Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 871/16.9YLPRT-A.P1 |  |
PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO
DENÚNCIA
ARRENDATÁRIO
VALIDADE
II - A comunicação do arrendatário no sentido de que denunciaria o contrato de arrendamento caso não fosse aceite pelo senhorio o valor da renda que contrapôs e a segunda comunicação, feita na sequência da recusa dessa contraposta, não valem como denúncia ao abrigo do disposto na alínea d) do n.º 3 do art.º 31.º do NRAU, porque a mesma não pode ser feita sob condição e apenas pode ser usada uma vez, na resposta a que alude o n.º 1 do mesmo artigo.
III - O processo especial de despejo é meio adequado para o senhorio obter a entrega do locado com fundamento na resolução extrajudicial do contrato de arrendamento e o pagamento das rendas em dívida, nos termos dos art.ºs 1084.º, n.º 2 do Código Civil e 15.º, n.ºs 1 e 2, al. e) do NRAU.
IV - O juiz não pode lançar mão da possibilidade de recusa do requerimento, que é exclusiva da fase administrativa, como decorre do art.º 15º-C do NRAU.
V - A entender-se que poderia recusar o requerimento, seria de interpretar restritivamente a norma referente ao conhecimento de nulidades, do art.º 15.º-H, n.º 3 do NRAU, quando tal conduzisse à renovação ou repetição da competência da entidade administrativa.
Da Comarca do Porto - Instância Local de Matosinhos - Secção Cível – J1.
Relator: Fernando Samões
1.º Adjunto: Dr. Vieira e Cunha
2.º Adjunto: Dr.ª Maria Eiró
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto – 2.ª Secção:
Acordam no Tribunal da Relação do Porto – 2.ª Secção:
I. Relatório
B… instaurou, em 30/3/2016, no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), procedimento especial de despejo contra C… e mulher D…, pretendendo a desocupação do ...º andar do prédio urbano sito na Rua …, n.º .., em …, Matosinhos, e o pagamento das rendas devidas, referentes aos meses de Setembro de 2015 a Abril de 2016 no valor global de 3.078,96 €, que os requeridos se recusam pagar, bem como a entregar o locado, apesar da resolução do contrato a que procedeu.
Para tanto, alegou o seguinte[1]:
É dona do prédio urbano onde se situa o referido andar dado de arrendamento ao réu por contrato de 10 de Março de 1971, para sua habitação, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Abril de 1971, sucessivamente prorrogável por iguais períodos, pela renda mensal de 1.750$00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse, em casa do senhorio ou do seu representante legal.
Devido aos sucessivos aumentos legais a renda mensal era de 82,29 €, até ao processo de actualização de renda previsto no artigo 30.º e seguintes do NRAU.
Por cartas datadas de 15 de Maio de 2015, recepcionadas a 18 de Maio de 2015, a requerente comunicou aos requeridos, nos termos do artigo 30.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, com a nova redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, que era sua intenção proceder à transmissão do contrato de arrendamento do locado para o NRAU, actualizar a renda mensal para 384,87 € e passar o mesmo contrato para prazo certo, pelo período de cinco anos, tendo junto cópia da caderneta predial avaliada nos termos do artigo 38º e seguintes do CIMI.
Por carta datada de 4 de Junho de 2015, os requeridos comunicaram à requerente que o arrendatário tinha idade superior a 65 anos e que se opunham à transição do contrato de arrendamento, à alteração do prazo, que devia manter-se inalterado, em virtude daquela idade, e que não aceitava a renda proposta, propondo o valor de 250,00 € mensais.
Na mesma missiva, os requeridos referem que se a renda proposta de 250,00€/mês não for aceite irão denunciar o contrato de arrendamento em causa, e nesse caso terão que ser reembolsados das benfeitorias realizadas no locado.
Por cartas datadas de 11 de Junho de 2015, recepcionadas a 15 de Junho de 2015, a requerente comunicou aos requeridos que o contrato se mantinha em vigor nos mesmos termos, face à idade do arrendatário ser superior a 65 anos, que se opunha ao valor da renda proposta de 250,00 € e que nos termos da alínea b), do nº 5, do artigo 33.º, do NRAU, a renda era actualizada para a quantia de 384,87 € mensais, a partir da que se vencesse no dia 1 de Agosto de 2015.
Foram, também, informados os requeridos que não era válida e nem aceitava a eventual denúncia do contrato de arrendamento prevista no artigo 31.º, n.º 3, al. d), do NRAU, sob a condição de ser aceite a renda proposta de 250,00 €/mês.
A requerente reafirmou também que o artigo 31.º, n.º 3, do NRAU, era claro ao afirmar que o arrendatário podia na resposta escolher uma das opções previstas nesse número três, não se podendo depreender da sua leitura que pudesse escolher uma sob condição e, se essa não fosse aceite, escolher outra.
Consequentemente, não aceitava a denúncia do contrato de arrendamento, porque a escolha dos arrendatários foi efectuar a proposta de 250,00 € mensais.
Por carta datada de 16 de Junho de 2015, os requeridos comunicaram à requerente que vinham, agora, denunciar o contrato de arrendamento, nos termos do artigo 31.º, n.º 3, al. d), do NRAU, porque não foi aceite a renda proposta de 250,00 € efectuada na carta de resposta datada de 4-6-2015, nos termos do artigo 31.º, n.º 3, al. b), do NRAU, solicitando o pagamento das benfeitorias previstas no artigo 29.º, n.º 2, do NRAU.
Em resposta, por carta datada de 17 de Julho de 2015, a requerente comunicou aos requeridos que não aceitava a denúncia e que dava por reproduzidas as suas cartas de 11-6-2015.
Na data de entrada da notificação judicial avulsa para resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, em 9 de Dezembro de 2015, os requeridos não tinham pago, nem depositado em tempo útil, as rendas referentes aos meses de Setembro a Dezembro de 2015 e Janeiro de 2016, vencidas no primeiro dia do mês anterior a que respeitavam, no total de 5 meses, o que perfaz a quantia global de 1.924,35 €.
Os requeridos também não fizeram tais pagamentos nos oito dias seguintes a contar da data do começo da mora relativamente a cada uma das indicadas rendas nem posteriormente, pelo que, tendo decorrido mais de dois meses sobre a data em que omitiram o primeiro pagamento devido, tornou-se inexigível à requerente a manutenção do contrato de arrendamento, assistindo-lhe, nessa medida, o direito à resolução.
Os requeridos receberam a notificação judicial avulsa acima referida em 6 de Janeiro de 2016 e não puseram fim à mora no prazo de um mês a contar da notificação da resolução, nos termos do artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil, pelo que houve resolução do contrato de arrendamento em causa.
Além disso, os requeridos não entregaram à requerente a habitação que lhes estava arrendada anteriormente, o que leva à necessidade de recorrer a este meio para entrega do espaço em causa.
Os requeridos também foram notificados que deviam as rendas referentes aos meses Setembro a Dezembro de 2015 e Janeiro de 2016, vencidas no primeiro dia do mês anterior a que respeitavam, o que perfaz a quantia global de 1.924,35 €, bem como as rendas vincendas até entrega efectiva do espaço locado, acrescidas de juros de mora à taxa legal, em cada momento, até integral pagamento, que nessa data ascendiam a 32,00 €.
Na data de instauração do procedimento, os requeridos deviam à requerente as rendas referentes aos meses de Setembro a Dezembro de 2015 e Janeiro a Abril de 2016, vencidas no primeiro dia do mês anterior a que respeitavam, o que perfaz a quantia global de 3.078,96 €, bem como as rendas vincendas desde 1 de Abril de 2016 até entrega efectiva do espaço locado.
São ainda devidos juros de mora, à taxa legal, em cada momento, até integral pagamento, calculados em 50,00 €.
Os requeridos deduziram oposição excepcionando a cessação do contrato por denúncia do arrendatário, o pagamento das rendas, a nulidade do título – inadequação processual e a compensação por benfeitorias e por impugnação, concluindo:
“I. Seja julgada procedente a exceção inominada da inadequação processual, em consequência sejam os RR. absolvidos do pedido.
Subsidiariamente,
II. Seja a acção julgada improcedente por não provada, cumulativamente,
III. Seja a Autora condenada no pagamento das obras/benfeitorias realizadas no locado, no montante não inferior 7.255,00 €, ao qual acrescem os juros de mora vincendos desde a notificação da A. até integral pagamento;
IV. Deverá ser reconhecido aos RR. o direito de retenção sobre o imóvel até integral pagamento das benfeitorias realizadas no locado.
V. Deverá a Autora ser condenada em litigância de má fé em multa e indemnização condigna.”
Apresentados os autos à distribuição, foi notificada a requerente para se pronunciar sobre as excepções deduzidas, a qual pugnou pela sua improcedência.
Tendo-se entendido que os autos já dispunham de todos os elementos necessários ao conhecimento das excepções da cessação do contrato por denúncia e da nulidade do título/inadequação processual, por despacho de 8/6/2016, foram as mesmas apreciadas tendo sido julgadas improcedentes.
Inconformado com esse despacho, o réu C… interpôs recurso de apelação para este Tribunal e apresentou a sua alegação com as seguintes conclusões:
“1. Entende o ora recorrente que o presente recurso deverá ter efeito suspensivo, porquanto, o conhecimento do seu objeto tendo em presente as questões suscitadas – a cessação do contrato de arrendamento por denúncia e ou a nulidade do título/Inadequação processual, uma vez conhecidas, em definitivo, e pronunciando-se o tribunal pela sua existência tal decisão ditará a inviabilidade e inutilidade da continuidade dos presentes autos, com a evidente consequência da realização do julgamento, agendada para o próximo dia 28 se revelar um ato inútil.
2. O Procedimento Especial de Despejo assume carácter de urgência, por força das normas previstas nos artigos 15º S, nº 5 e 8 do NRAU.
3. Ao contrário do sentido da decisão proferida pelo tribunal a quo que a denúncia efetuada pelo arrendatário e esposa, por a comunicação escrita, datada de 04.06.2015 recebida pela senhoria é uma denúncia válida e eficaz, devendo o tribunal extrair os seus efeitos, seja os referentes ao no prazo da entrega das chaves os relativos à compensação pelas benfeitorias realizadas pelo arrendatário, nos termos legalmente previstos, nomeadamente os que constam dos artigos 34º e 29º do NRAU.
4. Entende o recorrente, que estando-se numa fase negocial (a fase prévia à fase das consequências legais definidas pelo legislador, concretamente as constantes das normas previstas nos artigos 33º e ss,) com a possibilidade de negociação das condições de atualização da renda, alteração do regime jurídico aplicável ao contrato, alteração do prazo de duração do contrato, arrendatário e senhoria dispunham nos prazos das respetivas respostas de liberdade negocial para estabelecer as condições que entendessem, pelo que poderia o arrendatário estabelecer, como estabeleceu como condição à manutenção do contrato a fixação da renda no valor de 250,00€, sendo que em caso de recusa do novo valor proposto, manifestava a vontade de por fim ao contrato, fazendo cessar a relação de arrendamento, com todas as consequências legais.
5. Importante seria para a norma prevista no artigo 31º do NRAU que o arrendatário não deixasse de manifestar, por escrito, no prazo de resposta, que era de 30 dias, qual o sentido da sua vontade, e essa vontade foi claramente manifestada e oportunamente transmitida, no sentido que só pretender manter um contrato de arrendamento vigente se a renda não ultrapasse o valor de 250,00€, pois caso contrário denunciaria o contrato, denúncia que logo manifestou.
6. A denúncia a que se refere a norma supra citada não obedece a quaisquer requisitos seja quanto à forma seja quanto à substância, pelo que haverá que concluir que a carta datada de 16.06.2015 recebida pela senhoria em data anterior a 17 de Julho de 2015, é válida e eficaz.
7. Diga-se que comunicação, datada de 16.06.2015, assinada por ambos os cônjuges, enviada ainda dentro do prazo de 30 dias e recebida pela senhoria, será válida como denúncia do contrato. O prazo de 30 dias de que o arrendatário dispunha para denunciar o contrato ao abrigo do artigo 31º nº 3 alínea d) iniciou-se no dia seguinte ao da recepção, a 19.05.2015 e terminou a 17.06.2015, pelo que o prazo foi cumprido.
8. Ainda que se entenda que a denúncia invocada na anterior carta, a datada de 04.06.2015, não operou, o que apenas se concebe por mera cautela e dever de patrocínio, deveria o tribunal apreciar e valorar juridicamente o teor da comunicação datada de 16.06.2015, porquanto entende o recorrente estarmos perante, senão perante uma confirmação da denúncia anterior, perante uma nova denúncia do contrato, sendo que relativamente a esta comunicação e suas consequências o tribunal a quo não se pronunciou.
9. A comunicação datada de 16.06.2015 deverá ser entendida como uma denúncia do contrato, sendo que relativamente a esta comunicações e suas consequências o tribunal a quo não se pronunciou, cometendo assim uma omissão de pronúncia relativamente a uma questão que deveria pronunciar-se, sendo esta omissão causa de nulidade da decisão.
