Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2913/17.1T8MTS.P1 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DAS RENDAS
RESOLUÇÃO
IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DA MATÉRIA DE FACTO
DOCUMENTO
VALOR PROBATÓRIO
PROVA TESTEMUNHAL INADMISSÍVEL
II - O artigo 394º do Código Civil não consagrada, porém, de forma absoluta o princípio da não admissibilidade da prova testemunhal para as convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo dos documentos nele referenciados: se a análise das circunstâncias do caso concreto tornar verosímil a existência da convenção das partes, poderá ser admissível a prova testemunhal acerca desta. Neste caso, estas circunstâncias servem de base inicial à formação da convicção do tribunal, e a prova testemunhal limita-se a completar essa convicção, esclarecendo o significado dessas circunstâncias.
III - O contrato de arrendamento é um contrato oneroso: sobre o locatário recai a obrigação, traduzida em prestações periódicas, de pagar a renda, como contrapartida pela entrega e pelo gozo da coisa locada que o locador lhe deve assegurar.
IV - Sendo de prazo certo a obrigação do pagamento da renda, incumbe ao locatário proceder ao seu pagamento no respectivo prazo de vencimento; o não pagamento da renda no prazo de vencimento fá-lo incorrer em mora, independentemente de interpelação.
V - A resolução do contrato de arrendamento depende do preenchimento dos requisitos previstos no n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, sendo fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
VI - A verificação de uma situação de inadimplência enquadrável no n.º 3 do referido normativo basta para, por si só, tornar inexigível para o locador a manutenção do arrendamento: ocorre mora relevante para efeitos de resolução do contrato de arrendamento por parte do locador se o locatário retardar o pagamento de uma renda, ou de parte dela, mantendo-se o atraso por três ou mais meses.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local Cível de Matosinhos – Juiz 4
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.RELATÓRIO.
1. B…, residente no …, n.º .., hab. .., Porto, intentou acção de despejo, contra C…, divorciada, residente na Avenida …, nº …., .., Matosinhos, peticionando a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre autora e ré, por falta de pagamento de rendas, a condenação da ré na entrega do imóvel livre de pessoas e bens e no pagamento do montante correspondente às rendas vencidas em falta, no valor de 3.600,00 euros e as rendas vincendas até à entrega do locado, acrescido de juros de mora.
Pede ainda a autora a condenação da ré, logo que finde o contrato e até à restituição do locado, na indemnização prevista no artigo 1045.º do Código Civil.
Alegou, para o efeito e resumidamente que, sendo a proprietária de uma fracção autónoma, por contrato escrito datado do dia 10 de Julho de 2003 deu de arrendamento à ré essa habitação, sita na Avenida …, nº …., .., Matosinhos, convencionando uma renda mensal de 550,00€.
A partir de Maio de 2012, refere na autora, a ré começou a pagar a renda fora do prazo, quase sempre no último dia útil do mês, muito para além do dia 8 de cada mês.
Acrescenta que a ré não pagou a indemnização que a lei prevê de 50% do valor da mensalidade, por cada renda paga em atraso.
Para além disso, a partir de Abril de 2014, a ré reduziu unilateralmente a renda em 100,00 euros, passando a pagar apenas 450,00 euros, encontrando-se em dívida a quantia de 3.600,00 euros à data da propositura da acção.
Citada para contestar, a ré apresentou contestação, defendendo-se por impugnação.
Admitiu a celebração do contrato de arrendamento em discussão nos autos, na qualidade de arrendatária, e demais cláusulas do mesmo.
Contudo, refere que a partir de meados de 2012 passou a viver com dificuldades económicas, abordando a autora para a advertir que iria proceder ao pagamento da renda com atraso, ao que esta anuiu.
Para além do mais, afirma que em Abril de 2014 se apercebeu pela consulta de um jornal que havia um apartamento no Porto, para arrendar, da mesma tipologia e num local que lhe agradava, por uma renda de 450,00 euros, tendo informado a autora que o iria ver e, caso lhe agradasse, iria mudar-se, tendo a autora pedido de imediato que não saísse, pois que lhe baixava a renda para 450,00 euros.
Pelo que, defende a ré, a autora deu o seu acordo às alterações ao contrato apontadas na petição inicial, pelo que não se verifica incumprimento da sua obrigação.
Termina pedindo a sua absolvição dos pedidos.
A fls. 53 e 54 foi proferido despacho saneador, com dispensa da identificação do objecto do litígio e da enunciação dos temas da prova.
Realizou-se a audiência final, após o que foi proferida sentença que, julgando a acção totalmente improcedente, absolveu a ré dos pedidos contra ela formulados.
