Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4817/11.2TBVNG.P1 |  |
MARCAÇÃO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA
SILÊNCIO SOBRE A MARCAÇÃO DA ESCRITURA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
MORA
Recorrente/réu – B…, Lda.
Recorrida/autora – C…
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:
1 – Relatório:
1.1 - Os autos na 1.ª instância e a decisão sob recurso
C… intentou a presente ação contra a sociedade B…, Lda. e pediu que "1 – Seja declarada ilícita a resolução contratual produzida pela ré; 2 - Que a ré seja declarada única e exclusiva responsável pelo incumprimento contratual; 3 – Declarar-se resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes; 4 – Condenar a ré a restituir à autora a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de €10.000,00, acrescidos de juros legais desde a sua citação até efetivo pagamento".
A autora, fundamentando a sua pretensão, veio dizer, ora em síntese:
- No dia 14.04.10 celebraram a autora (promitente-compradora) e a ré (promitente-vendedora) um contrato promessa de compra e venda que teve por objeto uma moradia Unifamiliar com três frentes, sito na freguesia …, Concelho de Vila Nova de Gaia, pelo preço convencionado de €260.000,00, tendo entregue €5.000,00 a título de sinal. Acordaram que a escritura seria feita no prazo máximo de 90 dias, contados da promessa e que o imóvel estaria totalmente terminado nessa altura.
- As partes incluíram no contrato as cláusulas 7 e 8, designadas por especiais, que previam os seguintes termos: “7.º CLÁUSULA ESPECIAL PARA O PRIMEIRO OUTORGANTE: a) Caso, o Primeiro Outorgante não obtenha, no período de 90 dias a partir desta data, o Alvará de Licença de Ocupação, não será possível escriturar o imóvel; b) Se eventualmente o Segundo Outorgante quiser rescindir o contrato, ser-lhe-á devolvido apenas o valor ora dado como sinal, sem qualquer outra indemnização ou penalização; 8.º CLÁUSULA ESPECIAL PARA O SEGUNDO OUTORGANTE: No caso de o segundo outorgante, por motivos alheios, não conseguir obter financiamento no referido prazo de 90 dias, o primeiro outorgante poderá rescindir o contrato devolvendo o sinal ora dado em singelo e sem qualquer mais-valia.”
- Sucede que a ré não obteve o alvará de licença de ocupação dentro de 90 dias e tal facto obstou à realização da escritura. Em 16.07.10, a autora comunicou que apesar de ultrapassado o prazo, o seu interesse mantinha-se intacto, aguardando que a ré obtivesse o Alvará de Licença de Ocupação, mas a ré nada disse. Em 11.08.10, sabendo que já havia obtido o alvará, a autora enviou carta registada com a/r, dando à ré o prazo de 30 dias para marcar a escritura pública, sob pena de perder todo o interesse na realização do contrato prometido. No dia 13.08.10, a autora rececionou carta do mandatário da ré na qual dá conhecimento da obtenção do alvará e designa a data de 23 de agosto para a realização da escritura. Em 17.08.10, a autora comunicou a impossibilidade de realização da escritura na data proposta, justificando os motivos e indica o dia 07 de setembro ou outra data desde que posterior. Em 24 de agosto a ré comunicou que havia estado presente no dia 23 no cartório para realização da escritura e que em virtude da falta de comparência incorria em mora, indicando nova marcação agora para o dia 31.08.10, acrescentando que nova falta de comparência na data designada levaria à resolução do contrato. Nesse mesmo dia, a autora, através do mandatário, comunicou que rejeitava a imputada mora e reiterava a informação anterior, solicitando novamente a marcação da escritura para o dia 07 de setembro ou qualquer outra data desde que posterior.
- A ré nada disse e pretendeu resolver o contrato a partir de 31 de agosto, conforme se extrai da s/comunicação datada de 24 de agosto e do seu comportamento posterior a esta data, resolução com a qual a autora não se conforma. No dia 06.05.11, a autora comunicou à ré a perda definitiva do seu interesse na realização do negócio, e a consequente resolução do contrato promessa, em virtude da ausência de qualquer resposta tendo em consideração o já longo lapso de tempo desde então ultrapassado.
Uma vez citada, a ré contestou. Defende que a questão a apreciar é puramente de direito e que teve toda a legitimidade para rescindir o contrato por incumprimento da autora. Com efeito, a demandante comunicou-lhe que ficaria a aguardar "o prazo estritamente necessário à obtenção da licença de ocupação e marcação da escritura definitiva do imóvel", ou seja, estava a solicitar a marcação da escritura para logo que a licença de habitabilidade fosse obtida. A autora foi informada que a ré já estava na posse da licença e solicitou a marcação num prazo máximo de trinta dias, o que a ré fez, designando o dia 23 de agosto e, nessa data, esteve presente. Novamente voltou a interpelar a autora, agora para a realização da escritura em 31 de agosto e sob pena de rescindir o contrato e a autora não compareceu. Por tudo, só restava à contestante rescindir o contrato e fazer seu o valor entregue a título de sinal.
