| 11666/25.9T8PRT.P1 |  |
PRAZO DE RENOVAÇÃO
NATUREZA SUPLETIVA
MORA DO LOCATÁRIO
II - O nº 2 do art. 1045º do CC regula situações de ‘mora agravada' do locatário no cumprimento da obrigação de restituição da coisa locada - o seu alcance só se compreende, por confronto com o nº 1, circunscrevendo o seu âmbito às situações em que a falta de cumprimento pontual da obrigação de restituição lhe é imputável.
III - Mora ‘agravada' cuja verificação deve recusar-se quando a não restituição ocorre num enquadramento em que as partes disputam e discutem (por ser entre elas controvertida) a data do termo do contrato - mormente quando o arrendatário sustenta a sua posição em plausíveis e defensáveis argumentos jurídicos.
Relator: João Ramos Lopes
Adjuntos: Maria da Luz Teles Meneses de Seabra
João Proença
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
Apelantes (autores): AA e BB.
Apelado (réu): CC.
Juízo local cível do Porto (lugar de provimento de Juiz 5) - T. J. da Comarca do Porto.
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Na presente acção que AA e BB intentaram demandado CC, pedindo se julgue cessado, por oposição à renovação, o contrato de arrendamento para a habitação que em 1/06/2015 fora celebrado, no qual tem eles a qualidade de senhorios e este na qualidade de arrendatário, tendo por objecto fracção autónoma que identificam e que, por via disso, se ordene o despejo imediato do réu de tal imóvel, com sua entrega aos autores, livre e devoluto de pessoas e bens, mais se condenando o réu a pagar-lhes uma indemnização no valor mensal de 688,54€ desde 1/06/2025 até efectiva entrega do local arrendado do contrato, tramitada a causa, foi proferido, no final dos articulados, saneador sentença que, ponderando que o regime legal estabelece, imperativamente, prazo de renovação do contrato não inferior a três anos (entendendo, por isso, que no caso a oposição à renovação só poderia ter efeitos em Maio de 2026, sendo intempestiva - prematura - a pretendida produção de efeitos a partir de 31 de maio de 2025), julgou improcedente a acção e absolveu o réu dos pedidos.
Inconformados, apelaram os autores, pretendendo a revogação da decisão e substituição por outra que julgue a acção improcedente, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
A. O contrato de arrendamento ajuizado é um contrato para fins habitacionais com prazo certo;
B. O arrendamento foi feito pelo prazo de 5 anos, com início no dia 1 de junho de 2015 e termo no dia 31 de maio de 2020;
C. Os sujeitos contratuais e processuais convencionaram a renovação do contrato por sucessivos períodos de um ano, se não for denunciado pelas partes nos termos legais;
D. À data da propositura desta ação o arrendamento já tinha tido a duração de 10 anos, tendo-se renovado cinco vezes por períodos sucessivos de um ano;
E. Os recorrentes opuseram-se à renovação do contrato de arrendamento por cartas datadas de 7 de janeiro de 23 de janeiro de 2025;
F. O recorrido recebeu, pelo menos, a carta de 23 de janeiro de 2025, expedida com a antecedência de 128 dias relativamente ao termo do contrato ocorrido em 31 de maio de 2025;
G. O Tribunal a quo julgou a ação improcedente por entender que, mau grado os sujeitos processuais terem estipulado o prazo de renovação de 1 ano, a Lei nº 13/2019, entrada em vigor a 13 de fevereiro de 2019, impôs um prazo de renovação mínima de 3 anos;
H. Não sufragamos este entendimento, porquanto tal como o decidido no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 1278/22.4YLPRT.L1-7:
a) Se a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (quem permita o mais, permite o menos);
b) A tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento erigida como um dos propósitos da Lei nº 13/2019 não decorre neste circunspecto, em primeira linha, da nova redação do nº 1 do artigo 1096, mas sim do aditado nº 3 ao artigo 1097, ambos do Código Civil;
c) Isto porque o que decorre do nº 3 do artigo 1097 é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo;
d) O direito do senhorio se opor à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionada à vigência ininterrupta do contrato por um período de duração de três anos, contado da data da celebração do contrato;
I. O contrato de arrendamento durou por 10 anos, sendo que os recorrentes em consequência do artigo 1097 nº 3 do Código Civil estavam apenas vinculados à vigência ininterrupta do contrato por um período de 3 anos contados da data da sua celebração;
J. Ou seja, os recorrentes cumpriram a lei, seja no que respeita à vigência mínima do contrato - 3 anos, seja no que toca à antecedência da oposição à renovação do contrato - 120 dias;
K. Daqui decorre que a douta sentença recorrida interpretou e aplicou mal o disposto nos artigos 1096 nº 1 e 1097 nº 3 do Código Civil, pelo que deve ser revogada.
Contra-alegou o réu pela improcedência da apelação e manutenção da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Objecto do recurso
Delimitado o objecto do recurso pela conjugação da decisão recorrida (que constitui o seu ponto de partida) com as conclusões das alegações, pode identificar-se a questão suscitada na apelação na seguinte proposição: tem natureza supletiva ou antes imperativa a previsão do nº 1 do art. 1096º do CC quanto ao prazo de renovação do contrato de arrendamento.
Concluindo-se pela concludência da pretensão de cessação do contrato com efeitos a Junho de 2025, haverá ainda que conhecer (atenta a regra da substituição ao tribunal recorrido[1]) do pedido de condenação do réu apelado em indemnização correspondente ao dobro do valor da renda (art. 1045º, nº 2 do CC), por para tanto se mostrarem disponíveis todos os elementos de facto necessários.
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FUNDAMENTAÇÃO
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Fundamentação de facto
A decisão recorrida considerou provados os seguintes factos:
1. Por escrito particular datado de 1 de Junho de 2015, os autores deram de arrendamento ao réu, para habitação deste, a fração autónoma correspondente à fração autónoma designada pelas letras “FE”, correspondente a um andar T1+1, sita na Praça ..., ..., ..., no Porto, inscrita na matriz predial urbana da freguesia ... sob o artigo ...-FE.
2. Da cláusula terceira do escrito referido em 1. consta que o arrendamento é pelo prazo de 5 anos (cinco), com início em 01 de Junho de 2015 e o seu termo em 31 de Maio de 2020, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos de um ano, se não for denunciado pelas partes nos termos legais.
3. Os autores, por carta registada com aviso de receção, datada de 7 de Janeiro de 2025, declararam que se opunham à renovação do acordo referido em 1.
4. Como o réu não recebeu essa carta, os autores enviaram outra com o mesmo teor, em 23 de Janeiro de 2025.
5. O réu recebeu a carta referida em 4.
6. O réu enviou carta registada com aviso de receção, em 11 de Março de 2025, aduzindo aos autores que que a oposição à renovação que lhe foi comunicada pelos autores era ineficaz, na medida em que não cumpre os prazos legais estabelecidos.
7. A renda mensal actual é de €344,27.
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Fundamentação jurídica.
A presente apelação constitui mais um litígio que põe em confronto duas posições jurisprudências e doutrinais sobre a natureza supletiva ou imperativa do nº 1 do art. 1096º do CC (redacção introduzida pela Lei 13/2019, de 12/02), ou melhor, sobre o âmbito ou alcance de tal supletividade ou imperatividade - uma, sustentando que o preceito tem natureza supletiva também quanto ao prazo de renovação (podendo por isso ser convencionado, se não afastada a renovação, prazo de renovação contratual inferior a três anos)[2]; outra, entendendo que a possibilidade de estipulação em contrário estabelecida na norma (e por isso a natureza supletiva) está confinada à possibilidade de afastar a renovação do contrato, não abarcando já o estabelecimento de prazo de renovação inferior aos três anos (sendo por isso imperativo um prazo de renovação contratual não inferior a três anos)[3].
A sentença adoptou a segunda posição, com o que os apelantes se não conformam, pretendendo se decida a causa de acordo com a primeira.
São conhecidos os argumentos avançados por cada uma das posições - sintetizados, por exemplo, no acórdão desta Relação de 13/05/2026[4].
Interessa, assim, justificando a posição que vimos seguindo[5], elencar os argumentos que para tanto temos por pertinentes.
Numa primeira aproximação, constata-se que o argumento literal dá suficiente margem para que se entenda que a ressalva inicial, ao excepcionar da previsão os casos em que as partes convencionam em contrário - permitindo, por isso que as partes exerçam a sua autonomia e liberdade contratual, conformando o conteúdo do contrato, por mútuo consenso -, abrange todo o segmento seguinte do preceito, ou seja, que o mútuo consenso incida não apenas sobre a renovabilidade automática do contrato como também sobre o período de tal renovação; diga-se, aliás, que a interpretação oposta é a que encontra mais escolhos na letra da lei e, por isso, nessa regra da interpretação (parte final do nº 3 do art. 9º do CC).
O argumento que temos por decisivo, porém, é o que se retira do elemento sistemático da interpretação (a consideração de outras normas que formam o complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretanda, e a ponderação da consonância da norma interpretanda com a unidade intrínseca do ordenamento jurídico - subsídio interpretativo que se baseia no postulado da coerência intrínseca do ordenamento, ‘designadamente no facto de que as normas contidas numa codificação obedecem por princípio a um pensamento unitário'[6]; a unidade do sistema jurídico é, dos factores referidos no nº 1 do art. 9º do CC, o mais importante, sendo que a sua consideração sempre se imporia em atenção ao ‘princípio da coerência valorativa ou axiológica da ordem jurídica', falando-se a propósito na ´referência do sentido de cada norma ao ordenamento jurídico global'[7]). Elemento sistemático que conduz, na actividade hermenêutica, a procurar interpretação que logre harmonizar, de forma coerente, todas as normas de forma a que a interpretação duma não ponha em causa o relevo e interesse das demais.
A consequência de interpretar o nº 1 do art. 1096º do CC como estabelecendo um período mínimo e injuntivo (imperativo) de três anos para a renovação do contrato seria a de que qualquer contrato relativamente ao qual não fosse excluída a sua renovação automática teria uma vigência mínima de quatro anos, ainda que estipulado inicialmente um período de vigência mínimo de um ano (nº 2 do art. 1095º do CC), o que não se compatibiliza nem harmoniza com a norma do nº 3 do art. 1097º do CC (aditada pela Lei 13/2019) - norma que, reconhecidamente, é a que interessa e se destina (não a do nº 1 do art. 1096º do CC) a tutelar a posição do inquilino e a garantir a estabilidade do arrendamento, determinado que nenhum contrato pode caducar por oposição à renovação antes de decorridos três anos da celebração do mesmo. Por isso a posição que conclui pela imperatividade do prazo mínimo de três para a renovação automática do contrato não resiste, salvo melhor opinião, ao elemento sistemático da interpretação: se ‘assim fosse, o disposto no nº 3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido, tratando-se de uma norma inútil e espúria porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos'; o preceito (nº 3 do art. 1097 do CC) tem porém sentido, cabimento e interesse, dele decorrendo que, ‘prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo! Ou seja, o direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato. A tutela da estabilidade do arrendamento está aqui e não propriamente no nº 1 do Artigo 1096º'[8].
Conjugando os dois preceitos (nº 1 do art. 1096 e nº 3 do art. 1097º do CC) conclui-se que o regime legal estabelece uma duração mínima do contrato, quando não seja afastada a sua renovação automática, de três anos - dispondo o nº 1 do art. 1096º do CC para o silêncio contratual e não estabelecendo o nº 3 do art. 1097º do CC qualquer dimensão para o ulterior período de renovação, segue-se que ‘quando pretenda estabelecer-se renovação para um arrendamento habitacional de prazo certo terá de atribuir-se à própria duração desse contrato, pela aplicação conjugada dos dois preceitos, uma duração mínima de três anos.'[9]
Concluímos, assim, que as partes podem validamente estabelecer prazo inferior a três anos para a renovação automática do contrato de arrendamento.
Porque no caso dos autos foi convencionado para o contrato um período inicial de duração de cinco anos, clausulando-se a sua renovação automática por períodos de um ano, conclui-se que após o decurso do seu período inicial (cinco anos - 31/05/2025) o contrato foi-se renovando sucessiva e anualmente (1/06/2020 a 31/05/2021 e assim sucessivamente) até que à sua renovação por mais um ano, que ocorreria em 1/06/2025, se opuseram os autores senhorios, por comunicação enviada ao réu arrendatário em Janeiro de 2025 (por isso respeitando a antecedência legalmente estabelecida - art. 1097º, nº 1, b) e nº 2 do CC), o que teve como consequência a cessação do contrato (em 1/06/2025).
Decorre do exposto proceder a pretensão dos autores apelantes de ver declarada a cessação do contrato, por válida e eficaz oposição à sua renovação, com efeitos a partir de 1/06/2025, devendo o réu ser condenado a despejar a fracção arrendada, entregando-a aos autores livre de devoluta de pessoas e bens.
Improcede, contudo, a pretensão dos autores apelantes de ver o réu apelado condenado a pagar-lhes indemnização correspondente ao dobro da renda (art. 1045º, nº 2 do CC).
O nº 2 do art. 1045º do CC regula situações de ‘mora agravada'[10] do locatário no cumprimento da obrigação de restituição da coisa locada - ainda que, em rigor (pelo menos, em termos puramente objectivos), o arrendatário esteja em falta quanto à obrigação de restituir a coisa desde o termo final do contrato, o alcance do nº 2 do art. 1045º do CC só se compreende, por confronto com o nº 1, circunscrevendo o seu âmbito às situações em que a falta de cumprimento pontual da obrigação de restituição lhe é imputável (de contrário, o nº 1 do preceito não teria alcance normativo autónomo[11]), seja porque interpelado para a entrega[12], seja porque o enquadramento de facto revela uma omissão voluntária e culposa de entrega[13].
Trata, pois, a norma de regular a situação em que, a mais do que verificada a extinção do contrato e a cessação do direito do arrendatário a gozar e fruir da coisa[14], se constata e conclui ser o arrendatário merecedor do juízo de censura em que a culpa se traduz - a imputabilidade (a culpa) é o fundamento de aplicação do nº 2 do art. 1045º do CC (as demais situações de não restituição pontual são enquadráveis no nº 1 do preceito).
Mora ‘agravada' cuja verificação deve recusar-se quando a não restituição ocorre num enquadramento em que as partes disputam e discutem (por ser entre elas controvertida) a data do termo do contrato - como no caso em apreciação, em que, no que releva, o arrendatário sustenta a sua posição em plausíveis e defensáveis argumentos jurídicos (doutrinal e jurisprudencialmente estribados). Em tais situações (mormente quando sobre a questão se debatem duas plausíveis posições), que determinam que o recurso a juízo em vista de dirimir o litígio sobre a questão, o ordenamento jurídico tolera (autoriza) a não restituição, em atenção à discussão existente sobre os contornos e termos da relação jurídica locatícia; são situações em que o adiamento ou diferimento da restituição da coisa locada é configurada como acto lícito, como uma ‘espécie de prolongamento da relação locatícia sem culpa do locatário', como uma ‘mora consentida por causa justificativa legítima' (que não a pressuposta no nº 2 do art. 1045º, nº 2 do CC)[15].
Porque no caso se verifica uma tal situação de adiamento lícito (ou, pelo menos, admitido e tolerado pelo ordenamento jurídico, independente do resultado da causa), não se verificam os necessários requisitos, aliás nem sequer alegados (os factos que a tanto necessários são constitutivos do direito invocado - art. 342º, nº 1 do CC) para concluir pela mora do réu na restituição da fracção tomada de arrendamento e, assim, aplicar o nº 2 do art. 1045º do CC, improcedendo nesta parte a pretensão dos autores (e, por consequência, a apelação).
Procede, assim, parcialmente, a apelação - deve, na procedência da acção (e da apelação), julgar-se cessado, por oposição à renovação, com efeitos a 1/06/2025, o contrato de arrendamento referido nos factos provados, e ordenar-se, em consequência, o despejo do réu apelado da fracção objecto daquele cessado contrato, com a sua entrega aos autores apelantes, livre e devoluta de pessoas e bens; no mais, deve a acção (e a apelação) ser julgada improcedente e, consequentemente, deve o réu ser absolvido do pedido indemnizatório (pagamento de valor mensal equivalente ao dobro da renda).
Podem sintetizar-se os argumentos decisórios, em jeito de sumário, nas seguintes proposições:
(…)
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DECISÃO
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Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência:
- em julgar cessado, por oposição à renovação, com efeitos a 1/06/2025, o contrato de arrendamento referido nos factos provados e em ordenar o despejo do réu apelado da fracção objecto de tal cessado contrato, com a sua entrega aos autores apelantes, livre e devoluta de pessoas e bens,
- em absolver o réu apelado do pedido indemnizatório (pagamento de valor mensal equivalente ao dobro da renda).
Custas, atento o decaimento, na proporção de 2/3 para o réu apelado e 1/3 para os autores apelantes.
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(por opção exclusiva do relator, o presente texto não obedece às regras do novo acordo ortográfico, salvo quanto às transcrições/citações, que mantêm a ortografia de origem)
João Ramos Lopes
Maria da Luz Seabra
João Proença
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[1] Assim, Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª Edição, pp. 335/336.
[2] Assim, os acórdãos da R. Porto de 29/03/2023 (Isabel Ferreira), de 12/07/2023 (Ana Paula Amorim), de 14/09/2023 (Judite Pires), de 9/04/2024 (Rui Moreira), de 21/10/2024 (Ana Paula Amorim), de 14/01/2025 (Maria Luz Seabra) e de 13/05/2026 (Filipe César Osório) e da Relação de Lisboa de 10/01/2023 (Luís Filipe Pires de Sousa), 11/03/2025 (Luís Lameiras) e de 5/03/2026 (Luís Severino), todos no sítio www.dgsi.pt.
[3] Posição seguida, v. g. (e sem preocupação exaustiva), nos acórdãos desta Relação de 15/06/2023 (Aristides Rodrigues de Almeida), de 8/02/2024 (Isoleta de Almeida Costa) e de 25/01/2024 (Paulo Dias da Silva) e no acórdão do STJ de 3/07/2025 (Orlando Nascimento), todos no sítio www.dgsi.pt.
[4] Proferido no processo nº 3240/25.6T8VNG.P1 (Filipe César Osório), publicado no sítio www.dgsi.pt.
[5] O relator deste foi adjunto no citado acórdão de 14/01/2025, relatado pela aqui primeira adjunta.
[6] João Baptista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Almedina, 19ª reimpressão, p. 183.
[7] João Baptista Machado, Introdução (…), pp. 191 e 192.
[8] Citado acórdão da Relação de Lisboa de 10/01/2023 (Luís Filipe Pires de Sousa). Cfr., a propósito, evidenciando este argumento, v. g., os citados acórdãos desta Relação de 12/07/2023 (Ana Paula Amorim), de 9/04/2024 (Rui Moreira), de 21/10/2024 (Ana Paula Amorim), de 14/01/2025 (Maria Luz Seabra) e de 13/05/2026 (Filipe César Osório).
[9] Jorge Pinto Furtado, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2020, p. 661, apud acórdão da Relação de Lisboa de 10/01/2023.
[10] Expressão encontrada no acórdão do STJ de 29/09/2020 (Maria Olinda Garcia), no sítio www.dgsi.pt.
[11] Isso se realça no citado acórdão do STJ de 29/09/2020 (Maria Olinda Garcia).
[12] Citado acórdão do STJ de 29/09/2020 (Maria Olinda Garcia).
Assim, também entendendo que a constituição em mora necessária à aplicação do preceito (nº 2 do art. 1045º do CC) pressupõe interpelação feita pelo senhorio ao arrendatário para a restituição, Edgar Valles, Arrendamento Urbano, Constituição e Extinção, 2020, 2ª Edição, p. 67, Edgar Alexandre Martins Valente, e Despejo, 2021, reimpressão, p. 95, Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, 2ª Edição, pp. 202/203, Elsa Sequeira Santos, Código Civil Anotado, Vol. I, 2017, p. 1272, e acórdão da Relação de Lisboa de 12/10/2024 (Carlos Oliveira), no sítio www.dgsi.pt.
[13] Acórdão do STJ de 12/12/2023 (Ricardo Costa), no sítio www.dgsi.pt.
[14] Não se desconhece o entendimento de que é desnecessária a interpelação para que o arrendatário se constitua em mora na obrigação de restituição quando o contrato é celebrado por tempo determinado e a restituição tem data certa (de acordo com o disposto no art. 805º, nº 2, a) do CC, o devedor constitui-se em mora independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo) - acórdão do STJ de 20/11/2012 (Garcia Calejo), no sítio www.dgsi.pt.
[15] Citado acórdão do STJ de 12/12/2023 (Ricardo Costa).