Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1204/07.0TVPRT.P1 |  |
PREÇO
CONDIÇÕES DE PAGAMENTO
II- Sendo a finalidade da norma a de impedir pulsões ou impulsos de compra de quem, apesar de ter o direito de preferência, não tem dinheiro para a concretizar, assim salvaguardando o vendedor — que é obrigado a trocar um comprador escolhido por outro que lhe é imposto — de mudanças de ideias do preferente, com o risco do primeiro se poder desinteressar também do negócio e ficar o vendedor sem ninguém com quem contratar, aquele depósito que funda a possibilidade de discutir o assunto numa acção de preferência tem que ser o do preço da coisa, resultante do instrumento da venda, que nada tem que ver com o modo ou as condições do seu pagamento.
Acordam os juízes nesta Relação:
A apelante B…………….., residente na Rua …………, n.º …-..º e …º andares, Porto, vem interpor recurso da douta sentença proferida nesta acção declarativa, com processo ordinário, que instaurou na 3ª Vara Cível do Tribunal Judicial da comarca do Porto contra os apelados C…………. e esposa D……………., residentes na Rua ……., n.º …, r/c, Esq., …….., Porto, “E…………, Lda.”, com sede na Rua ………, n.º …-….º, Esq., em ……….., Porto, F…………. e esposa G………….., residentes na Rua ………., n.º …-….º, Esq., em ……, Porto – e em que são Chamados, conforme ao despacho de fls. 450, “H………., Lda.”, com sede na Rua ….., n.os …. e ….., Porto e I……………. e esposa J………….., residentes na Rua ………., n.º …., ...º-…, ….., no Porto –, sentença que, a fls. 546 a 562 dos autos, julgou improcedente a presente acção de preferência, por caducidade do respectivo direito, que a Autora invocara, na aquisição do prédio urbano identificado nos autos, por falta de depósito do preço, intentando ver agora revogada essa decisão da 1.ª instância e alegando, para tanto e em síntese, que para além de faltarem factos relevantes na decisão e de se não ter a sentença pronunciado sobre os “invocados vícios da má-fé, abuso de direito e ‘venire contra factum proprio”, “resulta incontroverso da escritura de compra e venda celebrada entre o apelado alienante e a apelada adquirente, que o preço devido é, apenas, a importância alegadamente despendida pela apelada adquirente no acto de celebração da referida escritura com vista à aquisição do prédio em causa nestes autos, na proporção de € 14.045,00”. Pelo que se deverá agora dar provimento ao recurso e revogar-se a douta decisão impugnada.
Os recorridos “E…………...”, C…………….. e esposa D…………… e F……………… e esposa G……………… vêm contra-alegar, para dizer, também em síntese, que a recorrente não tem razão, já que “o depósito do preço é uma condição de prosseguimento da acção”, nada mais tendo a douta sentença que tratar a partir do momento em que considerou que o preço devido não tinha sido depositado. Pelo que deverá a mesma vir a ser confirmada.
Nada obsta a que se decida – sendo que, quanto ao efeito do recurso (que a recorrente ora quer suspensivo, nos termos do artigo 692.º, n.º 3 do CPC), o mesmo se manterá devolutivo, pois que se não vê que este efeito cause à apelante prejuízo considerável, maior do que o normal nestas situações, na medida em que fica salvaguardada, de todas as maneiras, a sua situação de arrendatária habitacional do prédio, só mudando o senhorio (veja-se que a adquirente do prédio já enviou carta à arrendatária a dizer que a sua situação se mantinha inalterada, conforme a alínea P) dos factos considerados provados na 1ª instância).