2. Não se conformando a Autora com o decidido, interpôs recurso de apelação da referida sentença para esta Relação, findando as suas alegações com as seguintes conclusões:
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Termos em que, nos demais de Direito com o douto suprimento de V.ªs Ex.ªs, requer-se que a Sentença recorrida seja revogada, e nessa sequência ser substituída por outra que condene a Ré/Recorrida nos exactos termos ora expostos.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II.OBJECTO DO RECURSO.
A. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela recorrente e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importando destacar, todavia, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito.
B. Considerando, deste modo, a delimitação que decorre das conclusões formuladas pela recorrente, no caso dos autos cumprirá apreciar:
- se a matéria de facto foi incorrectamente apreciada;
- consequências da (eventual) modificação da matéria de facto.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
i. Em primeira instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. Encontra-se descrito na matriz predial urbana sob o art. 8606º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 2147/20010417-CO, a favor da autora, a fracção autónoma identificada com a letra “CO”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Avenida …, nº …., .., da União de Freguesias … e …, concelho de Matosinhos, conforme documentos das fls. 8 e 9.
2. Por acordo escrito datado do dia 10 de Julho de 2003, a autora deu de arrendamento à ré que, por sua vez, tomou de arrendamento, essa fracção, conforme documento das fls. 10 e 11, cujo conteúdo se dá por reproduzido.
3. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de 5 (cinco) anos, com início em 15 de Agosto de 2003, prorrogável por iguais e sucessivos períodos.
4. O prédio arrendado destinou-se à habitação temporária da ré e seu agregado familiar, com proibição expressa de qualquer outro destino.
5. Como contrapartida pela ocupação do arrendado, as partes estipularam a renda anual de € 6.600,00 (seis mil e seiscentos euros) pagável em duodécimos mensais de € 550,00 (quinhentos e cinquenta euros).
6. Vencendo-se o pagamento da renda ao primeiro dia útil do mês anterior àquele a que a mesma disser respeito.
7. A partir do dia 15 de Agosto de 2003, a ré começou a utilizar e ocupar o arrendado, tendo passado lá a residir com o seu agregado familiar.
8. A ré, desde pelo menos Maio de 2012, que deixou de proceder ao pagamento da renda até ao dia 08 de cada mês, passando a pagá-la sem data certa, a rondar os últimos dias de cada mês.
9. A ré não fez acompanhar esses pagamentos dos valores da indemnização moratória de 50% do valor de cada uma das rendas.
10. Desde o mês de Abril de 2014, a ré passou a pagar à autora apenas a quantia de 450,00€ (quatrocentos e cinquenta euros) de renda.
11. Ou seja, 100,00€ (cem euros) mensais a menos do que tinha sido inicialmente estipulado entre as partes.
12. A autora manteve o recebimento da sua correspondência no locado, sendo o mesmo reencaminhado pelo porteiro do prédio.
13. A autora manteve os contratos de fornecimento de gás e água no locado, conforme documento das fls. 41v a 43v.
14. Em meados de 2012 a ré passou a viver com mais dificuldades económicas.
15. Nessa sequência, abordou a autora no sentido de a advertir de que a renda seria paga com atraso.
16. Uma vez que as relações entre autora e ré eram cordiais, a autora aceitou que a ré pagasse até ao final de cada mês.
17. Em Abril de 2014 a ré disse à autora que iria ver um apartamento na zona … e que, caso o mesmo lhe agradasse, iria mudar-se, pois a renda era 100,00 euros mais barata, ou seja, 450,00 euros.
18. Perante isto, autora e ré acordaram na redução da renda para 450,00 euros mensais.
19. Não houve nenhuma redução a escrito relativamente à redução do valor da renda para 450,00 euros.
20. A autora tinha conhecimento da situação financeira da ré.
21. Desde data não apurada, a ré tem vivido com ajuda de familiares e de uma pensão na casa dos 350 euros.
22. A autora atendeu às circunstâncias económicas da ré para anuir ao referido em 16 e 18.
23. A ré enviou à autora a carta constante da fl. 44, em Maio de 2017, data a partir da qual as relações entre ambas, até então cordiais, começaram a deteriorar-se.
ii. A mesma instância deu como não provados os seguintes factos:
1. O referido em 8 dos factos provados ocorreu sem o consentimento ou a concordância da autora.
2. O referido em 10 dos factos provados ocorreu por decisão unilateral da ré.
3. A autora tinha sobre um imóvel um crédito bonificado, não podendo arrendá-lo, sob pena de perder as bonificações e ser penalizada.
4. A autora manteve o seu domicílio fiscal no locado, até há muito pouco tempo.
5. A autora nunca interpelou a ré para o facto desta estar a proceder ao pagamento da renda com atraso.
6. A ré viu um anúncio de um apartamento de tipologia T2 (a mesma do locado), para arrendar quando folheava um jornal.
7. Que houvesse uma relação de amizade entre autora e ré.
8. A ré exerceu funções no departamento comercial da Revista Exame até ao ano de 2000/2001, data em que a entidade patronal rescindiu o contrato de trabalho, tendo a ré beneficiado do subsídio de desemprego durante três anos e meio.
9. A ré é uma pessoa doente, padecendo de diabetes tipo II (insulinadependente), hipertensa e foi objecto de uma nefrectomia parcial direita (retirou parte do rim direito devido a cancro renal).
IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
1. Reapreciação da matéria de facto.
Dispõe o n.º 1 do artigo 662.º do Código de Processo Civil que “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, estabelecendo o seu nº 2:
“A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente:
a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento;
b) Ordenar, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova;
c) Anular a decisão proferida na 1.ª instância, quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, repute deficiente, obscura ou contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando considere indispensável a ampliação desta”.
A recorrente manifesta discordância quanto à decisão proferida em primeira instância sobre a matéria de facto ao considerar provada, com base em prova testemunhal, a factualidade contida nos pontos 16.º, 18.º e 22.º dos factos provados, por o recurso a esse meio probatório ser inadmissível quando, como no caso, tenha por objecto convenções contrárias ao contrato [escrito] de arrendamento celebrado entre as partes.
Ainda que não ocorresse tal inadmissibilidade, discorda a recorrente da valoração da prova testemunhal produzida quanto à referida matéria, sustentando que deve a mesma ser considerada não provada, e provados os segmentos 1) e 2) dos factos não provados.
1.1. Da admissibilidade da prova testemunhal relativamente a convenções contrárias ao conteúdo de documentos escritos.
Como resulta do acervo dos factos considerados provados, nomeadamente dos pontos 2, 5 e 6, entre autora e ré foi celebrado, por escrito, um contrato de arrendamento tendo por objecto o imóvel pertencente à primeira, identificado no ponto 1, mediante a renda mensal de € 550,00, vencendo-se cada uma delas no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que a mesma disser respeito.
Nos pontos 16 e 18 julgou-se provado alteração, por acordo verbal, dos termos contratuais, vertidos naquele documento escrito, mais precisamente prazo de pagamento da renda e montante da mesma.
Da leitura da motivação da decisão relativa à matéria de facto, facilmente se constata que a prova testemunhal constituiu o único contributo probatório para a demonstração da matéria constante dos pontos 16), 18) e 22) dos factos provados.
Segundo o n.º do artigo 221.º do Código Civil, “As estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões de exigência especial a lei lhes forem aplicáveis”, dispondo, por sua vez, o n.º 2 do artigo 222.º do mesmo diploma legal que “As estipulações verbais posteriores ao documento são válidas, excepto se, para o efeito, a lei exigir a forma escrita.”
Não estando em causa, no caso em apreço, a validade de eventuais cláusulas verbais adicionais posteriores ao contrato de arrendamento celebrado, por escrito, entre autora e ré, sempre importará questionar a validade da prova testemunhal incidente sobre a matéria de tais convenções verbais e seus efeitos probatórios, para tanto convocando o disposto no n.º 1 do artigo 394º do Código Civil, que estabelece: “É inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373.º a 379.º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas dele, quer sejam posteriores”.
É que a lei subordina a comprovação deste tipo de convenções a criteriosas exigências de prova, impondo mesmo, de certa forma, uma determinada prova tarifada.
Pires de Lima e Antunes Varela[1] sustentam que o normativo em causa se aplica, apenas, às convenções contrárias aos documentos na parte em que estes não têm força probatória plena e às convenções adicionais ou acessórias, a que alude o artigo 221º do Código Civil, já que a inadmissibilidade da prova testemunhal contra o conteúdo de documentos autênticos, na parte em que estes têm força probatória plena, resulta dos artigos 371º e 372º do mesmo diploma legal.
Tem o mesmo por objectivo, ao estabelecer a inadmissibilidade da prova testemunhal, afastar os riscos que este meio probatório poderia introduzir no domínio dos negócios formais: permitir que uma ou ambas as partes infirmassem ou frustrassem a eficácia do documento, socorrendo-se de um meio probatório - testemunhal - falível e inseguro. Como afirmou Mota Pinto[2], desta forma “se defende o conteúdo dos documentos (o seu carácter verdadeiro e integral) contra os perigos da precária prova testemunhal, em conformidade com a máxima “lettres passent témoins””. Ou seja: “a finalidade daquele dispositivo é evitar que a eficácia do contido num documento escrito possa ser posto em causa através de um meio de prova mais aleatório e inseguro, como é a prova testemunhal”[3].
