Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 578/21.5YLPRT.P1 |  |
OPOSIÇÃO
CAUÇÃO
II - Exige-se ao arrendatário requerido, como condição de admissibilidade da oposição que deduza, que preste caução em montante correspondente ao das rendas pedidas (e despesas ou encargos), até ao valor máximo correspondente ao de seis rendas.
III - A caução prevista no art. 15º-F, nº 3 do NRAU não se confunde com a purga da mora estabelecida nos artigos 1084º, nº 3 e 4 e 1041º, nº1, do CC (que determine fique sem efeito a resolução do contrato e obsta, por isso, à cessação do vínculo contratual de arrendamento).
IV - O montante a caucionar (art. 15º-F, nº 3 do NRAU) corresponde ao das rendas (e despesas e encargos) pedidos, sem o acréscimo indemnizatório estabelecido no art. 1041º, nº 1 do CC.
Relator: João Ramos Lopes
Adjuntos: Rui Moreira
João Diogo Rodrigues
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto Apelante (requerida): AA…, Lda.
Apelada (requerente): BB.., Lda.
Juízo local cível de Vila Nova de Gaia (lugar de provimento de Juiz 2) - T. J. da Comarca do Porto.
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BB…, Lda., requereu procedimento especial de despejo de imóvel urbano arrendando para fins não habitacionais contra AA…, Lda., invocando resolução fundada no nº 3 do art. 1083º do CC, cumulando pedido de pagamento de rendas em atraso (por ser a ré devedora da quantia de 1.500,0€ a título de rendas vencidas nos meses de Fevereiro a Abril de 2021, acrescida da renda entretanto vencida no mês de Maio de 2021, no total de 2.000,00€, acrescendo-lhe as que se vencerem na pendência do procedimento, acrescidas de juros de mora até integral pagamento).Apresentou-se a requerida a deduzir oposição, pugnando pela improcedência da pretensão, juntando aos autos ‘caução no valor das rendas, encargos e despesas’, considerando o pedido, no valor total de 2.025,0€.
Remetidos os autos a juízo, no contraditório que lhe foi concedido, sustentou a requerente que a oposição não deveria ter sido recebida por o valor caucionado não cumprir o disposto no art. 1041º do CC – sendo o valor das rendas peticionadas de 2.000,00€, o valor a caucionar corresponde a esse valor acrescido de 20% a título de mora.
Respondeu a requerida, defendendo que o valor a caucionar, nos termos do art. 15º-F da Lei 6/2006, de 27/02, corresponde aos das rendas peticionadas sem o acréscimo indemnizatório estabelecido no art. 1041º do CC (indemnização de 20% igual ao devido).
Apreciando a questão (que referiu consistir em apreciar se o valor a caucionar, nos termos do art. 15º-F, nº 3 da Lei 6/2006, de 27/02, corresponde ao das rendas em singelo ou ao montante das mesmas acrescido da indemnização estabelecida no art. 1041º do CC), foi proferida decisão que julgou não ter a arrendatária procedido ao depósito da caução devida, nos termos conjugados da 1ª parte do nº 3 do art. 1083º do CC e nº 3 do art. 15º-F da Lei 6/2006, de 27/02 (com a alteração da Lei 31/2012, de 14/08) e, em consequência, julgou a oposição não escrita (nº 4 do art. 15º -F, da Lei 6/2006, de 27/02, alterado pela Lei 31/2012, de 14/08).
Apela a arrendatária requerida, defendendo a revogação da decisão e substituição por outra que determine a prosseguimento dos autos para apreciação da deduzida oposição, terminado as suas alegações formulando as (muito extensas e pouco concisas) conclusões que se transcrevem:
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.*
Delimitação do objecto do recurso.Considerando, conjugadamente, a decisão recorrida (que constitui o ponto de partida do recurso) e as conclusões das alegações (por estas se delimita o objecto dos recursos, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso - artigos 608º, nº 2, 5º, nº 3, 635º, nºs 4 e 5 e 639, nº 1, do CPC), as questões a decidir circunscrevem-se a apreciar:
- do valor a caucionar, nos termos do art. 15º-F, nº 3 da Lei 6/2006, de 27/02 – se corresponde ao das rendas peticionadas acrescido da indemnização estabelecida no art. 1041º do CC ou ao montante das rendas em singelo,
- do dever de convidar a arrendatária, no caso de se concluir ter sido o montante caucionado inferior ao devido, a completar a caução,
- do abuso do direito.
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FUNDAMENTAÇÃO*
Fundamentação de factoA matéria de facto a considerar é a que resulta exposta no relatório precedente.
Fundamentação de direito
A. Do montante a caucionar nos termos do nº 3 do art. 15º-F da Lei 6/2006, de 27/02.
O procedimento especial de despejo (abreviadamente, PED), previsto e regulado nos artigos 15º a 15º-S do NRAU (Lei 6/2006, de 27/07) e no Decreto Lei 1/2013, de 7/01 (e regulamentado na Portaria 9/2013, de 10/01), ‘consiste num meio processual de cariz extrajudicial célere e eficaz, destinado à desocupação coerciva do imóvel arrendado, findo o prazo legal ou convencionalmente definido para o cumprimento voluntário por parte do arrendatário da obrigação de proceder à respetiva entrega do mesmo ao senhorio, livre de pessoas e bens, após a cessação do contrato de arrendamento, sendo o meio igualmente idóneo, a título acessório, à obtenção do pagamento de rendas, encargos e despesas a que eventualmente haja lugar por parte do arrendatário’[1].
Destinado a materializar objectivo de dotar o senhorio de mecanismos que lhe permitissem reagir de forma eficaz ao incumprimento do arrendatário (no âmbito dum vasto conjunto de medidas destinadas à tendencial dinamização do mercado de arrendamento, em cumprimento de exigências decorrentes do Memorando de Entendimento celebrado, em Julho de 2011, entre o Estado Português e o conjunto de instituições composto pelo Fundo Monetário Internacional, Comissão Europeia e Banco Central Europeu, entre as quais a criação de ‘procedimento de despejo extrajudicial por violação de contrato, com o objectivo de encurtar o prazo de despejo para três meses’)[2], o PED constitui, enquanto mecanismo de natureza extrajudicial, meio processual ao dispor do senhorio destinado a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que o mesmo se destina, quando o arrendatário não desocupe o local na data prevista (por lei ou convenção das partes) – art 15º, nº 1 do NRAU (na redacção da Lei 31/2021, de 14/08) –, ‘visando não a cessação do contrato de arrendamento mas, outrossim, a desocupação coerciva do imóvel arrendando por inércia do arrendatário na sua entrega voluntária’[3]; o PED é meio idóneo, não à obtenção da cessação do contrato de arrendamento, antes a ‘efetivar tal cessação, nomeadamente em casos em que o arrendatário, tendo a relação contratual chegado ao fim, não queria abandonar o imóvel, sobre o qual deixa, pois, de ter qualquer direito, importando assim frisar que, aquando do momento de apresentação do requerimento de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento, o contrato de arrendamento que vinculava senhorio e arrendatário, deverá encontrar-se cessado, sendo perentória, atenta a observação das alíneas constantes do nº 2 do artigo 15º, a demonstração da cessação extrajudicial da relação contratual.’[4]
Tal institucionalizado procedimento legal ‘visa ser um meio célere e seguro de criação de título executivo para desocupação do locado’[5], tendo o recurso a tal meio processual por parte do senhorio, como pressuposto, que o contrato tenha cessado – seja por revogação do contrato, por caducidade pelo decurso do prazo, por oposição à renovação, por denúncia ou por resolução (e assim que, neste último caso, tenham já sido efectivadas, nos termos do nº 7 do art. 9º, as comunicações referidas no art. 15º, nº 2, e), ambos do NRAU).
A pretensão é o despejo – a efectivação da cessação do arrendamento (a válida cessação do contrato de arrendamento é requisito necessário para o procedimento de despejo) – e, por isso, deve indicar o requerente o fundamento de cessação do contrato em que assenta o pedido, assim como juntar os documentos extrajudiciais que o comprovem (art. 15º-B, nº, 2, e) do NRAU).
Procedimento que constitui meio idóneo a considerar no caso de cessação do contrato de arrendamento por resolução com fundamento na mora no pagamento da renda (art. 1083º, nº 3 e 4 do CC).
Com o pedido principal de desocupação do locado pode cumular-se o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, como se estabelece no nº 5 do art. 15º do NRAU.
Recebido o requerimento no Balcão Nacional do Arrendamento (art. 15º-A do NRAU), não havendo motivo para a sua recusa (art. 15º-C do NRAU), é o requerido notificado (art. 15-D do NRAU) para desocupar o locado e, sendo caso, pagar a quantia pedida, acrescida da taxa liquidada pelo requerente, para deduzir oposição ou para requerer o deferimento da desocupação, sendo a tramitação a observar condicionada e determinada pela atitude adoptada pelo requerido - seja a mera extinção do procedimento, com a desocupação voluntária e pagamento integral das quantias em dívida, a intervenção do tribunal, em caso de oposição ao requerimento de despejo ou de pedido de diferimento da desocupação do imóvel arrendado ou, ainda, a intervenção do agente de execução, notário ou oficial de justiça na desocupação coerciva do locado, perante a recusa voluntária na sua entrega ao requerente[6].
Deduzindo oposição à pretensão de desocupação do locado e de pagamento de rendas, encargos e despesas, deve o requerido arrendatário, além de a fundamentar (impugnando o fundamento invocado para a cessação extrajudicial do contrato pelo senhorio e para a exigência das quantias pedidas – esse o momento processualmente apto para apresentar a totalidade da defesa relativamente a tais pedidos, atenta a inexistência de oportunidade prévia e posterior para o fazer, determinando a falta de oposição ‘a preclusão do exercício do direito em fase tardia aquando da desocupação coerciva do locado e em sede executiva para pagamento de rendas’[7]), proceder ao pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos e despesas em atraso, até ao valor máximo de seis rendas, no caso do PED ter por base título extrajudicial de cessação do contrato por resolução, nos termos do nº 3 do art. 1083º do CC, ‘garantindo a referida caução o pagamento das quantias eventualmente em dívida por parte do requerido, caso a oposição por este apresentada venha a ser julgada improcedente.’[8]
A falta de prestação (oferecimento) da caução, nos casos em que o arrendatário está vinculado à sua prestação (nº 3 do art. 15º-F do NRAU), tem como consequência se tenha por não deduzida a oposição (nº 4 do art. 15º-F do NRAU).
O montante a caucionar corresponde ao das rendas (e despesas e/ou encargos) em dívida, sem o acréscimo indemnizatório a que alude o art. 1041º, nº 1 do CC.
Conclusão que se estriba na razão de ser do caucionamento – a previsão normativa (art. 15º-F, nº 3 do NRAU) ‘abrange a resolução do contrato de arrendamento com fundamento em mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública’, pelo que estando ‘em causa o incumprimento de obrigações, justifica-se que a admissão de oposição, deduzida pelo arrendatário para obstar ao despejo, esteja condicionada pela prestação de caução, em ordem a acautelar a posição do senhorio, que receberá, pelo menos, a quantia correspondente a seis meses de renda’, não visando tal prestação de caução ‘pôr termo à mora’, não constituindo, por si, pagamento de rendas, mas mera garantia[9].
Como se referiu acima, o PED tem por pressuposto que o contrato de arrendamento cessou – e assim que estando em curso o procedimento especial de despejo com base no fundamento previsto no art. 1083º, nº 3 do CC sem que o senhorio tenha conferido ao arrendatário o período de um mês dentro do qual este poderia colocar fim à mora (art. 1084º, nº 3 e 4 o CC), poderá este, nesse prazo, proceder ao pagamento das quantias em atraso acrescidas da indemnização de 20% do valor em dívida (art. 1041º, nº 1 do CC), ficando o pedido ‘desprovido de sentido útil.’[10]
Tratar-se-ia, em tal caso, de impedir a resolução – de levar a que esta fique sem efeito, na terminologia do art. 1084º, nº 3 do CC –, não já de impedir a formação de título executivo: para que a resolução fique sem efeito, exige-se o pagamento (que não o mero caucionamento) das rendas e acréscimo indemnizatório previsto no nº 1 do art. 1041º do CC (montante não sujeito ao limite máximo das seis rendas); para o exercício eficaz do seu direito de oposição ao requerimento de despejo, em vista de impedir a sua transformação em título executivo para entrega de coisa certa, exige-se o caucionamento de quantia correspondente ao das rendas (e despesas ou encargos) pedidas, até ao valor máximo correspondente ao de seis rendas, surgindo tal caucionamento como condição para o exercício do direito de oposição[11] (mas sem o acréscimo indemnizatório estabelecido no art. 1041º, nº 1 do CC).
Não está em causa, na caução exigida pelo art. 15º-F, nº 3 do NRAU, a purgação da mora (que determine fique sem efeito a resolução do contrato com base na mora do pagamento da renda igual ou superior a três meses – obstando, pois, à cessação do vínculo contratual e determinado a manutenção do contrato de arrendamento), antes o cumprimento de condição para a admissibilidade da oposição: a prestação da caução prevista no nº 3 do art. 15º-F do NRAU ‘não se confunde com a purga da mora’, garantindo tão só a posição do senhorio, exprimindo-se, procedimentalmente, ‘como uma condição de admissibilidade da oposição’ (não influindo, ao contrário da purga da mora, no direito do senhorio à resolução)[12].
Na situação trazida em recurso, sendo pedido o pagamento de 2.000,00€ a título de rendas, a admissão da oposição deduzida pela requerida apelante estava condicionada à prestação de caução de tal valor – o que a requerente fez, não podendo, por isso, ser a oposição deduzida considerada não escrita, nos termos do nº 4 do art. 15º-F do NRAU.
B. Conclusão.
Conclui-se, assim, pela procedência da apelação – ficando prejudicada (art. 608º, nº 2, ex vi art. 663º, nº 2, ambos do CPC), a apreciação das demais questões suscitadas pela apelada – podendo sintetizar-se se a argumentação decisória (nº 7 do art. 663º do CPC) na seguinte proposição:
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DECISÃO*
Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogando a decisão recorrida, em determinar o prosseguimento do presente procedimento especial de despejo, nos termos do nº 3 do art. 15º-H do NRAU.As custas da apelação são da responsabilidade do requerente apelado.
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Porto, 11/01/2022(por opção exclusiva do relator, o presente texto não obedece às regras do novo acordo ortográfico, salvo quanto às transcrições/citações, que mantêm a ortografia de origem)
João Ramos Lopes
Rui Moreira
João Diogo Rodrigues
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[1] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento e Despejo, Almedina, 2021, Reimpressão, p. 453.
[2] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), pp. 453/454, e Edgar Valles, Arrendamento Urbano, Constituição e Extinção, 2020, 2ª Edição, p. 157.
[3] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), p. 461.
[4] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), pp. 462/463.
[5] Elizabeth Fernandez, O Procedimento Especial de Despejo (revisitando o interesse processual e testando a compatibilidade constitucional), Revista Julgar, nº 19, Janeiro/Abril 2013 [pp. 63 a 84], p. 75.
[6] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), pp. 487/488.
[7] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), pp. 489 e 493/494.
[8] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), p. 496.
[9] Edgar Valles, Arrendamento Urbano (…), pp. 164/165.
[10] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), p. 475 (em nota).
[11] Edgar Alexandre Martins Valente, Manual de Arrendamento (…), p. 500 e Elizabeth Fernandez, O Procedimento Especial de Despejo (…), p. 83, referindo que o ‘aqui se trata é de exigir o caucionamento de uma quantia para exercer o direito de se opor (impugnar) à própria cessação operada, impedindo a sua transformação em título executivo para entrega de coisa certa’.
[12] Rui Pinto, Manual da Execução e Despejo, Coimbra Editora, 2013, p. 1187.