conclusões 20ª a 25ª formuladas pela recorrente.*
A quinta questão colocada no recurso prende com:
e)- saber se apelante tem direito ao recebimento das rendas vencidas e vincendas no montante total de €30.903,70 acrescido dos respetivos juros de mora.
Relativamente a tal questão, para além daquilo que acima já se referiu a propósito da violação do princípio da igualdade, importa ainda dizer como se segue.
Como já noutro passo se afirmou o tribunal recorrido de forma fundamentada procedeu à redução do valor das rendas peticionadas com recurso ao critério de equidade, decorrente da aplicação ao caso concreto do regime previsto no artigo 437.º, n.º 1 do Código Civil, ou seja, nos termos previstos e consagrados no artigo 4.º, al. a) do Código Civil.
Com efeito, tendo considerado que ao caso sub judice não era aplicável o benefício das moratórias/diferimento das rendas, transitoriamente, previsto pelo legislador na sequência da pandemia provocada pela Covid-19[8], considerou ser, no entanto, de lhe aplicar outros regimes/institutos previstos no Código Civil, mormente os previstos nos artigos 335.º (Colisão de direitos), 437.º (Resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias) e 1040.º (Redução da renda ou aluguer), tendo, efetivamente, optado por aplicar o regime previsto no citado artigo 437.º, n.º 1 do Código Civil.
Tal entendimento radicou na grave alteração das circunstâncias provocada pela pandemia Covid-19 e concomitante pelo aparecimento de térmitas no locado, resultando, aliás, da sentença recorrida, como não provado.
Nos termos do nº 1 do artigo 437.º do Código Civil “se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afete gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”.
Dois requisitos, portanto, se exigem:
a) – alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram decisão de contratar;
b) – manutenção do conteúdo contratual afetando gravemente os princípios da boa fé e não estando abrangida pela álea própria do contrato.
Como refere Menezes Cordeiro[9] “(…) o problema último da alteração das circunstâncias é que existe um contrato válido e, assim, querido pelo Direito, mas que, por circunstâncias supervenientes, entra em contradição com a boa fé, um dos princípios básicos do sistema. Nos casos efetivos de alteração das circunstâncias, é importante ter presente que o contrato subsiste de forma válida e eficaz, colocando-se em contradição com princípios básicos da autonomia privada e da boa fé, não menos válidos e eficazes. E estas contradições devem ser reconhecidas e resolvidas casuisticamente pelo aplicador do direito (…).”
De acordo com Almeida e Costa[10], para que o lesado possa valer-se de algum dos direitos previstos no citado artigo, é necessário:
a) – Que a alteração a ter por relevante diga respeito a circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar.
b) – É necessário que essas circunstâncias fundamentais hajam sofrido uma alteração anormal.
c) – Torna-se indispensável, além disso, que a estabilidade do contrato envolva lesão para uma das partes.
d) – Mostra-se ainda forçoso que tal manutenção do contrato ou dos seus termos afete gravemente os princípios da boa-fé.
e) – Também é necessário que a situação não se encontre abrangida pelos riscos próprios do contrato.
f) – Exige-se, por último, a inexistência de mora do lesado.
Constitui assim requisito da aplicação deste regime legal que, durante a execução do contrato, alterações anormais, imprevisíveis, das circunstâncias criem um desequilíbrio contratual, “gravemente” lesivo dos princípios da boa fé e que não esteja coberto pelos riscos próprios do contrato, ou seja, que cause manifesto desequilíbrio das prestações recíprocas dos contraentes, alterando o quadro negocial existente à data, quer dos preliminares, quer da conclusão do negócio.
É do conhecimento geral que a “Organização Mundial de Saúde” qualificou, no dia 11/03/20, a emergência de saúde pública ocasionada pela doença COVID-19 como uma pandemia internacional.
Daí que não tenhamos dúvidas em afirmar que a crise pandémica resultante da doença COVID-19 constitui uma situação suscetível de integrar (em abstrato) os pressupostos da resolução ou modificação dos contratos por alteração das circunstâncias, nos termos do citado art.º 437.º do Código Civil, por poder constituir uma alteração anormal e imprevisível das circunstâncias, suscetível de provocar dano grave a uma das partes, de tal modo que a exigência, a essa parte, do cumprimento das obrigações assumidas contrarie gravemente a boa-fé.
Ora, este evento (a pandemia de Covid-19) demandou uma produção legislativa de carácter excecional e temporário, de onde avultam, entre muitas outras regras, aquelas aplicáveis aos arrendamentos, habitacionais e não habitacionais.