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Vêm dados por provados os seguintes factos: A) A Autora é desde o dia 01 de Setembro de 1989, ininterruptamente, arrendatária dos segundo e terceiro andares do prédio sito na Rua ……….., nos ….5, …7 e ….9 da cidade do Porto, composto por casa com quatro pavimentos, tendo o mesmo o rés-do-chão amplo, três divisões no primeiro andar, três divisões no segundo andar e quatro divisões no terceiro andar (águas furtadas) e quintal afecto à habitação, inscrito desde 1937 na matriz predial urbana da freguesia da Sé, concelho do Porto, sob o artigo 99º, com o valor patrimonial actual de 64.811,13 (sessenta e quatro mil, oitocentos e onze euros e treze cêntimos), encontrando-se descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 382, da referida freguesia, onde se encontra inscrito a favor de C……………, pela inscrição G20041130011 – apresentação 11, de 30 de Novembro de 2004 (vidé os documentos 1, 2, 3, a fls. 66 a 74 e 4 e 5, a fls. 75 a 81 dos autos).
B) A Autora vive no local arrendado com a sua mãe, idosa e reformada, constituindo ambas uma família.
C) A chamada “H…………., Lda.” é, desde 1941, arrendatária do rés-do-chão do referido prédio, com entradas pelos números ….7 e ….9 da indicada Rua …………… onde, desde então e até ao presente, tem instalado e a funcionar um estabelecimento comercial de ourivesaria.
D) Os chamados I………….. e J……………. são advogados e, desde 1983, arrendatários do primeiro andar do referido prédio, com entrada pelo n.º ….5, local onde se encontra instalado e em funcionamento o seu escritório de advocacia.
E) O Réu F…………… subscreveu uma carta impressa sobre papel timbrado de um escritório de advogados, datada de 27 de Junho de 2006 e enviada para a morada da A., a qual sob a epígrafe ‘Contrato de Arrendamento’, é do seguinte teor:
“Incumbe-me o meu cliente, Exm.º Senhor C…………….., de informar que qualquer assunto relativo ao contrato de arrendamento da morada supra referida deverá ser comunicado directamente para o meu escritório sito na Rua ……., …., 4150-373 Porto” (vidé o documento 6, a fls. 82 a 83 dos autos).
F) O Réu F………….., por carta datada de 15 de Setembro de 2006, sob a epígrafe ‘Obras Prédio Rua ……, ….5’, enviada à Autora, comunicou o seguinte:
“Serve a presente para lhe comunicar que terá início no próximo dia 21 de Setembro obras de conservação do telhado do prédio supra referido.
Solicita-se a V. Ex. se digne proporcionar através da fracção que lhe está arrendada, o acesso ao referido telhado pelas pessoas encarregadas da obra” (vidé o documento 7, a fls. 84 dos autos).
G) A partir de 08 de Fevereiro de 2007 a Autora passou a proceder ao depósito das rendas no prazo legal, em conta aberta em nome do Réu C……………. (vidé os documentos 8, 9 e 10, a fls. 85 a 87 dos autos).
H) O R. F……………. constituiu a Ré “E……………., Lda.”, de que é único sócio e gerente.
I) A R. “E………….., Lda.” tem como objecto a compra, venda e administração imobiliária.
J) No dia 15 de Fevereiro de 2007 a Autora levantou na Estação da Bolsa (Porto) uma carta assinada pelo 1º Réu C…………… e remetida a B……………, através de correio registado sob o número RO537981543PT, do seguinte teor:
“Assunto: Comunicação de venda de imóvel arrendado
(…)
Serve a presente para levar ao vosso conhecimento a minha intenção de proceder à venda, em conjunto e de forma unitária, dos prédios sitos à Rua ……….., ..59-….63 e Rua ……., ….5-….9, Porto.
A projectada venda efectuar-se-á a favor da sociedade ‘E……………., Lda.’, com sede na Rua ………, ….28, …º-….., Porto, com as seguintes condições de negócio:
Preço de 445.038,80 euros, dos quais 320.038,80 euros relativos ao prédio da R. ………… e os restantes 125.000,00 euros relativos ao prédio da Rua …………..
O preço será pago da seguinte forma:
Na escritura 50.000,00 euros,
O restante do preço será pago em 180 prestações mensais e sucessivas de 2.194,65 euros, a que acrescerão juros nos anos de 2008 e seguintes calculados pela aplicação do factor de actualização das rendas, publicado por Portaria anual, sendo que, no ano de 2009 e seguintes, o juro anual será calculado pela aplicação do somatório dos factores de actualização das rendas entretanto publicados.
A venda efectuar-se-á com reserva de propriedade a favor do vendedor até efectivo e integral pagamento.
Igualmente como garantia será constituída primeira hipoteca sobre um prédio propriedade da compradora, sito na cidade do Porto, que garantirá até um montante de 50.000,00 euros.
A escritura pública de compra e venda realizar-se-á no Cartório Notarial de K………….., sito na Rua ……, …, …..º-Esq., cidade do Porto, no próximo dia 22 de Fevereiro, pelas 09.00 horas.
Caso Vossa Ex.ª tenha intenção de preferir na referida venda deverá comunicar essa intenção por carta registada com aviso de recepção, no prazo de oito dias, para a minha morada supra referida e comparecer no Cartório Notarial no dia e hora indicada, com a documentação necessária.
Porém, e uma vez que o interesse do vendedor e do comprador é o de apenas efectuar a compra e venda para o conjunto dos prédios, a compra e venda resultante de um eventual exercício do direito de preferência sobre apenas um dos prédios só se realizará se um dos preferentes do outro prédio igualmente exercer o seu direito de preferência” (vidé o documento 11, a fls. 88 a 90 dos autos).
K) A Autora respondeu por carta do seguinte teor:
“Assunto: Comunicação de venda de imóvel arrendado: V/ carta datada de 08 de Fevereiro de 2007
(…)
Em referência ao assunto em epígrafe, acuso a recepção da V/ carta, por mim recebida no passado dia 15 de Fevereiro de 2007.
Atentos a data da recepção e o conteúdo da V/ carta, tenho a informar o seguinte:
Entre a data da recepção e a data indicada para a realização da projectada venda, não decorrem os oito dias que a lei prevê para que o preferente possa exercer o seu direito de preferência;
Também, é proposta a compra conjunta de mais do que um imóvel, sem que a signatária seja titular do direito de preferência em relação a um deles;
Por outro lado, da V/ carta não podem retirar-se os dados legalmente previstos e essenciais à alienação e, consequentemente, à autodeterminação da subscritora desta carta, na qualidade de titular do direito de preferência, tais como:
Identificação completa da compradora interessada e aludidas garantias, designadamente quanto à matrícula comercial da mesma, à sua representação legal e à especificação do objecto de uma das garantias;
Identificação completa dos prédios, designadamente quanto aos artigos matriciais, às descrições prediais e suas inscrições em vigor, bem como em relação aos respectivos alvarás de licenciamento.
Sem prescindir dos referidos elementos, mormente do período legalmente previsto para o exercício do seu direito, desde já comunica que é sua intenção, isoladamente ou em conjunto com outros preferentes, exercer tal direito de preferência na compra da totalidade do prédio sito na Rua ……, n.os ….5 a ….9, Porto, nas condições que, proporcionalmente à totalidade do projectado negócio, lhe seriam aplicáveis.
Assim, atendendo a que há violação do dever de notificação, por falta dos elementos essenciais a esta, no prazo e na forma legal, solicita a V. Ex.ª se digne dar conhecimento à subscritora de todos os elementos essenciais da alienação isolada do referido prédio da Rua ……, tendo em conta as condições para a projectada venda conjunta.
A aguardar resposta breve (…)” – (vidé o documento 12, a fls. 91 a 92).
L) Esta resposta foi remetida por correio registado, sob o número RO198464842PT, para a morada dos primeiros Réus e aí recebida por L……………. no dia 21 de Fevereiro de 2007 (vidé os documentos 13 e 14, a fls. 93 e 94 dos autos).
M) A Autora não recebeu resposta ou esclarecimento, nem até hoje foi contactada pelos Réus para o efeito.
N) No dia 22 de Fevereiro de 2007 a Autora e os Chamados referidos em C) e D) marido compareceram no Cartório Notarial de K……………..
O) Ali e quando a Autora e os referidos Chamados se dirigiram aos Réus C……………… e D…………, interpôs-se a Ré G……………. que, “por todos declarou ser sua advogada e que se queriam substituir-se à Ré ‘E……………”, que apresentassem no balcão os documentos necessários.
P) Por carta datada de 26 de Fevereiro de 2007, subscrita pelo R. F……………., enquanto único sócio e legal representante da Ré ‘E……………’, foi comunicado à Autora a aquisição pela sua representada do referido imóvel, carta essa que é do seguinte teor:
“(…) Comunicação de venda de imóvel de que é arrendatária
(…)
Por escritura lavrada no passado dia 22 de Fevereiro de 2007 cuja cópia se anexa, foi transmitida a propriedade do imóvel onde V. Ex.ª é arrendatária a favor de ‘E…………., Lda.’, NIF 507908589, com sede na Rua …………, …., ..º…., Freguesia de ……, Concelho do Porto.
Tal facto em nada altera o contrato de V. Ex.ª.
Relativamente ao processamento das rendas, estas deverão ser:
Depositadas na conta 15947864020 do ‘Banco M…………’ com indicação do nome do depositante ou
Efectuada transferência através do NIB 001800031594786402064, com indicação de quem ordena a transferência.
Posteriormente será enviado por correio o respectivo recibo de quitação” (vidé os documentos 16, 17 e 18, a fls. 101 a 110 dos autos).
Q) Nos termos da escritura de compra e venda referida em P) consta que o primeiro Réu C……………., casado com D…………… sob o regime de separação de bens, vende à 2ª Ré ‘E………….., Lda.’, representada pelo seu único sócio e gerente F…………….s, casado com G………….., 3.os Réus, os seguintes prédios:
“Pelo preço de 320.038,80 euros, o prédio urbano, composto de casa de três subsolos, rés-do-chão, três andares e pátio, sito na Rua ….., n.os …59 a …63, freguesia de ……….., desta cidade, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 809, da freguesia de ……., registado a favor do vendedor pela inscrição G, apresentação dois de 29 de Agosto de 1997 e inscrito na matriz sob o artigo 5730º, com o valor patrimonial tributário de 163.994,48 euros”; e
“Pelo preço de 125.000,00 euros, o prédio urbano, composto de casa de rés-do-chão e três andares, com quintal, sito na Rua ……, n.os ….15, …17 e …19, freguesia ……, desta cidade, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 382, da freguesia ….., registado a favor do vendedor pela inscrição G, apresentação onze de 30 de Novembro de 2004 e inscrito na matriz sob o artigo 99º, com o valor patrimonial tributário de 46.811,13 euros”; (…)
Somando, assim, ambas as vendas, o “…preço global de quatrocentos e quarenta e cinco mil e trinta e oito euros e oitenta cêntimos…”.
R) Mais constando em tal escritura:
Que os “…imóveis (…) não constituem casa de morada de família”;
Que o R. C…………. já recebeu da R. ‘E……………’ “a quantia de cinquenta mil euros…”;
Que “…os restantes trezentos e noventa e cinco mil e trinta e oito euros e oitenta cêntimos…” devem ser pagos pela Ré ‘E……………’ “da seguinte forma”:
“a) em cento e oitenta prestações mensais, iguais e sucessivas de dois mil cento e noventa e quatro euros, sessenta seis cêntimos, vencendo-se a primeira em quinze de Março de dois mil e sete e as restantes cento e setenta e nove no mesmo dia dos meses subsequentes”;
“b) no ano de 2008 e seguintes, ao valor das prestações acrescerão juros. No ano de 2008 os juros serão calculados aplicando-se ao valor da prestação mensal o factor de actualização das rendas para o ano de 2008, publicado por Portaria anual, e no ano de 2009 e seguintes os juros serão calculados aplicando-se ao valor da prestação mensal o somatório dos factores de actualização das rendas publicadas para o ano de 2008 e seguintes. Os juros serão pagos mensalmente juntamente com o valor da prestação mensal”.
“Que a venda é efectuada com reserva de propriedade a favor do vendedor até integral pagamento do preço”;
Que a “…compradora pode, querendo, antecipar, total ou parcialmente, e sem qualquer penalização, o pagamento do preço, para um ou ambos os prédios, reduzindo-se naquele caso, proporcionalmente, o valor da prestação mensal, fixando-se, apenas para este efeito, que o valor da prestação mensal referente ao prédio da Rua ……….. é de 1.580,00 euros e ao da Rua ………… é de 614,66 euros, devendo a compradora avisar o vendedor de que realizará a antecipação do pagamento, enviando uma carta registada para o seu domicílio, expedida com oito dias de antecedência”;
Que o “…vendedor emitirá à compradora recibo de todos os valores que receber em virtude deste contrato, no prazo de dez dias úteis”;
Que o “…vendedor aceita que a compradora receba e faça suas as rendas dos prédios, quer as dos contratos de arrendamento existentes, quer as dos que vierem a ser celebrados pela compradora”;
Que o 1º Réu, enquanto “…vendedor, autoriza a compradora a realizar nos prédios todas as obras de conservação, beneficiação ou inovação que entender convenientes, bem como constituí-los em propriedade horizontal, sendo todas as despesas suportadas pela compradora”;
“…que os prédios adquiridos se destinam a revenda”;
Que o negócio “não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário”;
“Que, para garantia da quantia de 50.000,00 euros, que é parte do preço em dívida atrás referido, em nome da sua representada, constitui hipoteca a favor do primeiro outorgante sobre a fracção autónoma designada pela letra E, destinada a habitação, tipo T-seis, no segundo andar direito, com entrada pelo n.º …..04 da Rua ……, com varandas e parcela de terreno no logradouro e entrada pelo número ….14 da Rua ……., inscrita na matriz sob o artigo 11.006-E”;
“Que a referida fracção faz parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ………, n.os ….04 a ….14, da freguesia ……., concelho do Porto, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número 577, freguesia ….., afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição F-um”;
“Que a mencionada fracção encontra-se inscrita a favor da sociedade representada pelo segundo outorgante pela inscrição G-seis”.
S) O cheque n.º 1000000141, sacado sobre a conta n.º 00200018603 do balcão da Avenida dos Aliados do ‘Banco M…………, S.A.’, da quantia de 14.045,00 (catorze mil e quarenta e cinco euros), emitido a favor de C…………….., para pagamento a este da parte a pagar imediatamente pelo comprador, correspondente à venda do prédio referido em A) foi visado pelo mesmo Banco no dia 23 de Fevereiro de 2007 (vidé os documentos 20 e 21, a fls. 120 a 122 dos autos).
T) Nesse mesmo dia, junto do Serviço de Finanças do Porto (2º Bairro), a Autora procedeu à declaração e, por si, pagou o IMT respeitante ao prédio supra identificado em A), no quantitativo total de 8.125,00 (oito mil, cento e vinte e cinco euros) – (vidé os documentos 22 e 23, a fls. 123 e 124 dos autos).
U) Na sequência da carta referida em P) e até Agosto de 2007, a Autora entregou à Ré ‘E…………..’ a importância de 1.100,00 (mil e cem euros), tendo informado, preliminar e expressamente, que não renunciava ou prescindia da sua restituição na sequência desta acção (vidé os documentos 24, 26, 27, 28, 29, 30, 31 e 32, juntos a fls. 125 e 127 a 140 dos autos).
V) Entre o dia 23 de Fevereiro de 2007 e o dia 2 de Agosto de 2007, a Ré ‘E……………’ procedeu junto do respectivo Serviço de Finanças à alteração da matriz predial do prédio, designadamente quanto à sua afectação (vidé os docs. 33 e 34, a fls. 141 a 145 dos autos).
X) Entre o dia 8 de Fevereiro de 2007 e Agosto de 2007 – com referência aos meses de Março a Agosto – a Autora depositou na conta referida em G) a quantia de 1.320,00 (mil, trezentos vinte euros), sob a reserva de não prescindir dos direitos que exerce nesta acção (vidé os docs. 35, 36, 37, 38, 39 e 40, juntos a fls. 146 a 151 dos autos).
Z) A presente acção foi instaurada em 06 de Agosto de 2007 e em 17 de Agosto de 2007 a Autora procedeu ao depósito da quantia de 33.097,96 (trinta e três mil e noventa e sete euros noventa e seis cêntimos) para efeitos do artigo 1410.º, n.º 1 do Código Civil (vidé fls. 156 a 158), do que deu conhecimento aos autos através de correio registado em 3 de Setembro de 2007 (vidé fls. 159).
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Ora, a questão que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ad quem limita-se à problemática do que se deve entender por depósito do preço devido para efeitos de vir intentar uma acção de preferência. É só isso que hic et nunc está em causa, sendo que as demais questões suscitadas no recurso – falta de factos relevantes na sentença e omissão de pronúncia sobre os “invocados vícios da má-fé, abuso de direito e ‘venire contra factum proprio”, ou quaisquer outros – caem pela base a partir do momento em que a Autora tenha falhado num dos pressupostos substantivos para intentar a própria acção de preferência e, assim, poder ver apreciado nela o que quer que seja: se não depositou o preço devido, o Tribunal vai discutir e apreciar o quê? Aquele correcto depósito do preço da venda na qual se pretenderia exercer a preferência é o ponto de partida, constitui o pressuposto de todas as apreciações e discussões a encetar na acção.Por isso que não adianta a apelante vir nesta sede repetir a plêiade de questões que suscitou na acção, para fazer valer a sua preferência, como acaba por repetir nas doutas alegações de recurso. Para que a 1ª instância as apreciasse (e este Tribunal de recurso o pudesse vir ainda a fazer) era realmente preciso primeiro que o preço devido tivesse sido depositado no prazo que, para tal, vem previsto na lei.
[Verdadeiramente, não se diz na douta sentença recorrida que a Autora, enquanto arrendatária do prédio alienado, não tinha direito a preferir no negócio em causa, ou que não depositou os montantes que estão documentados na acção que depositou – por isso é que aqui não fazem falta mais factos – ou até que os alienantes e adquirentes não possam ter tido o fito de afastar a arrendatária do negócio, actuando com má fé, ou em abuso de direito, na modalidade do tal ‘venire contra factum proprio’. O que se afirma é que a Autora não depositou o preço devido na acção de preferência e, por isso, nela não poderá discutir nada.]
Vejamos, pois.
Nos termos do artigo 1410.º, n.º 1 do Código Civil – na redacção que lhe foi introduzida pelo Decreto-lei n.º 68/96, de 31 de Maio –, “O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.
[Tal disposição é aplicável ao arrendatário ex vi do artigo 1091.º, n.º 4 do Código Civil, que reza assim: “4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º”.]
Trata-se, pois, de um prazo peremptório (cujo decurso sem que o direito seja exercido acarreta a respectiva extinção: artigo 145.º, n.º 3 do C.P.Civil) e de caducidade (quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de um certo prazo, a ausência desse exercício determina a caducidade do direito, segundo o que estatui o n.º 2 do artigo 298.º do Código Civil).
[E escreveu-se no douto Acórdão desta Relação do Porto de 23 de Janeiro de 1997, publicado pelo ITIJ e com a referência 9630997 que: “O depósito do preço devido é um dos elementos constitutivos do direito de preferência do arrendatário de prédio urbano ou de fracção autónoma, não pode ser efectuado fora dos trâmites legais e a sua falta determina, na acção de preferência, a absolvição dos réus do pedido”.]
Em consequência, independentemente das vicissitudes por que passou o negócio e os preliminares do mesmo – maxime a comunicação para preferir, que a Autora alega não ter sido correctamente feita – o que a mesma tinha que fazer, ao tomar conhecimento dos termos da escritura pública de compra e venda, era naturalmente instaurar a competente acção de preferência, depositando o preço devido nos 15 dias subsequentes.
E, agindo assim, tinha criado as condições processuais para poder discutir na acção todas as questões pertinentes que bem entendesse, ficando também abrigada da contra-invocação deste tipo de formalidades que a podem impedir, como já impediram na 1.ª instância, de ver discutidas as questões de fundo para poder fazer valer o seu direito. Daqui não parece que se possa fugir.
Ora, quando a Autora/arrendatária acedeu à escritura pública de compra e venda não poderia deixar de reparar que o preço por que o imóvel foi vendido era de 125.000,00 euros, como dela mesma consta.
Era esse o preço que deveria ter depositado.
Ao invés, a Autora arranjou um esquema de tal modo complicado, que acabou por deixar caducar o seu direito por falta de depósito do preço devido. Com efeito, em vez de depositar o preço da venda (125.000,00 euros), foi pôr o acento tónico no modo como esse preço haveria de ser pago no futuro pelo comprador, acabando por depositar apenas uma percentagem de cada prestação que o comprador haveria de pagar (muito menos fazer umas contas que ainda pretendam descontar ao preço da venda as rendas que entretanto tem vindo a pagar, pois que estas nada têm que ver com a compra e venda, antes que com o gozo do prédio, sejam pagas ao alienante do mesmo ou ao seu adquirente).
Ora, o preço devido é o preço da coisa, não se confundindo com o modo como irá o mesmo ser pago ao vendedor, caso em que a lei teria tido o cuidado de o afirmar.
E, na dúvida, era esse o montante que a Autora deveria ter depositado, bem sabendo das consequências desastrosas para o seu direito da falta daquele pressuposto substantivo da acção de preferência.
É que sendo a finalidade da norma a de impedir pulsões ou impulsos de compra de quem, apesar de ter o direito de preferência, não tem dinheiro para a concretizar, assim salvaguardando o vendedor – que é obrigado a trocar um comprador escolhido por outro que lhe é imposto – de mudanças de ideias do preferente, com o risco do primeiro se poder desinteressar também do negócio e ficar o vendedor sem ninguém com quem contratar, aquele depósito que funda a possibilidade de discutir o assunto numa acção de preferência tem que ser o do preço da coisa, resultante do instrumento da venda, que nada tem que ver com o modo ou as condições do seu pagamento.
[Afirma, a este propósito, o Dr. Abílio Neto in ‘Código Civil Anotado’, 6ª edição, Livraria Petrony, 1987, na 12.ª anotação ao artigo 1410.º, a páginas 830, citando o Professor Antunes Varela:
“Foi sobretudo a ideia de garantir, na medida do possível, a utilização da acção de preferência, pondo o alienante a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com o preferente (por este se desinteressar entretanto da sua realização ou por não ter os meios necessários para a aquisição) que prevaleceu no sentido de se exigir, logo no começo da acção, o depósito do preço devido.
É uma segurança para o alienante e não deixa de constituir desde logo uma garantia para o próprio preferente, forçado a apresentar desde logo os meios necessários para a aquisição”.]
E onde um tal regime viole a quantidade de princípios constitucionais que a apelante enumera e diz que viola, não se vislumbra, salva melhor opinião – e muito menos a protecção constitucional do arrendamento, porquanto ainda que deixe de comprar a casa onde habita, se há coisa que o arrendatário/preferente mantém é o próprio arrendamento, passando a ter o adquirente por senhorio.
O decidido está, assim, correcto, razão por que agora se terá que manter, intacta na ordem jurídica, a douta sentença que tal decidiu, assim improcedendo o recurso.
E, em conclusão, dir-se-á:
I. Em acção de preferência, o depósito do preço devido corresponde ao do preço da coisa, resultante do instrumento da venda, o qual nada tem que ver com o modo ou as condições do seu pagamento (artigo 1410.º, n.º 1 C. Civil).
II. É que a finalidade da norma é a de impedir pulsões ou impulsos de compra de quem, apesar de ter o direito de preferência, não tem dinheiro para a concretizar, assim salvaguardando o vendedor – que é obrigado a trocar um comprador escolhido por outro que lhe é imposto – de mudanças de ideias do preferente, com o risco do primeiro se poder desinteressar também do negócio e ficar o vendedor sem ninguém com quem contratar.
*
DecidindoAssim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Registe e notifique.
Porto, 11 de Maio de 2010
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos
João Manuel Araújo Ramos Lopes