Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PERDA DO ARRENDADO
CADUCIDADE
Decisão Recorrida: Proc. n.º ……./06.2TBMTS do 4º J. Cível de Matosinhos
Recorrente: B………………, Lda.
Recorrida: C………………
Relator: Cristina Coelho
Adjuntos: Desemb. Rodrigues Pires e Desemb. Canelas Brás
Acordam nesta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO.
C…………….. intentou contra B………………., Lda., acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, pedindo que se declare a caducidade do contrato de arrendamento entre a A. e a R., nos termos do art. 1051º, al. e) do CC, condenando-se a R. a entregar o arrendado livre de pessoas e bens.
A fundamentar o peticionado, alegou, em síntese, que:
A A. é dona de um prédio urbano composto de 2 pavimentos sito na Rua …………, nºs …. a ….., Matosinhos.
Aquando da compra do referido prédio, o r/c encontrava-se arrendado à R., o que se mantém, que aí explorava uma estabelecimento de restauração e bebidas, denominado D………………
No dia 17.09.05, deflagrou um incêndio no r/c, na cozinha do restaurante, tendo deixado todo o prédio em estado de ruínas, do que a R. deu conhecimento à A., por carta de 21.09.05.
A destruição é tal, que toda a estrutura interior e telhado terão de ser reconstruídos, motivo pelo qual a R. encerrou o estabelecimento, afirmando que não pode retomar a sua actividade sem que sejam feitas obras.
O incêndio ocorreu por culpa exclusiva da R.
A deterioração do edifício implica a perda do arrendado, o que determina a caducidade do contrato e obrigação de entregar o mesmo.
A A. já demandou a R. para a indemnizar por todos os danos ocorridos no arrendado.
Regularmente citada, a R. contestou, sustentando a manutenção do arrendamento, alegando ter continuado a pagar as rendas, e termina propugnando pela improcedência da acção.
A A. replicou, referindo que entende os depósitos feitos como pagamentos por conta da indemnização já peticionada em Tribunal.
A R. veio pronunciar-se no sentido de não ser admissível a réplica.
Foi proferido despacho a admitir o requerimento de resposta da A., foi proferido despacho saneador, e dispensada a selecção da matéria de facto.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou a acção procedente, declarou a caducidade do contrato de arrendamento entre a autora e a ré, e condenou a R. a entregar à autora o locado – rés-do-chão do prédio sito na Rua ………, nºs ….. a ….., Matosinhos – livre de pessoas e bens.
Inconformada com a decisão a R. interpôs recurso, tendo no final das respectivas alegações formulado as seguintes conclusões:
a) Conforme resulta inequivocamente da factualidade tida por assente nestes autos, os danos provocados pelo sinistro no rés do chão do prédio em causa, não determinariam, de per si, a perda da coisa locada, atenta a percentagem dos danos e o anterior estado de degradação por absoluta falta de cumprimento dos deveres legais de manutenção e reparação, impendentes sobre a ora recorrida, A/ senhoria, por aplicação dos arts. 1031, al.b), 1036º e 1111º, todos do CC;
b) A conclusão vertida na anterior alínea, goza de apoio jurisprudencial, conforme expressamente alegado nos anteriores arts. 12º a 20º das presentes alegações;
c) Certo é que, em conformidade ao alegado nestes autos, a R, ora recorrente só não tem possibilidade actual de retomar a respectiva actividade comercial, pela simples razão de que a A/senhoria não recupera a cobertura do 1º piso do prédio sinistrado;
d) Finalmente deverá esse Tribunal da Relação ordenar a restituição integral à R de todas as rendas em depósito desde a data do sinistro, conforme anteriormente defendido em douta decisão jurisprudencial
e) A douta decisão de 1ªInstância violou as normas e imperativos a que se faz referência nestas alegações e respectivas conclusões
Termina pedindo que se absolva a R. do pedido da A., revogando-se em consequência a declaração de caducidade do contrato de arrendamento.
A A. contra-alegou, propugnando pela improcedência da apelação, e manutenção da decisão recorrida.
QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões da recorrente (art. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do CPC) as questões a decidir são:
a) se, face à matéria de facto dada como provada, ocorre ou não a caducidade do contrato de arrendamento por destruição do arrendado;
b) se deverá este Tribunal ordenar a restituição integral à R. de todas as rendas em depósito desde a data do sinistro.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:
1. Pela Ap. 20/260803, encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos a favor da Autora, a aquisição, por partilha subsequente a divórcio, do prédio urbano descrito sob o n.º 02416/100403 dessa Conservatória, sito na Rua ………, n.º …. a …., Matosinhos, composto por casa de dois pavimentos e pátio, o qual se encontra inscrito na respectiva matriz sob o art. 415.
2. O rés-do-chão do referido prédio foi dado de arrendamento à Ré desde data anterior à sua transmissão à Autora, arrendamento que se mantém até à presente data.
3. No referido rés-do-chão, a Ré explorou um estabelecimento de restauração e bebidas denominado “D……………”.
4. No dia 17.09.2005, deflagrou um incêndio no referido rés-do-chão do prédio.
5. A Ré remeteu à Autora, em 21.09.2005, carta na qual informa “para todos os devidos e legais efeitos, nomeadamente para efeitos de participação à seguradora do prédio que, devido a sinistro de incêndio ocorrido em 1.09.2005, pelas 13:15 horas, o referido prédio ficou em estado de ruína”.
6. O referido incêndio deflagrou na cozinha do restaurante, tendo-se propagado ao primeiro andar do prédio e destruído cerca de 50% da estrutura do tecto (piso do 1º andar); queimado em cerca de 50% o forro do tecto em madeira do rés-do-chão; destruído completamente a cozinha, assim como o seu equipamento e as instalações sanitárias, cerca de 70% da área dos lambrins em madeira do rés do chão, a instalação eléctrica, na sua totalidade; destruído cerca de 50% da estrutura de suporte (vigas de madeira) e da área do pavimento em madeira em pinho do 1ºandar; destruído cerca de 50% da área do tecto do 1º andar do prédio; provocando a degradação, em cerca de 50%, das caixilharias interiores de madeira e estragando cerca de 50% da rede de energia eléctrica do 1º andar.
7. Da estrutura interior do prédio terá de se refazer a estrutura do pavimento entre o rés-do-chão e 1º andar, reparar as divisórias, reparar as carpintarias, bem como refazer o telhado do prédio.
8. A Ré logo depois do incêndio, encerrou o estabelecimento, que se mantém encerrado até à presente data.
9. A ré não pode utilizar o rés-do-chão do prédio para desenvolver a sua actividade.
10. São necessárias obras no prédio para que a actividade da ré possa ser retomada.
11. O 1º andar do prédio encontra-se devoluto desde 1993.
12. Antes da data do incêndio, a cobertura do 1º andar do prédio apresentava buracos e fendas por reparar.
13. Dando causa à entrada de águas pluviais, que se infiltravam pelo pavimento do 1º andar para o tecto do rés do chão e obrigando a ré a colocar baldes no pavimento do rés do chão para recolha das águas.
14. Antes do incêndio, as pinturas de paredes e tectos encontravam-se destruídas em alguns pontos.
15. Antes do incêndio, o 1º andar do referido prédio foi frequentado por vagabundos e toxicodependentes que aí pernoitaram.
16. Em 26.06.2005, ocorreu um assalto ao rés-do-chão, tendo-se introduzido os assaltantes no prédio através do 1º andar, arrancando as ripas do soalho.
17. Em 27.02.2006, a ré remeteu à autora, carta nos termos da qual “repudia (…) a caducidade do contrato de arrendamento”, afirmando que se encontram reunidas as condições para a subsistência do vínculo contratual, desde que (a Autora) “ proceda à cobertura do prédio a fim de possibilitar à sociedade locatária o reinicio da respectiva actividade”.
18. Desde a data do incêndio até Março de 2007 a ré continua a depositar em nome da autora a renda mensal no valor de € 285,00.
19. A Autora comunicou à Ré, por carta de 29.05.2006, que as quantias pagas pela Ré “serão imputadas à indemnização reclamada na acção que corre termos com o n.º ……./06.8TBMTS, no 1ª Juízo Cível de Matosinhos ”.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
A primeira questão que a recorrente coloca é a de que, face à matéria de facto dada como provada, não ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento por destruição do arrendado, ao contrário do decidido na sentença recorrida.
Entende a recorrente que, por um lado, não há perda de coisa atenta a percentagem dos danos e o anterior estado de degradação do arrendado, e, por outro, só não usa o arrendado, porque a senhoria não recupera a cobertura.
Desde logo diremos que nenhuma razão assiste à recorrente, sendo de manter a decisão recorrida.
Mas apreciemos.
O regime jurídico aplicável à questão em apreço é o do RAU, atenta a data em que ocorreu o facto determinante da caducidade do contrato, como se referiu na sentença recorrida, vem sendo entendimento pacífico na jurisprudência, e não foi pela recorrente posto em causa.
Dispõe o art. 66º, n.º 1 do RAU que “sem prejuízo do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados pelo artigo 1051º do Código Civil”.
E o art. 1051º, nº1, al. e) do CC estipula que o contrato de locação caduca pela perda da coisa locada.
A razão deste preceito legal encontra-se na própria essência do contrato (proporcionar a outrem o gozo temporário de uma coisa/imóvel – art. 1022º do CC) e nas obrigações que lhe estão subjacentes: é obrigação do locador assegurar o gozo da coisa para o fim a que a mesma se destina (art. 1031º, al. b) do CC), e é obrigação do locatário não fazer uma utilização imprudente da coisa, bem como avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo, desde que o facto seja ignorado pelo locador (art. 1038º, als. d) e h).
Mas também traduz a aplicação do direito geral da impossibilidade objectiva da prestação como causa de extinção das obrigações.
Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. II, pág. 377, “a perda da coisa locada impõe necessariamente a caducidade do contrato, nos termos gerais do art. 790º, n.º 1. Se a perda é total, a obrigação do locador extingue-se desde logo; sendo parcial e devida a causa que lhe não seja imputável, rege o disposto no art. 793º ”.
Alega a recorrente que, face à matéria de facto provada, se terá de concluir que não há perda total do arrendado atenta a percentagem dos danos e o anterior estado de degradação do mesmo.
Da matéria de facto assente resulta que, em consequência do incêndio que ocorreu no arrendado no dia 17.09.05, ficou destruído cerca de 50% da estrutura do tecto (piso do 1º andar); queimado em cerca de 50% o forro do tecto em madeira do rés-do-chão; destruído completamente a cozinha, assim como o seu equipamento e as instalações sanitárias, cerca de 70% da área dos lambrins em madeira do rés do chão, a instalação eléctrica, na sua totalidade; destruído cerca de 50% da estrutura de suporte (vigas de madeira) e da área do pavimento em madeira em pinho do 1ºandar; destruído cerca de 50% da área do tecto do 1º andar do prédio; provocando a degradação, em cerca de 50%, das caixilharias interiores de madeira e estragando cerca de 50% da rede de energia eléctrica do 1º andar (6º).
Da estrutura interior do prédio terá de se refazer a estrutura do pavimento entre o rés-do-chão e 1º andar, reparar as divisórias, reparar as carpintarias, bem como refazer o telhado do prédio (7º).
Mas mais ficou provado que:
- a Ré logo depois do incêndio, encerrou o estabelecimento, que se mantém encerrado até à presente data (8º);
- A ré não pode utilizar o rés-do-chão do prédio para desenvolver a sua actividade (9º);
- na carta datada de 21.09.05, que a recorrente enviou à R. a comunicar a ocorrência do incêndio, referiu que o “prédio ficou em estado de ruína” (5º).
Como se referiu supra, só a perda total do arrendado determina a caducidade do contrato de arrendamento.
E há perda total quando deixa de haver a possibilidade do uso e fruição da coisa, por destruição do imóvel arrendado ou pela sua inutilização para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos.
Como se escreveu no Ac. da RP de 3.11.05, P. 0534732, in www. dgsi.pt, “Para efeitos de caducidade do contrato, a perda não é vista no plano naturalístico ou físico, antes por referência à finalidade do arrendamento. Para esse efeito, há perda total da coisa se fica inviabilizada toda a utilização para os fins convencionados no contrato e quer a perda resulte de facto natural ou de conduta legítima humana, não imputável ao devedor (senhorio). Mesmo que só parte da coisa fique destruída (ou se perda, em sentido amplo), haverá caducidade se o fim do contrato não puder ser realizado mediante a utilização da parte restante, daí haver perda total do arrendado quando este perdeu as condições mínimas indispensáveis para ser utilizado para o fim previsto pelas partes ao celebrarem o contrato, tornando-se irrecuperável essa afectação”.
E neste sentido se vem pronunciando, que forma pacífica, a jurisprudência de que são exemplo, entre muitos outros, o Ac. RL de 16.04.96, P. 4331 (“ o critério de qualificação de perda como total ou parcial - ... – não é físico ou naturalístico, antes dependendo do fim a que a coisa se destina, devendo, assim, considerar-se a perda como total quando o arrendado não fica em condições de satisfazer o fim convencionado”), o Ac. RP de 05.03.01 (“... Deste modo, há perda total quando os danos sofridos no prédio o tronem inapto para proporcionar a finalidade do arrendamento, ainda que a edificação se mantenha, parcialmente, de pé”), e o Ac. do STJ de 15.01.2002, P. 01A3474 (“para que haja perda da coisa locada, basta que essa perda seja de tal monta que determine a impossibilidade da utilização do locado para os fins a que se destinava, não sendo de exigir a destruição total do locado”).
Atendendo a que o arrendado se destinava à exploração de um restaurante e a que, na sequência do incêndio, ficou destruída a cozinha, bem como o seu equipamento, as instalações sanitárias, e as instalações eléctricas, 70% da área dos lambrins em madeira e ficou queimado 50% da estrutura do tecto, bem como terá de ser refeita a estrutura do pavimento entre o rés-do-chão e o 1ºandar e refeito o telhado do prédio ( já para não referir os restantes danos referentes ao 1º andar do prédio, que não pode deixar de funcionar como um todo), necessário se torna concluir, ao contrário do pretendido pela recorrente, que a área destruída pelo incêndio impossibilita a utilização do arrendado para o fim a que se destinava.
E tanto assim é, que não só a recorrente informou a recorrida de que “o prédio ficou em estado de ruína”, como deixou de aí exercer qualquer actividade, encerrando o estabelecimento, porque não pode utilizar o arrendado para desenvolver a sua actividade.
E o estado de alguma degradação em que o prédio se encontrava antes do incêndio, mais concretamente o 1º andar, (O 1º andar do prédio encontra-se devoluto desde 1993; Antes da data do incêndio, a cobertura do 1º andar do prédio apresentava buracos e fendas por reparar; Dando causa à entrada de águas pluviais, que se infiltravam pelo pavimento do 1º andar para o tecto do rés do chão e obrigando a ré a colocar baldes no pavimento do rés do chão para recolha das águas; Antes do incêndio, as pinturas de paredes e tectos encontravam-se destruídas em alguns pontos; Antes do incêndio, o 1º andar do referido prédio foi frequentado por vagabundos e toxicodependentes que aí pernoitaram; Em 26.06.2005, ocorreu um assalto ao rés-do-chão, tendo-se introduzido os assaltantes no prédio através do 1º andar, arrancando as ripas do soalho), não é comparável àquele em que ficou após o incêndio, sendo certo que não foi tal degradação de causou o incêndio que, como resultou provado, deflagrou na cozinha do restaurante, no rés-do-chão, pois.
Assim sendo, não procedem as conclusões da recorrente no sentido de que não se verifica a perda total da coisa, o que, efectivamente, acontece.
E defende, ainda, a recorrente, que “só não tem possibilidade actual de retomar a respectiva actividade comercial, pela simples razão de que a A./senhoria não recupera a cobertura do 1º piso do prédio sinistrado”.
É inquestionável que resultou provado que são necessárias obras no prédio para que a actividade da ré possa ser retomada (10).
Mas face à dimensão dos danos sofridos no rés-do-chão, e que se acabaram de descrever, desde logo se dirá que não bastaria a recuperação da cobertura do 1º piso do prédio para a recorrente retomar a sua actividade no arrendado.
Muito mais e de maior envergadura teriam de ser as obras a fazer.
Em causa está a reconstrução não só do rés-do-chão, mas de todo o prédio.
Contudo sempre se dirá que tal facto não obsta à caducidade do contrato de arrendamento ( cfr., entre outros o Ac. da RL de 22.01.98, P. 0069166, in www. dgsi. pt).
Como se escreveu no Ac. da RE de 18.01.01, in CJ, Tomo I, pág. 259, “Por outro lado, extinto o contrato não pode exigir-se ao senhorio a reconstrução do locado (as obras de reconstrução não são obras de conservação ou de beneficiação). Na verdade, ao senhorio cabe, na vigência do contrato, realizar obras de conservação, nos termos dos arts. 11º, 12º e 13 do RAU. Mas já não incumbe ao senhorio reconstruir o prédio que fora dado de arrendamento; extinto o contrato por perda da coisa locada, extinguiram-se as obrigações quer do locador, quer do locatário, sendo que a reconstrução eventual não faz reviver um contrato extinto (cfr. Ac. d RE de 3.07.80, no BMJ 302-327)”.
Neste sentido se pronunciou, também, o Ac. da RL de 21.10.2003, in CJ, Tomo IV, pág. 111.
Assim sendo, nenhuma censura nos merece a decisão recorrida, improcedendo as conclusões a), b) e c) do recurso.
A segunda questão que a recorrente coloca é a de que este Tribunal da Relação deve ordenar a restituição integral à R. de todas as rendas em depósito desde a data do sinistro.
Também nesta matéria não assiste razão à recorrente.
Os recursos visam a reapreciação de decisões proferidas pelos tribunais recorridos (art. 676º, n.º 1 e 690º, n.º 1 do CPC), sendo o seu regime o da reponderação ou revisão, tal significando que o tribunal ad quem não pode pronunciar-se sobre matéria não submetida à apreciação do tribunal a quo, não se podendo, com o recurso, obter decisão sobre questão nova.
Questões novas são aquelas que não foram apreciadas pelo tribunal recorrido por aí não terem sido suscitadas, nem serem de conhecimento oficioso.
Escreveu-se no sumário do Ac. do STJ de 4.10.07, P. 07P2433, in www. dgsi. pt/jstj. nsf, que “2- Como é entendimento uniforme do Supremo Tribunal de Justiça, os recursos destinam-se a reexaminar decisões proferidas por jurisdição inferior e não para obter decisões sobre questões novas, não colocadas perante aquelas jurisdições. São remédios jurídicos que se destinam sim a apurar da adequação e legalidade das decisões sob recurso.... ”.
Apenas em sede de recurso, vem a recorrente suscitar a questão do seu direito à restituição das quantias depositadas a título de renda, desde a ocorrência do sinistro, em face da caducidade do contrato de arrendamento, pelo que estamos perante questão nova, que não foi colocada à apreciação do tribunal recorrido (embora aí se tenha alegado o referido depósito, sem, porém, se pedir a apreciação da questão ou a restituição de tais quantias), e que, como tal, não pode ser objecto de apreciação neste tribunal de recurso.
Improcede, pois, também nesta parte, o recurso.
DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pela Recorrente.
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Porto, 08 de Julho de 2008Cristina Maria Nunes Soares Tavares Coelho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Mário João Canelas Brás