Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6066/24.0T8PRT.P1 |  |
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
PLURALIDADE DE SENHORIOS
II - A comunicação feita por advogada em nome dos senhorios, não tem de ser, necessariamente, acompanhada de procuração forense, recaindo sobre o(s) arrendatário(s) a faculdade de exigir a justificação dos poderes do representante, nos termos e sob a cominação de ineficácia da declaração (cf. art.º 260º, nº 1, do CC).
III - Em caso de pluralidade de senhorios, não basta a oposição de um deles, individualmente considerado, à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo para determinar eficazmente a extinção desse mesmo contrato, é necessário que essa oposição seja manifestada por escrito, subscrito por todos eles ou por quem os represente (cf. artigo 1097.º, nº 1 do CCivil e artigos 9.º, n.º 1 e 11.º, nº 1 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).
IV - Se o imóvel em que se integra a fração arrendada está em situação de compropriedade, mas antes da comunicação da resolução do contrato, ocorreu a venda da propriedade total do imóvel, sendo que cada uma das vendas contemplou uma quota determinada afeta a uma fração específica, apenas ao comprador da quota em que se integrava a fração arrendada e que sucedeu na posição do anterior senhorio precisa de ser comunicada aquela resolução e não já aos restantes.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto Juízo Local Cível do Porto-J1
Relator: Des. Dr. Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Dr.ª Teresa Sena Fonseca
2º Adjunto Des. Dr.ª Ana Paula Amorim
Sumário:
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I-RELATÓRIO
A..., Unipessoal, Lda., com sede na Rua ..., casa ..., ..., Porto, apresentou requerimento de despejo contra AA, residente no 3º andar direito do prédio sito na Rua ..., Porto.
Alegou, que, na qualidade de senhoria, comunicou à Ré, na qualidade de inquilina, a oposição à renovação automática do contrato de arrendamento habitacional, não lhe tendo esta restituído o locado no termo do prazo de renovação.
Pediu, assim, que seja declarada a extinção do referido contrato e que a R. seja condenada a restituir-lhe o locado, bem como a pagar-lhe indemnização pela mora nessa restituição.
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A Ré deduziu oposição, admitindo a celebração do contrato de arrendamento em causa, mas invocando, desde logo, a exceção de ilegitimidade da Autora.Mais alegou que a comunicação da oposição à renovação é ineficaz, uma vez que a Autora subscreveu-a desacompanhada dos restantes senhorios (os quais sucederam nessa posição, tal como a Autora, por terem adquirido à senhoria originária o direito de propriedade do imóvel locado).
Defendeu, igualmente, que tal ineficácia também decorre do facto de a declaração de oposição à renovação não ter sido emitida pela Autora, mas antes pelo seu Ilustre Mandatário.
Subsidariamente, na hipótese de procedência do pedido de despejo, requereu o diferimento da desocupação do locado, tendo deduzido, igualmente, reconvenção, com fundamente em benfeitorias realizadas no locado.
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A Autora foi notificada para responder à oposição, o que fez, tendo, no entanto, a mesma sido mandada desentranhar por ter sido apresentada extemporaneamente.*
A final foi proferida decisão que julgou a ação improcedente e, consequentemente, absolveu a Ré dos pedidos de despejo e de pagamento de indemnização formulados pela Autora.*
Não se conformando com o assim decidido veio a Autora interpor o presente recurso, rematando com as seguintes conclusões:a) A ora Recorrente, impetrou Procedimento Especial de Despejo contra AA, ora Recorrida, peticionado a entrega do locado pela cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação.
b) A sentença recorrida julgou a ação improcedente e, consequentemente, absolveu a R. dos pedidos, concluindo pela ineficácia da comunicação da oposição à renovação, porquanto o Tribunal “a quo” entende que eram comproprietárias, à data da referida comunicação da oposição, BB, CC e a Recorrente e, como tal, havendo pluralidade de senhorios nessa data, deveriam todos, nos termos do disposto no artigo 11.º, nº 1, 1ª parte, do NRAU, comunicar à arrendatária AA a oposição à renovação do contrato.
c) A Sentença em crise violou, artigos 9.º e 11º, nº 1, do NRAU, artigo 1097.º do Código Civil, artigo 24.º, n.º 4 e 5 da Lei 34/2004 de 29/07.
d) Da prova documental junta aos autos, decorre que a primitiva senhoria, DD, transmitiu em 27.12.2019, juntamente com EE e FF, a favor de BB, um oito avos afeto ao uso exclusivo do primeiro andar direito do prédio urbano identificado nos presentes autos (documento n.º7 junto com a Oposição).
e) Igualmente, em 26 de fevereiro de 2020, os mesmos intervenientes, venderam a CC, um oito avos afeto ao uso exclusivo do primeiro andar esquerdo do referido prédio urbano (documento nº 12 junto com a Oposição).
f) E, em 23 de março de 2020, a aqui Recorrente adquiriu seis oito avos, afeto ao uso exclusivo do rés-do-chão, 2.º andar direito, 2.º andar esquerdo, 3.º andar direito e 3.º andar esquerdo, do prédio urbano em Prop. Total com Andares ou Div. Susc. de Utiliz. Independente, composto por casa de rés-do-chão e três andares com logradouro, sito na Rua ... da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrito na predial urbana sob o artigo ... da dita união de freguesias, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o número ..., da freguesia ..., propriedade registada sob a AP. ... de 2020/03/24.
g) As transmissões das quotas detidas pela primitiva senhoria no imóvel e efetuadas a BB (1/8) e CC (1/8), não compreenderam o 3.º andar direito, ou seja, o locado objeto do contrato de arrendamento celebrado com a ora Recorrida, o qual foi afeto ao uso exclusivo da Recorrente.
h) A aqui Recorrente, por via da aquisição de 6/8 avos, afeto ao uso exclusivo, entre outros, do 3.º andar direito do identificado prédio urbano (divisão objeto do contrato de arrendamento em discussão) sucedeu, assim, na posição de única senhoria no referenciado contrato de arrendamento, a partir de 23.04.2020.
i) Facto comunicado à Recorrida por carta registada com aviso de receção datada de 19 de junho de 2020 e rececionada pela mesma em 26 de junho de 2020, que não deduziu qualquer oposição ou reserva, aceitando o ali constante, nomeadamente quanto à qualidade de senhoria da aqui Recorrente, diligenciando inclusive pelo pagamento da renda atualizada conforme comunicado, única e exclusivamente a esta, tal como vinha fazendo relativamente à primeira senhoria.
j) O artigo 1057.º do CC consagra o princípio emptio non tollit locatum, ou seja, a locação não caduca com a venda, corolário da natureza real do instituto do arrendamento, uma vez que lhe confere uma característica de que só os direitos reais beneficiam–o direito de sequela: o arrendamento acompanha o bem independentemente de quem seja o titular do direito real de base, propriedade.
k) No caso presente não existe pluralidade de senhorios, nem no momento da outorga do respetivo contrato de arrendamento, nem no momento da comunicação da oposição à renovação do mesmo contrato, uma vez que via da referida aquisição a aqui Recorrente sucedeu na posição de única senhoria no identificado contrato de arrendamento celebrado em 01.08.2009, não sendo aplicável o disposto no artigo 11º, nº 1, 1ª parte, do NRAU.
l) Isto posto, resultando dos factos provados que a Recorrente procedeu à comunicação de oposição renovação com a antecedência prevista no artigo 1097.º do Código Civil, e nos termos do artigo 9.º do NRAU, a mesma deverá julgar-se validamente operada, pelo que em 31 de Julho de 2023 caducou o contrato de arrendamento celebrado.
m) Entende a aqui Recorrente, que o Tribunal “a quo” incorreu em manifesto erro na apreciação da prova e bem assim em nulidade por falta de fundamentação, nos termos previstos no artigo 615.º, n.º 1, al. b), do C.P.C.
n) Acresce que, é parte legítima para a ação em que se peticiona o despejo com fundamento na resolução de contrato de arrendamento e a entrega do locado, as partes que nele outorgaram, quer do lado passivo, quer do lado ativo, ou as que vierem a suceder, por via contratual ou legal, nos seus direitos (artº 30.º do C.P.C.).
o) Aliás, a Ré, enquanto arrendatária, ao ser confrontada com a missiva para a resolução do contrato de arrendamento e, posterior ação de despejo, carece até de legitimidade para discutir a qualidade de senhorio por parte do autor, uma vez que essa legitimidade está reservada para os coproprietários.
p) A legitimidade processual, enquanto pressuposto adjetivo para que se possa obter decisão sobre o mérito da causa, não exige a verificação da efetiva titularidade da situação jurídica invocada pelo autor, bastando-se com a alegação dessa titularidade (cf. acórdãos do TRL de 3.10.2017, proc. n.º. 20120/16.9T8LSB e do TRG de 11.01.2018, proc. n.º 2366/16.1T8VCT, ambos acessíveis em www.dgsi.pt).
q) Assim, na ação em que se invocam direitos emergentes de um contrato de arrendamento, a legitimidade ativa radica em quem alegar factos que evidenciem a sua qualidade de senhorio, e não de proprietário, comproprietário ou usufrutuário (podendo o senhorio ser ou não proprietário), neste sentido veja-se Acórdão do TRE de 26.05.2015, proc. n.º 183/11.4T2GDL.E1, acessível em www.dgsi.pt.
r) Acresce que, por Despacho de 06.06.2024, o Tribunal “a quo” considerou tempestiva a oposição e o pedido de diferimento de desocupação do locado apresentada pela Recorrida, apesar do prazo de oposição se ter interrompido em virtude da apresentação, pela mesma, de pedido de apoio judiciário na modalidade de nomeação de patrono, nos termos do art. 24.º, nº 4, da Lei 34/2004, e a oposição apresentada mostra-se subscrita por mandatário constituído e não pelo patrono nomeado.
s) A interrupção da instância só se verifica para os casos enunciados no artigo 24.º, n.º 4 da Lei n.º 34/2004, de 29 de julho, não sendo admitindo que alguém, a quem tenha sido deferido o apoio judiciário, na nomeação de patrono, constitua mandatário judicial, que irá intervir no processo, ou que tendo mandatário já constituído intervenha no mesmo, porque considera que se revela numa fraude à lei, na medida em que o requerimento foi utilizado para fins diferentes da Lei de Proteção Jurídica.
t) Sendo esta a solução mais correta, que defende o sistema de Proteção Jurídica de molde a não desvirtuar o seu fim e instituído para criar as condições a que todos os cidadãos tivessem acesso ao Direito e aos Tribunais, independentemente da sua capacidade económica e financeira.
u) Aquando do requerimento dirigido à Segurança Social, a Requerida, ora Recorrida, já sabia que não iria socorrer-se do patrono que eventualmente lhe fosse nomeado. E isto porque tinha mandatário judicial constituído, bastando para tal atentar ao email indicado no pedido de apoio para receber ..........@......
v) Esta situação revela a intenção de beneficiar da interrupção da instância, alargando o prazo de defesa, violando o fim da norma prevista no artigo 24 n.º 4 e 5 da Lei 34/2004 de 29/07.
w) Assim julgamos que houve uma fraude à lei, que terá de ser sancionada com a ineficácia do requerimento de oposição, que deveria ter sido apresentado em juízo no prazo legal, após a notificação, não beneficiando da interrupção da instância, e, por consequência, extemporânea, entre outros Ac. TRE de 22.10.2015, Proc.º n.º 1281/13.5TBTMR-A.E1, Relator Bernardo Domingos, disponível em www.dgsi.pt. *
Devidamente notificada contra-alegou a Ré concluindo pelo não provimento do recurso.
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Corridos os vistos legais cumpre decidir.*
II- FUNDAMENTOSO objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.
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No seguimento desta orientação são as seguintes as questões que importa apreciar e decidir:a)- saber se a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento é ineficaz;
b)- saber se a oposição deduzida ao requerimento de despejo é extemporânea.
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A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOE a seguinte a matéria factual que dada como provada pelo tribunal recorrido:
1 – Em 1-8-2009, DD, na qualidade de senhoria, celebrou com AA, na qualidade de inquilina, o contrato de arrendamento habitacional com prazo certo de 5 anos, junto com o requerimento de despejo, tendo por objeto o 3º andar direito do prédio sito na Rua ..., Porto, prédio este descrito na Conservatória de Registo Predial do Porto sob o nº ....
2 – Acordaram as partes, nesse contrato, que o mesmo se iniciaria em 1-8-2009 e terminaria no último dia do mês de julho de 2014, “considerando-se prorrogado por períodos de 3 anos enquanto que, por qualquer das partes, não for denunciado com a antecipação e nos termos legais”.
3 – Na referida data da celebração do contrato, a propriedade do imóvel encontrava-se registada, através da inscrição AP ... de 2005/01/04, por sucessão e dissolução da comunhão conjugal de EE, em comum e sem determinação de parte ou direito, a favor de:
a) DD;
b) EE; e
c) FF.
4 - Através de documento particular autenticado lavrado em 27/12/2019, os referidos DD, EE e FF venderam 1/8 indiviso do prédio a BB, transmissão essa que foi inscrita no registo predial pela AP ... de 2020/02/04.
5 - Através de escritura pública lavrada a 26/02/2020, os referidos DD, EE e FF venderam 1/8 indiviso do referido prédio a CC, transmissão essa que foi inscrita no registo predial pela AP ... de 2020/02/28.
6 – Posteriormente, DD, EE e FF venderam 6/8 indivisos do referido prédio à A., transmissão essa que foi inscrita no registo predial pela AP. ... de 2020/03/24.
7 - Através de carta registada com aviso de receção enviada a 19-6-2020, subscrita pelo Ilustre mandatário da A. e recebida em 26-6-2020, este comunicou à arrendatária AA a oposição da A. à renovação do contrato e a respetiva cessação com efeitos a partir de 31-7-2023.
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III. O DIREITOInvertendo a ordem das questões colocadas no recurso acima elencadas, começaremos o nosso conhecimento pela segunda questão, isto é:
a)- saber se a oposição deduzida ao requerimento de despejo é extemporânea.
Como se evidencia dos autos por despacho de 03/06/2023 foi julgada tempestiva a oposição impetrada pela Ré e, como tal, admitida.
O referido despacho foi notificado às partes em 06/06/2024.
Ora, o citado despacho ao admitir o articulado/oposição cai dentro da previsão legal da al. d) do nº 2 do artigo 644.º do CPCivil, razão pela qual era objeto de apelação autónoma, não podendo ser impugnado no recurso da decisão final como o foi.
Como assim, tendo a Autora sido notificada desse despacho na data acima referida o mesmo transitou em julgado no dia 26/06/2023 (cf. artigos 628.º e 638.º, nº 1 do CPCivil).
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Desta forma, não se conhece do objeto do recurso relativamente à elencada questão.*
A segunda questão que importa conhecer prende-se com:a)- saber se a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento é ineficaz.
Como se extrai da decisão recorrida aí se concluiu pela ineficácia da comunicação da oposição à renovação, por ser ter entendido que eram comproprietárias do locado, à data da referida comunicação da oposição à renovação, BB, CC e a recorrente e, como tal, havendo pluralidade de senhorios nessa data, deveriam todos, nos termos do disposto no artigo 11.º, nº 1, 1ª parte, do NRAU, comunicar à arrendatária AA a referida oposição à renovação do contrato.
Desse entendimento dissente a apelante alegando em suma que não existe, in casu, pluralidade de senhorios e, como tal, a comunicação apenas deveria ter sido feita por ela, como o foi.
Quid iuris?
Nos termos do artigo 1079.º, do CCivil, “[o] arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denuncia ou outras causas previstas na lei”.
Independentemente de saber se a oposição à renovação do contrato de arrendamento tem ou não autonomia dogmática, o que podemos concluir, pela análise da lei, é que nos contratos para habitação, com prazo certo, se nada for estipulado em contrário, os mesmos renovam-se findo esse prazo, a menos que alguma das partes a isso se oponha.
Salvo estipulação em contrário, estabelece (e já estabelecia à data da celebração do contrato que está em causa nestes autos–31/05/2013)[1] o artigo 1096.º, n.º 1, do CCivil, que o contrato celebrado com prazo certo se renova automaticamente no seu termo.
Todavia, qualquer das partes pode opor-se a essa renovação, como estabelecido no nº 3 do artigo 1096.º, observando o formalismo constante dos artigos 1097.º e 1098.º do CCivil, consoante a oposição seja respetivamente deduzida pelo senhorio ou pelo arrendatário.
O artigo 1097.º, do diploma citado rege sobre a oposição à renovação do contrato deduzida pelo senhorio.
Trata-se de uma figura privativa dos contratos com prazo certo, mas renováveis automaticamente, permitindo que o senhorio impeça essa renovação desde que proceda à comunicação dessa sua intenção ao arrendatário com determinada antecedência, variável em função do prazo de duração do contrato ou da sua renovação.
Como escreve Ana Prata[2] a propósito do art.1096º, “quando o contrato termine por ter chegado ao fim do prazo (...) a causa de extinção do contrato é a caducidade. A oposição à renovação não é, pois, uma causa autónoma de extinção do contrato, é apenas uma das causas conducentes à caducidade” (sublinhados nossos).
No que se refere à citada comunicação e porque estamos perante uma comunicação que vai desencadear a extinção do contrato, a mesma não pode deixar de ser escrita e subscrita pelo declarante.
Com efeito, como prescreve o artigo 9.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, “[s]alvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas à cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas por escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção”.
Por outro lado, “[h]avendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente, devendo o arrendatário dirigir as suas comunicações ao representante, ou a quem em comunicação anterior tenha sido designado para as receber”-artigo 11.º, n.º 1, do mesmo diploma.
Portanto, no caso de arrendamento plural, com diversos senhorios, exige-se sempre a manifestação de vontade por parte de todos eles, no sentido de se oporem à renovação do contrato de arrendamento com termo certo.
Poder-se-ia argumentar que este regime, a comunicação conjunta para todos os senhorios está apenas pensada para os casos de modificação da relação contratual–v.g., transição de regimes e alteração da renda–, porque tal modificação–contrariamente ao direito de não renovação de uma relação contratual que já atingiu o seu termo (extintivo) abrangido pela vontade (de contratar) das partes–obriga à intervenção dos diferentes sujeitos do contrato (art. 406.º, n.º 1, do Cód. Civil).[3]
Ou seja, a referida a comunicação conjunta apenas podia ser exigida para as comunicações que alteram a relação contratual; não para as que visam exercer o direito potestativo ou a faculdade individual de não sujeição a uma nova ou renovada relação contratual, pois que, nenhuma disposição legal subtrai ao titular do direito (real ou pessoal de gozo) exercido na locação a liberdade contratual e a autonomia privada presente na faculdade de recusar a renovação do vínculo locatício.
Não cremos, respeitando-se entendimento diverso, que seja essa a asserção correta.
Em primeiro lugar, porque não é isso que resulta lapidarmente da letra da lei.
Efetivamente, havendo pluralidade de senhorios–diz-nos a norma em apreço-, “as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos, ou por quem a todos represente (…)”.
Ora, sendo a letra da lei o ponto de partida, mas também o limite da sua interpretação, e devendo presumir-se que o legislador consagrou a solução mais acertada e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (artigo 9.º do Código Civil), não pode esse elemento ser afastado sem primeiro ser ilidida tal presunção através de outros elementos interpretativos mais relevantes.
E, no caso, não os há.
Na verdade, começando pelo elemento histórico, verificamos que a regra em análise foi consagrada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro [que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)], mas manteve-se inalterada nas sucessivas modificações que sofreu esse regime. Particularmente, pela que foi introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, apesar de na mesma terem sido introduzidas profundas alterações no regime transitório (artigos 26.º a 58.º).
Deste modo, cremos, não se poder afirmar que tenha sido uma norma conjuntural destinada apenas a assegurar a transição entre dois regimes de arrendamento urbano (o RAU e o NRAU), como poderia parecer inicialmente.
Por outro lado, o próprio regime que regula a oposição à renovação do contrato no seu todo (e, portanto, também aquela norma), não visa apenas tutelar os interesses dos senhorios, protegem-se também os interesses do arrendatário, isto é, tutelam-se os interesses de ambas as partes: “do arrendatário, que carecerá de algum tempo para encontrar outro local; do senhorio, que procurará um novo inquilino, para rentabilizar o seu investimento”.[4]
Como se refere no Ac. STJ de 19/06/2019[5], a norma em apreço (artigo 11.º, nº 1 da citada Lei 06/2006), no tocante aos senhorios, tem por “finalidade assegurar a participação da totalidade dos titulares dessa posição, congregando numa única declaração negocial a vontade plural, mas unânime, de resolver o contrato ou de atualizar a renda para um certo valor.
Só assim se alcança a certeza de que a comunicação dirigida ao arrendatário é expressão da vontade coletiva dos que, possuindo a qualidade de senhorios, têm legitimidade substantiva para emitir declaração negocial daquela natureza, obstando-se a que possam surgir comunicações plurais de conteúdo diverso, o que geraria instabilidade contratual com manifesto prejuízo de ambas as partes, ou que um dos senhorios veja o seu direito posto em causa por iniciativa de outro ou de outros senhorios”.
Em conclusão respeitando à cessação do contrato de arrendamento, a comunicação a que alude o citado artigo 1097.º encontra-se sujeita às normas constantes dos artigos 9.º a 12.º da Lei n.º 6/2006, de 27-02, conforme decorre do mencionado artigo 9.º.[6]
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Feitos estes breves considerandos, resulta da fundamentação factual que a comunicação em causa foi subscrita apenas pelo mandatário da Autora (cf. ponto 7-da fundamentação factual).E sob este conspecto importa, antes de avançarmos na nossa análise, referir que o citado artigo 9.º do NRAU não proíbe que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento seja feita por representante do(s) senhorio(s), nos termos da regra geral contida no art.º 258º, do CC, estando tal possibilidade inclusivamente prevista no já mencionado nº 1, do art.º 11º, do mesmo diploma.
Para além disso, a comunicação feita por advogada em nome do senhorio, como o foi no caso em apreço, não tem de ser, necessariamente, acompanhada de procuração forense, recaindo sobre o(s) arrendatário(s) a faculdade de exigir a justificação dos poderes do representante, nos termos e sob a cominação de ineficácia da declaração (cf. art.º 260º, nº 1, do CCivil).
Como já noutro passo se referiu na decisão recorrida concluiu-se pela ineficácia da comunicação da oposição à renovação do contrato, por ser ter entendido que eram comproprietárias do locado, à data da referida comunicação da oposição à renovação, BB, CC e a recorrente e, como tal, teria a comunicação vir subscrita por todos eles e não apenas pela apelante.
É certo que vem provado nos autos que, antes dessa comunicação da oposição à renovação, a senhoria DD–ou seja, a pessoa que celebrou o contrato, nessa qualidade, com a Ré–havia transmitido a sua quota no imóvel, sucessivamente, a BB (1/8), CC (1/8) e à A. (6/8) (cf. pontos 4- a 6- da fundamentação factual).
Acontece que, a primitiva senhoria, DD, transmitiu em 27/12/2019, juntamente com EE e FF, a favor de BB, um oito avos afeto ao uso exclusivo do primeiro andar direito do prédio urbano identificado nos presentes autos (cfr. documento n.º 6 junto com a Oposição).
Igualmente, em 26 de fevereiro de 2020, os mesmos intervenientes, venderam a CC, um oito avos afeto ao uso exclusivo do primeiro andar esquerdo do referido prédio urbano (cf. documento n.º 9 junto com a Oposição).
E, em 23 de março de 2020, a aqui Recorrente adquiriu seis oito avos, afeto ao uso exclusivo do rés-do-chão, 2.º andar direito, 2.º andar esquerdo, 3.º andar direito e 3.º andar esquerdo, do prédio urbano em Prop. Total com Andares ou Div. Susc. de Utiliz. Independente, composto por casa de rés-do-chão e três andares com logradouro, sito na Rua ... da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrito na predial urbana sob o artigo ... da dita união de freguesias, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o número ..., da freguesia ..., propriedade registada sob a AP. ... de 2020/03/24 (cf. documentos 11 e 12 juntos com a Oposição).
Portanto, as transmissões das quotas detidas pela primitiva senhoria no imóvel e efetuadas a BB (1/8) e CC (1/8), não compreenderam o 3.º andar direito, ou seja, o locado objeto do contrato de arrendamento celebrado com a ora Recorrida, que foi afeto ao uso exclusivo da Recorrente.
Como assim, por via da aquisição de 6/8 avos, afeto ao uso exclusivo, entre outros, do 3.º andar direito do identificado prédio urbano (objeto do contrato de arrendamento em discussão) sucedeu na posição de única senhoria no referenciado contrato de arrendamento, a partir de 23/04/2020.
Obtempera a apelada que as indicações constantes dos documentos em causa não são restritivas dos direitos de propriedade transmitidos, mas sim aumentativas, ou seja:
a) conjuntamente com a propriedade de 1/8 indiviso do prédio, a BB, foi investida no direito o uso exclusivo do primeiro andar direito;
b) e conjuntamente com a propriedade de 1/8 indiviso do prédio, a CC foi investida no direito de uso exclusivo do primeiro andar esquerdo.
Não se acolhe, respeitando-se entendimento diverso, esta asserção.
É verdade que o objeto das suprarreferidas vendas incidiu sobre 1/8 do prédio em causa, todavia esse 1/8 foi devidamente individualizado quando se afetou ao uso exclusivo de um andar específico do imóvel, ou seja, não obstante a existência de uma situação de compropriedade em relação à totalidade do prédio em questão (cf. artigo 1403.º do CCivil) ocorreu, pela via das citadas transações negociais, a concretização de cada quota.
O artigo 1057.º do CCivil consagra o princípio emptio non tollit locatum, ou seja, a locação não caduca com a venda, corolário da natureza real do instituto do arrendamento, uma vez que lhe confere uma característica de que só os direitos reais beneficiam–o direito de sequela: o arrendamento acompanha o bem independentemente de quem seja o titular do direito real de base, propriedade.
No caso presente não existe pluralidade de senhorios, nem no momento da outorga do respetivo contrato de arrendamento, nem no momento da comunicação da oposição à renovação do mesmo contrato uma vez que, via da referida aquisição a aqui Recorrente sucedeu na posição de única senhoria no identificado contrato de arrendamento celebrado em 01/08/2009, não sendo aplicável o disposto no artigo 11.º, nº 1, 1ª parte, do NRAU.
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Isto posto, resultando dos factos provados que a Recorrente procedeu à comunicação de oposição renovação com a antecedência prevista no artigo 1097.º do Código Civil, e nos termos do artigo 9.º do NRAU, a mesma deverá julgar-se validamente operada, pelo que em 31 de julho de 2023 caducou o contrato de arrendamento celebrado.*
Procedem, assim, as conclusões a) a l) formuladas pela recorrente com o que deverão os autos prosseguir a sua tramitação para apreciação dos pedidos de diferimento de desocupação do locado e reconvencional formulados pela Ré recorrida, cuja decisão está cometida ao tribunal recorrido por haver necessidade de fixar o quadro factual respetivo e não ter esta Relação, por recurso à prova documental, possibilidade de o fazer (cf. artigo 665.º, nº 2 do CPCivil).*
IV-DECISÃOPelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação procedente, por não provada e, consequentemente, revogando a decisão recorrida considera-se eficaz a comunicação da resolução do contrato de arrendamento efetuada pela Autora com a sua consequente caducidade em 31 de julho de 20023, devendo, portanto, os autos seguir a sua tramitação para apreciação dos pedidos de diferimento de desocupação do locado e reconvencional formulados pela Ré recorrida.
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Custas da apelação pela apelante (artigo 527.º nº 1 do C.P.Civil).*
Porto, 07/10/2024Manuel Domingos Fernandes
Teresa Fonseca
Ana Paula Amorim
________________
[1] Cf. Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.
[2] In Código Civil Anotado Vol. I, pág. 1390.
[3] Neste sentido, Ac. do STJ de 27-09-2018 (1226/13.2TVLSB.L2.S1), onde se refere “com as diversas regras do art. 11.º do NRAU (…), pretende-se evitar que, havendo pluralidade de titulares da posição de senhorio ou de arrendatário, possam, no processo de transição para o regime do NRAU, surgir propostas ou contrapropostas não coincidentes de diferentes titulares que integram uma ou outra posição”.
[4] Cf. António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil XI-Contratos em Especial (1ª parte)-Compra, Venda, Doação, Sociedade, Locação-, pág. 844.
[5] Processo n.º 6444/15.6T8GMR.G1.S2, consultável em www.dgsi.pt.
[6] No mesmo sentido ver Ac. R. Évora de 21/11/2019 Processo nº 499/18.9T8SSB.E1 in www.dgsi.pt.