| 3156/22.8T8GDM.P2 |  |
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
OBRIGAÇÃO DE FACULTAR AO LOCADOR O EXAME DA COISA LOCADA
DIREITO DO SENHORIO DE VISTORIAR O ARRENDADO
II - A obrigação do locatário de facultar ao locador o exame da coisa locada tem como finalidade permitir ao senhorio controlar o bom estado do imóvel e ainda, eventualmente, suprir deficiências ou exigir responsabilidade pelos danos causados ao imóvel.
III - O correspetivo direito do senhorio de vistoriar o locado deve ser exercido para satisfação dessa finalidade e sempre com respeito quer pelo direito do arrendatário ao gozo do imóvel locado, quer pelo seu direito à privacidade.
IV - Daqui resulta ser necessário que a data (dia e hora) para a realização das visitas seja acordada com o inquilino, devendo a realização da visita ser comunicada/solicitada com indicação da sua finalidade, com uma antecedência necessária a permitir resposta do arrendatário. Justifica-se também a aplicação, por analogia, do n.º 4 do art. 1081.º do Cód. Civil: na falta de acordo, valerá o horário aí referido.
Sumário:
(…)
***
Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I - Relatório:
Identificação das partes e indicação do objeto do litígio
A..., L.da, instaurou a presente ação declarativa, com processo comum, contra AA, pedindo a condenação da ré a:
a) Desmontar a construção ilegal constituída por o alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado, e retirar o tubo de água que ligou à canalização que tinha sido colocada pela senhoria aqui autora para esta ter água quente;
b) Indemnizar a autora pelos prejuízos resultante da não realização da obra de desmontagem do alpendre abarracado que impede o licenciamento e emissão da licença de utilização do primeiro andar do prédio onde se inclui o rés-do-chão arrendado à ré. Tal prejuízo traduz-se no valor da renda no valor de 850 € mensais, desde agosto de 2022, inclusive, que a ré deve pagar à autora até a realização da referida obra, cujo montante deve ser fixado em posterior incidente de liquidação;
c) A cortar o mato do jardim que faz parte do local arrendado que a ré deixou criar e crescer no mesmo e manter esse mato minimamente cortado para no máximo ficar com altura que permita o arejamento do interior do local arrendado.
d) Permitir que a autora visite o alpendre abarracado que a ré construiu, para nele a autora verificar as condições em que o mesmo se encontra, até ao momento em que o mesmo seja desmontado.
e) A deixar a autora, sua senhoria, ter acesso à fossa do prédio que se situa no logradouro que lhe foi arrendado, para a autora poder ver as condições em que a mesma fossa se encontra, para poder fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias para o fim a que se destina, ou outras que decida fazer como sua proprietária, bem como condenar a ré a não impedir as mesmas obras.
Para tanto, alegou, além do mais, que a ré, atualmente sua inquilina (por a autora ter adquirido o imóvel onde se encontra a habitação - R/C e logradouro - arrendada à ré), efetuou - sem o consentimento nem conhecimento da autora - um ramal na canalização de água, dirigindo-o para um alpendre que a inquilina havia erigido no logradouro do locado, sem o consentimento, pelo menos escrito, do senhorio. A edilidade ordenou a demolição deste alpendre, devendo ser a ré, que o construiu, a proceder a tal demolição dessa construção ilegal, a qual impede o licenciamento e emissão de utilização do 1º andar do prédio, o que impede a autora de o vender ou arrendar. A ré não mantém o coberto vegetal do logradouro tratado e impede o acesso da autora ao alpendre (para verificar as condições em que se encontra) e à fossa do prédio, para manutenção e reparações.
Citada, a ré apresentou contestação, excecionando a ineptidão da petição inicial, negando a colocação do tubo de água ou que tenha impedido a autora de aceder ao logradouro, e sustentando que a edificação do alpendre foi feita com autorização do senhorio. Entende que a ordem de demolição resulta do facto de a autora, no processo de licenciamento, não ter feito constar o alpendre do projeto de arquitetura. Alega ser falso que impeça a autora de visitar o alpendre ou de aceder à fossa e que não cuide do coberto vegetal. Pede a condenação da autora como litigante de má-fé.
Deduziu ainda reconvenção, à qual atribuiu o valor de € 2.500,00, pedindo a condenação da “autora a:
c) (…) proceder ao licenciamento do alpendre, fazendo o mesmo constar das peças desenhadas do projeto de arquitetura, bem como a adotando todos os procedimentos e a praticar todos os atos necessários ao referido licenciamento.
A autora replicou, mantendo a sua posição.
Foi a autora convidada a aperfeiçoar a petição inicial, tendo a ré exercido o seu direito de contraditório sobre o conteúdo da petição aperfeiçoada.
Na fase intermédia da ação, o tribunal a quo, fixando à ação o valor de € 8.000,00, julgou “a ação parcialmente improcedente”, concluindo nos seguintes termos:
(…) absolvo a ré AA dos pedidos deduzidos sob as alíneas a), b), d) e e) e absolvo a autora A..., L.da, do pedido reconvencional.
Em despacho ulterior, o tribunal a quo homologou a desistência do pedido formulado na alínea c) do petitório que conclui a petição inicial.
Também em despacho subsequente, o tribunal a quo julgou “improcedente o pedido de condenação como litigante de má-fé”.
Inconformada, a autora apelou do saneador-sentença, e a ré interpôs recurso subordinado, na parte em que julgou improcedente o pedido reconvencional, tendo sido admitido o recurso independente e indeferido o recurso subordinado.
Em 06-06-2024 sido proferido Acórdão por este Tribunal da Relação do Porto que revogou a decisão recorrida de absolvição da ré AA dos pedidos deduzidos sob as alíneas a), b), d) e e), determinando o prosseguimento do processo perante tribunal a quo para oportuno conhecimento dos referidos pedidos deduzidos na ação.
Em 09-09-2024 foi, ao abrigo do disposto no art. 597.º, al. e), do Cód. Proc. Civil, dispensada a prolação do despacho de identificação do objeto do litígio e de enunciação dos temas da prova.
Realizou-se a audiência de julgamento.
Na pendência da mesma, a ré apresentou, em 29-01-2025, requerimento no qual, além do mais, comunicou que “procedeu à remoção do referido alpendre no passado dia 25.01.2025 - cfr. fotografias em anexo que se junta como documento n.º 1”.
A autora exerceu o contraditório pronunciando-se, além do mais, pela “rejeição do novo requerimento da ré quanto à demolição parcial do alpendre abarracado” porque tais factos, “ou seja, a demolição parcial do alpendre abarracado e a desnecessidade de legalização, só agora, em pleno decurso da audiência de julgamento, foram alegados”, pretendendo a ré “modificar o objeto do litígio”, o que “viola o princípio da estabilidade da instância consignada no art. 260.º do CPC” (requerimento da autora de 10-02-2025).
Na sessão de julgamento de 14-02-2025 o tribunal proferiu despacho que indeferiu “a requerida junção de documentos e todo o articulado apresentado, com exceção do primeiro parágrafo que tem relevo para a decisão a tomar, atento o pedido formulado sob a alínea a).”. Tem tal parágrafo o seguinte teor:
«(…) [Vem a Ré] informar que, não tendo a autora procedido à legalização do alpendre edificado há mais de 50 anos no logradouro do mesmo, a ré (sem alternativa e ainda que muito lhe tenha custado, desde logo emocionalmente) procedeu à remoção do referido alpendre no passado dia 25.01.2025 - cfr. fotografias em anexo que se junta como documento n.º 1; (…)».
Após realização da audiência final, o tribunal a quo julgou a ação parcialmente procedente, concluindo nos seguintes termos:
“ [Julga-se] a ação parcialmente improcedente e, em consequência, condeno a ré AA a:
I. desmontar a construção ilegal constituída pelo alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado, e retirar o tubo de água que ligou à canalização;
II. permitir que a autora visite o alpendre abarracado que a ré construiu para a autora verificar as condições em que o mesmo se encontra;
III. deixar a autora ter acesso à fossa do prédio que se situa no logradouro do imóvel arrendado, para a autora poder ver as condições em que a mesma fossa se encontra, para poder fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias para o fim a que se destina, ou outras que decida fazer como sua proprietária, condenando-se a ré a não impedir a realização dessas obras,
IV. absolvendo a ré do demais peticionado.”
Inconformada, a ré apelou desta decisão, concluindo, no essencial:
B) (…) a sentença não se encontra devidamente fundamentada, contradiz-se e impondo-se decisão diversa.
C) Contradiz-se por indicar em 9 que a R. realizou essa construção sem licenciamento camarário. Ora este documento não tinha de ser (…) [obtido] pela R por não ser a proprietária do imóvel.
D) Deveria considerar provado que não era necessário licenciamento camarário para o alpendre abarracado/ anexo, atenta a falta de relevância urbanista (…)
F) Impugna-se que se tenha dado como provado, o constante do ponto 9 dos fatos provados, e em concreto (…) a recorrente entende que não deve ser dado como provado, uma vez na data em que o mesmo anexo foi construído não eram exigidas licenças atenta a prova documental e testemunhal que foi produzida, pois aquela construção foi feita com a autorização do anterior proprietário, conforme declarações das testemunhas BB, CC e DD, as quais foram transcritas nas alegações, para a qual se remete. (…)
I) O fato elencado no ponto 15, este fato foi dado como provado mas a recorrente entende que não deve ser dado como provado, pois como decorre das transcrições a Recorrente não impediu o acesso ao que quer que fosse muito menos à A. (…)
K) Há ainda contradição na decisão condenatória se compararmos com os factos não provados (que tendem á absolvição da R), senão vejamos:
facto 20. Em maio de 2022, sem conhecimento da Autora, a Ré colocou um tubo de água novo e ligou-o à canalização que tinha sido colocada pela Autora para a Ré ter água quente, sendo que tal tubo segue para dentro do telheiro ou alpendre abarracado que a Ré e o seu marido construíram sem o consentimento escrito do senhorio. (artigo 5.º da petição inicial). e depois condena a R. a: I. desmontar a construção ilegal constituída pelo alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado, e retirar o tubo de água que ligou à canalização!!!!
Facto 22. A Ré não permite que a Autora entre no alpendre abarracado/anexo. (artigo 7.º da petição inicial) - não provado e depois condena a R. II. permitir que a Autora visite o alpendre abarracado que a Ré construiu para a Autora verificar as condições em que o mesmo se encontra!!!! …
M) Impugna-se que se tenha dado como não provado, o constante do ponto 31, 32, 33 e 34 dos fatos não provados, e em concreto que: Estes fatos foram dado como não provado mas a recorrente entende que deve ser dado como provado (…) atenta a prova documental e testemunhal que foi produzida, pois nunca houve qualquer abuso na atuação do inquilinos a sancionar, por tudo ter sido executado com autorização do anterior proprietário, conforme declarações das testemunhas CC e DD (…)
U) Nos presentes autos, o alpendre foi construído com autorização do anterior proprietário, ora a Recorrida ao adquirir o imóvel tinha conhecimento do estado do mesmo, das benfeitorias existentes. Para além destas obras, quaisquer outras feitas pelo arrendatário são lícitas:
a) As facultadas pelo contrato de arrendamento ou as autorizadas mediante escrito pelo senhorio (artº 1074º nº 2); (…)
W) Continuando, Ademais, bem vistas as coisas - e, aqui, vamos mais longe do que a decisão recorrida -, mesmo que assim não fosse ou não se entenda e mesmo que as obras fossem subjetivamente imputáveis ao arrendatário, a pretensão da demandante soçobraria desde logo, e ab initio, pela falência de um requisito constitutivo da pretensão da autora: a não prova da falta do consentimento para as mesmas por banda da locadora. (sublinhado nosso) Ac. 08.05.2018 Tribunal da Relação de Coimbra in www.dgsi.pt
X) O ónus da sua prova impendia sobre a locadora, pois que ele faz parte dos elementos constitutivos da sua pretensão: a resolução do contrato - artº 342º nº1 do CC.
Y) Ora, como se disse, ele não se provou. (…)
AA) Os senhorios sabiam do destino dado ao anexo por várias vezes se terem deslocado à habitação composta também pelo anexo e telheiro entretanto este ultimo retirado na pendencia da ação, as irmãs e filhas da Ré poderam o também explicar, como explicaram.
BB) A perentoriedade dos depoimentos e contestação permitem excluir qualquer uso abusivo do anexo pela inquilina, já que o mesmo foi construído para guardar materiais dos R e do Sr EE (vizinho do 1.º andar) por a garagem não ser suficiente para guardar os seus pertences, sempre com autorização dos senhorios.
CC) Não é passível de autorização pontual a colocação de determinado bem de uso dos inquilinos no anexo, precisamente pelo fim que lhe foi dado (guardar pertences dos inquilinos) e fechado á data para que os inquilinos não vissem os seus bens desaparecer por assaltos de quem nas traseiras passavam e atravessavam a propriedade para rapidamente chegarem ás ruas circundantes. (…)
EE) (…) ao condenar a R como sucedeu vai contra o que foi dado como provado e não provado, isto é: - a autora quando adquiriu o prédio, sabia o estado das licenças do mesmo, e nada impediu a aquisição. - a autora sabia que a construção do anexo tinha mais de 20 anos, foi construído com autorização do senhorio e pelo tempo de construção e fim, nada obstava que fosse incluído nas telas que instruiu o pedido de licenciamento de construção - a ré não colocou um tubo de água novo e ligou á canalização que tinha pediu a R para aceder ao anexo, - resulta demonstrado que o anexo foi construído e autorizado para guardar materiais do marido da Ré motivado pela necessidade de espaço para os materiais alcatifas (material lavável) e papel de parede, por isso foi feito por etapas, cf 8 dos factos provados.
FF) A Recorrente deve ser absolvida do pedido de montar a construção ilegal constituída pelo alpendre abarracado, permitir que a A. visite o alpendre abarracado para A. verificar o mesmo, porque nunca se negou, permitir a A. ter acesso à fossa, por não existir, e em seu lugar existir uma caixa de visita, localizada no pátio. (…)
HH) Ao se interpretar a lei e subsumir os factos, constatamos que o R, erigiu o anexo (bem com pluridade de fins - 1028.º do CC) com autorização do senhorio, ainda que verbal, foi dada a competente autorização para acomodar os pertences do marido da R, máquina de lavar incluída, atenta a combinação dos bens acomodados.
II) Não houve abuso de direito. (É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos costumes ou pelo fim social ou económico desse direito - art. 227 e art. 239.º CC”).
JJ) Não foi lesado o direito de propriedade dos titulares do direito real previsto no artigo 1302.º e 1305.º do CC quer no passado quer atualmente, porque o telheiro barracado foi construído nos termos acordados.
KK) Não decorre, da prova testemunhal e transcrita que o alpendre / anexo fora construído sem autorização, nem dado uso ilícito, desconhecido ou ignorado ao aos titulares do imóvel, logo resulta que não houve qualquer dano grave ou residual causado à A., muito menos gerador de qualquer responsabilidade para o R, pelo que é indevida a restituição natural pela R, concretamente a decisão de demolir o anexo nos termos do artigo 562.º e 564.º ambos do CC.
LL) Decorre do art. 574.º do CC e artigo 1038 .º ambos do C.C que a R está obrigada entre outros mandamentos a pagar a renda e permitir a visita ao locado ao senhorio. (…)
NN) Sucede que a visita tem de ser agendada e conciliada, para quer o direito do senhorio seja satisfeito e a obrigação do inquilino seja cumprida, de forma a não incomodar o inquilino ou a se intrometerem na vida deles (…)
PP) Dispõe o art.º 1081 n.º 4 do CC, que “Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.
QQ) A R. nunca impediu a visita do locado /anexo, atenta a subsunção dos factos produzidos em cede de audiência e transcrita.
RR) Havendo cumprido e provado a inquilina tudo quanto reporta os citados artigos em relação aos factos, entende-se que a decisão de 1.º instância está errada, precisa de reparo no sentido de absolver a R dos pedidos formulados pela A em que foi condenada.
A autora/apelada contra-alegou, pronunciando-se no sentido de ser negado provimento ao recurso.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II - Objeto do recurso:
São as seguintes as questões cuja apreciação é suscitada nas conclusões das alegações de recurso:
Quanto à questão de facto, impugnação dos n.os 9. e 15. dos factos provados, devendo ser considerados não provados, e dos n.os 31., 32., 33. e 34. dos factos não provados, devendo ser estes considerados provados.
Quanto à questão de direito:
Se existe contradição da decisão condenatória com os factos não provados sob os n.os 20. e 22., levando à absolvição da ré;
Se é de revogar a decisão de condenação da ré a desmontar “a construção ilegal constituída pelo alpendre abarracado”, por o alpendre ter sido construído com autorização do anterior proprietário, impendendo sobre a autora o ónus da prova da falta de consentimento, e por o anexo estar a ser utilizado no âmbito da finalidade para a qual a sua construção foi autorizada: guardar pertences dos inquilinos, incluindo a máquina de lavar, não havendo abuso de direito nem lesão do direito de propriedade da autora.
Se é de revogar a condenação da ré a deixar a autora visitar o locado/anexo para verificar as condições em que o mesmo se encontra e a deixar a autora ter acesso à fossa do prédio, por a ré nunca o ter impedido, tendo a visita que ser agendada, nos termos do disposto no n.º 4 do art. 1081.º do Cód. Civil.
Acresce a decisão sobre a responsabilidade pelas custas.
III - Fundamentação:
É a seguinte a fundamentação de facto da sentença recorrida.
Factos provados
1. O prédio urbano constituído por casa de rés do chão e andar com logradouro com andares e divisões suscetíveis de utilização independente, sito na Rua ..., ... e Rua ..., ..., Gondomar, encontra-se inscrito na matriz sob o artigo ... e está descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o n.º ..., mostrando-se, pela Ap.... de 2019/07/19, o direito de propriedade sobre o mesmo averbado a favor da Autora por compra a FF e GG, constando da certidão predial que estes são casados sob o regime da comunhão geral de bens e que GG é a única herdeira de HH e de II;
2. Por documento escrito intitulado “contrato de arrendamento”, com início a 2 de janeiro de 1972, II deu de arrendamento a EE para sua habitação o rés-do-chão do referido prédio com entrada pela Rua ..., ..., com jardim e logradouro.
3. Por carta datada de 22 de julho de 2019, a Autora comunicou à Ré a aquisição do imóvel e o IBAN da conta onde deveria ser realizado o pagamento da renda.
4. Resulta da cláusula 3.ª do referido contrato que o inquilino não pode dar-lhe outro destino que não a habitação, sem o consentimento por escrito do senhorio, e que as reparações de que o imóvel careça para sua conservação e limpeza serão feitas, as externas, à custa do senhorio e, as restantes, à custa do inquilino.
5. Resulta da cláusula 4.ª do referido contrato que o inquilino fica obrigado a ter o prédio arrendado em bom estado de conservação e limpeza e a responder pelos prejuízos que sobreviverem por culpa ou negligência sua ou dos seus familiares e que só poderá fazer benfeitorias mediante consentimento por escrito do senhorio e que todas as que faça ficarão pertença da casa, sem direito de retenção ou indemnização a título algum;
6. Uns anos após a celebração do contrato referido em 2), com autorização do então senhorio (II) fornecida verbalmente, a Ré e o marido erigiram um alpendre no logradouro do imóvel mencionado em 2) para que o falecido marido da Ré pudesse fazer uns biscates.
7. Esse alpendre foi construído com placas de plástico e, mais tarde, foi fechado em parte com paredes em tijolo, sem qualquer acabamento, e noutra parte em meras chapas metálicas.
8. A construção foi feita por etapas, tendo sido construída primeiro a cobertura, e depois foi fechando as laterais.
9. A Ré realizou essa construção sem qualquer licenciamento camarário.
10. Consta do processo de licenciamento referenciado na indicada notificação - processo n.º ... - uma queixa apresentada por JJ dirigida ao Sr. Presidente da Câmara Municipal, a 29.12.2021, na qual se pode ler o seguinte:
«Eu, JJ, contribuinte ..., portadora do Cartão de Cidadão nº ..., com residência na Avenida ..., ..., 7º Direito Norte, ... ..., Gondomar, com correio eletrónico ..........@....., venho por este meio comunicar a V. Ex.ª o seguinte:
Na Rua ..., freguesia ..., existe uma construção abarracada com um aspeto deprimente, que além de inestético possui uma cobertura em placas de amianto, (fibrocimento) que é prejudicial à saúde pública, de acordo com uma fotografia que juntamente apresento em anexo.
Assim solicito a V. Ex.ª se digne manda verificar a legalidade desta construção.»
11. No seguimento desta reclamação, o Departamento do Urbanismo do município ... endereçou à Autora uma missiva datada de 11 de fevereiro de 2022 do seguinte teor:
«Assunto: Reclamação relativa a alpendre (proc. ...) - Notificação
Local da obra: Rua ... e Rua ..., ... (proc. ...)
Freguesia: ...
Proc.º ...
Na sequência da reclamação apresentada e de acordo com o meu despacho de 07/02/2022, no uso das competências que me foram delegadas por despacho de 25/10/2021 do Ex.mo Sr. Presidente da Câmara, comunica-se a V.ªs Ex.ªs que o alpendre lateral existente, que não foi representado no projeto de arquitetura, deverá ser desmontado no decorrer do referido processo de obras.»
12. Na sequência dessa notificação, a Autora apresentou um requerimento ao processo camarário, do seguinte teor:
«Assunto: Reclamação relativa a alpendre (processo número ...) - notificação
Local da obra: Rua ... e Rua ... (proc. ...)
Freguesia: ...
Processo número Proc.º ...
Registo número ... de 29 dezembro de 2021
Exmo. Sr. Arquiteto
Vimos informar que o alpendre lateral existente foi construído seguramente há mais de 50 anos pela inquilina do rés-do-chão do prédio em causa, segundo o que me foi informou o anterior proprietário e os vizinhos do prédio. Começou por ser um telheiro, e depois, ao longo dos anos, a arrendatária fez acrescentos, até ficar como se encontra hoje. Trata-se de uma construção rudimentar, sem qualquer plano e respeito por regras construtivas.
Na verdade, a A..., L.da., só adquiriu o imóvel em 19-07-2019 e nessa altura já existia tal construção.
A inquilina chama-se AA, reside na Rua ... ... ... e recusa-se a desmontar o dito alpendre que ela construiu.
Devendo ser a referida inquilina notificada para desmontar o alpendre que ela construiu ilegalmente.»
13. O alpendre não está representado na planta que faz parte do processo de licenciamento n.º ... da iniciativa da Autora, pendente na Câmara Municipal ..., por via do qual a Autora pretende licenciar as obras que está a executar no imóvel.
14. A renda de um andar moradia, com jardim e logradouro, sendo um T2+1, naquela zona, como é caso do dito primeiro andar, ascende no mínimo a € 850,00 mensais.
15. O canalizador contratado pela Autora que foi lá enviado para ver as condições em que se encontrava a fossa, para que a Autora possa fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias, foi impedido pela Ré de ter acesso à caixa de visita da fossa do prédio que se situa no logradouro do rés do chão.
16. No dia 6 de junho de 2022, a Autora deu entrada de uma notificação judicial avulsa que foi notificada à Ré no dia 21 de junho de 2022, por meio da qual notificou a Ré do seguinte:
a) deve desmontar, no prazo máximo de um mês, a construção ilegal constituída por o alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado, e também, no mesmo prazo, retirar o tubo de água que ligou à canalização que tinha sido colocada pela senhoria aqui requerente para esta ter água quente, sendo que tal canalização segue para dentro do telheiro abarracado;
b) caso a requerida nada faça no prazo fixado, a requerente irá instaurar ação em Tribunal a pedir a desmontagem desse alpendre abarracado, e irá também pedir uma indemnização pelo facto dessa obra impedir o licenciamento do primeiro andar que está devoluto cuja falta impede o seu arrendamento ou venda;
c) deve, no mesmo prazo, cortar o mato do jardim que faz parte do local arrendado que a requerida deixou criar no jardim e que neste momento já chega ao primeiro andar do prédio.
d) como a requerente pretende visitar o alpendre abarracado que a requerida construiu, para nele verificar as condições em que o mesmo se encontra, deve a requerida informar em que dia e hora poderá a requerente visitá-lo para esse fim.
e) deve a requerida deixar a requerente, sua senhoria, ter acesso à fossa do prédio que se situa no logradouro que lhe foi arrendado, para a requerente poder ver as condições em que a mesma fossa se encontra, para poder fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias para o fim a que se destina, ou outras que decida fazer como sua proprietária.
17. No dia 02 de maio de 2023, a Autora ainda tinha em curso obras no primeiro andar do prédio;
18. Os trabalhadores contratados pela Autora já estiveram no interior do alpendre abarracado/anexo, nomeadamente para colocar uma escora de suporte dos andaimes que montaram sobre o alpendre abarracado/anexo em janeiro de 2021;
19. Existe uma ligação de água colocada para o alpendre abarracado para abastecer a máquina de lavar roupa que a Ré ali tem colocada.
Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
1. Impugnação dos factos provados
O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos:
9. A Ré realizou essa construção [descrita nos n.os 6. a 8. dos factos provados] sem qualquer licenciamento camarário.
15. O canalizador contratado pela Autora que foi lá enviado para ver as condições em que se encontrava a fossa, para que a Autora possa fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias, foi impedido pela Ré de ter acesso à caixa de visita da fossa do prédio que se situa no logradouro do rés do chão.
A apelante fundamenta a pretensão de consideração da factualidade vertida no n.º 9. como não provada alegando que “(…) na data em que o mesmo anexo foi construído não eram exigidas licenças atenta a prova documental e testemunhal que foi produzida, pois aquela construção foi com a autorização do anterior proprietário, conforme declarações das testemunhas KK, LL, CC e DD (…)”, procedendo em seguida à transcrição de excertos dos depoimentos prestados por estas 3 últimas testemunhas e ainda de parte do depoimento prestado por BB.
Da própria fundamentação resulta a improcedência da pretensão de alteração da decisão de facto, uma vez que a existência (ou inexistência) de autorização para a realização da construção por parte do anterior proprietário é irrelevante para afirmar ou infirmar a factualidade considerada provada sob o n.º 9. dos factos provados, que é apenas que a construção foi efetuada pela ré (facto admitido por acordo e como tal considerada nos factos provados, em consonância com o disposto nos arts. 574.º, n.º 2, e 607.º, n.º 4, ambos do Cód. Proc. Civil, conforme resulta do teor dos arts. 150.º e 151.º da contestação) e que tal ocorreu sem ter havido qualquer licenciamento camarário, sendo que de nenhum dos depoimentos transcritos resulta qualquer prova no sentido de ter existido qualquer processo de licenciamento dessa construção. É correta a convicção formada pelo tribunal e não são os meios de prova indicados pela apelante passíveis de alterar a decisão fundada em tal convicção.
Quanto ao n.º 15., indica decorrer dos depoimentos transcritos que a apelante “nunca impediu o acesso ao que quer que fosse”.
O tribunal a quo motivou a sua convicção, no que respeita à factualidade vertida no n.º 15., nos seguintes termos:
«No que respeita à possibilidade de a Autora ou de pessoas por si contratadas (a testemunha MM e a testemunha BB) acederem ao anexo ou à fossa, da prova produzida, nomeadamente dos depoimentos das testemunhas CC e DD, o que resulta demonstrado é que a Ré nunca se opôs à sua presença quando esta visava a realização das obras indispensáveis à reparação dos danos causados no rés do chão (objeto de outras ações judiciais) ou para instalação de canalização destinada a melhorar as condições de habitabilidade do arrendado. Já quando se tratou da entrada no anexo ou do acesso ao logradouro para realização das obras para melhorar o prédio, nomeadamente o primeiro andar, existiram vários obstáculos, tendo a testemunha CC afirmado que, quando eram realizados os pedidos de acesso à zona do rés do chão, a Ré telefonava-lhe e a testemunha dizia para aguardarem até que chegasse a casa porque pretendia estar presente quando a Autora ou os trabalhadores por esta contratados ali se deslocassem. Visto que a testemunha (que é assistente operacional numa escola) estaria a trabalhar, facilmente se conclui que essa sua exigência inviabilizaria a entrada no arrendado dos trabalhadores contratados pela Autora atenta a coincidência de horários laborais. Isso mesmo se conclui a partir do depoimento da testemunha BB (canalizador contratado pela Autora) que referiu ter sido contratado pela Autora para realização da obra no rés do chão (casa ocupada pela Ré), o que terá sucedido em novembro de 2020, não referindo qualquer obstáculo à sua entrada com essa finalidade. Porém, acrescentou que quando, em 2021, foi ao primeiro andar para fazer a instalação nova e o saneamento, pediu à Ré para ir à caixa de visita, que fica junto à entrada da cozinha, e que esta lhe negou a entrada. (…)».
Os meios de prova invocados pelo tribunal a quo sustentam devidamente a factualidade considerada provada sob o n.º 15., sendo tal factualidade corroborada pelo depoimento prestado pela testemunha BB, que foi o canalizador contratado pela autora (referido no n.º 15.). Não tem, pois, qualquer sustentação a pretendida consideração desta factualidade como não provada, sendo falsa a afirmação, efetuada pela apelante, de que não foi produzida qualquer prova da factualidade considerada provada sob o n.º 15. dos factos provados: a parte dos depoimentos transcritos pela apelante, em que a mesma sustenta a sua pretensão, omite a parte do depoimento prestado pela testemunha BB em que o tribunal apelado, corretamente, formou a sua convicção, nos termos acima transcritos, como resulta da audição de tal depoimento.
Em conformidade, julga-se improcedente, nesta parte, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
2. Impugnação dos factos não provados
O tribunal a quo considerou não provados os seguintes factos:
31. A colocação da canalização para abastecer a máquina de lavar foi realizada com autorização dos, à data, senhorios.
32. O então senhorio (Sr. II) visitou a habitação para verificar o alpendre, tendo congratulado o marido da ré por ter executado o dito alpendre, por entender que o mesmo valorizava a habitação.
33. Feitas as intervenções no locado, o marido da Ré e esta recebiam os senhorios no locado para que vissem as mesmas, como aconteceu quer com o Sr. II, quer com o Sr. FF.
34. Durante o período em que o Sr. FF foi senhorio, o mesmo fez uma intervenção na rede de saneamento, nomeadamente na zona do alpendre, tendo o indicado senhorio acompanhado a obra em causa, sendo que, quanto mais não fosse, nessa altura viu a canalização existente para a máquina de lavar, viu a máquina de lavar colocada no interior do alpendre e nada disse ao marido da ré a respeito.
A apelante fundamenta tal pretensão, basicamente, nos depoimentos prestados pelas testemunhas CC e DD, filhas da autora, transcrevendo os trechos dos respetivos depoimentos que entende suportarem a prova de tal factualidade.
Transcreveu ainda um curto excerto do depoimento prestado pela testemunha BB [1], que não assume qualquer relevo probatório para requerida alteração.
O tribunal a quo motivou a sua convicção quanto à inclusão da aludida matéria nos factos não provados, no que respeita à autoria das obras de edificação das atuais construções anexas, nos seguintes termos:
«(…) As testemunhas [CC e DD, filhas da Ré] não têm conhecimento direto do acordo, mas os seus depoimentos afiguraram-se credíveis, até porque, quando questionadas, confirmaram que nem o pai, nem a Ré solicitaram autorização ao senhorio para dar destino diverso a esse anexo (=alpendre/abarracado) quando o pai, muitos anos antes de falecer, deixou de fazer os ditos biscates, passando a utilizar o anexo para colocar a máquina de lavar a roupa que anteriormente estava colocada no quarto de banho. A colocação da máquina de lavar levou à necessidade de realizar a ligação de água a partir da torneira que se encontra na parede do lado esquerdo à saída da cozinha para o logradouro, torneira que estava colocada por cima da pia. Questionadas, as testemunhas afirmaram não terem conhecimento do pai ter pedido autorização para conferir uma utilização ao anexo distinta daquela que havia motivado o pedido de autorização ou para realizar a dita ligação, limitando-se a afirmar que os senhorios frequentavam a casa e, por isso, tinham conhecimento da colocação da máquina de lavar e da ligação. Este relato não permite concluir nesse sentido, desde logo porque a ligação da torneira à máquina estaria realizada no chão e de forma não visível - estava enterrada como afirmou a testemunha DD - o que é evidente porquanto das fotos juntas resulta que estava pendurada nessa torneira uma mangueira destinada a ser utilizada na limpeza do logradouro e na rega dos vários vasos ali colocados. Logo, a ligação à máquina de lavar não sairia diretamente da torneira e, por isso, não seria visível a olho nu. Acresce que o facto de os senhorios poderem frequentar a casa (o que nenhuma testemunha relatou, até porque as referidas testemunhas até afirmaram que não chegaram a saber do falecimento do senhorio II na data em que tal sucedeu, o que permite concluir pela inexistência de qualquer relação de proximidade com a família), nada permite concluir acerca do conhecimento que os senhorios teriam do destino que a Ré e o marido deram ao anexo e, muito menos, que existiria a dita ligação da água. Ainda que, como referiu a testemunha DD, o senhorio tenha estado no local aquando da colocação do saneamento, isso não permite concluir no sentido de que tomou conhecimento dessa ligação do tubo à máquina de lavar porque, naturalmente, que as ligações são distintas e, de todo o modo, a ligação à máquina não estava visível. Aliás, a Ré, ao longo da contestação, não é perentória na afirmação acerca do conhecimento pelos senhorios dessa ligação (o que logo permite colocar em causa que soubessem do destino do anexo para colocação da máquina de lavar) pois, ora afirma que “canalização essa que era do conhecimento dos senhorios” (art. 133.º), que foi feita com autorização destes (art. 137.º) e hesitando quanto a esse conhecimento e autorização ao afirmar no art. 143.º, “quanto mais não fosse nessa altura viu a canalização existente para a máquina de lavar”. Ou foi realizada com autorização dos senhorios que, por isso, tinham conhecimento da mesma ou tomaram conhecimento de forma acidental.
Também não resulta minimamente demonstrado que os senhorios se tivessem congratulado com a construção do alpendre abarracado porque valorizava o imóvel, de terem autorizado essa ligação à máquina de lavar a roupa, o que é até contraditório com o facto (alegado pela Ré e não demonstrado) de que o senhorio se opôs à ligação de água da rede pública diretamente para o rés-do-chão (eliminado os depósitos existentes no sótão), obra, essa sim, que valorizaria o imóvel, até pelos descritos pelas testemunhas CC e DD, transtornos que causava o abastecimento de água quente a partir de depósitos instalados no sótão do prédio. (…)».
Esta análise destes meios de prova mostra-se justificada e coerente, não resultando dos excertos dos depoimentos transcritos existir qualquer erro do tribunal apelado em tal valoração, assim efetuada, de tais meios de prova.
Em conformidade, julga-se improcedente a pretendida inclusão destes pontos nos factos provados.
3. Aditamento de factualidade jurídica superveniente
Dispõe o art. 611.º do Cód. Proc. Civil sobre a atendibilidade dos factos jurídicos supervenientes nos seguintes termos:
1 - Sem prejuízo das restrições estabelecidas noutras disposições legais, nomeadamente quanto às condições em que pode ser alterada a causa de pedir, deve a sentença tomar em consideração os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que se produzam posteriormente à proposição da ação, de modo que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão.
2 - Só são, porém, atendíveis os factos que, segundo o direito substantivo aplicável, tenham influência sobre a existência ou conteúdo da relação controvertida.
3 - A circunstância de o facto jurídico relevante ter nascido ou se haver extinguido no decurso do processo é levada em conta para o efeito da condenação em custas, de acordo com o disposto no artigo 536.º.
Como resulta do relatório deste aresto, na pendência do julgamento, o tribunal apelado, na sessão de julgamento de 14-02-2025 proferiu despacho de admissão de requerimento apresentado pela ré quanto à alegação, aí efetuada, de ter a ré procedido no dia 25-01-2025 à remoção do alpendre que havia sido edificado, por ter o tribunal apelado considerado ter tal factualidade relevo para a decisão a tomar, atento o pedido deduzido pela autora sob a al. a), ou seja, condenação da ré a “desmontar a construção ilegal constituída por o alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado, e retirar o tubo de água que ligou à canalização que tinha sido colocada pela senhoria aqui autora para esta ter água quente;”.
A autora exerceu o contraditório quanto a tal factualidade, no sentido de ter a ré procedido à “a demolição parcial do alpendre abarracado”.
Da análise de diversas das fotografias juntas aos autos - nomeadamente, das fotos que integram o doc. 4 (fotos 11 e 12) apresentado com a contestação de 31-10-2022 (ref. 33726430) e que integram o doc. 26 (fotos 11, 12, 13, 14 e 15) e o doc. 33 (foto 2) igualmente apresentados com tal contestação (através, respetivamente, dos requerimentos de 31-10-2022 ref. 33726509 e ref. 33726511); da fotografia junta como doc. 43 com a contestação (à petição corrigida) apresentada em 03-05-2023 e das 6 fotos do alpendre juntas com a réplica apresentada em 07-12-2022 -, conjugadas com o depoimento prestado pelas testemunhas CC e DD, filhas da autora, resulta que o alpendre abarracado construído é composto por duas estruturas distintas: uma estrutura que consiste numa cobertura/telhado/telheiro sustentada por colunas, que comporta, no seu interior, uma parte, situada do lado esquerdo da porta de entrada para a cozinha, que constitui uma construção fechada (numa parte com paredes em tijolo, e noutra parte com chapas metálicas), com porta, dentro da qual se encontra a máquina de lavar a roupa referida no n.º 19. dos factos provados, referida pelas testemunhas como “anexo”, “marquise”, “lavandaria” ou “zona do anexo”.
Do depoimento destas testemunhas resultou ter a ré, na pendência do julgamento, procedido à retirada da estrutura que consiste na cobertura/telhado/telheiro, mas só desta, mantendo-se a construção fechada (anexo) dentro da qual se encontra a máquina de lavar a roupa referida no n.º 19. dos factos provados. Tal situação é corroborada pelas fotografias juntas pela ré com o requerimento de 29-01-2025, ref. 41423430 (doc. 1 e doc. 2).
Não obstante o despacho proferido na sessão de julgamento de 14-02-2025, acima referido e o disposto no citado art. 611.º do Cód. Proc. Civil, a sentença proferida não contém qualquer pronúncia sobre tal alegação, efetuada pela ré nesse requerimento, de ter procedido à remoção do alpendre no passado dia 25-01-2025, que assume pertinência para a decisão, considerando - como havia sido afirmado pelo tribunal apelado no despacho proferido em 14-02-2025 - o pedido deduzido pela autora sob a al. a).
Verificamos, assim, existir uma ostensiva deficiência da decisão de facto constante da sentença apelada, a impor a intervenção oficiosa do tribunal ad quem, uma vez que constam do processo todos os elementos que, nos termos do n.º 1 do art. 662.º do Cód. Proc. Civil, permitem a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto (art. 662.º, n.º 2, al. c), a contrario, do Cód. Proc. Civil).
Tais meios de prova - os depoimentos prestados pelas testemunhas identificadas, conjugados com as fotografias acima referidas - impõem ainda, nos mesmos termos, a alteração dos n.os 7. e 8. dos factos provados, por forma a refletirem a realidade emergente do julgamento quanto à composição da construção efetuada, denominada pela autora como ‘alpendre abarracado', por duas estruturas distintas: a cobertura/telheiro sustentada por colunas (correspondente à palavra ‘alpendre' da alegação da autora) e a construção fechada situada do lado esquerdo da porta de entrada para a cozinha (correspondente à palavra ‘abarracada' da alegação da autora).
4. Conclusão
Com este âmbito, altera-se a decisão de facto proferida pelo tribunal a quo, passando os n.os 7., 8. e 19. a terem a seguinte redação, e aditando-se um novo n.º 19-A. aos factos provados:
7. Esse alpendre foi construído com placas de plástico e, mais tarde, uma parte do mesmo foi fechada, em parte com paredes em tijolo, sem qualquer acabamento, e noutra parte em meras chapas metálicas.
8. A construção foi feita por etapas, tendo sido construída primeiro a cobertura, e depois foi fechando as laterais, formando, nessa parte que foi fechada, uma construção abarracada (anexo).
19. Existe uma ligação de água colocada para o alpendre abarracado/anexo para abastecer a máquina de lavar roupa que a Ré ali tem colocada.
19-A. A ré procedeu, no dia 25-01-2025, à remoção do alpendre (parte aberta), mantendo a construção abarracada (anexo) referida em 19..
Análise dos factos e aplicação da lei
São as seguintes as questões parcelares a abordar:
1. Contradição entre factos não provados e a decisão
2. Condenação a desmontar o alpendre abarracado e a retirar o tubo de água
2.1. Enquadramento jurídico
2.2. Fundamentos do recurso
2.3. Conclusão
3. Condenação a permitir visitas da autora ao arrendado
3.1. Enquadramento jurídico
3.2. Fundamentos do recurso
3.3. Conclusão
4. Responsabilidade pelas custas
1. Contradição entre factos não provados e a decisão
Alega a ré apelante que há “contradição na decisão condenatória se compararmos com os factos não provados (que tendem à absolvição da ré)” n.os 20. e 22..
Os factos não provados são insuscetíveis de fundamentar a decisão da ação: são, para tal efeito, uma inexistência jurídica.
A decisão da ação funda-se nos factos provados. A sua procedência ou improcedência depende dos factos que, entre a diversa factualidade alegada como suporte da pretensão ou como meio de defesa perante a mesma, ficaram provados, e da subsequente subsunção/enquadramento jurídico dos mesmos.
Daqui resulta a inconcludência - irrelevância - desta alegação, nomeadamente, no âmbito do juízo sobre o (des)mérito da ação, sendo a mesma insuscetível de fundamentar uma decisão de absolvição da ré.
2. Condenação a desmontar o alpendre abarracado e a retirar o tubo de água
A autora pediu a condenação da ré a “[d]esmontar a construção ilegal constituída por o alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado, e retirar o tubo de água que ligou à canalização que tinha sido colocada pela senhoria aqui A para esta ter água quente”.
A sentença apelada, na procedência parcial da ação, condenou a ré a “desmontar a construção ilegal constituída pelo alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado, e retirar o tubo de água que ligou à canalização”.
2.1. Enquadramento jurídico
A autora, na petição inicial, fundamentou juridicamente a “obrigação da desmontagem do alpendre”, a cargo da ré, no art. 1038.º, al. a), do Cód. Civil, face à ordem dada, nesse sentido, pelo município ..., alegando ainda não ter existido consentimento escrito, mas apenas mera tolerância do senhorio, “não se criando assim um direito para o arrendatário”, sendo a “remoção do cano colocado no interior do alpendre” decorrente da demolição deste.
A sentença apelada considerou não ser aplicável o disposto no indicado art. 1038.º, al. e), do Cód. Civil, por desta norma não resultar “a obrigação do locatário realizar as obras ordenadas pela autoridade pública, que é a pretensão da Autora” e por “não resultar demonstrada a ilegalidade dessa construção por não observar regras de construção”.
Considerou-se na sentença apelada o seguinte:
«(…) A Autora pretende obter a condenação da Ré a desmontar a construção ilegal constituída pelo alpendre abarracado que construiu no logradouro do local arrendado. Não resulta demonstrada a ilegalidade dessa construção por não observar regras de construção (fundamento invocado pela Autora nos arts. 6.º e 7.º da pi).
Provou-se que “Uns anos após a celebração do contrato referido em 2), com autorização do então senhorio (II) fornecida verbalmente, a Ré e o marido erigiram um alpendre no logradouro do imóvel mencionado em 2) para que o falecido marido da Ré pudesse fazer uns biscates”.
Assim, resulta demonstrado que a construção de um alpendre foi realizada com autorização verbal do senhorio e resulta do contrato de arrendamento que a autorização teria que ser conferida por escrito, não se tendo provado a existência de documento do qual resulte a concessão de autorização pelo senhorio, tratando-se, todavia, de formalidade ad probationem. (…)
(…) [P]rovou-se que a Ré e o marido obtiveram autorização do senhorio para construir um alpendre para o desenvolvimento de biscates pelo marido da Ré, que, mais tarde, esse alpendre veio a ser fechado em parte com paredes em tijolo, sem qualquer acabamento, e noutra parte em meras chapas metálicas.
Provou-se ainda que “Existe uma ligação de água colocada para o alpendre abarracado para abastecer a máquina de lavar roupa que a Ré ali tem colocada”.
Ou seja, não resulta demonstrado que a Ré e o marido tenham obtido autorização do senhorio senão para a construção de um alpendre para a realização de biscates pelo marido da Ré.
A possibilidade de a Ré transformar um alpendre numa estrutura fechada e passar a utilizar esse anexo para um fim distinto daquele para o qual obteve autorização estaria dependente da alegação e prova de que o senhorio consentiu nessa construção e nessa utilização. A entender-se doutro modo, qualquer inquilino poderia solicitar uma autorização para erigir um alpendre com determinada finalidade e transformar essa construção sem que o senhorio a tanto se pudesse opor com o argumento de que havia consentido na construção inicial.
Não se provou sequer que o senhorio tivesse tomado conhecimento de que a Ré ou seu falecido marido passaram a utilizar o alpendre abarracado para nele instalarem uma máquina de lavar roupa para o que houve até a necessidade de realizarem uma ligação de água a partir de uma torneira, obra que também não ficou demonstrado que foi autorizada pelo, à data, senhorio ou que fosse do seu conhecimento.
É certo que não ficou demonstrado que a Ré tivesse obtido autorização da Autora para a colocação dessa ligação. Todavia, esse pedido tinha como pressuposto que esse tubo destinado a abastecer de água a máquina de lavar não existia à data em que a Autora realizou obras de canalização no arrendado, o que, como resulta demonstrado, não corresponde à realidade porque, nessa data (maio de 2022), já a máquina de lavar estava instalada no alpendre.
Não tendo a Ré demonstrado que obteve autorização do senhorio para fechar o alpendre transformando-o num anexo e para o utilizar com a finalidade de nele ser instalada uma máquina de lavar e para a ligação da canalização de água de abastecimento, violou o disposto no art. 1074.º, n.º 2 do Cód. Civil, e o direito de propriedade da Autora (art. 1305.º do mesmo diploma legal), assim como a cláusula 4.ª do contrato da qual resulta que o inquilino só poderá fazer benfeitorias mediante consentimento por escrito do senhorio e que todas as que faça ficarão pertença da casa, sem direito de retenção ou indemnização a título algum, incorrendo em responsabilidade civil.
Está-se perante responsabilidade contratual, regulada no art. 798.º do Cód. Civil, sempre que por erro ou omissão de quem é parte num contrato se verifique incumprimento do mesmo. Tal como na responsabilidade extracontratual ou delitual, na responsabilidade contratual são quatro os pressupostos: o facto ilícito (constituído pela violação das obrigações contratuais), a culpa (que aqui se presume - art. 799.º, n.º 1 do Cód. Civil), o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano.
Não se provou qualquer facto do qual resulte a elisão da presunção de culpa do incumprimento contratual que recai sobre a Ré.
Como decorre do art. 483.º do Cód. Civil, a obrigação de indemnização implica que o comportamento ilícito e culposo do agente seja causa dos danos sofridos, ou seja, que haja um nexo de causalidade entre o facto e o dano. (…)
A lei determina que a reparação dos prejuízos sofridos em consequência do evento se efetue, em primeiro lugar, mediante reconstituição natural, ou seja, repondo a situação hipotética que existiria se o facto não se tivesse verificado, e só quando esta não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para o devedor, é que o Tribunal deverá fixar uma indemnização em dinheiro. (arts. 562.º e 566.º do Cód. Civil)
No caso, a Autora peticiona a reconstituição natural, pelo que procede o pedido deduzido sob a alínea a). (…)».
2.2. Fundamentos do recurso
Defende a apelante que não estão verificados os pressupostos da “responsabilidade civil por fatos (sic) ilícitos aludidos no artigo 483.º do Código Civil” porque “o alpendre/anexo foi construído com autorização do anterior proprietário, ora a Recorrida ao adquirir o imóvel tinha conhecimento do estado do mesmo e das benfeitorias existentes”, pelo que tais obras são lícitas (art. 1074.º, n.º 2, do Cód. Civil).
Mais alega que “os senhorios sabiam do destino dado ao anexo por várias vezes se terem deslocado à habitação composta também pelo anexo e telheiro entretanto este ultimo retirado na pendência da ação (…)” e que não há “qualquer uso abusivo do anexo pela inquilina, já que o mesmo foi construído para guardar materiais dos R e do Sr EE (vizinho do 1.º andar) por a garagem não ser suficiente para guardar os seus pertences, sempre com autorização dos senhorios (…)”, não sendo “(…) passível de autorização pontual a colocação de determinado bem de uso dos inquilinos no anexo, precisamente pelo fim que lhe foi dado (guardar pertences dos inquilinos) (…)”.
Como resulta da fundamentação da sentença apelada, apenas se provou ter sido dada autorização (verbal) do senhorio à construção do alpendre propriamente dito no logradouro do imóvel para que o marido da ré pudesse fazer uns biscates.
No entanto, mais tarde uma parte desse alpendre foi fechada, formando uma construção abarracada (anexo) para o qual existe uma ligação de água colocada para abastecer a máquina de lavar roupa que a Ré ali tem colocada.
Os factos provados não suportam, efetivamente, a existência da necessária autorização do senhorio para tal construção fechada, utilizada para finalidade distinta daquela para a qual havia sido dada a autorização verbal de construção de um alpendre (n.o 6. dos factos provados), sendo que, atenta a cláusula 4.ª do contrato (n.º 5. dos factos provados), não existe autorização para a construção fechada (anexo) onde se encontra a máquina de lavar a roupa, não abrangida pela autorização verbal referida em 6. dos factos provados.
Como resulta do n.º 19-A. dos factos provados, a ré procedeu, na pendência da ação, à remoção do alpendre (parte aberta), mantendo a construção abarracada (anexo) referida em 19. dos factos provados. Subsiste, assim, a construção abarracada (anexo), que foi construída, como é referido na sentença apelada, sem a necessária autorização do senhorio.
Tal construção fechada (anexo) constitui, como é referido na decisão apelada, uma obra realizada em violação do estipulado na cláusula 4.ª do contrato de arrendamento e do art. 1074.º, n.º 2, do Cód. Civil, integrando ainda uma ofensa ao direito de propriedade da autora em resultado da aplicação combinada (interpretados declarativamente ou extensivamente) dos arts. 483.º, 566.º, 1311.º e 1312.º do Cód. Civil.
Está, assim, a ré obrigada a remover/desmontar/demolir a construção abarracada (anexo) que foi edificada e que não foi por si retirada, juntamente com a remoção da parte do alpendre propriamente dito (cfr. n.º 19. dos factos provados), por ser de afirmar, conforme é referido na decisão apelada, existir “(…) responsabilidade contratual (da ré) regulada no art. 798.º do Cód. Civil (…)”, estando verificados os respetivos pressupostos do “(…) facto ilícito (constituído pela violação das obrigações contratuais), a culpa (que aqui se presume - art. 799.º, n.º 1 do Cód. Civil), o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano. (…)”, traduzindo-se a obrigação de indemnização, in casu, na “(…) reparação dos prejuízos sofridos em consequência do evento (…) mediante reconstituição natural, ou seja, repondo a situação hipotética que existiria se o facto não se tivesse verificado (…)”, em conformidade com o disposto nos arts. 562.º, 563.º e 566.º, todos do Cód. Civil.
Tal obrigação de remoção da construção abarracada (anexo) abrange/inclui, necessariamente, a eliminação da ligação de água (efetuada para o interior dessa construção) para abastecer a máquina de lavar roupa que a ré ali tem colocada, sendo esse o sentido da condenação efetuada na decisão apelada, quando faz referência, no segmento decisório, à condenação da ré a “retirar o tubo de água que ligou à canalização”.
Tal tubo é distinto daquele que foi alegado pela autora como fundamento do pedido por si deduzido de condenação da ré a “retirar o tubo de água que ligou à canalização que tinha sido colocada pela Autora para esta ter água quente”.
Com efeito, como resulta da leitura da sentença apelada, subjacente a tal pedido deduzido pela autora estava a alegação, efetuada na petição inicial, de ter a ré, em maio de 2022 (por conseguinte, após a aquisição do imóvel pela autora, em 2019 - cfr. n.º 1. dos factos provados) colocado um tubo de água e ligado tal tubo à canalização que a autora havia colocado para a ré ter água quente, tubo que encaminhou para o dito alpendre.
Ora, o que a autora tinha alegada a este respeito não ficou provado.
Tal resulta claramente da leitura do seguinte excerto da motivação da decisão de facto feita na sentença apelada, quanto ao facto aí considerado não provado sob o seu n.º 20. [Em maio de 2022, sem conhecimento da Autora, a Ré colocou um tubo de água novo e ligou-o à canalização que tinha sido colocada pela Autora para a Ré ter água quente, sendo que tal tubo segue para dentro do telheiro ou alpendre abarracado que a Ré e o seu marido construíram sem o consentimento escrito do senhorio]:
«(…) [N]ão se reputou credível o depoimento da testemunha MM quando afirmou que a ligação que realizou foi adulterada de modo a permitir o abastecimento de água à máquina de lavar (substituição de um L por um T), pois tendo a dita torneira exterior ficado com a possibilidade de ser utilizada, isso em nada afeta a ligação à máquina e, de todo o modo, o que resultou da prova é que essa ligação não remonta a maio de 2022, antes já existia porque a mesma tornou-se necessária para que pudesse ser utilizada a máquina de lavar a roupa, motivo pelo qual se teve por não provada essa factualidade alegada pela Autora e, necessariamente, a falta de pedido de autorização para a sua colocação. (…)».
Ou seja, sem prejuízo da eliminação da ligação à água colocada para o alpendre abarracado/anexo para abastecer a máquina de lavar a roupa aí colocada referida no n.º 19. dos factos provados, inerente ao cumprimento da obrigação de remoção/retirada dessa construção e, por conseguinte, aí incluída (afigurando-se-nos ser esse o sentido da condenação efetuada na decisão apelada, quando aí faz referência à condenação da ré a “retirar o tubo de água que ligou à canalização”), tal não equivale ao deferimento do pedido deduzido pela autora, que consistiu na condenação da ré a “retirar o tubo de água que ligou à canalização que tinha sido colocada pela Autora para esta ter água quente”.
Deve a decisão refletir adequadamente a realidade emergente da decisão de facto, quer considerando a alteração efetuada nos termos acima descritos, considerando, designadamente, que o segmento condenatório da ré a remover a construção edificada se deve restringir à parte dessa construção que subsiste edificada e relativamente à qual permanece o litígio carecido de decisão, quer atendendo ao teor dos n.os 7., 8. e 19-A. dos factos provados, quer atendendo a que a factualidade alegada pela autora como fundamento do pedido deduzido de condenação da ré a “retirar o tubo de água que ligou à canalização que tinha sido colocada pela Autora para esta ter água quente” não encontra suporte nos factos provados (antes foi considerada não provada).
2.3. Conclusão
Nestes termos, consideramos ser de alterar o ponto I. do segmento decisório da sentença apelada, condenando-se a ré a desmontar/remover a construção abarracada (anexo) que construiu no logradouro do local arrendado e que aí subsiste, incluindo a ligação de água referida em 19. dos factos provados.
3. Condenação a permitir visitas da autora ao arrendado
A autora pediu a condenação da ré a “[p]ermitir que a autora visite o alpendre abarracado que a ré construiu, para nele a autora verificar as condições em que o mesmo se encontra, até ao momento em que o mesmo seja desmontado”, e a “deixar a autora, sua senhoria, ter acesso à fossa do prédio que se situa no logradouro que lhe foi arrendado, para a autora poder ver as condições em que a mesma fossa se encontra, para poder fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias para o fim a que se destina, ou outras que decida fazer como sua proprietária, bem como condenar a ré a não impedir as mesmas obras.”
A sentença apelada condenou a ré nos seguintes termos:
II. permitir que a Autora visite o alpendre abarracado que a Ré construiu para a Autora verificar as condições em que o mesmo se encontra;
III. deixar a Autora ter acesso à fossa do prédio que se situa no logradouro do imóvel arrendado, para a Autora poder ver as condições em que a mesma fossa se encontra, para poder fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias para o fim a que se destina, ou outras que decida fazer como sua proprietária, condenando-se a Ré a não impedir a realização dessas obras,
3.1. Enquadramento jurídico
A autora, na petição inicial, fundamentou juridicamente tais pedidos na obrigação do locatário de facultar ao locador o exame da coisa locada, nos termos do art. 1038.º, al. b), do Cód. Civil.
Igual fundamentação foi adotada pela sentença apelada, nos seguintes termos:
«(…) Quanto aos pedidos de permissão de a Autora aceder ao alpendre e à fossa, ambos localizados no imóvel arrendado, resulta do disposto no art. 1038.º al. b) do Cód. Civil que o arrendatário é obrigado a facultar ao senhorio o exame da coisa locada e resulta do disposto no art. 1074.º, n.º 1 do Cód. Civil, que cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, pelo que devem os mesmos proceder. (…)».
3.2. Fundamentos do recurso
Defende a apelante a improcedência dos pedidos de condenação da ré a permitir que a autora a visite o alpendre abarracado para verificar o mesmo e a ter acesso à fossa por não resultar da prova produzida ter sido recusado tal acesso.
A este respeito, improcedeu a impugnação do n.º 15. dos factos provados, pelo que está provado ter ocorrido, pelo menos, a situação aí descrita: a ré impediu o canalizador contratado pela autora de ter acesso à caixa de visita da fossa do prédio que se situa no logradouro do rés do chão.
Independentemente de tal facto, e conforme anteriormente referido no acórdão interlocutório proferido, o «(…) senhorio não tem o direito de vistoriar o locado apenas quando é oferecida oposição pelo inquilino; tem-no a qualquer momento, no respeito pelos direitos do inquilino, na estrita medida em que se justifique (art. 1038.º, al. b), do Cód. Civil)». A pretensa inexistência de oposição ou recusa por parte da apelante nunca relevaria ao nível da improcedência do pedido, mas apenas, eventualmente, no âmbito da aplicação do disposto no art. 535.º, n.º 2, al. a), do Cód. Proc. Civil.
Suscita ainda a apelante a questão do agendamento das visitas do senhorio como condição necessária ao exercício desse direito e respetivo cumprimento da obrigação por parte do arrendatário, por forma a não incomodar o inquilino nem haver intromissão na sua vida.
Efetivamente, o inquilino está obrigado, como resulta do disposto no art. 1038.º, als. b) e e) do Cód. Civil, a «(…) permitir (e até colaborar e facilitar) que o senhorio visite, para inspeccionar, o locado, e proceda a obras e reparações urgentes, (…)» - cfr. Ac. do STJ de 02-11-2010, proc. 4852/06 - 2TBAVR L.1 S.1.
Este «(…) direito de examinar a coisa locada (…) é conferido ao locador em termos amplos; mas é claro que o locador não pode, sob pena de abuso de direito (art. 334.º), exercê-lo em condições de prejudicar o gozo da coisa pelo locatário (cfr. art. 1037.º). A boa fé impõe que o faça de forma conciliatória para os dois direitos. (…)». -Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 3.ª Edição Revista e Atualizada, Coimbra Editora, p. 393.
Esta obrigação tem como finalidade permitir ao senhorio controlar o bom estado do imóvel e ainda, eventualmente, suprir deficiências ou exigir responsabilidade pelos danos causados ao imóvel.
Daqui decorre que tal direito deve ser exercido com tal finalidade e sempre com respeito quer pelo direito do arrendatário ao gozo do imóvel locado, quer pelo seu direito à privacidade.
Tal «(…) faculdade do locador, deve ser justificada e solicitada de preferência por escrito ao arrendatário. (…)
O locador assumiu a obrigação de assegurar o gozo da coisa, ao locatário e à sua família, uma vez que o contrato é para fins habitacionais. (…)
Se o arrendatário não pode impedir o exame do prédio, sob pena de cair em incumprimento contratual com as inerentes consequências; também o senhorio é obrigado a comunicar ao arrendatário a intenção e a necessidade de proceder a exame, para fins legítimos, ainda que sejam para verificar o estado de conservação ou se o arrendatário mantém ou não aí a sua morada de facto ou outro fim.
O senhorio deve proceder ao exame pretendido a horas aceitáveis, pelo tempo estritamente necessário e acompanhado das pessoas imprescindíveis para fazer o exame ou vistoria. (…)». - João Marcolino, O conteúdo e as Garantias da Relação Jurídica Locatícia no Arrendamento Urbano para Habitação, págs. 148 e 149, JURISMAT, Portimão, 2017, n.º 10, pp. 129-170 [2].
Resulta, pois, necessário que a data (dia e hora) para a realização das visitas seja acordada com o inquilino, para o que a realização da visita tem que ser comunicada/solicitada, por escrito, com indicação da sua finalidade, com uma antecedência necessária a permitir resposta do arrendatário. Justifica-se também a aplicação, por analogia, do n.º 4 do art. 1081.º do Cód. Civil - na falta de acordo, valerá o horário aí referido.
Impõe-se a alteração da sentença apelada por forma a que a condenação da ré a permitir as visitas da autora incorpore os termos para a sua realização, em observância do princípio da boa fé no cumprimento dos contratos (art. 762.º, n.º 2, do Cód. Civil) e do respeito dos direitos do arrendatário, designadamente, em cumprimento da obrigação do senhorio de assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para o fim a que se destina (art. 1031.º, al. b), do Cód. Civil) que, sendo a habitação da arrendatária, implica igualmente o respeito da privacidade, intimidade e vida familiar da mesma.
Por fim, verificamos que a coerência entre a condenação a desmontar/remover a construção abarracada (anexo) que construiu no logradouro do local arrendado e a condenação a permitir a sua visita para verificar as condições em que o mesmo se encontra reclama que se faça constar - o que, de resto, corresponde aos termos do pedido deduzido pela autora [3] - que tal obrigação apenas subsiste até ao cumprimento, pela ré, da obrigação de remover a construção abarracada(anexo).
3.3. Conclusão
Nestes termos, consideramos ser de alterar os pontos II. e III. do segmento decisório da sentença apelada nos seguintes termos:
II. permitir que a autora, após prévia comunicação escrita com antecedência mínima de 48 horas, para concertação com a ré da data e hora da sua realização e com observância do disposto no n.º 4 do art. 1081.º do Cód. Civil, visite a construção abarracada (anexo) que a ré construiu, para verificar as condições em que o mesmo se encontra, até ao momento em que tal construção seja desmontada;
III. deixar a autora ter acesso à caixa de visitas da fossa do prédio que se situa no logradouro do imóvel arrendado, para a autora poder ver as condições em que a mesma se encontra, para poder fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias para o fim a que se destina, ou outras que decida fazer como sua proprietária, devendo para tanto a autora efetuar comunicação escrita com antecedência mínima de 48 horas, para concertação com a ré da data e hora, com observância do disposto no n.º 4 do art. 1081.º do Cód. Civil, condenando-se a ré a não impedir a realização dessas obras.
4. Responsabilidade pelas custas
A decisão sobre custas da apelação, quando se mostrem previamente liquidadas as taxas de justiça que sejam devidas, tende a repercutir-se apenas na reclamação de custas de parte (art. 25.º do Reg. Custas Processuais).
A responsabilidade pelas custas da apelação cabe a ambas as partes, na proporção de ¼ para a apelada e de ¾ para a apelante, atentos os termos da procedência parcial do recurso interposto pela ré (art. 527.º do Cód. Proc. Civil).
IV - Dispositivo:
Pelo exposto, na procedência parcial do recurso, acorda-se em alterar os pontos I, II e III da sentença apelada, nos seguintes termos:
I. desmontar/remover a construção abarracada (anexo) que construiu no logradouro do local arrendado e que aí subsiste, incluindo a ligação de água referida em 19. dos factos provados;
II. permitir que a autora, após prévia comunicação escrita com antecedência mínima de 48 horas, para concertação com a ré da data e hora da sua realização e com observância do disposto no n.º 4 do art. 1081.º do Cód. Civil, visite a construção abarracada (anexo) que a ré construiu, para verificar as condições em que o mesmo se encontra, até ao momento em que tal construção seja desmontada;
III. deixar a autora ter acesso à caixa de visitas da fossa do prédio que se situa no logradouro do imóvel arrendado, para a autora poder ver as condições em que a mesma se encontra, para poder fazer a sua manutenção, reparações ou quaisquer obras que se mostrem necessárias para o fim a que se destina, ou outras que decida fazer como sua proprietária, devendo para tanto a autora efetuar comunicação escrita com antecedência mínima de 48 horas, para concertação com a ré da data e hora, com observância do disposto no n.º 4 do art. 1081.º do Cód. Civil, condenando-se a ré a não impedir a realização dessas obras.
No mais, mantém-se a sentença apelada.
Custas da apelação por ambas as partes, na proporção de ¼ para a apelada e de ¾ para a apelante.
Notifique.
***
Porto 28/5/2026 (data constante da assinatura eletrónica)
Ana Luísa Loureiro
Isabel Ferreira
João Venade
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[1] “No dia 14.02.2025, pela testemunha BB, depoimento de 00:24:01, foi dito o seguinte:
00:20:22 a 00:20:45
Mma Juiz: Sr BB o Senhor disse que pôs a tubagem e que era verde?
Testemunha AC: sim, para o barraco não botei nada.”
[2] Consultado em https://revistas.ulusofona.pt/index.php/jurismat/article/view/8220/4894
[3] “d) Permitir que a Autora visite o alpendre abarracado que a Ré construiu, para nele a Autora verificar as condições em que o mesmo se encontra, até ao momento em que o mesmo seja desmontado.”