Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 20991/22.0T8PRT.P1 |  |
INDISPONIBILIDADE DE PARTE DO LOCADO
REDUÇÃO DE RENDA
II - A indisponibilidade de parte do locado justificará a redução da renda, desde que a tal não obste o nº 2 do art. 1040º do C.Civil, redução essa que deverá ser proporcional à limitação do gozo que adveio ao locatário.
III - Essa proporção poderá não ser puramente aritmética e ser decidida segundo um juízo de equidade, por aplicação do art. 566º nº 3 do C.Civil, se a mera proporção de redução de área do locado disponível para o locatário não reflectir a perda e continuidade de utilidades que o locatário continua a tirar do locado.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local Cível do Porto - Juiz 5
REL. N.º 985
Relator: Juiz Desembargador Rui Moreira
1º Adjunto: Juíza Desembargadora Maria do Céu Silva
2º Adjunto: Juiz Desembargador Pinto dos Santos
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO: *
1 - RELATÓRIOA... Unipessoal, Lda. intentou acção em processo comum contra AA e Condomínio do Prédio sito à rua ..., ..., Porto – representado por B..., Lda. (AME – Administração Multidisciplinar de Edifícios), na qual veio a intervir, a título principal, C... Companhia de Seguros, S.A., pedindo a condenação solidária das rés a pagarem-lhe € 15.749,29, a título de indemnização pelos danos que sofreu em resultado das infiltrações ocorridas em Abril de 2020, na fracção que ocupa, no imóvel em causa, por arrendamento à ré AA. Mais pede a condenação das rés no pagamento da quantia de € 6.031,18 a título de substituição de uma carpete danificada e na restituição da quantia de € 8.856, a título da redução do valor da renda respeitante aos meses de Abril de 2020 a Março de 2022.
A Ré contestou, impugnando a factualidade invocada.
O Réu também contestou: suscitou a sua ilegitimidade, invocando ter celebrado com C... Companhia de Seguros um contrato de seguro Multirriscos Condomínios, com cobertura dos danos por água, vigente à data dos factos. No mais, impugnou a factualidade invocada e terminou pedindo a intervenção acessória provocada da C... Companhia de Seguros O incidente de intervenção foi admitido, embora a título principal, ao lado do Réu condomínio.
A Interveniente apresentou articulado, invocando ter pago à Autora a quantia de €400, para regularização de indemnização dos danos reclamados, quantia já deduzida da franquia contratual, extinguindo-se assim o seu direito, donde conclui pela sua absolvição. No mais, impugnou a factualidade invocada.
Foi proferido despacho saneador, com conhecimento da excepção de ilegitimidade, que foi julgada improcedente. Fixou-se o objecto do litígio e foram enunciados os temas da prova.
Realizou-se audiência de julgamento, no termo da qual foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando o Réu Condomínio do Prédio sito à rua ..., ..., Porto no pagamento à Autora da quantia de € 15.473,04, sendo a Ré AA absolvida do pedido. A ré AA foi absolvida dos pedidos contra si dirigidos e, quanto à interveniente, foi declarado que a sentença “…tem o valor previsto pelo artigo 320º do Código de Processo Civil.”
A autora A... – UNIPESSOAL, LDA, veio interpor recurso, impugnando a decisão no respeitante à não consideração de alguns danos que alegara (valor de uma carpete e cortinados), no respeitante à absolvição relativa ao pedido correspondente a uma redução de rendas e no respeitante á absolvição da ré AA.
Terminou o seu recurso formulando as seguintes conclusões:
(…)
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Em resposta, a recorrida AA concluiu pela não verificação da nulidade invocada, pelo acerto da decisão recorrida e pela falta de fundamento para a sua condenação.*
O recurso foi admitido, como de apelação, com subida nos próprios autos e com efeito devolutivo.Foi depois recebido nesta Relação.
Importa, pois, decidi-lo.
2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 639º e 635º nº 4, do C.P.Civil.
As questões a resolver, extraídas de tais conclusões, são as seguintes:
1- Se deve alterar-se a decisão da matéria de facto e:
1.1 – dar-se por provado que a inundação destruiu a carpete do piso de cima do locado, bem como as cortinas dos provadores, com o valor de € 4.229,23;
1.2 – por haver contradição entre os factos provados 22, 29 e 30 e não provados 3 e 5, relativamente à inutilização do piso de cima do estabelecimento, deve dar-se por provada a matéria correspondente;
2– Se ocorreu uma nulidade, no âmbito da realização da inspecção judicial, por o tribunal não ter operado a medição da área indisponível para a autora e se deve determinar-se a repetição da diligência;
3– Se deve reconhecer-se o direito à redução da renda e em que termos, condenando-se a ré em conformidade;
4 - Se o pedido da autora deve proceder integralmente.
Para a apreciação das questões que acabam de se identificar, importa ter presente a decisão do tribunal sobre a matéria de facto controvertida, que se passa a transcrever:
“Produzida a prova e discutida a causa, resultaram provados os seguintes factos, com relevância para a decisão a proferir:
1. A Autora é uma sociedade comercial que tem por objeto, entre outros, o comércio a retalho de vestuário para adultos, crianças e bebés.
2. A Ré é a legitima proprietária da fração autónoma designada pela letra “B”, situada no rés do chão, com entrada pelo número ..., do prédio urbano sito na rua ..., nºs ..., ... e ..., freguesia ..., concelho do Porto, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ... e inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ....
3. Em 3/7/2009, a Autora celebrou com a Ré um contrato de arrendamento para fim não habitacional.
4. Nos termos deste contrato, a Ré deu de arrendamento à Autora a referida fração, para nela prosseguir a atividade comercial de comércio a retalho de vestuário.
5. No âmbito e termos do referido contrato, a Autora realizou algumas obras de decoração do local arrendado, para nele explorar um estabelecimento comercial de venda de artigos de roupa e acessórios, denominada boutique “D...”, o que vem fazendo desde a data do início do contrato de arrendamento até ao presente.
6. Nesse estabelecimento, a Autora vende ao público artigos de pronto-a-vestir de gama média alta, designadamente das marcas “...”, “...”, “...” e “...”.
7. No passado mês de abril de 2020, a Autora deparou-se com uma infiltração de águas que escorria do teto e por uma das paredes do locado, mais precisamente a parede situada ao lado dos provadores, que se encontra numa cota superior do locado, tendo detetado que essa água provinha do teto da fração arrendada.
8. O caudal da água era de tal forma abundante que a Autora se viu obrigada a colocar baldes de água, plásticos e toalhas, para que o locado não ficasse totalmente inundado.
9. A Autora entrou em contacto de imediato com a Ré, na pessoa da sua mãe, e o Réu, na pessoa do seu administrador, BB.
10. Nesse seguimento, a administração do condomínio deslocou-se ao locado para tentar apurar a proveniência da infiltração.
11. O Réu ativou o seguro das partes comuns do prédio.
12. E transmitiu à Autora que seria realizada uma pequena intervenção no telhado do prédio, “na próxima semana se as condições atmosféricas o permitirem”, conforme documento nº 2 da petição inicial e cujo teor se dá aqui como reproduzido.
13. Como nenhuma intervenção foi feita pela Ré ou pelo Réu, o que motivou várias queixas da Autora e as infiltrações persistiam, a Autora foi obrigada a montar um plástico ao longo de toda a parede por onde escorria a água, a fim de tentar minimizar os estragos que daí pudessem advir, no que despendeu cerca de € 155.
14. Nessa parede passeavam-se lesmas.
15. Como consequência direta das infiltrações, a Autora foi obrigada a fechar ao público a cota superior do locado, onde se situavam, entre o mais, os provadores de roupa, os expositores e uma monta interior e construiu novos provadores na zona de baixo do locado.
16. Em 30/7/2021, a Autora participou esta situação ao Departamento de Segurança e Salubridade da Câmara Municipal ..., que efetuou uma vistoria ao locado em 7/9/2021.
17. Por ofício datado de 3/11/2021, a Câmara Municipal ... notificou os Réus, disso dando conhecimento à Autora, de que “…o projecto de decisão final é no sentido de impor, ao respectivo proprietário e condomínio, a realização de obras nomeadamente das constantes nos referidos autos”, a saber:
a) Cobertura (terraço das traseiras): Revisão geral e reparação dos elementos e revestimentos degradados, garantindo a eliminação de águas pluviais para o interior do prédio;
b) Paredes exteriores (fachada posterior): Revisão geral e reparação dos elementos e revestimentos degradados, incluindo tratamentos adequados (infiltrações e desagregações), garantindo a impermeabilização do conjunto e segurança das pessoas;
c) Instalação de drenagem de águas pluviais: Revisão geral e reparação dos elementos afectados, garantindo a segurança de pessoas e adequado funcionamento em conjunto, tudo conforme documento nº 22 da petição inicial e cujo teor se dá aqui por reproduzido.
18. O Réu, em outubro de 2021, deu início à realização de obras nas partes comuns do prédio.
19. Com a realização de tais obras cessaram as infiltrações no locado.
20. Os Réus foram notificados pela Câmara Municipal ..., em 27/4/2022, da decisão de imposição da realização dos trabalhos descritos no auto de vistoria e a que se refere o ponto 17) dos factos provados, conforme documento nº 23 da petição inicial e cujo teor se dá aqui por reproduzido.
21. Como consequência direta das infiltrações existentes no locado, a Autora sofreu vários danos, pois as águas pluviais que se infiltraram danificaram várias peças de roupa e demais artigos expostos na loja, descriminadas no quadro que se segue e com o valor global de € 11.043,23:
22. Ainda em consequência das infiltrações, a Autora foi obrigada a construir novos provadores na parte de baixo do locado, bem como a adquirir varões, cortinas e tapetes para os referidos provadores, com o que despendeu a quantia de € 468,98.
23. E foi ainda obrigada a alugar um aspirador industrial e a comprar um desumidificador para tentar secar quer o chão molhado do locado, quer as próprias paredes, com o que despendeu € 319.
24. Ocorreram vários curto-circuitos no locado, o que obrigou à intervenção e substituição de várias lâmpadas, com o que a Autora despendeu a quantia de € 282,93.
25. E porque os curto-circuitos estavam a colocar em causa a própria segurança de pessoas e bens, e, a qualquer momento, poderia ocorreu um incêndio, foi necessário proceder à revisão da cablagem existente, bem como à substituição de um cabo de 4 linhas que se encontrava danificado e ainda proceder à substituição de projetores de iluminação, para além de ter sido reparada a parede e pintados os tetos que se encontravam danificados por causa das infiltrações, com o que a Autora, em março de 2022, despendeu cerca de € 3.603,90.
26. Fruto das infiltrações ocorridas e das condições de insalubridade do locado, a Autora sofreu prejuízos decorrentes de quebras de venda e por perda de clientela.
27. De tudo o que antecede a Autora deu conhecimento à Ré, por notificação judicial avulsa, requerida em 29/11/2021, pela qual requereu que “…no prazo máximo e improrrogável de 10 (dez) dias, a contar da data da presente notificação, proceda à realização das obras impostas pela Câmara Municipal ... no ofício com o número …, bem como reponha o imóvel nas exactas condições em que o arrendou à Requerente e, no mesmo prazo, procedam ao pagamento à Requerente da quantia global de € 26.756,07 (vinte e seis mil setecentos e cinquenta e seis euros e sete cêntimos) a título de prejuízos directos sofridos com as infiltrações ocorridas no arrendado, sob pena de, não o fazendo, a Requerente prontamente iniciar as medidas judiciais e outras que ao caso cabem, com todas as demais e legais consequências”, conforme documento nº 43 da petição inicial e cujo teor se dá aqui por reproduzido.
28. A Autora, em 23/10/2020, recebeu, da seguradora do Condomínio, a quantia de € 400.
29. Na sequência das infiltrações de que padeceu o locado, a cota superior do mesmo ficou inutilizada entre os meses de abril de 2020 e março de 2022, data em que cessaram definitivamente as infiltrações e em que a Autora procedeu à realização das intervenções de que o arrendado carecia.
30. E, também como consequência, os expositores de roupa ficaram amontoados, sem a distribuição estética que se impunha e que sempre existiu na loja.
31. O contrato de arrendamento foi celebrado tendo em conta a área total do arrendado, bem como o aproveitamento que era retirado da existência de 2 pisos, um deles numa cota superior, que permitia uma grande rentabilidade do espaço.
32. Entre os meses de abril de 2020 e março de 2022 a Autora pagou à Ré os seguintes valores a título de renda:
2020 valor
Abril € 900
Maio € 900
Junho € 900
Julho € 900
Agosto € 900
Setembro € 900
Outubro € 900
Novembro € 900
Dezembro € 900
2021 valor
Janeiro € 900
Fevereiro € 900
Março € 900
Abril € 900
Maio € 900
Junho € 900
Julho € 900
Agosto € 900
Setembro € 900
Outubro € 900
Novembro € 900
Dezembro € 900
2022 valor
Janeiro € 900
Fevereiro € 900
Março € 900
Total: € 21.600
33. A Autora e Ré trocaram diversa correspondência, nos termos dos documentos nº 45, nº 46, nº 47, nº 48, nº 49, nº 50 e nº 51, apresentados com a petição inicial e cujo teor se dá aqui por reproduzido.
34. O contrato de arrendamento foi assinado pelo pai da Ré, como seu procurador, já que esta vive em Braga e aí desenvolve a sua atividade profissional.
35. Desde o início do arrendamento, em 2009, que todos os assuntos relativos ao locado são tratados entre os pais da Ré e a Autora.
36. O pai da Ré deslocou-se de imediato ao arrendado, procurando indagar a causa das infiltrações.
37. O locado situa-se no rés-do-chão de edifício composto de rés do chão, com 2 frações para comércio, e 4 andares com 8 frações para habitação, num total de 10 frações.
38. Como a água provinha do teto do locado, o pai da Ré avisou a administração do condomínio.
39. O pai da Ré deslocou-se ao locado com o administrador do condomínio.
40. As infiltrações deviam-se à falta de impermeabilização/fissuras provenientes da cobertura do terraço das traseiras, ao nível do piso superior.
41. O condomínio assumiu a responsabilidade pela reparação dos concretos danos existentes no interior do estabelecimento e encaminhou a questão para a respetiva companhia de seguros.
42. Esta, antes do mais, impôs a realização uma peritagem para apuramento das causas do sinistro, dos danos existentes e das obras a realizar, bem como o apuramento e a contabilização dos prejuízos a indemnizar.
43. A eliminação das infiltrações impunha o acesso a um terraço através do interior de outra fração autónoma, mostrando-se necessária a autorização do proprietário dessa mesma.
44. A realização da obra teria que ser objeto de deliberação da assembleia de condóminos do prédio.
45. Em assembleia de condomínio realizada a 6/7/2021 ficou estabelecido que no dia seguinte iriam entrar em contacto com a empresa que faria a obra.
46. A Ré enviou ao Réu um e-mail, conforme documento nº 1 apresentado com a sua contestação, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
47. A Ré enviou de seguida à Autora uma carta, conforme documento nº 2 apresentado com a contestação, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
48. Em data não concretamente apurada, um técnico/perito da Companhia de Seguros dirigiu-se ao locado para fazer um levantamento das obras interiores necessárias.
49. Em 3/2/2022, a Ré solicitou a deslocação à loja de empresas construtoras, que apresentaram orçamentos para a realização das obras.
50. Em 5/4/2022, o Réu reencaminhou à Ré cópia de email em que a companhia de seguros C... informava que “... o perito aguarda por elementos do lesado, nomeadamente, faturas de mercadoria afetada pelo sinistro…”, conforme documento nº 7 da contestação, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
51. Autora e Ré ajustaram o valor mensal de renda em € 900, vigente à data dos factos.
52. Foi celebrado entre o Réu e a C... Companhia de Seguros, S.A., contrato de seguros Multirriscos Condomínios, titulado pela apólice nº ..., no qual esta se comprometeu a ressarcir os danos por água, deduzida que fosse a franquia contratada, contrato esse vigente à data do sinistro.
53. O Réu remeteu à Câmara Municipal ... uma comunicação, no dia 9/11/2021, dando-lhe conta que os trabalhos de reparação que compõem as duas fachadas traseiras e terraço já haviam sido executados e concluídos, conforme documento nº 2 apresentado com a respetiva contestação e cujo teor se dá aqui por reproduzido.
54. As obras no terraço, local de onde eram provenientes as infiltrações no arrendado, foram realizadas em outubro de 2021.
55. Foi o Réu que contratou um empreiteiro que se deslocou ao locado para aspirar a água que se havia acumulado na carpete junto aos provadores.
56. O contrato de seguro identificado no ponto 52) dos factos provados e vigente à data dos factos teve o seu início em 3/5/2018.
57. Destina-se a cumprir a obrigação de segurar os edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns, que se encontrem identificados nas Condições Particulares da apólice, sendo o local de risco o imóvel situado na rua ..., ..., ... Porto, composto por frações ao nível do rés-do-chão, destinadas a comércio, e 4 andares em piso superior.
58. O presente contrato contempla como risco contratado, no que por ora releva, a cobertura de Danos por Água, com um capital e limite de indemnização por sinistro e anuidade até ao valor informado nas Condições Particulares, sendo que em toda e qualquer reclamação por sinistro ao abrigo desta cobertura é sempre deduzida à indemnização uma franquia de € 500.
59. Ficaram excluídos da garantia do seguro, por convenção expressa na Cláusula 2ª da Condição Especial Danos Por Água das Condições Gerais e Especiais da Apólice – Exclusões –, os danos que derivem, direta ou indiretamente, das situações aí expressamente mencionadas e que aqui se devem considerar integralmente transcritas para todos os efeitos legais, nomeadamente:
“Cláusula 2.ª
Exclusões
1– Ficam excluídos desta garantia os danos resultantes de:
a) Torneiras deixadas abertas, salvo quando se tiver verificado uma falta de abastecimento de água;
b) Entrada de água das chuvas através de telhados, portas, janelas, claraboias, terraços e marquises e ainda o refluxo de águas provenientes de canalizações ou esgotos não pertencentes ao edifício;
c) Infiltrações através de paredes e / ou tetos, humidade e/ou condensação, exceto quando se trate de danos resultantes dos riscos mencionados nesta cobertura;
d) Pesquisa ou reparação de roturas ou entupimentos, salvo quando as despesas forem necessárias para proceder à reparação no edifício seguro.
2– Ficam igualmente excluídos os danos:
a) Em bens móveis existentes ao ar livre;
b) Contratualmente imputáveis a terceiros, na sua qualidade de fornecedor, canalizador e / ou construtor.”.
60. Ficaram ainda excluídos da garantia do seguro, por convenção expressa no ponto 1 da Cláusula 2ª da Condição Especial Pesquisa de Avarias das Condições Gerais e Especiais da Apólice – Exclusões -, os danos que derivem, dirceta ou indiretamente, das situações aí expressamente mencionadas e que aqui se devem considerar integralmente transcritas para todos os efeitos legais, nomeadamente:
Cláusula 2.ª
Exclusões
Ficam excluídos desta garantia os danos resultantes de:
1– Devidos a falta de manutenção ou conservação;
2– Decorrentes de deterioração ou desgaste naturais devido a uso, bem como as despesas com as próprias reparações das redes de distribuição ou dos aparelhos e utensílios a elas ligados.”
61. Em 22/4/2020, foi participado à Interveniente C..., via email, por intermédio da Administração do Condomínio, um alegado sinistro ocorrido no dia 7/4/2020, que originou danos na fração B.
62. Em face dessa participação, a Interveniente abriu um processo de sinistro com o n.º ... e, de imediato, iniciou um processo de averiguações tendente a averiguar o preenchimento dos pressupostos de que depende a sua intervenção e o seu dever de indemnizar, tendo, para o efeito, contratado uma empresa externa de averiguações e peritagens, especialista na matéria, a E..., Lda., para se deslocar ao local do alegado sinistro, a fim de averiguar e investigar a causa da ocorrência e verificar a sua eventual responsabilidade ao abrigo do referido contrato de seguro.
63. O trabalho desenvolvido neste processo pela E... teve por objetivo identificar as circunstâncias em que terá ocorrido o alegado evento, contribuir devidamente para o enquadramento da alegada ocorrência no âmbito da Apólice subscrita pelo Tomador de Seguro, e assim a Interveniente proceder à indemnização, ou não, dos prejuízos resultantes.
64. Nomeado o técnico CC por esta entidade, o mesmo deslocou-se ao local do alegado evento, para averiguar e contabilizar os prejuízos decorrentes do evento participado.
65. Aquando desta deslocação ao local do alegado sinistro, o técnico encarregue da averiguação contactou previamente com a Administração do condomínio, na pessoa de DD, para agendar a sua deslocação ao local, que lhe havia informado que seria acompanhado no local pelo representante do condomínio, BB.
66. Na deslocação ao local, o averiguador dirigiu-se ao estabelecimento comercial da fração B, onde foi recebido pela proprietária, e pela sua empregada, EE, as quais mostraram os alegados vestígios de humidade no teto e paredes do estabelecimento.
67. BB entregou ao averiguador um orçamento para a reparação dos danos e prejuízos do estabelecimento do locado.
68. Analisado o orçamento, o técnico encarregue da averiguação verificou que a descrição dos danos e dos trabalhos necessários constante no orçamento estavam em conformidade com o que tinha verificado no local:
- isolar piso em alcatifa e fecho da zona para a restante loja: € 65;
- raspar, amassar, e lixar a parede danificada: € 59,22;
- pintura de paredes: € 291,8;
- pintura de tetos: € 169;
- limpeza e remates finais: € 65,
num total de € 650 (com arredondamento).
69. O averiguador aceitou o valor do orçamento apresentado, informou BB da existência de uma franquia ao abrigo da cobertura de Danos por Água, a qual seria deduzida ao valor do orçamento, concluindo a sua averiguação em 18/6/2020 e entregando o seu parecer à Interveniente.
70. A Interveniente procedeu ao pagamento, em 22/6/2020, da quantia de € 400, mediante recibo nº ..., já deduzida da franquia contratual de € 250.
71. Depois do encerramento desse processo de sinistro, com o pagamento do valor de € 400, já deduzido do valor da franquia contratual, nada mais foi reclamado ou participado à Interveniente no que diz respeito ao locado.
***
Factos não provadosTodos os restantes factos descritos nos articulados, bem como os aventados na instrução da causa, distintos dos considerados provados - discriminados entre os “factos provados” ou considerados na “motivação” (aqui quanto aos instrumentais) -, resultaram não provados, designadamente
1. Que foram danificados no locado uma pasta de computador e um aspirador, no valor, respetivamente, de € 65,65 e de € 55,98;
2. Que foi também danificada e irremediavelmente destruída a carpete que cobria o chão do piso de cima do locado, assim como a cortina dos provadores, espelho e respetivos expositores do piso superior, sendo a sua substituição orçada em € 6.031,18;
3. Que a Autora, fruto das inundações, viu a área útil do seu arrendado diminuída em cerca de 41% da área inicial, ficando privada de toda a cota superior do mesmo, que tem cerca de 28 m2 e onde se encontravam os provadores e espelhos da loja e que, tendo sido obrigada a proceder à instalação de novos provadores no piso de baixo da loja, viu este espaço reduzido em cerca de 32 m2;
4. Que também causaram a inutilização de uma montra interior onde se encontravam dois manequins;
5. Que esse piso ou cota superior está inutilizada até que seja substituída a carpete que está destruída, bem como as cortinas e construídos novos provadores;
6. Que se a Autora não fizesse as obras corria o risco de ser ver forçada ao encerramento do estabelecimento comercial por falta das condições mínimas de segurança;
7. Que o pai da Ré, em deslocação ao locado, prontificou-se a avançar com as obras que fossem necessárias, custeando-as;
8. Que a Ré enviou em 2 e 3/2/2022 novas missivas ao Condomínio, com o seguinte teor:
“(...) Exmos. Senhores Administradores do Condomínio do edifício, sito na rua ..., ..., no Porto
É do conhecimento geral (tanto vosso como dos restantes condóminos) que a fração autónoma sita na rua ..., ..., - r/c, no Porto, da qual sou proprietária, tem tido, nos últimos meses, problemas de infiltrações cuja origem é o terraço das traseiras do prédio.
Ora, estas infiltrações têm causado avultados danos, quer na minha propriedade quer em pertences da minha arrendatária. Em dezembro de 2021 um técnico/perito da seguradora dirigiu-se à minha fração, de modo a fazer um levantamento das obras/reparações necessárias, tendo-me sido dito que o resultado dessa vistoria seria informado a V. Exas., que depois me retransmitiriam a informação.
Ora, o que me transmitiram no dia de hoje não é esclarecedor pois fico apenas a saber que há elementos que estão em falta por parte da inquilina e nada mais. Não é possível eternizar esta situação Convenhamos que o facto de a instalação elétrica estar danificada me causa grande preocupação e receio de novos danos.
Quero salientar que o facto de não fazer as obras/reparações necessárias na minha fração pode ter como última consequência a determinação, pelo Presidente da Câmara Municipal ..., da posse administrativa do imóvel, de forma a permitir a execução coerciva das obras.
Acresce que, também hoje, recebi uma carta da inquilina a fixar um prazo de 5 dias para a realização das obras com ameaça de realização das mesmas pela própria.
Tal possibilidade não se admite nem para efeitos de raciocínio e, por isso mesmo, ficam notificados para, no prazo de 5 dias me informarem do resultado final da peritagem e da conclusão do respetivo processo indemnizatório sob pena do recurso aos meios judiciais competentes, responsabilizando-o pelos prejuízos decorrentes da omissão da vossa parte em tudo inaceitável (...)”.
9. Que no dia 2/2/2022 o Réu reencaminhou à Ré o email da companhia de seguros a informar que o perito “...aguarda alguns elementos da inquilina da ração afetada ...” e, em 10/2/2022, respondeu à missiva da Ré, através de carta registada com aviso de receção e que, nesta, diz a administração do condomínio que após o fim das obras foi pedida à companhia de seguros para realizar uma atualização sobre os danos existentes.
10. Que existiu, então, nova participação e aquando da visita do perito à fração em causa não foi chamada ao local a administração do condomínio;
11. Que a Autora, que nos termos do contrato deveria pagar € 1.250 de renda, pediu à Ré em maio de 2010 a diminuição da renda para € 1.000, por alegadas dificuldades no negócio e que em janeiro 2013 pediu novamente para baixar, para € 900, o que a Autora aceitou apenas de forma temporária, por seis meses até ao negócio melhorar;
12. Que a Autora aceitou prolongar, novamente a pedido da Autora, até agosto de 2020 por compreender que a situação difícil da Autora certamente se agravou durante a crise pandémica;
13. Que verificados e inventariados os prejuízos, o técnico encarregue da averiguação, na companhia de BB, dirigiram-se ao andar superior, o 1º Direito, sendo que a respetiva proprietária, chamada FF, apesar de ter sido avisada desta deslocação por BB, não se encontrava no local;
14. Que depois de ouvir a versão dos responsáveis da administração do condomínio, posteriormente confirmada pela proprietária e pela empregada do estabelecimento da Autora, e de na sua companhia ter verificado os danos ali ocorridos, ficou de se deslocar novamente à fração do 1º Direito, para tentar determinar a origem provável do sinistro;
15. Que quando o técnico voltou a deslocar-se ao local, conforme combinado com o propósito de determinar a origem do sinistro, foi informado por BB que já ali se tinha deslocado um técnico, que concluiu pela ocorrência de um entupimento na caixa de escoamento das águas saponárias, existente na marquise da fração do 1º Direito;
16. Que mais foi informado por BB que já tinham procedido ao seu imediato desentupimento, de forma a evitar-se o agravamento dos danos e mais rapidamente se normalizar a utilização do estabelecimento afetado no piso inferior;
17. Que BB, nessa deslocação, informou ainda o averiguador que embora ainda não soubesse qual seria o valor cobrado pelo trabalho de desentupimento, já sabia do valor necessário para a reparação dos danos e prejuízos do estabelecimento da fração B, uma vez que a respetiva proprietária do estabelecimento lhe tinha entregado o orçamento.
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A apelante veio impugnar segmentos da decisão sobre a matéria de facto, sendo inequívoco que deu cumprimento ao disposto no art. 640º do CPC, quer quanto à identificação da matéria a rever, quer quanto ao sentido da decisão pretendido. Assim, começa por pretender que se dê por provado (contrariamente à decisão negativa proferida) que a carpete que cobria o chão do piso de cima do locado, bem como as cortinas que se encontravam nos provadores que estavam no piso de cima do locado, ficaram irremediavelmente destruídas.
Quanto aos meios de prova a considerar, cumpria-lhe observar, em relação a declarações de parte e a depoimentos testemunhais, o disposto na al. a) do nº 2 da norma citada, que dispõe: “…incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes…”.
Acontece, porém, designadamente em relação aos danos irrecuperáveis na carpete e nas cortinas (facto não provado nº 2) que a apelante se limita a invocar, sem qualquer concretização, a totalidade das declarações de parte da sua representante legal, bem como a totalidade dos depoimentos das testemunhas “GG (Ficheiro 2024-06-14_14_22), HH (Ficheiro 2024-05-23_11_24), EE (Ficheiro 2024-11-07_10_37) e II.”
O incumprimento do regime citado determina que se rejeite a apreciação de tais meios de prova, como instrumento da reapreciação da matéria em causa.
Invoca, ainda, a apelante, para o mesmo fim, os documentos n.º 9, 14, 18, 22 e 42 da p.i. e documento n.º 3 junto com a contestação da Recorrida senhoria, e ainda das fotografias e vídeos juntos com o requerimento com a referência citius 40011791.
O documento 9 é uma mensagem da dirigida à autora, denunciando a continuidade da inundação e referindo a parede e alcatifa encharcadas, entre o mais. São declarações da própria autora (isto é, de quem a representa, obviamente)
O documento 14 é um email, onde se refere o estado dos materiais;
O documento 18 é um email de sentido semelhante.
O documento 22 é um ofício do Departamento Municipal de Fiscalização, que inclui Auto de Vistoria do imóvel, de onde nada se retira, de concreto, quanto ao estado dos materiais em causa.
O documento 42 é um orçamento, que inclui a colocação de alcatifa nova e o fabrico e colocação de novas cortinas, mas do que não se apreende o estado dos materiais anteriores ou a necessidade da sua substituição.
Por fim, não obstante a referência genérica a “… fotografias e vídeos juntos com o requerimento com a referência citius 40011791” sofrer do mesmo vício de falta de concretização que afectou a possibilidade de análise dos depoimentos e declarações invocados, a sua reduzida dimensão permite um grau de concretização suficiente para ser viável a sua reanálise. Em tais fotografias e vídeos é visível a escorrência de água pelas paredes, a forma como impregnou a alcatifa. Porém, de meio algum resulta que a carpete e as cortinas em questão, ainda que atingidas pela inundação, tenham ficado destruídas, irrecuperáveis. Desde logo, por tais documentos, de per si, não revelarem nem a destruição definitiva dos materiais, nem indiciarem a permanência do estado evidenciado por um período de tempo tal que a sua destruição tenha redundando como consequência necessária.
Inexiste, pois, fundamento para a alteração da decisão recorrida, nesta parte.
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Invoca, depois, a apelante a ocorrência de uma contradição do tribunal, ao dar como provado os factos 22, 29 e 30 e não provados os factos 3 e 5. Afirma “… se por um lado o Tribunal “a quo” deu como provado que, como consequência directa das inundações, a Autora viu-se obrigada a fechar ao público a cota superior do locado, por outro lado deu como não provado que esse piso ou cota superior esteja inutilizado até que seja substituída a carpete e as cortinas, bem como construídos novos provadores.”Recorde-se o teor de tais itens:
22. Ainda em consequência das infiltrações, a Autora foi obrigada a construir novos provadores na parte de baixo do locado, (…).
29 (…), a cota superior do mesmo ficou inutilizada entre os meses de abril de 2020 e março de 2022, data em que cessaram definitivamente as infiltrações (…)
30. E, também como consequência, os expositores de roupa ficaram amontoados, sem a distribuição estética que se impunha e que sempre existiu na loja.
3. (não provado) Que a Autora, fruto das inundações, viu a área útil do seu arrendado diminuída em cerca de 41% da área inicial, ficando privada de toda a cota superior do mesmo, que tem cerca de 28 m2 e onde se encontravam os provadores e espelhos da loja e que, tendo sido obrigada a proceder à instalação de novos provadores no piso de baixo da loja, viu este espaço reduzido em cerca de 32 m2.
5. (não provado) Que esse piso ou cota superior está inutilizada até que seja substituída a carpete que está destruída, bem como as cortinas e construídos novos provadores.
Não resultando expressamente da motivação enunciada pelo tribunal as razões da não comprovação da matéria descrita nos pontos 3 e 5, pois que, genericamente o justificou como “ausência de prova quanto aos mesmos”, cumpre verificar se, tal como alega a apelante, existe uma contradição no juízo positivo e negativo que incidiu sobre a factualidade em causa.
Analisado o teor de tais factos, mas interpretando-os no contexto em que surgem, formado pela restante factualidade provada, somos a concluir que inexiste a apontada contradição.
Com efeito, o tribunal deu por provado que a autora ficou privada do uso do piso superior da loja, entre Abril de 2020 e Março de 2022 e, por lá estarem os provadores, teve de construir novos provadores na parte de baixo do locado. E isso é compatível com a não comprovação da matéria do nº 3, na medida em que o que aí acresce são as medidas do espaço no piso superior, a redução do piso inferior em 32 m2 e a proporção disso na área total do locado. Em suma, a parte útil do teor do item 3º dos factos não provados é a que corresponde à quantificação do espaço perdido e não a negação de que tenha sido perdida área de utilização do locado. Inexiste, pois, qualquer contradição no juízo do tribunal a quo sobre esta matéria.
O que acaba de referir-se é, aliás, identicamente aplicável á contradição apontada quanto ao item 5º dos factos não provados: deste não resulta que o piso superior não tenha ficado inutilizado, o que seria contraditório para com os factos provados sob os itens 22 e 29. Resulta, isso sim, a ausência de causalidade entre a indisponibilidade dessa área e a destruição da carpete, das cortinas e a necessidade de construção de novos provadores. E isto, aliás, é compatível com a decisão negativa já confirmada sobre a alegada destruição irremediável da carpete e das cortinas.