A ré igualmente se pronuncia "no que tange aos documentos juntos, remetidos pelo Ilustre Advogado da A. ao Advogado da R." que entende deverem "ser desentranhados dos autos, ao abrigo do dever de reserva, já que a sua divulgação viola o artigo 26º do Código Deontológico dos Advogados".
A autora respondeu. Nessa peça defendeu que "ao invés do que a Ré pretende fazer crer, os documentos juntos aos autos, remetidos pelo seu Advogado ao mandatário da R., não violam qualquer dispositivo Deontológico dos Advogados, em particular o aludido dever de reserva". Com efeito, "a indicada correspondência, dirigida ao mandatário da R., foi elaborada por Advogado em representação da A. e visa apenas alterar a data proposta para realização de Escritura Pública", não se tratando de "correspondência sobre qualquer malograda transação, como a R. pretende fazer crer".
Findos os articulados e conclusos os autos foi fixado o valor da causa - €260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros) e a ação passou "a correr os termos do processo ordinário de declaração".
No prosseguimento do processo foi designada uma audiência preliminar, requerida e deferida a suspensão da instância e, mais adiante, foi proferido Saneador-Sentença. Nesta peça – que vem a ser o objeto desta apelação – depois de, em sede de questão prévia se ter considerado que "os documentos juntos pelas partes que configuram correspondência trocada pelos seus ilustres mandatários com vista à marcação de data para a realização do contrato definitivo e questões conexas por não se enquadrarem no disposto nos art.º s 87 nº 4 e 108 do Estatuto da Ordem dos Advogados não se mostram abrangidos por qualquer restrição como meio de prova" veio a decidir-se o seguinte:
"Termos em que considero a presente ação procedente e, por via disso, declaro validamente resolvido pela A. o contrato-promessa descrito nos factos provados nºs 1º a 5º, por incumprimento definitivo imputável à Ré e condeno-a a pagar à A. a quantia de euros 10.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, devidos desde a citação e até integral pagamento. Custas a cargo da Ré".
1.2 – Do recurso
Inconformada, a ré veio apelar. Pretende a revogação da decisão e formula as seguintes Conclusões:
1 - Vem o presente recurso interposto do saneador sentença que julgou “…a presente ação procedente e, por via disso, declaro validamente resolvido pela A. o contrato promessa descrito nos factos provados nºs 1º a 5º, por incumprimento definitivo imputável à Ré e condeno-a a pagar à A. a quantia de euros 10.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, devidos desde a citação e até integral pagamento. Custas a cargo da Ré”
2 - Salvo o devido respeito, o Tribunal fez uma errada interpretação e aplicação do direito.
3 – Salvo o devido respeito, face à matéria de facto assente, fez uma errada subsunção dos factos ao direito e sobretudo uma errada interpretação do contrato.
4 - O Contrato promessa em causa, além das clausulas “típicas” dos contratos promessa, que mais não são do que a reprodução do estatuído no artigo 442º do Código Civil, estatuía duas clausulas “especiais” de salvaguarda.
5 - Uma a favor do promitente comprador, cláusula sétima:
“7ª: a) Caso, o Primeiro Outorgante não obtenha, no período de 90 dias a partir desta data, o Alvará de Licença de Ocupação, não será possível escriturar o imóvel; b) Se eventualmente o Segundo Outorgante quiser rescindir o contrato, ser-lhe á devolvido apenas o valor ora dado como sinal, sem qualquer outra indemnização ou penalização;”
6 - Outra a favor do promitente vendedor, cláusula oitava:
“8ª: No caso de o segundo outorgante, por motivos alheios, não conseguir obter financiamento no referido prazo de 90 dias, o primeiro outorgante poderá rescindir o contrato devolvendo o sinal ora dado em singelo e sem qualquer mais-valia”.
7 - O Tribunal não podia decidir o presente pleito sem considerar as referidas cláusulas.
8 - O Contrato promessa foi celebrado em 14 de abril de 2010.
9 - A promitente compradora poderia a partir de 15.07.2010 rescindir o contrato por sua iniciativa, mas não o fez, pelo contrário, veio, através de carta registada de 16.07.2010, dirigida à promitente vendedora, renunciar expressamente a este seu direito, comunicando-lhe que mantinha intacto o seu interesse e que aguardaria o prazo necessário para que a promitente vendedora obtivesse o Alvará de Licença de Ocupação e marcasse a escritura.
10 - Em 9.08.2010 o representante legal da promitente vendedora comunica à promitente compradora que já havia obtido o referido alvará e, a promitente compradora por carta registada de 11.08.2010 comunica à promitente vendedora que dispõe de um prazo máximo de 30 dias para marcar a escritura pública, vide doc. de fls…: “…solicita-se a marcação da escritura de compra e venda da casa, conforme estipulado no contrato, num prazo máximo de 30 dias. Se tal não vier a suceder, considero que houve incumprimento, da vossa parte, do contrato promessa de compra e venda, pelo que, de acordo com a lei, terá que me indemnizar pelo incumprimento contratual.”
11 - Salvo o devido respeito, o teor de tal missiva constitui uma interpelação admonitória por parte da promitente compradora à promitente vendedora, e foi assim que esta última interpretou aquela declaração negocial.
12 - Face a esta interpelação a promitente vendedora por carta de 13 de agosto comunicou à promitente compradora que a escritura se realizará no dia 23 de agosto de 2010.
13 - Por seu lado, a promitente compradora em 17.08.2010 comunica à promitente vendedora que não poderá realizar a escritura no dia 23.08.2010 por motivos que se prendiam com a concessão do crédito bancário.
14 - Estamos a falar da mesma promitente compradora que em 11.08.2010 fez uma interpelação admonitória à promitente vendedora dando-lhe um prazo máximo de 30 dias para outorgar a escritura de compra e venda.
15 - Então, a promitente compradora faz uma interpelação admonitória dando um prazo máximo de 30 dias e passados seis dias vem invocar problemas com o financiamento para não comparecer na escritura do dia 23.08.2010?!
16 - Pela cláusula 8ª do contrato promessa de compra e venda este facto, de “per si”, dava o direito à promitente vendedora de rescindir o contrato devolvendo o sinal em singelo. O contrato havia sido celebrado em 14 de abril, estamos em 23 de agosto, mais de 120 dias decorridos desde a data da celebração do contrato.
17 - Ainda assim, a promitente vendedora marcou uma segunda escritura para o dia 31.08.2010, dando possibilidade à promitente compradora de ainda cumprir o contrato.
18 - Entendeu o Tribunal “a quo” que “A Ré ao proceder à dita interpelação da A. para celebrar a escritura pública relativa ao contrato prometido no prazo de 8 dias após a constituição em mora e, sobretudo, para uma data em que sabia de antemão que a A. não estava em condições de cumprir atuou com manifesta má-fé.”
19 - Salvo o devido respeito, fez uma leitura dos factos demasiado apriorística, sem atentar em toda a envolvência e no próprio contrato promessa celebrado.
20 - Pelo contrato a promitente compradora entrou em incumprimento no dia 15 de julho de 2010, uma vez que pela cláusula oitava do contrato a partir daquela data a promitente vendedora poderia resolver o contrato com a entrega do sinal em singelo.
21 - A promitente vendedora marca a escritura em 23 de agosto e remarca-a para 31 de agosto, isto depois de ter recebido uma interpelação admonitória em 11.08.2010 para marcar a escritura num prazo máximo de 30 dias.
22 - Não nos parece que se possa deduzir do comportamento da promitente vendedora de má-fé, face ao comportamento da promitente compradora, até porque os motivos que invoca para não poder fazer a escritura naquela data não são atendíveis.
23 - Não é o facto do gerente de conta estar de férias que impossibilita o banco de outorgar na escritura, até porque normalmente quem outorga as escrituras em nome dos bancos são procuradores habilitados para tal.
24 - Mas ainda que assim não fosse impunha-se à promitente compradora ter um especial dever de cuidado na fixação do prazo admonitório à promitente vendedora, até porque nada nos garante que no dia 07 de setembro estivesse em condições de fazer a escritura.
25 - Quando alguém fixa um prazo máximo de 30 dias, é porque está em condições de fazer a escritura no dia seguinte e não no final do prazo, ou próximo do final do prazo. A promitente vendedora limitou-se a marcar a escritura dentro do prazo que lhe foi fixado e por duas vezes.
26 - Não pode a promitente vendedora ver agora os seus atos condenados pela incúria da promitente compradora.
27 - E, sendo assim, há incumprimento da promitente compradora, que se invoca, com as legais consequências.
28 - Ainda que assim não se entenda, não poderia o Tribunal ter decidido pela procedência da ação declarando validamente resolvido o contrato promessa “in casu” por incumprimento definitivo imputável à promitente vendedora, condenando-a a pagar o sinal em dobro.
29 - Teria o Tribunal que condenar a ré a devolver o sinal em singelo nos termos da cláusula oitava do contrato promessa, por a autora não ter conseguido obter o financiamento no prazo estipulado.
30 – Razão pela qual se impõe que este Venerando Tribunal substitua a sentença recorrida por outra que julgue o pedido improcedente por não provado com as legais consequências.
Não houve resposta ao recurso. Foram dispensados os Vistos. Nada obsta à apreciação do mérito da apelação.
1.3 – Objeto do recurso:
Definido pelas conclusões do apelante, o objeto principal do recurso traduz-se na questão de saber se houve incumprimento por parte da promitente compradora ou, pelo menos, que não houve incumprimento pela promitente vendedora, com a consequência, num caso ou no outro, da improcedência do pedido. Ainda que assim se não entenda, e subsidiariamente, a condenação da ré nunca podia ser superior à devolução do sinal em singelo, atenta a cláusula 8.ª do contrato promessa.
2 – Fundamentação:
2.1 – Fundamentação de facto:
A 1.ª instância proferiu a sua decisão com base nos seguintes factos, documentados nos autos, e estes factos (a que se faz referência complementar em nota ou se acrescenta, nos termos do artigo 646, n.º 4 do CPC) não mereceram qualquer impugnação ou censura das partes:
1 - No dia 14 de abril de 2010 celebraram a Autora (promitente-compradora) e a Ré (promitente-vendedor) contrato promessa de compra e venda que teve por objeto uma moradia Unifamiliar com três frentes, sito, na Rua …, N.º .. – …, pertencente à Freguesia …, Concelho de Vila Nova de Gaia, com o Alvará de Licença de Construção N.º…/07, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia, sob o N.º280205 e inscrito na matriz predial urbana sob o n.º 8685[1].
2 - O preço convencionado foi de €260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros)[2].
3 - No momento da realização do contrato, a A. entregou à R. o valor de €5.000,00 (cinco mil euros) a título de sinal[3].
4 - Conforme acordado a A. deveria pagar o restante preço na data da realização da escritura pública de compra e venda a realizar no prazo máximo de 90 dias a contar da data de celebração do contrato promessa[4].
5 - As partes incluíram no contrato promessa as cláusulas 7.º e 8.º, designadas por especiais, que previam os seguintes termos:
7ª
a) Caso, o Primeiro Outorgante não obtenha, no período de 90 dias a partir desta data, o Alvará de Licença de Ocupação, não será possível escriturar o imóvel;
b) Se eventualmente o Segundo Outorgante quiser rescindir o contrato, ser-lhe-á devolvido apenas o valor ora dado como sinal, sem qualquer outra indemnização ou penalização;
8ª
No caso de o segundo outorgante, por motivos alheios, não conseguir obter financiamento no referido prazo de 90 dias, o primeiro outorgante poderá rescindir o contrato devolvendo o sinal ora dado em singelo e sem qualquer mais-valia”[5].
6 - A R. não obteve o referido alvará de licença de ocupação dentro do prazo de 90 dias.
7 - Em 16 de julho de 2010, a A. comunicou à R. (por carta registada) que apesar de ultrapassado o prazo de 90 dias para a realização da escritura pública, o seu interesse na realização do negócio mantinha-se intacto, aguardando o prazo necessário para que a R. obtivesse o Alvará de Licença de Ocupação e procedesse à marcação da respetiva escritura[6].
8 - Em 9 de agosto de 2010, o representante-legal da Ré informou a A. que já havia obtido o referido alvará.
9 - Em 11 de agosto de 2010, a A. enviou carta registada com aviso de receção à R dando-lhe o prazo de 30 dias para marcar a escritura pública sob pena de considerar incumprido o contrato por parte da Ré[7].
10 - No dia 13 de agosto de 2010, a A. recebeu uma carta enviada pelo ilustre mandatário da R. na qual lhe dá conhecimento da obtenção do alvará de utilização, e designa a data de 23 de agosto para a realização da escritura[8].
11 - Em 17 de agosto de 2010, a A. comunicou à R. na pessoa do seu mandatário, via fax, da impossibilidade de realização da escritura na data proposta, por motivos que se prendiam com a concessão de crédito bancário, indicando em alternativa o dia 07 de setembro ou outra data desde que posterior àquela[9].
12 - A A. não compareceu no cartório notarial designado no dia 23 de agosto de 2010.
13 - Em 24 de agosto a R. comunicou por carta à A. que havia estado presente no dia 23 de agosto no indicado cartório para realização da escritura e que em virtude da falta de comparência a mesma incorria em mora, indicando nova marcação agora para o dia 31 de agosto de 2010, acrescentando que caso a A. voltasse a não comparecer “deixaria de ter interesse na celebração da escritura, rescindindo assim, o contrato promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo imputável” à A[10].
14 - Nesse mesmo dia face à carta rececionada, a A. por intermédio do seu mandatário, enviou um fax ao mandatário da Ré solicitando novamente a marcação da escritura para o dia 07 de setembro de 2010 ou qualquer outra data, desde que posterior a esta[11].
15 - A A. enviou no dia 26 de agosto, carta registada à R. devidamente rececionada por esta em 30 de agosto, na qual, para além, de refutar a sua alegada constituição em mora, mais adianta o dia 07 de setembro para a realização da escritura ou ainda uma outra deste que posterior.[12]
16 - A A. não compareceu no cartório notarial designado no dia 23 de agosto de 2010.
17 - Até à presente data a R. nada mais disse à A.
18 - No dia 06 de maio de 2011, a A. comunicou à R. por carta registada que esta recebeu que em face do decurso do tempo sem qualquer resposta às suas comunicações anteriores deixou de ter interesse na realização da escritura resolvendo, por isso, o contrato promessa em causa[13].
2.2 – Aplicação do direito
Na decisão da 1.ª instância decidiu-se a procedência da pretensão da autora e condenou-se a ré. Vejamos, sucintamente, as razões da sentença:
"(…) Apesar de ter sido alvo de controvérsia na jurisprudência, a maioritária é a que se pronuncia, e com a qual concordamos, no sentido que os direitos fixados na no nº 2 do citado artº 442 apenas podem ser exercidos perante uma situação de incumprimento definitivo e não de mera ou simples mora. Neste sentido, p. ex. o Acórdão da R.L. de 13-07-95, in CJ – 1995 – Tomo 4º, pg. 86, “As sanções da perda de sinal ou da sua restituição em dobro são aplicáveis apenas ao incumprimento definitivo” e o Acórdão do STJ de 24-10-95, in CJSTJ – 1995 – Tomo 3º, pg. 78; “A aplicação das sanções previstas no artº 442 do C. Civil pressupõem o incumprimento definitivo do contrato-promessa e não a simples mora, depois das alterações introduzidas pelo D.L. nº 379/86, de 11-11.” Do exposto resulta a nosso ver que, em caso de falta de cumprimento de contrato promessa, assistem ao promitente não faltoso os seguintes direitos: 1º- Requerer, quer exista simples mora quer exista incumprimento definitivo, a execução específica da promessa. 2º- Em alternativa, para o caso de existir incumprimento definitivo – direito à resolução do contrato (artºs 432 e 808 do C. Civil): a) a devolução do sinal em dobro ou fazer este coisa sua, dependendo se se trata daquele que prestou ou recebeu o mesmo (…)
A simples mora pode-se converter em incumprimento definitivo quando se verifique uma das situações previstas no artº 808 nº 1 do C. Civil, “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”. A esta duas circunstâncias a Doutrina e a Jurisprudência acrescentam uma terceira: a “recusa perentória do cumprimento”, que dimana da interpelação admonitória, ou seja, da sua manifesta desnecessidade. De facto, se o devedor, por factos categóricos, exprime a sua recusa em cumprir o contrato seja em que prazo ou circunstâncias for, é desnecessária/inútil a interpelação admonitória (…).
Relativamente ao contrato promessa de compra e venda referido em 1º) a 6º) resulta do mesmo que a escritura pública se deveria realizar no prazo máximo de 90 dias a contar da data de celebração do contrato promessa, 14-04-2010. Mais estabeleceram que se não fosse possível celebrar o contrato por falta de licença de ocupação a A., promitente-compradora, poderia resolver o contrato recebendo o sinal em singelo. A R. não obteve o referido alvará de licença de ocupação dentro do prazo de 90 dias e a A. comunicou-lhe que não pretendia exercer a referida faculdade resolutiva mantendo interesse na realização do contrato logo que obtida a dita licença. A Ré obteve aquela licença e a A., em 11 de agosto de 2010, intimou-a por carta registada com aviso de receção, a proceder à marcação da escritura pública de compra e venda no prazo de 30 dias. No dia 13 de agosto de 2010, a Ré informa a A. da marcação da escritura para o dia 23-08. Em 17 de agosto de 2010, a A. comunicou à R. a impossibilidade de realização da escritura na data proposta, por motivos que se prendiam com a concessão de crédito bancário, indicando em alternativa o dia 07 de setembro ou outra data desde que posterior aquela. A A. não compareceu no cartório notarial designado no dia 23 de agosto de 2010. Em 24 de agosto a R. comunicou por carta à A. que havia estado presente no dia 23 de agosto no indicado cartório para realização da escritura e que em virtude da falta de comparência a mesma incorria em mora, indicando nova marcação agora para o dia 31 de agosto de 2010, acrescentando que caso a A. voltasse a não comparecer “deixaria de ter interesse na celebração da escritura, rescindindo assim, o contrato promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo imputável” à A. A tal carta a Ré respondeu nos termos anteriores manifestando a sua impossibilidade em celebrar a escritura na data indicada e solicitando novamente a marcação da escritura para o dia 07 de setembro de 2010 ou qualquer outra data desde que posterior a esta.
Entende-se que a A. se constituiu em mora ao não comparecer na escritura pública designada para o dia 23 de agosto uma vez que tinha sido ela própria a intimar a Ré para proceder à marcação daquele atos nos 30 dias posteriores a 11 de agosto de 2010, não lhe sendo, agora, licito ou curial manifestar a sua indisponibilidade para tal. Sucede, porém, que em face daquela mora a Ré pretendeu transformar a mesma em incumprimento definitivo procedendo à “interpelação admonitória” da A. para celebrar a escritura no dia 31 de agosto de 2010, considerando resolvido o contrato se o contrato prometido não se realizasse naquela data por falta de comparência da A.
Na execução dos contratos, ou seja, no cumprimento da obrigação e no exercício do direito correspondente, as partes devem proceder de boa-fé, artº 762 nº 2 do C. Civil. A “interpelação/intimação admonitória” deve consistir na concessão de um prazo razoável durante o qual seja lícito pressupor a possibilidade de cumprimento pela outra parte. A Ré ao proceder à dita interpelação da A. para celebrar a escritura pública relativa ao contrato prometido no prazo de 8 dias após a constituição em mora e, sobretudo, para uma data em que sabia de antemão que a A. não estava em condições de cumprir atuou com manifesta má-fé. De facto, a Ré não procedeu a uma verdadeira e licita intimação ao cumprimento antes, pelo contrário, pretendeu apenas forçar o incumprimento por parte da A. Temos, pois, por ilícita a resolução do contrato efetuada pela Ré uma vez que a suposta interpelação efetuada não concedeu à A. um prazo razoável, não visava assegurar ou obter o cumprimento do contrato (a Ré já sabia que naquela data e segundo lhe havia sido comunicado a A. não estava em condições de cumprir) e, outrossim foi efetuada com evidente má-fé no sentido de provocar o incumprimento do contrato por parte da A.
Ao proceder à resolução do contrato naquelas condições a Ré deu mostras evidentes de que não tinha a intenção de cumprir o contrato, configurando a sua conduta (quer anterior à resolução, quer, sobretudo, a forma como esta foi efetuada) uma manifestação clara de “recusa perentória do cumprimento” (exprimiu de forma categórica que não pretendia cumprir o contrato) o que legitima a A. a, por sua vez, resolver o contrato por incumprimento definitivo imputável à Ré. Aquela resolução concede à A. o direito a obter da Ré a devolução em dobro do sinal prestado. A ação procede nos termos expostos".
Apreciando.
A questão relevante que os autos – e o recurso – suscitam prende-se com o comportamento tido pelas partes no mês de agosto de 2010 e, depois desta ocasião, com a decisão da autora de resolver o contrato, pretendendo, por via disso que lhe seja restituída em dobro a quantia paga a título de sinal.
Resumidamente, sucedeu o seguinte: por carta de 11.08.2010 a autora informa a ré que obteve conhecimento de já ter sido concedido o Alvará de Licença de Ocupação e solicita a marcação da escritura num prazo máximo de 30 dias. E acrescenta – conforme fls. 19 – que "se tal não vier a suceder, considero que houve incumprimento da vossa parte co contrato promessa de compra e venda, pelo que, de acordo com a lei, terá de me indemnizar pelo incumprimento contratual". Em resposta a ré marca a escritura para o dia 23 de agosto de 2010. De seguida, a autora, através do seu mandatário comunica que a escritura se poderá realizar em 7 de setembro ou em data posterior, no mesmo cartório. Nessa missiva esclarece que "no pretérito mês de junho a m/cliente obteve a concessão de empréstimo bancário, para aquisição do indicado imóvel; com o adiamento da data prevista para a realização da escritura, tornou-se agora necessário processar junto da instituição bancária as formalidades necessárias para a marcação de nova data; sucede que o gerente de conta responsável pela organização de todo o processo encontra-se em gozo de férias". Em resposta, a ré, a 23.08.2010 dá conta que a autora não compareceu e escreve, "não obstante V.ª S.ª se encontrar em mora somos a comunicar que a nova data (…) está agendada para 31 de agosto (…)". E acrescenta: "Caso V.ª S.ª não compareça nesta nova data a n/constituinte deixa de ter interesse na realização da escritura, rescindindo assim, o contrato promessa de compra e venda, por incumprimento definitivo imputável a V.ª S.ª". A esta carta a autora ainda respondeu a 26 de agosto, referindo, além do mais que os motivos que impossibilitavam a realização da escritura em data anterior a 7 de setembro era alheios à sua vontade e que "esta tramitação bancária se deve exclusivamente em virtude da não realização da escritura nos 90 dias após a assinatura do contrato-promessa, já que nesse período o processo de empréstimo bancário estava deferido e totalmente concluído". Nada tendo acontecido, entretanto, no relacionamento das partes e no que respeita à questão em apreço, a autora, em 6 de maio de 2011, através do seu mandatário, remete à ré a comunicação que constitui o documento de fls. 38/39. Nessa comunicação a autora dá conta do envio das comunicações anteriores e da explicação nelas do motivo da proposta da data de 7.09.2010 ou outra posterior para a realização da escritura e que a ré "não só não teve em consideração o ali requerido como tão pouco se dignou a responder à m/constituinte acerca da data proposta". E acrescenta: "Em face do exposto e pela vossa postura de total silêncio durante todo este tempo, sou a comunicar a V. Ex.ª que a m/ cliente deixou de ter interesse na realização da escritura, resolvendo-se assim o contrato-promessa de compra e venda pelo incumprimento definitivo imputável a V. Ex.ª".
Esta matéria de facto, revelada pelos documentos juntos aos autos – e que a 1.ª instância não deixou de considerar – pode esquematizar-se melhor em termos temporais, para uma correta compreensão e interpretação do comportamento das partes:
Antes de agosto de 2010 – Foi celebrado o contrato promessa, foram ultrapassados os 90 dias previstos para a obtenção do Alvará, mas, não obstante, a autora manifestou vontade de, ainda assim realizar o negócio prometido.
11.08.2010: A autora escreve à ré para que marque a escritura no prazo máximo de trinta dias, sob pena de haver incumprimento.
11.08.2010: A ré marca a escritura para 23 de agosto.
17.08.2010: A autora, através do mandatário, diz que não é possível realizar a escritura antes de 7 de setembro, em razão de formalidades bancárias a que agora foi preciso proceder e porque o gerente de conta está de férias.
23.08.2010: A ré faz nova marcação da escritura, agora para 31 de agosto.
23.08.2010: E acrescenta que se a autora não comparecer deixa de ter interesse na realização da escritura, rescindindo assim o contrato.
26.08.2010: A autora reitera a impossibilidade da realização da escritura antes de 7 de setembro e renova as explicações dadas a 17.08.2010.
6.05.2011: A autora invoca perante a ré o facto de esta não ter tido em consideração o que anteriormente requerera e de nem sequer ter respondido e, em face disso, atenta a postura de total silêncio durante todo o tempo entretanto decorrido, decidiu resolver o contrato promessa.
Entendeu a 1.ª instância que a recorrente recusou perentoriamente celebrar o contrato definitivo ou, dito de outro modo, que houve da sua parte um incumprimento definitivo. Funda essa conclusão, como decorre do sentenciado, na circunstância de a própria demandada ter resolvido o contrato promessa, justamente quando marcou a escritura para 31 de agosto e comunicou à autora que a sua ausência implicava a resolução do contrato, por perda de interesse dela, ré. Dito de outro modo, funda a conclusão do incumprimento definitivo na resolução da ré, porquanto considera que esta resolução, violadora da boa fé, não foi lícita, ou seja, não tinha fundamento.
A 1.ª instância, como decorre, fez equivaler a resolução indevida (infundada) a uma recusa perentória do cumprimento, como o mesmo efeito de um incumprimento definitivo. Saber se assim é, ou seja, quais sejam as consequências jurídicas de uma resolução infundada, constitui um problema complexo e de solução não unânime. No entanto, entendemos que, no concreto caso em apreciação, esse não é o problema, porque essa não é a questão ou, dito de outro modo, essa não foi a causa (de pedir) invocada pela autora para a sua pretensão nem a causa invocada como fundamento da (sua) resolução[14].
Dito de outro modo, que a resolução operada pela ré se deva considerar infundada não merece a nossa censura mas a questão relevante, salvo o devido respeito, não é essa.
Efetivamente, alheia ao comportamento resolutivo da demandada, a autora, na comunicação de 6 de maio de 2011 invoca apenas a falta de resposta da ré, o seu silêncio, a demora em dar-lhe resposta, em dizer qualquer coisa ou em marcar a escritura; escritura – acrescente-se – que a autora queria ver marcada para o dia 7 de setembro do ano anterior ou para qualquer ocasião posterior.
A autora invoca como causa de resolução, na comunicação de 6 de maio, a circunstância de a ré não ter tido em consideração as suas propostas e a postura desta de total silêncio, durante todo o tempo entretanto decorrido. É essa a motivação ou fundamento para a autora dizer que deixou de ter interesse na realização da escritura e a motivação ou fundamento para resolver o contrato. O facto de autora também dizer, na sua petição, que não se conforma com a resolução operada pela ré (que considera totalmente ilícita) em nada altera o fundamento pelo qual ela mesma decidiu resolver o contrato e só este é a causa de pedir que sustenta a sua pretensão indemnizatória.
Atenta a conclusão anterior, a qual, aliás, nos parece bem espelhada no facto n.º 18, resta saber se a autora resolveu fundadamente o contrato promessa, ou melhor, se o comportamento da ré legitima a resolução contratual.
Esse comportamento, nos moldes invocados pela demandante, foi – já se disse – a não marcação da escritura para a data de 7 de setembro ou qualquer outra posterior e a falta de resposta às pretensões da autora (de marcação da escritura).
Parece-nos evidente que tal comportamento não pode qualificar-se como um incumprimento definitivo e só o incumprimento definitivo permitiria à autora a resolução do contrato e o recebimento do sinal em dobro. Parece-nos suficientemente claro que nenhum elemento de facto permite concluir que a prestação a que está adstrita a promitente vendedora tenha passado a ser impossível. O que unicamente revelam os autos é que a marcação da escritura, marcação que não foi feita pela ré, ainda é possível – artigo 804 do Código Civil (CC). Estamos, por isso, numa situação de mora do devedor, melhor dito, estamos numa situação de simples mora do devedor.
Note-se, aliás, que quando a autora invoca o incumprimento definitivo da ré, em maio de 2011, estamos numa ocasião temporal que, interpretadas literalmente as comunicações anteriores feitas pela autora, ainda cabe na expressão (referida à marcação da escritura) "no próximo dia 7 de setembro ou em data posterior". E se é certo que a ré nada respondeu – fundando o seu silêncio a resolução da autora – também a autora não mais concretizou qualquer data para a realização da escritura.
Em suma, o comportamento omissivo da ré não equivale a um incumprimento definitivo e, por isso, a autora não é credora da indemnização reclamada.
Solucionada a questão principal, carece de sentido a apreciação da questão subsidiária (a relevância da cláusula 8.ª do contrato promessa) suscitada pela ré.
Em conclusão, a apelação é procedente e, em conformidade, revoga-se a decisão da 1.ª instância.
3 – Sumário:
O silêncio sobre a marcação da escritura de compra e venda a que se remeteu o promitente vendedor não é, se mais e sem qualquer interpelação completar, um incumprimento definitivo, mas uma simples situação de mora.
4 – Decisão
Pelas razões ditas, acorda-se na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente a presente apelação e, em conformidade, revoga-se a decisão proferida na 1.ª instância e, em sua substituição, julga-se improcedente a ação instaurada por C… contra a sociedade B…, Lda., absolvendo-se esta dos pedidos formulados pela recorrida.
Custas pela recorrida.
Porto, 7.01.2013
José Eusébio dos Santos Soeiro de Almeida
Maria Adelaide de Jesus Domingos
Carlos Pereira Gil
_________________
[1] Documento de fls. 44/45.
[2] Documento de fls. 44/45.
[3] Documento de fls. 46.
[4] Documento de fls. 44/45.
[5] Documento de fls. 44/45.
[6] Documento de fls. 15. A autora, além do mais, escreve seguinte: "No entanto, a promitente-compradora mantém o seu interesse intacto na realização da escritura definitiva do imóvel nos precisos termos já acordados. Pelo que fico a aguardar o prazo estritamente necessário à obtenção da aludida licença de Ocupação e marcação da escritura definitiva do imóvel. Sem outro assunto (…).
[7] Na qual, conforme fls. 19, refere: "Assim, desbloqueada a única questão que obstava à realização da escritura definitiva, solicita-se a marcação da escritura de compra e venda da casa, conforme estipulado no contrato, num prazo máximo de 30 dias. Se tal não viera a suceder, considero que houve incumprimento, da vossa parte, do contrato-promessa de compra e venda, pelo que, de acordo com a lei, terá de me indemnizar pelo incumprimento contratual. Sem outro assunto de momento (…)"
[8] Documento de fls. 22.
[9] Documento de fls. 29/30. Aí se refere, além do mais, o seguinte: "No pretérito mês de junho a m/ cliente obteve a concessão de empréstimo bancário, para a aquisição do indicado imóvel. Com o adiamento da data prevista para a realização da escritura, tornou-se agora necessário processar junto da instituição bancária as formalidades necessárias para a marcação de nova data. Sucede que o gerente de conta responsável pela organização de todo o processo bancário encontra-se no gozo de férias".
[10] Documento de fls. 31.
[11] Documento de fls. 33.
[12] Documento de fls. 34/35. Aí refere a autora, além do mais o seguinte: "Pelo que ainda deverá ser considerada sem efeito a nova data de 31 de agosto, proposta por V. Ex.ª para a realização da escritura pública, agendando-se para o efeito o dia 7 de setembro ou qualquer outra posterior. Por outro lado, devo manifestar que esta tramitação bancária se deve exclusivamente em virtude da não realização da escritura nos 90 dias após a assinatura do contrato-promessa já que nesse período o processo de empréstimo estava totalmente deferido e totalmente concluído. Assim, com o dito adiamento a elaboração e concessão empréstimo bancário – aliás, que se encontra novamente deferido – obrigatoriamente teve de ser reanalisado, acrescendo ainda o facto de nos encontrarmos em período de férias (…)".
[13] Documento de fls. 38/39: "(…)as ditas comunicações foram efetivamente entregues ao s/ mandatário, considerando-se assim que V.ª Ex.ª foi devidamente notificado. 3 – Contudo não só não teve em consideração o ali requerido como tão pouco se dignou a responder à m/ constituinte acerca da data proposta. 4 – Em face do exposto e pela vossa postura de total silêncio durante todo este tempo, sou a comunicar a V. Ex.ª que a m/ cliente deixou de ter interesse na realização da escritura, resolvendo-se assim o contrato-promessa de compra e venda por incumprimento definitivo apenas imputável a V. Ex.ª. 5 – Em consequência deverá V. Ex.ª pagar á m/ constituinte o dobro do sinal que lhe foi entregue na data da assinatura do contrato-promessa, no valor de €5.000,00 (cinco mil euros)".
[14] Salientando que a questão enunciada não é verdadeiramente a questão a apreciar nestes autos e, por isso, no recurso, sobre o problema dos efeitos da resolução infundada na manutenção ou extinção do contrato (questão que não merece a unanimidade deste coletivo) remetemos para Paulo Mota Pinto, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, Volume II, nota 4861, a págs. 1674/1677.