Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

A autora Clube ..., associação com sede na Rua ..., ... Porto, intentou a presente ação declarativa com processo comum contra os réus AA, residente na Rua ..., ... .... 13, ... Vila Nova de Gaia e “A..., Lda.”, com sede na Praça ..., Porto.

Por via da presente ação e da ação apensada a autora pretende que seja decretada a resolução dos contratos de arrendamento que celebrou com AA e com “A..., Lda.” (da qual o AA é legal representante) que tiveram por objeto a Loja ... do prédio inscrito na matriz sob o n.º ...78 sito na Rua ..., ..., Porto e a Loja ...05... do prédio inscrito na matriz sob o n.º ...75 sito na Rua ..., ... Porto, com o fundamento de que demoliram as paredes que separam cada um dos locados, procedendo à abertura de um vão em parede resistente, que separa os prédios dos locados confinantes, sendo tais paredes mestras e estruturantes.

Juntaram assim duas lojas de prédios independentes, o que põe em causa a segurança estrutural dos edifícios.

Mais invocou a autora que obra que foi realizada sem o licenciamento camarário e sem a sua autorização.

Em articulado superveniente, a autora veio também alegar que o réu por carta registada datada de 11.11.2020 e recebida em 13.11.2020, lhe comunicou, nos termos do art. 1109º do Cód. Civil, que no dia 10.11.2020 celebrou um contrato de locação do estabelecimento comercial sito na Rua ..., contrato esse que se iniciou naquele próprio dia, mas os factos alegados na referida carta apenas pretendem dar uma aparência de legalidade à cessão ilícita do gozo do prédio que motivou a presente ação, já que no locado em causa nos presentes autos jamais esteve instalado qualquer estabelecimento comercial para que o réu o pudesse transmitir. Além disso, tal comunicação viola em termos de forma o comando do nº 2 do art. 1109º do Cód. Civil, na medida em que deveria ter ocorrido – e não ocorreu – no prazo de um mês a contar da referida transferência do estabelecimento instalado no locado, o que sempre constituiria fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.

Por sua vez, os réus alegaram que no sítio onde estão as duas lojas existiu um edifício, o qual ocupava o espaço não só das duas lojas, mas também todo o corredor das lojas da Rua ... e todo o rés-do-chão, que tinha paredes com vãos em arco que permitiam a passagem de uns lados para os outros. Mais invocaram que o réu AA no contrato de arrendamento que celebrou com a autora ficou autorizado a reabrir uma passagem do arrendado para o estabelecimento contíguo e a reabertura em causa consistiu apenas na retirada do tabique das paredes.

No que concerne ao articulado superveniente, o réu respondeu que só agora foi emitida licença de utilização para o arrendamento, pelo que só agora cedeu a exploração do estabelecimento e que essa cessão não foi comunicada fora de prazo, pois ocorreu no dia 10.11.2020 e a carta ao autor/senhorio foi enviada no dia seguinte e que no contrato de arrendamento havia autorização do senhorio para o réu ceder a título definitivo a sua posição de arrendatário a sociedade de que seja sócio, assim como havia autorização para reabertura da passagem entre os dois espaços em causa.

Foi proferido despacho saneador, com identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.

Realizou-se depois audiência prévia nos termos do art. 593º, nº 3 do Cód. de Proc. Civil.

Efetuou-se audiência de julgamento com observância do legal formalismo e, por fim, proferiu-se sentença que julgou a presente ação e a ação apensa improcedentes, por não provadas, e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos formulados.

Inconformada com o decidido, interpôs recurso a autora, a qual finalizou as suas alegações com as seguintes conclusões:

I. A decisão recorrida assenta numa errada apreciação da prova produzida e padece, além do mais, de erro de julgamento, violando o disposto no artigo 45º da Lei n.º 107/2001, de 08 de Setembro (Lei De Bases Do Património Cultural) e o artigo 4º n.º 2 alínea d) do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro e os artigos 1083º e 1084º e o artigo 1109º do CC.

A) DOS CONCRETOS PONTOS DE FACTO QUE A RECORRENTE CONSIDERA INCORRETAMENTE JULGADOS

II. Da análise conjugada dos depoimentos da testemunha AA (depoimento na sessão de julgamento de 18/04/2023 e gravado entre os minutos 11:58 e 12:23), nomeadamente das suas declarações entre os minutos [00:00:50] e [00:00:50], [00:01:17] e [00:01:28], [00:09:51] e [00:11:15], [00:21:10] e [00:21:37] e da testemunha BB (sessão de julgamento do dia 13/02/2023 e gravado entre os minutos 14:19 e 15:03) nas suas declarações gravadas entre os minutos [00:02:17] e [00:02:48], [00:05:54] e [00:06:00] e do documento n.º 9 junto com a Contestação do R. AA que quem realizou a obra de abertura do vão na parede que separava os dois locados foi a sociedade recorrida, A..., Lda. pelo que deverá ser alterada a redação do ponto 20) da Fundamentação de facto (factos provados) que deverá passar a dar como PROVADO que “Entre o ano de 2018 e o ano de 2019, o 1.º R. AA, agindo de forma concertada com a sociedade A..., Lda., demoliu a parede que separa o prédio onde se situa o locado, do prédio confinante arrendado àquela sociedade, retirando o tabique que preenchia o arco em granito e assim procedendo à abertura de um vão (em arco) na parede”,

III. Devendo, ainda, deixar de constar dos factos não provados o facto elencado sob a al. b) (“No decurso do mês de Agosto de 2019, que o R., agindo de forma concertada com a sociedade A..., Lda., demoliu a parede que separa o prédio onde se situa o locado, do prédio confinante, arrendado àquela sociedade.”)

IV. Da análise da prova produzida, nomeadamente dos depoimentos acima transcritos, bem como do doc. n.º 9 junto com a Contestação do recorrido AA bem como do doc. 2 junto com requerimento do recorrente de 25/11/2020 de fls… e ainda dos depoimentos das testemunhas AA (depoimento na sessão de julgamento de 18/04/2023 e gravado entre os minutos 11:58 e 12:23), nomeadamente das suas declarações entre os minutos [00:13:50] e [00:14:17], [00:19:28] e [00:19:18] e da testemunha BB (sessão de julgamento do dia 13/02/2023 e gravado entre os minutos 14:19 e 15:03) nas suas declarações registadas entre os minutos [00:12:44] e [00:13:09], [00:19:43] e [00:19:49] e [00:28:36] e [00:28:38] resulta a alteração da redação do ponto 26) da Fundamentação de facto (factos provados) passando a dar-se como PROVADO que “Em virtude da abertura daquele vão, o locado passou a ser usado, entre o ano de 2018 e o ano de 2019 [momento em que foi aberto o vão de acordo com o facto provado 20], pela sociedade R. A..., Lda., que explora o estabelecimento comercial de restauração denominado B..., passando a ser um prolongamento deste restaurante;”

V. E deixando de constar dos factos não provados o facto elencado sob a al. h) (“Em virtude daquela demolição o locado passou a ser usado a partir de Agosto de 2019 pela sociedade A..., Lda. passando, fruto da demolição da referida parede, a partir daquela data a ser um prolongamento do restaurante B....”)

