Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 18745/20.7T8PRT-B.P1 |  |
TÍTULO EXECUTIVO
ACTA DA ASSEMBLEIA DE TITULARES
II - Nos termos do nº 2 do art. 23 do DL 275/93 é atribuída força executiva, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea d) do artigo 46.º (actual, al. d) do art. 703º) do Código de Processo Civil, no que se refere às prestações ou indemnizações em dívida pelo titular de direito real de habitação periódica e respectivos juros moratórios:
a) Ao contrato de transmissão do direito real de habitação periódica;
b) À certidão do registo predial;
c) À acta da assembleia a que se refere o artigo seguinte;
d) À acta da assembleia geral de titulares que tiver deliberado, por maioria dos votos dos presentes, o valor da prestação periódica devida por cada titular.
III - No entanto, se a exequente não prova que os executados sejam titulares do direito real de habitação periódica, a mera junção das actas não é suficiente para os responsabilizar pelo pagamento dos encargos porque o que obriga ao pagamento é a referida qualidade de titular do direito real de habitação periódica.
*
Sumário (elaborado pelo Relator- art.º 663º, nº 7 do CPC): ………………………………
………………………………
………………………………
*
Comarca do Porto Juízo de Execução do Porto - Juiz 6*
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.I. RELATÓRIO.
Recorrente: C..., Lda.;
*
AA, BB e CC deduziram os presentes embargos de executado, opondo-se à execução sumária que contra si move C..., Lda., a qual tem por base actas de Assembleia Geral de Titulares de Direitos Reais de Habitação Periódica, pedindo a suspensão e a final a extinção da mesma.Para tanto alegam que os documentos dados à execução não são título bastante por não preencherem todos os requisitos legais; prescreveram as obrigações peticionadas vencidas há mais de 5 anos.
*
Recebidos os embargos, o exequente contestou, pugnando pela improcedência dos embargos.Foi deferida a suspensão da execução.
Foi convidado o exequente a juntar documentos complementares ao título executivo.
*
Foi dispensada a realização de audiência prévia.*
De seguida, em sede de despacho saneador, o tribunal recorrido proferiu a seguinte decisão:“(…) Decisão:
Pelo exposto, julgo os presentes embargos totalmente procedentes e consequentemente, determino a extinção da execução.
Condeno o embargado nas custas do processo. Não se verifica litigância de má-fé.
Fixo o valor da causa em 5 241,95 €.
Registe, notifique e comunique ao agente de execução. (…)”
*
É justamente desta decisão que a recorrente veio interpor recurso apresentando as seguintes conclusões:“Conclusões:
Pelo exposto,
-Considerando que o Tribunal ad quo errou ao considerar improcedente a pretensão da Exequente.
- Requer a ora Recorrente que seja a decisão do Tribunal ad quo alterada por esse mui douto Tribunal da Relação.
Nestes termos e nos mais de direito, que Vªs Exªs, Venerandos juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de (Lisboa?), mui doutamente suprirão, deverá a douta sentença em recurso ser revogada e substituída por outra, seguintes termos:
a) Deverão os Embargantes ser(em) condenados ao pagamento das prestações periódicas não prescritas, correspondestes aos anos de 2015, 2016 2017, 2018, 2019 e, 2020 e respectivos juros de mora, entretanto, vencidos até integral pagamento:
- Por suficiência do título executivo apresentado, constituído pelo Certificado Predial e pelas Actas das Assembleias Gerais de titulares do Direito Real de Habitação Periódica, nos termos do Nº 2 do art 23º do D.L. 275/93 de 05 de Agosto é peremptório
:”- Sem prejuízo do disposto no número anterior, é atribuída força executiva, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea d) do artigo 46.º do Código de Processo Civil, no que se refere às prestações ou indemnizações em dívida pelo titular de direito real de habitação periódica e respectivos juros moratórios:
a) Ao contrato de transmissão do direito real de habitação periódica;
b) À certidão do registo predial;
c) À acta da assembleia a que se refere o artigo seguinte;
d) À acta da assembleia geral de titulares que tiver deliberado, por maioria dos votos dos presentes, o valor da prestação periódica devida por cada titular.
- Por ter sido provado, através do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Direitos Reais de Habitação Periódica e emissão do Certificado Predial, que os Recorridos são titulares da 13ª Semana do Apartamento nº ...-fracção G, do prédio sito em ..., Lote ..., na freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº ...;
b) Deverá o presente recurso ser julgado procedente e em consequência Deverá a decisão do Tribunal da 1ª Instância ser alterada e condenados os Recorridos ao pagamento do acima referido aos Recorrentes, com o que farão V. Exas. Venerandos Desembargadores a já costumada JUSTIÇA.(…)”.
*
Não foram apresentadas contra-alegações.*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
II- FUNDAMENTOSO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do(s) recorrente(s), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do CPC.
*
No seguimento desta orientação, a recorrente coloca a seguinte questão que importa apreciar:- saber se os docu*mentos dados à execução constituem título executivo suficiente para fundamentar a sua pretensão executiva.
*
A) - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO*
Dos elementos constantes dos autos, o tribunal recorrido considerou assentes os seguintes factos, com importância para a apreciação das excepções em questão:Factos assentes, por não impugnados ou provados por documento cuja autenticidade não foi posta em causa, com relevo para decisão da causa:
1. No requerimento executivo, o embargado/exequente alega:
Os Demandados (referindo-se à executada AA e ao falecido marido) são titulares da 13ª Semana do Apartamento nº ...-fracção G, do prédio sito em ..., Lote ..., na freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº ..., conforme se verifica pelo Certificado Predial, ou Contrato de Transmissão do Direito Real de Habitação Periódica, e Contrato- Promessa de Compra e Venda de Direitos Reais de Habitação Periódica, que se juntam como Doc. nº 1. Aos titulares, conforme verificado pelo Doc. nº 1, foi atribuída a semana num Apartamento tipo T0. A Exequente é cessionária da exploração do empreendimento, tendo adquirido os poderes e deveres a ela ligados de R..., S.A., nos termos do art 25º nº 2 do D.L. 275/93 de 05/08- conforme Acta da Assembleia Geral de Titulares de Direitos Reais de Habitação Periódica dos Apartamentos do Empreendimento Turístico do C... que teve lugar no dia 13/05/1998, que se junta como Doc. nº 2. Em Assembleia Geral de Titulares de Direitos Reais de Habitação Periódica dos Apartamentos do Empreendimento Turístico do C... ocorrida em 05-06-2004, o valor da prestação periódica em 2003 e 2004, foi fixada em 164,29 e 169,71, respectivamente- Doc. nº 3. Em 2005 e 2006, os valores foram fixados em €173,79 e €177,78, respectivamente, e em 2007 passou para €183,26 -Doc. nº 4.Em Assembleia Geral de Titulares de Direitos Reais de Habitação Periódica dos Apartamentos do Empreendimento Turístico do C... ocorrida em 08–05-2008, o valor da prestação periódica a cargo dos Demandados foi fixada em €187,88. Em 2009 passou para €192,76 -Doc. nº 5 .Valor que se manteve em 2010-Doc. no 6. Em 2011, foi alterada para €198,69 -Doc. nº 7, e em 2012 para €206,15 e 2013 para € 211,92. - Doc. nº 8. O valor em 2014 passou para €212,49 (também em 2015 e 2016) -Doc. nº 9 e Doc. nº 10 e €213,77 para o ano de 2017. -Doc. nº 10. Em Assembleia Geral de 28/09/2017, foi deliberado que a prestação periódica seria de €216,77 para o ano de 2018-Doc. nº11. Em Assembleia Geral ocorrida em 21 de Novembro de 2018, foi deliberado que a prestação periódica para o ano de 2019 seria de €218,93 -Doc. nº 12. Tendo sido deliberado para o ano de 2020, a quantia de €232,07-Doc. nº 13. Os Demandados não pagam as prestações periódicas a que estão obrigados nos termos do art 22º do D.L. 275/93 de 05/08, desde o ano de 2003 a 2020, inclusivé. Ao valor da dívida das prestações periódicas acresce a quantia de €400,00 a título de despesas de contencioso, conforme deliberado em Assembleia de 21 de Novembro de 2018- Doc. nº 12. O valor da dívida dos Demandados para com a Demandante é de €3.978,03, acrescido de juros, na quantia de €1.263,92 no total de €5.241,95. Aos demandados foi enviada carta registada com aviso de recepção datada de 05/03/2018, a interpelá-los para o pagamento, conforme cópia, que se junta.»
2. A fracção temporal do direito de habitação periódica relativa ao período com início às 16 horas do 13º sábado de cada ano e fim às 10 horas do sábado seguinte, sobre a fracção autónoma G do prédio descrito na CRP de Albufeira sob o nº ... foi constituída pela AP nº ... de 1993/06/04.
3. No dia 22 de Junho de 1992 DD celebrou com R..., SARL um acordo escrito, denominado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE DIREITOS REAIS DE HABITAÇÃO PERIÓDICA», junto ao requerimento executivo, em que na parte relevante, declararam:
*
inscrição no R. C. I. já afiliados
A 1ª Outorgante declara que o Empreendimento C... é membro efectivo da rede de trocas do R C. I. Resorts Condominium Intermacional e quo o preço acordado inclui o custo de inscrição do segundo outorgante no R. C. I. durante o ano corrente o os dois anos seguintes.
OBSERVAÇÕES 1 ANO PREÇOS CONGELADOS, ESTE CONTRATO ANULA E SUBSTITUI CONTRATO Nº ..., SERÁ EFECTUADA A ALTERAÇÃO DA SEMANA 13 PARA A seMANA 14 LOGO QUE HAJA DISPONIBILIDADE DA MESMA.
*
4. EE, na qualidade de Presidente do Conselho de Administração da sociedade R..., SARL emitiu em 17/10/1995 uma declaração escrita denominada «DECLARAÇÃO DE VENDA», não datada, junta ao requerimento executivo, com o seguinte teor:
R..., S.A., com sede na Avenida ..., em Lisboa, titular do cartão de pessoa colectiva nº ..., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o nº ... a fls 95V do Livro ..., com o capital social de cinquenta milhões de escudos, declara que vendeu ao Sr. DD casado com AA sob o regime de comunhão de adquiridos, residente em Travessa ..., ..., em Matosinhos, e este comprou pelo preço de Oitocentos e Setenta Mil Setecentos e Cinquenta Escudos, a fracção temporal correspondente à semana 13 do Apartamento nº ... da fracção autónoma designada pela Letra "G” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº ..., da freguesia ....
*
5. Foi também junta ao requerimento executivo uma fotocópia de um título de registo do direito de habitação periódica (certificado predial), não datada nem assinada pelo Conservador do Registo Predial, relativa à fracção G do empreendimento em causa, da qual consta que DD e AA são titulares do período de tempo de uma semana, com início no 13º sábado de cada ano.6. No dia 13/05/1998 reuniram-se os titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...”, tendo sido elaborada a acta junta ao requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzida, da qual consta em suma a deliberação de nomear a Exequente como cessionária da exploração do empreendimento R..., S.A., nos termos do art 25º nº 2 do D.L. 275/93 de 05/08
7. No dia 5/6/2004 reuniram-se os titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...”, tendo sido elaborada a acta número ..., junta ao requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzida em que na parte relevante, foi deliberado que o valor da prestação periódica em 2003 e 2004, foi fixada em 164,29 e 169,71, respectivamente.
8. No dia 8 de Maio de 2008 reuniram-se os titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...”, tendo sido elaborada a acta número ..., junta ao requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzida, tendo na parte relevante deliberado que o valor da prestação periódica a cargo dos Demandados foi fixada em €187,88.
9. No dia 28/5/2010 reuniram-se os titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...”, tendo sido elaborada a acta número ..., junta ao requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
10.Foi junto um documento sem data que alude a uma assembleia de titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...” que terá reunido em 2011 e que aqui se dá por reproduzido, em que em suma foi apresentado o “Programa de administração e conservação para o ano de 2011”.
11.No dia 10 de Dezembro de 2013 reuniram-se os titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...”, tendo sido elaborada a acta número ..., junta ao requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzida, tendo na parte relevante deliberado que o valor da prestação periódica a cargo dos Demandados foi fixada em 2012 para €206,15 e 2013 para € 211,92.
12.No dia 7 de Setembro de 2015 reuniram-se os titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...”, tendo sido elaborada a acta número ..., junta ao requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzida tendo na parte relevante deliberado que o valor da prestação periódica a cargo dos Demandados foi fixada em €212,49 nos anos de 2014 a 2016. 13. No dia 28/09/2016 reuniram-se os titulares de direitos reais de habitação periódica dos apartamentos do empreendimento turístico do “C...”, tendo sido elaborada a acta número ..., junta ao requerimento executivo, que aqui se dá por integralmente reproduzida, tendo na parte relevante deliberado que o valor da prestação periódica a cargo dos Demandados foi fixada em €213,77 para o ano de 2017.
14. Em Assembleia Geral de 28/09/2017, foi deliberado que a prestação periódica seria de €216,77 para o ano de 2018.
15.Em Assembleia Geral ocorrida em 21 de Novembro de 2018, foi deliberado que a prestação periódica para o ano de 2019 seria de €218,93
16.Tendo sido deliberado para o ano de 2020, a quantia de €232,07 em assembleia realizada em 11 de Dezembro de 2019.
17.O executado DD, faleceu no dia .../.../2011, no estado de casado com a executada AA.
18.Por sentença datada de 03/11/2021, proferida no apenso A, foram as ora embargantes habilitadas como sucessoras do falecido executado.
19.As embargantes foram citadas para a acção executiva no dia 17/01/2022.
20.Foi penhorada nos autos de execução a quantia de 6.300€ depositada na conta nº ... domiciliada no Banco 1....
*
B) - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITOComo resulta do relatório elaborado, a recorrente discorda da decisão recorrida, considerando que o Certificado Predial e as Actas das Assembleias Gerais de titulares do Direito Real de Habitação Periódica, nos termos do Nº 2 do art 23º do D.L. 275/93 de 05 de Agosto podem constituir títulos executivos.
Defendeu o tribunal recorrido que assim não será, porque não tendo o embargado/exequente logrado provar “que os executados sejam titulares do direito real de habitação periódica, e estes o negam, naturalmente que a mera junção das actas não é suficiente para os responsabilizar pelo pagamento dos encargos porque, como já referido, o que obriga ao pagamento é a qualidade de titular do DRHP”.
Conforme resulta da posição do tribunal, o que está verdadeiramente em causa é saber se a exequente logrou provar a titularidade dos inicialmente executados (falecido marido e pai das Embargantes e a Embargante AA) – e, actualmente, das Embargantes - da 13ª Semana do Apartamento nº ...-fracção G, do prédio sito em ..., Lote ..., na freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº ....
Entendeu o tribunal recorrido que tal prova não se atingiu através da mera junção do Contrato Promessa de Compra e Venda de Direitos Reais de Habitação Periódica e do Certificado Predial, pelo que, nessa medida, considerou que os documentos juntos não constituem titulo executivo suficiente para fundamentar a presente acção executiva (pois que o que obriga ao pagamento é a qualidade de titular do Direito Real de habitação periódica).
Antes de entrarmos na questão de saber se os documentos juntos podem constituir titulo executivo no presente caso, importa efectuar um enquadramento geral sobre o direito real de habitação periódica.
A lei não define o que seja o direito real de habitação periódica, mas retira-se do seu regime legal (cfr. art. 21º do vigente DL nº 275/93, de 5 de Agosto) que se trata inequivocamente de um direito real - o legislador assim o qualificou expressamente - podendo definir-se como “um direito real limitado de gozo sobre coisa alheia, que equivale na prática a um regime de propriedade fraccionada, não já por segmentos horizontais, mas por quotas-partes temporais”, sendo que “a faculdades essencial do titular desses direitos, caracterizadora do instituto, é a de habitar a unidade de alojamento durante o período de tempo anual estabelecido” (cfr. acórdão do STJ de 9/7/2003, processo 04 B 0749, in dgsi.pt)[1].
A respeito do conteúdo do direito em causa dispõe o citado art. 21º que o titular do direito real de habitação periódica tem as faculdades ali descritas, de que se destacam as de “Habitar a unidade de alojamento pelo período a que respeita o seu direito” (al. a)) e “Usar as instalações e equipamentos de uso comum do empreendimento e beneficiar dos serviços prestados pelo titular do empreendimento” (al. b)).
A lei faz recair sobre o proprietário (ou cessionário) do empreendimento os deveres de administração e conservação das unidades de alojamento objecto do direito real de habitação periódica, incluindo o equipamento e recheio, bem como das instalações e equipamento de uso comum (art. 25.º, al. a), competindo-lhe ainda assegurar a conservação e limpeza das mesmas unidades, respectivos equipamentos e mobiliário, de modo a manter um padrão “compatível com a classificação do empreendimento” (art. 26.º).
A título de compensação pelas despesas suportadas pelo proprietário “com os serviços de utilização e exploração turística a que as mesmas estão sujeitas, contribuições e impostos e quaisquer outras previstas no título de constituição e a remunerá-lo pela sua gestão”, o titular do direito encontra-se obrigado a pagar anualmente uma prestação (cfr. art. 22º).
Cabe esclarecer, a propósito desta prestação a cargo do titular do direito real de habitação periódica, que se caracteriza como uma obrigação real ou “propter rem” – obrigação de conteúdo positivo conexa com o conteúdo de certo direito real, imposta a quem seja titular desse direito – “que participa de um regime análogo ao dos ónus reais, pois o proprietário goza de privilégio creditório imobiliário sobre o direito real de habitação periódica, para garantia do pagamento da prestação e juros moratórios (cfr. art.º 23.º, n.º 1)”[2].
Estando em causa uma obrigação real nos termos antecedentemente expostos, acompanha o direito transmitido, de modo que o novo titular passa a ser o sujeito passivo da mesma, ficando, portanto, vinculado ao pagamento da prestação, sentido com que deve ser interpretado o disposto no art. 12.º, nº 4.
No entanto, e dada a sua natureza de prestação “de dare”, cremos que se trata de uma obrigação não ambulatória, ou seja, não se estende aos adquirentes a responsabilidade pelas dívidas vencidas, obrigações antes constituídas e que se autonomizam do estatuto do direito real transmitido, permanecendo na esfera jurídica dos transmitentes. Por outras palavras, o novo titular não é pessoalmente responsável pelas dívidas constituídas antes da transmissão, sem embargo do credor continuar a poder executar o seu crédito sobre a coisa onerada, ficando sujeito a que sobre ela se executem prestações vencidas enquanto o direito pertenceu ao seu antecessor (cfr. art.º 23.º, n.º 1).
Efectuado este enquadramento geral do direito real de habitação periódica, importa verificar de que forma a aquisição ou transmissão do questionado direito pode ser efectivada – não deixando de ter em conta que, no caso concreto, um dos seus imputados titulares faleceu, o que significa que esse alegado direito se poderia ter transmitido por sucessão aos respectivos herdeiros (cfr. habilitação apensa).
Na verdade, é esta a questão decisiva para o caso concreto, pois que o tribunal recorrido não fundou a procedência dos embargos, na inexistência de um dos títulos executivos mencionados no nº 3 do art. 23º do DL 275/93 (redacção do DL n.º 9/2021, de 29/01), já que antes aceita que o embargado/exequente junta documentos que se podem subsumir à al. c) (“acta da assembleia”)[3].
Com efeito, o que fundamentou a decisão do tribunal recorrido é antes a conclusão de que – apesar da exequente ter junto um titulo executivo (actas das assembleias) – “a exequente não prova que os executados sejam titulares do direito real de habitação periódica, e estes o negam, (pelo que…) naturalmente que a mera junção das actas não é suficiente para os responsabilizar pelo pagamento dos encargos porque, como já referido, o que obriga ao pagamento é a qualidade de titular do DRHP”.
Assim, o esforço que a recorrente/exequente teria que efectuar, em sede do presente recurso, era o de demonstrar que tal prova - de que os executados eram titulares do direito real de habitação periódica - decorreria dos elementos probatórios juntos aos autos.
O tribunal recorrido, analisando cada um dos documentos juntos aos autos, concluiu, um a um, que os mesmos não podiam fundar a prova de tal titularidade em relação aos aqui executados:
“A transmissão do direito em causa a favor dos executados não está minimamente demonstrada. Desde logo, não foi sujeita a registo, pelo que não se presume.
Por outro lado, também não foi feita mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante.
O reconhecimento da assinatura do alienante na declaração unilateral avulsa junta aos autos é totalmente irrelevante.
Tal devia constar do certificado predial, mas esse não está assinado por ninguém, nem pelo conservador, nem pelo alienante, nem pelo adquirente.
Naturalmente, o “contrato promessa” junto aos autos, não só não tem como efeito a transmissão da propriedade da coisa ou titularidade do direito, como resulta do artº 410º Código Civil e do art. 17º do DL 275/93”.
*
A recorrente, quanto a esta fundamentação, limita-se a insistir que não seria assim por ter sido “provado, através do Contrato-Promessa de Compra e Venda de Direitos Reais de Habitação Periódica e emissão do Certificado Predial, que os Recorridos são titulares da 13ª Semana (…)”.
*
Julga-se que a razão está do lado do tribunal recorrido, não tendo a recorrente apresentado novos argumentos que pudessem pôr em causa a decisão do tribunal recorrido – quiçá porque não tenha entendido que esta decisão se fundamentava na falta de prova da titularidade dos executados (dos iniciais executados - nem dos seus sucessores que alegadamente poderiam ter adquirido por morte o invocado direito real de habitação periódica).*
Vejamos, então, se o direito real de habitação periódica pode, no caso concreto, ter-se por constituído através das vias indicadas pela recorrente[4].Como decorre do exposto, a recorrente entende, em primeira linha, que uma das formas de tal direito ter sido adquirido pelos (iniciais) executados seria através da celebração de um contrato-promessa de Compra e Venda de Direitos Reais de Habitação Periódica[5].
É evidente, no entanto, que assim não pode ser, atenta a natureza jurídica do contrato-promessa que por definição é uma “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (cfr. art. 410º do CC), pelo que, como bem sabe a recorrente, não tem como efeito a transmissão da propriedade da coisa ou titularidade do direito (antes o tendo o contrato prometido que, no caso, seria o de compra e venda)[6].
Isso mesmo decorre do regime legal aplicável que se encontra previsto no DL nº 275/93 que apenas atribui essa possibilidade à celebração do contrato definitivo, o que decorre da menção em diversos preceitos legais ao vendedor (e não ao promitente-vendedor); ao adquirente (e não ao promitente-comprador) -v. por ex. arts. 9º, 11º, nº 4, 13º, nº 1, 13º-A, 16º - e a “contrato de aquisição” e “contrato de transmissão do direito real de habitação periódica” (e não contrato-promessa de aquisição ou de transmissão) – v. por ex. art. 16º por confronto com os arts. 17º a 19º (contrato-promessa) (onde a distinção surge aliás bem clara no seu nº 55 “É nula a convenção que faça depender a celebração do contrato prometido da alienação de direitos reais de habitação periódica sobre as restantes unidades de alojamento” - sem prejuízo de se admitir que na al. a) do nº 3 do art. 19º a) “A possibilidade do início do gozo do direito pelo adquirente na data prevista no contrato-promessa”, caso em que o promitente-vendedor, quando seja proprietário do empreendimento ou cessionário da sua exploração, deve prestar caução)
Decorre, pois, do próprio regime legal – como não podia deixar de ser - que o que constitui o título constitutivo do direito real de habitação periódica é o contrato prometido, ou seja o “contrato de aquisição” e “contrato de transmissão do direito real de habitação periódica” (e não o contrato-promessa de aquisição ou de transmissão), pelo que só com a celebração do contrato definitivo é que os executados (e os seus sucessores) poderiam, por esta via, ser titulares do direito real de habitação periódica invocado pela recorrente, com os direitos e obrigações previstos nos arts. 21 e 22 do citado DL.
Improcede, pois, esta parte da argumentação apresentada pela recorrente.
Aqui chegados, importa ainda verificar se a transmissão do direito em causa a favor dos executados (os inicialmente executados) pode ter-se como provada “através da emissão do Certificado Predial” – conforme defende a recorrente.
Nos termos dos artigos 6º e 7º do DL 275/93, o direito real de habitação periódica é constituído ou modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado (neste ponto, o legislador está-se a referir “à sujeição da coisa que consubstancia o empreendimento turístico ao regime do direito real de habitação periódica” – ao primeiro plano atrás referido em nota).
O título constitutivo, por sua vez, está sujeito a inscrição no registo predial, art.º 9 do DL 275/93, tornando-se, por efeito do registo, oponível a terceiros.
Realizado tal registo definitivo é feita, pela conservatória do registo predial, a emissão do certificado predial, que titula o direito e legitima a transmissão ou oneração deste, n.º 1 e n.º 2, do art.º 10, do DL 275/93.
Com efeito, resulta deste preceito legal (certificado predial) que:
“nº 1 - Relativamente a cada direito real de habitação periódica é emitido pela conservatória do registo predial competente um certificado predial que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração deste, que é entregue ao titular do direito real registado juntamente com o código de acesso à certidão permanente do registo predial.
nº 2 - O certificado predial só pode ser emitido a favor do proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica e depois de efectuado o registo definitivo do título de constituição do direito real de habitação periódica.
3 - Só pode ser emitida uma segunda via do certificado predial em caso de destruição ou extravio, alegado em requerimento do titular.
4 - A emissão da segunda via do certificado predial só pode ter lugar depois de decorridos 30 dias sobre a data do respectivo pedido e é sempre anotada à descrição.
*
Esclarece o Artigo 11.º do mesmo diploma legal que, em termos de requisitos: “1 - Do certificado predial devem constar:
a) A data em que foi realizado o acto de constituição do direito real de habitação periódica;
b) Os elementos do título de constituição do direito real de habitação periódica referidos nas alíneas a) a c) do n.º 2 do artigo 5.º;
c) A identificação do titular do direito;
d) A identificação da unidade de alojamento e o tipo e classificação do empreendimento turístico;
e) A capacidade máxima da unidade de alojamento;
f) A indicação exacta do período durante o qual o direito objecto do contrato pode ser exercido e a duração do regime instituído;
g) A indicação dos ónus ou encargos existentes.
2 - O certificado predial deve mencionar a seguir aos elementos previstos no número anterior a existência de um documento complementar que contenha os seguintes elementos:
a) A menção das informações previstas nos n.os 2 e 3 do artigo 9.º que deve ter total correspondência com o formulário normalizado de informação;
b) (Revogada.)
c) O valor relativo do direito, de acordo com o disposto na alínea n) do n.º 2 do artigo 5.º;
d) A indicação de que a aquisição do direito real de habitação periódica não acarreta quaisquer despesas, encargos ou obrigações para além dos estipulados no contrato;
e) (Revogada.)
f) (Revogada.)
g) (Revogada.)
h) (Revogada.)
i) A declaração do proprietário do empreendimento turístico que ateste que este foi ou será construído de acordo com o regime jurídico da instalação e do funcionamento dos empreendimentos turísticos, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho, e que obedece aos requisitos das instalações, classificação e funcionamento previstos nos regulamentos a que se refere o n.º 3 do artigo 1.º daquele diploma;
j) A identificação da entidade responsável pela exploração e administração do empreendimento;
l) (Revogada.)
m) A indicação das garantias prestadas para cumprir o disposto nos artigos 15.º e 31.º
3 - Os elementos previstos no número anterior fazem parte integrante do contrato e completam os elementos previstos no n.º 1, devendo o adquirente declarar por escrito ter recebido aquele documento e compreendido o seu teor.
4 - O certificado predial e o documento complementar devem estar redigidos de forma clara e precisa, com caracteres facilmente legíveis, em português, devendo ser entregue pelo vendedor ao adquirente uma tradução, na língua ou numa das línguas do Estado membro de residência ou da nacionalidade do consumidor à escolha deste, desde que se trate de uma das línguas oficiais da Comunidade, acompanhada de uma tradução do contrato na língua do Estado em que se situe o imóvel.
5 - No espaço do certificado predial imediatamente anterior ao destinado a assinaturas deve constar:
a) A menção relativa à existência do direito de resolução sem necessidade de indicação do motivo e sem quaisquer encargos, no prazo de 14 dias seguidos a contar da data da entrega do certificado predial;
b) A menção sobre a proibição de quaisquer pagamentos antecipados directa ou indirectamente relacionados com o negócio jurídico a celebrar.
6 - No espaço previsto no número anterior, o adquirente deve ainda declarar ter recebido a tradução do certificado e do documento complementar, que constitui parte integrante do contrato para todos os efeitos legais.
7 - O certificado predial deve incluir o formulário de resolução do contrato.
8 - O modelo do certificado predial e o formulário de resolução do contrato são aprovados pelo despacho conjunto a que se refere o n.º 7 do artigo 9.º”
*
Da aplicação conjugada destes dois preceitos legais, decorre que:“Por cada direito de habitação periódica constituído pelo proprietário das unidades de alojamento a favor de terceiro é emitido um certificado predial pela Conservatória do registo predial competente (art. 10º, nº 1 do DL 275/93), o qual, contudo, deve ser precedido do registo definitivo do título de constituição do regime de direito real de habitação periódica (art. 10º, nº 2 do DL 275/9).
O certificado é entregue ao titular do direito à habitação periódica que o houver adquirido ao proprietário da unidade do alojamento. Com o certificado deve ser entregue pelo vendedor do direito de habitação periódica ao comprador o documento complementar indicado nos arts. 11, nº 2 e 13º do DL 275/93.
A constituição do direito real de habitação periódica pelo proprietário da unidade de alojamento é feita mediante declaração no certificado predial, assim como os actos de oneração ou transmissão sucessivos”[7].
Ora, no caso concreto, constata-se que a exequente, com o requerimento inicial executivo, limitou-se a juntar uma fotocópia de um documento denominado por “título de registo do direito de habitação periódica (certificado predial)” que não contém qualquer assinatura do Exmo. Conservador do Registo Predial (no local que se destinaria a apor a assinatura do Exmo. Conservador está em branco), nem contém qualquer menção a que o mesmo tenha sido emitido pela Conservatória do Registo Predial competente (nas palavras da recorrente – que confessa que assim é, apesar de referir que não é obrigatória essa menção - o certificado não contém “assinatura, carimbo ou selo branco oposto pelo Conservador do Registo Predial” nem conta que assim seja necessário).
Além disso, não consta do certificado predial qualquer assinatura, designadamente, a assinatura do alienante, com reconhecimento presencial (cfr. art. 12º), nem também a assinatura do adquirente.
Ou seja, tal como bem concluiu o tribunal recorrido: “tal devia constar do certificado predial, mas esse não está assinado por ninguém, nem pelo conservador, nem pelo alienante, nem pelo adquirente”.
Mas mais do que isso, tal documento não cumpre os requisitos legais que se mencionam nos citados arts. 10º e 11º[8], não decorrendo do mesmo que tenha sido emitido na sequência de qualquer acto jurídico que possa titular o direito a favor dos alegados proprietários da unidade de habitação periódica que era alegadamente atribuída aos iniciais executados.
Como já referimos, tal acto de constituição do direito não pode ser o contrato promessa que a exequente juntou ao certificado – como já evidenciamos em cima.
Por outro lado, a declaração (não datada) da R..., S. A. (e só por esta assinada) – também junta no requerimento inicial executivo - de que vendeu ao falecido executado (e este comprou) a fracção temporal relativa ao apartamento aqui em discussão, também não pode ser reconhecida como podendo ser o título constitutivo do direito real de habitação periódica, ou seja, como podendo ser o “contrato de aquisição” ou o “contrato de transmissão do direito real de habitação periódica” susceptível de atribuir a titularidade do direito real de habitação periódica aos (iniciais) executados.
(juntou ainda a exequente, na sequência de convite do tribunal recorrido, o mesmo documento, mas com a assinatura notarialmente reconhecida, mas esse reconhecimento não tem relevância para o que aqui se discute[9])
Por outro lado, contrariamente ao defendido pela recorrente, o documento junto ao Requerimento Inicial Executivo, denominado Certificado Predial, pelas razões expostas (“não está assinado por ninguém, nem pelo conservador, nem pelo alienante, nem pelo adquirente”, nem contém “carimbo ou selo branco oposto pelo Conservador do Registo Predial”), também não tem a virtualidade de, só por si, demonstrar a titularidade do direito real de habitação periódica sobre a alegada fracção temporal imputado aos (iniciais) executados[10].
Como já ficou referido, os direitos parcelares de habitação periódica são adquiridos pelos respectivos utentes, em regra, por mero efeito de um contrato nos termos do art. 408º do CC (cfr. arts. 6º, 10º e 12º do DL 275/93 de 5-08), contrato esse translativo do direito real de habitação periódica que a recorrente não demonstra ter sido concretizado (eventualmente em cumprimento do contrato promessa).
Aqui chegados, podemos, pois, constatar que a recorrente não logra com os fundamentos que invoca, afastar a fundamentação constante da decisão recorrida.
Ou seja, tal como decidiu o tribunal recorrido, podemos acompanhar a conclusão de que “a transmissão do direito em causa a favor dos executados não está minimamente demonstrada”.
O que significa que as embargantes têm razão quando afirmam que: “não sendo as embargantes titulares do direito real de habitação periódica invocado pela exequente, não são devedoras da obrigação exequenda e por conseguinte, a exequente não dispõe de titulo executivo contra elas nos termos do art. 53º, nº 1 do CPC” – sendo que as embargantes apresentam, inclusivamente, uma explicação para o facto de não ter sido celebrado o contrato definitivo (a troca do apartamento pretendido).
De resto, importa ter em atenção que todas estas considerações encontram apoio também nas regras legais previstas no art. 12º do DL nº 275/93, onde o legislador previu que a transmissão do direito real de habitação periódica pode ser efectuada através do seguinte procedimento registral:
“Artigo 12.º
Oneração e transmissão de direitos reais de habitação periódica
1 - A oneração ou a transmissão por acto entre vivos de direitos reais de habitação periódica faz-se mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante, respectivamente, e está sujeita a registo nos termos gerais.
2 - Se a transmissão for a título oneroso, deve ser indicado o valor.
3 - A transmissão por morte está sujeita a inscrição no certificado predial, devendo a assinatura do sucessor ser reconhecida presencialmente, após exibição ao notário de documento comprovativo da respectiva qualidade.
4 - A transmissão de direitos reais de habitação periódica implica a cessão dos direitos e obrigações do respectivo titular em face do proprietário do empreendimento ou do cessionário da exploração, sem necessidade de concordância deste, considerando-se não escritas quaisquer cláusulas em contrário”.
Como se pode ver da leitura deste preceito legal, a transmissão do direito real de aquisição pode ser efectivada:
- no caso da transmissão por acto entre vivos: mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante, respectivamente, e está sujeita a registo nos termos gerais, com indicação do valor (se for onerosa)[11].
- no caso da transmissão por morte: está sujeita a inscrição no certificado predial, devendo a assinatura do sucessor ser reconhecida presencialmente, após exibição ao notário de documento comprovativo da respectiva qualidade.
Como vimos, em relação à prova da titularidade do direito real de habitação periódica dos iniciais executados (ou seja, ao falecido pai e marido dos Embargantes e à sua esposa aqui embargante), não logrou a exequente demonstrar documentalmente que tal direito tivesse sido constituído pelas vias invocadas pela recorrente.
Na verdade, a recorrente soçobrou, desde logo, na demonstração da constituição do direito aqui em discussão relativamente aos iniciais alegados titulares do direito (e iniciais demandados).
Na verdade, se, como já vimos, o contrato promessa junto aos autos não tem a virtualidade de constituir/ transmitir o direito real de habitação periódica aos mesmos, também a recorrente não logrou demonstrar, com a junção da pertinente prova documental, que tal constituição se tenha tornado operativa mediante a emissão de certificado registral, nem da declaração registral prevista no art. 12º do citado DL.
(de resto, não deixa de ser significativo que as actas da assembleia – e o requerimento inicial executivo – ignorem o óbito do alegado titular do direito real de habitação periódica reclamando quantias relativas a período posterior à ocorrência do óbito do executado)
Não logrando a recorrente provar a constituição de tal direito na titularidade do falecido pai e na Embargante AA, obviamente tal alegado direito também não se poderia ter transmitido por morte para as aqui embargantes.
Mas mesmo que assim não fosse (ou mesmo que a exequente tivesse logrado provar que o património do falecido pai e marido das Embargantes incluía o aludido direito real de habitação periódica), a verdade é que também a recorrente não atendeu às regras legais estabelecidas no nº 3 do art. 12º quanto à sucessão por morte (ocorrida em 2011).
Na verdade, para que o alegado direito real de habitação periódica se pudesse ter como transmitido por óbito, a favor dos Embargantes, teria a recorrente que ter demonstrado que tal transmissão se mostrava “inscrita no certificado predial”, devendo “a assinatura do sucessor ser reconhecida presencialmente, após exibição ao notário de documento comprovativo da respectiva qualidade”, tudo requisitos legais que não se mostram sequer alegados pela recorrente (desde logo, no requerimento inicial executivo – porque, inclusivamente, desconhecia o óbito do executado).
Nesta conformidade, e por todo o exposto, concordando-se com a fundamentação apresentada pelo tribunal recorrido, julga-se improcedente o presente recurso, mantendo-se integralmente a decisão recorrida.
*
III- DECISÃOPelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, julga-se o Recurso interposto pelo recorrente improcedente, e, em consequência, mantém-se integralmente a decisão recorrida.
*
Custas pela recorrente/exequente.*
Notifique.*
Porto, 22/11/2022(assinado digitalmente)
Pedro Damião e CunhaFernando Vilares Ferreira
Alberto Taveira
_______________
[1] No mesmo sentido, v. acórdão da RE de 18/1/2007, processo 50/06-3 e de 25.6.2020 (relator: Maria Domingas), e da RL de 18.6.2015 (relator: Vítor Amaral) acessíveis em dgsi.pt; na Doutrina, v. Prof. Carvalho Fernandes, in “Lições de Direitos Reais”, 2.ª edição, pág. 443; Santo Justo, in “Direitos Reais”, pág. 435.
[2] Prof. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 6.ª edição, págs. 167 e 479. Já o Prof. Oliveira Ascensão, que define os ónus reais como “direitos inerentes cujo conteúdo essencial é o poder de exigir a entrega, única ou repetida, de coisas ou dinheiro, a quem for titular de determinado direito real de gozo” defende que “O titular do direito de habitação periódica está sujeito a pagar ao proprietário uma prestação periódica que representa um ónus real” (“Direitos Reais”, págs. 503 e 479, respectivamente).
[3] É a seguinte a redacção deste art. 23º: “Falta de pagamento da prestação periódica ou de indemnização
1 - O crédito por prestações ou indemnizações devidas pelo titular do direito real de habitação periódica e respectivos juros moratórios goza do privilégio creditório imobiliário sobre este direito, graduável após os mencionados nos artigos 746.º e 748.º do Código Civil e os previstos em legislação especial em vigor nesta data.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, é atribuída força executiva, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea d) do artigo 46.º do Código de Processo Civil, no que se refere às prestações ou indemnizações em dívida pelo titular de direito real de habitação periódica e respectivos juros moratórios: a) Ao contrato de transmissão do direito real de habitação periódica; b) À certidão do registo predial; c) À acta da assembleia a que se refere o artigo seguinte; d) À acta da assembleia geral de titulares que tiver deliberado, por maioria dos votos dos presentes, o valor da prestação periódica devida por cada titular.
3 - Na falta de pagamento da prestação periódica até dois meses antes do início do período de exercício do correspondente direito, o proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime do direito real de habitação periódica pode opor-se a esse exercício.
4 - No caso previsto no número anterior, o proprietário pode afectar a unidade de alojamento à exploração turística durante o período correspondente a esse direito, caso em que se considera integralmente liquidada a prestação periódica devida nos termos do n.º 1 do artigo anterior – sendo que, conforme decorre do disposto no nº 1 do art. 703º do CPC, é este um dos casos em que à execução pode servir de base “documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva” (al d)).
[4] Tendo bem presente a conclusão apresentada pelo ac. da RG de 6.3.2016 (citado por Santos Justo, in Direitos Reais”, pág. 437 (nota 2227): “o direito real de habitação periódica, classificado como direito real menor, comporta dois planos: aquele que o caracteriza como um “esquema ou regime de exploração turística cuja constituição é feita com base num negócio jurídico unilateral, em regra de iniciativa do proprietário das infra-estruturas do empreendimento turístico e o dos direito parcelares de habitação periódica que são adquiridos pelos respectivos utentes, em regra por mero efeito de um contrato nos termos do art. 408º do CC (cfr. arts. 6º, 10º e 12º do DL 275/93 de 5-08)”.
[5] Como refere Carvalho Fernandes, in “Lições de direitos reais”, pág. 491 “é corrente, na prática, ser a aquisição precedida da celebração do contrato-promessa, sobretudo quando é feita, pelo futuros utentes, na fase de construção do empreendimento”.
[6] V. sobre um caso em que foi celebrado um contrato promessa de constituição de um direito real de habitação periódica, o ac. do STJ de 21.1.2016 (relator: João Trindade), in dgsi.pt, onde se concluiu que: “I - Ao invés do que sucede no contrato de alienação ou oneração de coisa determinada que tem eficácia real, o contrato-promessa, em regra, apenas goza de eficácia obrigacional, restrita às partes contratantes, criando para os promitentes uma obrigação de vir a contratar que se traduz numa mera prestação de facto. II - Só assim não será se for atribuída à promessa eficácia real, caso em que a mesma produzirá efeitos em relação a terceiros, prevalecendo sobre todos os direitos que, no futuro, se constituam em relação ao bem prometido alienar, desde que, para tanto, se verifiquem os requisitos previstos no art. 413.º do CC. III - Em consequência, tendo sido celebrado um contrato-promessa, sem eficácia real, que teve por objecto a compra e venda de um direito real de habitação periódica a constituir sobre um determinado prédio e tendo o promitente-comprador, posteriormente, dado em cumprimento esse mesmo prédio a um terceiro, aquela promessa seria, em princípio, inoponível a este (…)”
[7] José Alberto Vieira, in “Direitos Reais”, pág. 747.
[8] Como, de resto, logo assinalou o tribunal recorrido: “Desde logo, o documento junto não tem os elementos referidos em a) e f) do nº 1, nem os do nº 2 nem 3, nem do mesmo consta em parte alguma que foi emitido pela Conservatória”.
[9] Como conclui o tribunal recorrido, após o despacho convite, a exequente: ”Limitou-se a juntar umas fotocópias de umas informações prediais; a mesma fotocópia do certificado predial, não assinada por ninguém, que já tinha juntado antes; a mesma “declaração de venda” unilateralmente emitida pela representante da embargada/exequente, esta apenas com a diferença de que a assinatura do declarante está reconhecida presencialmente; e mantém que o que transmitiu o direito foi o “contrato promessa” que o falecido executado e o representante da embargada/exequente assinaram”.
[10] Importa, no entanto, referir que se tal certificado predial cumprisse os requisitos legais – e não fosse uma mera fotocópia sem as referidas menções relativas à Conservatória do Registo Predial e sem se mostrar assinado por quem nele devia ter intervindo – poderia, efectivamente, constituir “um titulo de direito real, uma vez que o respectivo direito vem a ser incorporado nele, à semelhança do que se verifica com os títulos de crédito, podendo entrar em circulação livremente, sem ficar sujeitos aos condicionalismos habituais relativos à transmissão de direitos reais”- como esclarece Menezes Leitão, in Direitos Reais”, pág. 429.
[11] Esclarece Carvalho Fernandes, na obra citada, pág. 490/491: “O regime da aquisição parcelar pelos utentes, bem como a subsequente transmissão, por parte deles, está facilitada pela existência do certificado predial… Assim, em qualquer dos casos, esses actos consubstanciam-se numa declaração das partes feita no certificado e por elas assinadas. A assinatura do alienante …tem de ser reconhecida presencialmente (art. 12º, nº 1). Qualquer dos actos está sujeito a registo nos termos gerais (art. 12º, nº1 in fine); daqui se deduz que o seu efeito é consolidativo. Sendo alienante o proprietário das unidades de alojamento, tem de prestar caução a favor do adquirente, para cobrir as obrigações identificadas no art. 15º, nº1 (…)”.