10. A denúncia do contrato aqui em causa, basta-se com a comunicação efetuada por escrito pelo arrendatário enviada sob registo, a qual se considera recebida ainda que não o tenha sido por não reclamada ou por que o destinatário se recusou a recebe-la, sendo eu que os seus efeitos são os previstos nos artigos 34º e 29º do NRAU.
11. Ainda que assim se não entenda, o que por mera hipótese académica se expõe, sempre tal comunicação seria de valorar como denúncia do arrendatário, a todo tempo, sem necessidade de justificação, cumprido que fosse o prazo de pré- aviso de 120 dias, conforme prevê o regime geral previsto no artigo 1100º do código civil.
12. O contrato de arrendamento cessou por denúncia, que partiu da iniciativa do arrendatário, quando remeteu à senhoria as comunicações supra referidas, e em consequência da aludida denúncia, à data da comunicação por notificação judicial avulso o contrato já não existia, pelo que estava vedado à senhoria o direito de resolver o contrato.
13. Tendo ocorrido a denúncia por iniciativa do arrendatário nos termos e para feitos do artigo 30º do NRAU, denúncia que se basta realizada por mera declaração escrita dirigida à senhoria e por si recebida, o título da desocupação adequado seria a carta datada de 04.06.2015, ou a carta datada de 16.06.2015, bem como a resposta da senhoria, a datada de 15.05.2015, conforme preceitua o artigo 15º nº 2 alínea f) do NRAU (lei nº 6/2006 com a alteração dada pela lei nº 79/14).
14. A autora ao usar, como base ao procedimento de despejo, o contrato de arrendamento e uma notificação judicial avulsa na qual alega o incumprimento de um contrato que já não existe, quando sabe que o contrato havia cessado, não por resolução/falta de pagamento de rendas, antes por vontade do arrendatário, estamos perante um título inválido, nulo e em consequência disso, perante um processado que padece de nulidade que desde já para todos os efeitos se invoca.
15. O tribunal não poderá decretar o despejo com base num título falso, a notificação judicial avulsa, porquanto à data da realização da notificação judicial avulsa (a 20.12.2015) o contrato de arrendamento já não existia, pelo que não poderia ser resolvido por comunicação da autora.
16. Em suma o título que deveria servir de base para o pedido de desocupação adequado seria a carta datada de 04.06.2015, ou a carta datada de 16.06.2015, bem como a resposta da senhoria, a datada de 15.05.2015, conforme preceitua o artigo 15º nº 2 alínea f) do NRAU (lei nº 6/2006 com a alteração dada pela lei nº 79/14).
17. O tribunal a quo violou as normas previstas nos artigos 15º nº 2 alínea f), artigo 31º, 3 alínea d) 34º do NRAU (aprovado pela lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro com a redação alterada dada pela lei nº 79/14) e 615º, nº 1 alínea c) do c.p.c, por referência ao artigo 627º, nº 1 , 629º, nº 1 nº 3 a), a contrario 630º do c.p.c.
Termos em que deverão V.Exª s, Senhores Juízes Desembargadores receber o presente recurso e em consequência:
a) Julgar procedente por provado o presente recurso e em consequência:
b) Revogar o despacho judicial de que se recorre, o proferido a 08.06.2016, com ref. nº 368274130, pelo tribunal a quo, substituindo-o por outro no qual o tribunal conheça e confirme a verificação, validade e eficácia da declaração de cessação do contrato de arrendamento, por efeito da denúncia efetuada pelo arrendatário e a consequente nulidade do processado nos presentes autos por invalidade do título que serviu de base ao pedido da desocupação e condenação no pagamento do valor peticionado.”
A autora contra-alegou pugnando pela confirmação do despacho recorrido.
O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, em separado e com efeito meramente devolutivo, modo de subida e efeito que foram mantidos pelo Relator no despacho liminar, como é da sua competência [cfr. art.º 652.º, n.º 1, al. a) do CPC], tendo fixado aquele efeito nos termos do art.º 647.º, n.º 1, do CPC e uma vez que a norma indicada pelo recorrente não tem aqui aplicação visto que a decisão impugnada não põe termo ao processo e existe norma própria para a procedimento especial de despejo a estabelecer sempre aquele efeito (cfr. art.º 15.º - Q do NRAU).
Tudo visto, cumpre apreciar e decidir o mérito do presente recurso.
Sabido que o seu objecto e âmbito estão delimitados pelas conclusões do recorrente (cfr. art.ºs 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, ambos do CPC), não podendo este Tribunal de 2.ª instância conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso, e tendo presente que se apreciam questões e não razões, as questões que importa dirimir, pela ordem que se nos afigura mais lógica, consistem em saber:
1. Se o despacho impugnado padece de nulidade por omissão de pronúncia;
2. Se a denúncia efectuada pelo arrendatário é válida e eficaz;
3. E se a notificação judicial avulsa é nula, por já não existir contrato de arrendamento, face àquela denúncia, importando inadequação processual.
II. Fundamentação
1. De facto
Os factos a considerar na decisão deste recurso são os que resultam do antecedente relatório, já que não foram dados como provados quaisquer outros.
2. De direito
2.1. Da nulidade
O art.º 615.º, n.º 1, al. d), primeira parte, do CPC, também aplicável aos despachos, por força do art.º 613.º, n.º 3, do mesmo Código, dispõe que a sentença é nula quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.
Esta causa de nulidade da sentença é referente aos seus limites e está em correlação com o disposto na primeira parte do n.º 2 do art.º 608.º do mesmo Código que impõe ao juiz “resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.
Reporta-se à falta de apreciação de questões que o tribunal devesse apreciar e não de argumentações, razões ou juízos de valor aduzidos pelas partes, aos quais não tem de dar resposta especificada ou individualizada, conforme tem vindo a decidir uniformemente a nossa jurisprudência[2], temos vindo a decidir em vários acórdãos que proferimos e assim tem sido entendido pela doutrina[3].
Daí que possa afirmar-se que a nulidade da sentença com fundamento na omissão de pronúncia só ocorre quando uma questão que devia ser conhecida nessa peça processual não teve aí qualquer tratamento, apreciação ou decisão (e cuja resolução não foi prejudicada pela solução dada a outras).
Por outro lado, tem vindo a entender-se, desde há muito, que as nulidades da decisão, cujas causas estão taxativamente enunciadas no citado art.º 615.º não incluem o erro de julgamento, seja de facto ou de direito[4].
No presente caso, o apelante arguiu a nulidade agora em apreciação com fundamento em omissão de pronúncia sobre a denúncia do contrato que efectuou pela carta de 16/6/2015.
Porém, sem razão.
Como resulta de uma simples leitura do despacho impugnado, essa pretensa denúncia foi aí apreciada nos seguintes termos:
“Alegam, ainda, os RR. que, para que dúvidas não existissem quanto à declaração de denúncia do contrato manifestada na aludida carta de 04/06/2015, por carta registada datada de 16/06/2015, remeteram à A. nova comunicação.
Nesta carta datada de 16/06/2015, também referida no requerimento de despejo, os RR. declaram: “Na sequência da N/ anterior comunicação, datada de 04/05/2015 e atento o teor da V/ resposta, a qual foi no sentido de recusar a N/ contra proposta vimos DENUNCIAR o contrato de arrendamento, denúncia que produzirá os seus efeitos no prazo de dois meses a contar da receção da presente”, conforme documento junto aos autos a fls. 45 a 46, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
Apreciando:
A Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para habitação, nos artigos 30º a 37º do NRAU.
A actualização da renda depende, portanto, da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, nos termos previstos no artigo 30º:
De acordo com o disposto no artigo 31º, o arrendatário, poderá responder à pretensão do senhorio, no prazo de 30 dias, tomando uma de três posições:
a) aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;
c) pronunciar-se quanto ao tipo e/ou à duração do contrato propostos pelo Senhorio; ou
d) denunciar o contrato de arrendamento.
Na falta de resposta do arrendatário dentro do prazo legal, a lei presume que ele aceita a renda pretendida pelo senhorio, bem como a alteração do regime de duração do contrato, ficando, assim, o contrato submetido ao NRAU e, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos.
Se, pelo contrário, o arrendatário efectuar uma contraproposta ao valor da renda, ao tipo e ou à duração do contrato, o senhorio, no prazo de 30 dias, deve comunicar ao arrendatário se aceita, ou não, a proposta, valendo a falta de resposta como aceitação.
Mas, se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, tem aquele uma dupla faculdade:
a) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário (nº 5 do artigo 33º)
b) actualizar a renda, de acordo com os critérios previstos nas als. a) e b) do nº 2 do art. 35º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
O arrendatário pode também invocar e provar documentalmente, na resposta à comunicação do senhorio, que tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%. Neste caso, o contrato não poderá ser extinto por denúncia do senhorio, mediante indemnização, não havendo alteração do regime temporal do contrato, mantendo-se este inalterado por tempo indeterminado. E, o montante do aumento da renda dependerá da condição económica do arrendatário.
Se o arrendatário idoso ou deficiente não invocar carência económica, não demonstrado que o rendimento do seu agregado familiar é inferior a 5 RMNA, a renda será fixada, na ausência de acordo, por aplicação da fórmula prevista no nº 2, alíneas a) e b) do artigo 35º, sendo a renda calculada com base no valor patrimonial do local arrendado, ou seja, com o limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do VPT do locado (artigo 36º).
Se o arrendatário denunciar o contrato, a denúncia produz efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta, devendo efectuar-se a desocupação do locado no prazo de 30 dias, não havendo lugar, neste caso, a actualização da renda (artigo 34º).
Exposto o direito vigente aqui aplicável, decorrente da entrada em vigor da mencionada Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, o que se verificou em 12.11.2012 (90 dias após a sua publicação), vejamos o que sucedeu no caso vertente.
O Réu respondeu à carta enviada pela senhoria para actualização de renda propondo um outro valor - € 250,00 e não denunciando o contrato como afirmam os RR. na sua oposição.
Conforme resulta expressamente da carta remetida pelo R. em 04/06/2015, só caso a senhoria não aceitasse a renda por si proposta é que declarava denunciar o contrato. Tanto assim foi que na carta subsequente de 16/06/2015 afirmam os RR. expressamente “atento o teor da V/ resposta, a qual foi no sentido de recusar a N/ contra proposta vimos DENUNCIAR o contrato de arrendamento”.
Ora, conforme resulta do regime legal acima exposto, designadamente do teor do art. 34º, nº 1 do NRAU que dispõe que “… a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da receção pelo senhorio da resposta prevista na al. d) do nº 3 do art. 31º…”, o inquilino na resposta que remete ao senhorio tem que optar, ou por propor um novo valor de renda, ou por denunciar o contrato. Não pode, como fez o R., “condicionar” a opção de denúncia à aceitação pelo senhorio da proposta de nova renda que apresenta, sendo que é esta, manifestamente, a “primeira” opção do Réu.
Em face do exposto, não pode considerar-se validamente denunciado pelos RR., nos termos do disposto no art. 31º, nº 3, al. d) do NRAU o contrato de arrendamento em causa nos autos …”.
Tendo sido apreciadas as razões invocadas para a denúncia invocada, quer na carta de 4/6/2015 quer na de 16/6/2015 (bem ou mal não importa para este efeito), é manifesto que não existe nulidade por omissão de pronúncia.
Aliás, esta parece vir sustentada em erro de julgamento, o qual jamais pode basear uma nulidade, não se compreendendo a referência a alínea c), onde estão previstas causas diferentes da invocada.
Improcede, por conseguinte, tal nulidade.
2.2. Da denúncia
É pacífico que estamos perante um contrato de arrendamento destinado a habitação, celebrado em 10 de Março de 1971, entre E… (antecessor da autora) e o réu C…, respectivamente na qualidade de locador (senhorio) e locatário (inquilino ou arrendatário), o qual teve por objecto o primeiro andar do prédio urbano sito na Rua … (hoje …), n.º ..., em …, Matosinhos.
Porque tal contrato se foi renovando e dado que foram invocados factos ocorridos na vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, são-lhe aplicáveis as normas deste Regime, na redacção actual[5] (cfr. art.ºs 27.º, 59.º, n.º 1 e 65.º da citada Lei e art.º 12.º do Código Civil).
O art.º 31.º, n.º 3, al. d), do NRAU permite ao arrendatário denunciar o contrato em resposta à comunicação do senhorio da sua intenção de aumentar o valor da renda nos termos do art.º 30.º, dispondo que aquele pode “denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º”.
Por sua vez, este artigo prescreve:
“1 – Caso o arrendatário denuncie o contrato, a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da receção pelo senhorio da resposta prevista na alínea d) do n.º 3 do artigo 31.º, devendo então o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias.
2- No caso previsto no número anterior não há lugar a actualização da renda”.
No presente caso, a carta expedida em 4/6/2015 pelo arrendatário não pode valer como denúncia, porquanto foi ali apenas anunciada para o caso de o senhorio não aceitar a contraproposta da renda, no valor de 250,00 €, como os réus alegaram na oposição e o demandado acabou por aceitar no recurso que interpôs.
E a carta de 16/6/2015 também não pode valer como denúncia nos termos da alínea d) do n.º 3 do citado art.º 31.º pela simples razão de que o arrendatário já havia exercido o seu direito de opção previsto no n.º 2 do mesmo preceito, precludindo, desse modo, qualquer outro.
Aliás, a denúncia tardiamente invocada, em sede de recurso, sempre obrigaria o arrendatário a desocupar o locado e a entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias, o que não fez (pelo menos não se mostra que o tenha feito).
Assim sendo e não tendo sido invocada outra denúncia, nomeadamente feita ao abrigo do disposto no art.º 1100.º do Código Civil, não pode considerar-se válida e eficaz qualquer denúncia por parte do réu, pelo que improcedem as respectivas conclusões.
2.3. Da nulidade do título/inadequação processual
O recorrente fundamenta esta pretensão na inexistência do contrato de arrendamento em virtude da denúncia que efectuou.
Mais uma vez sem razão.
Não tendo sido considerada válida qualquer denúncia do contrato, o mesmo manteve-se válido e em vigor até à notificação judicial avulsa de 9/12/2015, onde a senhoria (autora) procedeu à resolução do mesmo contrato com fundamento na falta de pagamento das rendas devidas, referentes aos meses de Setembro a Dezembro de 2015 e Janeiro de 2016.
O fundamento invocado para a resolução do contrato, previsto como tal no n.º 3 do art.º 1083.º do Código Civil, poderia operar tanto pela via judicial como extrajudicial, esta mediante uma mera comunicação nos termos do n.º 2 do art.º 1084.º do mesmo Código.
A requerente optou por esta via como refere no requerimento do procedimento especial de despejo, ao qual serviu de base a notificação judicial avulsa que juntou nos termos do art.º 15.º, n.º 1 e 2, al. e) do NRAU.
O procedimento especial de despejo é o meio processual que se destina à cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção das partes, podendo servir-lhe de base, em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado da comunicação ao arrendatário na qual se invoque, fundamentadamente, a obrigação incumprida (art.ºs 1084.º, n.º 3 do Código Civil e 15.º nºs 1 e 2 do NRAU).
Nenhuma irregularidade se detecta, quer no comprovativo da comunicação de resolução, quer no meio processual escolhido.
Aliás, este, sendo constituído por duas fases distintas, antes da executiva propriamente dita, - a primeira, de natureza administrativa, junto do BNA (cfr. art.º 15.º- A do NRAU) e a segunda, eventual, já judicial que ocorre após dedução de oposição pelo arrendatário e a remessa do processo ao tribunal competente (art.º 15.º-H n.ºs1 e 2) -, dificilmente permitiria o reconhecimento dos vícios apontados pelo recorrente.
Com efeito, nos termos do n.º 2 do citado art.º 15.º-H, “recebidos os autos, o juiz pode convidar as partes para, no prazo de 5 dias, aperfeiçoarem as peças processuais ou, no prazo de 10 dias, apresentarem novo articulado, sempre que seja necessário garantir o contraditório”.
Mas não pode lançar mão da possibilidade de recusa do requerimento, que é exclusiva da fase administrativa, como decorre do art.º 15.º-C.
É certo que, de acordo com o n.º 3 do art.º 15.º-H, o juiz pode conhecer de alguma excepção dilatória ou de nulidades prévias ao conhecimento de mérito.
“Só que não faz sentido renovar judicialmente a possibilidade de indeferimento pela qual já se passou na fase administrativa, isto é, pelos mesmos exactos fundamentos que já foram sindicados na fase administrativa”[6] (cfr. art.º 15º-C, n.º1 al. b, onde se prevê que o requerimento pode ser recusado “se não indicar o fundamento do despejo”.
Ora, o fundamento do despejo foi indicado nos termos do art.º 15.º, n.º 2, al. e), onde se prevê que podem servir de base ao procedimento especial de despejo “em caso de resolução por comunicação, o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil”.
E, reconhecer a “validade e eficácia da declaração de cessação do contrato de arrendamento, por efeito da denúncia … e a consequente nulidade do processado nos presentes autos por invalidade do título que serviu de base ao pedido da desocupação…”, equivalia a uma recusa da petição do procedimento especial de despejo, por falta de causa de pedir, e seria “renovar o fundamento da apreciação administrativa susceptível de recusa de requerimento, pelo que se deve concluir que é de interpretar restritivamente a norma referente ao conhecimento de nulidades, do artº 15º-H nº3 Lei nº6/2006, quando tal conduza à renovação ou repetição de competências e conhecimentos próprios da fase administrativa, sendo que o disposto no nº 2 do artº 15º-H Lei nº6/2006 inculca precisamente que a posição do juiz perante um requerimento “insuficiente” apenas pode ser o aperfeiçoamento desse mesmo requerimento”[7].
