| 5442/19.5T8PRT.P1 |  |
RECURSO SUBORDINADO
REJEIÇÃO DO RECURSO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
EXERCÍCIO DO DIREITO
II - No caso de pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa, a parte vencedora pode requerer, a título subsidiário, a apreciação dos fundamentos em que decaiu, mas esses fundamentos devem ser reconduzidos aos factos constitutivos, impeditivos, modificativos ou extintivos do direito controvertido.
III - No âmbito do regime da reabilitação urbana, a entidade gestora da operação de reabilitação, tem direito de preferência nas transmissões onerosas entre particulares, de terrenos, edifícios ou frações autónomas situadas na área dessa operação.
IV - Para lhe ser reconhecido este direito em juízo, essa entidade tem o ónus de alegar e provar o seguinte:
a) Que o imóvel sobre o qual pretende exercer o direito de preferência se situa em área de reabilitação urbana;
b) Que esse mesmo imóvel, no seu entendimento, deve ser objeto de intervenção no âmbito de uma operação de reabilitação urbana;
c) E, por fim, que na declaração de preferência endereçada àquele que manifestou a vontade de alienação, o informou de que o imóvel objeto da sua preferência se destina a ser intervencionado no âmbito duma operação de reabilitação urbana, discriminando nessa mesma declaração a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la.
V - Esta discriminação deve ser concreta e por referência individualizada ao imóvel sobre o qual é pretendida a prelação.
VI - Não sendo viável essa discriminação pelo meio de comunicação utilizado pelo alienante, a mesma deve ser complementada por outro meio.
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Sumário:
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Relator: João Diogo Rodrigues;
Adjuntas: Márcia Portela;
Alexandra Pelayo.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
1- O Município ..., intentou, no dia 07/03/2019, a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra A..., Ldª, AA, BB, CC e DD, sustentando, em breve síntese, que, apesar de se ter proposto exercer, nos termos que primeiramente lhe foram comunicados, o direito de preferência na aquisição de um prédio urbano, situado na Área de Reabilitação Urbana de ... (Estação), para a qual já foi aprovado um Programa Estratégico de Reabilitação Urbana, que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana de ... (Estação), prédio esse pertença dos 2.º, 3.º, 4.º e 5.º RR., estes acabaram por vender esse prédio à 1ª Ré, sem respeitar tal direito. Aliás, só depois dessa venda soube pela 1ª Ré de todos os termos e condições essenciais do negócio antes comunicado, bem como das razões que alegadamente motivaram a celebração desse negócio na data em que o mesmo foi concretizado.
Pede, assim, que:
a) Por força do exercício judicial do direito legal de preferência que lhe assiste, seja transmitido para si o prédio urbano identificado (no artigo 1.º da petição inicial), pelo preço total de 1.200.000,00€ (um milhão e duzentos mil euros) e, nessa medida, reconhecido o seu direito de propriedade sobre o referido prédio;
b) E, em consequência, seja ordenada a feitura de registo predial com inscrição de aquisição da propriedade plena sobre o aludido prédio lavrada a seu favor (da A.); e
c) Em virtude do exposto, seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição do mencionado prédio lavrado a favor da 1.ª Ré, pela inscrição Ap. ...01 de 10/09/2018, bem como de quaisquer outras inscrições registais que lhe forem subsequentes.
2- Contestou a Ré, A..., Ldª, refutando esta pretensão, porquanto, embora não duvide que o A. “goza de um direito de preferência legal, na alienação ou dação em cumprimento de determinado imóveis do seu território, nomeadamente no prédio dos autos”, entende, ainda assim, que o A. não fez acompanhar a presente ação da deliberação do executivo municipal e subsequente ratificação da Assembleia Municipal para a aquisição do prédio dos autos; o depósito efetuado pelo A. não integra todas as prestações devidas; todas as condições essenciais do negócio foram transmitidas ao A., pelo que não tendo este exercido, oportunamente, o direito de preferência de que se arroga titular, o mesmo extinguiu-se por caducidade; e, o A. age em abuso de direito.
Em contraponto, caso a presente ação seja julgada procedente, pretende, em sede reconvencional, que o A. seja condenado a pagar-lhe as despesas em que incorreu com a concretização deste negócio, as quais computa nem 23.942,78€, bem como aquelas que realizar na realização de obras urgentes do prédio por si adquirido.
Imputa ainda ao A. a atuação de má fé.
Termina pedindo que se julgue a presente ação improcedente ou, subsidiariamente, a condenação do A. a pagar-lhe a quantia de 23.942,78€, acrescida de juros contabilizados desde a data de citação do A. para contestar a reconvenção, até integral pagamento, bem como o mesmo condenado a pagar-lhe a quantia que se apurar em sede de liquidação em execução sentença.
Em qualquer caso, pede ainda que o A. seja condenado como litigante de má-fé, em multa e indemnização.
3- Por sua vez, os demais RR. também contestaram, defendendo, no essencial, a respetiva ilegitimidade processual; a caducidade do direito ao exercício da preferência; a preterição de formalidades essenciais para esse exercício; a falta de depósito do preço devido; e o cumprimento de todas as exigências para o exercício daquele direito.
Terminam pedindo a procedência das exceções e a improcedência da ação.
4- Em respostas ulteriores, o A. pugnou pela improcedência da reconvenção e exceções arguidas pelos RR.
5- Posteriormente, no dia 12/09/2019, a Ré, A..., Ldª, veio invocar que o A. não exerceu o direito de preferência de acordo com o regime previsto no Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23/10, porquanto “na declaração de preferência não descriminou, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la”.
6- O A. respondeu invocando a nulidade de tal arguição, por estar precludida a possibilidade de invocação de qualquer outro meio de defesa e que a referida Ré ao invocar o não preenchimento dos requisitos legais da declaração de preferência age de forma ilegítima e abusiva, excedendo manifestamente os limites da boa fé.
7- A aludida Ré, em contraditório subsequente, refutou a dita nulidade.
8- Prosseguiram, depois, os autos e, entre o mais, o A. juntou a minuta da ata da sessão extraordinária da Assembleia Municipal de 12/05/2020, através da qual foi aprovada por aquele órgão a aquisição do imóvel objeto nos presentes autos.
Por sua vez, o Tribunal de Contas comunicou a decisão tomada a respeito do visto prévio que lhe foi solicitado sobre esta matéria, tendo sido decidido, por despacho datado de 12/01/2021, que “nada obsta a que seja proferida sentença a conceder provimento à pretensão da autora, se tal eventualmente vier assim a ser entendido, sem que seja obtido o visto prévio do Tribunal de Contas”.
9- Em sede de despacho saneador, foi, para além do mais, admitido o pedido reconvencional, julgada improcedente a ilegitimidade passiva dos RR., AA, BB, CC e DD, bem como a invocada exceção de falta de depósito do preço.
Além disso, foram ainda fixados os temas da prova, que compreenderiam, entre outros, “as circunstâncias em que o autor manifestou a intenção de exercer a preferência”.
10- Finalmente, foi realizada a audiência de julgamento, após a qual foi proferida sentença na qual se julgou a presente ação improcedente, por não provada, e se absolveram os RR. do pedido.
Foi ainda julgado prejudicado o conhecimento da reconvenção e manifestado o entendimento de que não existia má fé de nenhuma das partes.
11- Inconformado com esta sentença, dela recorre o A., terminando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões:
“1. A douta sentença recorrida, incorreu em erro de julgamento quanto à matéria de facto, procedendo a uma inadequada apreciação e subsunção dos factos dados como provados ao direito, pugnando-se pelo presente recurso pela correcta aplicação do Direito aos factos dados como provados nos autos.
2. No que respeita à comunicação de preferência, entende o Tribunal a quo que do anúncio publicado a 03 de Agosto de 2018, do que consta do contrato promessa junto com a comunicação datada de 27 de agosto de 2018 e pelo e-mail datado de 27 de agosto de 2018 a proceder ao agendamento da escritura para o dia 07 de setembro de 2018, pelas 9h30, o Autor/Apelante ficou a conhecer todos os elementos essenciais do negócio que veio a ser posteriormente concretizado pelos Réus/Apelados.
3. Entendemos que tal conclusão jurídica não resulta dos factos considerados como provados na decisão a quo.
4. Mais, entende a Apelante que a decisão recorrida não interpretou o sentido das normas previstas no artigo 416.º do Código Civil e n.º 1 do artigo 1410.º do mesmo diploma, porquanto a comunicação de preferência foi feita de forma irregular e porque nada refere quanto à essencialidade do prazo para evitar o prosseguimento da execução garantida por penhora do Banco 1....
5. Com efeito, foi com a anúncio de 03.08.2018 que o Autor, em 06.08.2018, emitiu a sua declaração de preferência, balizando a sua manifestação de vontade aos termos do negócio que lhe foram comunicados.
6. No referido anúncio constava a data de 06.09.2018 como data previsível para o negócio;
7. No referido anúncio nada constava ou foi sinalizado a título de observações, nomeadamente através da informação de qualquer condição ou elemento essencial para a concretização do negócio objeto de comunicação de preferência.
8. Decorre dos documentos 5 e 6 juntos com a petição inicial que apenas após os Réus obrigados à preferência terem recebido a declaração de preferência do Autor/Apelante Município ... e, bem assim, de terem sido interpelados para o envio da documentação necessária à concretização do negócio definitivo.
9. No contrato promessa - ao contrário do alegado na douta sentença a quo – antecipando a hipótese real de exercício do direito de preferência pelo Autor/Apelante, as Partes estabeleceram como consequência para a declaração de preferência do Município a automática resolução do contrato.
10. Na cláusula 6.ª do contrato promessa as Partes estabelecem e cominam a não comparência de qualquer um dos Promitentes-Vendedores e não da Promitente Compradora, como quer o Tribunal fazer crer quando na sua fundamentação de direito estabelece que: “(…) escritura de compra e venda será realizada até ao dia 7 de Setembro de 2018.”
11. Certamente por lapso na douta sentença refere Promitentes Compradores quando no documento 6 junto aos autos e não impugnado pelas Partes refere expressamente Promitentes Vendedores.
12. Nos termos do contrato promessa, a não comparência da Promitente Compradora na escritura marcada não constitui incumprimento definitivo, mas tão só e apenas mora, o que determinaria avançarem com uma interpelação admonitória, conferindo à Promitente Compradora um prazo razoável para a celebração do contrato definitivo.
13. No e-mail junto como Doc. 5 da Petição inicial os Réus obrigados à preferência comunicam ao Autor/Apelante que é condição absoluta que a escritura seja realizada no dia 07 de setembro de 2018, sob pena de perda de interesse na venda pelos Promitentes Vendedores/obrigados à preferência.
14. Nos termos do preceituado no n.º 1 do artigo 416.º do Código Civil, os 1.º Réus/Apelados, obrigados à preferência, diante da possibilidade de realização de um concreto negócio, devem comunicar ao titular do direito de preferência o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.
15. Fizeram, no caso em apreço, através da Plataforma eletrónica da Casa Pronta, nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007 e do artigo 10.º da Portaria n.º 794-B/2007, ambos de 23 de julho, bem sabendo que poderiam ter utilizado quaisquer outras formas, por Anúncio publicado a 03 de julho de 2018.
16. Recebida a comunicação para o exercício do direito de preferência, o Autor/Apelante manifestou a sua intenção de exercício do mesmo no prazo legal, sob pena de caducidade do seu direito (n.º 2 do artigo 416.º do Código Civil), nos termos e pelos meios previstos no artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007 e no artigo 14.º da Portaria n.º 794-B/2007, ambos de 23 de julho.
17. Esta comunicação do Autor/Apelante para exercício de direito de preferência é entendida pela doutrina maioritária e dominante como proposta contratual.
18. Neste sentido, veja-se o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.11.2018 (proc.14589/17.1T8PRT.P1.S1) e o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08 de janeiro de 2015 (processo n.º 164/09.8TCLRS.L1.S1).
19. De igual modo, como esclarece António Menezes Cordeiro, a comunicação de preferência deve conter “o clausulado completo ou, pelo menos, com todos os elementos essenciais que relevem para a formação da vontade de preferir ou não preferir; a falta de fatores relevantes ou o facto de, depois da comunicação, se concluir o negócio com o terceiro, mas em condições diferentes, invalida a comunicação feita. (…) Apenas se admite que, na comunicação, não seja desde logo inserida a data da escritura, uma vez que esta depende da colaboração entre os contraentes.”
20. Ao contrário do que vem sindicado na sentença recorrida, para a comunicação de preferência não releva o conteúdo do contrato promessa celebrado entre os Réus/Apelados e comunicado em data posterior à declaração de preferência, não produzindo quaisquer efeitos para o titular do direito de preferência, nem o vinculando.
21. Só através da comunicação datada de 16 de setembro de 2018 é que o Autor/Apelante tomou conhecimento dos elementos essenciais do negócio, atentos os concretos interesses dos 1.ª Réus e do Município.
22. Nesta senda e em linha com as conclusões do aresto do STJ datado de 27.11.2018 (proferido no processo n.º 14589/17.1T8PRT.P1.S1), “Quando os requisitos exigidos no nº 1 do art. 416º não tenham na comunicação sido observados (qualificada a inobservância como essencial, em termos de habilitar a decisão do preferente, quanto ao exercício do direito), não valerá ela para os efeitos previstos nesse artigo, abrindo caminho ao preferente, no caso de alienação, para a propositura da ação prevista no citado art. 1410º.”
23. Deste modo, porque a comunicação de preferência foi feita de forma irregular e porque nada refere quanto à essencialidade do prazo para evitar o prosseguimento da execução garantida por penhora do Banco 1..., o Tribunal a quo, sempre com o devido respeito, na interpretação que fez violou o previsto nos artigos 416.º e n.º 1 do artigo 1410.º, ambos do Código Civil.
24. Com a declaração de preferência emitida pelo Autor/Apelante no dia 06 de agosto de 2018, os 1.º Réus/apelados ficaram constituídos e obrigados no cumprimento do exato contrato que foi comunicado por anúncio do dia 03 de agosto de 2018, e não por qualquer outra manifestação ulterior que, salvo melhor opinião, constituem alteração relevante dos termos do negócio.
25. O Tribunal confunde os conceitos de “projeto de venda e clausulas do respetivo contrato” que ditam a regularidade da comunicação de preferência constante do n.º 1 do artigo 416.º do Código Civil, com “o conhecimento dos elementos essenciais da alienação” constantes do n.º 1 do artigo 1410.º do Código Civil.
26. Acresce que a decisão recorrida sufraga o entendimento de que na data de 28.08.2018 o Autor/Apelante conhecia todos os exactos termos do negócio que veio a ser concretizado entre os Réus/Apelados, pelo que o prazo para intentar a acção de preferência decorreria, no máximo, até ao dia 27 de Fevereiro de 2019, pelo que o direito de recurso à ação de preferência do Autor/apelante já havia caducado.
27. Discordamos aqui também com o sentido de interpretação do douto Tribunal das normas aplicadas
28. Porquanto em data posterior à de 28 de agosto de 2018 e até pelo menos o dia 07 de Setembro de 2018, o Autor/Apelante e os Réus/Apelados estavam em contactos e reuniões na sequência do pedido de desistência do exercício de preferência que foi apresentado ao Município.
29. A venda dos prédios objeto de preferência no dia 07.09.2018 à 2.ª Ré constitui desde logo incumprimento do direito legal de preferência que assiste ao Autor/Apelante conferido pelo artigo 29.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento de Território e de Urbanismo e pelo artigo 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
30. No que respeita à interpretação do n.º 1 do artigo 1410.º do Código Civil, o prazo de seis meses de caducidade para propositura da ação conta-se da data de conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
31. De acordo com a melhor Doutrina, “projecto de venda e cláusulas do respectivo contrato” não são a mesma coisa que “elementos essenciais da alienação”, constituindo diferentes realidades.”.
32. Sendo que os elementos essenciais da alienação se referem a uma alienação já efectuada.
33. Resultando provado da douta decisão que o Autor/Apelante apenas tomou conhecimento dos elementos essenciais da alienação apenas por carta datada de 16 de setembro de 2018, tem-se por incumprida nessa data a obrigação de comunicação de preferência constante do n.º 1 do artigo 416.º do CC, conforme Ac. de 08.03.2022 do Tribunal da Relação de Coimbra, (processo 291/18.0T8GRD-C1).
34. Assim, o prazo de 6 meses de caducidade previsto no artigo 1410.º do Código Civil se inicia com a alienação dos prédios objeto de preferência a um terceiro, em violação do direito legal de preferência. Isto sucede tenha havido ou não anterior comunicação de preferência.
35. Em face do exposto, e considerando que o que releva para efeitos da caducidade é o conhecimento dos elementos essenciais da alienação e o conhecimento da efetiva venda dos prédios objeto da preferência, nunca em caso algum o Tribunal a quo poderá considerar a data de 28 de agosto de 2018 como data de conhecimento pelo Autor/Apelante dos elementos essenciais da alienação.
36. Entende a sentença recorrida que o prazo curto fixado pelos 1.º Réus/Apelados obrigados à preferência para a celebração do contrato definitivo encontra-se plenamente justificado, que o mesmo é razoável e que na sua conduta não existiu violação do princípio geral da boa fé.
37. Não perfilhamos tal entendimento.
38. Nos contactos feitos entre as partes em data posterior à declaração de preferência – 06.08.2018 - a propósito do pedido de elementos para a celebração do negócio definitivo com o Autor/Apelante, os Réus/Apelados requereram a desistência do exercício do direito de preferência pelo Autor/Apelante.
39. Para além disso, por comunicação datada de 27.08.2018 os obrigados à preferência informaram o Autor/Apelante que a não realização da escritura no dia 07 de setembro de 2018 conduziria à desistência do negócio pelos Promitentes Vendedores.
40. Por e-mail datado do dia 28.08.2018 é comunicado ao Autor/Apelante que a escritura se realizará no dia 07.09.2018, ou seja, teria lugar 10 dias seguidos depois.
41. Não obstante, nos dias seguintes e até 04.09.2018 o Autor/Apelante encontrava-se em apreciação do pedido de desistência do exercício do direito de preferência que lhe foi apresentado.
42. Salvo melhor opinião a sentença não fez uma correta interpretação e aplicação do princípio geral da boa fé e do disposto no n.º 1 do artigo 227.º, do n.º 1 do artigo 416.º e e do previsto nos nºs 1 e 2 do artigo 762.º do Código Civil.
43. Porquanto tendo o Autor/Apelante exercido em tempo o seu direito de preferência, disponibilizando-se (como não poderia deixar de o fazer) a pagar o preço convencionado entre o obrigado à preferência e o terceiro interessado, constituiu-se a obrigação (tanto do preferente como dos obrigados à preferência) de contratar nos termos do projeto de venda comunicado – anúncio datado de 03.08.2018.
44. Impende sobre os Réus, obrigados à preferência, o dever de não comprometer a integridade e o efeito útil do direito do preferente decorre do dever de boa fé, sendo que ocorrerá violação “sempre que o sujeito passivo pratique qualquer acto ou adopte qualquer comportamento que possam impedir, prejudicar, limitar ou tornar mais oneroso o exercício do direito por parte do preferente, tendo em conta a sua finalidade última de provocar a celebração do contrato projectado em benefício do mesmo preferente em condições não mais onerosas do que as anteriormente ajustadas com certo terceiro.”
45. O dever geral de boa fé aqui preconizado é corolário do princípio geral de boa fé na formação dos contratos e no cumprimento das obrigações a que as partes estão adstritas.
46. Resulta claro que o prazo concedido in casu é por si só insuficiente para a prática de um qualquer negócio, muito menos um negócio no valor de € 1.200.000,00, quer seja por um particular, quer seja por uma entidade pública.
47. A douta sentença a quo quando decide pela não violação do dever geral de boa fé pelos Réus, fá-lo também ao arrepio dos princípios basilares do nosso ordenamento jurídico, mormente do princípio geral da boa fé, e da primazia da prossecução do interesse público que resulta dos direitos legais de preferência.
48. A não celebração do negócio definitivo no dia 07.09.2018 pelo Autor/Apelante não teve como motivo a falta de aprovação da Assembleia Municipal e do visto do Tribunal de Contas.
49. A igualdade de circunstâncias dos sujeitos da relação de preferência no que respeita ao negócio comunicado por anúncio de 03.08.2018, não preclude, nem importa o incumprimento de normas legais imperativas de interesse público, que, aliás, justificam a existência do direito sub judice e a limitação da autonomia privada dos proprietários.
50. Nas normas em apreço, as Entidades Públicas encontram-se, com as devidas ressalvas e no seu essencial, em posição tendencialmente paritária com o Particular obrigado a essa preferência, pelo que a sua decisão de preferir não poderá corresponder a uma estatuição autoritária de aplicação do direito ao caso concreto dirigida ao Particular, mas sim a uma declaração de vontade.
51. Referindo-se, naturalmente, as devidas ressalvadas e no seu essencial, aos condicionalismos impostos pela legislação imperativa na contratação pelas entidades públicas com particulares, mormente e in casu na necessidade de obtenção de deliberação da Assembleia Municipal, e do visto do Tribunal de Contas.
52. De modo que não pode o Autor/Apelante ser prejudicado no exercício do seu direito potestativo de adquirir um bem sobre o qual exerceu regular e tempestivamente o direito legal de preferência que lhe assiste, pela obrigação de cumprimento das normas legais da legitimação dos actos e da contratação
53. Tal interpretação da sentença a quo é violadora dos preceitos normativos que atribuem às entidades públicas direito legal de preferência, in casu do artigo 29.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento de Território e de Urbanismo, e pelo artigo 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.
54. Ademais, o legislador através do Decreto n.º 862/76, de 22 de dezembro, na sua atual redação, que se encontra plenamente em vigor, teve o cuidado e especificidade de regular o direito de preferência da Administração nas alienações, a título oneroso, de terrenos ou edifícios previstos na lei e que se aplica ao caso em discussão.
55. Pelo que não nos restam dúvidas que no caso em crise os Réus obrigados à preferência violaram o princípio geral da boa fé.
56. Sem prescindir, sempre se diga, apenas por mera hipótese académica que, a admitir-se a vinculação do Autor/Apelante e dos obrigados à preferência à celebração do negócio comunicado na data de 07.09.2018, em momento algum de todo o [curto] procedimento, a conduta do Município legitimaria, num cenário de boa fé, uma situação de incumprimento definitivo capaz de conduzir à venda do imóvel a um terceiro no próprio dia 07 de setembro de 2018, na data e hora prevista para a celebração do negócio preferido.
57. Aqui estaríamos perante uma mera situação de mora do Autor/Apelante na sua obrigação de adquirir, nunca numa situação de incumprimento que legitimasse os obrigados à preferência a vender o prédio a um terceiro, pelo que nos termos do número 1 do artigo 808.º do Código Civil impunha-se uma interpelação admonitória para o cumprimento ou apuramento de incumprimento definitivo.
58. Por tudo o que fica exposto, dúvidas não restam que sempre estaria legitimado o recurso, pelo Autor/apelante à presente ação de preferência em virtude da violação dos deveres associados à obrigação de preferência, nos termos expostos”.
Termina pedindo que se julgue procedente o presente recurso, julgando-se em conformidade com as precedentes conclusões.
12- A Ré, A..., Ldª respondeu pugnando pela solução contrária e interpôs também recurso subordinado que finaliza com as seguintes conclusões:
“I - A Recorrente não se conforma com a decisão proferida pelo Tribunal “a quo”, no que respeita a ter decidido que o Recorrido goza do direito de preferência legal que invocou.
II - A Recorrente vai também suportar a sua discordância, no Parecer Jurídico junto, do Professor Agostinho Cardoso Guedes, no qual se louva e considera aqui como reproduzido, especialmente no aí expendido nos títulos “1. As características do direito de preferência (págs. 6 a 8) e “3.O exercício irregular do direito de preferência pela CM...” (págs. 14 a 17).
III - A Recorrente concorda com o julgamento sobre a matéria de facto a este propósito (Factos Provados 7 e 8) e concorda com o enquadramento legal realizado na douta sentença recorrida, na parte em que diz que a existência do direito legal de preferência por parte do Município ..., radica no art.º 29.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e Urbanismo (Lei n.º31/24, de 30 de Maio, na sua actual redacção) e no art.º 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, na sua redacção actual).
IV - O art.º 29.º da Lei n.º 31/2014, prevê que o Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais têm o direito de exercer, nos termos legalmente previstos, o direito de preferência nas transmissões onerosas de prédios entre particulares.
V - O diploma legal que desenvolve as bases gerais da Lei n.º 31/2014 em matéria de reabilitação urbana é precisamente o referido Decreto-Lei n.º 307/2009.
VI - O n.º 3, do art.º 58.º desse diploma estipula: “O direito de preferência previsto no n.º 1 apenas pode ser exercido caso a entidade gestora entenda que o imóvel deve ser objecto de intervenção no âmbito da operação de reabilitação urbana, discriminando na declaração de preferência, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la”.
VII- Daqui resulta que não basta a simples declaração do preferente de querer preferir, é também obrigatório indicar, pelo menos, a intervenção de que o imóvel carece e prazo dentro do qual a entidade preferente executá-la.
VIII- Esta obrigação e consequência para a entidade preferente quando a não a cumpre, não põe em causa a Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e Urbanismo.
IX- Por outro lado, é importante ter presente que a obrigação de dar preferência limita a liberdade económica dos proprietários de imóveis e traduz um ónus.
X- A Recorrente permite-se transcrever o início da pág. 17 do Parecer Jurídico junto: Ao atribuir um direito de preferência a entidades públicas no contexto de um plano ou operação de reabilitação urbana, a lei sacrifica os interesses do proprietário do imóvel para prosseguir interesses públicos que se consideram mais valiosos do que o interesse privado, mas para que esse sacrifício seja justificado, necessário se torna que esse interesse público não seja algo meramente difuso ou vago, mas seja concreto e imediato. Ao estabelecer esta exigência, a lei pretende impedir que as entidades gestoras destes programas se precipitem em nome de meras intenções ainda genéricas e não concretizadas.
XI - Na sua declaração de preferência, a Recorrida não discriminou a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretendia executá-la.
XII - Pelo que o direito de preferência em causa não foi regularmente exercido.
XIII - Como essa omissão não foi corrigida no prazo legal para o exercício desse direito (10 dias de acordo com o disposto no art.º 19.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 263-A/2007), o direito de preferência não foi exercido, pelo que caducou, conforme o estipulado no n.º 4 do aludido art.º 19.º.
XIV- O que significa que o invocado direito de preferência do Recorrido se extinguiu por caducidade no dia 13 de Agosto de 2018 e, por isso, já não existia quando a presente acção foi interposta.
XV - Ao decidir, neste aspecto, como decidiu, a douta sentença recorrida violou o disposto no n.º 3, do art.º 58.º, do Decreto-Lei n.º 307/2009 de 23 de Outubro.
XVI - Com a aplicação agora pugnada pela Recorrente deste preceito e atendendo ao agora expendido, deve a presente acção ser julgada improcedente, por douto acórdão que revogue a douta decisão recorrida, com todas as necessárias e legais consequências”.
É, em suma, o que pede.
Juntou Parecer Jurídico no sentido de sustentar esta sua posição.
13- O A. respondeu, começando por considerar que este recurso subordinado da Ré não pode ser admitido, por, em síntese, suscitar uma questão nova não antes debatida, nem decidida; por a Ré/Recorrente não ter, nesse recurso, interesse em agir; e ainda, subsidiariamente, por a mesma Ré atuar em abuso de direito.
De todo o modo, defende que tal recurso, a ser admitido, deve ser julgado improcedente uma vez que o seu direito de preferência não se encontra extinto por caducidade e foi exercido de forma legal e regular.
Juntou dois Pareceres Jurídicos no sentido de sustentar a sua posição.
14- Ouvida a Ré/Recorrente sobre os obstáculos suscitados pelo A. quando à admissibilidade do seu recurso, veio a mesma defender, em resumo, que tais obstáculos não ocorrem já que a questão suscitada no dito recurso, para além de ter sido por si invocada no requerimento no dia 12/09/2019, sempre deveria ser conhecida oficiosamente, decidindo se o direito de preferência invocado pelo A. existia e foi exercido nos termos legalmente previstos, ou não.
Por outro lado, considera também que não se pode concluir que tenha falta de legitimidade para a interposição de tal recurso, uma vez que os pressupostos para a sua admissibilidade são diversos dos que são exigidos para o recurso principal, além de, como já se referiu, suscitou a questão nele identificada no requerimento já mencionado e o seu entendimento não foi acolhido na sentença recorrida.
Por fim, justamente, por ter suscitado tal questão em momento anterior ao recurso, e não apenas nele, defende que não há motivo para considerar que age em abuso de direito.
15- O A., em contraditório subsequente, reafirmou a posição que já tinha assumido, a este respeito.
16- Nesta sede e momento, preparada que está a deliberação, importa tomá-la:
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II- Questões prévias:
1- Da admissibilidade/inadmissibilidade do recurso subordinado
Nesta parte, como vimos, o A. e a Ré/Recorrente têm entendimentos diferentes. Enquanto o A. sustenta que o recurso subordinado não pode ser admitido, por nele ser suscitada uma questão nova não antes debatida, nem decidida; por a referida Ré não ter, nesse recurso, interesse em agir; e ainda, subsidiariamente, por tal Ré atuar em abuso de direito; esta última, pelo contrário, defende que a questão suscitada no dito recurso, para além de ter sido por si invocada no requerimento que apresentou no dia 12/09/2019, sempre deveria ser conhecida oficiosamente; que tem legitimidade para a interposição de tal recurso, uma vez que os pressupostos para a sua admissibilidade são diversos dos que são exigidos para o recurso principal, além de que suscitou a questão nele identificada no requerimento já mencionado e o seu entendimento não foi acolhido na sentença recorrida; e, por fim, porque, justamente, por ter suscitado tal questão em momento anterior ao recurso, e não apenas nele, não há motivo para considerar que age em abuso de direito.
Do nosso ponto de vista, no entanto, o referenciado recurso não pode ser admitido: a Ré/Recorrente não tem legitimidade para o interpor.
Com efeito, no que às partes concerne, as mesmas só podem interpor recurso das decisões em que tenham ficado vencidas [artigo 631.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC)]. Isto é, das decisões que tenham afetado negativa e objetivamente a sua esfera jurídica de interesses[1]; ou dito por outras palavras, que as tenham objetivamente prejudicado[2].
Se assim não for, a parte, sendo vencedora, não têm legitimidade para recorrer.
O que pode, quando muito, se houver pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa, é pedir ao tribunal de recurso que aprecie os fundamentos em que decaiu. Tal como pode pedir a ampliação do objeto do recurso a respeito das eventuais nulidades da sentença ou de determinados pontos da matéria de facto. O artigo 636.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, é claro a este propósito: “No caso de pluralidade de fundamentos da ação ou da defesa, o tribunal de recurso conhece do fundamento em que a parte vencedora decaiu, desde que esta o requeira, mesmo a título subsidiário, na respetiva alegação, prevenindo a necessidade da sua apreciação”. Além disso, “[p]ode ainda o recorrido, na respetiva alegação e a título subsidiário, arguir a nulidade da sentença ou impugnar a decisão proferida sobre pontos determinados da matéria de facto, não impugnados pelo recorrente, prevenindo a hipótese de procedência das questões por este suscitadas”.
Mas, repetimos, não tem legitimidade para recorrer. No nosso sistema processual civil, não há recurso de fundamentos, mas da própria decisão[3], ainda que esta deva ser interpretada, necessariamente, à luz deles. Mas os mesmos, por si só, não conferem legitimidade para recorrer. Seja de modo independente ou subordinado[4].
É que, como refere Rui Pinto[5], “para a função de impugnar a decisão na parte em que ficou vencido cabe a interposição de recurso independente ou subordinado, nos termos do artigo 633.º; para a função de impugnar os fundamentos da decisão que se venceu, “prevenindo a hipótese de o recurso interposto pelo recorrente poder ser julgado procedente” (…), cabe a ampliação do objeto daquele, nos termos do artigo 636.º”.
De modo que é líquido que a parte vencedora não tem nunca legitimidade para recorrer.
Ora, é essa, justamente, a posição que a Ré/Recorrente assume em relação à decisão tomada na sentença recorrida. Na verdade, tendo ela pugnado pela improcedência do pedido formulado pelo A. nesta ação, logrou obter total ganho de causa, uma vez que a ação foi julgada totalmente improcedente e os réus absolvidos do pedido. Como tal, é linear que a referida Ré não tem legitimidade para recorrer, ainda que subordinadamente, da dita decisão.
O que poderia questionar-se é se o seu recurso subordinado não pode ser convolado para requerimento de ampliação do objeto do recurso principal interposto pelo A.[6]. Isto, tendo em vista o conhecimento da questão suscitada naquele recurso.
Mas nem essa solução é viável.
Com efeito, do que se trata de saber é se o A., no exercício do direito de preferência de que se arroga titular, observou ou não o prescrito no artigo 58.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro [que aprovou o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU)], quanto à obrigação de discriminação, na declaração de preferência, “nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la”. Questão a que a referida Ré responde negativamente e que pretende ver reapreciada nesta sede e momento.
Acontece que, como veremos mais adiante, aquela discriminação não é um facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito de preferência de que o A. se arroga titular; ou seja, não é uma exceção que aos réus (e, consequentemente, também à Ré/recorrente) competisse alegar e provar. É, antes, um facto constitutivo daquele direito e, nessa medida, o ónus da sua alegação e prova recaía e recai sobre o A. (artigo 342.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil). Nessa medida, não sendo exceção, não constitui, em rigor, fundamento de defesa, com o sentido que lhe é assinalado no já citado artigo 636.º, n.º 1, do CPC, pelo que a dita ampliação também não pode ter lugar.
Em resumo: nem o recurso subordinado da Ré pode ser admitido, nem a referida ampliação pode também ocorrer. Daí que não se admita nenhum destes meios impugnatórios.
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2- Esclarecida esta questão, verifica-se que o A. veio requerer a correção de um lapso de escrita constante da descrição da matéria de facto, que pode e deve ser já aqui eliminado, pois é manifesta a sua existência.
Com efeito, no ponto 32 do capítulo dos factos provados, refere-se o seguinte:
“32. A Ré Reconvinte o valor de €: 1.568,00, a que acresce o valor a título de retenção na fonte que pagou à Autoridade Tributária, €: 400,00, somando o valor pago pela Ré-Reconvinte, a este título a quantia de €: 1.968,00”.
Por sua vez, no ponto seguinte (33.º), consta: “À senhora Advogada que preparou e realizou o contrato de compra e venda autenticado e apresentou o respetivo registo predial, pagou a Ré Reconvinte o valor de €: 1.568,00, a que acresce o valor a título de retenção na fonte que pagou à Autoridade Tributária, €: 400,00”.
No essencial, em ambos os artigos reproduz-se o que foi alegado pela Ré, A..., Ldª, no artigo 161.º da sua contestação, que, por sua vez, se reporta ao teor do documento (24) junto pela mesma (fls. 175 do processo físico).
Ora, nesse artigo (161.º) foi alegado o seguinte: “À senhora Advogada que preparou e realizou o contrato de compra e venda autenticado e apresentou o respetivo registo predial, pagou a Ré Reconvinte o valor de €: 1.568,00, a que acresce o valor a título de retenção na fonte que pagou à Autoridade Tributária, €:400,00”, somando o valor pago pela Ré-Reconvinte, a este título, a quantia de €: 1.968,00 (…)”.
Deste modo, a realidade retratada é a mesma, só a excedendo a soma de valores que consta do ponto 32.º, que se revela irrelevante para os efeitos que aqui importa.
Decide-se, assim, eliminar o teor do ponto 32 dos factos provados, o que será refletido na ulterior descrição da factualidade provada e não provada.
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III- Mérito do recurso do A.
A- Definição do seu objeto
O objeto dos recursos, em regra e ressalvadas, designadamente, as questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente [artigos 608º nº 2, “in fine”, 635º, nº 4 e 639º nº1 do CPC].
Assim, observando este critério no caso presente, o objeto do recurso em análise reconduz-se, essencialmente, a saber se:
a) Ao A. pode ser reconhecido o direito de preferência que invoca;
b) Esse direito não se encontra extinto por caducidade; e,
c) Foi incumprido o dever de comunicação para preferência e quais as consequências jurídicas daí decorrentes.
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B- Fundamentação de facto
B.1- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1. Por anúncio requerido pela sociedade imobiliária denominada B..., Ldª, titular do número único de matrícula e identificação de pessoa coletiva ...57, com sede na Rua ..., ..., no Porto, e publicado a 03 de Agosto de 2018, na plataforma eletrónica dos serviços do Ministério da Justiça denominada Casa Pronta - anúncio número ...10/2018 – os 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus, na qualidade de legítimos proprietários e vendedores, comunicaram à Autora, para efeitos de comunicação para o exercício de direito legal de preferência, a sua intenção de proceder à venda do seguinte imóvel:
Prédio urbano composto de trinta e uma casas, sendo quatro de rés-do-chão e vinte e sete de rés-do-chão e sótão, sito na Rua ..., com frente também para a Rua ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrito junto da Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...60 da freguesia ... e inscrito na matriz predial urbana sob os artigos ...81, ...83, ...11, ...03, ...84, ...85, ...86, ...87, ...88, ...89, ...90, ...91, ...92, ...92, ...93, ...94, ...95, ...96, ...97, ...98, ...99, ...00, ...01, ...02, ...03, ...04, ...05, ...06, ...07, ...08, ...09 e ...10, todos da freguesia ....
2. Através da referida comunicação os 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus deram conhecimento à Autora do projeto de venda do prédio e as cláusulas do negócio gizado, designadamente:
(i) Identificação dos vendedores: AA, DD, CC e BB, acima identificados como 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus;
(ii) Identificação do comprador: A... – Ldª, acima identificada como 1.ª Ré;
(iii) Tipo de negócio: compra e venda;
(iv) Objeto do negócio: prédio acima identificado no estado de arrendado (para fins habitacionais);
(v) Preço do negócio: EUR 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil euros); e
(vi) Data previsível do negócio: 06.09.2018
3. Nada mais tendo referido ou sinalizado a título de observações, nomeadamente através da informação de qualquer condição ou elemento essencial para a concretização do negócio objeto de comunicação de preferência.
4. O anúncio de preferência foi comunicado eletronicamente às entidades titulares de direito de preferência no negócio previsto, a saber: Câmara Municipal ... e Direção Regional de Cultura do Norte.
5. A Autora, a 06 de agosto de 2018, manifestou na plataforma eletrónica da Casa Pronta a intenção de exercer o direito legal de preferência que lhe assiste.
6. Fê-lo considerando os exatos termos e condições do negócio que lhe foi objeto de comunicação e para os efeitos legais.
7. O prédio localiza-se em Área de Reabilitação Urbana de ... – Estação, para a qual já foi inclusivamente aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de ... – Estação.
8. O prédio situa-se em área de reabilitação urbana, da qual a Autora é a entidade gestora, entendendo a mesma que o edificado deverá ser alvo de intervenção no âmbito da Operação de Reabilitação Urbana de ...-Estação, conforme consta dos projetos já aprovados, estimada executar no período compreendido entre 2017 a 2026.
9. A representante da Requerente do anúncio de comunicação de preferência, EE, veio, por e-mail enviado para os serviços da Autora em 27 de agosto de 2018, dar “conhecimento das condições do negócio em causa”, referindo agora que “É condição absoluta que a escritura seja realizada no dia 7 de Setembro do corrente ano, conforme estipulado em contrato promessa de compra e venda outorgado”, de que anexa cópia.
10. Adianta ainda que “Caso a Câmara não concretize o negócio nas mesmas condições (valor estipulado e escritura dia 7 de Setembro de 2018), a parte vendedora deixará de ter interesse na realização desta venda.”, sendo que “A informação sobre o local e hora onde a escritura se irá realizar, será devida e atempadamente transmitida.”
11. Por e-mail enviado à Autora a 28 de agosto de 2018, foi-lhe comunicado “que a escritura está agendada para dia 7, pelas 9.30, na Dra. FF, na Rua ..., ..., ....
12. Por documento particular autenticado lavrado no dia 07 de setembro de 2018, na Rua ..., ..., em ..., perante a Advogada, FF, titular da cédula profissional n.º ...98..., os 2.º e 3.º Réus renunciaram, gratuitamente, ao direito de usufruto que lhes assistia relativamente ao prédio objeto de preferência e, ato contínuo, o 2.º, 3.ª, 4.ª e 5.ª Réus venderam à 1.ª Ré, pelo preço global e total de € 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil euros), o prédio melhor identificado supra.
13. O termo de autenticação foi registado on-line na plataforma eletrónica da Ordem dos Advogados às 08:56 do dia 07 de Setembro de 2018, tendo-lhe sido atribuído o n.º de registo ...42.
14. No termo de autenticação, a entidade autenticadora afirma que verificou “O cumprimento da obrigação de comunicação para efeitos do direito de preferência à Câmara Municipal ... e Direção Regional de Cultura do Norte pelo anúncio ...10/2018 publicado em 03-08-2018 no Portal da Casa Pronta disponível para o efeito, onde se verifica que a Câmara Municipal ... manifestou intenção de exercer o direito legal de preferência no presente negócio e nos termos ali expostos, nomeadamente nas circunstancias de tempo, lugar e preço acordados, mas tendo-se abstido de comparecer na data agendada para a outorga do presente documento particular autenticado tendo sido formalmente interpelada para o efeito nomeadamente por comunicação remetida em 27/08/2018 e em 28/08/2018 através de e-mail, cujas impressões arquivo.”
15. A entidade autenticadora interveio em situação análoga à de Notária.
16. Por carta datada de 16 de setembro de 2018 e enviada pela 1.ª Ré à Autora que esta é informada de que a preterição do direito legal de preferência que lhe assiste se deveu ao facto de “a ultrapassagem do prazo limite imposto, resultaria da execução da penhora por parte do Banco 1..., presente na respetiva escritura, sobre a parte pertencente a um dos vendedores e como tal ao desinteresse e desistência pelas outras partes do negócio” e, bem assim, que o prazo útil limite comunicado por e-mail à Autora consubstancia “condição fundamental e liminar, para que o mesmo [o negócio] fosse possível.”
17. A penhora mencionada corresponde a uma inscrição registral de penhora que incidia sobre 1/8 do prédio, assegurada por um registo apresentado em 10 de outubro de 2008 no âmbito de um processo de execução que corre termos junto da 3.ª Seção do 2.º Juízo de Execução ... sob o n.º ....
18. A Ré tentou comunicar diretamente com a Autora, explicando-lhe os seus intentos e argumentando que a defesa do interesse público não teria que passar necessariamente pelo exercício do direito de preferência.
19. Foi sugerido que esses desígnios lhe fossem comunicadas por escrito e diretamente por ela.
20. Acatando o sugerido, a Ré enviou nesse mesmo dia, às 16:47 horas, um e-mail para o Sr. Dr. GG.
21. Nesse e-mail a Ré comprometeu-se:
a) a manter a predominância da função habitacional, respeitando os princípios orientadores da respetiva ARU;
b) a respeitar os casos socialmente sensíveis com observância do enquadramento legal;
c) a submeter um projeto de reabilitação com candidatura ao IFRU para modernização do imóvel, melhoramento da sua salubridade e eficiência energética (o que pretendeu, e pretende, concretizar como adiante será demonstrado) e
d) a emitir declaração negocial a confirmar estes seus desígnios a anexar ao respetivo contrato de compra e venda.
22. Numa reunião ocorrida na Câmara Municipal ... no dia 3 de Setembro de 2018, entre a legal representante da Ré, a representante da sociedade imobiliária que mediou o negócio, o diretor municipal da Direção de Finanças e Património da Autora, Sr. Dr. HH e o chefe da Divisão Municipal da Gestão do Património da Autora, Sr. Dr. II, foi pedido à legal representante da Ré que lhes enviasse a eles, uma declaração semelhante à enviada ao Sr. Dr. GG.
23. O que a Ré cumpriu nesse mesmo dia, às 18:37 horas.
24. No dia seguinte, 4 de Setembro, o técnico superior da Divisão Municipal de Cadastro e Inventário da Autora, Sr. Eng.º JJ, solicitou à legal representante da Ré que fossem os promitentes vendedores a enviar uma comunicação semelhante.
25.Um dos comproprietários satisfez o solicitado e enviou um e-mail ao Sr. Eng.º JJ.
26. A Autora transmitiu aos promitentes vendedores e à representante da sociedade imobiliária que mediou o negócio (EE), nunca conseguiria ter o €: 1.200.000,00 no dia agendado para a outorga do contrato, mas sim, no mínimo, cerca de três ou quatro meses depois, uma vez que, entre outras formalidades, precisava da autorização do Tribunal de Contas que nunca seria concedida antes desse prazo.
27. No dia 14 de Novembro de 2018, a Ré apresentou na Autora um pedido de parecer sobre um projeto, que também apresentou, de obras de demolição, alteração e ampliação do prédio em causa nestes autos, que se destina a um programa de habitação coletiva com localização em Área de Reabilitação Urbana e demarcada para intervenção do Plano de Ação de Reabilitação Urbana (PARU).
28. Numa primeira fase, a Ré pediu à Autora, instruindo o seu pedido com todas as peças legais e de arquitetura exigíveis, que emitisse um parecer para efeitos de instruir candidatura de financiamento no âmbito do IFRRU 2020.
29. Em 18 de Dezembro de 2018, 3 meses antes de interpor a presente ação, a Autora comunicou o seu parecer à Ré, que foi favorável e de deferimento, considerando o projeto apresentado elegível.
30. A ré-reconvinte pagou, de IMT, as seguintes quantias: €: 3.114,24; €: 2.335,68; €: 2.335,68; 2.335,68 e €: 1.878,56.
31. De Imposto de Selo, a Ré-reconvinte pagou: €: 2.491,52; €: 1.868,64; €:1.868,64: €: 1.868,64 e €: 1.507,50
32. (Eliminado).
33. À senhora Advogada que preparou e realizou o contrato de compra e venda autenticado e apresentou o respetivo registo predial, pagou a Ré Reconvinte o valor de €: 1.568,00, a que acresce o valor a título de retenção na fonte que pagou à Autoridade Tributária, €: 400,00.
34. Para o pagamento do obrigatório depósito eletrónico do documento particular autenticado, pagou a Ré-reconvinte a quantia de €: 20,00.
35. Para o registo predial obrigatório da sua aquisição, pagou a Ré-reconvinte à Conservatória a quantia de €: 350,00.
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B.2- Na mesma sentença não se julgaram provados os factos seguintes:
1. Durante o Inverno, ocorreram situações de infiltrações severas de água, que a Ré-reconvinte foi gerindo tendo em conta o projeto de beneficiação profunda que pretendia realizar.
2. Na pendência da presente ação, a Ré-reconvinte vai ter que responder às situações mais graves.
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C- Fundamentação jurídica
Na origem do presente litígio está, como já vimos, a alegação do A. de que foi violado o seu direito de preferência na aquisição de um prédio urbano, situado na Área de Reabilitação Urbana de ... (Estação), para a qual já foi aprovado um Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de ... (Estação), de que o A. é a entidade gestora.
Os RR. não reconhecem a dita violação por várias razões, mas, primeiramente, importa saber se, efetivamente, estão reunidos os requisitos legais para o reconhecimento daquele direito (matéria que já foi debatida nestes autos, inclusive na fase de recurso, e que é de conhecimento oficioso – artigo 5.º, n.º 3, do CPC), uma vez que, sem eles, a análise todas as outras problemáticas dela dependentes fica necessariamente prejudicada.
Analisemos, então, esse aspeto.
O direito de preferência em causa foi ancorado pelo A. no disposto no artigo 29.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (LBSOTU) - Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio, na redação que vigorava à época - e no artigo 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de Outubro.
Na primeira das referidas normas, estabelece-se o seguinte:
“O Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais têm o direito de exercer, nos termos legalmente previstos, o direito de preferência nas transmissões onerosas de prédios entre particulares, tendo em vista a prossecução de objetivos de política pública de solos para as finalidades seguintes:
a) Execução dos programas e planos territoriais;
b) Reabilitação e regeneração de áreas territoriais rústicas e urbanas;
c) Reestruturação de prédios rústicos e urbanos;
d) Preservação e valorização do património natural, cultural e paisagístico.
e) Prevenção e redução de riscos coletivos.
f) Promoção de habitação pública ou a custos controlados”.
Este direito é, como resulta do diploma legal em que se insere esta norma (Secção II), um dos vários instrumentos de intervenção administrativa no solo. Como aí se prevê, em matéria de instrumentos de gestão territorial, as referidas entidades têm várias ferramentas ao seu dispor: transação de bens do domínio privado (nomeadamente através de compra, venda ou permuta), exercício do direito de preferência, constituição do direito de superfície sobre imóveis, cedência de utilização de bens do domínio privado, concessão da utilização e exploração do domínio público, constituição de servidões administrativas, expropriação por utilidade pública, venda forçada, arrendamento forçado e disponibilização de prédios na bolsa de terras (artigos 26.º a 36.º, da LBSOTU).
Mas, apesar de elencar essas ferramentas, a referida lei não esgota a sua disciplina.
Em relação ao direito de preferência, por exemplo, como nela se prescreve, o mesmo deve ser exercido “nos termos legalmente previstos”. No entanto, não indica especificamente esses termos. O que não é de estranhar já que estamos perante uma lei de bases que, por natureza, condiciona e vincula o conteúdo de outras leis, mas que, por si só, não regulamenta diversos aspetos nela previstos. Tanto assim que, uma parte deles, ficaram dependentes da aprovação de legislação complementar (artigo 81.º).
Poderia ser-se assim tentado a concluir que o direito de preferência em apreço deve ser exercido nos termos gerais. Isto é, nos termos previstos nos artigos 416.º a 423.º do Código Civil.
Acontece que esse regime está pensado para a preferência de origem convencional e o direito de que estamos a tratar é um direito de preferência legal. Isto é, um direito cujo conteúdo é imperativamente modelado por lei e, nessa medida, não se ajusta linearmente aquele regime. Como refere Carlos Lima[7], “os chamados direitos legais de preferência não são propriamente direitos. São poderes - e deveres na perspectiva passiva - que, juntamente com outros - poderes jurídicos e poderes de facto-, a lei associa a determinados tipos de relação jurídica”. Daí que os seus pressupostos não possam ser aferidos à luz do regime geral previsto para os pactos de preferência ou para a preferência convencional, em geral. Até porque não há norma legal que o determine.
Por outro lado, é igualmente importante ter presente que estamos no âmbito de uma temática muito específica, ligada à política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, bem como os meios de intervenção administrativa nesses domínios, pelo que deve ser à luz desse enquadramento, e não de outros, que devem ser perspetivados esses meios. Até porque a lei dá indicações nesse sentido ao regulamentar, por exemplo, os diversos instrumentos de gestão territorial, através do Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de Maio, que aprovou a revisão do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), situando-se entre eles, o direito de preferência, embora com a ressalva do já previsto no regime jurídico da reabilitação urbana (artigo 155.º).
Deve ser, pois, à luz deste último regime (o da reabilitação urbana) que devem ser aferidos os pressupostos do direito de preferência de que o A. se arroga titular. De resto, como vimos, o A. também o invoca.
Pois bem, de acordo com tal regime (o da reabilitação urbana - RJRU-, aprovado pelo Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de Outubro), a entidade gestora da operação de reabilitação, como é o caso do A., tem o direito de preferência como um dos instrumentos de execução ao seu dispor [artigo 54.º, al. d)].
Mais especificamente, “[a] entidade gestora tem preferência nas transmissões a título oneroso, entre particulares, de terrenos, edifícios ou frações situados em área de reabilitação urbana”.
Esse direito, todavia, “apenas pode ser exercido caso a entidade gestora entenda que o imóvel deve ser objeto de intervenção no âmbito da operação de reabilitação urbana, discriminando na declaração de preferência, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la” - artigo 58.º, n.ºs 1 e 3, do RJRU.
Quer isto dizer que a referida entidade, para fazer valer tal direito em juízo, tem o ónus de alegar e provar os seguintes factos:
a) Que o imóvel sobre o qual pretende exercer o direito de preferência se situa em área de reabilitação urbana;
b) Que esse mesmo imóvel, no seu entendimento, deve ser objeto de intervenção no âmbito de uma operação de reabilitação urbana;
c) E, por fim, que na declaração de preferência endereçada àquele que manifestou a vontade de alienação, o informou de que o imóvel objeto da sua preferência se destina a ser intervencionado no âmbito duma operação de reabilitação urbana, discriminando nessa mesma declaração a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la[8].
Estes são todos factos constitutivos do referido direito. Isto é, são todos factos necessários para o reconhecimento desse direito.
Com efeito, de acordo com a teoria da norma, “[o] efeito contido na estatuição depende da verificação de uma determinada previsão. Consequentemente, aquele que se queira [valer] da norma terá o ónus da prova relativamente aos factos da previsão. Estes serão os factos constitutivos do respetivo direito. Já as normas que constituam o fundamento de exceção ao direito invocado contêm na sua previsão os factos impeditivos, modificativos ou extintivos, pelo que aí se identificarão os factos cujo ónus da prova cabe àquele contra quem o direito seja invocado”[9]. Dito por outras palavras, “[c]ada uma das partes tem de provar os factos que constituem os pressupostos da norma que lhe é favorável”[10]. “Aplica-se, para distinguir entre facto constitutivo e extintivo, um critério funcional, segundo o qual o facto constitutivo tem por função fazer nascer o direito, enquanto o facto extintivo destina-se a fazer extinguir um direito constituído”[11]. O que encontra acolhimento no preceituado no artigo 342.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil[12]. Aliás, em caso de dúvida, acrescenta o n.º 3, “os factos devem ser considerados como constitutivos do direito”.
Significa isto, no caso em apreço, que, tendo presente a estatuição já descrita, o A., enquanto entidade gestora da operação de reabilitação em causa, tinha o ónus de alegar e provar todos os referidos factos constitutivos do direito de preferência de que se arroga titular.
Acontece que o A. não fez. Não alegou, nem provou, designadamente, que na declaração de preferência por si emitida tenha discriminado, como devia, a intervenção de que o concreto imóvel (objeto da sua pretensão) carecia e o prazo dentro do qual pretendia executá-la, nem que o tivesse feito por outro meio qualquer, dirigido especificamente aos RR. que lhe comunicaram a intenção de venda.
Nessa medida, esse direito não lhe pode ser reconhecido.
É verdade que o A. vem sustentar, apoiado em douto Parecer Jurídico, que o seu procedimento foi condicionado pelo meio utilizado por aqueles RR., que lhes comunicaram a sua intenção de venda através da Plataforma Casa Pronta, a qual não lhe teria permitido outra resposta que não fosse sim ou não. Isto é, não lhe teria permitido qualquer menção suplementar, observação ou junção de documentos, em cumprimento do preceito legal já aflorado.
Por outro lado, a exigência de que a declaração de preferência discrimine a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual se pretende executá-la é, na maior parte das vezes, meramente formal e, neste caso, não se justifica. Isto porque “o prédio em causa localiza-se em Área de Reabilitação Urbana de ... – Estação, para a qual foi já aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana sistemática (ORU) de ... – Estação (cfr. Aviso n.º 6330/2015 publicado na 2.ª Série do Diário da República de 08 de junho de 2015, e Avisos n.ºs 11860/2017 e 11861/2017, ambos publicados na 2.ª Série do Diário da República de 04 de outubro de 2017.
E como resulta evidente da análise do Relatório de definição da ORU, nomeadamente do previsto nas páginas 24, 46, 47, 48, 49, 50 e 101, dele decorre, de forma clara e precisa, que o prédio objeto de preferência, considerando a sua concreta localização e caraterísticas, deve ser objeto de intervenção de reabilitação, identificando o tipo de intervenção carecida e o respetivo prazo”. Daí que não possa deixar de se considerar que os RR. tiveram conhecimento desses elementos.
Mas, não é esse o nosso ponto de vista.
Em primeiro lugar, quanto ao alegado condicionamento da resposta, é verdade que o artigo 14.º, n.º 1, da Portaria n.º 794-B/2007, de 23 de julho (que deu execução ao prescrito no artigo 19.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho), prevê que a manifestação prévia da intenção de exercício do direito legal de preferência pelo Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras pessoas coletivas públicas ou empresas públicas, quando, como é o caso, a notificação para o exercício desse direito tenha sido feita através do sítio da Internet www.casapronta.mj.pt, seja também realizada por esse meio.
No entanto, a escolha desse procedimento não implica, necessariamente, que a manifestação daquela intenção se esgote nesse ato. Pode ser complementada por outros, ainda que praticados por outros meios. Nada na lei o proíbe e, pelo contrário, tratando-se, como se trata, de uma exigência legal, como vimos ser o caso, o procedimento a adotar é justamente esse, no caso de tal procedimento não permitir que se cumpra cabalmente essa exigência.
Por outro lado, no que diz respeito ao alegado conhecimento pelos referenciados RR. da intervenção a levar a cabo no imóvel em questão e o prazo dentro do qual o A. pretende executá-la, não o temos por comprovado. Isto, para além de, como dissemos, não ter sido observada a forma legal de comunicação, nem poder presumir-se que os ditos RR. tiveram conhecimento efetiva da citada operação de reabilitação urbana.
Com efeito, o que a lei exige é que na declaração de preferência, a entidade gestora discrimine, “nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la”. Discrimine, em concreto; ou seja, por referência ao imóvel que é objeto da prelação e não apenas genericamente em relação, por exemplo, a um determinado conjunto habitacional situado na zona onde aquele se insere. Aliás, se é verdade que a operação de reabilitação urbana que aqui está em causa (no que diz respeito à zona situada em frente à Estação ... e na Rua ...) refere as finalidades a prosseguir com essa operação, também é verdade que refere igualmente que “[a] ação de expansão de área construída pressupõe uma análise às condições de habitabilidade do edificado, uma fundamentação sobre a viabilidade construtiva e económica (incluindo uma análise aos rendimentos disponíveis das famílias ao arrendamento), uma identificação das tipologias habitacionais a salvaguardar e uma definição dos agregados familiares a alojar e realojar”. Mais: para além do número de famílias ter sido apurado por estimativa, destaca-se aí ainda “que a análise relativamente ao estado de conservação do conjunto do edificado da ARU foi sustentada numa observação exterior dos edifícios, através dos elementos visíveis do exterior (por exemplo, as fachadas, coberturas e caixilharias), importando destacar que serve apenas para se obter uma primeira aproximação global ao estado dos edifícios, e em nada substitui as competências da Câmara Municipal no que diz respeito à certificação do estado dos imóveis, de acordo com o Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro”.
Ou seja, há apenas uma genérica e perfuntória análise aos ditos conjuntos habitacionais, nada sendo referido em concreto quanto ao imóvel sobre o qual o A. pretende exercer o direito de preferência.
Logo, não podem estes elementos substituir a discriminação exigida por lei, a que já fizemos referência.
Sendo assim, pois, como é, o aludido direito não pode ser reconhecido ao A.. Falta a demonstração de um dos seus factos constitutivos. O que torna inútil a análise das demais problemáticas suscitas neste recurso, que assim deve ser julgado improcedente, com a consequente confirmação do decidido na sentença recorrida, ainda que não exatamente pelos mesmos fundamentos.
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IV- Dispositivo
Pelas razões expostas, acorda-se em:
a) Não admitir o recurso subordinado interposto pela Ré, A..., Ldª.
b) Julgar improcedente o recurso interposto pelo A. e, consequentemente, confirma-se o decidido na sentença recorrida.
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- Em função deste resultado, as custas do recurso subordinado serão suportadas pela Ré/Recorrente e as do recurso principal serão pagas pelo A. – artigo 527.º, nºs 1 e 2, do CPC.
Porto, 14/1/2025.
João Diogo Rodrigues;
Márcia Portela;
Alexandra Pelayo.
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[1] Neste sentido, José Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 3.º, Tomo I, 2ª edição, Coimbra Editora, pág. 25.
[2] Cfr. neste sentido, João de Castro Mendes e Miguel Teixeira de Sousa, Manual de Processo Civil, Volume II, AADFL, pág. 150.
[3] Neste sentido, por exemplo, Rui Pinto, Manual do Recurso Civil, Volume I, AAFDL, págs. 197 e 223.
[4] Neste sentido, por exemplo, João de Castro Mendes e Miguel Teixeira de Sousa, Manual de Processo Civil, Volume II, AADFL, pág. 154 a 156 e Ac. RC de 12/07/2022, Processo n.º 601/20.0T8CNT.C1, consultável em www.dgsi.pt.
[5] Ob. cit., pág. 315.
[6] O que, em tese, pode ser admissível nalgumas circunstâncias, como se concluiu no Ac. RL de 07/02/2019, Processo n.º 19391/15.2T8LSB.L1-2, consultável em www.dgsi.pt.
[7] Direitos Legais de Preferência, ROA, Ano 65, Vol. III, Dez. 2005.
[8] Neste sentido, Ac. RLx de 26/01/2023, Processo n.º 19380/19.8T8SNT.L1-6, consultável em www.dgsi.pt.
[9] Rita Lynce de Faria, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, UCP, pág. 813.
[10] Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição revista e atualizada, Coimbra Ed, 1985, 455.
[11] Ac. STJ de 21/01/2014, Processo n.º 9897/99.4TVLSB.L1.S1, consultável em www.dgsi.pt.
[12] Neste sentido, por exemplo, Ac. RC de 02/06/2009, Processo n.º 459/06.2TBPCV.C1, consultável em www.dgsi.pt