Por outro lado, torna-se necessário concordar com o tribunal recorrido, quando negou a comprovação das medidas e proporção do espaço perdido e do espaço remanescente para utilização da autora, em consequência da inundação. Com efeito, não se descortina, nem a autora o aponta, qualquer meio de prova de onde tal matéria resulte.
Por isso, não pode proceder a pretensão recursiva da autora, em ordem a que se dê por provada, nos concretos termos que propõe, a matéria subjacente aos itens 3º e 5º dos rol de factos não provados.
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Esta conclusão conduz-nos à questão sucessivamente colocada pela apelante: a da nulidade do acto de inspecção judicial, por o tribunal não ter tratado de recolher tais medidas.Tal como a descreve a apelante, uma tal nulidade só poderia ser subsumível ao disposto no art. 195º, nº 1 do CPC: a inspecção judicial não teria aproveitado toda a sua virtualidade por desatenção do tribunal, ao não proceder à medição da área indisponível e perdida com a construção de provadores e ao não apurar a sua proporção em relação à área total do arrendado, o que seria apto a influir no exame e decisão da causa.
Porém, mesmo a admitir que assim fosse – o que só para efeitos de argumentação se admite – a apelante, representada no acto, como resulta da acta da diligência, de 1/6/2024, teria de ter arguido a nulidade de imediato, nos termos do nº 1 do art. 199º do CPC. Não o tendo feito, uma tal hipotética nulidade sempre estaria sanada.
Acresce que, sendo a autora, ora apelante, quem estava onerada com a necessidade de demonstração da factualidade em questão, sempre deveria ter intervindo, no próprio acto, de forma a que dele se extraíssem todos os efeitos que entendesse poderem ser úteis. Mas a acta não revela que o tenha feito.
Por isso, de forma alguma se justifica agora que, confrontada com a ausência de demonstração de um facto que entende interessar-lhe, se lhe disponibilize uma nova oportunidade, designadamente ao abrigo do art. 662º, nº 2, al. b) do CPC, para que possa fazer produzir os meios de prova que, em momento oportuno, não ofereceu ou não requereu.
Rejeita-se, pois, que se verifique a apontada nulidade ou que se devam devolver os autos ao tribunal recorrido para, ao abrigo do art. 662º, nº 2 al. b) do CPC, se desenvolva nova actividade instrutória em ordem à comprovação de factualidade que, em sede própria anterior, não resultou comprovada.
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Resulta do anteriormente exposto a fixação definitiva da matéria de facto que há-de constituir a premissa menor da decisão a proferir.A não alteração da factualidade provada em relação à alteração da indemnização anteriormente fixada, designadamente quanto à perda total de cortinas e carpete e custos da sua substituição, conduz a que, nessa parte, a sentença não deva deixar de ser confirmada.
No entanto, importa atentar na outra questão suscitada pela apelante, relativa à sua pretensão de redução de renda, pelo menos em relação aos meses de Abril de 2020 e Março de 2022. Refere a apelante, na conclusão 29ª do seu recurso: “Decorre, assim, de tudo o quanto se vem de expor que a senhoria arrendatária deverá ser condenada pelo pagamento à Recorrente do valor correspondente à redução do valor da renda pela privação do uso e gozo do locado na sua plenitude, no estado em que foi arrendado, com todas as demais e legais consequências.”
No caso, mesmo sem a quantificação métrica da área de que a autora deixou de dispor, é inequívoca a inutilização parcial do arrendado e a sua consequente indisponibilidade para a autora.
Provou-se, a esse propósito que a Autora foi obrigada a fechar ao público a cota superior do locado, onde se situavam, entre o mais, os provadores de roupa, os expositores e uma monta interior e construiu novos provadores na zona de baixo do locado. Isso perdurou entre de Abril de 2020 e Março de 2022. O contrato de arrendamento foi celebrado tendo em conta a área total do arrendado, bem como o aproveitamento que era retirado da existência de 2 pisos, um deles numa cota superior, que permitia uma grande rentabilidade do espaço.
Provou-se, ainda, que à data dos factos, autora e ré haviam ajustado a renda para um valor mensal de 900,00€. Mas já não se pode ter por adquirido que isso resultou de uma anuência da ré a um pedido da autora, destinado a vigorar provisoriamente em face das invocadas dificuldades económicas desta, pois que a renda acordada teria sido e haveria de voltar a ser de 1.250,00€ (factos não provados 11 e 12).
Temos, em suma, que o objecto do contrato de arrendamento era um estabelecimento com dois pisos, que isso era relevante no contrato, por disponibilizar uma área específica para provadores de roupa, expositores e uma monta interior, e que não só a autora deixou de poder colher a utilidade desse segundo piso, como ainda teve de reduzir a área de funcionamento do piso inferior, ocupando-o com provadores que teve de instalar. Sem prejuízo, também é certo que manteve a sua actividade no locado, colhendo, por isso, na essência, a utilidade do locado.
Por outro lado, se é certo que à ré não pode ser imputada a responsabilidade pelos danos sofridos pela autora em consequência das inundações – matéria que não está em discussão neste recurso – a indisponibilidade de parte do arrendado é questão que se sedia no sinalagma contratual do arrendamento, independentemente daquela ausência de responsabilidade. Com efeito, o que está em causa é uma alteração, de cariz quantitativo e para menos, do conteúdo da prestação da ré, cumprindo ponderar se isso deve reflectir-se na contraprestação a cargo da autora. Por isso, a fonte de uma eventual obrigação da autora sempre se sediará no contrato, e não na imputação da autoria de um acto danoso.
A este respeito, dispõe o art. 1040.º do C. Civil:
“1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.
2. Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.”
No caso, a situação perdurou durante dois anos, pelo que se verifica o pressuposto constante do nº 2 da norma citada.
Em suma, como se escreveu no acórdão do TRC de 13/5/2025, “A mera circunstância de a privação ou diminuição do gozo do locado não ser imputável ao locador não basta para afastar a redução da renda que está estabelecida no art.º 1040.º do CC; desde que não resulte de motivo atinente à pessoa do locatário ou dos seus familiares, a privação ou diminuição do gozo da coisa locada que não seja imputável ao locador dá lugar à redução da renda – nos termos estabelecidos no n.º 2 da norma citada – se tal privação ou diminuição exceder um sexto da duração do contrato.”
Para além disso, o acórdão do TRL de 26/9/2024, proferido no processo nº 334/23.6YLPRT.L1-2 explicita como a solução em questão constitui uma especialidade do principio geral subjacente ao instituto da excepção de não cumprimento: “O artigo 1040º do Código Civil equivale a uma manifestação especial da excepção do contrato não cumprido, prevista nos artigos 428º a 431º do Código Civil; tem-se admitido o funcionamento do instituto mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, mas fazendo intervir então, sempre que as circunstâncias concretas o imponham, o princípio da boa fé e a “válvula de segurança” do abuso do direito (art.ºs 762º, nº 2, e 334º do CC), e isto porque seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito, mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito. O recurso do arrendatário a este instituto, se existe cumprimento defeituoso ou parcial pelo senhorio, apenas o dispensa de pagar a renda correspondente à falta verificada.”
Por fim, e referindo os termos de funcionamento da solução em questão, escreveu-se no acórdão deste TRP de 25/5/2021 (proc. nº 10990/18.1T8PRT.P1): “Perante a permanência do inquilino no locado, ocupando-o no período de arrendamento, retirando qualquer possibilidade de fruição ao senhorio, entende-se perfeitamente que não se deva desencadear, em termos gerais, a “exceptio” de incumprimento contratual com a decorrente recusa, legítima, do pagamento de renda. A procura de uma proporcionalidade e equilíbrio das prestações aponta, ao invés, para uma propensão pela opção de redução da renda, caso o locatário sofra privação ou diminuição do gozo da coisa, conforme decorre do já referido artigo 1040.º do CC.”
A jurisprudência citada enuncia com clareza os pilares em que deve assentar a decisão sobre a pretensão da autora, de ver reconhecido o seu direito a um redução de renda em relação aos meses de Abril de 2020 e Março de 2022.
Como acima se referiu, a sua pretensão merece tutela à luz do nº 1 do art. 1040º, desde logo por tal não resultar vedado pela regra do nº 2.
Além disso, a circunstância de a autora se ter mantido no gozo do arrendado, dele colhendo a sua principal utilidade – a disponibilidade de um local onde manteve um estabelecimento comercial com atendimento ao público – prejudica que, à luz deste instituto, se possa ter por excluída a sua obrigação de pagamento do total das rendas relativas aos 24 meses em questão, à razão 900,00€ por mês.
De resto, nem é essa a pretensão da autora, que só peticiona a redução da renda em 41%, num total de 8.856,00€, com fundamento em ter sido essa a proporção de área do arrendado de que deixou de ter disponibilidade (900,00€ x 24 = 21.600,00; 41% de 21.600,00= 8.856,00€).
Como verificamos supra, a autora não logrou demonstrar que a área do arrendado de que deixou de conseguir dispor equivalesse a 41% da área total.
Por outro lado, mesmo que assim fosse, uma tal solução aritmética não conduziria a um resultado ajustado, pois a área de que a autora deixou de dispor, no 2º piso e, no primeiro, aquela que passou a estar ocupado pelos novos provadores, tem naturalmente uma importância relativa inferior em relação àquela de que continuou a dispor, no primeiro piso, e que lhe permitiu, embora com algum constrangimento, continuar a desenvolver o seu comércio. A essência da prestação da ré, traduzida na disponibilização de um espaço para que a autora ali exercesse a sua actividade comercial, continuou, pois, a ser garantida.
Trata-se, no caso, de encontrar uma compensação económica consubstanciada na redução do valor de renda devida, que represente a perda de utilidade que a autora passou a suportar naqueles 24 meses. Na falta de elementos mais concretos e considerando que o próprio critério de proporção de área perdida não conduziria a uma solução adequada, como acabamos de afirmar, cumpre aplicar o disposto no art. 566º, nº 3 do C.Civil, decidindo segundo a equidade.
Considerando o valor da renda em questão, bem como os demais elementos enunciados relativos à perda parcial e à continuidade de gozo do locado, temos por adequada e proporcional uma redução mensal, no valor da renda, de 150,00€ (cento e cinquenta euros). Tendo a ré pago, durante 24 meses o valor mensal de 900,00€, deverá obter a devolução de 3.600,00€ (três mil e seiscentos euros).
Cumpre, pois, alterar a sentença recorrida, condenando-se a ré AA a pagar à autora A... – Unipessoal, Lda a quantia de 3.600,00 (três mil e seiscentos euros) a título da redução do valor da renda respeitante aos meses de Abril de 2020 a Março de 2022.
Em tudo o mais se confirmará a sentença recorrida, na improcedência do remanescente da apelação.
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Sumário (art. 663º, nº 7 do CPC)………………………………
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3 – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal em conceder parcial provimento ao presente recurso de apelação, com o que, alterando nessa parte a sentença recorrida, condenam a ré AA a pagar à autora A... – Unipessoal, Lda a quantia de 3.600,00 (três mil e seiscentos euros) a título da redução do valor da renda respeitante aos meses de Abril de 2020 a Março de 2022. Em tudo o mais se rejeita o provimento do recurso, na confirmação do remanescente da sentença recorrida.
Custas pela recorrente e recorrida AA, na proporção do decaimento.
Reg e notifique.
Porto, 14/10/2025
Rui Moreira
Maria do Céu Silva
Pinto dos Santos