Improcedem, por conseguinte, as restantes conclusões.
Destarte, nada mais resta senão julgar improcedente o recurso interposto e manter a decisão recorrida.
Sumariando em jeito de síntese conclusiva:
I - As nulidades da sentença, cujas causas estão taxativamente enunciadas no n.º 1 do art.º 615.º do CPC, não incluem o erro de julgamento, seja de facto ou de direito, pelo que não pode ser reconhecida a nulidade por omissão de pronúncia, quando fundamentada em erro de julgamento nem quando a questão suscitada obteve tratamento, mesmo que deficiente.
II - A comunicação do arrendatário no sentido de que denunciaria o contrato de arrendamento caso não fosse aceite pelo senhorio o valor da renda que contrapôs e a segunda comunicação, feita na sequência da recusa dessa contraposta, não valem como denúncia ao abrigo do disposto na alínea d) do n.º 3 do art.º 31.º do NRAU, porque a mesma não pode ser feita sob condição e apenas pode ser usada uma vez, na resposta a que alude o n.º 1 do mesmo artigo.
III - O processo especial de despejo é meio adequado para o senhorio obter a entrega do locado com fundamento na resolução extrajudicial do contrato de arrendamento e o pagamento das rendas em dívida, nos termos dos art.ºs 1084.º, n.º 2 do Código Civil e 15.º, n.ºs 1 e 2, al. e) do NRAU.
IV - O juiz não pode lançar mão da possibilidade de recusa do requerimento, que é exclusiva da fase administrativa, como decorre do art.º 15º-C do NRAU.
V - A entender-se que poderia recusar o requerimento, seria de interpretar restritivamente a norma referente ao conhecimento de nulidades, do art.º 15.º-H, n.º 3 do NRAU, quando tal conduzisse à renovação ou repetição da competência da entidade administrativa.
III. Decisão
Por tudo o exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se o despacho recorrido.
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Custas pelo apelante.*
Porto, 27 de Setembro de 2016Fernando Samões
Vieira e Cunha
Maria Eiró
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[1] Segue-se a alegação feita no requerimento do procedimento e o despacho, reproduzindo-os quase integralmente.
[2] Cfr., v.g. Acs. do STJ de 11/11/87, BMJ n.º 371, pág. 374, de 7/7/94, BMJ n.º 439, pág. 526, de 25/2/97, BMJ n.º 464, pág. 464 e de 6/5/2004, in www.dgsi.pt
[3] Cfr., v.g. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2.ª edição revista e actualizada, pág. 91, em face do CPC anterior, que continha os correspondentes art.ºs 668.º, n.º 1, d) e 660.º, n.º 2, de igual teor, e o nosso acórdão de 29/9/2015, processo n.º 6938/13.8TBMAI.P1 e de 24/11/2015, proferido no processo n.º 2552/10.8TBOAZ-H.P1que aqui quase reproduzimos, nesta parte.
[4] Cfr. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pág. 137, Antunes Varela e outros, em Manual de Processo Civil, 2.ª ed., pág. 686; acórdãos do STJ, de 13/2/1997 e de 21/5/1998, na CJ, ano V, tomo I, pág. 104 e ano VI, tomo II, pág. 95, da RC de 18/1/2005 e da RL de 16/1/2007, proferidos nos processos n.ºs 2545/2004 e 8942/2006-1, disponíveis em www.dgsi.pt, a propósito do antecessor daquele artigo, de igual teor.
[5] Dada pela Lei n.º 31/2012, de 12/10, com início de vigência a 12 de Novembro de 2012, e pela Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, que começou a vigorar em 18 de Janeiro de 2015 (cfr. art.ºs 27.º, 59.º, n.º 1 e 65.º da citada Lei e art.º 12.º do Código Civil.
[6] Cfr. acórdão desta Relação e Secção de 8/7/2015, processo n.º 491/15.5YLPRT.P1, relatado pelo aqui 1.º adjunto e em que interveio como 1.ª adjunta a aqui 2.º adjunta, disponível em www.dgsi.pt..
[7] Último acórdão citado.