O artigo 394º do Código Civil fundamentou-se na doutrina de Vaz Serra, designadamente nos seus estudos sobre as provas, publicados no BMJ nºs 110º a 112º. Defendeu este autor a não consagração absoluta do princípio da não admissibilidade da prova testemunhal para as convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo dos documentos referenciados no citado dispositivo legal.
E assim, na linha do direito italiano, sustenta a admissibilidade da prova testemunhal quando esta “seja acompanhada de circunstâncias que tornem verosímil a convenção que com ela se quer demonstrar”[4], apontando as hipóteses da prova da simulação pelos simuladores, ou “quando tenha em vista fazer valer a ilicitude do contrato dissimulado”, isto é, “quando está em jogo um interesse público que deve prevalecer sobre o das partes”[5].
Já na vigência do Código Civil de 1966, defende uma interpretação restritiva da norma em causa, indicando aquelas excepções à regra da não admissibilidade da prova testemunhal nela consagrada, afirmando: “parece razoável que a prova testemunhal seja admitida quando, em consequência das circunstâncias do caso concreto, for verosímil que a convenção tenha sido feita”[6]. E esclarece: “a convicção do tribunal está já parcialmente formada com base nessas circunstâncias e a prova testemunhal limitou-se a completar essa convicção, ou antes, a esclarecer o significado de tais circunstâncias”.
Segundo ainda o mesmo autor, referindo-se às restrições à admissibilidade da prova testemunhal, “esta doutrina não foi formulada expressis verbis no código por isso se ter considerado desnecessário”[7], precisando que “as excepções que estes códigos fazem à regra da inadmissibilidade da prova testemunhal contra ou além do conteúdo de documentos parecem igualmente verdadeiras no nosso direito, apesar do silêncio do código acerca delas”.
Sempre a propósito da questão aqui em debate, elucida ainda o mesmo Professor que se a análise das circunstâncias do caso concreto tornar verosímil a existência da convenção das partes, poderá ser admissível a prova testemunhal acerca desta; em tal hipótese, o recurso às testemunhas já não apresenta os perigos a que os artigos 394º e 395º Código Civil visam obstar, porquanto o juízo do tribunal se apoiará, nestas circunstâncias, não apenas nos depoimentos testemunhais, mas também nas circunstâncias objectivas que tornem verosímil a convenção: estas circunstâncias servem de base inicial à formação da convicção do tribunal, e a prova testemunhal limita-se a completar essa convicção, ou antes, a esclarecer o significado dessas circunstâncias[8].
Também o acórdão da Relação de Lisboa de 02.11.2006[9], apoiando-se nos ensinamentos de Vaz Serra, e citando algumas ideias por ele expressas, aponta as seguintes situações que podem constituir desvio à regra contida no artigo 394º do Código Civil: “quando há «um começo de prova por escrito que torne verosímil o facto alegado, a prova testemunhal não é já o único meio de prova do facto, justificando-se a excepção por, então, o perigo da prova testemunhal ser eliminado em grande parte, visto a convicção do tribunal se achar já formada parcialmente com base num documento.
Também no nosso direito, se o facto a provar já está tornado verosímil por um começo de prova escrito, a prova por testemunhas é de admitir, pois não oferece os perigos que teria quando desacompanhada de tal começo de prova».
Outra excepção apontada é a de ter sido impossível, moral ou materialmente ao contraente obter uma prova escrita. «Esta excepção é de admitir mesmo sem texto legal que expressamente a estabeleça, pois é uma simples consequência de uma das razões por que não se admite a prova de testemunhas contra ou além do conteúdo de documentos: essa razão é a de que os contraentes poderiam ter reduzido a escrito as cláusulas ou convenções cuja prova pretendem fazer por testemunhas; portanto, se no caso concreto não houve essa possibilidade, cessa a razão de ser da prova testemunhal e esta é admissível».
A terceira excepção é a de perda sem culpa do documento que fornecia a prova”[10].
Ora, no caso dos autos nenhuma dessas circunstâncias se mostra invocada e, menos ainda, demonstrada.
Daí a necessária restrição à admissibilidade da prova testemunhal para demonstração da existência de eventuais cláusulas adicionais verbais que contrariem o conteúdo do contrato escrito de arrendamento celebrado entre as partes, não podendo a prova dessas cláusulas verbais efectuar-se com recurso exclusivo à prova testemunhal.
Assim dadas as restrições legais que decorrem do n.º 1 do artigo 394.º do Código Civil, não pode ter-se por comprovada alteração verbal às cláusulas constantes do contrato escrito de arrendamento, nomeadamente, montante da renda e prazo de pagamento da mesma, matéria versada nos pontos 16) e 18), que o tribunal recorrido considerou provada exclusivamente com base em prova testemunhal produzida.
Implica tal que, não concorrendo outro meio de prova que permita a comprovação da matéria em causa, se tenha de considerar não provados os factos elencados nos ponto 16) e 18), o que, pela sua interdependência com os mesmos, determina que se tenha de considerar também não provada a matéria constante do ponto 22).
Em contrapartida, o tribunal recorrido considerou não provada a factualidade a factualidade vertida nos pontos 1) e 2) dos factos não provados com o fundamento em que “resulta necessariamente da prova do seu contrário ou de facto incompatível”.
Com a alteração agora introduzida deixa de subsistir a incompatibilidade que ditou a não prova da matéria constante dos pontos 1) e 2) dos factos não provados, uma vez que não ocorre incompatibilidade entre factos não provados.
E dado que não foi produzida prova que, de forma positiva, demonstre a facticidade neles vertida, mantém-se o decidido quanto aos referidos segmentos 1) e 2) dos factos não provados.
Deste modo, procedendo, nesta parte, o recurso, altera-se a decisão relativa à matéria de facto de forma que a matéria antes elencada como provada nos pontos 16), 18) e 22) se considera não provada, mantendo-se o decidido quanto aos pontos 1) e 2) dos factos não provados.
2. Consequências jurídicas da alteração da decisão sobre a matéria de facto.
Com fundamento na falta de pagamento atempado do valor integral das rendas vencidas, a ora recorrente peticionou em acção judicial que para o efeito propôs contra a Ré a resolução do contrato de arrendamento que com ela celebrou, destinado à habitação desta e do seu agregado familiar.
Pretende ainda que seja a Ré condenada a entregar, livre de pessoas e bens, o imóvel dado de arrendamento, bem como no pagamento do valor das rendas em dívida.
A relação negocial estabelecida entre Autora e Ré emerge do contrato de locação celebrado entre ambas por escrito datado de 10 de Julho de 2003, que, na definição legal do artigo 1022.º do Código Civil consiste no “contrato pelo qual uma das partes obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
O contrato de arrendamento é um contrato bilateral, sinalagmático. Com a sua celebração estabelecem-se obrigações, a cargo do senhorio e do inquilino[11].
É também um contrato oneroso: “o sacrifício patrimonial que cada uma das partes suporta é compensado, do seu ponto de vista, pelo benefício que aufere”[12].
Sobre o locatário recai a obrigação, traduzida em prestações periódicas, de pagar a renda[13], como contrapartida pela entrega e pelo gozo da coisa locada que o locador lhe deve assegurar
Segundo o n.º 1 do artigo 406.º do Código Civil, que consagra o princípio pacta sunt servanda, traduzido no reconhecimento da força vinculativa dos contratos, tal como foram concluídos, em relação aos contratantes, “o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contratantes ou nos casos admitidos na lei”.
Traduzindo o que deixa exposto para a realidade que nos autos se discute, tal significa que sobre a Ré, enquanto locatária da fracção dada de arrendamento pela Autora, recai a obrigação de periodicamente proceder ao pagamento da renda, na data e pelo valor convencionados.
Como contrapartida pela ocupação do arrendado, as partes estipularam a renda anual de € 6.600,00 (seis mil e seiscentos euros), pagável em duodécimos mensais de € 550,00 (quinhentos e cinquenta euros), vencendo-se o pagamento da renda no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que a mesma disser respeito – pontos 4.º e 5.º dos factos provados.
Resulta, porém, demonstrado que a Ré desde, pelo menos, Maio de 2012 deixou de proceder ao pagamento da renda até ao dia 08 de cada mês, passando a pagá-la sem data certa, a rondar os últimos dias de cada mês[14] e, desde o mês de Abril de 2014, passou a pagar à Autora apenas a quantia de 450,00€ (quatrocentos e cinquenta euros) de renda, não resultando demonstrado, ao contrário do alegado pela Ré, que a redução do montante da renda ou a alteração do prazo do seu pagamento tivessem ocorrido por acordo com a locadora.
Dessa constatação factual resulta, assim, que, desde as mencionadas datas, a Ré deixou de cumprir integralmente a obrigação a que estava vinculada, não respeitando o prazo estipulado para o pagamento das rendas, nem sequer o valor destas, entregando à Autora quantia substancialmente inferior ao montante contratualmente ajustado.
Sendo de prazo certo a obrigação do pagamento da renda, incumbia à Ré proceder ao seu pagamento no respectivo prazo de vencimento o qual, nos termos convencionados, deveria ter lugar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que a mesma disser respeito. O não pagamento da renda naquela data fez a Ré incorrer em mora, independentemente de interpelação, nos termos dos artigos 804.º, n.ºs 1 e 2 e 805.º, nº2, a), ambos do Código Civil, constituindo fundamento para a Autora pedir a resolução do contrato de arrendamento, conforme previsto no n.º 3 do artigo 1083º do referido diploma legal.
A resolução consiste na destruição da relação contratual, validamente constituída, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado[15].
O direito de resolução é um direito potestativo extintivo, que depende de um fundamento: exige a verificação de um facto que crie esse direito, isto é, tem de ocorrer um facto ou situação – no caso, o incumprimento ou inadimplência - a que a lei atribua como consequência o desencadeamento desse direito potestativo[16].
Assim, o direito de resolução está sempre condicionado a uma situação de inadimplência e, como ocorre no universo contratual, a resolução legal do contrato pressupõe uma situação de incumprimento “stricto sensu”[17].
No caso específico do contrato de arrendamento, a sua resolução depende do preenchimento dos requisitos previstos no n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, onde se refere que “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,…”, sendo subsequente enumerados, de forma não taxativa, alguns dos casos que se poderão enquadrar na referida previsão legal.
De acordo com o n.º 3 do mesmo dispositivo, “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, …”. A verificação de tal situação de inadimplência basta para, por si só, tornar inexigível para o locador a manutenção do arrendamento. A situação de mora no pagamento da renda igual ou superior a três meses é suficiente para justificar o pressuposto material do incumprimento grave da obrigação do locatário determinante da não exigibilidade de manutenção do contrato, bastando, para o efeito, a mora no pagamento de uma única renda[18].
Tal significa que ocorre mora relevante para efeitos de resolução do contrato de arrendamento por parte do locador se o locatário retardar o pagamento de uma renda, ou de parte dela, mantendo-se o atraso por três ou mais meses.
No caso em apreço, desde o mês de Abril de 2014 passou a Ré a pagar à Autora apenas a quantia de 450,00€, ficando, assim, em dívida o remanescente da renda, no valor mensal de € 100,00, uma vez que a era de € 550,00 o valor convencionado da renda, o que significa que a situação de mora, por incumprimento parcial, perdura há mais de três meses, subsistindo à data da propositura da acção judicial.
Tal realidade factual constitui fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento, no âmbito da aplicação do artigo 1083.º, n.º 3, na versão introduzida pela Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho.
Verificando-se uma situação de mora por parte do locatário, o artigo 1041.º, n.º 1 do Código Civil concede ao locador uma das seguintes alternativas:
- manutenção do contrato de arrendamento, podendo então exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do devido, ou
- resolução do contrato por falta de pagamento de rendas.
Nessa segunda hipótese, “a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês”[19].
Note-se que, “...não afastando o complexo normativo que regula o arrendamento urbano, antes a comportando, a possibilidade de resolução judicial do contrato de arrendamento, esta mantém-se, como solução alternativamente colocada à disposição do senhorio para fazer cessar o contrato de arrendamento, mesmo com fundamento em situação de mora no pagamento da renda por mais de três meses”, como já se entendia no acórdão da Relação de Coimbra de 2.11.2010[20], sendo a intervenção jurisdicional, de resto, exigida para determinadas situações específicas, designadamente, quando o senhorio, para além do pagamento das rendas em dívida, pretenda cumular pedido de indemnização contra o arrendatário.
O que se deixa dito evidencia ter a Autora fundamento para judicialmente pedir a resolução do contrato de arrendamento por continuado incumprimento da Ré – quanto ao prazo de pagamento, desde Maio de 2012, pelo menos, e, quanto ao pagamento do valor integral da renda, desde Abril de 2014, omitindo ela, desde então, todos os meses o pagamento de € 100,00 relativamente ao valor convencionado.
Sendo a falta de pagamento [pontual e integral] das rendas facto continuado, a circunstância de a Autora haver recebido as rendas para além do prazo de pagamento e em valor inferior ao contratualmente estipulado não a priva do direito de resolver o contrato com aquele fundamento, pelo menos enquanto esse incumprimento não for sanado[21], estabelecendo o n.º 3 do artigo 1085.º do Código Civil que, neste caso, o prazo de caducidade do direito à resolução não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação.
Por outro lado, e ao contrário do entendimento que transparece da sentença recorrida, não é abusiva a invocação pela Autora dos sucessivos incumprimentos da Ré para, com fundamento nos mesmos, obter a cessação do contrato de arrendamento, não se configurando situação de abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprio”.
Segundo o artigo 334.º do Código Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Para Pires de Lima e Antunes Varela[22], aquele normativo adoptou a concepção objectiva de abuso de direito, não sendo necessária a consciência de se atingir, com o seu exercício, a boa fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido, bastando que se excedam esses limites.
O normativo em causa traduz, assim, a ideia de que não basta ser titular de um direito para, sem limites, o mesmo poder ser exercido. O exercício de qualquer direito está sujeito a limitações e restrições.
Para Cunha e Sá[23] o abuso de direito constitui um fenómeno revelador de que o direito subjectivo não pode ser abstractamente encarado em termos meramente conceitualistas, pois que em certa e determinada situação, experimentalmente concreta, podemos descobrir concordância com a estrutura formal de um dado direito subjectivo e, simultaneamente, discordância, desvio, oposição, ao próprio valor jurídico que daquele comportamento faz um direito subjectivo, concluindo que “neste encobrir, consciente ou inconscientemente, a violação do fundamento axiológico de certo direito com o preenchimento da estrutura formal do mesmo direito é que reside o cerne, a essência do abuso de direito”.
Defende, a propósito, Castanheira Neves[24], que o abuso de direito é um limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular que são ultrapassados.
Assim, uma das restrições ao exercício de direitos subjectivos é justamente imposta pela necessidade de salvaguarda da boa fé da parte contrária, estando vedado o exercício do direito cujo titular exceda manifestamente os limites da boa fé.
Não basta, todavia, a existência de uma qualquer atitude ou conduta contraditória para que se recaia na figura do abuso de direito.
Para que este possa ocorrer exige-se que aquele contra quem é invocado tenha criado uma situação objectiva de confiança, isto é, que haja adoptado um comportamento que “objectivamente considerado, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará coerentemente, de determinada maneira (…). Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro”[25].
Exige-se ainda que, com base nessa situação de confiança, a contraparte tome “disposições ou organize planos de vida de que lhe surgirão dúvidas, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada”[26].
Finalmente, exige-se também a boa fé de que quem confiou.
Como se afirma no Acórdão da Relação de Coimbra de 16.11.2004[27], o “instituto do abuso de direito surge como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social em determinado momento histórico e a jurisprudência tem exigido que o exercício do direito se apresente em termos clamorosamente ofensivos da justiça. Há que afrontar o problema em sede da tutela da confiança e do venire contra factum proprium, como uma das manifestações do abuso de direito.
Esta variante do abuso de direito equivale a dar o dito por não dito e radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, ao pressupor duas atitudes antagónicas, sendo a primeira (factum proprium) contrariada pela segunda atitude, com manifesta violação dos deveres de lealdade e dos limites impostos pelo princípio da boa fé”.
Para Baptista Machado[28], a ideia que subjaz à proibição do “venire contra factum proprium” é a do “dolus praesens”, que radica nos seguinte pressupostos:
a) - deve verificar-se uma situação objectiva de confiança - o ponto de partida é uma conduta anterior de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira;
b) - o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando a contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustada, sendo necessário que se verifique uma situação de causalidade entre o facto gerador da confiança e o investimento dessa contraparte e que este haja sido feito com base na dita confiança, importando que o dano não seja irreversível, ou seja, que a conduta violadora da fides não seja removível através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma solução satisfatória;
c) - que haja boa-fé da contraparte que confiou, o que equivale a dizer que a confiança de terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando esta esteja de boa fé e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico.
Para Menezes Cordeiro[29] são quatro os pressupostos de protecção da confiança ao abrigo da figura “venire contra factum proprium”:
“(...) 1°- Uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do, factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível”.
Volvendo ao que nos autos concretamente se discute, haverá de se concluir que a Autora, ao reclamar o pagamento do montante das rendas em débito, peticionando ainda a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Ré, está a exercer um direito em conformidade com a lei, não sendo ilegítimo tal exercício, o qual não contraria qualquer anterior comportamento da Autora susceptível de justificar a criação de expectativas na Ré de que aquela não iria exercer aqueles direitos[30].
Constatada a existência de relevante fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, deve, conforme peticionado, declarar-se resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre Autora e Ré e, por via dessa resolução, ter-se por cessada a relação contratual emergente do aludido contrato, assistindo à recorrente o direito à restituição do locado, bem como o direito ao pagamento, do valor em falta das rendas mensais convencionadas, vencidas e não integralmente pagas, que à data da propositura da acção ascendia a € 3.600,00, e ainda as que se venceram desde então e se irão vencer até à efectiva desocupação e restituição do locado, acrescidas dos respetivos juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal que em cada momento se achar em vigor, até integral pagamento, tudo isto sem prejuízo do direito à indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º 2 do Código Civil relativa ao atraso na entrega do locado no tempo que decorrer entre o trânsito em julgado do presente acórdão e a data da entrega/restituição efectiva do imóvel dado de arrendamento.
