Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1639/04.0TBGDM.P1 |  |
PROMOÇÃO DA CONSTRUÇÃO
EMPREITEIRO
II – Justifica-se, aqui, o alargamento do prazo para instauração da acção em que se pede a reparação dos defeitos porque também são válidas para esta situação as razões de protecção do cidadão adquirente, enquanto consumidor, e o carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, que estiveram na base das alterações efectuadas àquele art. 1225º pelo DL nº 267/94, de 25.10.
Rel. Deolinda Varão (383)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Cruz Pereira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
B…………… e mulher C……………. instauraram acção declarativa de condenação, com forma de processo ordinário, contra D…………… e mulher E…………….
Pediram que os réus fossem condenados a:
A) De imediato procederem às reparações da moradia vendida aos autores de modo a sanarem todas as deficiências que se mostrem necessárias ou, em alternativa,
B) Pagarem a reparação no valor de € 15.800,00 ou o actualizado à data da sentença, acrescido do IVA à taxa legal em vigor;
C) Pagarem o valor de € 2.500,00 a título de danos não patrimoniais.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que compraram uma moradia construída pelo réu e que esta começou a apresentar defeitos, que discriminam.
Os réus contestaram, invocando a caducidade do direito da autora e impugnando os factos alegados.
Requereram ainda a intervenção acessória de F………….., empreiteiro da obra.
Os autores replicaram, pugnando pela improcedência da excepção de caducidade.
Foi admitida a intervenção acessória e o interveniente contestou, invocando a excepção de caducidade e impugnando os factos alegados pelos autores.
Os autores responderam, pugnando pela improcedência da excepção.
No despacho saneador, foi julgada improcedente a invocada excepção de caducidade.
Os réus recorreram, formulando as seguintes
Conclusões
…………..
……………
……………
……………
Os autores não contra-alegaram.
Percorrida a tramitação subsequente, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenou os réus a eliminarem os defeitos e respectivas causas apurados e discriminados nos números 3.2.1 a 3.2.7, relativos ao prédio mencionado em 3.1.1 pertencente aos autores, do mais os absolvendo.
Os réus interpuseram recurso da sentença, que foi julgado deserto por falta de alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir o recurso interposto do despacho saneador.
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II.No despacho saneador, o tribunal recorrido considerou assentes os seguintes factos:
Em 15.12.99, os autores compraram aos réus o prédio urbano destinado a habitação, composto de cave, rés-do-chão e andar com logradouro, sito na actual Rua ………., nº …., em ……, Gondomar. (A)
A referida casa foi construída pelo réu marido, a suas expensas, que acompanhou todos os trabalhos, tendo assumido a direcção técnica da obra enquanto engenheiro. (B)
O réu contratou o interveniente F…………… para executar, pelo menos em parte, a construção da moradia referida em A). (E)
A 13.09.01, o autor enviou ao réu carta, na qual declarou que "utilizo a carta para o alertar para a necessidade de marcarmos um encontro a fim de se inteirar de alguns problemas existentes na casa de que somos proprietários e o Sr. o vendedor, nomeadamente alguns problemas de humidade na cave que urge resolver”. (D)
Por carta de 13.06.03, a que os réus não responderam, os autores comunicaram-lhes que a moradia referida em A) apresentava "problemas de humidade no interior e uma pintura deficiente no exterior o que agrava as infiltrações no interior da casa", declarando pretender assim renovar a denúncia dos referidos defeitos. (C)
*
III.A questão a decidir – delimitada pelas conclusões da alegação dos apelantes (artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC, na redacção anterior ao DL 303/07 de 24.08) – é a seguinte:
- Caducidade do direito dos autores a pedirem aos réus a eliminação dos defeitos existentes no prédio urbano de que são proprietários.
Entre os autores e os réus foi celebrado um contrato de compra e venda tendo por objecto o prédio urbano identificado na matéria de facto.
O contrato de compra e venda está definido no artº 874º do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem - e é regido pelas disposições deste normativo e dos seguintes.
Invocando defeitos do prédio, vieram os autores pedir a condenação dos réus a eliminar aqueles defeitos.
Na fixação do regime jurídico da venda de coisas defeituosas deve ter-se em conta o regime geral da responsabilidade contratual (artºs 798º e seguintes), o regime especial previsto no artº 913º que remete para o regime da compra e venda de bens onerados previsto nos artºs 905º a 912º e as particularidades previstas nos artºs 914º e seguintes.
Resulta do disposto no artº 913º, nº 1 que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, o comprador terá direito à anulação do contrato (artº 905º) ou à redução do preço (artº 911º) e ainda a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos (artºs 908º e 909º).
Os vícios da coisa referidos no artº 913º, nº 1 não constituem fundamento autónomo de anulação do contrato: face ao disposto naquele normativo e no artº 905º, é necessário ainda que se verifiquem os requisitos exigidos pelos artºs 251º ou 254º (erro ou dolo).
Para além do direito à anulação por erro ou dolo, o regime da venda de coisa defeituosa confere ainda ao comprador os direitos à reparação ou substituição da coisa (artº 914º), à indemnização em caso de simples erro (artº 915º), ao cumprimento coercivo ou à indemnização respectiva (artº 918º) e à garantia de bom funcionamento (artº 921º).
Para que se aplique qualquer um dos regimes acima referidos, é sempre necessário que os vícios de que a coisa vendida padece se enquadrem no disposto no nº 1 do citado artº 913º.
Romano Martinez[1] entende que os diversos meios jurídicos facultados ao comprador nos artºs 913º e seguintes não podem ser exercidos em alternativa. Há uma espécie de sequência lógica: em primeiro lugar, o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida; frustrando-se estas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este meio satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato.
A indemnização (pelo interesse contratual negativo) cumula-se com qualquer uma daquelas pretensões, com vista a cobrir os danos que não sejam ressarcíveis por aqueles meios.
De qualquer forma, o regime jurídico da venda de coisa defeituosa não obsta à aplicação das regras gerais, em alternativa, se a situação concreta se incluir nas respectivas previsões legais. Por exemplo, se o pagamento do preço se encontrava transferido para momento posterior à entrega da coisa, pode o comprador excepcionar o cumprimento até que a coisa seja reparada[2].
Segundo Calvão da Silva[3], o comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do incumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável ao vendedor (artºs 798º, 799º e 801º, nº 1), sem lançar mão do regime específico previsto nos artºs 913º e seguintes.
O artº 914º consagra o direito do comprador ao cumprimento pontual do contrato (artº 406º, nº 1), o seu direito à prestação originária, isenta de vícios, que lhe é devida.
Se o comprador optar por exercer o seu direito de exigir do vendedor a reparação da coisa nos termos daquele normativo, o vendedor só pode libertar-se da sua obrigação de reparar os defeitos se provar que os desconhecia sem culpa, conforme se dispõe na 2ª parte.
Cabe ao comprador provar que os defeitos são originários da coisa e que se encontravam ocultos no momento da compra e venda (artº 342º, nº 1), e cabe ao vendedor provar que desconhecia sem culpa a existência de tais defeitos (artº 342º, nº 2).
Se se provar a existência dos defeitos e o vendedor não conseguir ilidir a presunção de culpa que sobre ele impende, só não há lugar à reparação e substituição se estas foram excessivamente onerosas para o vendedor e desproporcionadas em relação ao proveito delas decorrente para o comprador (artºs 566º, nº 1, in fine, 829º, nº 2 e 1221º, nº 2), bem como se forem irrealizáveis insusceptíveis de satisfazer o fim essencial das partes dentro dos parâmetros da boa fé. Nestas hipóteses, há lugar à aplicação das regras gerais do incumprimento das obrigações, designadamente, assiste ao comprador o direito à redução do preço ou à resolução do contrato.
Do incumprimento dos deveres de eliminação dos defeitos ou de substituição da coisa deriva para o vendedor responsabilidade contratual determinada nos termos do artº 910º, ex vi artº 913º. A indemnização prevista no artº 910º é a indemnização pelo incumprimento de fazer convalescer o contrato, ou seja, de o cumprir pontualmente, reparando ou substituindo a coisa e não se confunde com a indemnização pela venda de coisa defeituosa, cumulando-se com ela, salvo na parte em que o prejuízo for comum, como refere o artº 910º, nº 1.
Optando o comprador por se prevalecer do regime da venda de coisa defeituosa, se esta for um imóvel, designadamente, pedindo a reparação da coisa, o prazo para denúncia dos defeitos é de um ano depois de ser conhecido o defeito e até cinco anos após a entrega da coisa (artº 916º, nºs 2 e 4); e o prazo de caducidade do direito de acção é o previsto no artº 917º para a acção de anulação por simples erro, ou seja, seis meses após a denúncia dos defeitos, ou, se não tiver havido denúncia, seis meses após o decurso dos prazos fixados no artº 916º - como vem sendo entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência[4].
No entanto, se a compra e venda tiver por objecto bem imóvel destinado a longa duração, que tenha sido construído, reparado ou modificado pelo vendedor, o prazo de caducidade do direito de acção para reparação dos defeitos é o prazo de um ano previsto no nº 3 do artº 1225º, por remissão para o nº 2 do mesmo preceito.
É o que resulta do nº 4 do mesmo artº 1225º, que assim manda aplicar àquela situação específica o regime do contrato de empreitada.
Entendem os réus que o caso dos autos não se enquadra no disposto no nº 4 do artº 1225º, por os réus não terem sido construtores do imóvel dos autores, uma vez que o construíram por intermédio de empreiteiro (o interveniente Armando Leitão).
A actual redacção do nº 1 do artº 1225º foi introduzida pelo DL 267/94, de 25.10, que também aditou ao preceito os nºs 3 e 4.
Como resulta do seu preâmbulo, visou-se com aquele Diploma proteger o direito do cidadão adquirente, enquanto consumidor, responsabilizando o empreiteiro, “…tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel…”.
Tendo em vista tal finalidade, consagrou-se não só a responsabilidade do empreiteiro perante o terceiro adquirente (nº 1), como, em termos idênticos, a do vendedor/construtor (nº 4), em ambos os casos se protegendo a situação do comprador que não celebrou contrato de empreitada com o vendedor.
Como se escreveu no Ac. do STJ de 18.02.03,[5] para a aplicação do regime da empreitada à compra e venda no caso particular previsto no nº 4 do artº 1225º apontam razões ponderosas, desde a analogia de situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.
Se o vendedor construiu o imóvel através de empreiteiro, assume a posição de dono da obra e a situação do terceiro adquirente está salvaguardada pelo disposto no nº 1 do artº 1225º, podendo demandar directamente o empreiteiro para reparação dos defeitos do imóvel, em relação ao qual beneficia do prazo de caducidade de um ano previsto nos nºs 2 e 3 do artº 1225º.
Assim, em princípio, construtor nos termos e para os efeitos do disposto no nº 4 do artº 1225º, será apenas quem construiu por meio de gestão directa, sem a intermediação de um empreiteiro[6].
Mas, na segunda hipótese, impõe-se distinguir situações, pois que, se o vendedor promoveu a construção de um imóvel com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda, já tem de se considerar que assume a qualidade de construtor nos termos e para os efeitos do disposto no preceito em análise, não sendo relevante que tenha adjudicado a empreiteiro a execução das respectivas obras. Justifica-se aqui o alargamento do prazo para instauração da acção em que se pede a reparação dos defeitos porque também são válidas para esta situação as razões de protecção do cidadão adquirente, enquanto consumidor, e o carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor que estiveram na base das alterações efectuadas ao artº 1225º pelo DL 267/94[7].
No caso, não foi alegado que os réus tenham construído o imóvel com a finalidade de o venderem e obterem lucro.
No entanto, está provado que o réu marido construiu o imóvel, a suas expensas, que acompanhou todos os trabalhos e que assumiu a direcção técnica da obra enquanto engenheiro.
De facto, a situação do réu não se pode equiparar à de um leigo que, sem quaisquer conhecimentos de regras de construção civil, entrega a execução da obra a um empreiteiro, assumindo este a direcção técnica da mesma, por si, ou por intermédio de pessoas por ele contratadas que, dessa forma, por razões de ordem técnica, escapa ao controle do dono da obra.
Enquanto engenheiro e director técnico da obra, a situação do réu é análoga à do empreiteiro, pelo que são aqui igualmente válidas as razões de protecção do cidadão adquirente e de interesse e ordem públicas acima referidas que justificam a aplicação dos prazos mais longos de caducidade previstos no citado artº 1225º; não assumindo, por isso, relevância que parte da obra tenha sido adjudicada, em regime de empreitada, ao interveniente F…………..
Aplica-se assim ao caso dos autos o disposto no nº 4 do artº 1225º, pelo que o prazo para a autora instaurar a presente acção é o prazo de um ano a contar da denúncia dos defeitos (nºs 2 e 3 do mesmo preceito).
Tendo a presente acção sido instaurada em 16.05.04, sustentam os réus que, mesmo aplicando-se o prazo de um ano, já teria caducado o direito dos autores, porque a denúncia foi efectuada em 13.09.01.
Nesta data de 13.01.01, o autor enviou efectivamente uma carta aos réus, na qual declarou que "utilizo a carta para o alertar para a necessidade de marcarmos um encontro a fim de se inteirar de alguns problemas existentes na casa de que somos proprietários e o Sr. o vendedor, nomeadamente alguns problemas de humidade na cave que urge resolver”.
Aquela carta não pode, no entanto, ser vista como denúncia dos defeitos que vieram a ser mencionados na carta posteriormente enviada em 13.06.03.
Na primeira carta, os autores referem vagamente a existênica de problemas de humidade na cave; na segunda, discriminam a existência de problemas de humidade no interior e uma pintura deficiente no exterior, situações essas que agravam as infiltrações no interior da casa.
Ora, como resulta das regras da experiência comum, a existência de humidade vai causando problemas ao longo do tempo e originando o aparecimento de defeitos, tais como as infiltrações, que não foram mencionadas na primeira carta, não se podendo concluir que as mesmas já existissem naquela data.
Acresce que, na segunda carta, os autores referem como causa das infiltrações também a pintura deficiente no exterior.
Pelo exposto, concluímos que os defeitos foram denunciados em 13.06.03.
Dizem então os réus que, se a denúncia foi feita naquela data, já teria decorrido o prazo de um ano sobre o conhecimento dos defeitos por parte dos réus, pelo que, também por esta razão, teria caducado o seu direito.
Damos aqui como reproduzido o que acima dissemos acerca de não estar demonstrado que os autores já em 13.06.03 tivessem conhecimento dos defeitos que denunciaram em 13.06.03.
Em conclusão: os autores denunciaram validamente os defeitos em 13.06.03 e interpuseram a acção em 16.05.04, ou seja, dentro do prazo de um ano previsto no nº 2 do artº 1225º, que já vimos ser aplicável.
Não se verifica, assim, a excepção de caducidade invocada pelos réus, pelo que há que confirmar o despacho saneador recorrido.
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IV.Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, em consequência:
- Confirma-se o saneador-sentença recorrido.
Custas pelos apelantes.
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Porto, 22 de Outubro de 2009Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira
José da Cruz Pereira
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[1] Direito das Obrigações (Parte Especial), pág. 130.
[2] Romano Martinez, obra citada, pág. 131.
[3] Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 2ª ed., pág. 72.
[4] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II, pág. 218, Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, pág. 413 e Calvão da Silva, obra citada, pág. 73; e os Acs. do STJ de 12.01.94, desta Relação de 29.01.01, 26.11.02, 14.06.04, 23.06.05, 24.10.06 e 11.12.07 e da RL de 01.07.04, todos em www.dgsi.pt.
[5] www.dgsi.pt.
[6] Neste sentido, decidiram os Acs. do STJ de 22.06.05, CJ/STJ-05-II-122 e desta Relação de 11.12.07, já citado, e de 14.07.08, www.dgsi.pt.
[7] Neste sentido se decidiu nos Acs. do STJ de 18.05.06 e da RL de 30.04.03, www.dgsi.pt.