VI. Estabelecido que a obra ocorreu entre 2018/2019 e confrontando o documento n.º 9 junto com a Contestação do Recorrido AA e o doc. junto como n.º 6 da petição inicial, deve aditar-se um novo facto ao elenco dos factos provados, passando a considerar-se PROVADO que “É uma obra feita sem o necessário licenciamento camarário”.

VII. Da carta junta com o requerimento do Recorrente de 09/11/2022 em conjugação com o depoimento da testemunha CC (depoimento prestado na sessão de julgamento do dia 18/04/2023 entre os minutos 10:49 e 11:09) nas passagens entre os minutos [00:02:47] e [00:02:51] e [00:03:25] e [00:03:34] resulta que deverá ser acrescentado um novo facto ao elenco dos factos provados passando a constar como PROVADO que “Os RR. deram início à referida obra sem autorização da Direção Geral da Cultura.”

VIII. Mesmo que a obra de derrube da parede que separava os dois imóveis estivesse autorizada pelo contrato de arrendamento – o que não se aceita – o facto de ter sido a mesma realizada sem o respetivo parecer da DRCN e sem a competente licença camarária – que são obrigatórios para qualquer intervenção levada a cabo nos locados por estes se inserirem num conjunto urbano classificado como conjunto de interesse público [CIP] – cfr. Portaria n.º 582/2011, de 14 de junho de 2011, publicada em Diário da República, 2.ª série, n.º 113 –, tendo ainda sido fixada zona especial de proteção [cfr. alínea b) do artigo 2.º da sobredita Portaria] sendo por isso uma obra ilegal, sempre revela o desprezo e falta de cuidado com a preservação do património por parte dos inquilinos, sendo por isso motivo para resolução do contrato de arrendamento.

IX. Resulta da alteração à matéria de facto que a obra em causa foi realizada pela sociedade A..., Lda. e no contrato de arrendamento celebrado com esta sociedade tal obra não se encontra autorizada, pelo que a obra é ilegal e a sua realização é fundamento de resolução do contrato de arrendamento nos termos do art. 1083º CC.

X. O R. AA cedeu inválida e ilicitamente o gozo do locado sito na Rua ... à Sociedade A..., que o passou a usar como prolongamento do restaurante explorado por esta sociedade, fazendo nele obras, emitindo pedidos de alvará, mobilando e decorando o espaço, colocando no mesmo publicidade alusiva ao restaurante B... e fazendo pelo menos um jantar para testar a cozinha do restaurante – tudo isto entre 2018 e 2019.

XI. A cessão do locado sito na R. ... foi inválida, desprovida de qualquer título e, ainda que tivesse ocorrido a transferência de estabelecimento, a mesma sempre teria sido comunicada muito para lá do prazo legal, uma vez que a utilização se iniciou, pelo menos, em meados de 2019 e a carta que comunica a locação de estabelecimento é de novembro de 2020, o que é fundamento para a resolução dos respetivos contratos de arrendamento, nos termos conjugados dos artigos 1083º e 1084º do Código Civil.

A) Não deve ser alterado o art. 20º da matéria provada, ficou provado que a reabertura foi realizada na loja ... e não no B..., como resulta dos depoimentos referidos no ponto II destas alegações, por iniciativa do R. AA;

B) Não deve ser alterado o art. 26º da matéria provada, a prova testemunhal referida no ponto III é esmagadora no sentido de que a utilização da loja ... foi na data nele expressa;

C) A questão da existência ou não de licenças, e de autorização da Direção Geral do Património Cultural, não é fundamento para resolução do contrato de arrendamento, é uma questão a resolver entre o arrendatário e as entidades em causa, com as consequências que a lei preveja, e com as soluções que ela permita;

D) Acresce que no caso vertente o atraso na obtenção das licenças ficou a dever-se a culpa do recorrido, e no caso da falta de autorização da Direção Geral isso é falso, sendo ainda certo que o vão é pré-existente pelo que não ocorreu nenhuma agressão ao património cultural;

E) A cedência do locado não foi ilícita nem inválida, era permitida por lei e até efectuada dentro das prerrogativas concedidas pelo contrato, e atempadamente, constituindo manifestamente abuso de direito o seu comportamento e pedido de resolução dos contratos de arrendamento.

O recurso foi admitido como apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo.

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.

II – Resolução do contrato de arrendamento em virtude da realização de obras sem autorização do senhorio;

III – Resolução do contrato de arrendamento em virtude da cessão ilícita e inválida do locado;

1) A A. é uma associação cultural e recreativa sem fins lucrativos, com estatuto de utilidade pública;

2) Encontra-se registada, através da inscrição AP. 10 de 1930/10/28, a favor da A. na Conservatória do Registo Predial a aquisição do prédio urbano constituído por uma área de 440 metros quadrados, inscrito na matriz predial urbana do Porto, sob o n.º ...78 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob nº ...56/20091020, sito na Rua ..., ... Porto;

3) O prédio identificado em 2) veio ao domínio da A. por cedência camarária;

5) No dia 25 de Setembro de 2017, a A. e o 1.º R. outorgaram o escrito intitulado "Contrato de arrendamento para fim não habitacional" junto com a petição inicial como doc. n.º 3, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, mediante o qual a A. deu de arrendamento ao 1.º R. a divisão com utilização independente loja ... do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana do Porto, sob o n.º ...78, afecta a comércio, sita na Rua ..., ... Porto;

6) Foi estipulado no mencionado escrito que o contrato vigoraria pelo prazo de 30 anos, com início em 1 de Outubro de 2017 e termo em 30 de Setembro 2047;

7) E com a renda mensal de 350,00€ (trezentos e cinquenta euros), a ser paga até ao primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse;

8) Ficou estabelecido na primeira parte da cláusula 5.1 daquele escrito que: “O segundo outorgante não poderá realizar quaisquer obras no local, sem autorização escrita do primeiro outorgante, e todas as que fizer, com ou sem autorização, sejam consideradas benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias, ficarão a pertencer ao prédio em que se integram, sem que em consequência disso, possa o arrendatário, findo o contrato, exigir qualquer indemnização, mesmo que em sede de enriquecimento sem causa, ou alegar ou usar do direito de retenção";

9) Na 2.ª parte da mesma cláusula 5.1 ficou estipulado: “Porém, o segundo outorgante fica desde já autorizado a realizar no arrendado as obras necessárias à respectiva adaptação para o fim a que se destina, cabendo-lhe suportar todos os custos daí decorrentes, incluindo todas e quaisquer despesas relacionadas com projectos camarários, licenças taxas, etc.”;

10) De acordo com a cláusula 5.5 do mesmo escrito, "as referidas obras de adaptação do arrendado não deverão afectar a linha arquitectónica e a estrutura do prédio";

11) Na cláusula 6.ª do aludido escrito foi estabelecido que “"Ficam a cargo do arrendatário as obras de conservação e limpeza do arrendado, tanto interna como externamente, ficando ainda o segundo outorgante autorizado pelo primeiro outorgante, a abrir a passagem existente entre as lojas situadas na Praça ..., Porto e Rua ..., Porto, suportando todas as despesas e demais encargos decorrentes desta mesma obra.";

12) Foi igualmente estabelecido, além do mais, na cláusula 7.ª que "O segundo outorgante poderá ceder a sua posição de arrendatário a favor de uma sociedade a constituir e de que seja sócio maioritário, desde que se constitua fiador dessa mesma sociedade, relativamente ao cumprimento de todas as obrigações emergentes para aquela deste contrato …";

14) A A. instaurou a Providência Cautelar de Embargo de Obra Nova, que correu termos no Juízo Local Cível do Porto – Juiz 6, sob o n.º 16980/19.0T8PR, no âmbito da qual acabaria por proceder o pedido que formulou, tendo sido decretado o embargo da obra nova que estava a ser realizada pelos Requeridos, ora RR.;

15) Por providência cautelar de suspensão de eficácia do acto administrativo e/ou de abstenção de conduta, instaurada pela A. contra a Câmara Municipal do Porto, tendo como contrainteressados os aqui RR., em 10/12/2019, que correu termos pelo Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto, Unidade Orgânica 1, sob o Proc. n.º 3317/19.7BEPRT, foi requerida a suspensão do acto, designadamente, da licença de obras junta a estes autos pelos RR., bem com a condenação do Município do Porto a abster-se de qualquer comportamento ou prática de atos administrativos, de que se destaca a emissão de licença de utilização, dada a ilegalidade e os prejuízos graves que dela podem advir;

16) Por despacho de 11/12/2019, proferido naquele sobredito processo, foi ordenada a citação da entidade Requerida e dos contrainteressados, constando da citação a proibição constante do artº 128º, nº 1 do CPTA;

17) A A. e o R. outorgaram o contrato promessa junto com a contestação como doc. n.º 7, nos termos do qual ficou acordado o seguinte:

"Cl. Primeira: 1.1 - O contrato é efectuado pelo prazo de 30 anos, com início no primeiro dia do segundo mês subsequente ao da desocupação do arrendado, sendo renovável, por períodos de dez anos, enquanto não for denunciado por qualquer das partes, por qualquer meio escrito, de que possam comprovar a respectiva recepção pela contraparte, com a antecedência mínima de um ano, relativamente ao termo do contrato ou das suas renovações."

Cl. Segunda: 2.1 - A referência à desocupação do prédio arrendado, prevista na cláusula anterior, para efeito da determinação do início de vigência do contrato prometido, deve-se à circunstância do mesmo prédio se encontrar actualmente arrendado e o primeiro outorgante ir proceder ao respectivo despejo, através de processo judicial, nos termos e condições a seguir referidas. 2.2 - O processo judicial referido em 2.1 será da iniciativa, acompanhamento e responsabilidade do segundo outorgante, que suportará todas as suas despesas, designadamente custas judiciais, honorários com o mandatário e com o agente de execução. 2.3 - O primeiro outorgante obriga-se a subscrever todos os documentos, designadamente a conferir mandato forense, que se tornem necessários para instauração e tramitação do processo judicial de despejo referido nos números anteriores.

Cl. Terceira: No caso da efectivação do despejo a que se alude na cláusula anterior, ocorrer dentro de seis meses a contar da data abaixo aposta como sendo a da outorga do presente contrato, o segundo outorgante obriga-se a fazer uma doação de dinheiro ao primeiro outorgante, para os fins próprios da instituição, do montante de €4.000,00, a ser pago em seis prestações mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira no dia subsequente ao da referida desocupação do prédio em causa. Se esta desocupação ocorrer após aquele prazo de seis meses, o valor da doação será de €2.000,00, a ser liquidado do mesmo modo atrás referido.";

18) Por carta registada datada de 11/11/2020 e recebida em 13/11/2020, o R. comunicou ao A., nos termos do art.º 1109.º do Código Civil, que no dia 10 de Novembro de 2020 celebrou um contrato de locação do estabelecimento comercial sito na Rua ..., contrato esse que se iniciou naquele próprio dia, conforme cópia junta com o requerimento do A. de 23/11/2020 como doc. n.º 1, cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido;

19) Em 30/10/2020 foi emitida licença de utilização de parte do edifício sito na Praça ... e Rua ..., ..., Porto, a favor da sociedade R.;

20) Entre o ano de 2018 e o ano de 2019, o 1.º R. AA, procedeu à abertura de um vão (em arco) na parede que separa o prédio onde se situa o locado (do 1.º R.) do prédio confinante, onde se situa o locado da sociedade R., retirando o tabique que preenchia o arco em granito;

21) Do lado da sociedade R., ficaram umas tábuas de pladur, presas na face da parede do estabelecimento da R.;

23) O arco referido está numa parede estrutural, que separa os dois edifícios referidos em 20);

24) A secção da parede subjacente ao arco é, porém, meramente de enchimento, não resistente e não tem função estrutural;

25) O prédio em causa é um edifício muito antigo, de reconhecido interesse público e situado numa zona especial de protecção, no qual as intervenções têm que ser feitas com especial cuidado;

26) Em virtude da abertura daquele vão, o locado passou a ser usado, a partir de Novembro de 2020, pela sociedade R. A..., Lda., que explora o estabelecimento comercial de restauração denominado B..., passando a ser um prolongamento deste restaurante;

27) Ao lado da loja referida em 5), existem os espaços autónomos e contíguos seguintes: café “B...”, “C...; “D...”, uma “Óptica” e o “E...”;

28) Estes estabelecimentos têm arcos do mesmo género, uns fechados de forma semelhante ao arco do estabelecimento do R. e outros abertos;

29) O arrendado aqui em causa tem esse tipo de arcos em três paredes, a única excepção é a parte da frente, virada para a Rua ...;

30) A sociedade R. era já inquilina do A. de uma loja contígua na Praça ..., Porto, que se dedicava, e dedica, à área de hotelaria e restauração em geral (no estabelecimento denominado "B...");

31) Tinha por isso o R. interesse em tomar de arrendamento a loja em causa nos autos por ser contígua à outra, referida no artigo anterior;

33) Assumiu pois o R. todos os ónus com vista à desocupação da referida loja ..., assim como uma doação ao A. para os fins próprios da instituição, e cumpriu;

36) Mas também porque para tal bastava reabrir a passagem original entre as duas lojas, o referido vão em forma de arco na parede em granito que separava as duas lojas, a qual tinha sido fechada com tabique de fasquia em tempos anteriores;

37) Na sequência do que se deixou referido, as partes reduziram a escrito o contrato de arrendamento,

39) Face ao que consta do contrato de arrendamento, o R. ficou desde logo autorizado a executar as obras de adaptação à sua actividade e ainda de reabrir uma passagem do arrendado para o estabelecimento contíguo, sito na Praça ..., Porto;

40) Esta última loja foi a loja objecto do contrato de arrendamento, e a outra (Praça ...) é a já referida loja contígua, do lado nascente;

42) Essa abertura em nada colidia com a segurança do prédio, pois a parede era em granito e concebida e construída de forma a possibilitar essa passagem;

44) Em 14/10/2019 a Câmara proferiu o seguinte despacho, na sequência de queixa do A. e inspeção da Câmara ao estabelecimento: “No que diz respeito ao ponto 4 informa-se que pelo que foi possível ver em visitas ao local a área ocupada pelo vão e arco estava preenchida com um tipo de material muito diferente da restante parede em pedra de granito e argamassa, pelo que se pode depreender que a abertura em arco seria pré-existente tendo sido no passado fechada (sem ser de forma definitiva) para promover a utilização independente das duas áreas agora interligadas”;

45) A CMP já na data referida em 45) não considerou haver risco e por isso não determinou o encerramento do estabelecimento;

47) A área dos edifícios de que o Clube ... é dono é grande, ocupa grande parte de um quarteirão situado ao lado da Câmara Municipal do Porto, estendendo-se desde a Praça ..., Rua ... do Porto e até à Rua ...;

48) O rés-do-chão está dividido em lojas e no 1º andar ficaram os serviços do Clube;

49) O R. pessoalmente, ou através de sociedades nas quais é sócio-gerente, foi ao longo dos anos tomando de arrendamento diversos estabelecimentos no referido rés do chão;

50) As lojas unidas pela R. estão em edifícios separados construídos em idades diferentes;

53) A loja n.º ... do prédio sito na Rua ... foi arrendada como divisão com utilização independente;

54) Ao nível do 1º andar os dois edifícios comunicam entre si, todo o 1º piso (de ambos) é utilizado como se fosse um só;

56) Encontra-se registada, através da inscrição AP. 10 de 1930/10/28, a favor da A. na Conservatória do Registo Predial a aquisição do prédio urbano constituído por uma área de 440 metros quadrados, inscrito na matriz predial urbana do Porto, sob o n.º ...75 e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob nº ...56/20091020, sito na Rua ..., ... Porto;

57) O prédio identificado supra veio ao domínio da A. por cedência camarária;

59) No dia 15 de Outubro de 2015, a A. e a 2.ª R. outorgaram o escrito intitulado "Contrato de arrendamento para fim não habitacional" junto com a petição inicial do Apenso A como doc. n.º 3, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, mediante o qual a A. deu de arrendamento à 2.ª R. a divisão com utilização independente ... do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana do Porto, sob o n.º ...75, afecta a comércio, com entrada pelo n.º ...05 da Praça ... da Rua ..., ... Porto;

60) Foi estipulado no mencionado contrato que ele vigoraria pelo prazo de 30 anos, com início em 1 de Novembro de 2015 e termo em 30 de Outubro 2045;

61) E com a renda mensal de 850,00€ (oitocentos e cinquenta euros), a ser paga até ao primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse;

62) Ficou também contratualmente estabelecido que qualquer obra que viesse a ser realizada no locado careceria da autorização da A. – cláusula 4.ª do contrato de arrendamento – a qual teria que ser prestada por escrito;

64) Na 2.ª parte da mesma cláusula 4.ª ficou estipulado: “Porém, a segunda outorgante fica desde já autorizada a realizar no arrendado as obras necessárias à respectiva adaptação para o fim a que se destina, cabendo-lhe suportar todos os custos daí decorrentes, incluindo todas e quaisquer despesas relacionadas com projectos camarários, licenças taxas, etc.”;

65) De acordo com a cláusula 4.5 do mesmo escrito, "as referidas obras de adaptação do arrendado não deverão afectar a linha arquitectónica e a estrutura do prédio onde se integra a loja arrendada".

Não resultaram provados quaisquer outros factos com relevância para a boa decisão da causa, designadamente que:

b) No decurso do mês de Agosto de 2019, que o R., agindo de forma concertada com sociedade A..., Lda., demoliu a parede que separa o prédio onde se situa o locado, do prédio confinante, arrendando àquela sociedade;

c) Procedendo à abertura de um vão em parede resistente, que separa o prédio em causa do outro prédio vizinho e confinante;

d) Igual procedimento teve a arrendatária do prédio contíguo, que também demoliu a parede estrutural de tal prédio, juntando assim duas lojas de prédios totalmente independentes;

h) Em virtude daquela demolição o locado passou a ser usado a partir de Agosto de 2019 pela sociedade comercial A..., Lda, passando, fruto da demolição da referida parede, a partir daquela data a ser um prolongamento do restaurante B...;

i) O que aumenta o número de pessoas que passam a usar e frequentar aumentando o seu desgaste, sintomático disso mesmo é, desde logo, o uso das casas de banho que não têm capacidade para uma utilização massiva;

k) No sítio onde estão as duas lojas em causa, existiu um edifício antigo e histórico, que o R. julga ter sido um convento, o qual ocupava o espaço não só dessas duas mas também de todo o corredor de lojas da Rua ..., das quais o A. é senhorio;

l) Nesse tempo todo o rés-do-chão do edifício tinha paredes com vãos em arco que permitiam a passagem de uns lados para os outros;

m) Posteriormente, e para rentabilizar o espaço, diversas áreas do antigo convento foram sendo dadas de arrendamento de forma autónoma e com utilização independente;

n) Para tal foi sendo necessário fechar os arcos, para separar essas áreas, e foram fechados com materiais leves (tabique ou pladur ou aglomerado de madeira, conforme a época), pois não tinham uma função estrutural - o edifício em granito tinha sido concebido para existir com esses vãos em arco;

o) Foi assim que surgiram todos os espaços autónomos e contíguos onde estão instalados os estabelecimentos seguintes: café “B...”, ao lado a loja ... em causa nos autos, ao lado “C...”, ao lado o restaurante “D...”, ao lado uma “Óptica”, e por último o “E...”;

p) Por isso todas as lojas acima referidas, e não apenas a do R., têm arcos de passagem do mesmo género, uns fechados de forma semelhante ao arco do estabelecimento do R. – quando teve de se fazer a separação do estabelecimento contíguo -, outros abertos, quando ficam no interior dum estabelecimento e o arrendatário não necessitou de os fechar.

q) A verdadeira razão da presente acção é o crescimento desenfreado da especulação imobiliária no Porto no momento actual;

r) Na Praça ..., a sociedade F..., Ldª, da qual o R. é sócio-gerente, é inquilina do estabelecimento onde está instalada uma garrafeira;

s) A sociedade G..., Ldª, da qual o R. é sócio-gerente, é inquilina do espaço sito na Rua ..., onde está instalado o estabelecimento de restauração "...";

t) Com a loja em discussão nestes autos, é pois o R. (ou sociedades suas) inquilino de quatro estabelecimentos;

u) Os problemas com o A. Clube ... começaram quando a nova e actual Direcção do Clube quis também tirar benefícios do actual período do sector imobiliário;

v) E pretendeu modificar profundamente os contratos de arrendamento relativos aos quatro estabelecimentos acima referidos,

w) Alterando cláusulas essenciais, como por exemplo os prazos de duração, e impondo rendas excessivamente altas e até incomportáveis;

x) Face à recusa do R. em aceitar tais alterações o A. premeditou formas de fazer cessar os arrendamentos, para poder celebrar novos contratos com outras entidades, com as quais estabeleceu mesmo contactos;

z) E com os promotores do projecto em curso no prédio vizinho de garrafeira explorado pela “F..., Ldª”, no qual estava instalada a sede do Futebol ..., e onde está em construção um hotel;

aa) O A. propôs quatro acções de despejo, relativamente a três lojas; esta e outra acção de despejo relativamente ao estabelecimento sito na Rua ...; uma acção de despejo relativamente à garrafeira sita na Praça ..., Porto; e uma acção de despejo relativa ao estabelecimento na Praça ..., Porto;

bb) Apresentou reclamações na ASAE e CMP relativamente aos outros dois estabelecimentos;

cc) A abertura de um vão em parede resistente, ligando dois prédios que se encontravam separados afecta quer a linha arquitetónica, quer a estrutura do prédio, colocando, ademais, em causa a sua própria segurança;

dd) Jamais o edifício do Clube, onde funcionam o restaurante “B...” e os demais estabelecimentos elencados pelo Réu foi um convento;

ee) Tratou-se, isso sim, de um projecto autónomo e concebido de raiz, conforme resulta das respectivas peças do projecto de construção;

ff) As lojas unidas pela R. em edifícios construídos com mais de cinquenta anos de intervalo e que jamais estiveram unidas;

gg) Aquele local estava preenchido com material resistente (granito) precisamente por ser estrutural e separar os dois prédios que jamais estiveram ligados;

hh) Existe uma assinalável diferença entre o método construtivo e de acabamento dos arcos antigos, existentes naquelas lojas com o arco que agora foi construído para encobrir a abertura feita para ligar os dois edifícios distintos;

jj) A loja n.º ... do prédio sito na Rua ... sempre foi arrendada como divisão com utilização independente, não existindo qualquer passagem entre os locados;

kk) A nível do rés-do-chão houve sempre passagem entre ambos através do arco reaberto pelo R.;

ll) O arco foi fechado (com tabique) para permitir exatamente o arrendamento e utilização autónoma da loja n.º ..., e assim o A. rentabilizar melhor os diversos espaços entre arcos;

1. A autora/recorrente principia por impugnar a factualidade dada como provada e não provada pela 1ª Instância, insurgindo-se contra os seus pontos 20 e 26 [20) Entre o ano de 2018 e o ano de 2019, o 1.º R. AA, procedeu à abertura de um vão (em arco) na parede que separa o prédio onde se situa o locado (do 1.º R.) do prédio confinante, onde se situa o locado da sociedade R., retirando o tabique que preenchia o arco em granito; 26) Em virtude da abertura daquele vão, o locado passou a ser usado, a partir de Novembro de 2020, pela sociedade R. A..., Lda., que explora o estabelecimento comercial de restauração denominado B..., passando a ser um prolongamento deste restaurante], cuja redação pretende ver alterada nos seguintes termos:

20 - Entre o ano de 2018 e o ano de 2019, o 1.º R. AA, agindo de forma concertada com a sociedade A..., Lda., demoliu a parede que separa o prédio onde se situa o locado, do prédio confinante arrendado àquela sociedade, retirando o tabique que preenchia o arco em granito e assim procedendo à abertura de um vão (em arco) na parede.

26 - Em virtude da abertura daquele vão, o locado passou a ser usado, entre o ano de 2018 e o ano de 2019 [momento em que foi aberto o vão de acordo com o facto provado 20], pela sociedade R. A..., Lda., que explora o estabelecimento comercial de restauração denominado B..., passando a ser um prolongamento deste restaurante.

Simultaneamente entende que devem deixar de constar dos factos não provados as suas alíneas b) e h) [b) No decurso do mês de Agosto de 2019, que o R., agindo de forma concertada com sociedade A..., Lda., demoliu a parede que separa o prédio onde se situa o locado, do prédio confinante, arrendando àquela sociedade; h) Em virtude daquela demolição o locado passou a ser usado a partir de Agosto de 2019 pela sociedade comercial A..., Lda, passando, fruto da demolição da referida parede, a partir daquela data a ser um prolongamento do restaurante B...].

No sentido destas alterações indicou excertos dos depoimentos produzidos pelas testemunhas AA e BB, bem como os documentos nº 9 junto com a contestação do réu AA e nº 2 junto com o seu requerimento de 25.11.2020.

Por seu turno, na resposta apresentada os réus/recorridos indicam, quanto a estes pontos factuais impugnados, excertos dos depoimentos das testemunhas BB, AA, DD, EE, FF e GG.

Uma vez que se mostram observados os ónus previstos no art. 640º do Cód. de Proc. Civil, iremos proceder à reapreciação da decisão fáctica quanto a estes pontos impugnados, no que principiámos por ouvir os depoimentos testemunhais referidos.

2. AA é filho do réu AA e funcionário da sociedade “A..., Lda.”. Referiu que o pai sempre teve interesse no alargamento do restaurante para o espaço ao lado. O espaço alargado abriu ao público em novembro de 2020, porque foi nessa altura que tiveram a licença de utilização. Antes só o tinham utilizado uma vez, à noite, com um grupo, para fazerem um teste de esforço à cozinha. O espaço esteve fechado desde 2019 até abrir, cerca de um ano e meio depois. A retirada do pladur que tapava o arco que separava os dois espaços ocorreu no verão de 2019.

BB trabalha para a sociedade ré na Cervejaria B... há 15 anos. Disse que o outro espaço, com o qual ficou o seu patrão, era uma papelaria. Ao tirarem um móvel grande que lá se encontrava junto à parede, esta começou a cair e o arco ficou à vista, o que aconteceu em 2018 ou 2019. Este novo espaço era importante, porque dava jeito para aumentar a cervejaria. Só começaram a usar a nova sala quando já estava pronta, no ano de 2020, depois do primeiro Covid, quase na altura do Natal. Antes disso houve lá um jantar à noite, em 2019, que o patrão ofereceu a uns amigos da Maçonaria.

DD é frequentador habitual dos restaurantes do réu AA (“I...” e “B...”). Disse que inicialmente o “B...” era limitado ao espaço até ao arco, sendo que este não se via. Estava tapado. Depois de aberto, o arco esteve muito tempo com um pano a tapar. Referiu em seguida que o restaurante só passou a funcionar com as duas salas em finais de novembro ou princípios de dezembro de 2020. Antes nunca vira pessoas a comerem na nova sala.

EE é frequentador habitual dos restaurantes do réu AA (“I...” e “B...”). Só tomou conhecimento da existência do outro espaço em 2020, porque se apercebeu da cortina e espreitou para o outro lado. O restaurante nessa altura não passava para lá do arco. Só no final de 2020 (fim de novembro/início de dezembro) é que o novo espaço passou a ser utilizado. Antes o Sr. AA dizia que não se podia, porque não tinham licença para utilizar. E nunca viu ninguém a comer desse lado.

FF é agente da PSP e conhece o réu há cerca de 10 anos. Disse que o espaço ao lado, que era separado por uma cortina, começou a ser usado nos finais de 2020, próximo do Natal. Antes nunca o vira aberto.

GG é engenheiro civil e fez o projeto do restaurante “B...” em 1995/96. Nessa altura não havia ligação entre o restaurante e o estabelecimento ao lado. Existia um arco que estava tamponado com um tabique e que impedia a ligação que atualmente está feita. Acrescentou-se pladur do lado do restaurante para evitar que o tabique caísse para esse lado. Sabe que em finais de novembro de 2020, princípios de dezembro, o “B...” teve autorização camarária para fazer utilização do espaço adjacente.

O documento nº 9 junto com a contestação do réu AA corresponde ao alvará de licenciamento de obras de alteração para o locado sito na Rua ..., de que é arrendatário este réu, sendo que o pedido respetivo foi formulado pela ré “A..., Lda.” e deferido em 22.11.2019 por despacho da Chefe da Divisão Municipal de Gestão de Procedimentos Urbanísticos da Câmara Municipal do Porto.

O documento nº 2 junto com o requerimento do autor de 25.11.2020 corresponde a um print screen da página do facebook de AA, filho do 1º réu, em que este publica fotografias do estabelecimento comercial “B...” com as seguintes frases: “Brevemente. Em fase de estudo da decoração. (21.8.2019); “Brevemente a não perder. (2.9.2019).

3. Devidamente ponderados todos estes meios probatórios (documentais e testemunhais), entendemos, no que concerne ao nº 20, que a expressão “demolição” não é correta, pois aquilo que se efetuou foi tão-só a abertura de um vão em arco, na parede que separa os dois prédios, através da retirada do tabique que preenchia o arco em granito.

É, aliás, o que resulta do nº 43 da matéria de facto, não impugnado, onde se deu como assente que “a reabertura da passagem consistiu apenas na retirada do tabique.”

Por outro lado, face aos depoimentos das testemunhas AA e BB, que trabalham para a sociedade 2ª ré, e também ao teor do alvará de licenciamento de obras de alteração, terá que se concluir que a obra de abertura do vão em arco na parede que separa os dois prédios foi feita pelo réu AA, mas em colaboração com a sociedade “A..., Lda.”, da qual aquele é sócio-gerente e que é arrendatária do prédio contíguo.

Como tal, a redação do nº 20 da factualidade provada passará a ser a seguinte:

20) Entre o ano de 2018 e o ano de 2019, o 1.º R. AA, com a colaboração da sociedade “A..., Lda.”, procedeu à abertura de um vão (em arco) na parede que separa o prédio onde se situa o locado (do 1.º R.) do prédio confinante, onde se situa o locado da sociedade R., retirando o tabique que preenchia o arco em granito.

4. Quanto ao nº 26 cremos ser inequívoco, perante os depoimentos que foram prestados pelas testemunhas AA, DD, BB, EE, FF e GG, que o locado só passou a ser usado como prolongamento do restaurante “B...” a partir de novembro de 2020 e nunca a partir de 2018/2019.

A circunstância de lá ter ocorrido um jantar anterior, em 2019 (depoimentos de AA e BB), nenhum relevo tem, porquanto se tratou de um ocasional jantar de amigos, sem qualquer intento lucrativo.

E quanto ao que resulta da página do facebook de AA, filho do 1º réu, importa sublinhar que nela não se alude a qualquer data concreta para a abertura do espaço de prolongamento do restaurante “B...”, sendo certo que sempre teriam que aguardar pela licença de utilização desse novo espaço, conforme frisou o referido AA.

Assim, o nº 26 permanecerá na factualidade provada sem qualquer alteração de redação, mantendo-se, por seu lado, as alíneas b) e h) no elenco dos factos não provados.

5. A autora/recorrente entende depois que o facto não provado g) - É uma obra feita sem o necessário licenciamento camarário – deverá transitar para o elenco dos factos provados, apoiando-se para tal no teor dos documentos nº 9 junto com a contestação do réu AA e nº 6 junto com a petição inicial.

Ora, do documento nº 9 desde logo flui que a obra em causa nos autos foi objeto de licenciamento camarário através de despacho de 22.11.2019 proferido pela Chefe da Divisão Municipal de Gestão de Procedimentos Urbanísticos da Câmara Municipal do Porto.

E o documento nº 6 corresponde a um relatório técnico, datado de 20.8.2019, efetuado por “J..., Lda.”, do qual decorre que nessa data a abertura do vão já tinha sido realizada.

Face a estes elementos documentais não podem caber dúvidas de que a obra foi licenciada, sendo certo que esse licenciamento terá ocorrido numa data em que abertura do vão já se concretizara.

Mesmo que a questão da licença camarária se nos afigure irrelevante para a decisão do litígio, uma vez que esta concerne à relação do arrendatário com a administração pública e não à relação contratual, de natureza locatícia, estabelecida entre as partes, sempre consideramos não haver motivo para a alteração factual pretendida pela autora/recorrente.

Isto porque a obra em causa foi efetivamente licenciada pela Câmara Municipal do Porto, sempre sendo de referir que a matéria de facto provada já conexiona com suficiente detalhe a realização da obra com a emissão da licença camarária nos seus nºs 44 a 46 que aqui reproduzimos, nada mais se justificando aditar:

45) A CMP já na data referida em 45)[1] não considerou haver risco e por isso não determinou o encerramento do estabelecimento;

6. Por fim, a autora/recorrente entende que deve ser acrescentado à factualidade assente um novo facto com a seguinte redação:

- Os RR. deram início à referida obra sem autorização da Direção Geral da Cultura.

Nesse sentido indica a carta remetida, em 27.10.2022, pela Direção Regional da Cultura do Norte ao Presidente da Câmara Municipal do Porto junta aos autos em 9.11.2022[2] e ainda excertos do depoimento prestado pela testemunha CC.

Porém, lendo a petição inicial dos presentes autos, bem como a do processo apenso, e ainda o articulado superveniente posteriormente apresentado logo se constata que em parte alguma destes articulados a autora/recorrente alega que os réus deram início à obra sem autorização da Direção Geral da Cultura.

Assim, reportando-se este novo facto, que se visa aditar, a matéria de facto que não foi alegada, não pode o mesmo ser considerado.

A impugnação da matéria de facto efetuada pela autora obtém parcial êxito apenas no que toca ao seu nº 20, cuja redação passa a ser a seguinte:

- Entre o ano de 2018 e o ano de 2019, o 1.º R. AA, com a colaboração da sociedade “A..., Lda.”, procedeu à abertura de um vão (em arco) na parede que separa o prédio onde se situa o locado (do 1.º R.) do prédio confinante, onde se situa o locado da sociedade R., retirando o tabique que preenchia o arco em granito.

1. A autora com as presentes ações pretende obter, invocando diversos fundamentos, a resolução dos contratos de arrendamento que celebrou com os réus AA e “A..., Lda.”.

No entanto, ambas as ações viriam a ser julgadas improcedentes na sentença recorrida e é contra essa decisão que a autora agora se insurge em via recursiva, continuando a sustentar que as obras realizadas, pelo menos no que toca à ré “A..., Lda.”, não tiveram a sua autorização, daí decorrendo a existência de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento celebrado com esta sociedade ao abrigo do art. 1083º do Cód. Civil.

2. O art. 1083º do Cód. Civil diz-nos, no seu nº 1, que «qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.»

E depois o nº 2 estatui que «é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:

a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;

b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;

c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;

d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;

e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.»

Consagra-se, pois, nesta norma uma cláusula geral de resolução do contrato de arrendamento, da qual resulta, por um lado, que qualquer tipo de incumprimento (não expressamente referido nas diversas alíneas) pode fundamentar a resolução, desde que pela sua gravidade e consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento e, por outro, todos os fundamentos tipificados nessas alíneas terão de preencher essa cláusula, ou seja, terão de atingir um nível de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível àquele senhorio (de um ponto de vista objetivo) a manutenção do contrato com aquele arrendatário.[3]

A gravidade surge quando a conduta considerada entre em oposição clara com os valores do arrendamento ou com a confiança legítima do senhorio. As consequências prendem-se com a projeção, direta ou indireta, da conduta do arrendatário, no valor do locado ou com os incómodos que o senhorio possa vir a sentir. Pode haver resolução quando a exigência, à contraparte, da manutenção de certo arrendamento ultrapasse a margem dos incommoda máximos aceitáveis por via do arrendamento, sendo contrária à boa-fé.[4]

Por conseguinte, o nº 2 do art. 1083º concretiza a ideia de que o princípio da boa-fé postula a exigência de um incumprimento resolutivo suficientemente grave, de tal modo que não poderá ser um incumprimento de pequena importância a determinar a resolução de um contrato de arrendamento.

Deste modo, a inexigibilidade da manutenção do arrendamento, como resultado da gravidade ou das consequências do incumprimento, terá que ser aferida em atenção às concretas condutas assumidas pela outra parte na relação contratual e considerando as suas concretas consequências, concluindo-se por tal inexigibilidade quando, perante aquele específico incumprimento, não mais pode ser exigido a um locador normal a manutenção do contrato.[5]

No que concerne à realização de obras, o art. 1074º, nº 2 do Cód. Civil preceitua que «o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.»

Daqui decorre que, muito embora as obras sejam, por princípio, da responsabilidade do senhorio, o arrendatário pode efetuar algumas delas, precisamente as que estejam contratualmente previstas. Esta disposição pressupõe, assim, que tal cláusula venha prevista e estipulada no contrato, o que atribui licitude ao arrendatário para a sua realização. Tal como o arrendatário pode também ser autorizado pelo senhorio, por escrito, a realizar determinadas obras no locado.[6]

- No dia 15.10.2015, a autora e a 2.ª ré “A..., Lda.” celebraram contrato de arrendamento para fim não habitacional, o qual teve como objeto a divisão com utilização independente ... do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana do Porto, sob o n.º ...75, afeta a comércio, com entrada pelo n.º ...05 da Praça ... da Rua ..., Porto;

- No dia 25.9.2017, a autora e o 1.º réu, AA, celebraram um contrato de arrendamento para fim não habitacional, que teve como objeto a divisão com utilização independente, loja ... do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana do Porto, sob o n.º ...78, afeta a comércio, sita na Rua ..., Porto.

Na primeira parte da cláusula 5.1. deste segundo contrato foi estipulado que «[o] segundo outorgante não poderá realizar quaisquer obras no local, sem autorização escrita do primeiro outorgante, e todas as que fizer, com ou sem autorização, sejam consideradas benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias, ficarão a pertencer ao prédio em que se integram, sem que em consequência disso, possa o arrendatário, findo o contrato, exigir qualquer indemnização, mesmo que em sede de enriquecimento sem causa, ou alegar ou usar do direito de retenção».

Já na segunda parte desta mesma cláusula 5.1 estipulou-se o seguinte: “Porém, o segundo outorgante fica desde já autorizado a realizar no arrendado as obras necessárias à respectiva adaptação para o fim a que se destina, cabendo-lhe suportar todos os custos daí decorrentes, incluindo todas e quaisquer despesas relacionadas com projectos camarários, licenças taxas, etc.”.»

E na cláusula 6.ª do contrato clausulou-se ainda que «[f]icam a cargo do arrendatário as obras de conservação e limpeza do arrendado, tanto interna como externamente, ficando ainda o segundo outorgante autorizado pelo primeiro outorgante, a abrir a passagem existente entre as lojas situadas na Praça ..., Porto e Rua ..., Porto, suportando todas as despesas e demais encargos decorrentes desta mesma obra.»[7]

4. Verifica-se pois que, embora a primeira parte da cláusula 5.1 do contrato celebrado entre a autora e o 1º réu exija a autorização escrita do senhorio para a realização de quaisquer obras, o arrendatário, por força da 2.ª parte daquela cláusula, ficou autorizado pelo senhorio a realizar as obras necessárias à respetiva adaptação para o fim a que se destina e, por força da cláusula 6.ª, a abrir a passagem existente entre as lojas situadas na Praça ..., Porto e Rua ..., Porto, suportando todas as despesas e demais encargos decorrentes desta mesma obra.

Tal significa que, no próprio contrato de arrendamento, foi desde logo concedida autorização ao réu AA para abrir a passagem existente entre a loja referida em 5), que lhe foi arrendada, e a loja referida em 59), arrendada à sociedade ré “A..., Lda.”, situação que, conforme se refere na sentença recorrida, só pode ter sucedido porque a autora sabia que o réu AA era sócio gerente da sociedade ré.

Ou seja, daqui se infere que o contrato de arrendamento previu e facultou ao réu a abertura da passagem em arco (que se encontrava tapada com tabique de fasquia) existente na parede (em granito) que separa as duas referidas lojas.

Conclui-se assim que a obra realizada pelo réu AA, em colaboração com a sociedade “A..., Lda.”, - de abertura do vão em arco entre a loja que lhe foi arrendada e a loja arrendada à sociedade – mostra-se devidamente autorizada pela autora.

A circunstância desta autorização não constar do primeiro contrato de arrendamento celebrado em 15.10.2015 com a sociedade ré e apenas figurar no segundo contrato, de 25.9.2017, celebrado com o réu AA nenhum relevo tem, desde logo porque aquando do primeiro contrato a hipótese de união das duas lojas ainda não se colocava, ao passo que a sua inserção no clausulado do segundo contrato leva naturalmente a concluir que para a celebração deste se revelou determinante a possibilidade de se abrir passagem entre os dois espaços.

Por último, há ainda a referir que a abertura da passagem entre as duas lojas foi efetivamente concretizada pelo réu AA, que para a fazer se encontrava devidamente autorizado, sendo, a nosso ver, irrelevante se este a levou a cabo com a colaboração – ou não – da sociedade ré “A..., Lda.”[8]

Como tal, nesta parte, não se reconhece existência de fundamento para a resolução dos contratos de arrendamento, motivo pelo qual naufraga o recurso interposto pela autora.

1. A autora/recorrente pugna também pela resolução do contrato de arrendamento em virtude de, na sua perspetiva, ter ocorrido uma cessão ilícita do locado sito na Rua ... à sociedade “A..., Lda.” que o passou a usar como prolongamento do restaurante por ela explorado.

Além disso, invoca que, ainda que tenha havido transferência – lícita - do estabelecimento comercial, esta lhe foi comunicada muito para lá do prazo legal a que se refere o art. 1109º, nº 2 do Cód. Civil.

Fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento que na sentença recorrida foram afastados, motivando, também neste segmento, a interposição de recurso por parte da autora.

2. Na cláusula 7ª do contrato de arrendamento celebrado, em 25.9.2017, entre a autora e o réu AA estipulou-se que «[o] segundo outorgante poderá ceder a sua posição de arrendatário a favor de uma sociedade a constituir e de que seja sócio maioritário, desde que se constitua fiador dessa mesma sociedade, relativamente ao cumprimento de todas as obrigações emergentes para aquela deste contrato …».

3. Nas palavras de MANUEL DE ANDRADE (in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, vol. II, pág. 305, Coimbra, 2003, reimpressão, pág. 305) “interpretar um negócio jurídico – isto é, a declaração ou declarações de vontade que o integram – equivale a determinar o sentido com que ele há-de valer, se valer puder. Trata-se de saber quais os efeitos a que ele tende conforme tal declaração, e que realmente produzirá se e na medida em que for válido; qual o conteúdo decisivo dessa declaração de vontade.”

Na formulação de MOTA PINTO (in “Teoria Geral do Direito Civil”, 4ª ed., pág. 441) “a interpretação nos negócios jurídicos é a actividade dirigida a fixar o sentido e alcance decisivo dos negócios, segundo as respectivas declarações integradoras. Trata-se de determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com tais declarações, e virá a produzir, se não houver qualquer motivo de invalidade.”

No nosso direito positivo, o art. 236º, nº 1 do Cód. Civil estatui que «a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.»

Releva assim o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e daquilo até onde ele podia conhecer.[9]

Atendendo a que nos encontramos no presente caso perante um negócio formal há que ter mais particularmente em atenção o que se acha preceituado no art. 238º, nº 1 do Cód. Civil.

Aí se estabelece que «nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.»

Constata-se, por conseguinte, neste caso, relativamente aos princípios gerais que regem em matéria de interpretação dos negócios jurídicos, um desvio no sentido de um maior objetivismo.

Com efeito, nos negócios solenes ou formais o sentido objetivo correspondente à impressão do destinatário não pode valer se não tiver um mínimo de correspondência, embora imperfeita, no texto do respetivo documento, o que constitui um corolário natural – se não mesmo inevitável – do carácter solene destes negócios.[10]

4. Uma vez feitas estas considerações, sempre se deverá conexionar a cláusula 7ª aqui em causa com as antecedente cláusulas 5ª e 6ª acima transcritas e das quais flui a autorização dada pela autora ao réu AA para realizar no arrendado as obras necessárias à respetiva adaptação para o fim a que se destina e também para abrir a passagem existente entre as duas lojas.

Há assim que fazer uma interpretação integrada destas cláusulas contratuais.

Neste contexto, salienta-se que, muito embora a sociedade “A..., Lda.” já estivesse constituída aquando da celebração do contrato de arrendamento de 25.9.2017, não pode deixar de se assinalar que o réu AA é seu gerente e sócio maioritário e assim entendemos que esta cláusula, na leitura que dela fazemos, autorizava a cessão ocorrida.

A nosso ver, o réu AA estava autorizado a ceder a sua posição de arrendatário à sociedade ré “A..., Lda.”, da qual é sócio maioritário, e, por maioria de razão, a ceder o gozo do locado a esta sociedade, a fim de que esta ali exercesse a sua atividade de restauração, através do seu restaurante “B...”.

Tanto mais que o réu AA, em sintonia com a parte final da cláusula 7ª, também informou continuar a ser responsável pelo pagamento das rendas.

Aliás, lendo no seu conjunto as cláusulas 5ª, 6ª e 7ª, cremos ser evidente que, aquando da celebração do contrato de arrendamento de 25.9.2017, houve uma manifesta intenção da parte da autora em facilitar a vida ao réu AA ao autorizar a realização de obras com vista a concretizar a ligação entre as duas lojas e também ao permitir que este cedesse a sua posição de arrendatário a uma sociedade de que fosse sócio maioritário.

Apesar de na cláusula 7ª se referir sociedade a constituir, o facto dessa cessão se ter efetuado para uma sociedade já constituída não afronta, em nosso entender, o seu sentido, nem o sentido que flui do contrato visto na globalidade das suas cláusulas, sendo, de resto, interpretação que inteiramente se conjuga com o espírito que preside à celebração deste contrato, permitindo também que se atinja, no caso concreto, uma solução adequada e equilibrada – cfr. arts. 236 a 238º do Cód. Civil.

5. Deste modo, concluindo-se que o réu AA estava contratualmente autorizado pela autora a ceder a sua posição de arrendatário à sociedade “A..., Lda.”, desde logo se constata que a cessão do locado se concretizou de forma lícita e válida, razão pela qual, igualmente neste segmento, terá que improceder o recurso interposto pela autora.

Por conseguinte, a questão relacionada com a circunstância alegada pela autora de que a comunicação da locação do estabelecimento foi feita com desrespeito pelo prazo previsto no art. 1109º, nº 2 do Cód. Civil encontra-se prejudicada e nem sequer se coloca.[11]

1. Em via recursiva, a autora/recorrente invoca ainda que a obra de abertura de passagem entre as duas lojas foi realizada sem licença camarária e também sem parecer da DRCN (Direção Regional da Cultura do Norte), sustentando que a ausência desta licença e deste parecer constituiria motivo bastante para a resolução do contrato de arrendamento.

Acontece que a falta de fundamento desta linha argumentativa é, a nosso ver, evidente.

A existência – ou não – de licença camarária e de parecer favorável da DRCN diz respeito às relações entre o arrendatário e a administração pública e só nesta perspetiva deve ser apreciada, tendo-se em conta, naturalmente, as consequências que a lei prevê para essas omissões.

Não afeta, pois, as relações que se estabelecem entre as partes envolvidas no contrato de locação – locador e locatário -, de tal forma que, face ao disposto no art. 1083º do Cód. Civil, não podem tais omissões fundar resolução do contrato de arrendamento.

2. Acresce ainda que na parte respeitante à falta de parecer da DRCN, esta situação não se mostra alegada nem nas petições iniciais dos presentes autos e do processo apenso, nem em sede de articulado superveniente, não fazendo assim parte da causa de pedir das duas ações.

Escreve ABRANTES GERALDES (in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2022, 7ª ed., Almedina, págs. 139/141):

“A natureza do recurso, como meio de impugnação de uma anterior decisão judicial, determina (…) importante limitação ao seu objecto decorrente do facto de, em termos gerais, apenas poder incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, não podendo confrontar-se o tribunal ad quem com questões novas.

Na verdade, os recursos constituem mecanismos destinados a reapreciar decisões proferidas, e não a analisar questões novas, salvo quando (…) estas sejam de conhecimento oficioso e, além disso, o processo contenha os elementos imprescindíveis.

Compreendem-se perfeitamente as razões que levaram a que o sistema assim fosse arquitectado. A diversidade de graus de jurisdição determina que, em regra, os tribunais superiores apenas devam ser confrontados com questões que as partes discutiram nos momentos próprios. (…)”

- As questões novas não podem ser apreciadas no recurso, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos, pois estes destinam-se a reapreciar questões, e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprimir um ou mais órgãos de jurisdição;[12]

- Os recursos destinam-se à apreciação de questões já antes levantadas e decididas no processo, e não a provocar decisões sobre questões que não foram antes submetidas ao contraditório e decididas pelo tribunal recorrido, a menos que se trate de questões de conhecimento oficioso;[13] [14]

Assim, a questão relativa à falta de parecer favorável da DRCN para a obra aqui em causa, como eventual fundamento da resolução do contrato de arrendamento referente à loja n.º ..., configura-se como uma questão nova, que não se integra na causa de pedir, e que, por essa razão não foi objeto de apreciação por parte do tribunal recorrido, sendo que também não se perfila como matéria de conhecimento oficioso.

Consequentemente, o tribunal de recurso, sem embargo do que se escreveu em IV, 1, sempre estaria impedido, pela sua novidade, de conhecê-la.

Neste contexto, há que decidir pela integral improcedência do recurso interposto e consequente confirmação da sentença recorrida.

Nos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela autora Clube ... e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.

Porto, 4.6.2024

Rodrigues Pires

João Proença

Anabela Andrade Miranda