Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ERRO
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
CADUCIDADE
II - O prazo de caducidade é o do art. 916º, nºs 2 e 3, do Código Civil sendo aplicável este normativo, tanto no caso de compra e venda de imóveis, no sentido de construções, como no caso de compra e venda de terreno (lote) destinado à construção.
B.......... e mulher C.........., instauraram, em 22.1.2002, pelo Tribunal Judicial da Comarca de .......... – .º Juízo Cível – acção declarativa de condenação com processo ordinário, contra:
D..........; e,
E...........
Pedindo:
a) a anulação de um contrato de compra e venda entre eles celebrado, “por erro na formação da vontade”
b) a condenação solidária das Rés a restituir aquilo que receberam pela realização do negócio ou seja a quantia de 7.500.000$00;
c) a condenação solidária das Rés a pagar-lhes as seguintes quantias:
- 602.000$00 a título de juros vencidos desde a data da celebração da escritura, computados até ao dia 25-1-2001, bem como nos vincendos até integral pagamento;
- 753.872$00 a título de danos patrimoniais, acrescida de juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;
- 1.000.000$00, na proporção de metade para cada um dos Autores, a título de danos morais, acrescida de juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;
Alegam para o efeito e numa síntese muito breve que as Rés lhes omitiram deliberada e conscientemente a verdadeira área de um lote de terreno (lote n.º 147) que lhes prometeram vender, através do contrato promessa celebrado em 10 de Novembro de 1999, e que depois lhe venderam por escritura pública de compra e venda realizada no dia 2 de Dezembro de 1999, pelo preço de 7.500.000$00, adquiriram a convicção de que possuía a área de 296,75 m2 o que possibilitava a edificação de uma moradia com cave, rés-do-chão, primeiro andar e anexos.
Conforme mais tarde verificaram, afinal o referido lote apenas tinha a área de 255,0 m2, o que inviabilizava aquela construção, sendo certo que se os Autores tivessem conhecimento da real área do lote em questão, não teriam realizado o negócio.
Mais alegaram ter suportado diversas despesas num total de 753.872$00 (assim descriminado: 280.000$00 com a sisa, 49.690$00 com a escritura; 24.182$00 com o registo; 300.000$00 no levantamento topográfico e no projecto de arquitectura e; 100.000$00 em deslocações, telefonemas e transportes.
Finalmente, fundam o pedido de condenação das Rés na indemnização de 1.000.000$00, para ressarcimento de danos não patrimoniais, na circunstância de terem criado expectativas na mudança da sua residência por forma a melhorarem as suas condições de habitabilidade e de espaço.
As Rés contestaram arguindo, desde logo, a caducidade.
Alegaram para o efeito, também em síntese, que as Autoras tiveram conhecimento do erro antes de 19 de Dezembro de 1999 pelo que tendo a acção sido instaurada em 21 de Fevereiro de 2001 caducou o direito de accionar nos termos do n.º1 do artigo 287º do Código Civil.
Impugnaram, ainda, a matéria articulada pelos Autores alegando:
- que compraram o terreno em causa em 24 de Outubro de 1996, identificado como tendo a área de 296,75 m2, e, assim, o venderam aos Autores;
- que o terreno, com um declive na parte posterior, tem efectivamente essa área, incluindo esse declive; que para permitir a utilização da área correspondente a tal declive, é necessário desaterrá-lo e construir um muro de suporte o que, porém, as Rés não querem fazer.
Na réplica, os Autores pronunciaram-se pela improcedência da referida excepção de caducidade alegando, ainda, que a área correspondente ao declive referido pelas Rés está ocupada com um talude de segurança da Auto-Estrada A4 desde Agosto de 1996 e que o dito muro terá sempre de ser construído para suporte das terras do talude.
Foi apresentada tréplica, contra a admissibilidade da qual se insurgiram os Autores.
Por despacho de fls. 95-96, por se considerar que as Rés não tinham o direito de apresentar a tréplica, já que na réplica os Autores se teriam limitado a impugnar os factos constantes da contestação, não contendo qualquer modificação à causa de pedir ou ao pedido, foi ordenado o seu desentranhamento e a sua devolução, por inadmissibilidade legal de tal articulado.
Foi realizada audiência preliminar finda a qual foi proferido despacho saneador que, para além do mais, relegou para final a decisão acerca da invocada excepção de caducidade, já que a matéria necessária à resolução desta questão carecia de ser explicitada com produção de prova.
De seguida foi elaborada a especificação e a base instrutória que se fixaram sem reclamações.
Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais, tendo o tribunal respondido à base instrutória de fls. 100-102 pela forma constante do despacho de fls. 192-196, o qual não foi objecto de qualquer reclamação.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente.
Interposto recurso pelas Rés, o Tribunal da Relação do Porto, por douto acórdão junto a fls. 279 – 296, julgou procedente a impugnação da selecção da matéria de facto, na parte respeitante à alínea g) e l) dos factos assentes e, nessa conformidade, anulou o julgamento e todos os actos posteriores dele dependentes, incluindo a sentença recorrida, a fim de ser aditado à base instrutória os factos alegados nos artigos 7º e 12º da petição inicial, ordenando, ainda, que se procedesse “a novo julgamento, que poderá, se necessário, abranger outro pontos, para evitar contradições na decisão.”
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Em cumprimento do superiormente decidido, por despacho de fls. 296 foram eliminadas as alíneas g) e l) da especificação e aditados dois novos quesitos (sob os n.º 24º e 25º) com a redacção correspondente àquelas alíneas.
Procedeu-se novamente a julgamento tendo o tribunal respondido ao aditamento à base instrutória determinado por despacho de fls. 296 pela forma constante do despacho de fls. 356 e 357, o qual não foi objecto de reclamações.
As Rés apresentaram alegações de direito.
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A final foi proferida sentença que:
Julgou a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) - Declarou anulado o contrato de compra e venda a que se reporta o contrato-promessa e a escritura de compra e venda referidos nos artigos 1º, 2º e 4º, todos da petição inicial;
b) - Condenou as Rés, solidariamente, a restituírem aos Autores a quantia de € 37.409,84 (equivalente a 7.500.000$00);
c) Condenou as Rés, solidariamente, a pagar aos Autores as seguintes quantias:
- Juros de mora à taxa legal de 7% sobre o capital de € 37.409,84, desde a citação e até integral pagamento, sem prejuízo de aplicação de taxa diversa que posteriormente venha a ser estabelecida;
- € 3.261,50 (equivalente a 653.872$00) a título de indemnização por danos patrimoniais, acrescida de juros à taxa legal de 7%, desde a citação até integral pagamento, sem prejuízo de aplicação de taxa diversa que posteriormente venha a ser estabelecida;
- € 2.493,99 (equivalente a 500.000$00), na proporção de metade para cada um dos Autores, a título de indemnização por danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora à taxa legal de 7%, desde a citação até integral pagamento, sem prejuízo de aplicação de taxa diversa que posteriormente venha a ser estabelecida;
c) Absolveu as Rés do demais que lhes foi pedido.
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Inconformadas recorreram as RR. que, alegando, formularam as seguintes conclusões:
1 — A, aliás, douta sentença recorrida, depois de julgar aplicável ao caso (compra e venda de um terreno que tem área inferior à constante do contrato e, por isso, não permite a construção pretendida pelos compradores, aqui Autores) a caducidade prevista no art. 917 (usando dos poderes que o 664º do Código de Processo Civil atribui ao julgador), julgou tal excepção improcedente, pelos fundamentos, em resumo, a seguir reproduzidos.
a) — Um terreno – sustenta – é um prédio, como confirmado pelo disposto nos arts. 4º nºs 2 e 3 da Lei 24/96 e nos arts. 2º, nº2, do DL 67/2003 pelo que é aplicável à denúncia dos seus defeitos os prazos previstos no nº3 do art. 916º Código Civil.
b) — Ora, das respostas aos quesitos 8 e 18 resulta apenas que os Autores tiveram conhecimento, antes de 19-12-99, de um levantamento topográfico, feito o qual “verificou-se que o lote apenas tinha a área de 255 m2, e que essa área não permitia a construção pretendida pelos Autores”.
c) — Mas isso não significa que os Autores logo ficassem com a certeza do defeito do terreno, que continuava a merecer das Rés a preocupação de se esclarecerem a tal respeito, como resulta do levantamento topográfico por elas promovido, junto de fls. 44 e 51, e do requerimento que os Autores dirigiram à Câmara Municipal .......... para obterem informação detalhada sobre o terreno, que apenas lhes foi prestada em 24 de Fevereiro de 2000 (certidão de fls. 70), pelo que só nesta data se pode concluir que os Autores ficaram sem dúvidas sobre a existência do defeito.
d) — Assim, quando, em 22 de Fevereiro de 2001, os Autores intentaram a presente acção, fizeram-no em tempo, porque seria tempestiva a denúncia do defeito do terreno (citado nº3 do art. 946º do Código Civil).
e) — Aliás, incumbiria às Rés provar que os Autores não denunciaram os defeitos.
2 — Ora, salvo o devido respeito, a, aliás, douta sentença recorrida, por um lado, desfoca o problema, considerando estar em causa a tempestividade da denúncia do defeito, e não a caducidade dos direitos que os Autores pretendem exercer — a anulação do contrato, com a consequente devolução do preço, e indemnização de perdas e danos, pelos prejuízos resultantes para eles da celebração do contrato – e, por outro lado, não atenta que as Rés não tinham que alegar a existência da denúncia dos defeitos, já que são os próprios Autores que a alegam em dois momentos:
a) primeiro, logo que, antes de 19 de Dezembro de 1999, foram informados de que o terreno tinha menor área e não, tinha a aptidão construtiva que julgavam, como inequivocamente resulta das respostas aos quesitos 8° e 9º;
b) segundo, quando o mandatário dos Autores enviou à 1ª Ré a carta junta de fls. 72, datada de 9 de Março de 2000, a reiterar a denúncia do defeito (al. P) da especificação).
3 — Ora, seja qual for a natureza do objecto da compra e venda, o comprador deve propor a acção de anulação no prazo de seis meses a contar da denúncia dos defeitos, pelo que tendo sido a acção proposta em 22 de Fevereiro de 2001, foi, manifestamente, intentada fora do prazo, pelo que, decidindo diferentemente, a, aliás, douta sentença recorrida violou o disposto no art. 917 do Código Civil, pelo que deve ser julgada procedente a excepção da caducidade, e mantido o contrato.
4 — Por outro lado, como resulta do relatório do Dec-Lei 267/94, que alterou simultaneamente a redacção do art. 916 do Código Civil, introduzindo-lhe o nº3, e a redacção do art. 1225º do mesmo diploma, quanto à empreitada, o que o legislador teve presente foram construções e não terrenos.
5 — E, ao contrário do que se sustenta na, aliás, douta sentença recorrida, do disposto nos arts. 2º, nº1, 4º, nºs 2 e 3 da Lei nº24/96, de 31 de Julho, e nos arts. 1º, nº2, e 2º, nº2. do Dec.Lei 67/2003, de 8 de Abril, infere-se que os imóveis referidos naqueles diplomas são produzidos pelo homem, o que obviamente exclui os terrenos.
6 — Assim, o preceito aplicável ao caso é o do nº2 do art. 916 do Código Civil, de onde resulta que, conjugado este preceito com o do art. 917º do C.C., tendo sido feita a entrega do terreno, pelo menos, antes de 10-12-99 (alíneas D) da especificação, e resposta ao quesito 7°), a acção deveria ter sido proposta até 10-12-2000 (isto, dentro da estrutura da decisão recorrida, que não tem em conta o disposto no art. 917º do Código Civil e a circunstância de a acção ter sido proposta muito mais de seis meses depois da denúncia do defeito e reiteração da mesma).
7 — Acresce que, ao contrário do que se refere na aliás, douta sentença recorrida, as diligências feitas pelas Rés acerca do apuramento da área do terreno, constantes de fls. 44 a 51, nada têm a ver com as certezas ou as dúvidas dos Autores, mas delas próprias.
8 — Por outro lado, a certidão de fls. 7, a que se refere a al. D) da especificação, nunca poderia confirmar a área determinada pelo levantamento topográfico referido na resposta ao quesito 8°, já que menciona uma área superior, até, à que consta da escritura (321,75 m2).
9 — Assim, a, aliás, douta sentença recorrida, mesmo dentro da lógica da sua construção, além de extrair ilações indevidas dos factos apurados, violou ou fez errada aplicação do disposto nos arts. 916º, nºs 2 e 3 e 917º do já citado Código Civil e arts. 2º, nº1, 4º, n.°.s 2 e 3, e 12º, n.°.s 2 e 3, da Lei 24/96, de 31 de Julho, e nos arts. 1º, nº2, e nº2 do Dec. Lei 67/2003, de 8 de Abril, pelo que, por mais estas razões, deve ser revogada, e julgada procedente a excepção de caducidade.
10 — Improcedendo a acção, deve improceder o pedido de indemnização, já que este pressupõe a anulação do contrato — arts. 908º e 909º do Código Civil.
11 — Por outro lado, consistindo a culpa na violação do dever de diligência acessível ao homem normal, (art. 487º, nº2 do Código Civil) não seria exigível às Rés, face a documentos oficiais, como a descrição na Conservatória e inscrição na matriz, que mencionam a área de 296,75 m2, duvidar da exactidão dessa medição, por forma a não a mencionarem no contrato.
12 — Assim, ao contrário do decidido na, aliás, douta sentença recorrida, ilidiram a presunção do art. 799º, nºs 1 e 2, do Código Civil.
13 — Mas, a haver culpa das Rés, também haveria culpa dos Autores, que confiaram, sem os por à prova, nos mesmos elementos que induziram aquelas em erro acerca da área do terreno, pelo que a indemnização deveria ser excluída, nos termos do nº1 do art. 570º do Código Civil.
14 — Por outro lado, diferentemente ao decidido na, aliás, douta sentença recorrida, os juros, a partir de 1-5-2003, deveriam ser de 4% e não de 7% (Portaria 291/2003, de 8-4).
15 — Assim condenando as Rés a pagar aos Autores uma indemnização por danos emergentes da celebração do contrato, com juros de 7%, inclusive, a partir de 1-5-2003, a, aliás, douta sentença recorrida violou o disposto nos arts. 908º, 909º, 913º, 915º, 984º, nº2, e 799º, nºs 1 e 2, do Código Civil e Portaria 291/2003, de 8.4, pelo que deve ser revogada e as Rés também absolvidas desse pedido.
Aguardam Justiça.
Não houve contra-alegações.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir, tendo em conta a seguinte matéria de facto:
1) - No dia 10 de Novembro de 1999, os Autores celebraram com as Rés um contrato promessa de compra e venda referente a um lote de terreno, propriedade destas, destinado à construção com a área de 296,75 m2, designado como lote n.º ..., sito no .......... ou .........., na freguesia de .........., concelho de .........., descrito na Conservatória do Registo Predial de .......... sob o número trezentos e vinte e dois da freguesia de .........., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 11.879 – doc. junto a fls. 13 a 14, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – (alínea a) da especificação).
2) - Tendo ficado acordado que o preço da compra e venda era de Esc. 7.500.000$00, tendo no momento da assinatura do contrato promessa os Autores pago às Rés, a título de sinal, a quantia de Esc. 2.000.000$00 – (alínea b) da especificação).
3) - O remanescente do preço seria pago no momento da celebração da escritura pública de compra e venda a realizar no prazo de 30 dias – (alínea c) da especificação).
4) - A escritura de compra e venda, veio a ser realizada no dia 02.12.1999, no Cartório Notarial de .........., tendo nessa data os Autores pago às Rés o remanescente do preço Esc. 5.500.000$00, embora o valor declarado na escritura, por acordo das partes, tenha sido de Esc. 2.800.000$00 – Doc. junto a fls. 17 a 19, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido – (alínea d) da especificação).
5) - Os Autores tomaram conhecimento, nos primeiros dias de Novembro de 1999, da oferta de venda do lote em questão pelas Rés, dado que no mesmo se encontrava uma placa de uma imobiliária a anunciar tal venda, com o respectivo contacto telefónico – (alínea e) da especificação).
6) - Perante tal anúncio, os Autores contactaram a imobiliária para saber o preço da venda bem como a área do lote em questão, assim como o tipo de construção permitida para o local – (alínea f) da especificação).
7) - E perante tal contacto, os Autores foram informados de que o lote n.º 147 tinha a área de 296,75 m2 e de que no mesmo poderia ser edificada uma construção com cave, rés-do-chão, primeiro andar e anexos, bem como do preço – (resposta ao quesito 24º).
8) - Já na sede da imobiliária foram-lhe exibidos os documentos referentes ao lote de terreno, a saber: cópia da caderneta predial; cópia de uma certidão da Conservatória do Registo Predial de .......... e cópia de um documento da Câmara Municipal .......... onde era mencionado o numero do alvará de loteamento – documentos juntos a fls. 23 a 25, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzidos – (alínea h) da especificação).
9) - Todos esses documentos, à excepção do da Câmara, referiam que o lote em questão tinha a área de 296,75 m2 – (alínea i) da especificação).
10) - O documento da Câmara Municipal ........... aludido em 8. [alínea h) da especificação] referia uma área superior, 321,75 m2, pelo facto de ainda não estar rectificada a área em virtude de uma cedência à Junta Autónoma das Estradas – (alínea j) da especificação).
11) - No dia da assinatura do contrato promessa aludido em 1. [alínea a) da especificação], as Rés foram directamente interpeladas pelos Autores, no que concerne à área do terreno e tipo de construção permitida no mesmo, tendo estas confirmado que o terreno tinha 296,75 m2 e que permitia a construção de uma moradia com cave, rés-do-chão, primeiro andar e anexos – (resposta ao quesito 25º).
12) - Os Autores forneceram às Rés cópia do levantamento topográfico efectuado pelo seu técnico, onde refere que a área do lote n.º ... é de 255,0 m2 – (alínea m) da especificação).
13) - Os Autores despenderam a quantia de Esc. 280.000$00 nas despesas com sisa, a quantia de Esc. 49.690$00 nas despesas de escritura e a quantia de Esc. 24.182$00 nas despesas de registo – (alínea n) da especificação).
14) - O teor da certidão emitida pela Câmara Municipal .......... junta a fls. 70 e 71 que se dá aqui por integralmente reproduzido – (alínea o) da especificação).
15) - O mandatário dos Autores enviou à 1ª Ré a carta junta por cópia a fls. 72, cujo teor se dá aqui por integramente reproduzido – (alínea p) da especificação).
16) - Confrontados com a exibição dos documentos aludidos em 8. [alínea h) da especificação], os Autores mostraram-se interessados no negócio, pelo facto de naquele lote de terreno poderem edificar uma casa com uma área de construção e de logradouro superior àquela da qual já eram proprietários – (resposta ao quesito 1º).
17) - Ficou acordado entre os Autores e as Rés que antes da celebração da escritura de compra e venda, iriam todos ao local do lote de terreno para proceder à sua delimitação, dado que o mesmo se encontrava cheio de mato e de outra vegetação – (resposta ao quesito 2º).
18) - Os Autores desconheciam onde se encontravam os marcos de delimitação – (resposta ao quesito 3º).
19) - No dia marcado, as Rés não apareceram – (resposta ao quesito 4º).
20) - Apenas esteve no local o mediador que, com as indicações e conhecimentos que tinha procedeu à delimitação do lote com a ajuda dos Autores – (resposta ao quesito 5º).
21) - Logo após a celebração da escritura aludida em 4. [na alínea d) da especificação], os Autores contactaram um gabinete de arquitectura para proceder à elaboração do projecto de construção da moradia – (resposta ao quesito 6º).
22) - Um técnico deslocou-se no dia 10.12.1999, ao lote para proceder ao levantamento topográfico por forma a poder elaborar o projecto – (resposta ao quesito 7º).
23) - Feito o levantamento topográfico, verificou-se que o lote apenas tinha a área de 255,0 m2 e que essa área não permitia a construção pretendida pelos Autores – (resposta ao quesito 8º).
24) - Os Autores de imediato contactaram as Rés, a alertá-las para este facto – (resposta ao quesito 9º).
25) - Se os Autores tivessem conhecimento da real área do lote em questão, não teriam realizado o negócio – (resposta ao quesito 14º).
26) - Os Autores despenderam a quantia de Esc. 300.000$00 nas despesas do levantamento topográfico e de projecto de arquitectura – (resposta ao quesito 15º).
27) - Os Autores criaram expectativas na mudança da sua residência de forma a melhorarem as suas condições de habitabilidade e de espaço – (resposta ao quesito 17º).
28) - Os Autores tiveram conhecimento do referido em 23. [na resposta ao quesito 8º] antes de 19-12-99 – (resposta ao quesito 18º).
29) - As Rés compraram o terreno em causa em 24.10.1996, identificado como tendo a área de 296,75 m2, e, assim, o venderam aos Autores – (resposta ao quesito 19º).
