Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1578/20.8T8VNG.P1 |  |
TRANSIÇÃO PARA O NRAU
COMUNICAÇÃO AO LOCATÁRIO
FALTA DE RESPOSTA
INCONSTITUCIONALIDADE
Sumário (elaborado pelo Relator- art. 663º, nº 7 do CPC):
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Comarca do Porto Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia - Juiz 3*
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de PortoI. RELATÓRIO.
Recorrentes: AA, e BB;
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Recorrida: CC;*
O autor AA, e respectiva mulher, BB intentaram a presente acção de despejo contra a ré CC, pedindo que:1) Com data reportada a 31/Agosto/2019, seja declarada a extinção do contrato de arrendamento que tem por objecto o prédio sito na Rua ..., 3º Andar Direito, em Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº ... (freguesia ...) e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. ... - 3º Dto;
2) Sem prescindir e à cautela, caso se entenda que, não obstante a ocupação da Ré dar-se actualmente em relação ao prédio sito na Rua ..., 3º Andar Direito, em Vila Nova de Gaia, o contrato de arrendamento mantem como objecto o 1º Andar Direito desse mesmo prédio, deve, com data reportada a 31/Agosto/2019, ser declarada a extinção do contrato de arrendamento que tem por objecto o prédio sito na Rua ..., 1º Andar Direito, em Vila Nova de Gaia.
3) Seja a Ré ser condenada a restituir aos Autores o 3º Andar Direito (e, sem prescindir, o 1º Andar Direito) do prédio sito na Rua ..., em Vila Nova de Gaia livre e desocupado de pessoas e bens e em estado de conservação compatível com o uso normal do mesmo, bem como proceder à entrega das respectivas chaves.
4) Deve ser a Ré condenada a pagar aos Autores a quantia de € 504,00, com referência aos meses de Setembro, Outubro e Novembro de 2019 bem como aos meses de Janeiro e Fevereiro de 2020, a título de indemnização, em falta, prevista no art. 1045º, nº 2 do Cód. Civil.
5) Deve ser a Ré condenada a pagar aos Autores uma indemnização equivalente ao dobro do valor da última renda devida nos termos do contrato de arrendamento, o que no caso concreto perfaz o montante mensal de € 168,00 (i.e., € 84,00 x 2), relativamente ao período que decorra desde 1/Março/2020 (inclusive) até à data em que a Ré efectivamente restitua o imóvel aqui em questão aos Autores.
Alegaram para o efeito que a ré é arrendatária do prédio urbano identificado no artigo 1º da petição inicial. Em Maio de 2014 os autores enviaram à ré uma missiva onde comunicaram que: - a renda mensal devida pela Ré seria actualizada para a quantia de € 84,00, que a Ré passou a pagar; - O contrato de arrendamento que tem a Ré como inquilina passaria a estar submetido ao NRAU, passando a ser um contrato de arrendamento com prazo certo; e que, - Esse contrato passava a ter a duração de 5 anos contados a partir do dia 1/Agosto/2014; A ré não respondeu a essa comunicação e passou a pagar a renda actualizada. Perante a necessidade de realização de obras e por acordo entre as partes, por conta do contrato de arrendamento celebrado, a ré passou a residir no 3º andar do prédio.
Em 31 de Agosto de 2017 os autores comunicaram à ré a sua oposição à renovação do contrato. Assim, o contrato terminou a sua vigência no dia 31 de Agosto de 2019. Sucede que a ré se recusa a restituir o locado aos autores.
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Regularmente citada, a ré contestou, alegando, em síntese, que sempre considerou que quem tinha mais de 65 anos mantinha o direito a que o contrato de arrendamento continuasse vitalício. E apenas por essa razão entendeu não ser necessário responder, pois, considerava aceitável a renda pretendida pelo senhorio. De resto, a Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro, veio, alterando a redacção do nº 10 do artigo 36º da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, consignando expressamente que: “Em caso de transição de contrato para o NRAU nos termos do artigo 30º e seguintes, sem que tenha sido exercido o direito à aplicação do disposto nos nºs 1 ou 7 do presente artigo, se o arrendatário residir há mais de 15 anos no locado e o demonstrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência, e tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101º do Código Civil, aplicando-se com as devidas adaptações os requisitos estabelecidos no artigo 1102º do mesmo código”. Por isso, a oposição à renovação que os AA. pretenderam promover para 31 de Agosto de 2019, a partir da Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro, passou a ser expressamente proibida por lei. Invocou ainda a inconstitucionalidade dos artigos 26º, nº 4 alínea a) e 30º e 31º, nº 6 da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro.*
Foi proferido despacho saneador tendo sido dispensada a fixação do objecto do litígio e temas da prova.*
Realizou-se audiência de discussão e julgamento com observância de todo o formalismo legal. *
De seguida, foi proferida a sentença que constitui o objecto do presente Recurso, onde o Tribunal de 1ª Instância conclui com a seguinte decisão:“…. . DECISÃO
Pelo exposto, decido julgar a presente acção integralmente improcedente e, em consequência absolvo a ré dos pedidos formulados. “.
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É justamente desta decisão que os AA./Recorrentes vieram interpor o presente Recurso, concluindo as suas alegações da seguinte forma:“CONCLUSÕES
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Foram apresentadas contra-alegações, onde a Recorrida pugna pela manutenção da decisão recorrida.*
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.*
II- FUNDAMENTOSO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do CPC.
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No seguimento desta orientação, os Recorrentes colocam as seguintes questões que importa apreciar:- saber se a sentença recorrida, ao ter julgado inconstitucional a norma extraível dos artigos 30º e 31º, nº 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012, violou o Direito e a Lei, em especial, os Princípios Constitucionais da Segurança Jurídica e da Protecção da Confiança, integrantes do Princípio do Estado de Direito Democrático, consagrado no art. 2º da Constituição da República Portuguesa.
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A) - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOA sentença proferida em 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
“II. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
a. Factos provados:
Resultaram provados os seguintes factos:
A. Na CRP de Vila Nova de Gaia encontra-se descrito a favor dos autores o prédio sito na Rua ..., em Vila Nova de Gaia, constituído em propriedade plena, descrito sob o nº ... (freguesia ...) e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. ... - 1º Direito.
B. Por acordo denominado “contrato de arrendamento” celebrado no dia 25 de Março de 1974 entre DD, na qualidade de senhorio, e o já falecido marido da Ré, EE, na qualidade de arrendatário, o falecido marido Ré tomou de arrendamento o 1º Andar Direito do Prédio identificado em 1.
C. A fracção destinou-se à habitação do marido da Ré e desta, sendo que uma vez que o marido da Ré faleceu no dia .../.../2001, a Ré passou, dessa data em diante, a ter a condição de inquilina da fracção acima referida.
D. Em 29 de Maio de 2014 os Autores, na qualidade de senhorios, enviaram à Ré uma carta registada c/ AR, que foi por esta efectivamente recebida em 14 de Junho de 2014, com o seguinte teor:
“Na qualidade se senhorio do prédio sito na Rua ..., de que V. Exa. é arrendatária, venho por este meio comunicar a iniciativa de actualização da renda, ao abrigo da nova Lei do Arrendamento Urbano (Lei 31/2012) de 14 de Agosto de 2012).
O valor da renda proposta será de 84€ (oitenta e quatro euros), devida a partir do prazo fixado na Lei, isto é o 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção desta comunicação.
Este valor resulta de uma avaliação fiscal que atribui ao imóvel o valor patrimonial de 15 230€ (quinze mil duzentos e trinta euros). Valor esse avaliado nos termos do artigo 38º e ss do CIMI, conforme caderneta predial que se junta.
Face ao exposto, este contrato de arrendamento do tipo habitacional passará a ser regido pela Nova Lei do Arrendamento Urbano e terá a duração de cinco anos (contrato de arrendamento com prazo certo).”
E. Perante a referida comunicação dos Autores a Ré não respondeu e passou a pagar de forma espontânea.
F. Sucede ainda que, por necessidade de realização de obras no 1º Andar Direito do Prédio sito na Rua ..., e mediante comum acordo entre Autores e Ré, em 27 de Abril de 2016 a Ré mudou-se para o 3º Andar Direito desse mesmo Prédio (também propriedade dos Autores, evidentemente, visto que está aqui em causa um prédio em propriedade total), imóvel que a Ré ocupa desde esse dia 27 de Abril de 2016 até à presente data.
G. Por intermédio do seu mandatário, os autores remeteram à Ré uma carta registada c/ AR datada de 31 de Agosto de 2017 e efectivamente recebida pela Ré em 1 de Setembro de 2017 com o seguinte teor:
“(….) Venho comunicar a V/Excia que o contrato de arrendamento acima aludido, em que são senhorios os meus constituintes e V/Excia é inquilina, não se renovará após o termo do actual período de duração que ocorrerá no dia 31/Agosto/2019 deixando, assim, o referido contrato de arrendamento de vigorar a partir dessa data.
Em face do acima referido, deverá V/Excia entregar o locado aos senhorios no dia 31/Agosto/2019, livre de pessoas e bens, em estado de conservação compatível com o uso normal do mesmo, bem como proceder à entrega das respectivas chaves”
H. Mas acontece que a Ré, nos meses de Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2019, e Janeiro e Fevereiro de 2020, apenas pagou mensalmente o montante de € 84,00.
I. A ré nasceu no dia .../.../1941.
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b. Factos não provadosCom relevância, não resultaram provados os seguintes factos:
- A Ré procedeu ao pagamento da renda proposta na certeza de que manteria a estabilidade da relação locatícia, ou seja, que continuava a ter casa enquanto dela necessitasse e tivesse condições para aí habitar.
- Pois, como nasceu em .../.../1941 o que compreendia da informação então divulgada sobre a matéria, é que quem tinha mais de 65 anos de idade mantinha direito a que o seu contrato continuasse “vitalício”.
- E apenas por essa convicção-certeza entendeu não ser necessário responder, pois, considerava aceitável a renda pretendida pelo senhorio.
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B) - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITOInsistem os Recorrentes, no presente recurso que, em face dos factos provados, a sua comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento deveria ser considerada operativa, não se devendo considerar inconstitucional a norma extraível dos artigos 30º e 31º, nº 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012 – como defendeu o tribunal recorrido fazendo apelo à Jurisprudência por si citada.
Cumpre apreciar esta argumentação.
No essencial, as partes estão de acordo quanto às regras legais aplicáveis ao contrato de arrendamento aqui em discussão.
No caso concreto, estamos perante um contrato de arrendamento celebrado em data anterior à vigência do RAU (aprovado pelo DL-Lei nº 321-B/90, DE 15 de Outubro) pelo que, por força dos artigos 27º e 26º, nº 4 da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro (que aprovou o NRAU), são aplicáveis as regras dos contratos de duração indeterminada, com as especificidades das alíneas a), b) e c) do citado nº 4, bem como com as especificidades dos números seguintes e dos artigos 30º a 37º do NRAU (cfr. art. 28º).
Nesta medida, pretendendo o Senhorio promover a transição para o NRAU e actualização da renda, teria que cumprir o disposto no art. 30º da citada Lei (entretanto, sucessivamente, alterado pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, pela Lei nº 79/2014 de 19 de Dezembro, pela lei nº 42/2017 de 14 de Junho e, por último, pela lei nº 13/ 2019 de 12 de Fevereiro).
Na altura em que o senhorio promoveu essa comunicação (29.5.2014) era o seguinte o teor do aludido preceito legal aqui em aplicação:
“A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana”.
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O artigo 31º, nº 6 desse diploma passou a prever, por outro lado, que: “A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos nºs 1 e 2.Sucede que, conforme já referimos, aquele dispositivo legal, veio a ser alterado pelo legislador através da Lei 79/2014 de 19 de Dezembro (que procedeu a nova alteração ao NRAU), passando o citado artigo 30º que a ter a seguinte redacção:
“A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana;
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respectivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º;
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.”
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Sucede que, para o caso dos autos, face à disposição transitória prevista no artigo 6º, nº 1 do referido normativo legal (que prescreve que - As alterações introduzidas à Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, pela presente lei aplicam-se aos procedimentos de transição para o NRAU, previstos nos artigos 30.º e seguintes e 50.º e seguintes, que se encontrem pendentes na data da sua entrada em vigor, sem prejuízo dos direitos e obrigações decorrentes dos actos já praticados nesses procedimentos e do disposto nos números seguintes), a alteração ao artigo 30º, em princípio, nada relevaria para estes autos porquanto a comunicação de transição para o NRAU data, como já referimos, de Maio de 2014.É esse, justamente, o entendimento dos recorrentes que defendem que, tendo cumprido a comunicação exigida no citado art. 30º nos exactos termos em que estavam obrigados na altura em que o fizeram, não podia o tribunal recorrido ter imposto “uma espécie de retroacção da Lei nº 79/2014, perante a circunstância desta lei apenas valer para o futuro. Mas, com todo o respeito, é ao legislador que cabe aferir, momento a momento, a oportunidade de manter ou alterar regimes legais anteriormente definidos, determinando com a Lei nº 79/2014 que o respectivo conteúdo se aplicasse apenas para o futuro, não cabendo aos Tribunais contornar efeitos que o legislador opta por dar às normas que consagra no ordenamento jurídico, ainda que sob a capa de uma inconstitucionalidade que em dezenas (senão mesmo em centenas) de decisões anteriores à Lei nº 79/2014 nunca foi vislumbrada”.
Ora, o tribunal recorrido entendeu não acolher esta argumentação dos recorrentes, considerando que, apesar de efectivamente a referida Lei nº 79/2014 não ser aplicável ao caso concreto (e de não ser aplicável também a situação prevista no art. 36º (introduzida pela Lei nº 13/2019), pois que os efeitos da oposição à renovação já tinham sido produzidos), a verdade é que a ser interpretada a lei (os citados arts. 30º e 31º na redacção anterior a 2014) no sentido pretendido pelos AA. tem-se de considerar que tal interpretação deve ser entendida como inconstitucional, tal como se defendeu no ac. da RP de 23.9.2019 (relator: Jorge Seabra; também subscrito pela aqui 1ª Juíza Desembargadora Adjunta), disponível em dgsi.pt, acórdão desta Relação que citava, entre outros, em abono do defendido, o Ac. do Tribunal Constitucional nº 277/2016 de 4 de Maio de 2016 (Relator: Pedro Machete)[1].
Como é sabido este Acórdão julgou, na altura, inconstitucional “… a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição”.
Nesta sequência, pode-se, inclusivamente, dizer que esta constatação constitucional, acabou por implicar a alteração da redacção dos preceitos legais em questão pela Lei n.º 79/2014, de 19/12 aditando as actuais alíneas d) a g).
Ora, o tribunal recorrido, fazendo apelo justamente a este juízo de inconstitucionalidade (formulado no ac. desta Relação que foi confirmado pelo Tribunal Constitucional no acórdão 393/2020), desenvolveu as seguintes considerações:
“… no caso em apreço, os autores, na qualidade de senhorios, usando da faculdade que lhes era permitida pelo disposto no artigo 30º da Lei 6/2006, na redacção que lhe foi dada pela lei 31/2012, notificou a ré, na qualidade de arrendatária da actualização da renda e ainda da transição do contrato para o NRAU, ficando assim sujeito a um prazo certo- 5 anos. Nessa comunicação, os autores informaram ainda do valor do imóvel, juntando cópia da caderneta predial, pelo que cumpriram com as formalidades exigidas naquela disposição legal.
A questão que se coloca é a de saber se essa norma respeita está conforme à constituição, nomeadamente, quando conjugada com o disposto no artigo 31º, nº 6 do NRAU que prescreve que “A falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU (…).
É certo que no caso em apreço, a ré não respondeu à comunicação e começou a pagar a renda proposta pelos autores. E foi, nessa sequência, que em 2017 os autores enviaram a ré uma comunicação através da qual transmitem a sua oposição à renovação do contrato, indicando que o contrato deixará de produzir efeitos em Agosto de 2019.
A consequência seria, então, a cessação de um contrato celebrado ainda antes da entrada em vigor do RAU, colocando em causa as condições pessoais dos arrendatários.
Ora, com a entrada em vigor do artigo 26º, nº 4, alínea a) do NRAU (na redacção que lhe foi dada pela Lei 31/2012) deixou de ser considerada a circunstância de o arrendatário habitar o locado há mais de 30 anos, o que era valorado antes da entrada em vigor do RAU onde vigorava um regime vinculístico com muitas restrições à cessação do contrato e inclusivamente na alínea b) do nº 1 do artigo 107º do RAU.
Foi nesse seguimento que o Acórdão do Tribunal Constitucional nº 297/2015 julgou inconstitucional a alteração introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, no artigo 26.º, n.º 4, alínea a), da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano), ao ofender o direito do arrendatário à permanência no local arrendado quando aí se tenha mantido por um período superior a trinta anos integralmente transcorrido à data da entrada em vigor daquela lei.
Mas o que assume ainda maior relevância nos presentes autos é o disposto no artigo 30º e 31 do NRAU, na versão dada pela Lei 31/2012.
No caso, seguindo de perto a posição firmada no aludido Acórdão do Tribunal da Relação do Porto a associação de um efeito cominatório inelutável à ausência de resposta do arrendatário perante a proposta do senhorio, aplicado sem qualquer menção das alternativas que se colocam ao arrendatário em face dessa proposta e sem qualquer aviso prévio quanto às suas consequências é tanto mais chocante quanto o quadro legal aplicável se apresenta significativamente complexo e “incide sobre situações que a lei presume, justamente, serem de particular fragilidade, como é o caso dos autos, de pessoas sujeitas às limitações próprias da idade, frequentemente acompanhadas de doenças incapacitantes.
Ora, a circunstância de o nº 6 do artigo 31º cominar a ausência de resposta do arrendatário com a integral aceitação de tudo o que foi proposto pelo senhorio sem que lhe tenha sido dado conhecimento das alternativas que tinha ao seu dispor e sem ser advertido do efeito atribuído ao seu silêncio, mostra-se demasiado onerosa para o arrendatário.
Aliás, essa circunstância passou a estar expressamente prevista na norma, na versão que lhe foi dada pela Lei 79/2014.
Só assim se pode considerar que o arrendatário está devidamente esclarecido e consciente das consequências do seu silêncio.
Como se refere no Acórdão do Tribunal Constitucional nº 277/2016 (citado do já mencionado Acórdão do Tribunal da Relação do Porto) numa fase já avançada da sua vida, e em que dificilmente encontrará soluções equivalentes à que tinha por consolidada, o arrendatário pode, contra a sua vontade – em razão da não percepção exacta dos efeitos que decorrem da ausência da sua resposta à proposta do senhorio (e sem que para tal tenha sido esclarecido ou advertido) -, ver-se confrontado, por mor do disposto nos artigos 30º e 31º, n.º 6, do NRAU, na redacção da Lei n.º 31/2012, com um contrato de arrendamento com prazo certo e, portanto, sujeito a caducidade por oposição à sua renovação e, ou, com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos.
De resto, não podemos ignorar que a decisão proferida no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto foi confirmada pelo Tribunal Constitucional no Acórdão nº 393/2020, processo nº 1061/2019, que julgou inconstitucional por violação do artigo 65º, nº 1, conjugado com os artigos 17º e 18º, nº 2 da Constituição, a norma extraível dos artigos 30º e 31º, nº 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30º determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio”.
Ora, em face destas considerações, o tribunal recorrido concluiu assim “que se mostra violado o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 2º da CRP e o direito à habitação previsto no artigo 65º da CRP quando se comine a ausência de resposta do arrendatário à proposta do senhorio como aceitação do tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda importa, sem que o arrendatário seja esclarecido das alternativas que lhe assistem e sem que tenha sido advertido desses efeitos cominatórios”.
Aqui chegados, resta-nos, pois, ponderar os argumentos apresentados pelos recorrentes para tentar pôr em causa o juízo de inconstitucionalidade deliberado não só na decisão recorrida, mas também no aludido Acórdão desta Relação e nos identificados acórdãos do Tribunal Constitucional que sufragaram exactamente o entendimento de que é inconstitucional “a norma extraível dos artigos 30º e 31º, nº 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30º determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio”.
Não há dúvidas que, no caso concreto, a comunicação dos recorrentes para o efeito do cumprimento do citado art. 30º da Lei 6/2006, na redacção então vigente, introduzida pela Lei 31/2012, não continha no seu texto as citadas advertências que seriam exigíveis em termos constitucionais, como o próprio Tribunal Constitucional viria a reconhecer (advertências que, entretanto, o legislador veio a consagrar no próprio texto da lei, através da Lei nº 79/2014).
Como bem referiu o tribunal recorrido, a questão que se colocava era a de saber se a norma em causa nos termos em que se mostrava configurada se poderia ainda assim entender como conforme à Constituição portuguesa, tendo em conta, nomeadamente, o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 2º da CRP e o direito à habitação previsto no artigo 65º da CRP.
Ora, salvo o devido respeito pela opinião contrária dos recorrentes, julga-se que, dentro das circunstâncias (idênticas) do caso concreto, devemos aqui manter o já formulado juízo de inconstitucionalidade das referidas normas aqui em discussão, seguindo de perto os citados acórdãos (e a decisão recorrida).
Como se refere no citado ac. desta Relação:
“(…) se, ao invés, o arrendatário – como foi o caso – tiver sido notificado pelo senhorio nos termos do artigo 30º do NRAU e nada disser no prazo de 30 dias a contar da recepção da respectiva carta, em conformidade com o disposto no n.º 6 do artigo 31º do NRAU, «A falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo previsto nos n.ºs 1 e 2.»
Em suma, na ausência de resposta do arrendatário em face da proposta do senhorio, a lei, a título cominatório, presume iuris et iure (isto é, sem possibilidade de prova em contrário por parte do arrendatário – artigo 350º, n.º 2, do Cód. Civil) que o arrendatário aceita a renda, o tipo de contrato e a duração propostos pelo senhorio, ocorrendo a transição do contrato antigo para o NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo de 30 dias a que alude o n.º 1 do citado artigo 31º e passando o contrato a vigorar nos moldes propostos pelo senhorio.
(…) Ora, neste contexto, sucede que, como decorre do citado artigo 26º, n.º 4, al. a) do NRAU, na redacção da Lei n.º 31/2012, e ao contrário do que sucedia na redacção original do NRAU (Lei n.º 6/2006 – artigo 26º, n.º 4, al. a), no próprio RAU (artigo 107º, al. b) e, antes deste, decorria já do preceituado no artigo 2º, al. b), da Lei n.º 55/79 de 15.09, deixou, a partir da entrada em vigor daquela Lei n.º 31/2012, de ser aplicável a previsão da alínea b) do artigo 107º do RAU, ou seja, deixou de constituir facto impeditivo à denúncia do contrato de arrendamento para habitação anterior ao RAU, a circunstância de o arrendatário, à data em que a denúncia produziria os seus efeitos, se manter no arrendado há mais de 30 anos, nessa qualidade, qualidade que era extensível ao cônjuge (do arrendatário) a quem tal posição se tivesse transferido, como é o caso da Recorrente, sendo considerado a seu favor o tempo de que o transmitente já beneficiasse (artigo 107º, n.º 2, do RAU).
Dito de outro modo, como se refere no AC TC n.º 297/2015, publicado no DR, II série de 7.07.2015, da alteração do artigo 26º, n.º 4 al. a), introduzida pela Lei n.º 31/2012 (eliminação da remissão para a alínea b) do artigo 107º do RAU) e da sua aplicação retroactiva aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU por força do preceituado nos artigos 26º e 28º, n.º 1, do NRAU, «resulta, a contrario, que passou a ser desconsiderada a circunstância de o arrendatário permanecer no local arrendado continuamente por período superior a trinta anos», mesmo nos casos «em que já tivesse decorrido integralmente, no domínio da versão originária do citado artigo 26º, n.º 4, e da alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU, o tempo de permanência do arrendatário no local arrendado», ou seja, mesmo quando, à data de entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, os arrendatários já tivessem adquirido o direito à permanência no local arrendado com base na lei em vigor.
De facto, como se refere no AC TC n.º 297/15, em moldes que julgamos ser aplicável à própria transição do contrato de arrendamento para o NRAU – pois que esta transição consente, em certas circunstâncias, como as que ora ocorrem, que seja posto termo ao contrato de arrendamento por oposição à sua renovação pelo senhorio -, «o que está em causa é, verdadeiramente, a retroactividade da alteração legislativa, sendo sobre ela que que há-de recair o juízo de desconformidade ou não desconformidade constitucional. Na verdade, desacautelando os interesses dos arrendatários de longa duração, (o legislador) tornou imediatamente irrelevante, no plano da manutenção do contrato, aquela circunstância (de o arrendatário permanecer continuamente no arrendado há mais de 30 anos), debilitando insuportavelmente a situação jurídica dos arrendatários, mesmo que o prazo de trinta anos já tivesse transcorrido por completo à data de entrada em vigor da Lei n.º 31/2012 e os arrendatários tivessem, por tal motivo, adquirido direito à permanência no arrendado com base na lei então em vigor.»
Ou seja, as normas em causa - artigo 26º, n.º 4 al. a) ex vi do artigo 28º, n.º 1, do RAU, na redacção da Lei n.º 31/2012, ao eliminarem a hipótese prevista na alínea b) do artigo 107º do RAU, violam o direito que, com o decurso do tempo, os arrendatários tinham adquirido a permanecer no arrendado sem o risco de denúncia ou de oposição à renovação do prazo nele previsto, ambos conduzindo à cessação do contrato de arrendamento – e, com isso, violam, aquele mínimo de certeza e segurança que os cidadãos devem poder depositar na ordem jurídica de um Estado de Direito.
Na verdade, importa sublinhá-lo, não está aqui em causa que o legislador ordinário possa alterar o regime do contrato de arrendamento para habitação. O legislador, como se sublinha, no AC TC n.º 559/98, citando o AC n.º 352/91 do mesmo Tribunal, ambos disponíveis in wwww.tribunalconstitucional.pt, «não está obrigado, em regra, a manter as soluções jurídicas que alguma vez adoptou. Notas típicas da função legislativa são, justamente, entre outras, a liberdade constitutiva e a auto-revisibilidade. Por isso, salvo nos casos em que o legislador tenha que deixar intocados direitos entretanto adquiridos, não está ele obrigado a manter as soluções consagradas na lei a cuja revisão procede. Quando se revê uma lei, em regra, é porque se pretende alterar o regime jurídico até então vigente.»
No entanto, se é certo que não existe uma norma que, a nível constitucional, impeça a retroactividade (o que sucede, apenas, no domínio penal, no domínio fiscal e no das leis restritivas de direitos, liberdades e garantias), essa retroactividade não pode violar “princípios constitucionais autónomos “, estando-lhe, pois, nesse enquadramento, vedado pôr em risco de forma inadmissível, arbitrária ou demasiadamente onerosa, direitos ou expectativas legitimamente fundadas dos cidadãos.
Num tal caso, com efeito e como salienta a doutrina firmada pelo Tribunal Constitucional «a lei viola aquele mínimo de certeza e segurança que as pessoas devem poder depositar na ordem jurídica de um Estado de Direito, violando o princípio da confiança, ínsito na ideia de Estado de Direito consagrado no artigo 2º da Constituição da República.» [2]
Ora, no caso dos autos, a Recorrente, à data da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012 de 14.08, ou seja, em 12.11.2012 – cfr. artigo 15º da mesma Lei -, mantinha-se no arrendado, nessa qualidade, de forma contínua desde a data em que o seu marido (falecido em 2005) o tomou de arrendamento há cerca de 60 anos, ou seja, há bem mais de 30 anos, à data de 12.11.2012. – cfr. artigo 107º, n.ºs 1 al. b) e 2, do RAU – o que lhe conferia, pois, à luz do regime em vigor à data da entrada em vigor da Lei n.º 31/2012, o direito de se opor à cessação do contrato de arrendamento, seja ela decorrente de denúncia ou de oposição à renovação do contrato, antes convertido em contrato com prazo certo por mor da sua transição para o NRAU.
Consequentemente, no seguimento da doutrina do AC TC n.º 297/2015 (e que se mostra acolhida também no AC TC n.º 277/2016), há que concluir que a norma do artigo 26º, n.º 4 al. a), da Lei n.º 6/2006 de 27.02, na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012 de 14.08, ao limitar a remissão ali prevista apenas para a alínea a) do n.º 1 do artigo 107º do RAU, desconsiderando a previsão da alínea b) do n.º 1 do mesmo artigo 107º, desprotegeu, de forma arbitrária e demasiadamente onerosa, a posição da arrendatária e ora Recorrente (que se encontrava no arrendado, à data de entrada em vigor da dita Lei n.º 31/2012 há mais de 30 anos) – impedindo-a de se opor, com tal fundamento, à denúncia ou à cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação.
Violou, pois, em nosso ver e na esteira do aludido Acórdão do TC, esta solução legal os princípios da segurança e protecção da confiança, integrantes do princípio do Estado de Direito Democrático contido no artigo 2º da CRP.
Note-se que, neste conspecto, a actualização das rendas mais antigas e a consequente dinamização do mercado de arrendamento, sempre poderia ser alcançada pelo legislador em moldes que não implicassem necessariamente, nos casos dos arrendamentos mais antigos celebrados antes do RAU (em que existia uma tradição vinculística que o próprio NRAU na sua versão originária salvaguardou), a transição para o NRAU e para contratos de prazo certo e a consequente possibilidade de cessação do contrato por oposição do senhorio à sua renovação, bastando, para tanto, em nosso ver, contemplar essa actualização das rendas mais antigas em termos semelhantes aos que vieram a ser previstos nos artigos 33º a 37º da dita Lei n.º 31/2012, mas sem pôr em causa retroactivamente direitos já antes consolidados e sobre os quais o arrendatário construiu as suas justas expectativas e a sua vida.
(…)
Mas se este fundamento seria, em nosso ver, o bastante ao decretamento da procedência da apelação, ainda um outro fundamento avulta nesse mesmo sentido, como em seguida se explicita.
O artigo 30º do NRAU, na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, tinha a seguinte redacção:
«A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana.»
Posteriormente, com a Lei n.º 79/2014 de 19.12., este mesmo artigo 30º foi alterado nos seguintes termos:
«A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação:
a)….
b)….
c)….
d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;
e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte;
f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32º;
g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.»
Por seu turno, o artigo seguinte (31º) foi também alterado, nomeadamente quanto ao seu n.º 4, que passou a ter a seguinte redacção:
«4 - …
a)…
b) Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36º.»
Esta alteração, em particular quanto à informação a transmitir ao arrendatário nas hipóteses de transição dos antigos contratos de arrendamento para o NRAU e actualização da renda, como resulta da exposição de motivos da Proposta de Lei n.º 250/XII (aprovada pelo Governo em Conselho de Ministros de 2.10.2014) – disponível in www.parlamento.pt – que veio a dar origem à Lei n.º 79/2014, enquadra-se no objectivo de proteger o arrendatário face a frequentes e compreensíveis situações de desconhecimento ou imprevidência em face da iniciativa do senhorio quanto à transição do contrato de arrendamento para o novo regime (NRAU) e/ou actualização da renda.
Com efeito, como se assinala na exposição de motivo da dita Proposta de Lei n.º 250/XII «… a monitorização da reforma (…) revelou que existiam alguns aspectos do regime legal previsto que podiam e deviam ser melhorados, nomeadamente no que respeita à transição dos contratos mais antigos para o novo regime.
Assim, alguns dos procedimentos previstos nessa matéria carecem de ajustamento e foram reflectidos, inclusivamente, nas sugestões da Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano, nomeadamente quanto à informação exigível na comunicação realizada pelo senhorio para actualização de renda, no sentido de esclarecer o inquilino das consequências da falta ou da extemporaneidade da sua resposta ou quanto à comprovação anual dos rendimentos por parte dos arrendatários, cujo regime legal apontava para um momento temporal que não se revelava articulado com a liquidação anual dos impostos sobre o rendimento.»
Este novo regime que, conforme decorre dos princípios gerais da aplicação da lei no tempo (artigo 12º do Cód. Civil), não é retroactivamente aplicável às situações já consumadas à data da sua entrada em vigor [3], procura corresponder às preocupações de proporção e justiça que vieram a ser expressamente apontadas pelo Tribunal Constitucional ao regime introduzido pela Lei n.º 31/2012 no seu Acórdão n.º 277/2016 de 4.05.2016. [4]
Nesse douto Acórdão, o Tribunal Constitucional ponderou, além do mais, que:
- a proibição do excesso (ou da proporcionalidade em sentido amplo) constitui, tal como o princípio da proibição do arbítrio, uma componente elementar da ideia de justiça, razão por que aquele princípio pode reclamar uma validade geral;
- este princípio constitui um princípio geral de limitação do poder público, que se ancora no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2º da Constituição;
- o princípio da proibição do excesso pressupõe que entre o conteúdo da decisão do poder público e o fim por ela prosseguido haja sempre um equilíbrio, uma ponderação e uma justa medida;
- existe, assim, violação do princípio da proporcionalidade se a medida em análise for considerada inadequada (no sentido de ser inócua, indiferente ou até negativa, relativamente ao fim nela visado); desnecessária (no sentido de existirem outros meios adequados alternativos mas menos onerosos para atingir o fim visado); ou desproporcionada (no sentido de que o ganho de interesse público inerente ao fim visado não justifica nem compensa a carga coactiva imposta, gerando uma relação desequilibrada entre os custos e os benefícios);
Com efeito, o regime legal dos artigos 30º e seguintes do NRAU que prevê a troca de comunicações entre o arrendatário e o senhorio em vista da transição para o novo regime prossegue o objectivo precípuo de uma rápida definição do estatuto do contrato, ou seja, se o mesmo se continua reger pelo regime anterior (em caso de ausência de acordo entre o inquilino e o senhorio) ou se transita para o NRAU (em caso de acordo de ambos). Nesse sentido, compreende-se a imposição de diversos ónus ao arrendatário que seja confrontado com a intenção do senhorio de submeter o contrato ao NRAU e de actualizar a renda comunicada nos termos do artigo 30º.
Desde logo, um ónus de resposta à intenção do senhorio de submeter o contrato ao NRAU, já que falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio (artigo 31º, n.º 6).
Mas também um ónus de alegação de circunstâncias que podem condicionar ou, no limite, impedir a transição do contrato para o NRAU sem o acordo do arrendatário (artigo 31º, n.º 4).
E, ainda, um ónus de comprovação de tais circunstâncias no prazo concedido para a resposta (artigo 32º).
Note-se, como se refere no aludido AC TC n.º 277/2016, cuja lição aqui se segue de perto, que todos estes ónus são agravados pela circunstância de a referida comunicação do senhorio para início do procedimento de transição ser enquadrada exclusivamente pela lei, sem indicação das diferentes opções a favor do arrendatário e das respectivas consequências, em particular das consequências que emergem do silêncio do arrendatário e que, como resulta do regime antes exposto, podem ser particularmente gravosas para a manutenção do contrato de arrendamento e para a fixação do valor da renda. Por outro lado, como também se adverte no mesmo aresto, é de recordar que a referida comunicação, além de iniciar um procedimento negocial disciplinado por regras «claramente» inspiradas no Código de Processo Civil, tem como destinatários normais pessoas já com uma certa idade, atenta a titularidade de um contrato de arrendamento celebrado antes da entrada em vigor do RAU (1990).
Dito de outra forma, em nosso ver, a associação de um efeito cominatório inelutável à ausência de resposta do arrendatário perante a proposta do senhorio, aplicado sem qualquer menção das alternativas que se colocam ao arrendatário em face dessa proposta e sem qualquer aviso prévio quanto às suas consequências (que podem ser, como viu, especialmente gravosas para a posição do arrendatário) é tanto mais chocante quanto o quadro legal aplicável se apresenta significativamente complexo e “ incide sobre situações que a lei presume, justamente, serem de particular fragilidade, como é o caso dos autos, de pessoas sujeitas às limitações próprias da idade, frequentemente acompanhadas de doenças incapacitantes. “ [5]
O mesmo Tribunal Constitucional, procurando densificar, na sua jurisprudência, o juízo de proporcionalidade a ter em conta quando esteja em causa a imposição de ónus às partes, tem reconduzido tal juízo à consideração de três vectores essenciais: - a justificação da exigência processual em causa; - a maior ou menor onerosidade na sua satisfação por parte do interessado; - e a gravidade das consequências ligadas ao incumprimento os ónus. [6].
Ora, é justamente em relação a este último aspecto que a norma dos artigos 30º e 31º, n.º 6, do NRAU, na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, suscita especiais dificuldades.
Com efeito, a solução legal de associar à ausência de resposta do arrendatário, sem que ao mesmo seja dado prévio conhecimento das alternativas que se lhe colocam (em particular em razão da sua idade – 65 anos ou mais -, dos seus rendimentos – quanto à fixação do valor da renda – e quanto à sua incapacidade física) e, ainda, sem o advertir do efeito cominatório aplicado em razão da ausência de resposta (aceitação do tipo de contrato, aceitação da sua duração e do valor da renda propostos – tudo com efeitos gravosos na sua posição e na manutenção do contrato de arrendamento), traduz-se numa opção desproporcionadamente onerosa para o arrendatário, por comparação com os benefícios que a mesma solução traz para o senhorio e para o interesse comum, qual seja a dinamização do mercado de arrendamento e a actualização das rendas mais antigas.
Na verdade, esses mesmos objectivos seriam totalmente alcançáveis se a comunicação a realizar pelo senhorio ao arrendatário para efeitos de transição do contrato para o NRAU e actualização da renda contivesse as menções que o próprio legislador veio, ainda que tardiamente, a reconhecer serem devidas e a consignar em forma de lei na Lei n.º 79/2014 de 19.09 (acima referidas), sendo certo que as mesmas são essenciais a uma esclarecida, conscienciosa (e, assim, livre) tomada de posição por parte do arrendatário, sobretudo quando, como se referiu, está em causa um quadro legal com alguma complexidade, estão em causa arrendamentos já antigos (celebrados antes de 1990) em que intervieram pessoas que hoje têm já uma certa idade, frequentemente com doenças incapacitantes ou limitativas, e com rendimentos que não lhes permitem – em caso de cessação do contrato de arrendamento ou de revisão significativa do valor da renda – aceder a uma outra alternativa, do mesmo nível, no actual mercado de arrendamento.
Em suma, como se refere no citado AC TC n.º 277/2016, numa fase já avançada da sua vida, e em que dificilmente encontrará soluções equivalentes à que tinha por consolidada, o arrendatário pode, contra a sua vontade – em razão da não percepção exacta dos efeitos que decorrem da ausência da sua resposta à proposta do senhorio (e sem que para tal tenha sido esclarecido ou advertido) -, ver-se confrontado, por mor do disposto nos artigos 30º e 31º, n.º 6, do NRAU, na redacção da Lei n.º 31/2012, com um contrato de arrendamento com prazo certo e, portanto, sujeito a caducidade por oposição à sua renovação e, ou, com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos.
O que significa, pois, em conclusão, que a norma extraída dos artigos 30º e 31º, n.º 6, do NRAU, na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, segundo a qual a ausência de resposta do arrendatário à proposta do senhorio quanto ao tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda importa, sem que o arrendatário seja esclarecido das alternativas que lhe assistem e sem que seja advertido dos efeitos cominatórios associados ao seu eventual silêncio, a aceitação do tipo de contrato, a aceitação do prazo do mesmo e do valor da renda, sofre de inconstitucionalidade por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2º da Constituição da República (…)” (fim de citação).
*
Como se referiu este acórdão da Relação do Porto, foi confirmado pelo ac. do Tribunal Constitucional nº 393/2020, processo nº 1061/2019, que julgou inconstitucional por violação do artigo 65º, nº 1, conjugado com os artigos 17º e 18º, nº 2 da Constituição, a norma extraível dos artigos 30º e 31º, nº 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30º determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio[7].Neste acórdão desenvolveram-se um conjunto de considerandos que aqui subscrevemos integralmente e que levaram o Tribunal Constitucional a concluir o seguinte:
“(…) 20. Poucas reservas merecerá a conclusão de que, relativamente aos contratos celebrados em data anterior a 15 de Novembro de 1990, a redefinição do estatuto de vínculo locatício à luz da evolução entretanto registada no ordenamento jurídico constitui, do ponto de avaliação política levada a cabo pelo legislador de 2012, uma medida funcionalmente adequada e até necessária à dinamização do mercado de arrendamento e, bem assim, que esta constitui fim legítimo, no sentido em que interessa a toda a comunidade (Acórdão n.º 277/2016).
Poucas dúvidas haverá também de que a atribuição de um efeito positivo à eventual inércia do arrendatário constitui, no âmbito da conformação do procedimento extrajudicial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU, um mecanismo idóneo e exigível - ou mesmo até um mecanismo sem alternativa facilmente antecipável - para evitar a frustração, por acto unilateral do primeiro, do mecanismo de natureza negociada instituído para aquele fim.
O que não é já, senão adequado, pelo menos necessário para a consecução de qualquer uma dessas finalidades é que este efeito positivo e aquela consequente redefinição do estatuto do vínculo locatício - para mais em termos integralmente coincidentes a proposta apresentada pelo senhorio - sejam produzidos directa e automaticamente pelo silêncio do arrendatário sem que este haja sido previamente esclarecido das faculdades que lhe assistem e, mais do que isso, das consequências que a lei associa à sua eventual inacção.
Deste último ponto de vista, nenhuma vantagem é assegurada a qualquer interesse que possa dizer-se legítimo. O único interesse que uma reacção desinformada e (por isso) omissiva do arrendatário é de modo a realizar é o eventual interesse do senhorio em fazer valer integralmente e com a maior brevidade possível os termos e condições constantes da sua proposta, designadamente quanto à duração do contrato e ao valor da renda, evitando, consoante os casos, os impedimentos, acertos e ajustes na redefinição do estatuto do arrendamento que, nos termos da lei, podem resultar de uma participação activa e esclarecida do locatário no procedimento desencadeado pelo segundo.
Mas ainda que não fosse este - o da exigibilidade - o plano em que a influência do défice de esclarecimento e informação do arrendatário devesse ser devidamente ponderada e sopesada no âmbito da confrontação da medida sindicada com o princípio da proibição do excesso, nenhuma dúvida haveria de que, justamente por conta daquela influência, a solução que lhe corresponde sempre se revelaria desproporcionadamente onerosa para aquele, por comparação com os fins através dela visados.
Para além de não proporcionar qualquer tipo de benefício ao interesse legítimo do senhorio - este só poderá residir na definição rápida e eficaz do estatuto do arrendamento, e não, sequer também, na diminuição das condições para uma reacção do arrendatário contrária ou até mesmo inviabilizadora da sua proposta - , a exclusão do âmbito do dever de comunicação a cargo do senhorio de dados imprescindíveis a uma tomada de posição consciente e esclarecida por parte do seu destinatário diminui tão dramática quanto desnecessariamente as condições do arrendatário para intervir eficientemente no procedimento extrajudicial em defesa dos seus interesses, sujeitando-o à contingência de, contra a sua vontade e em possível desconformidade com o que lhe seria devido, ver-se confrontado com um contrato de arrendamento com prazo certo - e, por isso, caducável - e/ou com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos. O mais das vezes numa fase já avançada da vida, em que, como se disse no Acórdão n.º 277/2016, dificilmente encontrará soluções habitacionais equivalentes àquela que tinha por consolidada, o arrendatário vê deste modo exponenciado - desnecessariamente exponenciado - o risco de vulnerabilização do vínculo que lhe garantia a ocupação do locado, com consequente agravamento da sua situação, já de si frequentemente precária, tanto do ponto de vista do direito a não ser arbitrariamente privado da sua habitação, como ainda, tanto na generalidade dos casos como na concreta situação sub judice, do direito à protecção na terceira idade, consagrado no 72.º da Constituição.
A norma sindicada constitui, em suma, uma restrição desproporcionada do direito à habitação, tornando-se, assim, constitucionalmente censurável à luz do que se dispõe no n.º 1 do artigo 65.º, conjugado com os artigos 17.º, 18.º, n.º 2, todos da Constituição.
21. Confirmado o juízo positivo de inconstitucionalidade que permitiu ao Tribunal recorrido recusar a aplicação da norma com base na qual poderia operar a conversão do contrato de arrendamento num contrato com prazo certo, o julgamento da segunda questão de inconstitucionalidade torna-se inútil. Esta, tendo por objecto o regime aplicável ao conjunto dos factos impeditivos da oposição do senhorio à renovação do contrato para o termo do prazo, deixa-se de colocar-se na medida em que, com a confirmação daquele juízo, decai a base legal que permitiria considerar celebrado por cinco anos o contrato de arrendamento em discussão nos autos”.
Nesta conformidade, o Tribunal Constitucional, por todo este conjunto de razões (que aqui subscrevemos), decidiu julgar inconstitucional, por violação do artigo 65°, n° 1, conjugado com os artigos 17.° e 18.°, n° 2, todos da Constituição, a norma extraível dos artigos 30.° e 31.°, n° 6, da Lei n° 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção conferida pela Lei n° 31/2012, de 14 de Agosto, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.° determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio.
Nesta sequência, importa aqui salientar que, tendo o Tribunal Constitucional formulado tal juízo de inconstitucionalidade, se estabelece “a partir daí uma espécie de presunção de inconstitucionalidade (ou de ilegalidade) abstracta da norma”[8].
Com efeito, embora a decisão do TC em fiscalização concreta não tenha qualquer efeito directo fora do processo em que foi proferida, “um juízo de inconstitucionalidade em fiscalização concreta não deixa de ter efeitos indirectos, constitucionalmente relevantes: a) a partir daí, são necessariamente recorríveis para o TC todas as decisões em que os tribunais apliquem a norma que foi julgada inconstitucional (nº 5 do art. 280º da CRP), o que impede, se o TC não alterar a sua jurisprudência, que a norma volte a ser aplicada; b) uma vez verificado que uma norma foi julgada inconstitucional em três casos, pode ser desencadeado o processo de declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral, independentemente de requerimento nos termos do art. 281º, 3”[9].
Esta “solução constitucional constitui um corolário do primado de competência do Tribunal Constitucional em questões de constitucionalidade, traduzindo uma preocupação com a uniformidade entre os juízos de constitucionalidade dos tribunais em geral e os julgamentos do Tribunal Constitucional. (…)
A introdução de um mecanismo de uniformização jurisprudencial no art. 280º, nº 5, não pode, por isso, ser dissociado do primado de competência do Tribunal Constitucional. É que, nos casos em que o tribunal ao qual compete especificamente administrar a justiça em matéria de natureza jurídico-constitucional já julgou a questão da constitucionalidade da norma, torna-se especialmente importante impedir que o juízo qualificado do Tribunal Constitucional seja, sem mais, infirmado por uma decisão de um outro tribunal. O nº 5 do art. 280º procura, assim, compatibilizar a independência dos tribunais em geral com o controlo e a orientação do Tribunal Constitucional (…)”[10].
Nesta conformidade, e salvo o devido respeito pela opinião contrária, toda a argumentação apresentada pelos recorrentes no sentido de pretender pôr em causa a anterior decisão do Tribunal Constitucional, que julgou inconstitucional “a norma extraível dos artigos 30.° e 31.°, n° 6, da Lei n° 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção conferida pela Lei n° 31/2012, de 14 de Agosto”, aqui em discussão, não pode aqui ser acolhida, porque já foi rebatida no citado Acórdão (em termos que merecem a nossa integral concordância), não sendo despiciendo assinalar as aludidas regras constitucionais, de onde decorre que tal juízo de inconstitucionalidade, em princípio, implica uma espécie de presunção de inconstitucionalidade abstracta da norma, como corolário do primado de competência do Tribunal Constitucional - sem prejuízo, no entanto, de, como é sabido, os efeitos de tal julgamento inconstitucional apenas produzirem efeitos no processo concreto em que tal decisão foi proferida, o que significa que a norma considerada inconstitucional permanece em vigor na ordem jurídica (cfr. art. 80º da Lei Orgânica do Tribunal Constitucional).
Acontece que, conforme decorre do exposto, apesar dessa subsistência na ordem jurídica, a verdade é que, tendo sido formulado um juízo de inconstitucionalidade das normas em causa, pelo tribunal ao qual compete especificamente administrar a justiça em matéria de natureza jurídico-constitucional, tal decisão não pode deixar de produzir os aludidos efeitos indirectos, sendo exigível para contrariar tal juízo inconstitucionalidade uma especial fundamentação que, de qualquer forma, será obrigatoriamente objecto de pronúncia em sede recurso por parte do Tribunal Constitucional (nº 5 do art. 280º da CRP).
Assim, estamos perante uma situação em que, como diz Lúcia Amaral[11], “as decisões do Tribunal Constitucional ferem de morte a norma legal, mas não a eliminam imediatamente” ou transformam a norma numa “morta-viva”[12], sendo que, no caso concreto, tal “morte” acabou mesmo, como vimos, por ser decretada pelo próprio legislador, com a introdução de uma alteração na redacção do art. 30º, através da Lei n.º 79/2014 de 19.12 (no sentido da jurisprudência constitucional).
A estas considerações, não se pode opor ainda a invocação do ac. da RL citado pelos recorrentes, pois que o mesmo trata de uma situação que não tem qualquer identidade com a que aqui se discute, na medida em que, contrariamente ao que sucedeu no caso concreto, a aí arrendatária respondeu à comunicação efectuada pelo senhorio, aceitando expressamente a transição do contrato para o NRAU, daí que a Relação de Lisboa tenha entendido que a jurisprudência invocada (a aqui citada) não tinha campo de aplicação.
Finalmente, quanto a um último argumento dos recorrentes, importa dizer que, independentemente da aceitação do novo valor da renda por parte da arrendatária, a verdade é que, sendo como decorre do exposto, ineficaz a comunicação dos senhorios, nunca as partes poderiam ter acordado o tipo e a duração do contrato no âmbito de uma pretendida transição para o NRAU (por não cumprimento das constitucionalmente exigidas advertências).
Nessa sequência, nunca se poderia entender que o silêncio da arrendatária, nestas circunstâncias (sem cumprimento das afirmadas exigências constitucionais), poderia ter como consequência a aceitação da transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU com a configuração proposta pelos Senhorios.
De resto, como bem nota o Tribunal Constitucional, no seu já citado Acórdão nº 277/2016 de 4 de Maio de 2016 (Relator: Pedro Machete)[13], “… a submissão ao NRAU está associada a uma actualização do valor da renda, ainda que a transição para tal regime não constitua uma condição necessária dessa actualização (ou seja, a transição para o NRAU é apenas uma condição suficiente da actualização da renda)” (sublinhado nosso).
Nesta conformidade, e salvo o devido respeito pela opinião contrária, também não é de acolher a posição dos Recorrentes com este fundamento.
Improcede, também, este último argumento.
Pelo exposto, porque, como se viu, se concorda, além do mais, com a fundamentação de direito aduzida pelo Tribunal de Primeira Instância, decide-se manter integralmente a decisão proferida nos seus exactos termos.
Improcede, pois, totalmente o Recurso interposto.
Em face do exposto, importa concluir que se mostra violado o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 2º da CRP e o direito à habitação previsto no artigo 65º da CRP quando se comine a ausência de resposta do arrendatário à proposta do senhorio como aceitação do tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda importa, sem que a arrendatária tenha sido esclarecida das alternativas que lhe assistem e sem que tenha sido advertida desses efeitos cominatórios.
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IV- DECISÃOPelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar:
I) o Recurso interposto pelos AA. totalmente improcedente e, em consequência, decide-se manter integralmente a Sentença recorrida, designadamente, confirmando-se o julgamento de inconstitucionalidade da norma extraída dos artigos 30º e 31º, n.º 6 do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/20006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2º da Constituição da República e do direito à habitação previsto no artigo 65º da CRP.
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Custas pelos recorrentes (art. 527º, nº 1 do CPC).Notifique.
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Porto, 23 de Maio de 2022(assinado digitalmente)
Pedro Damião e CunhaFátima Andrade
Eugénia Cunha
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[1] Disponível no respectivo site do Tribunal Constitucional.
[2] Vide, neste sentido, por todos, além dos já citados, AC TC n.º 786/96, AC TC n.º 287/90, AC TC n.º 634/2015 e AC TC n.º 568/2016, todos disponíveis in www.tribunalconstitucional.pt.
[3] O que é reforçado pelo artigo 6º, n.º 1, da mesma Lei n.º 79/2014 ao prescrever que «As alterações introduzidas à Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, pela presente lei, aplicam-se aos procedimentos de transição para o NRAU, previstos nos artigos 30º e seguintes e 50º e seguintes, que se encontrem pendentes na data da sua entrada em vigor, sem prejuízo dos direitos e obrigações decorrentes dos actos já praticados nesses procedimentos e do disposto nos números seguintes.» Destarte, tendo, no caso dos autos, o procedimento de transição do contrato de arrendamento sido concluído a 1.07.2013 (artigo 31º, n.º 6, na redacção da Lei n.º 31/2012), daí decorre que a nova redacção dos artigos 30º e 31º do NRAU, na redacção desta Lei n.º 79/2014 não lhe é (retroactivamente) aplicável.
[4] Disponível in www.tribunalconstitucional.pt e também publicado in Diário da República, IIª série de 14.06.2016.
[5] Vide, neste sentido, em situação que se esgrime também o regime introduzido pela Lei n.º 31/2012 ao nível da comprovação dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário, AC RL de 20.10.2016, relator JORGE LEAL, disponível in www.dgsi.pt.
[6] Vide, neste sentido, Acórdãos do Tribunal Constitucional n.º 197/07, n.º 277/07 e 332/07, todos citados no AC TC nº 277/2016. [7] E também mereceu a concordância da Prof. Ana Afonso, na revista “Cadernos de direito privado”, ano 68 (Outubro/Dezembro de 2019), págs. 30 e ss. (“Uma página solta na história da excessiva oneração do senhorio no regime do arrendamento urbano – Ac. do TRP de 23.9.2019, Proc. 4658/18.6T8VNG”), onde se concluiu o seguinte: “Mesmo assim acolhemos a solução do tribunal de considerar não ter havido transição do contrato para o NRAU, não podendo o senhorio opor-se à sua renovação. Sendo certo que este entendimento comporta um prejuízo não despiciendo para o senhorio e abala a confiança por ele depositada na lei, além do juízo de previsibilidade sobre as suas próprias iniciativas privadas, um conjunto de considerações leva-nos a entender que nesta hipótese concreta, deve prevalecer a tutela concedida pelo legislador ordinário ao arrendatário de idade avançada. Admitindo que o senhorio tem conhecimento da situação de debilidade do arrendatário, contraparte no contrato não pode deixar de estar ciente da forma limitada ou mesmo da impossibilidade de actualizar totalmente o regime do contrato sem o acordo daquele, pelo que não há uma expectativa ou confiança frustrada neste plano, fundando-se a confiança na transição de contrato na mera circunstância aleatória da ausência de resposta ou inobservância de formalidades pelo arrendatário. Associar ao silêncio a aceitação do contrato nos termos propostos pelo senhorio afigura-se-nos, realmente, em hipóteses de particular debilidade, e no quadro legal de protecção, consequência desproporcionalmente onerosa para o arrendatário. Relembre-se que não se trata de um processo judicial, mas sim de um processo negocial e que a regra geral é a de não atribuição de valor declarativo ao silêncio. Acresce que a idade avançada e/ou a falta de meios económicos são circunstâncias que afectam o exercício dos meios de defesa. Por outro lado, parece-nos que, conquanto não pudessem ser aplicadas ao caso concreto, por proibição de aplicação retroactiva, a Lei nº 79/2014 e sobretudo a Lei nº 13/2019 assumem de algum modo um papel de “lei confirmativa”, vindo a tornar a eficácia da comunicação dependente da advertência do senhorio e a segunda indo mesmo ao ponto de salvaguardar a posição daqueles que tenham idade avançada e residam no locado há mais de 15 anos, desconsiderando a transição do contrato para o NRAU que possa ter ocorrido pela falta de invocação das assinaladas circunstâncias excepcionais, não permitindo que o senhorio possa extinguir o vinculo arrendatício com outro fundamento que não seja o constante da al. b) do art. 1101º do CC (realização de obras). Independentemente da bondade ou do mérito que se reconheça à solução legislativa do art. 36º, nº 10 do NRAU, na sua versão actual, não deixa de ser uma peça relevante na ponderação do caso. A melhor solução seria, quanto a nós, a de associar ao silêncio do arrendatário, a actualização do contrato nos termos mais limitados dos arts. 35º e 36º do NRAU, sem cominar a consequência da aceitação e transição plena para o NRAU, mas também sem retirar eficácia do processo de transição”.
[8] Gomes Canotilho/Vital Moreira, in “CRP anotada”, Vol. II, pág. 959.
[9] Gomes Canotilho/Vital Moreira, in “CRP anotada”, Vol. II, pág. 959.
[10] Anotação de Rui Medeiros, in “Constituição portuguesa anotada” (de Jorge Miranda/Rui Medeiros), Vol. III, pág. 680.
[11] In “Justiça constitucional, protecção de direitos fundamentais e segurança jurídica ou que modelo de justiça constitucional melhor protege os direitos fundamentais?”, in Anuário Português do Direito Constitucional, II, 2002, Coimbra, págs. 21 e ss. (citado por Jorge Reis Novais, in “Sistema português de fiscalização da constitucionalidade – avaliação critica”, pág.140).
[12] Blanco de Morais, in “Justiça Constitucional”, II, 2ª ed. Coimbra (2011), pág. 1030 (citado por Jorge Reis Novais, in “Sistema português de fiscalização da constitucionalidade – avaliação critica”, pág.142).
[13] Disponível no respectivo site do Tribunal Constitucional; este acórdão julgou, como referimos, na altura, inconstitucional “… a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição”.