Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6604/11.9TBMTS.P1 |  |
PAGAMENTO DE RENDAS
MORA
II - Comprovando-se a mora do locatário, com base na recusa do recebimento das respectivas rendas, obsta à resolução do contrato de arrendamento, por falta do seu pagamento, o depósito em singelo dos montantes já vencidos e dos vincendos na pendência da acção.
III - Com a junção com a contestação das guias comprovativas daqueles depósitos, devem ter-se por cumpridas as exigências formais prescritas no art.º 19.º do NRAU.
Tribunal recorrido: 3º Juízo Cível de Matosinhos
Relator: Carlos Portela (512)
Adjuntos: Des. Pedro Lima da Costa
Des. José Manuel de Araújo Barros
Acordam na 3ª Secção (2ª Cível) do Tribunal da Relação do Porto
I. Relatório:
B… propôs acção declarativa comum com forma de processo sumário contra C…, pedindo a final que fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento sobre prédio urbano entre ambos celebrado e a R. condenada a entregar-lho, devoluto de pessoas bens, alegando como fundamento a falta de pagamento de vinte e uma rendas, desde Janeiro de 2010 até Outubro de 2011.
Devidamente citada para o efeito contestou a Ré, começando por arguir a nulidade de todo o processo por contradição entre os pedidos formulados pela Autora e a respectiva causa de pedir.
Mais se defendeu por impugnação, pondo em causa o incumprimento dos requisitos legais para a actualização da renda por parte da Autora, não deixando no entanto de alegar que a mesma não aceita o pagamento da renda sem o aumento proposto, o que a levou a proceder ao depósito das mesmas na D….
A Autora respondeu á contestação começando por defender que utilizou o meio processual adequado para lograr a procedência dos pedidos formulados, designadamente a resolução do contrato por não pagamento da renda.
Afasta igualmente a invocada ineptidão da petição inicial, tendo nomeadamente em conta que a Ré compreendeu perfeitamente qual a sua pretensão.
Quanto à defesa por excepção por parte da Ré, traduzida no alegado depósito das rendas devidas, recorda que tais depósitos não integram a quantia que esta foi instada a pagar com o aumento proposto mas apenas e só o montante que antes vigorava, o que só por si faz improceder a mesma.
Os autos prosseguiram os seus termos sendo proferido despacho que saneou o processo e julgou improcedente a defesa por excepção arguida pela Ré.
No mesmo despacho foi fixada a matéria de facto tida já por provada, acabando por ser proferida decisão na qual e atentos os mesmos factos, se julgou a acção parcialmente procedente por provada e, em consequência se:
a) Declarou resolvido o contrato identificado nos autos;
b) Condenou a Ré a entregar à Autora o prédio arrendado;
c) Condenou a mesma Ré a pagar à Autora o valor de € 516,24 a título de rendas vencidas;
Inconformada com a decisão dela veio recorrer a Ré, apresentando desde logo e nos termos legalmente prescritos as suas alegações.
Não foram apresentadas contra alegações.
Foi proferido despacho que teve o recurso por tempestivo e legal, admitido como sendo de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito suspensivo.
Recebido o processo nesta Relação foi proferido despacho que teve o recurso por próprio, tempestivamente interposto e admitido com efeito e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao seu conhecimento, cumpre apreciar e decidir o recurso em apreço.
*
II. Enquadramento de facto e de direito:A presente acção foi proposta em 7.10.2011 e a decisão recorrida foi proferida em 2.07.2012.
Assim sendo e atento o disposto nos artigos 11º, nº1 e 12º, nº1 do D.L. nº303/2007 de 24 de Agosto, ao presente recurso devem ser aplicadas as regras processuais postas a vigorar por este último diploma legal, mas ainda na redacção anterior à que lhes foi dada pela Lei nº41/2013 de 26 de Junho.
Ora como é por demais sabido, o objecto do presente recurso e sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo teor das conclusões vertidas pela Ré/Apelante nas suas alegações de recurso (cf. artigos 660º, nº2, 684º, nº3 e 685º-A, nº1 do CPC).
E é o seguinte o ter das mesmas:
1.O interesse em agir traduz-se na necessidade de recorrer à intervenção jurisdicional para realizar o interesse material que se pretende.
2.Donde, estamos perante a inexistência de interesse processual quando a parte tem ao seu dispor mecanismos que lhe proporcionam a realização do interesse cuja tutela se requer em grau e a amplitude semelhantes.
3.É o que se verifica no caso em apreço, uma vez que a resolução do contrato por não pagamento de rendas opera por comunicação à contraparte (art.1084º do CC), sendo que essa comunicação, acompanhando o contrato de arrendamento, ajuda a formar um título executivo para a acção de pagamento de renda (art.15º, nº2 NRAU).
4.Acresce que a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento apenas quando a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, conforme dispõe o art.14º, nº1 NRAU.
5.Pelo que se verifica uma excepção dilatória atípica (inexistência de interesse processual), que da lugar à absolvição da instância (art.493º, nº2 do CPC).
6.O facto de a Ré não ter vindo a pagar a renda da forma por que sempre o fez porque a Autora lho nega poderia ter sido dado como provado, fazendo uso de uma presunção judicial (artigos 349º e 351º do CC), a partir dos itens 4, 5, e 6 da Matéria Provada.
7.Assim, se a Autora comunicou o aumento da renda para € 70,55 em Abril de 2010 e se, logo no mês seguinte, a Ré deixou de efectuar os depósitos de € 19,12 na D…, passando a fazê-lo junto do Instituto de Gestão Financeira e de Infra-Estruturas da Justiça, resulta da lógica e do sendo comum que tal se deveu à recusa, por parte da autora, em receber a renda pelo valor não actualizado.
8.As presunções judiciais constituem um instrumento preciso a empregar na formação da convicção que antecede a resposta à matéria de facto, o que se torna premente quando se trata de proferir decisão em que os factos são dificilmente atingíveis através de meios de prova directa.
9.O Tribunal da Relação está em condições de repercutir na matéria de facto o resultado de uma reapreciação integrada pelas regras da experiência.
10.A presunção, no caso em apreço, implica considerar que houve mora do credor (art.813º do CC) e, por consequência, a legitimidade da Ré para fazer uso da consignação em depósito – artigos 841º, nº1 b) e 17º, nº1 NRAU.
11.A junção do duplicado das guias de depósito à contestação, no âmbito deste processo, produz os efeitos da comunicação prevista no art.19º do NRAU.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a decisão recorrida, com as legais consequências.
*
Como se mostra da decisão recorrida, o Tribunal “a quo” tendo por base a sua admissão por acordo das partes e a prova documental produzida, teve como provados os seguintes factos:1. Mostra-se inscrito em favor de B… pela apresentação 97 de 1999.02.22 a aquisição por adjudicação em partilha do prédio urbano sito em …, Rua …, composto por duas casas, uma de R/C e andar com 63 m2 e quintal com 250 m2, inscrito na matriz sob artigo 723 e outra térrea com 70 m2, inscrita na matriz sob o artigo 1315, confrontando a norte com herdeiros de E…, a sul com F… e outro, a nascente com caminho público e a poente com G…, inscrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos com o n.º 2024/19990222 da freguesia …;
2. A R. tomou de arrendamento à A. o prédio descrito sob o artigo matricial 733 referido em A.) pela renda mensal de 800$00 (Contravalor € 3,99) em 10.08.1974;
3. Após actualizações, a renda mensal que vinha sendo paga pela A. até 26.04.2010 ascendia a € 19,12;
4. Em 26.04.2010 a Autora remeteu à Ré por carta, que a recebeu, o documento a fls.7, pelo qual declarou, para além do mais que aqui se tem por integralmente reproduzido, o seguinte:
“Serve a presente para informar V. Exa. que a partir do dia 01 de Janeiro de 2010, passou a vigorar o aumento legal de 3,69 sobre as rendas. Sendo assim, a renda actual passa a ser de € 70,55 (setenta euros e cinquenta e cinco cêntimos).”
5. Desde Maio de 2010 que a ré C… não efectua qualquer depósito em D…, S.A. em favor da A., a título de renda;
6. Mostra-se depositado por C… junto de Instituto de Gestão Financeira e de Infra-Estruturas da Justiça, IP, o valor € 19,12 em 30.06.2010, 7.07.2010, 06.08.2010, 07.09.2010, 07.10.2010, 05.11.2010, 07.12.2010, 05.04.2011, 03.05.2011, 07.06.2011, 05.07.2011, 05.08.2011, 02.09.2011, 06.10.2011, 04.11.2011, 06.12.2011, 03.01.2012;
Mais ficou consignado na sentença recorrida que com relevância para a decisão da causa, não foram provados os seguintes factos:
7.A Ré não aceita o pagamento das rendas pela Autora.
*
E perante o que antes ficou dito, resulta claro que são as seguintes as questões que nos são colocadas pela Ré/Apelante no âmbito deste seu recurso:1ª) A de saber se a Ré deve ser absolvida da instância pela verificação da excepção dilatória atípica que constitui a inexistência de interesse processual em agir por parte da Autora/Apelada e que decorre da pretensa utilização por esta de um meio processual inidóneo para obter a resolução do contrato assente na falta de pagamento de rendas;
2ª) A de saber se fazendo uso das regras que regem a prova por presunções judiciais, deverá ser dado como provado que a Ré não procedeu ao pagamento das rendas pela forma acordada com a Autora porque esta se nega a receber as mesmas;
3ª) A que tem a ver com o mérito ou demérito da decisão de fundo antes proferida.
Iniciemos pois a nossa análise pela primeira destas três questões, não deixando desde já de vincar que merece toda a nossa adesão a solução a este propósito encontrada na decisão recorrida.
Assim e em primeiro lugar, importa ter em conta que por força do disposto no seu art.º59º, resulta evidente que são aplicáveis ao caso concreto as regras processuais previstas no NRAU.
Isto porque é de entender que a aplicação das normas adjectivas da Lei 6/06 se faz de acordo com a regra geral de aplicação imediata do nº1 do art.º 12º.
Deste modo, o regime adjectivo da Lei nº6/06 de 27.02 aplica-se assim mesmo aos processos pendentes, havendo apenas que ressalvar a validade dos actos processuais praticados ao abrigo da lei anterior (art.º 142º, nº 1 do CPC).
Já quanto à forma de processo aplicável, é aceite que rege o disposto no nº2 do mesmo art.º142º, segundo o qual a mesma se determina pela lei vigente à data em que a acção é proposta.
E é por demais sabido, que há no NRAU regras novas no que toca ao direito adjectivo da acção de despejo.
Desde logo, é de salientar que actualmente já não é obrigatório o recurso à acção de despejo por falta de pagamento de rendas, antes podendo o senhorio usar da resolução extrajudicial, através da devida comunicação (cf. artigos 1083º, nº3 e 1084º, nº1 do Código Civil e 9º, nº7 da Lei nº6/2006).
Sendo assim, não sendo o arrendado desocupado na sequência dessa resolução, pode o senhorio lançar mão da acção executiva (para entrega de coisa certa) para obter o arrendado livre e desocupado (cf. art.º 15º, nº2 do NARAU) e também para obter o pagamento das rendas em dívida.
De qualquer forma, todos nós sabemos que se suscitam dúvidas quanto à forma como deve ser interpretado art.º14º nº1 do mesmo diploma legal e segundo o qual, a acção de despejo é o meio adequado a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, sendo a forma processual adequada para o efeito a do processo comum declarativo.
Perante tal redacção e como muitos também vêm entendendo, pode à primeira vista parecer estar excluída a possibilidade do recurso à acção de despejo, nos casos em que se pretende a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda superior a três meses.
Não é no entanto este o nosso entendimento, opinião na qual não estamos sós quer na jurisprudência quer na doutrina.
Assim, consideramos que o elemento literal não será o único a ter em consideração numa interpretação desta norma já que nos termos do art.º9º do Código Civil, “a interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada.”
Como exemplo paradigmático desta opinião, temos o citado Acórdão da Relação de Lisboa de 23.10.2007, proferido no processo 6397/2007-7, dado a conhecer na íntegra em www.dgsi.pt.jtrl e também publicado nos Cadernos de Direito Privado, nº22 Abril/Junho 2008 a pág.59 e seguintes.
Ora como se verifica do mesmo aresto, foi aí seguida de muito perto a posição defendida por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª ed., a págs.324 a 328, para os quais não parece adequado o entendimento de que o recurso à acção de despejo fique reservado para os casos que não integrem a previsão do art.1083º, nº3, do Código Civil, designadamente, de mora no pagamento da renda com duração igual ou inferior a 3 meses, antes tendendo a considerar que a via da acção de despejo constitui sempre uma opção do senhorio.
Neste sentido vai igualmente Gravato Morais, no Novo Regime do Arrendamento Comercial, Almedina, 2006, págs.104 e 105 e na anotação nos referidos Cadernos de Direito Privado ao antes aludido acórdão (cf. pág.63 e seguintes).
Assim e para esta orientação, é de considerar que nos termos do disposto no art.º1083º, nº3, do Código Civil, é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda.
Por outro lado, atento o disposto no art.1084, nº1, a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista naquele nº3, opera por comunicação à contraparte onde fundadamente se invoque a obrigação incumprida.
Tal resolução, no entanto, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses (cf. art.º1084º, nº3), sendo certo que a referida comunicação é efectuada mediante notificação avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução (cf. art.º9º, nº7, da Lei nº6/2006, de 27/2).
Assim, em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação, serve de base à execução para entrega de coisa certa, sendo igualmente título executivo para a acção de pagamento de renda (art.15º, nºs 1, alínea e) e 2, do NRAU).
Acresce que de acordo com o disposto no art.º14º, nº1 da mesma lei, a acção de despejo se destina a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.
Por isso e apesar da definição algo redutora, da acção de despejo constante do citado art.º14º, nº1, parece-nos que o conceito tem um sentido amplo, abrangendo não só a figura da acção de despejo em sentido restrito, a instaurar quando a via judicial é o único modo de obter a cessação – por resolução ou denúncia – da situação jurídica do arrendamento, mas também todas as acções declarativas intentadas pelo senhorio para promover a cessação do contrato quando esta não operou judicialmente, como acontece com a caducidade, nem extrajudicialmente (nos casos em que não existe título executivo extrajudicial).
Na verdade, nomeadamente no caso de resolução fundada em mora no pagamento da renda, a acção de despejo será, provavelmente, a via mais vantajosa.
E as razões para tal conclusão são as que estão enumeradas por Gravato Morais na anotação já antes referida e segundo o qual:
-se evita o tempo de espera de 3 meses de duração da mora para o senhorio poder efectuar a comunicação destinada à resolução extrajudicial do contrato;
-se evita um novo tempo de espera de mais 3 meses, subsequentes à comunicação do senhorio, para eventual purgação da mora (art.1084º, nº3) e para a exigibilidade da desocupação do locado (art.1087º);
-se evitam as dificuldades inerentes à notificação avulsa ou contacto pessoal exigidos pela lei para efectivar a resolução extrajudicial, especialmente nos casos em que o paradeiro do arrendatário é desconhecido;
-se evita que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposição à execução (art.º930º-B, nº1, alíneas a), do C.P.C.);
-se obvia a uma eventual responsabilização nos termos do art.930º-E, do C.P.C;
-se pode cumular o pedido de resolução com o de indemnização ou rendas, ou com o de denúncia, quando esta tenha de operar pela via judicial (art.1086º) ou se podem cumular vários fundamentos de resolução, evitando-se que o litígio sobre a resolução do contrato seja tratado em dois processos distintos, quais sejam, a acção de despejo e a oposição à execução;
-se permite ao arrendatário que deduza logo pedido reconvencional, evitando-se que a discussão dessa matéria seja relegada para a oposição à execução;
-se força a uma purgação da mora mais célere, esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que apenas pode ser usada uma única vez na fase judicial (art.1048º, nºs 1 e 2);
-se pode lançar mão do incidente de despejo imediato (art.14º, nºs 4 e 5, do NRAU).
Assim sendo, também nós consideramos que não poder ter sido objectivo do legislador, retirar direitos ao senhorio, afastando o direito de resolução judicial do contrato quando a mora tenha duração superior a 3 meses.
Por isso e apesar de se considerar que a redacção dos artigos 1083º, nº3 e 1084º, nº1 possibilita uma interpretação literal no sentido de que se pretendeu impor uma solução extrajudicial, deve no entanto entender-se que não é essa a ideia que ressalta de outras norma do NRAU como é por exemplo o caso do seu art.º21º, segundo o qual o senhorio terá de intentar obrigatoriamente acção de despejo, se quiser impugnar o depósito das rendas, mesmo que tenha feito a comunicação para resolução extrajudicial.
Também por força do art.º15º, nº1, alínea e), da mesma lei, cuja redacção a vingar a tese que não aceitamos e criticamos, teria naturalmente que ser diferente, já que não faria sentido exigir-se o contrato de arrendamento para servir de título executivo (documento esse que não é exigido na alínea f) do mesmo nº1), quando é sabido que muitos arrendamentos, sobretudo habitacionais, não estão reduzidos a escrito, sendo assim inviável a formação de título executivo.
E, também do que decorre da conjugação dos nºs 3 e 4 do art.º1084º, relativos a situações de resolução extrajudicial do contrato, já que, só no primeiro, referente à falta de pagamento de renda, é que expressamente se escreve “quando opere por comunicação à outra parte”, o que salvo melhor opinião, revela que também se pode utilizar judicialmente pela via da acção de despejo.
Importa ainda ter em conta o que decorre da Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano nº34/X, na qual a resolução extrajudicial do contrato é perspectivada como uma possibilidade e não como uma imposição.
Neste sentido vai também e entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06.05.2010, no processo nº438/08.5YXLSB.LS.S1, em www.dgsi.pr.jstj.
Aliás, não seria de todo razoável que o legislador tivesse pretendido tornar mais difícil ao senhorio a resolução do contrato, limitando de forma tão gravosa o seu direito de acção, constitucionalmente consagrado por exemplo no art.º20º da CRP.
Assim e salvo melhor opinião, o que o legislador visou, manifestamente, foi apenas facilitar e acelerar a entrega coerciva do locado, tornando dispensável, em determinadas situações, a acção de despejo.
Deste modo e citando os três autores acima citados, agora a pág. pág.328 da obra referida, defendemos que “… tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das soluções consagradas, consideramos que assiste ao senhorio o direito a intentar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial, a tanto não obstando a letra dos arts.1083º e 1084º, do CC (art.º9º do CC)”.
Perante tudo isto, somos a concluir que, apesar de a lei prever que a resolução do contrato fundada em mora superior a três meses no pagamento da renda opere extrajudicialmente, continua a ser possível o recurso à acção de despejo para se obter a resolução judicial do contrato de arrendamento com esse fundamento, independentemente da duração da mora.
E por ser assim e respondendo à primeira das três questões que aqui nos foram colocadas pela Ré/Apelante, resulta manifesta nesta parte, a improcedência do conjunto das suas pretensões recursivas.
Ora como antes já vimos, a segunda das questões suscitadas diz respeito à possibilidade de fazendo uso das regras que regem a prova por presunções judiciais, ser possível dar como provado que a Ré não procedeu ao pagamento das rendas pela forma acordada com a Autora porque esta se nega a receber as mesmas;
Como se verifica da sentença recorrida, a Sr.ª Juiz “a quo”, fundamentou do seguinte modo a decisão proferida quanto a tal matéria:
“...não obteve qualquer conforto na prova apresentada a juízo, uma vez que nenhuma outra a demandada requereu, muito embora soubesse qual a forma processual sob cuja égide estes autos correm (cf. artigo 1, fls.18)”.
Também já sabemos que para a Ré/Apelante “esse facto poderia ter sido dado como provado, fazendo uso de uma presunção judicial (artigos 349º e 351º do CC), a partir dos itens 4,5 e 6 da Matéria Provada”.
Recordemos pois e antes do mais, o que dos mesmos consta:
“4. Em 26.04.2010 a Autora remeteu à Ré por carta, que a recebeu, o documento a fls.7, pelo qual declarou, para além do mais que aqui se tem por integralmente reproduzido, o seguinte:
“Serve a presente para informar V. Exa. que a partir do dia 01 de Janeiro de 2010, passou a vigorar o aumento legal de 3,69 sobre as rendas. Sendo assim, a renda actual passa a ser de € 70,55 (setenta euros e cinquenta e cinco cêntimos).”
5. Desde Maio de 2010 que a ré C… não efectua qualquer depósito em D…, S.A. em favor da A., a título de renda;
6. Mostra-se depositado por C… junto de Instituto de Gestão Financeira e de Infra-Estruturas da Justiça, IP, o valor € 19,12 em 30.06.2010, 7.07.2010, 06.08.2010, 07.09.2010, 07.10.2010, 05.11.2010, 07.12.2010, 05.04.2011, 03.05.2011, 07.06.2011, 05.07.2011, 05.08.2011, 02.09.2011, 06.10.2011, 04.11.2011, 06.12.2011, 03.01.2012;”.
É por demais sabido que as presunções constituem, nos termos do art.349º do CC, “ilação que a lei ou o julgador tira de um facto conhecido para afirmar um facto desconhecido”.
Nas palavras de António Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II volume, (2ª edição revista e ampliada), a pág.232, “tal norma abarca tanto as presunções legais, como as judiciais ou presunções “ad hominem”. Apenas estas nos interessam neste momento, já que, quanto às outras, desde que estejam provados os factos em que se fundam, ou não é admissível prova do contrário, como ocorre quanto às presunções “juris et de iure”, (v. g. art.243º, nº3, ou art.1260º, nº3 do CC), ou têm como efeito provocar a inversão do ónus da prova, fazendo recair sobre a parte contrária o encargo de, através, dos meios normais, convencer o tribunal da não verificação do facto presumido (v. g. arts. 1252º, nº2, 1260º, nº2, 1268º, nº1, 1042º, nº1, 312º e segs.)”.
Ora como logo a seguir ali se afirma, “as presunções judiciais, conquanto nem sempre resulte explicita a sua intervenção na formação da convicção, constituem um mecanismo necessário para levar o tribunal a afirmar a verificação de certo facto controvertido, suprindo as lacunas de conhecimento ou de informação que não possam ser preenchidos por outros meios de prova, ou servindo ainda para valorar os meios de prova produzidos.
A utilização de presunções judiciais surge com mais frequência quando se torna necessário proferir uma decisão quanto a factos essenciais correspondendo aos pressupostos normativos de que depende a procedência da acção ou excepção, relativamente aos quais, por vezes, se torna difícil o seu apuramento através de meios de prova directa.
(…)
A recusa ou o receio injustificado de utilização deste importante instrumento jurídico, a pretexto de alegado risco de insegurança, conduziria à desprotecção jurisdicional de situações realmente verificadas, mas cuja prova objectiva é extremamente difícil de alcançar”.
Salvo sempre melhor opinião, parece-nos ser o que claramente aqui ocorre no que toca ao facto em apreço, cujo ónus de prova cabia sem qualquer dúvida e de acordo com as regras gerais de repartição (cf. art.º342º, nº2 do CC), à Ré e ora Apelante.
Mas apesar disso, tendemos a concordar com a mesma Ré/Apelante quando nas suas alegações de recurso pugna pelo recurso a este meio de prova.
Isto apesar de entendermos que lhe era igualmente possível obter tal prova através de outro meio, designadamente o recurso à prova testemunhal.
Não deixa de ser verdade que a mesma poderia ter apresentado tal prova no momento processual próprio ou seja com a sua contestação, (cf. art.º8º, nº5 do D.L. nº108/2006 de 8 de Junho).
De todo o modo, tendemos a concordar com a mesma quando a dado passo afirma que atentos os elementos constantes do processo, designadamente a partir dos pontos 4, 5 e 6 da Matéria Provada e com recurso ao mecanismo previsto nos artigos 349º e 351º, se poderia concluir que a Autora não aceita o pagamento das rendas pela Autora.
Assim sendo e tendo nomeadamente em conta o que dispõe o art.712º, nº1, alínea a), 1ª parte do CPC, deve pois ser provido nesta parte o recurso interposto pela Ré, passando a considerar-se como provado o seguinte facto alegado pela Ré na sua contestação:
7.A Autora não aceita o pagamento das rendas por parte da Ré.
E perante o acabado de decidir, também se verá que daqui resulta manifesta a procedência da última das pretensões recursivas da Ré.
Assim, atento o disposto no art.º 1083º, nºs 1 e 2 do Código Civil, ao locador é permitido proceder à resolução do contrato de arrendamento quando dos factos provados resulte um incumprimento por parte do locatário, das suas obrigações contratuais, nomeadamente o pagamento pontual da respectiva renda.
Mas como bem se afirma na decisão recorrida, “não será qualquer fórmula de incumprimento pelo locatário da prestação debitória a seu cargo, centrada no pagamento de valor (art. 1038.º, al. a) do CC) que constituirá a integração do direito potestativo a resolver, mas apenas um quadro generalizado de incumprimento que sinalize a objectiva insatisfação do interesse de que o senhorio é portador, tornando-se inexigível que permita a persistência do gozo de coisa própria por terceiro ao abrigo do arrendamento (cf. art.º1083.º/2, corpo do texto, do CC)”.
E mais quando se afirma, que deverá ser “no interior deste quadro se deve entender o disposto no nº3 do art.º1083.º/3 do CC que, quanto a nós, estatui uma presunção iuris et de iure de verificação da situação de perda de fidúcia, de inexigibilidade de manutenção do vínculo locatício ou, como há quem prefira, revestindo a natureza de facto típico, fundamento de resolução (…), o que significa que a sua mera verificação reveste a natureza de uma mora qualificada, integrando a destruição do nexo de cooperação e confiança entre locador e locatário e, por si só, circunstância (ou estrutura de circunstâncias) integrativa da constituição do direito resolutivo em favor do senhorio”.
Como todos sabemos, está provado nos autos que a Ré não efectua pagamentos a título de renda à Autora desde Maio de 2010 (cf. ponto 5.).
Também sabemos que a Ré alegou que apenas não tem vindo a pagar a renda porque a Autora se nega ao seu recebimento, facto que agora acabou por ver provado nos termos sobreditos (cf. ponto 7.)
Impõe-se salientar antes do mais que a carta enviada pela Autora à Ré em 26.04.2010 e na qual comunica o aumento da renda em apreço, (cuja cópia se mostra junta a fls.7), não cumpre de todo as regras previstas no nº4 do art.º38º do NRAU.
Por outro lado, resulta manifesto que o aumento de renda proposto não respeita o coeficiente de actualização legalmente previsto para o ano de 2010, o qual e por força do Aviso nº16247/2009 foi fixado em 1,000.
Perante tudo o antes exposto, é para nós evidente que a Ré logrou provar a matéria de excepção por si invocada para obstar ao pedido de resolução do contrato de arrendamento formulado pela Autora.
Senão vejamos:
Dispõe o art.º813º do Código Civil que “o credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação”.
Já o art.º17º, nº1 do NRAU prescreve que “o arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente acção de despejo”.
Por outro lado o nº1 do art.º841º do Código Civil reza do seguinte modo:
“O devedor pode livrar-se da obrigação mediante o depósito da coisa devida, nos casos seguintes:
a) Quando, sem culpa sua, não puder efectuar a prestação ou não puder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo relativo à pessoa do credor;
b) Quando o credor estiver em mora”.
Assim e não obstante a circunstância de ter ficado provado o que consta do ponto 5. dos Factos Provados, é nosso entendimento que os depósitos efectuados pela Ré nos termos melhor descritos no ponto 6. da mesma matéria se devem considerar como respeitadores das regras previstas no art.º18º do NRAU, obstando por isso a que se tenha por resolvido o contrato de arrendamento em apreço por aplicação do disposto no art.º1083º, nºs 1 e 3 do Código Civil.
Mais e como aliás propõe a Ré/Apelante nas suas alegações, deve considerar-se que a junção aos autos com a contestação, das guias que comprovam o depósito das rendas antes melhor descritas, cumpre as exigências formais prescritas no art.19º do NRAU.
Deste modo, mal andou pois o Tribunal “a quo” quando entendeu que se estava perante um não pagamento da renda, o qual na sua opinião se prolongou por um período largamente superior ao estabelecido no art.º1084º, nºs 1 e 3 do Código Civil e por isso acabou por decretar a resolução do contrato de arrendamento identificado nos autos com a necessária condenação da Ré a entregar à Autora o respectivo imóvel.
Perante tudo isto e não esquecendo que deve ser permitido à Autora o levantamento das quantias que foram sendo depositadas e que se mostram melhor referidas no ponto 6. dos Factos Provados, tem assim que proceder nesta parte e com todas as necessárias consequências, o recurso interposto pela Ré.
*
Sumário (art.º713º, nº7 do CPC):1.Não obstante a lei actual (NRAU), prever que a resolução do contrato de arrendamento, fundada em mora no pagamento da renda superior a três meses possa operar extrajudicialmente, continua a ser possível, independentemente da duração da mesma mora, o recurso à acção de despejo para se obter a resolução judicial do contrato com esse fundamento;
2.Isto, porque se deve considerar que o meio extrajudicial para obter tal resolução é optativo e não imperativo.
3.Comprovando-se a mora da Autora (locadora) com base na recusa do recebimento por esta das respectivas rendas, obsta à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas nos termos previstos no art.º1083º, nºs 1 e 3 do Código Civil o depósito em singelo por parte da Ré (locatária) dos respectivos montantes já vencidos e dos que entretanto se vão vencendo no decurso da acção junto do Instituto de Gestão Financeira e de Infra-Estruturas da Justiça IP.
4.Com a junção aos autos com a contestação, das guias que comprovam o aludido depósito dos montantes das rendas antes melhor descritos, devem ter-se por cumpridas as exigências formais prescritas para o efeito no art.19º do NRAU.
*
III. Decisão:Pelo exposto, julga-se procedente o presente recurso de apelação e, em consequência revoga-se a decisão recorrida a qual se substitui por outra que julgando a acção improcedente por não provada, absolve a Ré dos pedidos contra si formulados pela Autora.
*
Custas em ambas as instâncias a cargo da Autora/Apelada (cf. art.º446º, nºs 1 e 2 do CPC).*
Notifique.Porto, 28 de Novembro de 2013
Carlos Portela
Pedro Lima Costa
José Manuel de Araújo Barros