Por conseguinte, procede o recurso, com consequente procedência dos pedidos formulados pela Autora, assim se revogando a sentença recorrida que julgara improcedente a acção.
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Síntese conclusiva:…………………………………
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Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em:- Julgar procedente a apelação, de facto e de direito, revogando a sentença recorrida;
- Declaram resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre Autora e Ré por escrito datado de 10 de Julho de 2003, tendo por objecto a fracção identificado no ponto 1) dos factos provados,
e, em consequência, condenam a Ré:
1) A restituir o locado à Autora, livre de pessoas e bens;
2) A pagar à Autora o valor em falta [€ 100,00/mês] das rendas vencidas desde Abril de 2014, bem como das vincendas até efectiva desocupação e restituição do locado, acrescido dos respectivos juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal que em cada momento se achar em vigor, até integral pagamento;
3) A pagar à Autora, a título de indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º 2 do Código Civil, o dobro do valor das rendas relativamente àquelas que deverem ser pagas no tempo que decorrer entre o trânsito em julgado do presente acórdão e a data da entrega/restituição efectiva do locado.
Custas [da apelação e da acção]: pela recorrida, por lhes ter dado causa (artigo 527.º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Porto, 22 de Maio de 2019
Acórdão processado informaticamente e revisto pela primeira signatária.
Judite Pires
Aristides Rodrigues de Almeida
Inês Moura
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[1] “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 341-342.
[2] “Teoria Geral do Direito Civil”, págs. 343-344.
[3] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, 02.11.2010, processo nº 196/06.8TCFUN.L1.S1, www.dgsi.pt.
[4] BMJ n° 112, pág. 193.
[5] Ibid, págs. 197 e 198.
[6] Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 103°, pág. 13.
[7] Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 107°, págs. 311, 312. Reitera posteriormente a mesma posição na mesma Revista, ano 110º, pág. 383 e segs, ano 111º, pág. 3 e segs., e ano 115º, pág. 121 e segs.
[8] Revista Decana, 103º, págs. 10 e segs.
[9] Processo nº 5173/2006.2, www.dgsi.pt.
[10] No mesmo sentido, cfr. Acórdão do STJ, 23.10.2008, processo nº 08B2018, www.dgsi.pt.
[11] Artigos 1031.º e 1038.º do Código Civil.
[12] M. Januário Gomes, «Constituição da Relação de Arrendamento Urbano», pág. 115.
[13] Artigos 1038.º, a) e 1075.º, n.º 1, ambos do Código Civil.
[14] Sem acompanhar esses pagamentos com indemnização moratória correspondente a 50% do valor de cada uma das rendas tardiamente pagas.
[15] Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, II, 2.ª edição, 1974, pág. 238.
[16] Cfr. João Baptista Machado, “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in Obra Dispersa, Scientia Ivridica, Braga, 1991, págs. 130 e seguintes.
[17] Artigos 432.º e seg.s, 801.º, 802.º e 1083.º, nº 1, todos do Código Civil.
[18] Neste sentido, cfr. entre outros, Albertina Maria Pedroso, “A Resolução do Contrato de Arrendamento no Novo e Novíssimo Regime do Arrendamento Urbano”, Revista Julgar, 2013, n.º 19, pág. 51.
[19] Artigo 1084.º, n.º 3 do Código Civil.
[20] Processo n.º 715/08.5TBACN.C1, www.dgsi.pt.
[21] Neste sentido, cfr. Luís Menezes Leitão, “Arrendamento Urbano”, 8.ª ed., pág. 146.
[22] “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., pág. 286.
[23] “Abuso de Direito”, pág. 456.
[24] “Questão de facto – Questão de direito”, nota 46, pág. 526.
[25] Baptista Machado, “Tutela da Confiança e Venire contra Factum Proprium”, RLJ, ano 118º, págs. 171, 172.
[26] Ibid.
[27] Processo nº 2463/04, www.dgsi.pt.
[28] “Obra Dispersa”, I vol., págs. 415 e segs.
[29] Revista da Ordem dos Advogados, ano 58º, Julho de 1998, pág. 964.
[30] Não se tendo comprovado que a redução do montante da renda e o seu pagamento para além do prazo para o efeito estipulado no contrato de arrendamento tenha tido a concordância da Autora, a inércia ou retardamento no exercício do direito à resolução do contrato só poderão constituir obstáculo a esse exercício pelo decurso do respectivo prazo de caducidade, nos termos definidos no artigo 1085.º do Código Civil.