| 58/25.0T8VNG-D.P1 |  |
VENDA EXECUTIVA
ANULAÇÃO DA VENDA
ERRO SOBRE A COISA TRANSMITIDA
ADJUDICATÁRIO
II - Para que proceda o pedido de anulação da venda executiva com fundamento em erro sobre a coisa transmitida tal pressupõe que o requerente alegue e prove: a) que o ato que concretizou a venda está viciado, por erro acerca da identidade, ou qualidade da coisa transmitida; b) que esse erro provém da falta de conformidade entre a identidade, ou as qualidades, e aquilo que tiver sido anunciado.
III - No âmbito de aplicação do art. 838º, nº 1 do Cód. Proc. Civil é de enquadrar o adjudicatário, por, para este efeito, dever ser considerado como comprador.
Comarca do Porto - Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia - Juiz 4
Apelação (em separado)
Recorrente: AA
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadoras Anabela Andrade Miranda e Maria da Luz Teles Meneses de Seabra
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
Em 23.1.2026 AA, na qualidade de maior proponente na venda a efetuar no âmbito dos presentes autos de insolvência, tendo tomado conhecimento de erro grave sobre o bem transmitido, sobretudo porque não condiz com o que fora anunciado no edital de venda, veio apresentar pedido de anulação de venda.
Concluiu o seu requerimento pela seguinte forma:
“Nestes termos e nos mais de Direito que V. Ex.ª doutamente suprirá, deve o presente incidente ser julgado procedente, por provado, e em consequência:
a) Ser decretada, com carácter de urgência, a suspensão da outorga da escritura pública de compra e venda da fração autónoma em causa, atualmente agendada para o dia 12 de fevereiro, até decisão final do presente incidente de anulação da venda judicial;
b) Para tanto, seja determinada a notificação imediata do Administrador de Insolvência, bem como de quaisquer entidades intervenientes no ato, para que se abstenham de praticar qualquer ato de transmissão da propriedade do imóvel;
c) Ser reconhecida a existência de periculum in mora, consubstanciado no risco sério de produção de um dano grave, irreversível e de difícil reparação - concretamente, a consolidação da venda e a transmissão do direito de propriedade - caso a escritura venha a ser realizada antes de decisão judicial;
d) Ser declarada a nulidade e/ou anulação da venda judicial realizada por negociação particular no âmbito do presente processo de insolvência, por violação grave das normas legais aplicáveis à venda executiva e por falta de conformidade entre o bem anunciado e o bem efetivamente transmitido, nos termos e com os fundamentos já amplamente expostos;
e) Em particular, por se verificarem cumulativamente:
a existência de ónus, limitações e circunstâncias anormais não publicitadas no edital de venda, que excedem manifestamente os limites normais inerentes a bens da mesma natureza;
erro essencial sobre o objeto transmitido e sobre as suas qualidades, por falta de conformidade com o que foi anunciado;
violação dos deveres de publicidade e informação previstos no artigo 19.º da Portaria n.º 282/2013, de 29 de agosto, bem como dos artigos 817.º, 838.º, 839.º e 195.º do Código de Processo Civil;
e, ainda, à luz do regime civilístico aplicável, uma situação de impossibilidade objetiva superveniente não imputável à Requerente, que afeta o próprio objeto do negócio e torna inexigível a manutenção da proposta.
f) Em consequência da declaração de nulidade ou anulação da venda, ser ordenada a restituição integral à Requerente de todas as quantias por si pagas, nomeadamente o montante de €6.100,00, correspondente a 20% do preço da proposta aceite, acrescido do montante de €1.875,75, pago a título de comissão imobiliária;
g) Quantias essas a devolver devidamente atualizadas e acrescidas de juros legais, desde a data dos respetivos pagamentos até integral e efetiva restituição;
h) Ser declarado que nenhum efeito jurídico válido decorre da proposta apresentada, ficando a Requerente totalmente desonerada de qualquer obrigação de prosseguir com a aquisição do imóvel;
i) Serem anulados todos os atos subsequentes que dependam da venda judicial ora impugnada, nos termos do artigo 195.º, n.º 2, do Código de Processo Civil;
j) Serem as custas do incidente suportadas pela massa insolvente, ou por quem V. Ex.ª entender de Direito.
k) Subsidiariamente, caso não se entenda pela nulidade ou anulação da venda com fundamento nas normas processuais invocadas, ser reconhecida a existência de uma impossibilidade objetiva superveniente e/ou de uma alteração anormal das circunstâncias, nos termos dos artigos 790.º, 792.º e 437.º do Código Civil, declarando-se inexigível a manutenção da proposta apresentada pela Requerente, por razões de equidade e boa-fé, com a consequente cessação de todos os seus efeitos e restituição integral das quantias pagas.”
O Sr. Administrador da Insolvência respondeu a este requerimento pela seguinte forma em 5.2.2026:
“Com o devido respeito pela opinião contrária a requerente carece de razão.
Por pontos
Omissão de informações determinantes.
Todas as informações relevantes constavam do anúncio de venda.
a) Estado de ocupação do imóvel:
O imóvel foi apreendido livre e devoluto de pessoas e bens e o AI não transmitiu a posse do imóvel a quem quer que fosse, fosse a que título fosse.
A estar, hoje, ocupado essa ocupação provavelmente terá ocorrido entre a publicação do anúncio e as diligências levadas a cabo pela licitante, é ilícita e confere à adquirente o direito legal a solicitar o auxílio da força pública para o desocupar.
Sem que no entanto essa ocupação possa dar lugar à anulação da venda pois, de acordo com o Regulamento de venda que se junta, o bem é vendido no estado físico e jurídico em que se encontra ((3) Os bens são vendidos no estado físico e jurídico em que se encontram) cabendo ao licitante, querendo, visitar o bem antes de apresentar a sua proposta, o que a requerente não fez e de que, aliás, confessa ter conhecimento no artº 21º do seu requerimento.
b) às condições extremas de insegurança do prédio e da zona envolvente.
Não se percebendo exatamente o que a requerente quer dizer com isso afirmando-se que o prédio/edificação em si mesmo não é inseguro e a zona envolvente é em tudo idêntica à de bairros que não são de classe média ou média alta, o que pode gerar medos e receios a quem neles não reside.
Mas mais uma vez cabia à licitante, querendo, visitar o bem antes de apresentar a sua proposta, o que a requerente não fez.
c) inexistência efetiva de parqueamento,
A fração autónima em causa possui aparcamento na cave, sendo perfeitamente possível remover os obstáculos (tijolos) que impedem a referida utilização, e que não foram detetados aquando da apreensão do imóvel.
Termos em que deve ser indeferida a requerida e extemporânea anulação da venda e demais pedidos formulados.”
Em 23.2.2026 o Mmº Juiz “a quo” proferiu o seguinte despacho, que se passa a transcrever no segmento mais relevante:
“ (…)
Diz-nos o art. 838º, nº 1 do Código de Processo Civil, aplicável a estes autos por força do disposto no art. 17º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, que “Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.º do Código Civil”.
Esta norma é aplicável depois de realizada a venda, o que ainda não ocorreu no processo, mas entendemos que, por maioria de razão, pode ser aplicada também à fase anterior à concretização da venda.
É ainda relevante observar o disposto no art. 195º, nº 1 do Código de Processo Civil: “Fora dos casos previstos nos artigos anteriores, a prática de um ato que a lei não admita, bem como a omissão de um ato ou de uma formalidade que a lei prescreva, só produzem nulidade quando a lei o declare ou quando a irregularidade cometida possa influir no exame ou na decisão da causa”.
A proponente AA começa por alegar, de forma genérica, que o edital de venda omitiu informações determinantes relativas a limitações graves do imóvel, designadamente quanto: a) ao seu estado de ocupação; b) às condições extremas de insegurança do prédio e da zona envolvente; c) e à inexistência efetiva de parqueamento, apesar de este constar expressamente do anúncio.
Concretiza depois a proponente que apenas após a aceitação da proposta veio a Requerente a tomar conhecimento de que o imóvel se insere num dos bairros mais problemáticos e inseguros da cidade do Porto, sendo o prédio e a zona envolvente marcados por um histórico reiterado de tráfico e consumo de estupefacientes, amplamente percecionado pela comunidade local e que, a par do tráfico, se verifica igualmente a prática frequente e visível de consumo de estupefacientes nas áreas comuns do edifício, com presença de seringas e outros resíduos associados, revelando um estado prolongado de abandono, insalubridade e ausência de controlo.
Estas características alegadas pela proponente, a ocorrerem, são visíveis e não escondidas: cabia à proponente ter visitado o imóvel para se assegurar das condições do mesmo e se estas iam de encontro às suas expectativas.
Não o tendo feito, como informa o senhor Administrador da Insolvência, apenas a si se deve a insatisfação que demonstra quanto ao imóvel.
Mas tal não é causa de nulidade da venda, pois a proponente não demonstra um erro aceitável sobre a coisa transmitida nem a falta de conformidade com o que foi anunciado.
Por outro lado, o facto de alegadamente o imóvel se encontrar ocupado não é fundamento para a nulidade da venda, uma vez que o Código de Processo Civil fornece ao adquirente os meios necessários, designadamente, através do auxílio da força pública, para apropriação do imóvel após a compra.
O mesmo se dirá quanto à existência de tijolos no parqueamento, assistindo o direito à proponente de obter a sua remoção.
Em suma, os factos alegados pela proponente, ainda que esta os viesse a demonstrar, não são suscetíveis de fundamentar a pretendida nulidade da venda, não constituindo nem erro aceitável sobre a coisa transmitida, nem a falta de conformidade com o que foi anunciado.
Inexiste também qualquer fundamento para se concluir pela existência de uma impossibilidade objetiva superveniente e/ou de uma alteração anormal das circunstâncias, pelas exactas razões supra expostas.
Deve, pois, improceder a pretensão da proponente AA.
Termos em que indefiro a pretensão da proponente AA.
Sem custas, atenta a simplicidade.
Notifique.”
Inconformada com o decidido, interpôs recurso a requerente AA, tendo esta finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
A) O presente recurso tem por objeto o despacho proferido em 23 de fevereiro de 2026 que indeferiu o pedido de anulação da venda judicial apresentado pela Recorrente no âmbito do presente processo de insolvência.
B) A decisão recorrida fez errada interpretação e aplicação do regime jurídico da venda executiva aplicável às vendas realizadas em processo de insolvência, designadamente do disposto nos artigos 164.º do Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas e 838.º do Código de Processo Civil.
C) Nos termos do artigo 164.º do CIRE, a venda realizada em processo de insolvência rege-se, com as necessárias adaptações, pelas normas aplicáveis à venda executiva previstas no Código de Processo Civil.
D) Entre essas normas encontra-se o artigo 838.º do Código de Processo Civil, que prevê expressamente a possibilidade de anulação da venda quando se reconheça a existência de ónus ou limitações não considerados que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria ou quando exista erro sobre a coisa transmitida por falta de conformidade com o que foi anunciado.
E) No caso concreto, o anúncio publicitado no âmbito da venda indicava expressamente a existência de aparcamento associado à fração autónoma objeto da venda, circunstância que foi naturalmente considerada pela Recorrente no momento de formular a sua proposta de aquisição.
F) Todavia, após a aceitação da proposta e quando procurou tomar posse do imóvel, veio a Recorrente a constatar que o referido aparcamento se encontra totalmente encerrado com alvenaria, inexistindo na prática qualquer possibilidade de utilização do mesmo.
G) Tal circunstância consubstancia uma evidente falta de conformidade entre o bem anunciado e o bem efetivamente existente, enquadrável na previsão normativa do artigo 838.º do Código de Processo Civil.
H) A decisão recorrida desvalorizou indevidamente tal circunstância, entendendo que apenas assistiria à proponente o direito de solicitar a remoção dos obstáculos existentes.
I) Porém, o que releva juridicamente não é a eventual possibilidade futura de remoção de obstáculos, mas sim a divergência objetiva entre o conteúdo do anúncio da venda e as características reais do bem transmitido.
J) A desconformidade entre o bem anunciado e o bem existente constitui fundamento legal de anulação da venda executiva, por configurar erro relevante sobre o objeto transmitido.
K) O erro verificado não incide sobre elemento acessório do imóvel, mas sobre característica funcional relevante - a existência de aparcamento -, suscetível de influenciar diretamente o valor económico da proposta apresentada.
L) A interpretação adotada na decisão recorrida esvazia o mecanismo de tutela previsto no artigo 838.º do Código de Processo Civil, ao transferir para o proponente riscos decorrentes de informação inexata constante do anúncio da venda.
M) Acresce que a Recorrente alegou e demonstrou a existência de limitações anormais ao acesso e fruição do imóvel, designadamente a instalação de uma porta metálica no piso inferior do edifício que impede o acesso livre aos pisos superiores.
N) Tal circunstância configura uma limitação objetiva ao exercício do direito de propriedade, excedendo manifestamente os limites normais inerentes a bens da mesma categoria.
O) A decisão recorrida não apreciou devidamente esta limitação, limitando-se a qualificar os factos alegados como mera insatisfação da proponente quanto ao imóvel adquirido.
P) A venda executiva pressupõe a observância dos princípios da transparência, publicidade e correta formação da vontade dos proponentes.
Q) Nos termos do artigo 19.º da Portaria n.º 282/2013, o anúncio da venda deve conter todas as informações relevantes relativas ao bem vendido, designadamente ónus, encargos ou limitações que incidam sobre o mesmo.
R) A omissão ou divulgação incorreta de características relevantes do bem constitui violação dos deveres de publicidade da venda judicial.
S) No caso concreto, a divergência entre o conteúdo do anúncio e a realidade do imóvel demonstra que o anúncio não refletia fielmente as características do bem colocado à venda.
T) Em consequência, a Recorrente formou a sua vontade negocial com base em informação incompleta e desconforme com a realidade do bem, circunstância que configura erro relevante sobre o objeto transmitido.
U) Ao concluir em sentido contrário, a decisão recorrida incorreu em erro de julgamento, por errada interpretação e aplicação das normas legais aplicáveis.
V) Deve, por conseguinte, a decisão recorrida ser revogada, sendo substituída por outra que julgue procedente o pedido de anulação da venda judicial apresentado pela Recorrente.
W) Nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 635.º, n.º 4, do Código de Processo Civil, o objeto do presente recurso mostra-se delimitado pelas conclusões supra formuladas.
Não foram apresentadas contra-alegações.
O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, em separado e efeito meramente devolutivo.
Cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃO
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram - cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
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A questão a decidir é a seguinte:
Apurar se deve ser anulada a venda em curso nos autos ao abrigo do art. 838º do Cód. Proc. Civil.
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Para além do que consta do antecedente relatório, para o qual se remete, ter-se-ão ainda em conta os seguintes elementos processuais:[1]
1. Do anúncio da venda quanto à descrição do imóvel consta o seguinte:
Direito de Superfície da Fração autónoma designada pela letra “AB” do prédio urbano, destinado a habitação, de tipologia T2 no 4º Esq. com 58,20m² entrada pelo nº ..., aparcamento na cave designado pelas letras “AB”, com 14,07 m² e entrada pelos nºs ... e ..., na freguesia ..., concelho do Porto, sito Rua ..., ... Porto. Inscrito na matriz ...-AB e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...-AB.
2. Desse mesmo anúncio quanto às características do imóvel consta o seguinte:
Localização:
Rua ..., 4ºEsq
... ... PORTO
Tipologia/Divisões 2
Artigo Matricial ...-AB
Conservatória Registo Predial ...-AB
Ano Inscrição na Matriz 2000
Área Total 72,27m2
Área Bruta Privativa 58,20m2
Área Bruta Dependente 14,07m2.
3. Consta ainda do anúncio que à data a fração encontra-se desocupada.
4. O anúncio é acompanhado por três fotografias do interior da fração, duas fotografias exteriores do prédio onde esta se situa e dois prints do Google Maps com a sua localização exata.
5. No relatório da venda escreveu-se o seguinte:
“Procedeu-se à venda extrajudicial através de leilão eletrónico, com início às 9h do dia 10/10/2025 e a encerrar às 15:00h do dia 10/11/2025.
Para a promoção da venda definiu-se o Regulamento de Venda, informações, datas e horas do início e termino do leilão eletrónico.
Quanto à divulgação da venda efetuou-se através de correio eletrónico, plataformas das redes sociais, telefone, contacto direto, e newsletter.
Prestaram-se todos os esclarecimentos solicitados.”
6. E como conclusão escreveu-se ainda o seguinte:
“Realizado o leilão eletrónico nas datas supra referidas no encerramento do mesmo, obteve-se uma licitação no valor de 30.500,00€. Valor acima do valor base determinado para a venda. “
*
DO MÉRITO DO RECURSO
1. O art. 164º, nº 1 do Cód. da Insolvência e da Recuperação de Empresas [CIRE] estabelece no seu nº 1 que «[o] administrador da insolvência procede à alienação dos bens preferencialmente através de venda em leilão eletrónico, podendo, de forma justificada, optar por qualquer das modalidades admitidas em processo executivo ou por alguma outra que tenha por mais conveniente.»
A venda em leilão eletrónico, a que se reporta o art. 837º do Cód. Proc. Civil, é publicitada, com as devidas adaptações, nos termos dos nºs 2 a 4 do art. 817º do mesmo diploma, devendo constar do anúncio, entre outras menções, a identificação sumária dos bens.
Por seu turno, no art. 19º da Portaria nº 282/2013, de 29.8., respeitante ao anúncio eletrónico, dispõe-se o seguinte:
«1 - A venda dos bens penhorados é publicitada, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 817.º do Código de Processo Civil, através de anúncio na página informática de acesso público, na Área de Serviços Digitais dos Tribunais, acessível no endereço eletrónico https://tribunais.org.pt.
2 - O anúncio contém:
a) A identificação do processo de execução;
b) O nome do executado;
c) A identificação do agente de execução;
d) As características do bem;
e) A modalidade da venda;
f) O valor para a venda;
g) O dia, hora e local de abertura das propostas;
h) O local e horário fixado para facultar a inspeção do bem;
i) Menção, sendo caso disso, ao facto de a sentença que serve de título executivo estar pendente de recurso ou de oposição à execução ou à penhora.
3 - O anúncio deve ainda conter quaisquer outras informações relevantes, designadamente ónus ou encargos que incidam sobre o bem, e que não caduquem com a venda, bem como, sempre que possível, fotografia que permita identificar as características exatas do bem e o seu estado de conservação.
4 - A publicação dos anúncios é efetuada de forma a que não seja possível a sua indexação a motores de busca.»
2. Prosseguindo, o art. 838º do Cód. Proc. Civil, aplicável aos presentes autos por força dos arts. 17º e 164º do CIRE, que tem a epígrafe «anulação da venda e indemnização do comprador» estatui o seguinte no seu nº 1:
«Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.º do Código Civil.»
Relativamente ao primeiro requisito, exige-se a verificação de algum ónus ou limitação que, para além de não ter sido tomado em consideração aquando da publicitação da venda executiva, exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria. O que ocorre, por exemplo, se um prédio for vendido como sendo prédio rústico e o adquirente vier, posteriormente, a constatar que sobre esse prédio já se encontrava construída uma edificação antes da venda.[2]
Quanto ao requisito da existência de “erro sobre a coisa transmitida” torna-se necessário que se verifique “a falta de conformidade” entre o bem objeto da venda e aquilo que foi anunciado.
Assim, é relevante, para efeitos de anulação da venda executiva, o erro-vício da vontade do adquirente, tanto sobre a identidade da coisa como sobre as suas qualidades, que tem de resultar da falta de conformidade da coisa com o que foi anunciado, sendo inoponíveis ao (ou pelo) comprador quaisquer outras circunstâncias excludentes ou determinantes do erro.
Por conseguinte, a procedência do pedido de anulação da venda executiva com fundamento em erro sobre a coisa transmitida pressupõe que o requerente alegue e prove:
a) que o ato que concretizou a venda está viciado, por erro acerca da identidade, ou qualidade da coisa transmitida;
b) que esse erro provém da falta de conformidade entre a identidade, ou as qualidades, e aquilo que tiver sido anunciado.[3]
Conforme se escreve no Ac. STJ de 17.6.2014 (p. 388-E/2001.L1.S1, relator ALVES VELHO, disponível in www.dgsi.pt.) “[e]ste erro, sobre o objecto mediato do negócio, pode recair sobre a própria identidade do objecto (error in corpore) ou apenas sobre as suas qualidades (error qualitatis) e, como é também entendimento unânime na doutrina mais recente, goza de regime especial, na medida em que para a respectiva invocabilidade não se exige o requisito geral da essencialidade do erro para o declarante nem o da cognoscibilidade do mesmo pelo declaratário, entendimento e solução que encontram justificação na necessidade de proteger o adquirente “induzido em erro pela descrição do objecto da venda que é feita no próprio processo e assim garantida pelo tribunal” (vd. MOTA PINTO, “Teoria Geraldo Direito Civil”, 4ª ed., 507; M. TEIXEIRA DE SOUSA, “Acção executiva Singular”, 396; F. AMÂNCIO FERREIRA, “Curso de Processo de Execução”, 2ª ed., 285; J. LEBRE DE FREITAS e A. RIBEIRO MENDES, “CPC, Anotado”, vol. 3º, 609; REMÉDIO MARQUES, ob. cit.372[4]).
Assim, suficiente para a procedência do pedido de anulação da venda é o reconhecimento de ter havido erro sobre a identidade da coisa alienada (transmitida) ou sobre as suas qualidades, por verificação de falta de conformidade (divergência) entre as características constatadas aquando da transmissão com as anunciadas.”
“Integram situações de erro sobre a identidade ou a qualidade da coisa: a discrepância relevante entre a área ou a composição do prédio anunciadas e as áreas e composições reais (RP 15-6-15, 206/09, www.colectaneadejurisprudencia.com e RC 14-5-13, 36/09); a não correspondência física entre o prédio mostrado ao adquirente pelo encarregado de venda e o prédio vendido (RP 3-12-12, 2900/07).” - cfr. ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e PIRES DE SOUSA, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. II, pág. 258.
Por seu turno, AMÂNCIO FERREIRA (in “Curso de Processo de Execução”, 2007, 10ª ed., pág. 401) diz-nos que “há erro sobre a coisa transmitida quando o comprador (ou o adjudicatário), perante o anunciado, supõe adquirir o prédio A e adquire o prédio B ou quando adquire a coisa pretendida mas ela tem qualidades diversas das conjecturadas.”
ABRANTES GERALDES, PAULO PIMENTA e PIRES DE SOUSA (in ob. e loc. cit.) referem também que “o comprador pode ainda invocar fundamentos gerais do direito civil para anulação da compra, designadamente: a impossibilidade física ou legal, a inadmissibilidade legal, a contrariedade à ordem pública ou aos bons costumes, a incapacidade, o dolo, a coação, o conluio entre o executado e terceiro, integrando uma simulação ou o erro na declaração (cf. Lebre de Freitas, A Ação Executiva, 7ª ed., pp. 400-401 e Rui Pinto, A Ação Executiva, pp. 914-915, 918-919)”
3. Prosseguindo, é ainda de referir que, tal como se entendeu na decisão recorrida, o regime do art. 838º do Cód. Civil, embora no presente caso ainda não se tenha concretizado a venda, deve-lhe também ser aplicável.
Na situação “sub judice” a requerente AA no leilão eletrónico efetuado apresentou proposta no valor de 30.500,00€ pela aquisição do direito de superfície referente à fração autónoma aqui em causa - que se verificou ser a única - e procedeu ao pagamento de 20% do preço respetivo, no montante de 6.100,00€, bem como ao pagamento de comissão imobiliária, no valor de 1.875,75€.
Estes pagamentos corporizaram a adjudicação do imóvel em conformidade com o ponto 8, a) e b) das condições de venda, que têm o seguinte texto:
“8) Com a adjudicação, o adjudicatário pagará:
a. 20% do valor da venda do imóvel, e princípio de pagamento à ordem de “Massa Insolvente BB”;
b. 5% do valor da venda do imóvel, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, à ordem de “A..., Lda.”, referente aos serviços prestados na promoção e venda do bem (…).[5]
Ora, tendo a requerente a qualidade de adjudicatária a partir do momento em que procedeu ao pagamento de 20% do preço, deve-lhe ser reconhecida a possibilidade de recorrer à via processual prevista no art. 838º do Cód. Proc. Civil.
Neste sentido apontam AMÂNCIO FERREIRA (in ob. cit., pág. 402) que estende a tutela prevista no art. 908º do anterior Cód. Proc. Civil, similar ao atual art. 838º, ao adjudicatário, e também VIRGÍNIO DA COSTA RIBEIRO e SÉRGIO REBELO (in “A Ação Executiva Anotada e Comentada”, 2015, Almedina, pág. 560).
Escrevem estes o seguinte:
“Também nos parece caber no âmbito de proteção deste nº 1, na esteira do defendido, entre outros, por José Alberto dos Reis e Eurico Lopes-Cardoso (Processo de Execução, cit., vol. II, p. 424 e Manual da Acção Executiva, cit., p. 645, respetivamente), o adjudicatário, dado ser ainda, para este efeito, um comprador. Até o próprio preferente ou remidor, quando exerçam na venda executiva tais direitos de preferência ou de remição, na medida em que, materialmente, não deixam de ser compradores.”
4. Retornando ao caso dos autos, verifica-se que em via recursiva a requerente AA alega que após a aceitação da proposta e quando procurou tomar posse do imóvel, veio a constatar que o aparcamento na cave se encontrava totalmente encerrado com tijolos, não sendo possível a sua utilização.
Alega ainda que existem limitações anormais no acesso e fruição do imóvel, decorrentes da instalação de uma porta metálica no piso inferior do edifício, o que impede o acesso livre aos pisos superiores.
Entende, por isso, que ocorre divergência entre o conteúdo do anúncio e a realidade do imóvel, não refletindo aquele fielmente as características do imóvel colocado à venda.
Do conteúdo do anúncio verifica-se que foi colocado à venda, através de leilão eletrónico, o direito de superfície de uma fração autónoma de prédio urbano sito na Rua ..., ... Porto, destinada a habitação, de tipologia T2, correspondente ao 4º andar esquerdo, e com aparcamento na cave.
Nesse anúncio consignou-se que à data a fração autónoma estava desocupada.
No que concerne ao aparcamento na cave a requerente não põe em causa a sua existência, apenas refere que este espaço de aparcamento se encontra presentemente encerrado por paredes em tijolo.
Ou seja, o espaço existe e está acessível à requerente, donde se terá que concluir pela inexistência de desconformidade entre o anúncio e a realidade, sendo que a sua utilização como aparcamento sempre será possível através da remoção dos tijolos que lá foram colocados.
Passando à eventual ocupação da fração, o que se verifica é que a requerente não alega sequer que a fração esteja ocupada por outrem. Alega tão-só que ao nível do 3º andar se encontra instalada uma porta de ferro que impede o acesso aos pisos superiores, designadamente ao 4º andar onde se situa a fração dos autos, sem que para tal seja dada qualquer explicação legítima.
Porém, os meios probatórios que acompanharam o requerimento apresentado pela ora recorrente em 23.1.2026 não são esclarecedores quanto a nenhum dos aspetos que por ela foram alegados, desde logo porque no tocante às fotografias não foi feita qualquer correspondência entre estas e as duas concretas situações que vêm referidas e que se prendem com o encerramento do espaço de aparcamento com a colocação de tijolos e com a instalação de uma porta de ferro entre o 3º e o 4º andar.
E quanto à declaração que também foi junta, alegadamente subscrita por CC, comercial da B..., da sua leitura decorre que nela nenhuma referência se faz a qualquer daquelas duas situações concretas, que foram alegadas.
Por conseguinte, face aos meios probatórios apresentados pela requerente, que se circunscreveram àquela declaração e a um conjunto de fotografias não concretamente identificadas[6], não se vislumbra, em primeiro lugar, que haja desconformidade entre o anúncio e a realidade quanto ao espaço de aparcamento e, em segundo lugar, quanto à ocupação da fração autónoma ou impossibilidade de acesso à mesma não apresentou a requerente prova que possa sustentar a sua alegação.
5. Aliás, dos meios de prova que a requerente produziu no processo o que decorre é a inserção da fração autónoma aqui em causa em prédio localizado num bairro problemático da cidade do Porto - o bairro do ... -, caracterizado pela insegurança e pelo intenso tráfico e consumo de substâncias estupefacientes.
Mas estas características são visíveis para todos, sendo cognoscíveis, pela sua evidência, por qualquer pessoa que viva ou conheça a área do Grande Porto.
O anúncio indicava a localização exata da fração autónoma, com referência ao Google Maps, e a requerente, se tivesse sido prudente e avisada, não vivendo na zona do Porto, mas sim na Grande Lisboa, na Amadora, tê-la-ia visitado, a fim de ficar a conhecer a fração e a sua envolvente, assegurando-se previamente de que a mesma estava de acordo com as suas expetativas.
Ou, pelo menos, deveria ter procurado obter melhores informações sobre a zona da cidade do Porto onde a fração estava situada.
Neste contexto, entendemos que a pretensão recursiva da requerente não merece acolhimento, devendo ser mantida a decisão recorrida.
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Sumário (da responsabilidade do relator - art. 663º, nº 7 do Cód. Proc. Civil):
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DECISÃO
Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela requerente AA e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.
Custas, pelo seu decaimento, a cargo da recorrente.
Porto, 1.7.2026
Rodrigues Pires
Anabela Miranda
Maria da Luz Seabra
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[1] Os quais foram juntos aos autos pelo Sr. Administrador da Insolvência, na sequência de requerimento apresentado pela recorrente ao abrigo do art. 646º do Cód. Proc. Civil.
[2] Cfr. MARCO CARVALHO GONÇALVES, “Lições de Processo Executivo”, Almedina, 2016, pág. 387.
[3] Cfr. MARCO CARVALHO GONÇALVES, ob. cit. pág. 388.
[4] “Curso de Processo Executivo Comum”
[5] Os restantes 80% do valor da venda seriam liquidados aquando da realização da escritura de compra e venda.
[6] Aqui cabe referir que a requerente não apresentou sequer prova testemunhal do que por si foi alegado quanto ao estado do espaço de aparcamento e à ocupação ou impossibilidade de acesso à fração.