Assim, e de acordo com o art.º 8º da Lei 4-C/2020, de 6/4, nos contratos de arrendamento não habitacionais foi admitido ao arrendatário o diferimento do “pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa”.
Como se salienta na decisão recorrida e já acima se referiu, este preceito legal não tem aplicação ao caso concreto, não obstante se admita que possa servir como auxiliar interpretativo para a definição dos juízos de equidade que devem estar presentes na modificação do programa contratual.
Na verdade, se a regra que emerge do nº 1 do art.º 437º do Código Civil tem carácter genérico e indeterminado, carecendo de ser interpretada de acordo com a especificidade revelada pelo caso concreto, e se a situação em que se integra o caso concreto (a ocorrência da pandemia de Covid-19 e suas consequências) demandou uma produção legislativa de carácter excecional, qualquer norma daí emergente que preveja situação idêntica à do caso concreto sempre se há de considerar como norma interpretativa daquela norma de carácter indeterminado, na medida em que densifica a mesma.
Como assim, importe agora verificar se a situação pandémica provocou um dano grave a uma das partes, à arrendatária, de tal modo que a exigência, a essa parte, do cumprimento das obrigações assumidas contrarie gravemente a boa-fé.
Como emerge da factualidade que nos autos se mostra assente, a Ré procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de julho de 2020, nas plataformas em linha começando a aceitar reservas a partir dessa data, tendo estado sem qualquer faturação do locado durante os 3 meses anteriores a esta data (cfr. ponto 40) da fundamentação factual].
Para além disso, vem também provado que:
“-No locado em apreço, no dia 7 de maio de 2020, foi detetada a existência de térmitas subterrâneas, por observação direta, em alguns pisos que compõem o locado.
-Após a realização de várias diligências de inspeção técnica foi detetada, a presença da espécie Reticulitermes grassei, vulgarmente, designada por térmita subterrânea, conforme documento elaborado pela C... e comunicação à senhoria/ aqui A;
- O que impedia uma total utilização do locado” [cfr. pontos 34), 35) e 39) dos factos provados].
Ora, concatenando estas duas realidades factuais, a solução de diferimento de pagamento como advoga a apelante já em sede recursiva, não nos parece suficiente para de forma equitativa não criar desequilíbrios na distribuição do risco contratual, pois que, que nesse caso ficava a apelante sem qualquer penalização pela impossibilidade da Ré em utilizar, de forma total, o arrendado para o fim que foi contratado devido à existência de térmitas no mesmo [cfr. artigo 1031.º al. b) do CCivil].
Nestes termos, a redução das rendas nos termos propugnados pelo tribunal recorrido parece-nos justa e equitativa.
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A última questão colocada no recurso consiste em:f)- saber a apelante é devido o pagamento da quantia de €30.750,00, a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
Na decisão recorrida relativamente a tal questão discorreu-se do seguinte modo:
“Nos termos do artº 1110.º, nº 1, do CC, as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.
Estabeleceu-se na cláusula terceira, nº 2, do contrato-promessa que durante os primeiros cinco anos de duração do contrato nenhuma das partes o poderá denunciar de forma injustificada.
Decorre ainda do nº 3 da aludida cláusula que o contrato se renovará automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 5 anos se nenhuma das partes se opuser à sua renovação, o que deve ser feito com antecedência não inferior a 120 dias.
Como já acima foi abordado, o presente contrato de arrendamento sofreu as vicissitudes decorrentes da pandemia do COVID 19 e que levaram a R. a proceder à entrega do imóvel em 26/10/2020, pelo que se pode dizer que se encontra justificado a denúncia e entrega do imóvel à R..
Não tendo as partes previsto a antecedência da denúncia do contrato nos primeiros 5 anos no caso de causa justificativa, ter-se-ia, prima facie, de aplicar, por força do disposto no nº1 do art.º 1110º do Cód. Civil, o estatuído na lei quanto ao arrendamento para habitação.
Mercê da remissão expressa operada por esta norma, ter-se-á de ter em consideração o disposto no nº 3 do art.º 1098º que consente que decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário possa denunciá-lo mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato (uma vez que o prazo era superior a um ano).
Sucede que perante as circunstâncias em que ocorreram os factos nos presentes autos somos levados a concluir que a R. não terá de indemnizar a A. pela não observância da denúncia do prazo de 120 dias por três ordens de razões.
Uma primeira razão decorre do facto de ser a própria A. a peticionar a resolução do contrato de arrendamento e a entrega do imóvel.
Ora, é manifestamente contraditório que se peça a resolução do contrato, com a subsequente entrega do imóvel e, obtida a entrega do imóvel, se venha em simultâneo exigir o pagamento das rendas correspondentes à falta de cumprimento do aviso prévio para entrega do imóvel.
Ou seja, a A. pede/promove a entrega do imóvel e obtém tal desiderato (entrega em 26/10/2020), obtida a entrega do imóvel pretende o pagamento das rendas correspondentes à falta de cumprimento do prazo de denúncia de 120 dias, o que é de todo contraditório, o que, evidentemente, não é de conceder.
Uma segunda razão para não conceder o peticionado pela A. radica no facto da entrega do imóvel arrendado ser uma decorrência de circunstâncias supervenientes, inopinadas, únicas, como foi a pandemia, e que levou a que a R. ficasse sem receitas até Julho de 2020, altura em que reabriu as reservas em linha.
Ora, a crise pandémica resultante da doença COVID-19 constitui uma situação susceptível de integrar os pressupostos da resolução ou modificação dos contratos por alteração das circunstâncias, nos termos do art.º 437.º do Código Civil, sendo certo que sempre seria lícita a resolução do contrato de arrendamento, já que a arrendatária foi confrontada com uma situação de pandemia que a impediu de poder exercer a atividade de Alojamento Local com um mínimo de sustentabilidade financeira, tendo estado cerca de 3 meses sem obter receitas e após a reabertura das reservas em linha continuou a ter uma ocupação baixíssima, vide neste sentido Ac. da TRL, de 08/04/2021, processo 19222/20.1T8LSB.L1-6, relatora Maria de Deus Correia, in www.dgsi.pt.
Uma terceira razão para não conceder a indemnização pretendida pela A. por falta do cumprimento do aviso na entrega do imóvel, resulta do facto do imóvel ter sido entregue (26/10/2020) e a A. aceitado a entrega, o que consubstancia uma revogação real e tácita do contrato, apenas havendo lugar ao pagamento das rendas até à data da entrega do imóvel e nada mais para além desta data.
“A cessação do contrato por via da revogação real encontra acolhimento no art. 1082.º do CC. Este normativo consagra a revogação do contrato mediante acordo a tanto dirigido, que deve ser celebrado por escrito quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
É, no entanto, possível celebrar de modo tácito ou implícito um negócio abolitivo ou extintivo do contrato de arrendamento. Na verdade, se ocorre desocupação material do prédio, recebendo-o o senhorio, o contrato resulta revogado por revogação real. A revogação real materializa-se e consuma-se com a entrega das chaves e do arrendado ao senhorio e com o recebimento de tais elementos por banda deste, alcançando assim plena validade e eficácia; o apontado acto tem que ser interpretado e entendido no sentido de que, com ele, as partes quiseram de mútuo acordo, pôr termo, naquele momento, ao contrato de arrendamento.
A revogação contratual consiste em figura jurídica diversa da denúncia do contrato. Esta opera a extinção do contrato mediante declaração de uma das partes à outra, dando conta da vontade de não pretender a renovação ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado. O que há de observar o regime estatuído nos arts. 1099.º e ss do CC”, vide Ac. do TRE, de 31/01/2019, processo 14/18.4T8NIS.E114/18.4T8NIS.E1, Relator Isabel Peixoto Imaginário, www.dgsi.pt.
Como decorre da factualidade provada a R. comunicou em 21/10/2020 que pretendia entregar o locado e a A. deslocou-se ao local e recebeu as chaves e elaboraram um documento de entrega do imóvel.
No documento de “Auto de entrega de imóvel” nada diz sobre a não aceitação da A. da entrega do imóvel, sendo certo que ela própria tinha pedido a entrega do imóvel, pelo que se terá de considerar que as partes revogaram de forma real e tácita o contrato, cuja entrega de imóvel deu, aliás, satisfação ao peticionado pela A. para que o imóvel fosse entregue.
Estando nós perante uma revogação real do contrato, com entrega das chaves do locado, à A. apenas assiste o direito ao valor das rendas em falta e não a qualquer “sanção” pela inobservância do prazo de denúncia do contrato em causa.
A entrega do arrendado e recebimento das chaves, por acordo das partes (revogação real) revela uma declaração de que não se pretende a sua continuação, após o decurso do prazo inicial acordado (denúncia), vide neste sentido Ac. do TRE, de 23/03/2017, processo 1037/11.0TBTMR.E1, Relator Sílvio Sousa, in www.dgsi.pt.
Aliás, outra interpretação e ilação não é possível retirar, mesmo no plano dos interesses, qual seria do interesse da R. entregar o imóvel, ficar privada do mesmo, ainda que pouca vantagem tivesse na altura da sua exploração, mas continuar onerada a pagar rendas correspondente à falta de cumprimento do prazo de denúncia do contrato.
Em suma, pelas razões atrás mencionadas nenhum valor há a atribuir à A. a título de inobservância do prazo de denúncia do arrendamento.”
Adianta-se, desde já, que nada temos a censurar ao assim decidido.
A cessação do contrato por via da revogação real encontra acolhimento no artigo 1082.º do CCivil.
Com efeito, este normativo consagra a revogação do contrato mediante acordo a tanto dirigido, que deve ser celebrado por escrito quando não seja imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras cláusulas acessórias.
É, no entanto, possível celebrar de modo tácito ou implícito um negócio abolitivo ou extintivo do contrato de arrendamento.[11]
Na verdade, se ocorre desocupação material do prédio, recebendo-o o senhorio, o contrato resulta revogado por revogação real.[12]
A revogação real materializa-se e consuma-se com a entrega das chaves e do arrendado ao senhorio e com o recebimento de tais elementos por banda deste, alcançando assim plena validade e eficácia; o apontado ato tem que ser interpretado e entendido no sentido de que, com ele, as partes quiseram de mútuo acordo, pôr termo, naquele momento, ao contrato de arrendamento.[13]
A revogação contratual consiste em figura jurídica diversa da denúncia do contrato. Esta opera a extinção do contrato mediante declaração de uma das partes à outra, dando conta da vontade de não pretender a renovação ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado. O que há de observar o regime estatuído nos arts. 1099.º
No caso concreto, vem provado nos autos que:
“-No dia 21/10/2020, a R. B... Unipessoal, Lda. enviou carta à A. nos termos da qual informou a sua intenção de proceder à entrega imediata do locado, objeto do contrato de arrendamento celebrado em 28/02/2018, propondo-se entrega-lo livre de pessoas e bens ma data que designou para o efeito, 26 de outubro de 2020 pelas 14.00h, informando ainda que em caso de impossibilidade da A. em comparecer nesse dia e hora, a entrega do locado deveria ocorrer impreterivelmente até ao dia 28 de Outubro de 2020, vide doc. 1 junto a fls 161v.
- A A. respondeu a tal carta por carta datada de 22 de outubro de 2020, informando que iria comparecer no locado no dia e hora designados para a vistoria do imóvel e entrega das chaves, conforme doc. 2 junto a fls. 162v.
-Entrega do imóvel que veio a suceder no dia 26/10/2020 entregando as respetivas chaves do locado e respetivos códigos, conforme doc. 3 junto a fls. 163v.” [cfr. pontos 25) a 27) dos factos provados]
Não obstante, posteriormente e, em face da entrega do locado, veio a A. alterar o pedido formulado para:
- pagamento da quantia de €30.750,74, referente às rendas vencidas, bem como juros de mora;
- pagamento da quantia de €30.750,00 a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
É verdade que as partes não aludiram, em termos jurídicos, à cessação do contrato por revogação real.
Porém, o “juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito”[14], o que vale por dizer que a qualificação jurídica dos factos incumbe ao Tribunal.
Em consonância com tal regime, importa notar que o objeto do processo é conformado pelo pedido formulado e pela respetiva causa de pedir, o instituto jurídico pertinente que é convolado e que é “individualizado através da conjugação dos dois elementos fundamentais do pedido de resolução do conflito formulado pelo autor (art. 3.º, n.º 1): o pedido propriamente dito e os fundamentos de facto invocados. Note-se que, na fixação do contexto legal dos factos alegados não se consideram, propositadamente, os fundamentos de direito invocados pelo autor (…), Razão: não só a petição pode ser omissa quanto a estes fundamentos como o tribunal pode alterar a qualificação jurídica dos factos (art. 5.º, n.º 3).”[15]
O juiz pode, pois, decidir uma questão com base em norma não invocada pelas partes (art. 5.º, n.º 3, do CPCivil), mas não sem que antes estas tenham tido a possibilidade de se pronunciar sobre esse enquadramento jurídico (art. 3.º, n.º 3, do CPCivil).
Porém, assim é desde que o enquadramento que vem a ser dado pelo tribunal seja manifestamente diferente do sustentado pelos litigantes, destacando-se pela originalidade, pelo seu carater invulgar e singular, objetivamente considerado; se, pelo contrário, a pronúncia do tribunal assenta sobre um dos possíveis enquadramentos jurídicos da questão com que a parte podia razoavelmente contar, não estamos diante de uma decisão-surpresa.
No caso em apreço, perante a ocorrida entrega do locado pela Ré apelada, tendo esta avisado previamente a apelante que ia fazer tal entrega, a qualificação jurídica do enquadramento factual provado nos autos como cessação contratual por revogação real não constitui desfecho com que as partes não pudessem razoavelmente contar, não constitui decisão-surpresa.
Entende a decisão recorrida que o contrato de arrendamento cessou por via da revogação real, não assistindo à apelante o pagamento da quantia relativa às rendas correspondentes à falta de cumprimento do aviso prévio para entrega do imóvel, decisão com que não se conforma a apelante, pugnando pela declaração de denúncia do contrato pela Ré sem a antecedência legalmente fixada.
Ora, atentas as considerações que supra se deixaram expostas a propósito da caraterização jurídica quer da revogação real quer da denúncia do contrato de arrendamento, é manifesto que o circunstancialismo factual acima descrito encontra acolhimento no instituto da revogação real.
Efetivamente, a factualidade provada não se reconduz à comunicação pela Ré à apelante no sentido de pretender cessar o contrato de arrendamento; antes traduz o acordo tácito entre as partes, consubstanciado na entrega das chaves e do locado e na receção deles pelo senhorio, executando-se imediatamente os efeitos da cessação por acordo tácito.
Como se pode ler no já citado Ac. TRP de 22/04/2013, “em contexto de arrendamento urbano, a prova da desocupação do espaço arrendado pelo inquilino e do envio das chaves do mesmo ao senhorio, que as recebe, acarreta efeito extintivo do contrato por via da revogação real” (…), sendo certo que “com a cessação do arrendamento deixam de se produzir todos os efeitos a que ele era vocacionado, incluindo a obrigação de entrega da renda pelo inquilino, a contar do dia da ocorrência extintiva”.
Por conseguinte e para além dos argumentos coadjuvantes com os quais também se concorda, não merece censura, quanto a esta matéria, a sentença exarada em 1.ª Instância, onde se afirmando a extinção do contrato de arrendamento, sem que a apelante seja devido qualquer valor a título de inobservância do prazo de denúncia do arrendamento.
Aliás, como bem se diz na decisão recorrida, outra interpretação e ilação não é possível retirar, mesmo no plano dos interesses, pois não se divisa qual seria o interesse da R. entregar o imóvel, ficar privada do mesmo, ainda que pouca vantagem tivesse na altura da sua exploração, mas continuar onerada a pagar rendas correspondente à falta de cumprimento do prazo de denúncia do contrato.
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Improcedem, desta forma, as conclusões 41ª a 98ª formuladas pela apelante e, com elas, o respetivo recurso.
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V- DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, por não provada e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
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Custas pela Autora apelante (artigo 527.º, nº 1 do CPCivil). *
Porto, 06 de maio de 2024.
Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Teresa Fonseca
___________Porto, 06 de maio de 2024.
Manuel Domingos Fernandes
Miguel Baldaia de Morais
Teresa Fonseca
[1] Cfr. Antunes Varela, J.M.Bezerra, Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, ob. cit., pág. 675
[2] Cfr. Código de Processo Civil Anotado, V Vol., pág. 67/68.
[3] Miguel Teixeira de Sousa in Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, p. 348.
[4] Cfr. acórdãos do STJ de 19/10/2004, CJ, STJ, Ano XII, tomo III, pág. 72; de 22/2/2011, CJ, STJ, Ano XIX, tomo I, pág. 76; e de 24/9/2013, processo n.º 1965/04.9TBSTB.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[5] Cfr. Ac. do S.T.J. de 3/11/2009, processo n.º 3931/03.2TVPRT.S1, disponível em www.dgsi.pt.
[6] Neste sentido, por todos, veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 20 de janeiro de 2005, relatado pelo Sr. Conselheiro Oliveira Barros, no processo nº 04B347, acessível no site da DGSI.
[7] Revista da Ordem dos Advogados, ano 80, vols. I e II, 2020.
[8] Atenta a isenção de encerramento prevista no art.º 8.º, nº 1, do D. L. 2-A/2020, de 20 de março, anexo II, ponto 33.
[9] In Tratado de Direito Civil - IX, 3ª edição, Almedina, Coimbra, 2019, p.680.
[10] In Direito das Obrigações, 5ª edição, páginas 265 a 271.
[11] Henrique Mesquita, RLJ 125, 96.
[12] Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5.ª edição, p. 347 e 348.
[13] Cfr. Acs. TRP de 09/01/2012 e de 22/04/2013 consultáveis em www.dgsi.pt..
[14] Art. 5.º, n.º 3 do CPCivil.
[15] Cfr. Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, 2013, I vol. p. 33.