30) - O terreno na sua parte posterior confronta com um talude de segurança da auto-estrada A4, desde Agosto de 1996 – (resposta ao quesito 22º).
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações do recorrente que, em regra, se delimita o objecto do recurso, afora as questões de conhecimento oficioso – art. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil – importa saber:
- se ocorreu caducidade do direito de accionar.
- se as RR. devem indemnizar os AA.
- se os juros de mora a manter-se a condenação são devidos á taxa fixada na sentença.
A questão coenvolve a de saber se no caso em apreço se aplica o regime do erro viciante da vontade ou o regime de compra e venda de bem defeituoso, e se a alteração quanto aos prazos introduzida pelo DL.267/94 se aplica apenas a construções e não a terrenos.
Vejamos:
Os AA. intentaram a acção visando a anulabilidade do negócio de compra e venda de um terreno vendido pelas RR. pelo facto de ter uma área inferior à que lhe fora assegurada pelos vendedores, facto que inviabilizou a sua pretensão de aí construíram uma casa maior que aquela de que eram donos.
Invocaram o regime da anulabilidade dos negócios jurídicos – arts.247º e 251º do Código Civil.
A Ré excepcionou com a caducidade do direito de accionar, alegando que, tendo intentado a acção em 21.2.2001, e tendo tido conhecimento, antes de 19.12.1999, que o terreno tinha área inferior à que era suposto ter, decorreu o prazo de um ano que tinham para exercer o seu direito – art. 287º, nº1, do Código Civil – que assim se mostra caducado.
A sentença recorrida julgou improcedente a excepção escrevendo a certo trecho:
“…A falta de área do lote vendido aos autores que impede a realização do fim a que se destinava (construção de uma moradia com cave, rés-do-chão, primeiro andar e anexos) constitui um defeito no sentido do artigo 913º do Código Civil […].
[…] Por isso não há lugar à aplicação do disposto nos artigos 251º e 247º, ambos do Código Civil” […] no caso dos autos não há que chamar à colação o instituto do erro mas sim o regime da compra e venda de coisas defeituosas”.
A melindrosa questão em debate no recurso está em saber qual dos regimes legais é aplicável, já que, se se considerar que se trata de vende de coisa defeituosa – no caso um bem imóvel – o prazo de denúncia dos defeitos e de caducidade são bem mais favoráveis ao comprador, em confronto com o regime da anulabilidade baseada em erro-vício da vontade.
É inquestionável que entre os AA. como compradores e as RR. como vendedoras se estabeleceu um contrato de compra e venda – art. 874º do Código Civil – tendo por objecto um lote de terreno que os AA. se determinaram a comprar pelo facto, para eles essencial, de ter a área de 296,75 m2 – o que era do conhecimento das RR – que lhes garantiram ter o lote tal área, quando se veio a verificar que tinha área inferior e, por isso, se tornou imprestável para os fins a que os compradores o destinavam – a construção de uma casa com certa área e características que a área inferior, depois constatada, não consente.
A coisa entregue pelo vendedor, na execução do contrato de compra e venda deve estar isenta de vícios físicos, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material que estejam em desconformidade com o contratualmente estabelecido, ou em desconformidade com o que, legitimamente, for esperado pelo comprador.
O art. 913º do Código Civil estatui:
“1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”.
Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. II, pág. 205, comentam a certo trecho.
“...O artigo 913º cria um regime especial (cuja real natureza constitui um dos temas mais debatidos na doutrina germânica [...]) para as quatro categorias de vícios que nele são destacadas:
a) Vício que desvalorize a coisa;
b) Vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada;
c) Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor;
d) Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
Equiparando, no seu tratamento, os vícios às faltas de qualidades da coisa e integrando todas as coisas por uns e outras afectadas na categoria genérica das coisas defeituosas, a lei evitou as dúvidas que, na doutrina italiana por exemplo, se têm suscitado sobre o critério de distinção entre um e outro grupo de casos.
Como disposição interpretativa, manda o nº2 atender, para a determinação do fim da coisa vendida, à função normal das coisas da mesma categoria [...]”.
O relevante para se aferir da correcta execução da prestação do contraente vendedor é saber se a coisa vendida é hábil, idónea, para a função a que se destina.
A lei consagra, pois, um critério funcional.
A venda da coisa pode considerar-se venda defeituosa quando, numa perspectiva de “funcionalidade”, contém:
“Vício que a desvaloriza ou impede a realização do fim a que se destina; falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que se destina.
Nesta medida, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina (art. 913º, nº2)” – cfr. “Compra e Venda de Coisas Defeituosas Conformidade e Segurança”, de Calvão da Silva, pág. 41.
“A coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado.
O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa a discordância com respeito ao fim acordado.
Os vícios e as desconformidades constituem defeito da coisa” – “Direito das Obrigações” – Pedro Romano Martinez, edição de Maio 2000, pág. 122-123.
Da conjugação do disposto nos arts. 913º, nº1, e 914º do Código Civil com os arts. 908º a 910º e 915º e segs., do mesmo diploma, resulta que o comprador de coisa defeituosa goza de vários direitos; assim o de exigir do vendedor a reparação da coisa; de anulação do contrato, direito de redução do preço e também do direito à indemnização do interesse contratual negativo.
Neste sentido Acórdão desta Relação do Porto, de 13.12.1999, in CJ, Ano XXIV, Tomo V, pág. 221.
Como ensina Calvão da Silva, obra citada, pág. 56:
“Além da anulação do contrato e da redução do preço, cumuláveis com a indemnização, o regime da venda de coisas defeituosas reconhece ainda ao comprador um quarto direito: o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela (art.914°, 1ª parte); mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece (art.914°, 2ª parte).
Esse desconhecimento tem de ser alegado e provado pelo próprio vendedor, visto tratar-se de facto impeditivo do direito contra si invocado pelo comprador (art.342°, nº2) e estar obrigado a prestar a coisa isenta de vícios ou defeitos.
Equivale a dizer, noutra formulação, que o direito à reparação ou substituição da coisa repousa sobre a culpa presumida do vendedor, cabendo a este ilidir tal presunção mediante prova em contrário (art. 350°, nº2), isto é, a prova da sua ignorância, sem culpa, do vício ou da falta de qualidade da coisa, como facto impeditivo do direito invocado pelo comprador...” [destaque e sublinhados nossos].
No caso dos autos o lote de terreno não tinha a área assegurada pelo vendedor o que, no caso, era imprescindível ao fim a que os compradores a destinavam, pelo que parece claro que se está perante venda de coisa defeituosa.
Menezes Leitão, in “Direito das Obrigações”, vol. III, págs. 119 e 120, escreve:
“Em relação à venda de coisas específicas, o art. 913°, nº1, qualifica-a como defeituosa se ela “sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor, ou necessárias para a realização daquele fim”…
[…] A aplicação do regime da venda de coisas defeituosas assenta em dois pressupostos de natureza diferente, sendo o primeiro a ocorrência de um defeito e o segundo a existência de determinadas repercussões desse defeito no âmbito do programa contratual.
… A não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor ocorre sempre que este tenha certificado ao comprador a existência de qualidades na coisa e esta certificação não corresponda à realidade, estando-se assim também perante uma concepção objectiva de defeito”.
O mesmo tratadista no Volume I dos “Estudos de Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Teles”, em escrito doutrinal denominado “Caveat Venditor”, depois de acentuar a discrepância de regime legal entre a venda de coisas genéricas (art. 918º do Código Civil) e específicas (art.913º) defeituosas, escreve – págs. 267 e 268:
“Muito mais benéfico para o comprador se apresenta, por isso, o regime da venda de coisas genéricas (art. 918. °) […].
[…] Por esse motivo, existem na doutrina posições que se pronunciam contra esta dualidade de regimes e propugnam igualmente o enquadramento da venda de coisa específica no regime do incumprimento, através da defesa da tese de que o erro referido nos arts. 913.° e 905.° e ss. diz respeito não à fase da formação, mas da execução do contrato.
Outros autores mantêm, porém, o entendimento de que o regime da venda específica de coisas defeituosas não se reconduz ao cumprimento defeituoso, exigindo antes um erro em sentido técnico, posição que, embora não sendo a melhor de jure condendo, nos parece ser a encontra consagrada de jure condito”.
O mesmo tratadista dá conta dos defensores de uma e outra das teses citando-os [Pires de Lima e Antunes Varela “Código Civil Anotado”, II, 4ª ed., Coimbra Editora, 1997, sub art. 913, nº4, pp. 206 e ss., Antunes Varela, “Cumprimento Imperfeito do Contrato de Compra e Venda. A excepção do contrato não cumprido”, em CJ 12 (1987), 4, pp. 21-48 (29 e ss.) e também por Teixeira de Sousa “O cumprimento defeituoso e a venda de coisas defeituosas” em Antunes Varela/Diogo Freitas do Amaral/Jorge Miranda/J.J. Gomes Canotilho, “Ab Uno ad Omnes” 75 Anos da Coimbra Editora, Coimbra, Coimbra Editora, 1998, pp. 567-585].
Quanto à tese do incumprimento em fase de execução do contrato cita, também, os seus defensores. [João Baptista Machado, “Acordo negocial e erro na venda de coisas defeituosas”, no BMJ 215 (1972), pp. 5-95 (45 e ss.), seguida por Romano Martinez, “Cumprimento defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada”, Coimbra, Almedina, 1994, pp. 52 e ss., e 294 e ss., e “Direito das Obrigações (Parte Especial) Contratos. Compra e venda, locação, empreitada”, 2ª Ed., Coimbra, Almedina, 2001, pp. 133 e ss., e por Carneiro da Frada, “Erro e incumprimento na não-conformidade da coisa com o interesse do comprador”, em Direito 121 (1989), pp. 461-484 (463 e ss.) e “Perturbações típicas do contrato de compra e venda” em Menezes Cordeiro, “Direito das Obrigações”, 3.° Vol., Lisboa, AAFDL, 1991, pp. 49-96 (89 e ss.).
Em sentido próximo, veja-se ainda Calvão da Silva “Responsabilidade do produtor”, Coimbra, Almedina, 1990, pp. 181 e ss., maxime 253 e ss.]
A sentença recorrida adoptou, como antes dissemos, a tese de que em casos como o dos autos se está perante incumprimento do contrato, que é tese defendida por Pedro Martinez – Direito das Obrigações – Parte Especial” – “O regime do cumprimento defeituoso, estabelecido nos arts.913º e segs. do Código Civil, vale tanto no caso de ser prestada a coisa devida, mas esta se apresentar com um defeito, como também para as hipóteses em que foi prestada coisa diversa da devida (o chamado aliud)” – pág.124.
A fls. 126 sustenta – “as consequências da compra e venda de coisas defeituosas determinam-se atentos três aspectos: em primeiro lugar, na medida em que se trata de um cumprimento defeituoso, encontram aplicação as regras gerais da responsabilidade contratual (arts. 798° ss. Código Civil); segundo, no art. 913º, nº1, do Código Civil faz-se uma remissão para a secção anterior… Nos termos gerais, incumbe ao comprador a prova do defeito (art. 342°, n° l Código Civil) e presume-se a culpa do vendedor, se a coisa entregue padecer de defeito (art. 799°, n°1, Código Civil)”.
Acrescentando – pág. 127:
“…Para além das razões invocadas no número anterior, a propósito da compra e venda de bens onerados, se se estivesse perante um caso de erro-vício, caberia perguntar porque não seriam de aplicar os prazos gerais (art. 287° Código Civil), não se justificando que, para determinadas consequências, no que respeita à venda de coisas defeituosas, tivessem sido estabelecidos prazos curtos (arts. 916° e 917° Código Civil). Admitindo-se que se trata de erro-vício poderia até concluir-se que, em caso de venda de coisas defeituosas, os prazos seriam diversos consoante a consequência que se pretendesse fazer valer — anulação, por um lado, e as restantes pretensões, por outro —, o que não teria sentido.
Quanto a este aspecto da compra e venda de coisas defeituosas, a posição da jurisprudência é praticamente unânime no sentido de aplicar o regime do incumprimento dos contratos e não o da anulabilidade”. (sublinhámos).
Perfilhando, tal como a sentença recorrida, que a problemática da acção deve ser enfocada sobre o enquadramento do incumprimento do contrato, na perspectiva não do erro vício da vontade, mas no cumprimento defeituoso da obrigação assumida pelos RR. vendedores [o que afasta a o regime da anulabilidade do art. 287º, nº1, do Código Civil] apreciemos a questão da caducidade e do prazo aplicável, tendo em conta os factos provados a propósito.
Antes, porém, há que decidir se a alteração introduzida pelo DL. 267/94, de 25.10, que alargou o prazo de denúncia do art. 916º do Código Civil, se aplica apenas a “construções”, não sendo, como sustentam as apelantes, aplicável a imóveis que sejam “terrenos”.
Sem dúvida que foi propósito do legislador daquele diploma a protecção dos compradores de bens imóveis [também aplicável ao contrato de empreitada – art. 1225º do Código Civil] – e, mau grado se falar no preâmbulo do diploma em “construção imobiliária”, também se alude ás “transacções de imóveis” sem que alguma destrinça seja de fazer entre “construções” e “terrenos”, já que o diploma visou a defesa do consumidor e tanto merece protecção o adquirente de um prédio já construído, como o de um lote de terreno para construção.
No que respeita ao contrato do compra e venda de coisa defeituosa, o comprador, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 913º e 914ºdo Código Civil, tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou a substituição dela, se for fungível; resultando dos arts. 915º e 916º o direito de ser indemnizado, no caso de anulação do contrato por ter havido erro do vendedor, tendo o comprador, nos termos dos arts. 916º e 917º do citado Código, de denunciar ao vendedor o vício do contrato, ou a falta de qualidade da coisa, excepto havendo dolo do vendedor, nos prazos curtos previstos no art. 916º, nº2, do Código Civil, e intentar a “acção de anulação por simples erro”, no prazo previsto no art. 917º, sob pena de caducidade.
O citado D.L. alterou, ainda, o art. 916º do Código Civil, que passou a ter a seguinte redacção:
“1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo.
2. A denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.
3. Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”.
Este normativo estabelece um prazo de garantia, tendo por limite cinco anos, após a entrega da coisa, sendo esta um imóvel, quando não tiver a qualidade exigida.
“No fundo, em relação à denúncia, sendo a coisa vendida imóvel, o prazo de trinta dias passa para um ano e o prazo de garantia de seis meses para cinco anos.
Verificou-se, pois, um alargamento dos prazos estabelecidos no art. 916° Código Civil.” – “Direito das Obrigações-Parte Especial”, pág.133, de Pedro Soares Martinez (destaque e sublinhados nossos).
A razão desta alteração, bem como a que foi introduzida ao art. 1225º, foi justificada pelo legislador, nos seguintes termos (ut. preâmbulo):
“Verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária, bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vem determinando, ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado de transacções de imóveis.
Assim, se, por um lado, se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro, há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor.
Na realidade trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida.
E, numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem o direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa.
Ora, admitindo-se, face ao actual regime jurídico consagrado nos arts. 916º e ss. e 1224º e ss. do Cód. Civil, dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução – o que, aliás, vem sendo evidenciado pela jurisprudência dos tribunais superiores –, entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o art. 916º (...)”.
Foi, pois, preocupação do legislador, conferir maior protecção ao consumidor, no que respeita ao prazo para denúncia de defeitos, agora substancialmente alargado, uma vez que, dada a natureza do objecto do contrato – um imóvel – o defeito só se manifesta, quantas vezes, tardiamente, sendo muito exíguo e penalizador para o comprador, o prazo constante da primitiva redacção do art. 916º do Código Civil.
Temos, assim, que os AA. tinham o prazo de um ano, após o conhecimento do defeito, para o denunciarem aos RR. vendedores – a existência de área inferior á que tinham negociado.
Mau grado se ter provado que os AA., até no dia da formalização do negócio, tenham questionado as RR.- vendedoras acerca da área do lote – cfr. resposta ao quesito 25º – tendo estas garantido que tinha a área de 296,75 m2 (a que os AA. pretendiam adquirir), facto é que decorreram diligências com vista ao apuramento da área, até da iniciativa das RR. – cfr. doc. de fls. 44 a 51, de Janeiro de 2000, sendo que as dúvidas se dissiparam com a informação oficial, camarária, prestada pela certidão de fls. 70, datada de 24.2.2000.
Esta é a data a partir da qual começou ao correr o prazo de caducidade de um ano já que é evidente que se tem de concluir da atitude dos AA. que estes denunciaram o “defeito” aos compradores.
Assim, tendo intentado a acção em 22.2.2001 fizeram-no atempadamente já que com a propositura da acção – art. 331º, nº1, do Código Civil – impediram a caducidade.
As apelantes pretendem que não deveriam ter sido condenadas a indemnizar por danos patrimoniais.
Não demonstrando os factos qualquer comportamento doloso das RR., mas apenas erro é aplicável o regime do art. 909º do Código Civil e não o do art. 908º.
Aquele normativo estatui:
“Nos casos de anulação fundada em simples erro, o vendedor também é obrigado a indemnizar o comprador, ainda que não tenha havido culpa da sua parte, mas a indemnização abrange apenas os danos emergentes do contrato”.
“Esta indemnização baseia-se na culpa do vendedor, nos termos do art. 908° Código Civil, por remissão do art. 913°, n°1. Diversamente do que ocorre na compra e venda de coisas oneradas, na venda de coisas defeituosas só foi estabelecida uma responsabilidade subjectiva; o vendedor será responsável na medida em que tenha culpa, como se depreende do disposto no art. 915° Código Civil, onde se dispõe que não é devida indemnização se o vendedor não tiver culpa; contudo, como a culpa do vendedor se presume (art. 799°, n°1, Código Civil) a diferença, em termos práticos, não é significativa”. – Romano Martinez, obra citada, pág. 129
Importa, então, saber se as RR. ilidiram tal presunção.
Para se considerar que agiram com culpa tem de se aferir se o seu comportamento é passível de censura ético-jurídica, ou seja, se actuaram de modo reprovável no circunstancialismo envolvente.
Com o devido respeito entendemos que o comportamento das Rés, pese embora terem assegurado aos AA. a existência da área do lote, não se enquadra no conceito de culpa – art. 487º do Código Civil – como padrão de actuação que deve ser aferido pela diligência do bom pai de família, perante as circunstâncias do caso concreto.
“Com a expressão “bom pai de família” quer-se visar o homem de diligência normal, encarado não apenas no âmbito das relações familiares, mas nos vários campos de actuação. A referência a “circunstâncias de cada caso” significa que o próprio padrão a ter em conta varia em função do condicionalismo da hipótese e designadamente do tipo de actividade em causa.
Para concluir se houve ou não culpa, se deve conjecturar como o homem padrão teria agido dentro do condicionalismo concreto da hipótese” – Galvão Telles, “Obrigações”, 3ª Edição, 302).
Como resulta de H), I) e J) da Matéria de Facto Assente, documentos oficiais relativos ao lote em questão referiam a área de 296,75 m2, ou até superior.
As Rés quando compraram o terreno que venderam aos AA. (compraram-no em 24.10.1996) já ele tinha a área referida, não se tendo provado que, por acção sua, ou de que tivessem obrigação de conhecer, a aérea tivesse sido alterada.
Uma pessoa razoavelmente prudente e experiente da vida, nas circunstâncias das RR. – dotadas de documentos oficiais que não informavam aérea inferior à do lote, tal como haviam informado aos apelados – teriam agido como elas, persuadidas, razoavelmente, que a área, efectivamente, era a que anunciavam aos AA.
Assim, considera-se que por terem ilidido a presunção de culpa que sobre si impendia, não estão obrigadas a indemnizar os AA. pelo valor em que foram condenadas – €3.261,50 (650 contos na velha moeda) a título de danos patrimoniais.
No recurso as recorrentes não questionam a sua condenação em danos não patrimoniais,
Finalmente quanto aos juros de mora.
Não assiste razão às apelantes porquanto, na decisão recorrida, decretou-se que a condenação à taxa de 7% apenas subsistia enquanto vigorasse.
Como consta da condenação foram as RR. condenadas em “…juros de mora à taxa legal de 7% ... desde a citação e até integral pagamento, sem prejuízo de aplicação de taxa diversa que posteriormente venha a ser estabelecida”. (destaque e sublinhados nossos)
O recurso procede apenas quanto à indemnização por danos não patrimoniais, de cujo pagamento vão absolvidas.
Decisão:
Nestes termos, acorda-se em conceder provimento parcial ao recurso, revogando-se a sentença recorrida, apenas na parte em que condenou as recorrentes a pagar aos AA. a quantia de € 3.261,50 – relativa a danos patrimoniais, confirmando-o no mais.
Custas, em ambas as instâncias, por AA. e RR., na proporção em que decaíram.
Porto, 13 de Fevereiro de 2006
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale