Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CADUCIDADE
MORTE
LOCATÁRIO
DIREITO A NOVO ARRENDAMENTO
COMUNICAÇÃO DE FALECIMENTO
OMISSÃO
PRESUNÇÕES JUDICIAIS
II - Se se prova que a Ré, alegada titular de tal direito, vivia com a locatária, sendo sobrinha dela, mas não se provando há quantos anos, mas que ambas eram solteiras – vivendo no arrendado há 54 anos, há que concluir à luz das regras da experiência – presunção judicial – que tenha existido economia comum e, assim, verificados os requisitos legais, concluir que o direito ao arrendamento se transmitiu para ela.
III - A tal reconhecimento não obsta o facto da Ré, aquando da comunicação do óbito da locatária, não ter remetido ao senhorio os documentos comprovativos da situação que invocou para reconhecimento da transmissão, importa é que a comunicação tenha sido atempada.
IV - Tal omissão apenas sujeita o transmissário á obrigação de indemnizar pelos danos dela resultantes.
1. Relatório:
No .. Juízo Cível do Tribunal Judicial de Matosinhos, sob o nº .../04.. TBMTS, foi instaurada uma acção declarativa de condenação, com processo sumário, por B.........., C.......... e D.......... contra E.........., pedindo que esta fosse condenada a:
“…
a) Reconhecer que os AA. são donos e legítimos proprietários do prédio urbano identificado no art. 1º da p.i. e declarar-se que o são;
b) que o contrato de arrendamento que vigorava sobre tal prédio e era titulado por F.........., caducou por óbito da mesma;
c) que não foi validamente comunicado aos AA. pela Ré o direito a qualquer novo arrendamento;
d) E ainda que o fosse, sem conceder, tal direito a novo arrendamento foi denunciado no prazo legal;
e) entregar aos AA. o referido prédio livre e devoluto de pessoas e coisas;
f) a indemnizar os AA. na quantia mensal de 300€, desde a citação até integral pagamento.
…”
Fundamentam o pedido alegando, em essência e síntese, que:
- São donos e legítimos proprietários de um prédio urbano composto por casa térrea, uma dependência e quintal, sito na Rua .........., ..., .........., .........., inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 1234;
- Tal prédio encontrava-se arrendado para habitação, desconhecendo-se o início do arrendamento, pela renda mensal de € 14,80;
- Por carta de 28.7.03, a ora Ré E.......... comunicou à 1ª A. que a dita inquilina falecera em 2.7.03 e, como era sobrinha dela e que vivia com ela há mais de 5 anos, assistia-lhe o direito ao arrendamento, solicitando que o recibo do mês de Agosto fosse passado em seu nome;
- Tal carta não se fazia acompanhar de qualquer documento, nomeadamente comprovativo do óbito da arrendatária, a convivência da Ré com a mesma e, bem assim, do invocado grau de parentesco;
- Por carta de 30.7.03, a A. B.......... respondeu à Ré que, por aquela não vir acompanhada de qualquer documento comprovativo do que alegava, não se podia pronunciar sobre o pedido, mas, ainda que fosse verdadeiro o que alegava, só teria direito a ‘novo arrendamento’, mas que era sua intenção vender o prédio, pelo que recusava o novo arrendamento;
- A Ré respondeu a tal carta, por uma outra de 19.8.03, em que informava que havia procedido ao depósito da renda na CGD;
- Por carta de 1.9.03, sem reconhecer qualquer direito à Ré e por mera cautela, a A. B.......... escreveu-lhe a comunicar que a casa era vendida por 90.000 €, com um sinal de 10.000 € e 80.000 € no prazo de 90 dias e, que se não estivesse interessada deveria entregar a casa no prazo de 15 dias;
- A Ré não entrega a casa e impede-a de vender o edifício, para além de, caso fosse arrendado, poderia render 300€/mês, o que tudo lhes causa prejuízo.
Conclui pela procedência da acção.
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A Ré apresentou contestação, alegando, em essência e síntese, que:- Tem actualmente sessenta e cinco anos de idade e habita o local arrendado há já cinquenta e quatro anos;
- É sobrinha da falecida arrendatária o que era do conhecimento da A. B.........., bem sabendo esta que a Ré vivia no arrendado com sua tia;
- A Ré é solteira, como era sua falecida tia, habitando no arrendado desde muito nova, onde vivia em economia comum com esta;
- Após o falecimento de sua tia, comunicou à senhoria o falecimento desta, dentro do prazo legal, embora não acompanhado de documentos, os quais teria entregue caso lhe fossem solicitados;
- Os AA. recusaram-se receber a renda, pelo que a Ré procedeu ao seu depósito na Caixa Geral de Depósitos;
- Os AA. limitaram-se tão só a afirmar que pretendiam vender a casa, não tendo comunicado qualquer projecto concreto de venda.
Conclui pela improcedência da acção.
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Os AA. apresentaram resposta na qual impugnam o alegado pela Ré e concluem da mesma forma que na petição inicial.*
Procedeu-se à elaboração de despacho saneador e, bem assim, se procedeu à selecção da matéria de facto assente organizou base instrutória, sem que tivesse havido qualquer reclamação.Realizou-se audiência de julgamento, finda a qual se proferiu decisão sobre a matéria de facto controvertida (constante da ‘base instrutória’), sobre a qual não recaiu qualquer reclamação.
Elaborou-se sentença, na qual se proferiu a seguinte decisão:
“…
Pelo exposto, e nos termos dos fundamentos de direito invocados:
- Declaro que os AA. são donos e legítimos proprietários do prédio urbano composto por casa térrea, uma dependência e quintal, sito na Rua .........., ..., .........., ........., inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 1234;
- Quanto ao mais, julgo totalmente improcedente a acção por não provada, dada a transmissão ao direito ao arrendamento por parte da ré.
…”.
*
Não se conformando com tal decisão, dela os AA. interpuseram recurso de apelação e, tendo alegado, formularam as seguintes conclusões:1ª - Para que haja transmissão do arrendamento por óbito do arrendatário é necessário que o transmissário prove que vivia em economia comum;
2ª - Se não consegue provar esse requisito, não há lugar à transmissão do arrendamento;
3ª - As que convivem com o arrendatário há mais de 5 anos têm direito a novo arrendamento;
4ª - Contudo, o senhorio pode recusá-lo quando pretende vender o prédio;
5ª - A venda do prédio só tem que ser comunicada por escrito nos 30 dias após o pedido de transmissão do arrendamento;
6ª - Preenche tal requisito o senhorio que responde não ter elementos para se pronunciar sobre o pedido do transmissário mas que, nos 30 dias responde que ‘pretende vender o prédio’ e, para mostrar a seriedade de tal intenção, envia mais tarde à presumível transmissária as condições do negócio;
7ª - Tendo recebido tal comunicação de recusa não há transmissão pelo que a ocupação do prédio por parte da Ré é ilegítima e sem título que possa opor ao senhorio reivindicante.
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Não foram apresentadas contra-alegações.*
Foram colhidos os vistos legais, cumprindo decidir.Assim:
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2. Conhecendo do recurso (apelação):2.1 – Dos factos assentes:
Com relevância para o conhecimento do recurso foram considerados assentes pela decisão do tribunal de 1ª instância, os seguintes factos:
a) - Encontra-se registado a favor da A. B.......... e do seu falecido marido, G.........., pais dos 2.ºs e 3.ºs AA., na Conservatória do Registo Predial de .........., sob a descrição n.º 9872, a fls. 40 do Livro B-32, um prédio urbano composto por casa térrea, uma dependência e quintal, sito na Rua .........., ..., .........., .........., inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 1234;
b) - Todos os AA. se encontram habilitados, por escritura pública de habilitação de herdeiros, outorgada em 27 de Junho de 1997 no Cartório Notarial da .........., como herdeiros de G..........;
c) - O uso e fruição do prédio havia sido cedido, para habitação, a F.........., mediante a contrapartida de 14,80 euros mensais;
d) - Por carta de 28 de Julho de 2003, a R. comunicou à A. B.......... o seguinte:
“Serve a presente missiva para comunicar a V. Ex.a que a Senhora F.........., arrendatária do prédio sito na Rua .........., n.º ..., freguesia de .........., faleceu no passado dia 2 de Julho de 2003.
Atento o facto de ser sobrinha da D. F.......... e dada a convivência com a falecida, há mais de cinco anos, assiste-me o direito ao arrendamento por morte da m/ tia.
Neste sentido, estou a solicitar que o recibo de renda do mês de Agosto seja passado em m/ nome”;
e) - Tal carta não se fazia acompanhar de qualquer documento comprovativo do óbito da F.........., ou da convivência da Ré com aquela ou qualquer comprovativo de que a R. fosse sobrinha ou tivesse qualquer laço familiar com a referida F.......... .
f) - Em 30 de Julho de 2003 a A. B.......... escreveu à Ré a comunicar-lhe a recepção da sua carta, comunicando-lhe que por a mesma não ter sido acompanhada de qualquer documento comprovativo do que alegava, não se podia pronunciar sobre o pedido.
g) - A R., em 19 de Agosto de 2003, comunicou à A. B.......... que já tinha depositado na CGD a contraprestação à ordem da A.
h) - Por carta de 1 de Setembro de 2003, a Autora B.......... escreveu à R. a comunicar-lhe que a casa era vendida por 90.000 euros, com um sinal de 10.000 euros e 80.000 euros no prazo de 90 dias e que se não estivesse interessada deveria entregar a casa no prazo de 15 dias.
i) - A Ré é sobrinha da falecida F.......... .
j) - A R. habita o prédio em causa há cinquenta e quatro anos.
l) - A R. e a sua falecida tia eram solteiras.
m) - A R. depositou na CGD a contraprestação mensal referente a Agosto de 2003, pelo uso e fruição do prédio.
2.2 – Dos fundamentos do recurso:
De acordo com as conclusões formuladas, as quais delimitam o objecto do recurso – cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º do CPCivil, a questão a resolver, no âmbito deste, é tão só a de saber se, no caso concreto, há lugar a transmissão do arrendamento ou arrendamento novo.
a) – Questão prévia:
Nas suas alegações de recurso, na parte expositiva dos fundamentos, os AA/apelantes manifestam discordância quanto à decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância sobre o ponto 1 da ‘base instrutória’, afirmando que a mesma devia ser alterada, devendo, em consequência, ser considerada provada, face à carta remetida pela A. B.......... à Ré, datada de 30.7.2003, documento esse que pretende admitido e confessado.
Porém, os AA/apelantes nenhuma conclusão formulam sobre tal questão e/ou fundamento, não dando cumprimento ao disposto no art. 690º, nº 1 do CPCivil, o que obstaria ao seu conhecimento.
Acresce que a mencionada carta, por si só, não constitui elemento que imponha decisão diversa e insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, o que foi aceite pelos AA/apelantes, quando, notificados da ‘base instrutória’, não reclamaram da sua inclusão nessa peça processual e, posteriormente, apresentaram prova testemunhal quanto a tal ponto da matéria de facto, como se pode ver da acta de audiência de julgamento (cfr. fls. 82).
Tal prova testemunhal foi objecto de gravação e quanto a ela nenhuma referência se fez e, consequentemente, se não deu cumprimento ao disposto no art. 690º-A do CPCivil (cfr. art. 712º, nº 1 do mesmo diploma legal).
Apesar disso, sempre se dirá que, a entender-se que tal facto se deve ter por admitido e confessado, a sua utilização não ficará vedada a este tribunal face ao disposto no artº 659º, nº 3 do CPCivil, pelo que, oportunamente e se for caso disso, nos pronunciaremos quanto a esta questão, como seja a do facto dever ser considerado como admitido e/ou confessado.
b) – Do direito a transmissão de arrendamento ou a novo arrendamento:
Os AA/apelantes são proprietários de um prédio urbano composto por casa térrea, uma dependência e quintal, sito na Rua .........., ..., .........., .........., inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 1234.
O uso e fruição de tal prédio havia sido cedido, para habitação, a F.........., mediante a contrapartida de 14,80 euros mensais, em data que não foi precisada, mas sempre há mais de 54 (cinquenta e quatro) anos, na medida em que resulta provado que a Ré nele habita há 54 anos e o que fazia com sua tia (ambas solteiras), a referida B.......... (a, então, arrendatária).
A referida arrendatária, tia da Ré, faleceu em 2 de Julho de 2003, o que a Ré comunicou à A. B.........., por carta de 28 de Julho de 2003, mais invocando que lhe assistia o direito ao arrendamento, dada a convivência com a falecida arrendatária há mais de cinco anos, solicitando que o recibo da renda fosse passado em seu nome.
Face a tal factualidade, importa definir se à Ré assistia o direito à transmissão do arrendamento, ao abrigo do disposto no art. 85º, nº 1, al. f) do RAU, como se decidiu na sentença sob recurso, ou, pelo contrário, apenas lhe assistiria o direito a novo arrendamento, ao abrigo do disposto no art. 90º, nº 1 do mesmo diploma legal.
Vejamos.
Dispõe-se no art. 85º, nº 1, al. f) do RAU que:
“…
1. O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual, se lhe sobreviver:
…
f) Pessoas que com ele vivessem em economia comum há mais de dois anos.
…”.
Por sua vez, no art. 90º, nº 1, al. a) do RAU dispõe-se que:
“…
1. Quando o contrato de arrendamento para habitação caduque por morte do arrendatário, têm direito a novo arrendamento, sucessivamente:
a) As pessoas referidas na alínea a) do nº 1 do artigo 76º, desde que convivam com o arrendatário há mais de cinco anos, com excepção dos que habitem o local arrendado por força de negócio jurídico que não respeite directamente a habitação;
…”.
No art. 76º, nº 1, al. a), referido no preceito supra transcrito, referem-se expressamente «Todos os que vivam com ele em economia comum».
Ora, da carta, datada de 28 de Julho de 2003, resulta que a Ré pretendia, face ao falecimento de sua tia, a primitiva arrendatária, continuar no arrendado, passando ela a ser a nova arrendatária, solicitando que o recibo da renda passasse a ser emitido em seu nome, sendo que lhe não era exigível que dissesse a que título pretendia ver-lhe conferido o direito ao arrendamento, mas tão só comunicasse os factos que permitissem a sua permanência no arrendado e de forma titulada, quer o fosse a título de transmissão do arrendamento quer o fosse a título de novo arrendamento.
A comunicação efectuada pela Ré foi tempestiva quer em face de um ou de outro direito – cfr. arts. 89º e 94º do RAU.
Mas, teria a Ré direito à transmissão do arrendamento, ao abrigo do disposto no artº 85º, nº1, al. f) do RAU, como se entendeu na sentença sob recurso?
Entendemos que, salvo melhor opinião, a resposta deverá ser positiva, como se procurará demonstrar.
Na realidade, o direito à transmissão do arrendamento por falecimento do primitivo arrendatário e previsto na al. f) do artº 85º do RAU, está dependente de dois requisitos, como sejam: viver em economia comum com o primitivo arrendatário e há mais de dois anos.
Tais requisitos, enquanto factos impeditivos do direito invocado pelos AA./apelantes, determinam que à Ré competia o ónus da sua prova – cfr. artº 342º, nº 2 do CCivil.
No caso ‘sub judice’, nenhuma dúvida subsiste quanto à existência do elemento temporal, pois a Ré demonstrou que vivia com sua tia, a primitiva arrendatária, e no arrendado, há 54 anos; porém, quanto à verificação do outro requisito, já não ocorre a mesma linearidade.
Na realidade, sob o ponto 6 da ‘base instrutória’ averiguava-se se «A ré é solteira, tal como era a sua falecida tia, e desde muito nova habita o referido prédio, vivendo, desde sempre, em economia comum com sua tia?», ponto este que mereceu a resposta restritiva e do seguinte teor - «Provado apenas que a ré e sua falecida tia eram solteiras».
Daí que, numa leitura simplista, se concluiria, desde logo, que a Ré não havia provado que tivesse vivido em economia comum com sua tia, a primitiva arrendatária, e, consequentemente, não ocorria o segundo elemento impeditivo do direito invocado pelos AA/apelantes.
Porém, a normalidade da vida diária e a lei afastam, no caso concreto, tal leitura simplista, antes impondo que se conclua pela sua verificação ou, pelo menos, pela inexistência do seu afastamento.
Dos factos provados resulta que a primitiva arrendatária era tia da Ré e ambas eram solteiras, vivendo debaixo do mesmo tecto – o arrendado – durante 54 anos, donde que o mais natural, isto é, de acordo com as regras resultantes da experiência da vida, é que o tenham feito em ‘economia comum’, ou seja, em conjugação de esforços e meios para o seu sustento e vivência pessoal, de que fazia parte o arrendado, enquanto habitação de ambas, sendo que o contrário é que estaria em conflito com a normalidade da vida.
Estamos, assim, volvidos, às denominadas presunções judiciais (naturais ou de facto) que se fundam nas regras práticas da experiência ou da vivência comum, e que permitem que se conclua pela existência de um facto desconhecido a partir de outros que sejam conhecidos (provados) que com aquele possam estar numa relação lógica necessária, cujo uso é consentido legalmente pelo disposto no art. 349º do CCivil e sem que subsista, no caso ‘sub judice’, qualquer obstáculo em função do disposto no art. 351º do mesmo diploma legal.
Aliás, assim o entende o legislador, quando no art. 76º, nº 2 do RAU, legislando sobre a mesma matéria - arrendamento habitacional -, consagrou expressamente que «Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos» (sublinhado nosso).
Ora, não existem razões válidas que imponham o afastamento de tais presunções ao caso concreto, antes pelo contrário, pelo que haver-se-á de concluir, como bem se fez na sentença sob recurso, pela existência do requisito ‘vida em economia comum’ ou, pelo menos, face ao grau de parentesco existente entre a primitiva arrendatária e a Ré, pela existência da presunção legal estabelecida no art. 76º, nº 2 do RAU, que dispensa esta de provar o facto a que ela conduz – cfr. art. 350º, nº 1 do CCivil, passando a impender sobre os AA/apelantes o ónus de provar o contrário – cfr. arts. 350º, nº 2 e 344º, nº 1 do CCivil.
Assim, dúvidas não restam de que assistia à Ré o direito de transmissão do arrendamento, em função do disposto no artº 85º, nº 1, al. f) do RAU, que lhe veio a ser reconhecido pela sentença sob recurso, a qual, por isso, nenhuma censura merece.
Por último refira-se que ao reconhecimento de tal direito não obsta ou obstava o facto de a Ré, com a comunicação que fez ao senhorio, não ter junto os documentos comprovativos da situação invocada, porquanto de acordo com o disposto no nº 3 do art. 89º, nº 3 do RAU, que, apesar de ter sido eliminado pelo Dec. Lei nº 278/93, continua em vigor por força do Acórdão do Tribunal Constitucional nº 410/97, de 23/5 (DR I-A, nº 155/97, de 1997.07.08) que declarou com força obrigatória geral a inconstitucionalidade de tal eliminação, a não entrega daqueles documentos apenas sujeita o transmissário faltoso a indemnizar por todos os danos derivados da omissão.
Assim, face ao exposto e reconhecido que se mostra o direito à transmissão do arrendamento, prejudicada fica a apreciação da existência do direito a novo arrendamento por parte da Ré e, consequentemente, de ser considerada provada ou não a matéria constante do ponto 1 da ‘base instrutória’, já que esta matéria só relevaria no caso de se considerar que existia tão só direito a novo arrendamento (cfr. art. 93º, al. a) do RAU).
Concluindo, face ao exposto, improcedem as conclusões e, em consequência, a apelação.
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3. Decisão:Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) – julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida;
b) – condenar os AA/apelantes nas custas do recurso.
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Porto, 26 de Setembro de 2005José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes