Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
ABUSO DE DIREITO
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
CUMPRIMENTO IMPERFEITO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
RAU90 ART11 ART12 ART18.
II - Esta situação de abuso não conduz todavia, necessariamente, à supressão total daquele direito do inquilino, sendo permitida uma redução parcial da renda, dentro da graduação facultada pelo artigo 18 do Regime do Arrendamento Urbano.
III - Havendo litígio sobre o montante a deduzir na renda e estando em causa uma diferença reduzida entre o valor das rendas depositadas, relativas a três meses, e o valor devido, o incumprimento do inquilino assume escassa importância e não justifica a resolução do contrato.
António... e Rosa... instauraram acção de despejo contra Laureano... e mulher, ele posteriormente falecido e habilitados os seus herdeiros pedido a resolução do contrato de arrendamento, a entrega do imóvel arrendado e o pagamento das rendas não pagas –10.281$00- e das vincendas enquanto subsistir a obrigação.
Alegam, em resumo, que são donos do imóvel que identificam e que a anterior proprietária o deu de arrendamento em 1973 ao réu marido, para habitação, mediante o pagamento da renda que ultimamente era do valor de 3.427$00, acrescendo que os réus não pagaram as rendas de Março, Abril e Maio de 1998 estando, assim, em dívida o montante de 10.028$00.
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Contestaram os réus alegando ter pago as rendas referidas e juntando documento comprovativo de depósito no Banco Totta e Açores em 5/3,7/4 e 4/5 da quantia mensal de 1.030$00, justificando este montante, e não o de 3.427$00 (montante da renda), pela circunstância de ter oportunamente solicitado ao senhorio a realização de obras de conservação ordinária, o que depois a Câmara Municipal também fez, e acabando esta por as calcular em 1.873.520$00, e que foram posteriormente levadas a cabo pelo inquilino e daí que ele tenha direito a ressarcir--se de tal montante o que vem fazendo ao abrigo dos artº 16 e 17 RAU apenas efectuando o pagamento correspondente a 30% da referida renda e daí o montante que vem depositando.
O senhorio foi avisado por carta de 21/10/97 de que passaria a depositar estas quantias e recebeu-as sem objecção até Fevereiro de 1997;
De toda a maneira e por cautela invoca o depósito condicional com a quantia correspondente às rendas de Março, Abril e Maio de 1998 (as invocadas como em dívida) bem como da correspondente indemnização.
Juntou documento comprovativo do depósito de 20.562$00 aí se englobando também a de Julho além das atrás referidas.
A contestação é de 20/12 e o depósito é da mesma data.
Pede a improcedência da acção.
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Responderam os AA alegando que não receberam qualquer comunicação do inquilino nem da Câmara Municipal, desconhecendo a problemática das obras a não ser após a comunicação de 21/10/97 a que responderam pela carta de 12/11/97;
Por outro lado invocam o abuso de direito quanto a terem de suportar as obras realizadas e isto face ao seu valor comparativo com o das rendas.
Acabam por impugnar o depósito condicional invocado e efectuado pelos réus porquanto no espaço de tempo que medeou entre a propositura da acção, 4/6/98, e a contestação, 20/12/98, eles limitaram-se «...a depositar condicionalmente as quatro rendas em mora aquando da entrada em juízo da petição acrescidas da competente indemnização» sendo certo que na expressão «somas devidas» utilizada no artº 1048º CC abrange também as rendas vencidas até à contestação acrescidas das respectivas indemnizações.
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O Mº Juiz, considerando-se habilitado no saneador a conhecer do pedido, aí proferiu a decisão recorrida que JULGOU A ACÇÃO PROCEDENTE.
Para tal decidiu as seguintes questões:
---Quanto às obras realizadas e ao terem os AA de suportar o seu custo, com o referido desconto nas rendas, face ao considerou haver abuso de direito face ao seu montante ante o valor das rendas bastando ponderar que só passados 45 anos estaria satisfeito o seu montante, tendo em conta o desconto de 70%;
---Quanto ao depósito liberatório considerou que ele deve abranger as rendas em dívida e a indemnização a que alude o artº 1041º CC durante o tempo que se prolonga até ao termo da contestação e não apenas até à propositura da acção, sendo certo que os réus o efectuaram até Junho/98, sendo a contestação e o depósito de Dezembro de 1999. Mercê de tal não evita ele o despejo.
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Inconformados interpuseram recurso de APELAÇÃO os RR apresentando as correspondentes alegações e concluindo com as questões que resumidamente apresentamos:
----Inexiste abuso de direito. Pelo contrário ocorre venire contra factum proprium por parte dos AA pois eles deixaram, propositadamente, degradar a habitação, recusando-se a executar as obras necessárias ao longo do tempo para provocar que o inquilino viesse a ter de abandonar o locado e vir agora invocar os custos das obras;
---O depósito dos montantes das rendas é legal face ao valor das obras;
---O depósito liberatório está correcto porquanto:
---Foram depositadas as rendas referentes aos meses de Março, Abril, Maio (estas as únicas invocadas como fundamento do pedido) e Junho pelo seu montante acrescido da indemnização legal de 50%, conforme já resultava dos documentos juntos com a contestação;
---Foram depositadas até ao fim do prazo que tinha para contestar todas as rendas vencidas até então e depois da apresentação em juízo do seu articulado as que se foram mensalmente vencendo, conforme documentos ora juntos;
---As rendas que devem ser pagas com o acréscimo de 50% (1048º e 1041 CC) são apenas as que deram causa à acção, no caso as de Março, Abril e Maio de 1998) e não as restantes, pois quanto a estas basta o seu depósito pelo montante das rendas.
---Se o artº 1048ºCC for interpretado no sentido de que deve ser depositado o montante das rendas acrescido de 50% relativamente a todas as rendas vencidas (e não apenas quanto ás que deram causa à acção) é ele inconstitucional por violar o disposto no artº 13º e 65º da CONST.
---Como o senhorio não efectuou as obras, apesar de para tal interpelado, está em mora e não pode invocar a falta de pagamento de rendas-artº 428º CC.
Terminam pedindo que se julgue a acção improcedente ou o prosseguimento dos autos.
Juntam vários documentos.
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Os AA apresentaram as suas alegações sustentando a bondade da decisão recorrida e com ela a existência de abuso de direito.
Por outro lado e se bem interpretamos alegam que o depósito liberatório do valor das rendas acrescido de 50% deve abranger todas as rendas até à data da contestação e não apenas as que deram causa à acção.
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Por despacho transitado, após oportuno recurso de Agravo, já decidido, foram mandados desentranhar a maior parte dos documentos juntos pelos RR com as sua alegações de recurso.
Como se disse, o referido recurso já foi conhecido nesta Relação, em momento anterior à presente apelação.
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Como se sabe as conclusões delimitam objectivamente o recurso salvo quanto ás questões de conhecimento oficioso ainda não decididas com trânsito e nele não se podem conhecer questões novas a não ser nas últimas condições (conhecimento oficioso).
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O Mº Juiz, como dissemos, considerou-se habilitado no saneador e conheceu do pedido.
Para tal indicou os factos que tinha por provados e que ninguém pôs em causa e daí que os demos por reproduzidos nos termos do artº 713º Nº 6 CPC.
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Avancemos no conhecimento do recurso.
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DO ABUSO DE DIREITO:
Para esta questão dispomos dos seguintes elementos não postos em causa no recurso:
Trata-se de um arrendamento para habitação, celebrado em 1973, de um 1º andar e quintal.
A renda ultimamente fixada era de 3.472$00 mensais.
O inquilino efectuou as obras referidas a pag.86 segs. após orçamento elaborado pela Câmara no valor de 1.873.520$00.
Tais obras são consideradas pelas partes e assim classificadas na sentença como de conservação ordinária.
O inquilino passou a descontar este valor nas rendas começando a pagar 1.030$00 por mês (70% do montante da renda).
Foi com base nestes elementos que a decisão considerou haver abuso de direito na circunstância de o inquilino exigir o pagamento das obras efectuadas face ao seu elevado montante perante o da renda e é contra tal decisão que começam por se insurgir os apelantes.
Que dizer?
Não vem posto em causa e bem se sabe que o senhorio está obrigado a efectuar as obras de reparação ordinária e que em casos como o dos autos o inquilino as pode efectuar por si, como efectuou, conforme resulta dos artºs 11º e segs do RAU e 1043º CC.
Uma vez que não são estes os aspectos posto em causa no recurso passamos directamente para a problemática do abuso de direito começando por dar a nossa inteira adesão aos princípios expostos na bem elaborada sentença e ás considerações tecidas sobre ele e que salientamos:
Bem se sabe que o artº 334º CC regula o exercício abusivo de direito prescrevendo que não é legítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Como ensinam os Prof P. Lima e A. Varela no seu CC anotado, ao referido artº334º, a concepção adoptada é a objectiva, não sendo, assim, necessária a consciência de que com a sua actuação se estão a exceder os apontados limites, apenas havendo a referir que tem de se tratar de um excesso manifesto, isto é, segundo M. de Andrade in T.Geral da Obrig., pag.63, devem ser direitos exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça.
V. Serra refere-se de igual modo à clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante (BMJ 85/253).
Na R.L.J. 87/307 temos o mesmo prof. M. Andrade a dizer que o abuso de direito abarca as hipóteses em que a invocação e aplicação de um preceito da lei resultaria, no caso concreto, intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico, embora fosse correcta para a generalidade dos casos.
Como bem se refere o Ac STJ in AC/STJ-1/3/21 trata-se de «... uma cláusula geral, uma válvula de segurança, uma janela por onde podem circular lufadas de ar fresco, para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento prevalente na comunidade social, à injustiças de proporções intoleráveis para o sentimento jurídico imperante, em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito por lei conferido;... o abuso de direito pressupõe a existência e a titularidade do poder formal que constitui a verdadeira substância do direito subjectivo mas este poder formal é exercido em aberta contradição, seja com o fim (económico ou social) a que esse poder se encontra adstrito, sela com o condicionalismo ético-jurídico (boa fé e bons costumes) que em cada época envolve o seu reconhecimento.
Foi em plena aplicação destes princípios gerais que a sentença, na esteira de numerosa jurisprudência que refere ---anotamos por mero exemplo o Ac STJ in BMJ 470/546 ---considerou abusiva a conduta do inquilino em pretender ressarcir-se do valor das obras (1.873.520$00) do modo como o estava fazendo (desconto de 70% numa renda de 3.472$00 mensal).
Concordando inteiramente com as considerações feitas à volta do abuso de direito afigura-se-nos que a situação concreta poderia e deveria conduzir a outra solução.
Vejamos.
Verificada um situação de exercício abusivo de um direito, como se nos afigura ser a dos autos, há que extrair as consequências, sabendo-se que não são sempre as mesmas pois não as indicando a lei vem-se entendendo que cabe ao Juiz determinar a sanção ou as sanções adequadas ao caso concreto (ver, por todos o Ac. STJ in CJ/STJ 1/3/19 e Cunha de Sá in Abuso de Direito pag. 647 e 648).
Neste domínio das consequências convém salientar, na esteira dos ensinamentos dos prof. P Lima e A. Varela, na obra e local citados, que com base no abuso de direito o lesado pode requerer o exercício moderado, equilibrado, racional do direito que a lei confere a outrem.
Por outro lado, assim como o abuso de direito é de conhecimento oficioso (CJ/STJ-1/1/5 e 2/3/157) também, se bem pensamos, o Juiz deve poder oficiosamente apontar a consequência que considere mais adequada e tanto mais o poderá fazer quanto se considere que a medida escolhida se contem dentro o pedido formulado.
Prende-se isto, como veremos, com a solução que vamos propor.
Como se sabe, e já frisamos, é o senhorio que tem de suportar as despesas com as obras de reparação ordinária (artº 12º RAU) e em certos casos, como o dos autos, pode ser o inquilino a realizá-las mas com direito a ser ressarcido do que dispendeu.
Só não será assim quando ocorrer abuso de direito.
Contudo esta situação de abuso pode não conduzir necessariamente à supressão total do direito do inquilino ao ressarcimento do que dispendeu pois pode ser suficiente uma redução parcial.
Repare-se que o artº 18º RAU faculta um redução na renda ATÉ 70% do seu montante o que, claro, permite uma certa graduação.-
E nessa graduação entram sempre os valores das obras e o das rendas, pelo menos, pois bem podem tomar-se ainda em conta o tipo de casa e outros aspectos, de que porém não dispomos, pois apenas temos os dois primeiros.
Então, perante tais valores, e dada a sua possibilidade de variação, pode-se entender que o abuso só se verifica em relação a certa quantia e não em relação ao seu total.
Queremos com isto dizer que, em casos como o nosso, o desconto de 70% pode ser abusivo, mas já um desconto menor pode não o ser.
Pensamos que a possibilidade gradativa facultada pelo citado artº 18º RAU tem precisamente em vista proporcionar um certo equilíbrio entre os factores apontados.
As partes (ou o Tribunal na falta de acordo) devem socorrer-se de um juízo de equidade (que o nosso CC apresenta como recurso para outros casos mas que nos deve seguir de orientação em situações como a presente) tendo-se em conta as circunstâncias concretas de cada caso.
Só em último caso deverá, a nosso ver, despojar-se o inquilino da ressarcibilidade que a lei lhe confere ---só nos casos que não caibam na possibilidade de graduação facultada pelo artº 18º; só nos casos em que o menor desconto se tenha de considerar como abusivo.
Voltando-nos para a situação que nos ocupa entendemos que uma renda mensal do valor apontado conjugada com o das obras permite alguma redução.
Então, servindo-nos dos reduzidos elementos que nos são fornecidos e com o socorro à equidade achamos equilibrada um redução de 25% o que se decide.
Dentro do que atrás referimos pensamos que a fixação desta dedução nos é permitida pelo carácter oficioso do abuso de direito e das suas consequências, acrescendo que é sempre um menos face à totalidade (negação da obrigação de pagar qualquer quantia) pedida pelos AA, o que é facultado pelo artº 661 CPC. Concluímos, então, que o inquilino tem o direito de reduzir a renda em 25% daí o ter de pagar mensalmente 2.570$00, por arredondamento.
E não queremos terminar este raciocínio sem reforçar a nosso ponto de vista, quanto ao abuso de direito, com a chamada de atenção de que se já fosse aplicável (mas não é) ao caso a nova redacção dada ao artº18° do RAU pelo DL 329/2000 de 22/12---que veio facultar ao arrendatário que realiza as obras e enquanto não estiver inteiramente ressarcido das despesas efectuadas e juros, acrescido de 10% para despesas de administração, que apenas seja obrigado a pagar ao senhorio 30% da renda vigente--- estaria inteiramente correcto o desconto efectuado e não haveria qualquer comportamento abusivo no desconto efectuado.
Entendemos, porém, que nos devemos reportar à época em que tudo se passou e que as partes se deviam comportar de acordo com os princípios legais em vigor.
E com base neles continuamos a entender que ocorreu um comportamento parcialmente abusivo nos moldes que deixamos expostos.
Mantemos, pois, o que decidimos quanto a este aspecto.
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MAS,
O assim decidido não esgota a questão.
Na verdade o valor encontrado continua a permitir que, em princípio, se afirme a falta de pagamento das rendas (parcial) de Março, Abril e Maio de 1998 e com ela a justificação para o pedido de resolução do contrato.
Não podemos ignorar que após a realização das obras o inquilino comunicou por escrito ao senhorio em 21/10/97 que passaria a descontar os referidos 70% na renda e que este lhe respondeu a 12/10/97 que considerava «...inaceitável que V.Exª proceda ao depósito de uma quantia correspondente a apenas 70% da valor da renda...» e que comunicava «---a sua inteira disponibilidade para negociar----uma indemnização pelo abandono do locado, tanto mais que, a julgar pelo orçamento da Câmara, as suas condições actuais de habitabilidade não serão as melhores»----factos constantes da carta do senhorio junta a pag.107 e citada e aceite pelas partes---e tudo aquilo sem pôr em causa a realização das obras e sem oferecer outro valor que considerasse correcto.
Portanto havia uma situação de litígio entre as partes quanto ao montante da dedução a efectuar, parecendo resultar daquela afirmação do senhorio que ele se insurgia quanto à dedução efectuada, não oferecendo qualquer outro valor em alternativa.
Por outro lado o senhorio não recusou os pagamentos (depósitos) efectuados pela quantia de 1.050$00.
Verdadeiramente até se pode raciocinar no sentido de que o que se passou não foi a normal e vulgar falta de pagamento mas sim um diferendo quanto ao montante a pagar em consequências das obras efectuadas pelo inquilino.
E esta circunstância ajuda a que vejamos as consequências com moderação. Podemos dizer que o senhorio não aceitava que existisse dedução e não ofereceu qualquer montante alternativo---limitou-se a oferecer sua disponibilidade para conversações sobre uma indemnização pelo abandono do locado.
Dada esta situação e face à nossa decisão anterior verifica-se que a razão estava mais próxima do inquilino pois este acabou por ver reconhecido o seu direito a uma dedução ainda que de montante inferior ao por si efectuado.
Dada esta parcial razão do inquilino; o litígio existente, conhecido por ambas, e as sua razões; a circunstância de apenas estarem em causa três meses de renda e de só haver uma diferença de 1.520$00 entre o valor das rendas depositadas e o agora fixado; que os depósitos efectuados com a contestação pelo inquilino satisfazem tal diferença; que os AA não recusaram os depósitos de 1.050$00 (ou pelo menos nada alegaram nesse sentido); o facto de apenas se tratar de um incumprimento parcial e determinado por um diferendo, que bem se pode considerar como fruto de uma divergência sobre uma figura legal que até permite o recurso à equidade---considera-se que este incumprimento parcial tem reduzida importância e daí que não deva ocorrer a resolução do contrato nos termos do artº 802º CC.
Esta disposição legal é aplicável ao direito de resolução do contrato de arrendamento com os fundamentos do artº 64º RAU conforme decidiu o Ac. STJ in BMJ 469/486.
Como aí se diz o carácter da «escassa importância» será encontrado através da adopção de um critério objectivo e resultará, grosso modo, da projecção do concreto inadimplemento (da sua natureza e extensão) no interesse actual do credor, ou seja, será aferido pelas utilidades concretas que a prestação lhe proporcione ou proporcionaria».
A este propósito ensina Brandão Proença in A Resolução do Contrato no Drtº Civil a pag. 111-132, que ele introduz assim (invocando o princípio da boa fé ou o critério do abuso do direito) limites «normativos» ao exercício do drtº de resolução, apresentando um manifesto conteúdo ético pois que tudo se traduz numa apreciação da importância do incumprimento segundo um princípio de boa-fé, concretizado pelo Juiz na acção---» onde se aprecie a resolução.
Segundo R. Bastos nas sua Notas ao CC, era 802º, a escassa importância ali referida deve ser apreciada mediante a reconstituição da vontade das partes quanto à projecção do incumprimento no desenvolvimento da relação jurídica em causa, à luz dos princípios da boa fé e do equilíbrio contratual.
Para E. de Abreu in ROA 45/771 o referido Nº 2 do 802ºCC funda-se no princípio geral de que as partes no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem proceder de boa fé.
Como bem resume o Ac. STJ acima referido «resulta do preceituado no artº 801º Nº2 CC, conjugado com os artºs 762º nº2 e 334º CC, que o direito de resolução conhece como limite o incumprimento parcial, atendendo ao interesse do credor, apreciado através de critério objectivo, ser de escassa importância, de tal sorte que aquela gravosa consequência, a da resolução do contrato, face aos ditames da boa fé, deixa de encontrar justificação.
Pensamos, sinceramente que o nosso caso concreto é digno deste tratamento jurídico.
Como se disse não estamos perante um normal não pagamento de rendas.
O que se passa é um litígio sobre o montante concreto a descontar nos termos do artº 18 RAU., sendo certo que o inquilino vem depositando a quantia que entende correcta, numa dedução de 80%, depois de prévio aviso ao senhorio e sem que este concordasse com tal percentagem de desconto mas sem recusar os depósitos de tais percentagens (ou pelo menos sem nada alegar nesse sentido).
Ora a falta de pagamento de renda (parcial, note-se, e por três meses) apesar de o montante, só por si, não poder considerar-se como de escassa importância--- a renda inicial era de 3.472$00; o inquilino passou a depositar 1.050$00 e nós fixamos o montante em 2.570$00--- a verdade é que para os fins do artº 802º Nº2 CC a questão não se pode limitar ao montante, antes deve ser enquadrada no demais circunstancialismo já apontado.
E, a nosso ver, é esse enquadramento, a sua motivação, o facto de haver ocorrido depósito que permite o recebimento da quantia em falta, que nos conduzem à convicção de que o exercício do direito de resolução (pondo-se cobro a um contrato que vem desde 1973, sem notícia de litígio) não encontra justificação face aos falados ditames da boa fé e daí que o referido incumprimento se deva considerar como de escassa importância para efeitos do artº 802º Nº2 CC.
Portanto, à luz desta disposição legal não podem os AA resolver o contrato.
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Arredado o abuso de direito fica-nos a posição das partes em vista do conhecimento do pedido.
É que, uma vez decidida a inexistência do referido abuso, temos de apreciar se os autos devem prosseguir ou permitem o conhecimento da acção ainda no saneador.
Tudo se prende com a interpretação a fazer da defesa apresentada pelos autores na sua resposta à excepção deduzida pelo réu na contestação, cuja natureza já apontamos a propósito da nossa análise sobre o abuso de direito.
Vejamos: o cerne da posição dos réus radica em que o locado precisava de obras e que para tal comunicaram por escrito ao senhorio essa necessidade e que de igual modo o fez a Câmara Municipal, acrescendo que, como o senhorio não as efectuou no prazo concedido pela Câmara, fê-las ele ao abrigo do artº 16º RAU e daí o desconto de 70% no valor mensal das rendas (artº 18º).
Perante tal, e como inicialmente referimos, os AA começam por impugnar que tenham recebido qualquer comunicação do inquilino ou da Câmara Municipal, mas não retiram qualquer consequência legal dessa não comunicação designadamente no sentido de não estarem em mora e assim não deverem as obras ter sido efectuadas sem mais pelo inquilino.
Eles limitam-se a negar aquele circunstancialismo invocado pelos RR e logo de seguida partem para o reconhecimento de que receberam, na verdade, a comunicação daqueles de 21/10/97 sobre o desconto de 70% e seu motivo, invocando, depois, a resposta que lhe deram pela carta de 12/10/97 na qual consideram o valor das obras exagerado face ao montante da renda, não estando de acordo com a redução de 70%, afirmando que a persistência da atitude dos RR «...se lhe afigura inteiramente abusiva», terminando com a oferta de conversações com vista à fixação de uma indemnização para o abandono do locado (pag. 107/108).
De imediato, na resposta, em perfeita sintonia com a situação abusiva focada na carta, passam a invocar concreta e expressamente a existência de abuso de direito, terminando com a defesa relativa ao depósito condicional.
De tudo isto afigura-se-nos de concluir que a defesa apresentada pelos réus, como impugnação, perde todo o seu interesse e relevância a partir da recepção da carta do inquilino e da resposta que lhe deram e do abuso de direito extraído do circunstancialismo circundante.
E que assim é resulta reforçado de o abuso de direito não surgir invocado de forma subsidiária, o que significa, em perfeita consonância com a natureza deste instituto regulado no artº 334º CC, o reconhecimento por parte dos AA do direito dos RR só que actuado de forma excessiva.
Este reconhecimento (sem ser de forma subsidiária) toma desnecessária, inútil, sem sentido a anterior defesa por impugnação.
Surgem impugnados factos anteriores a uma realidade aceite pelos AA. sendo certo que é a partir desta que os AA arquitectam o abuso de direito como verdadeira e única defesa face ao valor das obras e desconto efectuado.
Claro que tudo isto é assim sem falarmos na defesa subsidiária apresentada quanto à excepção subsidiária do depósito condicional das rendas.
Resumindo, a nosso ver, a defesa dos AA radica, quanto à questão em análise, na invocação do abuso de direito deixando sem conteúdo útil matéria impugnada.
E tanto assim é, que vamos apontar a matéria de facto que se pode ter como provada, sem menção da impugnada, enquadrando-a com os factos apontados no saneador como assentes, sem terem sido postos em causa:
---a existência do contrato de arrendamento;
---a realização das obras e a sua natureza, classificadas no saneador como de conservação ordinária;
---a comunicação feita pelo inquilino ao senhorio de que a partir de Novembro de 1997 passaria a descontar na renda 70% para pagamento do dinheiro gasto no arranjo da casa, conforme orçamento que junta, e juros, conforme artº 16ºRAU;
---a resposta do senhorio nos termos acima apontados;
---pagamento nos meses de Março, Abril e Maio de 1998 em 5/3,7/4 e 4/5 pelo montante de 1.030$00 e não de 3.427$00, sendo este o montante acordado e aquele o resultante daquela percentagem.
Esta factualidade torna inútil a impugnação de factos anteriores pois os AA, como resulta implicitamente da sua carta e do teor da contestação, acabaram por aceitar as obras realizadas e apenas as consideraram abusivas face ao seu montante comparado com as rendas e percentagem.
A nosso ver a acção e defesa apresenta-se com os seguintes matizes:
--petição----falta de pagamento de rendas;
--contestação----defende-se por excepção alegando que não é o total das rendas que está em causa mas apenas parte do seu montante e que o depósito de menor quantia do que a do montante inicial das rendas se ficou a dever às obras por si realizadas e aos desconto de 70% que passou a fazer ao abrigo do disposto no artº 18º do RAU; Subsidiariamente invoca a efectuação de depósito liberatório.
--resposta----o A invoca a abuso de direito em tal redução do montante da renda e impugna um ou outro facto da contestação mas sem relevância para o conhecimento de tal excepção e põe em causa a correcção do referido depósito liberatório, invocado pelo réu de foram subsidiária, como dissemos.
Assim, é manifesto que o réu apenas opôs o abuso de direito como verdadeira defesa, (para além da relativa ao depósito) o que significa que reconhece o direito do autor, apenas o entendendo como feito de modo abusivo.
A impugnação que fez de alguns factos é irrelevante para justificação dos montantes dos depósitos efectuados pelo réu, sendo certo que a tipo de defesa invocado, abuso de direito, significa que aceita a factualidade atinente aos mesmos depósitos e apenas considera estes como abusivos.
Exposta a natureza da defesa do autor na sua resposta, e tendo-se decidido pela sua insubsistência face à inexistência do invocado abuso do direito, resta extrair as consequências:
---e elas são as de que as rendas foram devidamente pagas e daí que com tal conclusão se imponha a improcedência da acção, e desde já no saneador.
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Como se compreende esta solução importa a desnecessidade do conhecimento da defesa apresentada pelos RR com a questão do depósito condicional uma vez que ela foi apresentada com cariz claramente subsidiário.
A desnecessidade de tal implica de igual modo que se não conheça da defesa apresentada pelo AA quanto a tal e que foi no sentido de os referidos depósitos não estarem correctos e não poderem os RR impedir, com eles, o ganho de causa.
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Estas decisões prejudicam o conhecimento das demais questões postas pelos apelantes, salvo, talvez, a do venire contra factum próprio imputado aos AA por eles terem provocado voluntariamente a situação de a casa necessitar de obras para proporcionar um abandono do locado.
Quanto a este aspecto---e pese o seu conhecimento ser de carácter oficioso----basta referir que se trata de factos novos só agora trazidos aos autos e que por isso não pode Relação deles conhecer, sendo certo que os oportunamente alegados não preenchem aquela figura.
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Face à mesma decisão é manifesto que os AA têm direito a levantar dos depósitos efectuados pelos RR a quantia suficiente para perfazer o montante em dívida tendo em conta o valor da renda mensal fixado nestes autos.
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FACE AO EXPOSTO,
ACORDAM EM JULGAR A APELAÇÃO PROCEDENTE E, REVOGANDO A DECISÃO RECORRIDA, ABSOLVEM OS RÉUS DO PEDIDO.
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Custas pelos apelados.
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Porto, 27 de Setembro de 2001.
António José Pires Condesso
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida