Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RECRIA
AUMENTO DA RENDA
EXIGIBILIDADE
II – As obras podem incidir sobre as partes comuns e sobre os fogos ou apenas sobre aquelas (art. 2º do citado DL) e, havendo comparticipação do senhorio, concluídas as obras, pode este actualizar as rendas nos termos do art. 12º do mesmo DL.
III – Inobservado pelo senhorio o formalismo previsto no art. 13º, nº1 do mencionado DL quanto à comunicação dos elementos de informação, aí, enunciados, não assiste àquele o direito de exigir ao inquilino a renda, correspondentemente, aumentada.
1) – B………., divorciada, residente na Rua ………., n.º …, ………., Porto, na qualidade de cabeça de casal da herança ilíquida e indivisa da herança aberta por óbito de seu pai, C………., instaurou acção declarativa sumária contra D………. e marido, E………., com domicílio na Rua ………., n.º .., Vila Nova de Gaia, alegando, em síntese, que a herança que representa assume a qualidade de senhoria no âmbito de contrato de arrendamento em que a ré mulher assume a qualidade de arrendatária, que tem por objecto o .º andar, frente, com entrada pelo número …, do prédio sito na Rua ………., nºs … e …, da freguesia ………., Porto, destinado a habitação da arrendatária.
Os réus recusam-se a pagar o acréscimo do valor da renda resultante da actualização fundada em alegadas obras levadas a cabo pelos senhorios no Prédio em que integra o locado, não tendo pago, a esse título, o montante global de € 814,50, referentes aos meses de Novembro a Dezembro de 2005 e Janeiro a Julho de 2006.
Os réus não residem no arrendado desde há cerca de dois anos, tendo passado a residir num outro local, sito em Vila Nova de Gaia, onde dormem, tomam refeições, convivem com amigos e familiares e recebem correspondência.
Termina a pedir:
a) seja declarada a resolução do contrato de arrendamento atrás mencionado,
b) sejam os réus condenados a restituir o arrendado à autora, livre de pessoas e bens e
c) sejam os réus condenados a pagar-lhe as rendas vencidas e não pagas, no montante global de € 814,50, bem como as vincendas até efectiva entrega do arrendado, acrescidas dos respectivos juros moratórios, à taxa legal, computando em €12,22 os já vencidos.
Citados, os réus contestaram a acção.
Quanto à falta de pagamento do acréscimo da renda resultante da actualização levada a cabo pela senhoria, os réus fundam a recusa de pagamento do acréscimo no facto de as obras em causa terem contemplado apenas a parte exterior do edifício no qual se integra a fracção arrendada, não tendo em nada contribuído para melhorar a falta de condições de habitabilidade do arrendado.
Por outro lado, a notificação para o aumento da renda não foi validamente efectuada, pelo que se mantém a renda actual.
Quanto ao alegado fundamento da falta de residência permanente no arrendado, os réus alegam que, por razões que se prendem com a doença do marido e com a falta de condições de habitabilidade do arrendado, tiveram necessidade de se hospedar num F………., situado em Vila Nova de Gaia, onde permanecem, temporariamente, já que pretendem voltar ao arrendado logo que o arrendado tenha as condições de habitabilidade e salubridade mínimas.
Terminam a pedir a total improcedência da acção bem como a condenação da autora, como litigante de má fé, no pagamento da indemnização de valor não inferior a € 2.500,00.
Em resposta á contestação, a autora impugna a matéria das excepções e conclui por pedir a sua improcedência bem como do pedido de condenação a título de litigância de má fé.
Proferido despacho saneador, julgando-se a instância regular, foi dispensada a selecção da matéria de facto.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, e decidida a matéria de facto provada e não provada, foi proferida sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu os réus dos pedidos.
2) - Inconformada com o sentenciado, apela a autora.
Alegando, doutamente conclui:
“A) Na douta sentença é referido que as obras realizadas pela Autora abrangeram, apenas, as partes comuns do edifício, como as fachadas, janelas e telhado, sem que tenha havido qualquer obra interior no locado.
B) Mas, os Réus ficaram beneficiados com tais obras, tendo deixado de haver infiltrações de humidade provenientes das paredes, tectos e janelas, tendo melhorados as suas condições de habitabilidade.
C) Na Lei em causa não é referido que as obras realizadas têm que ser efectuadas dentro da habitação arrendada para que haja o referido aumento de renda, bastando que as obras realizadas beneficiem o arrendado, melhorando as suas condições de habitabilidade, como aconteceu no caso dos autos.
D) Quanto ao não cumprimento do disposto no n° 1 do art. 13º do DL 329-C/2000, apenas está provado, no ponto 2.1.8. dos factos dados como provados na douta sentença, que a Autora comunicou à Ré o aumento de renda após estas estarem concluídas, nada mais constando, pelo que não está provado que a Autora não cumpriu tal disposição legal.
E) Em resposta à carta da Autora em que comunica o aumento de renda a Ré nada refere quanto à falta dessa comunicação, invocando, apenas, outros motivos para não aceitar esse aumento (ponto 2.1.16 dos factos provados).
F) Conforme consta dos factos dados como provados, “os Réus não residem no locado desde há cerca de 2 anos, com referência à data de instauração desta acção”; “... têm a sua residência na Rua ………., n° .., Vila Nova de Gaia, onde dormem, tomam refeições, convivem com amigos e familiares e recebem correspondência”; “no arrendado, os réus não dormem, não tomam refeições, não convivem com amigos e familiares, nem recebem correspondência”; “o arrendado encontra-se desabitado”; “o arrendado não tem consumos de energia eléctrica e de água”.
G) Porém, na douta sentença tal ausência é justificada pela falta de condições de habitabilidade e pela doença do Réu marido, pelo que considera que estão verificados os conceitos de “força maior” e “doença”.
H) Acontece que não está provado que os Réus comunicaram à Autora os defeitos do locado.
I) Só com o recebimento da carta da Autora com o aumento de renda é que a Ré vem informar a Autora dos defeitos e solicitar à Câmara Municipal uma vistoria ao locado.
J) Além disso, conforme consta dos documentos nº 13 a 15 juntos com a douta contestação, o Réu marido ... necessita de apoio médico e de enfermagem com relativa regularidade (doc. n° 13), está totalmente dependente neste momento, necessitando de cuidados médicos e de enfermagem permanentes (doc. nº 14), encontrando-se impossibilitado de se mobilizar permanentemente devido a doença oncológica e ao factor idade (95 A.) necessitando de cuidados médicos e permanentes em instituição (doc. 15).
L) Perante tais relatórios, o Réu marido como a sua doença e idade nunca poderia voltar ao arrendado, situado num terceiro andar sem elevador, com grande número de escadas, mesmo se este tivesse todas as condições de habitabilidade.
M) Além disso, conforme consta dos relatórios médios juntos aos autos, o Réu marido necessita de cuidados permanentes numa instituição, onde tenha médicos e enfermeiros a tempo inteiro, como acontece no Lar onde habita actualmente, ou noutro idêntico, onde terá que permanecer definitivamente.
N) Assim, a falta de residência dos Réus no locado é definitiva, não existindo qualquer motivo que a justifique.
O) Para a hipótese de se entender que os factos provados são em si insuficientes a uma decisão no sentido da resolução do contrato de arrendamento, entende-se, mercê da prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, pelas testemunhas G………., (cassete n° 1, lado A, rotações 7 a 710, H………. (cassete 1, lado A, rotações 712 a 1886) e I………. (cassete 1, lado A, rotação 1890 a 2519, e lado B, rotação 7 a 60), que responderam terem que os Réus retiram do locado a quase totalidade dos móveis, deverá ser alterada a resposta dada no ponto 2.1.26 dos factos provados onde diz que “Os Réus pretendem voltar para o arrendado logo que a habitação tenha as condições de habitabilidade e salubridade mínimas”, que deverá ser totalmente dado como não provado.
P) De tais depoimentos resulta sumariamente demonstrado que os Réus não pretendem regressar ao arrendado, independentemente de este ter ou não condições de habitabilidade.
Termos em que julgando provado e procedente o presente recurso, deverá ser revogada a douta sentença recorrida, no sentido de julgar provada e procedente acção, sendo, assim, feita Justiça.”
Os apelados respondem em defesa da confirmação da sentença.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
3) - Na sentença vêm julgados provados os seguintes factos:
1 – Por contrato verbal, ulteriormente reduzido a escrito na acção especial de despejo que correu termos na ..ª secção do ..º Juízo Cível do Porto, conforme documento de fls. 9 e 10, cujo teor se dá por reproduzido, J………., na qualidade de representante da sua mulher e proprietária, K………., deu de arrendamento a L………. o ..º andar frente, com entrada pelo n.º …, da Rua ………., no Porto, que faz parte do prédio urbano sito na Rua ………., números … e ..., da freguesia de ………., concelho do Porto, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5600, pelo prazo de seis meses, com início em 01 de Julho de 1955, considerando-se prorrogado por iguais períodos enquanto não for denunciado nos termos legais, destinando-se o arrendado a habitação do arrendatário.
2 – Foi convencionada a renda mensal de PTE: 650$00, a ser paga em casa da senhoria ou do seu representante legal, no primeiro dia útil do mês anterior a que disser respeito.
3 – Devido aos sucessivos aumentos legais, a renda mensal passou a ser de EUR: 47,67, a partir de Janeiro de 2005.
4 – Por escritura de compra e venda, celebrada no 7.º Cartório Notarial do Porto, em 27 de Junho de 1966, correspondente ao documento de fls. 11 a 16, cujo teor se dá por reproduzido, J………. e mulher, K………., venderam a C………. o prédio identificado em 2.1.1), o qual integra o arrendado.
5 – O primitivo arrendatário, L………., faleceu há cerca de 10 anos, tendo o contrato de arrendamento sido transmitido por morte a sua mulher, aqui ré.
6 – Por sua vez, o referido C………., pai da autora, faleceu em 28 de Janeiro de 2005.
7 – A autora candidatou-se ao Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA), regulado pelo DL n.º 329-C/2000, de 22/12, relativamente ao prédio urbano identificado em 2.1.1), o qual integra o arrendado, tendo tal candidatura sido aprovada e realizadas as respectivas obras.
8 – Por carta de 29 de Agosto de 2005, correspondente ao documento de fls. 21, cujo teor se dá por reproduzido, a autora comunicou à ré mulher que a renda que se venceria a 01 de Outubro de 2005 passaria a ser de EUR: 90,50 (noventa euros e cinquenta cêntimos), fundamentando o aumento da renda no alegado facto de terem sido dadas como concluídas pela Câmara Municipal do Porto as obras efectuadas no referido prédio, ao abrigo do programa RECRIA.
9 – Os réus recusam-se a pagar a renda mencionada em 2.1.8).
10 – À data da instauração desta acção (26 de Junho de 2006), os réus não tinham pago as rendas do valor mencionado em 8) referentes aos meses de Novembro a Dezembro de 2005 e Janeiro a Julho de 2006, vencidas no mês anterior a que respeitavam, no montante global de EUR: 814,50.
11 – Os réus já não residem no arrendado desde há cerca de 2 anos, com referência à data de instauração desta acção.
12 – Os réus têm a sua residência na Rua ………., n.º .., Vila Nova de Gaia, onde dormem, tomam refeições, convivem com amigos e familiares e recebem correspondência.
13 – No arrendado, os réus não dormem, não tomam refeições, não convivem com amigos e familiares, nem recebem correspondência.
14 – O arrendado encontra-se desabitado.
15 – O arrendado não tem consumos de energia eléctrica e de água.
16 – À carta mencionada em 8), os réus responderam por carta registada com aviso de recepção, datada de 16 de Setembro de 2005, correspondente ao documento de fls. 56, cujo teor se dá integralmente por reproduzido, alegando que as obras efectuadas, para além de apenas terem contemplado a parte exterior do prédio ainda não se encontravam concluídas, e alertavam ainda para o facto de as obras referentes às condições de habitabilidade da fracção arrendada, há muito do conhecimento da autora, se encontravam ainda por realizar.
17 – A única obra que a autora realizou na fracção de cujos arrendatários são os réus foi nas janelas da varanda das traseiras, obra esta que ainda se encontra por concluir pela parte interior da fracção.
18 – Por iniciativa dos réus, no dia 20 de Setembro de 2005, foi solicitada à Câmara Municipal do Porto vistoria de salubridade/ruína à fracção arrendada.
19 – Foi realizada vistoria à referida fracção, por técnicos da divisão de segurança e salubridade da Câmara Municipal do Porto, tendo-se obtido as conclusões que constam do respectivo auto, datado de 17/03/2006, correspondente ao documento de fls. 65 a 70, cujo teor se dá por reproduzido.
20 – No dia 26 de Julho de 2006, os réus foram notificados dos autos de vistoria homologados referentes à fracção arrendada e zonas comuns do prédio, corpo frontal, conforme documentos de fls. 71 a 82, cujo teor se dá por reproduzido.
21 – Os réus, notificados pela Câmara Municipal do Porto para se pronunciarem em sede de audiência prévia nos processos …./06/GSS e …./06/GSS, remeteram por correio registado a carta correspondente ao documento de fls. 83, cujo teor se dá por reproduzido, datada de 05 de Abril de 2006, onde alegaram os pontos de discordância relativamente às obras a realizar na fracção arrendada.
22 – Os réus não concordaram com o aumento da renda proposto pela autora, atenta a não realização de quaisquer obras que se destinassem a manter o prédio em condições de habitabilidade, razão pela qual continuaram a pagar o valor da renda de EUR: 47,67, mediante depósito na M………. .
23 – O réu marido com 96 anos de idade, foi operado em Abril de 2004, por patologia do foro oncológico, o que motiva a necessidade de apoio médico e de enfermagem frequentes.
24 – O réu marido, em virtude da fracção arrendada não ter condições mínimas de habitabilidade e salubridade para que aí possa repousar e receber os tratamentos de que necessita, foi aconselhado pelo seu médico a ir para uma instituição com capacidade para receber e tratar doentes oncológicos.
25 – Os réus, temendo pela sua segurança e saúde, em razão da falta de conservação do prédio arrendado, consubstanciada em tectos caídos, vigamentos à mostra, pavimento em risco de ruir, infiltrações provocadas pelas águas pluviais e pela ruptura de canos e esgotos, e com o objectivo de poderem ter condições favoráveis ao tratamento do réu marido, foram residir temporariamente para o F………., sito na Rua ………., n.º .., Vila Nova de Gaia.
26 – Os réus pretendem voltar para o arrendado logo que a habitação tenha as condições de habitabilidade e salubridade mínimas.
4) – Perante as conclusões de recurso, que delimitam o seu âmbito (arts. 684º/3 e 690º1 e 3, do CPC), são suscitadas as questões a resolver:
- se o aumento de rendas é devido em virtude das obras realizadas,
- falta de residência permanente e
- modificação da decisão sobre a matéria de facto,
5) – Quanto à primeira questão – se é devido o aumento reclamado pela apelante.
Vem a acção proposta contra os réus, alegando-se, por um lado, a falta de pagamento das rendas, no que respeita ao aumento eventualmente devido em função de obras executadas no prédio em se integra o locado, e, por outro, a falta de residência permanente da inquilina no arrendado (artigo 64º/1, als. a) e i), do RAU). Peticiona-se a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo dos réus.
Quanto ao primeiro dos fundamentos, entendeu-se, na decisão recorrida, que, por um lado, as obras, invocadas como razão de ser do aumento de renda, além de inacabadas, em nada beneficiariam os réus e, por outro e para a sua exigência, não foi dado cumprimento ao formalismo previsto nos arts. 10º, 12º e 13º do DL nº 329-C/2000, de 22 de Dezembro.
Pelo contrário, entende a apelante que os Réus ficaram beneficiados com tais obras, tendo deixado de haver infiltrações de humidade provenientes das paredes, tectos e janelas, tendo melhorados as suas condições de habitabilidade.
Constatando a existência de numerosos prédios urbanos degradados e recuperáveis bem como a dificuldade, por carência de recursos financeiros dos proprietários para a sua recuperação, que pode ter como consequência a irrecuperabilidade desses imóveis, o DL 329-C//2000 alarga a possibilidade de recurso a comparticipações públicas (mediante concessão de incentivos pelo Estado e Municípios) com vista à execução das obras definidas (de conservação ordinária ou extraordinária) no artigo 11º do RAU, de forma a permitir a recuperação de fogos e imóveis em estado de degradação. E com o objectivo da melhor e ampla recuperação desses prédios degradados procura-se com o regime desse DL ‘alargar o âmbito de aplicação do programa, por forma a atingir um maior número de fogos e aumentar o valor global da comparticipação a fundo perdido, conjugando-se esse aumento com a instituição de um sistema de garantia de empréstimo aos proprietários para financiar a quota-parte das obras não comparticipada’. Por outro lado, também prevê mecanismos de ‘garantir aos proprietários o retorno do seu investimento em tempo útil, restabelecendo o equilíbrio contratual na relação locatícia” mediante a actualização das rendas em função, também, do investimento feito, nos termos previstos no artigo 12º do citado DL.
E como preceitua o artigo 2º/1 desse DL, têm acesso a esse regime especial de incentivos (o RECRIA – Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis arrendados) os proprietários e senhorios que procedam nos fogos e nas partes comuns do prédio[1], nomeadamente, a obras de conservação ordinária e obras de conservação extraordinária. Dos incentivos podem beneficiar as obras de recuperação parcial, na reparação ou renovação de telhados ou terraços de cobertura, verificado os requisitos previstos no artigo 4º/1 desse citado DL.
Resulta da factualidade provada que a apelante executou obra no prédio em se integra o fogo arrendado, ao abrigo do RECRIA, nos termos desse DL 329-C/2000 – alínea 7 da matéria de facto. Embora se desconheçam, por não alegadas, quais foram essas obras, nem pela remissão para documentos juntos com os articulados.
Concluídas as obras - na alegação da autora - ao abrigo do RECRIA, a apelante, por carta de 29 de Agosto, comunica à ora apelada “em virtude de terem sido dadas como concluídas as obras pela C. M. Porto efectuadas ao abrigo do programa RECRIA, venho informá-la que a renda que se vence em Outubro passará a ser no montante de 90,50 €”.
Vem julgado provado na alínea 17 da matéria de facto que a “única obra que a autora realizou na fracção de cujos arrendatários são os réus foi nas janelas da varanda das traseiras obra esta que ainda se encontra por concluir pela parte interior da fracção” (embora também se não esclareça qual a parte que falta concluir, porque também se desconhece quais as obras que deveriam ser realizadas ou foram programadas e se foram programadas para esse fim).
Na sentença, entende-se inexistir motivo para a resolução do contrato (por falta do pagamento do aumento reclamado pela autora) porque as obras executadas teriam sido feitas “unicamente nas partes comuns do edifício, mais concretamente as fachadas, janelas e telhado” – o que a autora não alega, nem na petição nem na resposta á contestação nem consta da matéria de facto (apesar do documento junto já após a prolação do despacho saneador que não supre a falta de alegação – se necessária) e que o fogo objecto do contrato não sofreu qualquer obra de conservação ordinária ou extraordinária ou melhoramento, encontrando-se em estado que impede a habitabilidade em condições minimamente satisfatórias.
O facto das obras – a incidirem, como se refere supra, nas partes comuns mencionadas – apenas abrangerem as partes comuns, executadas ao abrigo do RECRIA, mesmo que não incidam sobre concreto fogo, e não o beneficiem directamente, melhorando as condições de habitabilidade, não impede a actualização da renda, nos termos do DL 329-C/2000, se o conjunto em que se integra ficar beneficiado. Sem que as obras sejam efectuadas directamente em determinado fogo, se das mesmas beneficia, em termos gerais, nenhum obstáculo existe à actualização da renda. E é evidente que, se reparado o telhado que metia água, se reparadas as fachadas que permitem infiltrações e não reúnem condições de segurança, se reparadas as janelas obstando às humidades, dessas obras saem beneficiados os fogos que integram o edifício. As obras podem incidir sobre as partes comuns e sobre os fogos ou apenas sobre aquelas (artigo 2º do DL 329-C/2000) e havendo comparticipação do senhorio, concluídas as obras, pode este actualizar as rendas nos termos do artigo 12º desse DL.
O que sucede é que nem vem provado (por também não ter sido alegado) quais as obras que foram efectuadas, que partes do prédio abrangeram, nem que – quando ao abrigo do RECRIA – a sua conclusão, se ocorreu, foi comunicada à apelada com a comunicação da Câmara (a informar essa conclusão). Não informadas quais as obras, dispensamo-nos de as qualificar, para as subsumir aos arts. 2º/1 e 3º/1 do citado DL, e, portanto, se as mesmas impunham ou permitiam a actualização das rendas. Cabendo à autora, beneficiária do alegado direito, o ónus da prova e da prévia alegação.
Do que se afirma, não se pretende afastar a situação concreta do arrendado, em estado que não reúne condições de salubridade e segurança e a justificar recurso ao instituto do abuso do direito na pretensão actualizadora, sem que algumas obras se realizem no seu interior (como, de resto, dá nota o relatório da vistoria camarária efectuada – docs, 6 e 7 juntos com a contestação e o que provado vem nos pontos 19 e 25 da matéria de facto), se conhecida fosse a situação do arrendado na data da comunicação dessa pretensão, o que também não vem demonstrado. Mas que, com a resposta da ré à comunicação do aumento de renda feita pela autora (e do relatório de vistoria), esta passou a conhecer (ou poder conhecer).
Doutro modo, se escreve na sentença que não foi observado o ritualismo previsto no artigo 13º do mencionado DL, que afasta a pretensão de actualização da renda, pois que a autora apenas depois da execução das obras (diz-se) comunicou à ré a intenção de aumentar a renda.
Neste vértice, quanto a comunicações, apenas se provou o que consta da al. 8) da factualidade provada, ou seja, que a autora comunicou à ré o aumento da renda para € 90,50 mensais, a partir de Outubro de 2005, com o fundamento de terem as obras sido dadas por concluídas pela Câmara Municipal do Porto. Nem provou, apesar de ter alegado, que tivesse feito acompanhar essa declaração com a informação camarária inscrita no doc. 5 junto com a petição (relativo à conclusão das obras).
Determina o artigo 13º/1 do DL 329-C/2000, que “o senhorio deve comunicar aos arrendatário, por carta registada, com aviso de recepção e no prazo de 30 dias após receber a comunicação referida no artigo 10º, nº 2, e em conformidade com o aprovado pelo IGAPHE e pela respectiva câmara municipal, o seguinte:
a) cópia da descrição dos diversos trabalhos a efectuar e correspondente orçamento, discriminado pelo fogo e partes comuns do edifício;
b) data prevista para o início das obras e sua duração:
c) descrição do cálculo da actualização da respectiva renda, de acordo com o artigo 12º, informando que cabe recurso desse cálculo no prazo assinalado no n.º 2 do presente artigo, para uma comissão especial e desta para o tribunal de comarca”.
Na verdade, não se provou ter sido feita uma tal comunicação.
A sanção do incumprimento do determinado no artigo 13º/1, está prevista no nº 7 do mesmo artigo que prescreve: “a falta da comunicação referida no n.º 1 ou a inobservância dos termos ali previstos tem como efeito que o novo valor da renda só seja devido no ano seguinte à respectiva efectivação”.
O incumprimento do imposto por essa norma não preclude o direito do senhorio aumentar a renda, se na realização das obras de conservação ou melhoramento, ao abrigo do programa RECRIA, tiver feito investimento seu.
Na inobservância do disposto no nº 1, a renda poderá ainda ser aumentada, de acordo com os critérios estabelecidos no artigo 12º. Mas, para tanto, deverá ser dado cumprimento ao disposto naquela norma, ou seja, cumprido o que determina o artigo 13º/1, sendo a nova renda devida apenas no ano seguinte ao da respectiva efectivação. E, além da observância do formalismo previsto, poderá o inquilino reagir ao valor do aumento de renda indicado pelo senhorio, mediante recurso para uma comissão especial e, da decisão desta, para o tribunal de comarca, como deve ser informado pelo senhorio.
O que se não mostra observado pela apelante.
Alega esta que se não provou o não cumprimento do aí preceituado (conclusão D) e nem a apelada (a inquilina), na resposta à “carta da Autora em que comunica o aumento de renda a Ré nada refere quanto à falta dessa comunicação, invocando, apenas, outros motivos para não aceitar esse aumento”.
É verdade que esta, nessa resposta, reage à pretensão de maior renda alegando que as obras não estão concluídas e que o fogo não reúne condições de habitabilidade.
Esse facto não a impede de, na acção contra si dirigida, invocar o incumprimento do estabelecido no artigo 13º/1, para afastar a pretensão resolutória do contrato, com base na falta de pagamento das rendas, com o aumento comunicado pela senhoria.
Por outro lado, está provado que a autora não cumpriu o disposto nessa norma, o que, já resultando do assente sob a alínea 8 da materialidade assente, se mostra admitido por acordo, face à alegação inscrita nos pontos 33 a 36 da contestação (matéria de excepção) que se não mostram impugnados pela autora na resposta – arts. 590º/2 e 505º do CPC. A autora, perante a alegação do incumprimento do disposto no artigo 13º/1, limita-se a afirmar o que consta do ponto 18º da resposta, que, de resto, nem se encontra provado (que comunicou pessoalmente à ré que iria realizar as obras, o seu montante e o valor da renda, o que esta aceitou – o que nem preencheria a exigência prevista nessa norma). O formalismo da comunicação está desenhado no citado preceito, que não foi observado, a implicar a insubsistência da posição da autora.
A ré/apelada não tinha a obrigação de pagar o aumento de renda reclamado pela autora, por esta não haver procedido ás comunicações previstas no citado artigo 13º/1. E, desta forma, não deixou de pagar a renda por não o fazer com esse aumento.
Improcede a questão.
6) – Da falta de residência permanente dos réus no arrendado.
É motivo de resolução do contrato de arrendamento, por vontade do senhorio, a falta de residência permanente do inquilino no arrendado, quando o contrato tem essa finalidade (artigo 64º/1, alínea i), do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10, aplicável à situação destes autos.
Em sentido, comummente admitido, a residência permanente é aquela onde uma pessoa tem o centro da sua vida familiar e social e a sua economia doméstica; aquela onde tem o centro da sua vida pessoal, familiar e social organizado (embora podendo ter mais que uma residência e em diferentes localidade). Como Aragão Seia[2], são elementos caracterizadores da residência permanente a habitualidade, a estabilidade e a circunstância de constituir o centro da organização da vida doméstica.
Tendo em consideração o que vem provado sob as als. 11, 12, 13, 14, da matéria de facto, forçoso é concluir que os réus, há mais de dois anos à data da proposição, não habitam, não têm a residência permanente no locado, aí não tendo qualquer actividade familiar e doméstica, pois vivem permanentemente, desde há mais de dois anos num outro local (F……….) sito em Vila Nova de Gaia. Quanto a esse aspecto não existe razoável controvérsia, pelo que, aparentemente, motivo existiria para a resolução e despejo.
Apesar dessa materialidade, reveladora de não residência permanente dos apelados no locado, pela douta sentença recorrida não se fez operar a resolução e despejo, por para a falta de residência existir motivo justificado “em duas ordens de razões interligadas” – a doença do réu e o facto do arrendado não ter condições mínimas de habitabilidade e salubridade (alíneas 24 e 25 da factualidade provada – o que consubstancia as situações de doença e de força maior.
Estabelece o citado artigo 64º/2 que “não tem aplicação o disposto na alínea i) do número anterior: a) Em caso de força maior ou doença;
b) (…).
Nessas situações, a falta de permanência do arrendatário no locado é aceitável e compreensível, assente em circunstâncias que superam a sua vontade, normalmente imprevisíveis ou imprevistas, não imputáveis ao arrendatário.
A doença que justifica a ausência temporária do locado deve ser tal que imponha o seu tratamento em outro local, mesmo que seja por inexistência de condições de salubridade e segurança nele existentes.
Essa doença do arrendatário (ou das pessoas a que este deva assistência, como sucede com o seu cônjuge) que justifica a falta de residência no locado, além da sua gravidade a exigir cuidados e tratamentos permanentes fora do arrendado, ter-se-á de traduzir em doença curável (que determine uma ausência meramente temporária do local arrendado e não definitiva)[3].
Ora, o réu (cônjuge da arrendatária), pessoa idosa (96 anos) foi operado em Abril de 2004, por patologia do foro oncológico, determinante da necessidade de apoio médico e de enfermagem frequentes, o que está inviabilizado no prédio arrendado, se bem que reportada essa inviabilidade (algo redutoramente, mas consoante a factualidade provada – ponto 24 desses factos) à falta de condições de habitabilidade e salubridade (e, diríamos nós, de segurança – ver línea 25 da mesma factualidade) do locado.
Nada se refere, em sede factual, se a doença é temporária e curável, se bem que pela sua natureza, e em consideração da idade do doente e se poder extrair dos pontos 24 e 25 – doença cancerosa, necessidade de cuidados médicos e de enfermagem frequentes (o que não significa temporários), em instituições adequadas para tratar doentes do foro oncológico – se indicie que a doença não é temporária (curável mas, infelizmente, incurável) e que os cuidados que exige serão para sempre. Do que poder-se-ia concluir que a ausência do local arrendado seria ou tenderia a ser definitiva.
Mas, dessa materialidade não decorre que os tratamento e cuidados médicos não pudessem ser recebidos no arrendado, se este tivesse condições de salubridade e habitabilidade [(sem se referir quaisquer outras limitações inerentes quer às características do arrendado quer às demais condições do doente – ver conclusões j), L) e M)]. Pelo contrário, decorre dessa factualidade que a ausência do locado, ainda que por motivos de doença, é determinada pelo facto da falta de condições de habitabilidade e salubridade deste (locado) para nele serem prestados esses tratamentos. Daí se escrever na sentença que as duas ordens de razões da falta de permanência dos apelados no arrendado se interrelacionam.
7) - A apelante questiona a decisão sobre a matéria de facto, apenas no que se refere ao ponto 26 [(ver conclusões N) e O)], requerendo que se considere não provado tal facto [(o que é bem diferente de se concluir que “os Réus não pretendem regressar ao arrendado, independentemente de este ter ou não condições de habitabilidade” – conclusão P)]. Não é impugnada essa decisão em qualquer outro concreto ponto.
Uma vez que todos os elementos probatórios que serviram de base à decisão da primeira instância sobre a matéria de facto constam do processo (os depoimentos das testemunhas estão gravados), nada obsta á apreciação (artigo 712º/1, al. a), e 690º-A/1 e 2, ambos do CPC), o que se impõe, independentemente da relevância da modificação pretendida.
Apesar de nesta instância não existir a imediação e oralidade, ao contrário do que sucede na primeira instância, sem o contacto directo com as testemunhas, não havendo, por isso, a possibilidade de apreender todos os elementos que intervêm na formação da convicção do juiz que colheu (e apreciou) a prova – pois que os depoimentos não só palavras e na sua valoração não releva apenas o discurso verbal, antes operando um conjunto de elementos relacionados com as circunstâncias e o modo (o gestos, as reticências, a expressão física que acompanha o discurso verbal, etc.) como os depoimentos são prestados e que escapam ao controle deste tribunal, afigura-se que a decisão, no que concerne ao ponto de facto 26), é excessiva.
Na verdade, dos depoimentos das testemunhas (arroladas pela autora) G………. (que trabalha numa loja sita no prédio onde se situa o locado) H………. (moradora no mesmo prédio onde s situa o locado há 32 anos) e I………. (que reside próximo da ré - locado, há cerca de três, sendo esta e a anterior testemunha inquilinas da autora – e refira a testemunha I………. que conheceu a ré por um desentendimento que com esta teve, ficando-se com a ideia que as relações entre elas não eram as melhores) retiram-se razões que apontam no sentido da intenção dos réus de deixar de viver (abandonar) no locado, por razões de saúde e de não terem quem cuidasse deles. E o que transmitem – dizem - baseiam-no nas conversas com a ré D………. de que ia deixar de viver no local, porque não podia habitar ali, que já tinha muita idade e não poda subir as escadas nem o marido e que iam para um lugar melhor onde não lhes faltaria nada. E, por outro lado, que os réus venderam, pelo menos, parte da mobília antes de deixarem de viver no arrendado, onde a ré deixou de ser vista e poucas vezes vai. Por outro lado, dos depoimentos das testemunhas indicadas pelos réus – N………. e O………. e P………. - de que se conclui pelo mau estado do locado, não se colhe qualquer elemento no sentido da intenção dos réus voltarem ou não ao locado. Aliás, no que ao réu respeita, de nenhum depoimento se depreende essa intenção na medida que não transmitem qualquer comunicação, conversa ou declaração deste nesse sentido (a que não será estranho o seu débil estado de saúde). Do depoimento de S………., pessoa das relações dos réus, que afirma conhecer a ré e o locado desde há cerca de 50 anos, sendo visita frequente, aonde não vai desde que os RR foram para o LAR, também não se retira razoável apoio no sentido da intenção de ausência temporária, embora manifeste pensar que, em princípio, a saída é temporária até que a casa arrendada tenha condições para habitar e que, se não fosse a falta destas, a ré não teria saído de casa mas não transmite conversa alguma dos réus no sentido da intenção de regresso e deu mesmo a entender que, no seu pensamento, se lhes dessem uma indemnização ela (ré) era capaz de sair. Por sua vez, Q………., que conhece bem os RR por ser médica da ré (e com eles continua a manter os contactos), desde cerca de 1993, também não se afirma como seguro o regresso dos RR (ambos), mesmo que o locado (em si) tivesse condições melhores, pois que a ré está dependente da situação do marido, que necessita de cuidados permanentes e ela não tem possibilidade de, por si, lhos prestar. Refere “eles tinham uma ideia já algum tempo de se mudarem para um lar pela dificuldade que tinham pela idade de um e de outro e pela dificuldade que tinham de mobilidade sobretudo o marido da D……….”, embora nunca os tenha aconselhado a sair da sua casa, entendendo que os idosos têm muita dificuldade em se adaptarem ao lar. Mais afirma que “o que motivou a saída dela foi tratar do marido, se este não tivesse o problema dele (doença do marido), ela não teria saído de casa”, pois que o “ marido não tem condições de viver ali” (no locado), agora “ela tem intenção de regressar” a casa, pois que a “mudança foi motivada pelo estado de saúde do marido” mas a “D………. tem condições de viver em casa”, querendo referir-se às condições físicas, o que, neste aspecto, também não está em causa. Assim, e concluindo, é que a ré (que é a inquilina), se a casa tiver condições de habitabilidade tem intenção de regressar a casa, mas está dependente da situação do marido que não tem condições físicas de voltar a habitar no locado. Daí que o regresso não dependa apenas da melhoria de condições do arrendado mas, sobretudo, da situação do marido (pois, não fosse essa situação, não é sequer seguro, do contexto global da prova produzida, afirmar-se que, mesmo com as condições do arrendado existentes, a ré não regressasse, nessa situação, a casa).
Face ao que se altera a decisão sobre a matéria de facto quanto à questão 26, ficando provado apenas “a ré tem a intenção de voltar a viver no arrendado”.
8) – Não obstante o que se decide quanto ao ponto 26 da matéria de facto, não conduz à modificação da decisão, quanto à improcedência da resolução do contrato.
O que a matéria de facto diz é que os apelados saíram do locado por este não ter condições de habitabilidade e salubridade (embora por doença do réu que necessita de repousar e receber tratamentos e que, devido a essas condições, não pode receber no locado). É para esta conclusão que apontam os factos provados:
“23 – O réu marido com 96 anos de idade, foi operado em Abril de 2004, por patologia do foro oncológico, o que motiva a necessidade de apoio médico e de enfermagem frequentes.
24 – O réu marido, em virtude da fracção arrendada não ter condições mínimas de habitabilidade e salubridade para que aí possa repousar e receber os tratamentos de que necessita, foi aconselhado pelo seu médico a ir para uma instituição com capacidade
25 – Os réus, temendo pela sua segurança e saúde, em razão da falta de conservação do prédio arrendado, consubstanciada em tectos caídos, vigamentos à mostra, pavimento em risco de ruir, infiltrações provocadas pelas águas pluviais e pela ruptura de canos e esgotos, e com o objectivo de poderem ter condições favoráveis ao tratamento do réu marido, foram residir temporariamente para o F………., sito na Rua ………., n.º .., Vila Nova de Gaia”.
Existem, na verdade, duas razões interrelacionadas que impuseram a saída dos réus do local arrendado para outro local – a doença e as condições do locado, que não reúne as condições necessárias ao tratamento do réu, nesse local.
Objectivamente, face ao que consta dos autos de vistoria mencionados no ponto 19 e 20 e ao que se descreve em 25, tudo da matéria de facto, não é exigível aos réus a sua permanência no arrendado, sendo justificada, face às suas condições reais e actuais, que aí não permaneçam enquanto não forem reunidas as condições mínimas de habitabilidade, salubridade e segurança, sobretudo quando o inquilino se encontra, por via de doença, em estado da debilidade física e de saúde revelada no processo.
Pode entender-se não ser a situação qualificável como de força maior, no sentido de acontecimento imprevisível (ou imprevisto) e, por isso, inevitável, significando uma força superior e insuperável pela acção humana, não imputável ao devedor, que determina uma impossibilidade de cumprimento. Ora, na situação de um arrendamento, a degradação do edifício por falta de obras de conservação ou beneficiação, em consequência da vetustez ou do decorrer dos anos, não pode deixar de imputar-se a quem tem o dever de as realizar, não sendo a degradação propriamente um acontecimento imprevisível (nem inevitável).
No entanto pode considerar-se, nos termos da citada norma do RAU (e artigo 790º/1 do CC), que a degradação do prédio decorrente da sua vetustez (na situação dos autos, é de notar que o arrendamento data de 1955) por falta de obras de conservação pelo senhorio, que retira condições de habitabilidade, salubridade e segurança ao prédio (analisadas na situação descrita em 25 da factualidade assente e nos autos de vistoria aludidos em 19 e 20 dessa factualidade), constitui força maior para justificar a não residência permanente do inquilino em prédio sem essas condições[4], a obstar á resolução do contrato pelo senhorio.
Trate-se de caso de força maior, seja uma situação de incumprimento do senhorio, que não disponibiliza o gozo da coisa ao arrendatário nas condições convencionadas, não permitindo o gozo da coisa para o fim a que se destina, segundo contrato, a degradação do locado por falta de obras de conservação que impeça a sua habitação, justifica na falta de residência permanente no locado sem que o facto seja motivo de resolução do contrato pelo senhorio[5]. Como sucede, segundo o quadro factual que se encontra provado, a situação analisada nos autos.
Justificada a falta de residência permanente e bem como a recusa de pagamento do aumento da renda decidido pela apelante, não sobram fundamentos para a resolução do arrendamento e subsequente despejo.
Pelo que o recurso improcede.
9) – Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação improcedente e confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 24/01/2008
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
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[1] Todos os itálicos nossos.
[2] Em “Arrendamento Urbano”, 7ª Ed., 449,
[3] Ver Antunes Varela, na RLJ 119/275.
[4] Ver acs. STJ, de 06/12/2001, em ITIJ/net, proce. 01B1343, de 11/10/2001, na CJ/STJ, 3, 69; RL, de 5/5/05 e da RP, de 8/1/2002 e 10/9/07, todos na ITIJ/net, procs. 3350/2005-6, 0753809 e 0121562, respectivamente.
[5] Ver Pinto Furtado, em Manual do Arrendamento Urano, 824/825, Antunes Varela, na RLJ 119/275.