Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0553759 |  |
DENÚNCIA
NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES
DEVER DE INFORMAR
BOA-FÉ
II - Tão omissão do senhorio, por se relacionar com um aspecto crucial do direito da arrendatária, o de ser cabalmente informada, é causa justificativa da ruptura das negociações, não revelando conduta sua desleal, e, como tal, não deve ser sancionada no contexto da responsabilidade pré-contratual.
I – Relatório
B.........., residente na Rua .........., .........., intentou a presente acção declarativa contra C.........., residente na .........., ..........., ..........., pedindo que sejam declarados verificados os pressupostos legais exigíveis para a denúncia do contrato de arrendamento dos autos para aumento da capacidade locativa, declarar-se denunciado o contrato de arrendamento dos autos para o termo da sua renovação, ser condenada a ré a entregar ao autor a habitação que ocupa, totalmente livre de pessoas e/ou coisas, bem como a pagar ao autor a quantia que venha a ser liquidada em execução de sentença, no mínimo de 1.000.000$00.
Alega que por contrato verbal celebrado em 1 de Julho de 1975, o pai do A. deu de arrendamento a D.........., pai da ré, uma habitação situada no prédio urbano sito na .........., no .........., descrito na Conservatória do Registo Predial da .......... sob o nº00310/......, contra o pagamento de uma quantia cujo montante exacto hoje se desconhece, contrato de arrendamento este que foi sucessivamente renovado, por óbito do pai da ré para a mãe da ré e em 17/08/87, por óbito daquela, foi transmitida para a aqui ré, a qual é a actual inquilina da habitação, pagando a mesma uma renda mensal que, actualmente por força dos sucessivos aumentos, é de Esc.7.000$00 mensais, situando-se a habitação ocupada pela Ré em dois pisos, numa área total aproximada de 123 m2.
Sustenta ainda que pretende aumentar a capacidade locativa do aludido prédio, tendo já apresentado na Câmara Municipal .......... um projecto de construção de um novo edifício, que foi aprovado pelo Alvará de Licença nº.... de 20/11/98, representando as obras a efectuar um edifício completamente novo relativamente ao edifício actual, implicando a criação de 12 novas fracções autónomas e a demolição e total alteração do local arrendado, não sendo possível que a ré aí se mantenha durante a execução das obras, tornando-se premente o seu despejo a fim de ser possível a execução das obras projectadas e camarariamente aprovadas.
Está disposto a pagar as indemnizações legalmente devidas à ré pelo seu despejo, bem como a disponibilizar-lhe uma habitação idêntica à que ocupa, caso pretenda vir a exercer o direito de reocupação do prédio mediante uma renda mensal fixada pela Comissão Permanente de Avaliação de Esc.85.260$00.
Alega ainda o autor que, após a ré ter acordado desocupar o prédio onde vive, quando necessário para a realização das aludidas obras, esta, por carta registada com AR, datada de 11/10/99, veio dizer que não podia aceitar tal acordo, rompendo de forma inequívoca e de modo inesperado e injustificado o que tinha combinado com o autor, estando, por isso, a sofrer avultados prejuízos devido a essa atitude, com o consequente atraso na execução da obra, cuja quantificação relega para a execução de sentença mas que “prudentemente” avalia em Esc.1.000.000$00, devendo a ré ser responsabilizada pelos mesmos nos termos do artigo 227º do CC.
Contesta a ré, pugnando pela improcedência da acção, alegando que, ocupando a parte esquerda do rés-do-chão do prédio, não é possível ao Autor erguer a construção sem destruir também a parte do arrendado comercial e sem dela desalojar o respectivo inquilino.
Invoca ainda que não se verifica uma correspondência aproximada entre o novo local que o autor diz ter destinado à ré e aquele que ela ocupa neste momento e lhe está arrendado, mais ainda quando faz parte do agregado da ré, há sete anos, o seu companheiro e uma filha do casal, que oportunamente contestou a avaliação solicitada pelo autor e que a ré aceitava proceder à desocupação se e quando o autor lhe entregasse, pronto a ser habitado, um andar no novo prédio, por uma retribuição que as partes aceitaram ter de situar-se dentro das poucas possibilidades da ré, aceitando esta mudar-se para uma casa da Câmara Municipal .........., tendo por isso a ré recusado o documento enviado pelo autor por não ter correspondência com o que haviam convencionado.
Em resposta o autor mantém todo o teor da p.i.
Realizada a audiência preliminar, procedeu-se à prolação do despacho saneador, acompanhado da matéria assente e da base instrutória, as quais não mereceram qualquer reclamação.
Procedeu-se, de seguida, à audiência de discussão e julgamento, sendo depois proferida a decisão sobre a matéria de facto.
Profere-se decisão em que se julga a acção procedente, condenando-se a ré nos pedidos.
Inconformada recorre, recurso admitido como de apelação.
Apresentam-se alegações e contra alegações.
Colhidos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento do recurso.
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II – Fundamentos do recurso
As conclusões das alegações fixam o limite e âmbito dos recursos – artigos 684º n.º 3 e 690º n.º 1 do CPC –
Justifica-se, assim, que sejam elas transcritas, donde:
1º - O recurso é interposto da sentença que declarou denunciado o contrato de arrendamento dos autos para aumento da capacidade locativa do prédio e que condenou também a ré no pagamento da quantia que se vier a liquidar em execução de sentença pelos prejuízos sofridos pelo apelado em decorrência dos factos constantes de 66 a 68 da sobredita sentença desde a (invocada) ruptura das negociações pela apelante até à data em que o apelado propôs a presente acção (03.04.2000), constituindo o limite máximo de tal indemnização as vantagens que resultariam da desocupação pela Ré do prédio em questão caso tivesse sido celebrado o acordo referido nos números 51 e 53 da mesma sentença.
2º - Para efeitos de saber se o novo local corresponde ou não aproximadamente ao arrendado interessa, sobretudo, comparar as zonas habitáveis e as suas similitudes em termos de áreas.
3º - No caso dos autos não há correspondência entre o local que 9 Apelante ocupa e constitui o arrendado e aquele que o Apelado parece que lhe destinava - o quesito 16° da base instrutória não é muito claro - no prédio que diz se propunha construir.
4º - Com efeito, enquanto que no locado actual a Apelante dispõe de seis dependências, para além de dois corredores, uma cozinha e uma casa de banho completa e um jardim, no prédio futuro o que o Apelado projectava atribuir à Apelante era um espaço com quatro dependências (menos duas portanto ), uma cozinha, dois quartos de banho e uma lavandaria.
5º - Sem falar na inexistência de corredores, o que realmente é relevante em termos de não poder falar-se de correspondência entre o arrendado actual e o que seria o futuro é o número de dependências - em lugar de seis, quatro -, as diferenças entre as suas áreas, e a falta do quintal.
6º - Para haver responsabilidade pré-contratual é necessário que a ruptura se apresente ilegítima, arbitrária, intempestiva, sem justa causa, como um comportamento desleal.
7º - Da matéria de facto dada como provada nos autos ressalta claro desde logo que quando em meados de 1996 o Apelado contactou a Apelante para saber da sua disponibilidade no sentido de chegar a um acordo sobre a desocupação do prédio habitado por esta a fim de permitir àquele aumentar a capacidade locativa do prédio, a Apelante assegurou ao Apelado que o desocuparia quando fosse necessário desde que este lhe cedesse um andar no novo prédio por uma renda que a Apelante pudesse pagar ou desde que a Apelante conseguisse uma habitação social - resposta aos números 18, 19, 25, 26, 32 e 45 da base instrutória e destaque nosso.
8º - Da mesma matéria acima transcrita ressalta também que em inícios de 1999, quando se tornou eminente a desocupação da habitação por parte da Apelante a fim de permitir a continuação das obras que se haviam iniciado na parte poente do edifício, a Apelante exigiu que se reduzisse a escrito o acordado com o Apelado - resposta ao número 29 da base instrutória.
9º - Esta exigência foi perfeitamente natural visto que todo o acordado fora verbal e estava eminente a desocupação.
10º - Para corresponder a essa mesma exigência em Setembro de 1999 o Apelado enviou à Apelante a proposta de acordo junta com a petição inicial como documento n° 4- resposta ao número 30 da base instrutória.
11º - Acontece, porém, que nessa proposta de acordo o Apelado omite o elemento mais importante, afinal, para a Apelante: a nova renda, deixando-a totalmente em branco, sem qualquer indicação, como se colige da cláusula 9 do sobredito acordo.
12º - Confrontada com tão grave omissão, a incidir precisamente sobre o elemento mais importante do acordo, a Apelante enviou ao Apelado a carta registada com aviso de recepção datada de 11 de Outubro de 1999 junta a folhas 60 e a que alude a alínea I da matéria assente.
13º - Nela salienta, sobre o mais, precisamente a falta de indicação do "montante da renda que vou pagar"- o que significa que está disposta a deixar o arrendado desde que pudesse pagar aquele montante, como acordado -, e neste contexto encerra naturalmente a carta escrevendo que "Assim sendo só me resta dizer desde já com toda a minha humilde sinceridade que não posso aceitar de maneira nenhuma tal acordo" (sic).
14º - Em, resposta, o Apelado persiste em não indicar a renda - o que não era bom augúrio e só vinha dar razão às cautelas da Apelante.
15º - Tudo vale por dizer que não houve nenhuma ruptura por parte da Apelante e que se por hipótese - que se tem por absurda - viesse a ser entendido ter ela existido, jamais a mesma teria sido ilegítima, arbitrária, intempestiva, sem justa causa e desleal como teria de sê-lo para ser susceptível de integrar a responsabilidade pré-contratual.
16º - A sentença violou o disposto nos artigos 3º n.º 2 da Lei n.º 2088 de 3 de Junho de 1957 e 227º do CC.
Deve ser revogada a sentença.
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Naturalmente que, nas suas contra alegações, sustenta o apelado a sentença recorrida.*
III – Factos Provados
O tribunal considerou assente a seguinte matéria factual, que se transcreve mesmo que não impugnada nem sujeita a alteração, como fixado no art. 713º n.º 6 do CPC, isto porque será de útil utilização na apreciação que se fará quanto ao direito aplicado.
1– Através de escritura pública de partilha efectuada em 27.07.93, no .. cartório notarial do .........., na sequência de herança aberta por óbito de seus pais foi adjudicado ao ora autor a propriedade sobre o prédio urbano sito na .........., freguesia de .........., no .........., inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 34, descrito na Conservatória do Registo Predial da .......... sob o nº00310/...... a favor do A., pela inscrição G-2, (Alínea A) dos Factos Assentes);
2- Aquele prédio é actualmente composto por uma casa de 2 pavimentos, (Alínea B) dos Factos Assentes);
3- Por contrato verbal celebrado em 1975, o pai do A., B.........., deu de arrendamento a D.........., pai da aqui Ré, uma habitação situada no dito prédio, (Alínea C) dos Factos Assentes);
4- Nesse contrato foi permitido ao pai da ré a utilização e o gozo do mencionado prédio, contra o pagamento de uma quantia em dinheiro, (Alínea D) dos Factos Assentes);
5- Do referido contrato de arrendamento, entre os mais, ficou estabelecido que o local arrendado se destinava a habitação, (Alínea E) dos Factos Assentes);
6- A ré paga actualmente por força dos sucessivos aumentos uma renda mensal de 7.000$00, (Alínea F) dos Factos Assentes);
7- A habitação ocupada pela ré situa-se em 2 pisos, (Alínea G) dos Factos Assentes);
8- Para a fracção a que se alude no artigo 30 da PI, o autor solicitou a avaliação da renda devida pela ocupação da mesma, a qual foi fixada pela Comissão Permanente de Avaliação em Esc.85.260$00, (Alínea H) dos Factos Assentes);
9- A ré enviou ao autor a carta registada com AR datada de 11.10.99 junta a folhas 60 dos autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, (Alínea I) dos Factos Assentes);
10- O autor em resposta à carta mencionada na alínea anterior, enviou à ré a carta registada junta a folhas 61 dos autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, (Alínea J) dos Factos Assentes);
11- Do projecto referido no artº16º da P.I. consta que a lavandaria tem a área de 2,25 m2, (Alínea JJ) dos Factos Assentes);
12- O piso inferior da habitação ocupada pela Ré é composto por um corredor, duas dependências (uma sala de refeições e uma sala de estar) e uma cozinha, (Alínea L) dos Factos Assentes);
13- Do projecto referido no ponto anterior refere ainda que a sala tem a área de 29,60 m2, (Alínea LL) dos Factos Assentes);
14- O piso superior é composto por um hall, quatro dependências (três quartos e uma sala), um corredor e uma casa de banho completa (lavatório, sanita, bidé e banheira), (Alínea M) dos Factos Assentes);
15- Os dois pisos são unidos entre si, interiormente, por uma escada, (Alínea N) dos Factos Assentes);
16- No inferior o corredor tem uma área de 11,40 m2, correspondendo 9,5 m ao comprimento e 1,20 à largura, (Alínea O) dos Factos Assentes);
17- A sala de refeições tem a área de 9 m2, correspondendo 3 m ao comprimento e à largura, (Alínea P) dos Factos Assentes);
18- A sala de estar tem uma área de 8 m2, correspondendo 4 m ao comprimento e 2 m à largura, (Alínea Q) dos Factos Assentes);
19- E a cozinha tem uma área de 14,40 m2, correspondendo 4 m ao comprimento e 3,60 m à largura, (Alínea R) dos Factos Assentes);
20- No piso superior o hall tem uma área de 5,94 m2 correspondendo 2,70 m ao comprimento e 2,20 m à largura, (Alínea S) dos Factos Assentes);
21- Um quarto tem a área de 9,90 m2, correspondendo 3 m ao comprimento e 3,30 m à largura, (Alínea T) dos Factos Assentes);
22- Um outro tem a área de 8 m2, correspondendo 4 m ao comprimento e 2 m à largura, (Alínea U) dos Factos Assentes);
23- E o outro tem a área de 6,96 m2, correspondendo 2,40 m ao comprimento e 2,90 m à largura, (Alínea V) dos Factos Assentes);
24- A sala tem uma área de 11,60 m2 correspondendo 4 m ao comprimento e 2,90 m à largura, (Alínea X) dos Factos Assentes);
25- A habitação adiante identificada no quesito 16 da base instrutória é composta por uma sala, três quartos, uma cozinha, um hall, dois quartos de banho e uma lavandaria, (Alínea XX)1 dos Factos Assentes);
26- Um dos quartos da habitação referido no ponto anterior tem a área de 15,90 m2, (Alínea Z) dos Factos Assentes);
27- O outro tem a área de 9,10 m2, (Alínea AA) dos Factos Assentes);
28- E o outro tem uma área de 14,60 m2, (Alínea BB) dos Factos Assentes);
29- A cozinha tem uma área de 13,60 m2, (Alínea CC) dos Factos Assentes);
30- O “hall” tem uma área de 10,20 m2, (Alínea DD) dos Factos Assentes);
31- Uma das casas de banho tem a área de 4,50 m2, (Alínea EE) dos Factos Assentes);
32- Integram-na um lavatório, uma sanita, um bidé e uma banheira, (Alínea FF) dos Factos Assentes);
33- A outra casa de banho tem a área de 4,10 m2, (Alínea GG) dos Factos Assentes);
34- Integram-na um lavatório, uma sanita, um bidé e uma banheira, (Alínea HH) dos Factos Assentes);
35- O andar referido no artigo 30º da PI não dispõe de qualquer jardim, (Alínea II) dos Factos Assentes);
36- No prédio mencionado no facto provado 1, existem, actualmente dois locais arrendados: um para comércio e outro para habitação, (resposta ao item 1º da Base Instrutória);
37- Encontrando-se os demais espaços do prédio vagos e/ou ocupados pelo A., (resposta ao item 2º da Base Instrutória);
38- A renda do contrato mencionado no facto provado 3 seria paga no primeiro dia útil do mês anterior a que dissesse respeito na residência do senhorio ou no local que este viesse a indicar, (resposta ao item 5º da Base Instrutória);
39- O A. apresentou já na Câmara Municipal .........., um projecto de construção de um edifício que veio a ser aprovado pelo Alvará de licença nº.... de 20.11.98, (resposta ao item 6º da Base Instrutória);
40- As obras a efectuar representam um edifício completamente novo relativamente ao edifício actual, que de dois passa para quatro pisos (sendo três acima do solo) e do qual apenas se mantém a fachada principal, virada para a rua (para o ..........) por imposição camarária, (resposta ao item 7º da Base Instrutória); 41- O edifício projectado implica a criação de 12 fracções autónomas designadamente 4 lojas no rés-do-chão, respectivamente com 21,90 m2, 60,15 m2, 28,45 m2 e 174,40 m2, (resposta ao item 8º da Base Instrutória);
42- Uma habitação T3 + 1 duplex, no rés-do-chão e 1º andar com 290,40 m2, (resposta ao item 9º da Base Instrutória);
43- Cinco apartamentos do tipo T2, sendo dois no 1º andar respectivamente com 110,90 m2 cada e três no 2º andar com 86,45 m2, 101,10 m2 e 99,80 m2, (resposta ao item 10º da Base Instrutória);
44- Dois apartamentos tipo T3, um no 1º andar com 156,40 m2 e outro no 2º andar com 124,35 m2, (resposta ao item 11º da Base Instrutória);
45- O edifício projectado implica a demolição e total alteração do espaço actualmente ocupado pela aqui Ré, (resposta ao item 12º da Base Instrutória);
46- Não sendo possível que a Ré se mantenha no arrendado durante a execução das obras, (resposta ao item 13º da Base Instrutória);
47- Não se torna necessário o despejo do outro inquilino – o arrendatário comercial- porquanto a obra irá ser efectuada em duas fases temporais distintas, (resposta ao item 14º da Base Instrutória);
48- Tendo este outro inquilino chegado a acordo com o A. no sentido de se mudar para um novo espaço, no mesmo prédio, sito na parte que é edificada e construída na primeira fase da obra (na parte poente do prédio), (resposta ao item 15º da Base Instrutória);
49- O autor destinou já a fracção autónoma correspondente ao apartamento tipo T3, situado no 2º andar, composto por uma sala, 3 quartos, 1 cozinha, hall e duas casas de banho, (resposta ao item 16º da Base Instrutória);
50- Com uma área aproximada de 124,35 m2, sendo-lhe ainda afecto um lugar de garagem (não contabilizado na referida área), (resposta ao item 17º da Base Instrutória);
51- Em meados de 1996, o A. contactou a R. para saber da sua disponibilidade no sentido de chegar a um acordo sobre a desocupação do prédio que habita, a fim de permitir àquele aumentar a capacidade locativa do prédio em causa, (resposta ao item 18º da Base Instrutória);
52- A R. assegurou ao A. que desocuparia, quando fosse necessário, o prédio que habita, desde que este lhe cedesse um andar no novo prédio, por uma renda que a R. pudesse pagar, ou desde que a R. conseguisse uma habitação social, (resposta aos itens 19º, 25º, 26º, 32º e 45º da Base Instrutória);
53- Salientando que apenas pretendia que não deixasse de ter um tecto para habitar, (resposta ao item 20º da Base Instrutória);
54- Tendo o A. acreditado que, logo que fosse necessário iniciar as obras poderia dispor livremente do espaço actualmente ocupado pela R., (resposta ao item 21º da Base Instrutória);
55- Desde que nessa altura houvesse uma solução que permitisse que a Ré não ficasse em momento algum sem um local para habitar, (resposta ao item 22º da Base Instrutória);
56- Solução esta que poderia passar pela ocupação transitória ou definitiva de uma das novas fracções a construir pelo A. ou pela ocupação de uma habitação social, conforme foi sugerido pela própria Ré, (resposta ao item 23º, da Base Instrutória);
57- Dada a postura adoptada pela Ré e por que acreditou na palavra desta, o A. não assinou então qualquer documento com a Ré, (resposta ao item 24º da Base Instrutória);
58- Na sequência do acordado, a R. permitiu, quando tal foi necessário, que o A. ocupasse o logradouro da sua habitação afim de ali instalar o estaleiro do empreiteiro que iria executar a obra, (resposta ao item 27º, da Base Instrutória);
59- O que mais reforçou a sua convicção já criada no A. de que tudo iria decorrer conforme o acordado, (resposta ao item 28º da Base Instrutória);
60- Em inícios de 1999, quando se tornou iminente a desocupação da habitação por parte da Ré, a fim de permitir a continuação das obras que se haviam iniciado na parte Poente do edifício, a Ré veio exigir que se reduzisse a escrito o acordado com o A., (resposta ao item 29ºda Base Instrutória);
61- O que a A. fez, enviando-lhe em Setembro de 1999, a proposta de acordo junta com a PI sob o doc. nº4, (resposta ao item 30º da Base Instrutória);
62- Na qual o A., cumprindo o anteriormente acordado, de forma a que a Ré não ficasse nunca sem habitação, disponibilizava à Ré a ocupação de uma das novas fracções construídas na parte Poente do edifício (primeira fase da obra), (resposta ao item 31º da Base Instrutória);
63- O A. propunha-se envidar todos os esforços para que fosse possível uma outra habitação, nomeadamente de habitação social., obrigando-se também a R. a prestar a colaboração que lhe fosse solicitada para o efeito, (resposta ao item 33º da Base Instrutória);
64- A R. enviou ao A. a carta a que se reporta a al. I da Matéria Assente, (resposta ao item 34º da Base Instrutória);
65- A ré recusa-se agora a desocupar a sua habitação, (resposta ao item 35º da Base Instrutória);
66- Em consequência da descrita conduta da ré, o A. está a sofrer prejuízos resultantes da imobilização do capital investido, que não pode ser rentabilizado, (resposta ao item 36º da Base Instrutória);
67- E do aumento dos custos que a paragem da obra origina, (resposta ao item 37º da Base Instrutória);
68- O autor está a suportar o pagamento de juros resultantes do empréstimo que contraiu para execução da obra, (resposta ao item 38º da Base Instrutória);
69- O arrendado à ré é constituído, para além dos pisos mencionados nas alíneas G) L) e M) da matéria assente, por um jardim, (resposta ao item 39º da Base Instrutória);
70- O corredor no piso superior tem uma área de 3,96 m2 correspondendo 3,30 m ao comprimento e 1,20 à largura, (resposta ao item 40º da Base Instrutória);
71- A casa de banho tem uma área de 3,23 m2 correspondendo 1,70 m ao comprimento e 1,90 à largura, (resposta ao item 41º da Base Instrutória);
72- O acordo a que se alude no quesito 18, versava sobre a desocupação da ré do arrendado a fim do A. construir no seu lugar um novo prédio, (resposta ao item 44º da Base Instrutória);
73- O andar referido no quesito 45 seria definitivamente arrendado pelo Autor à Ré por uma retribuição que ambos não quantificaram mas que aceitaram ter de situar-se dentro das poucas possibilidades da Ré, (resposta ao item 47º da Base Instrutória);
74- A ré recusou o acordo proposto pelo A. no documento junto com a PI sob o n.º 4 por o mesmo não indicar o valor da renda do andar que lhe estava destinado no novo prédio, (resposta ao item 51º da Base Instrutória);
75- Do arrendado o espaço ocupado pela ré inclui, no espaço inferior, também uma divisão destinada a arrumos com cerca de vinte metros quadrados, (resposta ao item 52º da Base Instrutória).
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V – O Direito
O recurso interposto pela ré relativamente à sentença impugnada, versa um duplo aspecto, incidindo sobre toda a decisão proferida.
Em primeiro lugar pelo facto de se ter considerado verificados os pressupostos legalmente exigíveis para o exercício do direito de denúncia do contrato de arrendamento, para aumento da capacidade locativa do prédio e, em consequência ter reconhecido ao autor/senhorio o direito de realizar as obras referidas na p.i., sem prejuízo do disposto no artº13º da Lei nº2088, condenando, por isso, a ré a despejar e a entregar ao autor, a habitação que ocupa, totalmente livre de pessoas e/ou de coisas, quando tiverem decorridos três meses sobre o trânsito em julgado da presente sentença (artº70º do RAU e artº12º, da Lei nº2088), sem prejuízo do disposto no § 2º do artigo 12º da Lei, em condenar, nos termos do disposto no artigo 9º, §1º da Lei nº2088, o autor/senhorio nas prestações, de coisa ou de facto, a que a Ré arrendatária tem direito por força do artigo 5º da Lei nº2088, bem como nos artigos 14º e 15º da aludida Lei, se as suas disposições se tornarem aplicáveis, como ainda o facto de ter declarado o gozo pela ré/arrendatária do privilégio imobiliário para garantia, nos termos do disposto no artigo 9º, §3º, da Lei nº2088, das indemnizações que lhe forem devidas no âmbito dos presentes autos e, por outro lado e em segundo lugar por a ter condenado ainda no pagamento ao autor da quantia que venha a ser liquidada em execução de sentença devido aos prejuízos sofridos por este e constantes dos factos provados 66 a 68, desde a ruptura das negociações pela ré até à data em que o autor interpôs a presente acção, (03/04/2000), constituindo o limite máximo de tal indemnização as vantagens que resultariam da desocupação pela ré do prédio que habita, caso tivesse sido celebrado o acordo referido nos factos provados 51 a 53 .
Relativamente à primeira questão, concretamente, do pedido de denúncia para aumento de capacidade locativa do prédio arrendado à ré, consideramos que o tribunal fez uma correcta aplicação dos factos assentes, os quais, como acima se afirmou já, não foram impugnados, ao direito aplicável.
De facto, atento os normativos aplicáveis à denúncia de um contrato de arrendamento para aumento de capacidade locativa, concretamente, os artigos 69º, 89º-A n.º 1 al. b), 70º, 73º, do DAU e Lei n.º 2.088 de 3 de Junho de 1957 e Lei n.º 46/85 de 20 de Setembro e os factos apurados e acima transcritos, designadamente, o 2, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48,, 37, 39, 7, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 a 24, 69, 70, 71, 75, 49, 25, 50, 11, 13, 26, 27, 28 a 35, bem como aos documentos de fls. 19 a 54 e 55 a 56, podemos concluir, após comparação entre as respectivas zonas habitáveis e número de compartimentos e áreas respectivas, que existe uma correspondência aproximada (art. 3º n.º 2 da Lei n.º 2088) entre o novo local destinado à ré e aquele que neste momento ocupa.
A condenação constante de a) a e) (inclusive) da decisão apelada, deve ser mantida.
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Analisemos agora a segunda questão suscitada pela apelante, qual seja, da condenação da ré no pagamento ao autor da quantia que venha a ser liquidada em execução de sentença devido aos prejuízos sofridos por este e constantes dos factos provados 66 a 68, desde a ruptura das negociações pela ré até à data em que o autor interpôs a presente acção, (03/04/2000), constituindo o limite máximo de tal indemnização as vantagens que resultariam da desocupação pela ré do prédio que habita, caso tivesse sido celebrado o acordo referido nos factos provados 51 a 53.O tribunal considerou que, perante os factos assentes e constantes de:
66- Em consequência da descrita conduta da ré, o A. está a sofrer prejuízos resultantes da imobilização do capital investido, que não pode ser rentabilizado.
67- E do aumento dos custos que a paragem da obra origina.
68- O autor está a suportar o pagamento de juros resultantes do empréstimo que contraiu para execução da obra,
E ainda que,
51- Em meados de 1996, o A. contactou a R. para saber da sua disponibilidade no sentido de chegar a um acordo sobre a desocupação do prédio que habita, a fim de permitir àquele aumentar a capacidade locativa do prédio em causa.
52- A R. assegurou ao A. que desocuparia, quando fosse necessário, o prédio que habita, desde que este lhe cedesse um andar no novo prédio, por uma renda que a R. pudesse pagar, ou desde que a R. conseguisse uma habitação social.
53- Salientando que apenas pretendia que não deixasse de ter um tecto para habitar,
factos estes conjugados com o art. 227º do CC, haveria lugar à condenação prevista neste normativo, como fez.
Ora, salvo melhor opinião, sempre naturalmente respeitável, consideramos que deverão ser atendidos também outros factos apurados em audiência e que se mostram essenciais e relevantes para a apreciação da ruptura das negociações e da sua ilegitimidade e que, perante tais factos, deve-se operar um outro enquadramento jurídico.
Assim.
54- Tendo o A. acreditado que, logo que fosse necessário iniciar as obras poderia dispor livremente do espaço actualmente ocupado pela R.
55- Desde que nessa altura houvesse uma solução que permitisse que a Ré não ficasse em momento algum sem um local para habitar.
56- Solução esta que poderia passar pela ocupação transitória ou definitiva de uma das novas fracções a construir pelo A. ou pela ocupação de uma habitação social, conforme foi sugerido pela própria Ré.
57- Dada a postura adoptada pela Ré e por que acreditou na palavra desta, o A. não assinou então qualquer documento com a Ré.
58- Na sequência do acordado, a R. permitiu, quando tal foi necessário, que o A. ocupasse o logradouro da sua habitação afim de ali instalar o estaleiro do empreiteiro que iria executar a obra.
59- O que mais reforçou a sua convicção já criada no A. de que tudo iria decorrer conforme o acordado.
60- Em inícios de 1999, quando se tornou iminente a desocupação da habitação por parte da Ré, a fim de permitir a continuação das obras que se haviam iniciado na parte Poente do edifício, a Ré veio exigir que se reduzisse a escrito o acordado com o A..
61- O que a A. fez, enviando-lhe em Setembro de 1999, a proposta de acordo junta com a PI sob o doc. nº4.
62- Na qual o A., cumprindo o anteriormente acordado, de forma a que a Ré não ficasse nunca sem habitação, disponibilizava à Ré a ocupação de uma das novas fracções construídas na parte Poente do edifício (primeira fase da obra).
63- O A. propunha-se envidar todos os esforços para que fosse possível uma outra habitação, nomeadamente de habitação social., obrigando-se também a R. a prestar a colaboração que lhe fosse solicitada para o efeito.
64- A R. enviou ao A. a carta a que se reporta a al. I da Matéria Assente.
65- A ré recusa-se agora a desocupar a sua habitação.
Perante estes factos, consideramos que, pese embora tenha existido ruptura de negociações, ela não se podem enquadrar no conceito de «ilegítima, arbitrária, intempestiva, sem justa causa e desleal».
Desde logo, não se pode ser indiferente, para avaliar comportamentos alheio, concretamente da actuação da ré, ao facto de se estar perante uma matéria altamente delicada e incidir sobre um problema e uma questão que afecta directamente a vida familiar das pessoas, bem como o regular e normal andamento na vida social e económica de todo e qualquer casal ou agregado constituído.
De facto, é sabido que a habitação constitui seguramente um dos pontos mais fulcrais da sociedade portuguesa contemporânea e quando se põe em jogo a habitação, seja qual for o fim último a que se destina a acção de despejo, não devemos nem podemos esquecer esta situação concreta e da necessidade de estabilidade e certeza das situações e resoluções.
E será da transparência imediata que resulta dos comportamentos das partes envolvidas nas pré-negociações, que se terá de avaliar a recusa, se legítima e aceitável, ou não, para a contratação futura.
Ora, o artigo 227º do CC fixa que aquele que negoceia com outrem a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, agir com boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar.
O sentido a ter em conta no conceito de boa-fé do art. 227º do CC será “vincadamente ético” ao contrário do que sucede em muitos outros casos – Antunes Varela, CC Anotado, vol. I, pág. 216 -.
Para definir e concretizar o que deve ser entendido como actuação de boa-fé, tem sido vasta a doutrina e jurisprudência –, por todos, Almeida Costa, Obrigações, 3ª, 221 a 224, Ac. R.P, de 26-2-80, CJ, Tomo I, pág. 58 -, a qual tem considerado que agir de boa-fé é actuar com diligência, zelo e pautar-se pelos cânones da lealdade e probidade correspondentes aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da outra parte, é não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar, sendo que o dever agir de boa-fé não se circunscreve ao simples acto de prestação, abrangendo ainda na preparação e execução desta, todos os actos destinados a salvaguardar o interesse do credor na prestação ou a prevenir prejuízos deste, perfeitamente evitáveis com o cuidado ou a diligência exigível ao obrigado.
Ana Prata, Notas sobre a responsabilidade Pré-contratual, Separata da R. da Banca, n.º 16 e 17. pág. 37, esta boa fé “constitui um princípio normativo de conduta, com um significado objectivo que nenhuma relação tem com o estado de espírito ou o animus dos sujeitos a ela submetidos, pelo que não é legítimo considerar a sua violação como sinónimo de má fé ou necessariamente ligada a qualquer intenção de prejudicar.”.
Para Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª Ed. pág. 271º, aponta para que através da responsabilidade pré-contratual tutela-se directamente a confiança fundada de cada uma das partes em que a outra conduza as negociações segundo a boa-fé; e por conseguinte, as expectativas legítimas que a mesma lhe crie, não só quanto à validade e eficácia do negócio, mas também quanto à sua futura celebração.
Este mesmo autor, em Responsabilidade Civil pela Ruptura das Negociações Preparatórias de um Contrato, 1984, pág. 46 a 54, refere a existência de dois requisitos cumulativos para que haja responsabilidade pré-negocial:
«- Que existam efectivas negociações e que elas tenham permitido ao contratante em relação ao qual se realiza a sua interrupção formar uma razoável base de confiança;
- Que a ruptura das negociações seja ilegítima.»
A propósito do conceito de confiança ensina Menezes Cordeiro, Tratado do Direito Civil, Parte Geral, I, 1999, pág. 184 e segts. que a confiança é protegida quando se verifique a aplicação de um dispositivo específico a tanto dirigido. Fora desses casos ela releva quando os valores fundamentais do ordenamento, expressos como boa-fé ou outra designação, assim o imponham. Os pressupostos da protecção jurídica da tutela da confiança são: uma situação de confiança ( boa fé subjectiva e ética), uma justificação para essa confiança (crença plausível provocada, em abstracto, por elementos objectivos), um investimento de confiança (conduta do sujeito assente naquela crença) e imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida peça protecção dada ao confiante.
Para Baptista Machado, RLJ, 119, pág. 65 e segts., para que a confiança seja digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo, tem de se verificar o investimento de confiança, a irreversibilidade desse investimento e tem de haver boa fé da parte que confiou, ou seja, é necessário que desconheça uma eventual divergência entre a intenção aparente do responsável pela confiança e a sua intenção real, que aquele tenha agido com o cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico.
Meneses Cordeiro, obra citada, pág. 339, relativo à culpa in contrahendo fala na aproximação entre a tutela da confiança e a boa fé, mas na fase de preparação dos contratos.
Ora, a confiança que gera frustração pode ser gerada tanto por acção como por omissão.
Esta tutela de confiança, que se manifesta também no instituto do abuso do direito do art. 334º do CC, mesmo na modalidade de venire contra factum proprium, sustenta-se também na credibilidade, isto é, que as condutas sejam capazes de assegurar expectativas válidas e sérias.
Com afirma Batista Machado, RLJ, n.º 117 e 118 “Podemos dizer que toda a conduta, todo o agir ou interagir comunicativo, além de carrear uma pretensão de verdade ou de autenticidade (de fidelidade à própria identidade pessoal), desperte nos outros expectativas quanto à futura conduta do agente”.
E acrescenta que a conduta comunicativa deve merecer crédito, deve poder e dever ser levada a sério, tratar-se de “conduta responsável”.
Ou seja, o julgador, para poder condenar tal procedimento, tem de estar perante uma particular conduta do responsável, que origina na outra parte uma convicção justificada e que, movido por essa confiança, adopte comportamento que demonstre não a frustrar.
E Almeida Costa, obra citada, expressa-se no sentido de que a confiança que deve fundamentar a responsabilidade pré-negocial deve ser razoável e objectivamente motivada, não bastando uma confiança que se configure com um simples estado psicológico ou de uma convicção com puras raízes subjectivas.
“A culpa in contrahendo só se verifica quando uma das partes, meleficamente, oculta um facto que vai provocar uma situação antijurídica” – Ac. R. E, de 30-10-97, CJ. 4º, pág. 282 -.
“– A responsabilidade pré-contratual pressupõe uma conduta eticamente censurável, e de forma acentuada, em termos idênticos ao do abuso de direito” – STJ, de 9-2-98, CJ/STJ, 1º, pág. 84.
Novamente Batista Machado, RLJ, Ano 118, pág. 104, esclarece que se fôssemos a considerar todo o abandono das negociações como implicando responsabilidade, por haver contradição entre esta conduta e a anterior conduta, estaríamos a violar o princípio da liberdade contratual, pelo que só o abandono das negociações sem motivo justificado pode fundar uma responsabilidade pré-contratual, pelo que a responsabilidade por abandono injustificado de negociações pressupõe sempre a violação culposa de um dever inerente à relação pré-contratual.
Depois de passar em revista estes conceitos sobre a boa-fé e confiança, nas várias vertentes que engloba, haverá agora que os conjugar com os factos apurados e que acima se evidenciaram já.
Sem antes, porém, fazer uma resenha dos fundamentos considerados relevantes pelo tribunal a quo, que afirma:
“Assim, da matéria de facto descrita resulta manifesto que entre A. e Ré existiram negociações com vista àquele conseguir a desocupação voluntária do locado com a Ré, mais se inferindo inegavelmente da matéria de facto acabada de transcrever que a Ré procedeu de uma forma que o Autor não podia deixar de ficar convencido de que a Ré desocuparia o locado, desde que aquele lhe cedesse um andar no novo prédio, por uma renda que a R. pudesse pagar, ou desde que a R. conseguisse uma habitação social, sendo o andar referido definitivamente arrendado pelo Autor à Ré por uma retribuição que ambos não quantificaram mas que aceitaram ter de situar-se dentro das poucas possibilidades da Ré, salientando que apenas pretendia que não deixasse de ter um tecto para habitar”.
“Aliás, tal postura de convicção do Autor no acordo com a Ré reflectiu-se claramente em o A. não ter assinado então qualquer documento com a Ré, e que na sequência do acordado, a R. permitiu, quando tal foi necessário, que o A. ocupasse o logradouro da sua habitação afim de ali instalar o estaleiro do empreiteiro que iria executar a obra, o que mais reforçou a sua convicção já criada no A. de que tudo iria decorrer conforme o acordado.
Ora, ao recusar-se a desocupar a sua habitação, recusando o acordo escrito, proposto pelo A. no documento junto com a PI sob o n.º 4 por o mesmo não indicar o valor da renda do andar que lhe estava destinado no novo prédio, a Ré revelou uma manifesta falta de consideração pelos legítimos interesses do Autor, não se podendo considerar como justificativo de tal rompimento do acordo verbal assumido com o Autor a mera circunstância de no contrato escrito não figurar o montante da renda a pagar, sendo certo que as partes já haviam combinado entre si que tal montante teria de situar.
Destarte, e porque dos factos provados acima referidos decorre que a Ré conduziu a sua conduta negocial por uma total indiferença pelos interesses do A., convencendo-o, com a sua conduta, de que quando fosse necessário e houvesse uma solução que permitisse que a Ré não ficasse em momento algum sem um local para habitar, aquela desocuparia o locado, permitindo assim o início das obras, a Ré incorreu em responsabilidade pré-contratual para com o Autor.
Com efeito, estamos perante uma situação em que a Ré violou a directiva da boa fé que consiste em não impedir, ou não fazer malograr, negociações que conduziriam normalmente a um resultado positivo: a Ré desistiu do contrato de transferência do local arrendado apenas como consequência de na respectiva minuta escrita, junta a fls.57 e 58, lá não constar o montante da renda a pagar.
E devemos considerar como eticamente censurável, de forma acentuada, a conduta da ré, haverá aqui alguma ocultação de factos, de forma maléfica, que provoca uma situação antijurídica, será o seu comportamento irresponsável, arbitrário e ilegítimo, terá agido sem motivo justificado, “fintando” as expectativas do autor?
Pensamos que não.
De facto, dúvidas não há que entre as partes existiam negociações com vista a conseguir a desocupação amigável do arrendado por banda da ré. As negociações, longas e temporalmente prolongadas, terminaram sem sucesso e apenas com a acção agora intentada se chaga à resolução, já jurisdicional, do contrato.
Mas consideramos que a não fixação nem quantificação de uma renda para o novo arrendado e apenas a promessa de que se fixaria uma renda compatível e que pudesse a ré pagar, situando-se dentro das poucas possibilidades desta, será motivo justificado para a não concretização do negócio.
É que aqui tanto se tem de analisar os interesses legítimos do locatário que pretende a habitação desocupada para aumento de locais arrendados como do arrendatário, que hoje tem uma renda certa e determinada e ainda para mais de reduzido valor e que vai para uma nova habitação sem saber concretamente também a renda que irá pagar.
Portanto, quando se justifica que a ré desistiu do contrato de transferência do local arrendado porque não constar o montante de renda nova a pagar, consideramos nós que tal atitude é mais que justificável e legítima
Por outro lado, o convencimento e expectativa do autor de que a ré deixaria o arrendado desde que aquele lhe cedesse um andar novo com uma renda que pudesse pagar, não pode resultar da matéria factual, quando a ré sempre manifestou preocupação pela falta de fixação da nova renda, facto este tido em conta pelo autor na carta referenciada a fls. 61, quando respondia a uma carta da autora exarada a fls. 60, em que esta colocava, sem dúvidas e expressamente, o problema da nova renda e sem a sua fixação e determinação não assinaria qualquer acordo.
E nessa resposta volta o autor a nada dizer sobre a nova renda a pagar, quando o devia, falando apenas em “margem de entendimento para se chegar ao valor que devesse constar do acordo”.
Deste modo, a ruptura das negociações está justificada e nem podemos extrair dos factos que a sua conduta tenha sido desleal, antes como uma atitude cautelar e protectora de um direito que lhe assistia, legitimando a sua posição condicionada à fixação da renda.
Como resulta da matéria de facto provada em 51 e 52, concretamente de que «A R. assegurou ao A. que desocuparia, quando fosse necessário, o prédio que habita, desde que este lhe cedesse um andar no novo prédio, por uma renda que a R. pudesse pagar, ou desde que a R. conseguisse uma habitação social.», a ré sempre colocou o problema da fixação do montante da renda como condição essencial a qualquer acordo.
A condenação da ré, constante de f) da sentença, não é, deste modo, justificável.
Nesta parte o recurso terá de proceder.
*
V – Decisão
Nos termos e pelos fundamentos expostas, acorda-se em se julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto, revogando-se deste modo a sentença recorrida, mas apenas na parte da condenação de f) – condenação em liquidação de execução de sentença dos prejuízos sofridos pelo autor -.
Custas do recurso por autor e ré, em partes iguais.
Custas na acção por autor e ré, na proporção do decaimento.
Sempre sem prejuízo do apoio judiciário concedido á ré.
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Porto, 10 de Outubro de 2005
Rui de Sousa Pinto Ferreira
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome