| 6137/15.4T8VNG.P1 |  |
CASO JULGADO FORMAL
ABUSO DE DIREITO
INDEMNIZAÇÃO POR DÍVIDA DE VALOR
DESCONTO DO IRS
II - Uma alegada falta de motivação de um facto provado não constitui uma nulidade da sentença, nomeadamente por falta de fundamentação, integrando sim a previsão da alínea d) do nº 2 do artigo 662º do Código de Processo Civil.
III - São pressupostos do abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium:
a) uma situação objetiva de confiança, isto é, a confiança digna de tutela tem que assentar em algo de objetivo, numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura;
b) um investimento de confiança e a irreversibilidade desse investimento;
c) a boa-fé da contraparte que confiou, pelo que a confiança do terceiro ou da contraparte só merecerá proteção jurídica quando esteja de boa-fé (por desconhecer a divergência entre a aparência criada e a situação ou intenção reais) e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico.
VI - A demora do processo, não sendo imputável a qualquer das partes, não pode penalizar o lesado, cerceando-lhe o direito ao ressarcimento integral do dano sofrido.
V - A indemnização arbitrada em dinheiro por frustração do recebimento das rendas das frações autónomas deterioradas por facto imputável ao réu não é uma obrigação pecuniária, mas antes uma dívida de valor, sendo o dinheiro mero instrumento de liquidação da prestação.
VI - Estando as indemnizações arbitradas nestes autos a título de “rendas cessantes” sujeitas a IRS, não pode proceder-se ao desconto deste imposto aquando da fixação da referida indemnização, porque, desse modo, nem o Estado cobra integralmente o seu crédito fiscal e nem o devedor tributário fica livre de lhe ser liquidado IRS sobre a indemnização que viesse efetivamente a receber.
Sumário do acórdão proferido no processo nº 6137/15.4T8VNG.P1 elaborado pelo relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:
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Acordam os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:
1. Relatório
Em 25 de junho de 2015, com referência ao Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia, Comarca do Porto, AA e esposa BB instauraram a presente ação declarativa sob forma comum contra o Condomínio ... pedindo a condenação do demandado:
“a) a pagar aos demandantes o custo das obras efectuadas nas fracções nos anos de 2009 e 2012, no valor de € € 8.684,62;
b) a fazer as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes no terraço de cobertura do prédio que é partes comum do edifício;
c) a proceder, a expensas suas, à reparação dos danos causados nas fracções dos demandantes,
d) a pagar aos demandantes a quantia de € 1.383,00 (mil trezentos e oitenta e três euros), referente às rendas não recebidas pelos demandantes devido à suspensão do contrato de arrendamento da fracção BU (7.7), bem como as que deixarem de receber até ao fim da suspensão do contrato de arrendamento,a liquidar em execução de sentença.
e) a pagar aos demandantes as rendas referentes às fracções BO e BV, caso a arrendatária suspenda também aqueles contratos de arrendamento, desde a data em que essa suspensão se verifique até ao momento em que termine a suspensão, a liquidar em execução de sentença;
f) a pagar os danos causados nos computadores, impressoras e documentos da “A...”, caso esta exija o seu pagamento aos demandantes, cujo valor deverá ser determinado em execução de sentença
g) em sanção pecuniária compulsória a pagar aos demandantes, de valor não inferior a 100,00 € por cada dia de atraso na conclusão das obras.
h) em custas e procuradoria.”
Para fundamentar as suas pretensões, os autores alegam, em síntese, que são donos de 3 frações do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por 73 frações autónomas, sito na Avenida ..., ..., freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº ..., que são as seguintes:
a) fração autónoma destinada a escritório 7.1, designado pelas letras “BO” no 7º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BO;
b) fração autónoma destinada a escritório 7.7, designada pelas letras “BU” no 7º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BU;
c) fração autónoma destinada a escritório 7.8, designada pelas letras “BV” no 7º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BV.
O condomínio do prédio onde se situam as frações é administrado pela sociedade comercial B..., Lda., que foi eleita para o exercício dessas funções em assembleia de condóminos.
O prédio onde se situam as frações dos demandantes é constituído por 11 pavimentos, subcave, cave e 8 andares, sendo o último recuado. Parte do oitavo andar é constituído por um terraço de cobertura.
Parte da cobertura das três frações dos demandantes está sob o terraço de cobertura do prédio.
Sempre que chove, as frações dos demandantes sofrem abundantes infiltrações de água na zona correspondente ao terraço de cobertura, situação que se verifica pelo menos desde 2006.
Por diversas vezes, os demandantes comunicaram à administração do condomínio a necessidade de realização de obras no terraço de cobertura para resolver o problema das Infiltrações, tendo esse assunto também sido discutido diversas vezes em assembleias de condóminos e, inclusive, tendo sido reconhecido pela administração do condomínio a necessidade de proceder às reparações necessárias para eliminar as infiltrações.
No entanto, até hoje este problema não foi solucionado.
No ano de 2009, o estado de degradação das frações dos demandados era tal que estes viram-se obrigados a realizar obras de reparação dos danos causados pelas infiltrações de água, tendo reparado os danos nos tetos e paredes, causados pela humidade, tendo despendido com essas obras de reparação, em material e mão de obra, a quantia de € 8 045,02.
Em 2012, mais uma vez devido às infiltrações de humidade, foi necessário reparar a instalação elétrica, com o que os demandantes gastaram a quantia de € 639,60.
De tudo isto foi informado o demandado.
Uma vez que o terraço ainda não foi reparado, o problema subsiste, continuando a verificar-se as infiltrações de água e a consequente degradação das frações dos demandantes.
O problema apenas ficará resolvido com a reparação do terraço de cobertura.
Apesar das obras realizadas pelos demandantes, os tetos das frações do demandante estão escuros devido à humidade, os materiais apodrecem, tendo caído pedaços dos tetos, as paredes também estão escuras e a tinta descasca-se, os rodapés em madeira apodreceram, devido às infiltrações de água, os apainelados também em madeira apodreceram, a caixilharia das janelas degradou-se devido à humidade e a instalação elétrica precisa de ser revista, uma vez que a água percorre os circuitos elétricos.
Por contrato de arrendamento outorgado no dia 18 de junho de 2011, os demandantes deram de arrendamento à sociedade comercial “C..., Lda.”, as frações autónomas designadas pelas letras “BO” (7.1) e “BV” (7.8), antes identificadas.
No dia 14 de junho de 2012, por aditamento ao contrato antes identificado, os demandantes deram de arrendamento à referida sociedade a fração autónoma designada pelas letras “BU” (7.7), também antes identificada.
A sociedade “C...”, dedica-se à formação profissional e utiliza as frações para o exercício dessa atividade, tendo aí instalada a denominada “A...”.
O demandante tem recebido reclamações por parte da “C...” pelo facto de as frações apresentarem deficientes condições de utilização, causadas pelas infiltrações.
Apesar de diversas vezes interpelado pelo demandante, até esta data o demandado não realizou as obras necessárias para a resolução do problema.
Os demandantes, por intermédio do seu mandatário, por carta registada com data de 30 de outubro de 2014, mais uma vez, interpelaram a administração do condomínio para que esta procedesse ao início das obras de reparação do terraço e paredes exteriores do prédio.
Face à falta de resposta àquela interpelação, os demandantes, mais uma vez por intermédio do seu mandatário, por carta registada com aviso de receção enviada à administração do condomínio e datada de 18 de março de 2015, reiterou aquilo que havia sido dito na carta anterior, no que respeita à necessidade urgente de reparação do terraço e paredes.
Nessa mesma carta, informou a administração do condomínio que as frações se encontram arrendadas à “A...” e que a escola suspendeu o contrato de arrendamento em relação à sala 7.7, fração “BU” e que está em risco o contrato com as outras duas salas.
Avisou ainda que a arrendatária só retomaria o contrato da sala 7.7 se as obras fossem executadas até ao dia 20 de abril de 2015.
Apesar disso, a administração do condomínio manteve o silêncio, não tendo respondido às interpelações efetuadas.
Desde o dia 31 de março de 2015, data em que a “A...” suspendeu o contrato de arrendamento da fração BU (7.7), que os demandantes não recebem as rendas dessa fração.
A “A...” pagava aos demandantes pelo arrendamento da fração BU (7.7), a renda mensal de € 461,00 (quatrocentos e sessenta e um euros).
Com as últimas chuvas, no início do mês de junho, a situação agravou-se e mais uma vez ocorreram infiltrações de água nas frações dos demandantes, agravando os danos nas paredes e tetos das frações.
Ainda por força das infiltrações de água, ficaram danificados computadores, impressoras e documentos da arrendatária das frações, tendo a “A...” informado os demandantes que lhes vai exigir o pagamento desses danos.
Citado, o réu contestou excecionando a prescrição do direito a exigir as despesas realizadas em 2009, a ilegitimidade dos autores para pedirem indemnização por danos causados em bens de terceiro, imputaram as infiltrações nas frações dos autores ocorridas em 2015 aos arrendatários das frações do oitavo andar e em consequência do entupimento das caleiras e dos tubos de queda de escoamento das águas, excecionando também relativamente a estes factos a sua ilegitimidade e impugnou grande parte da factualidade alegada pelo autores, afirmando que realizou diversas obras no prédio em 2006 e 2012, achando-se o mesmo devidamente impermeabilizado, alegando ainda que as infiltrações de que os demandantes se queixam são consequência do mau uso que os ocupantes das frações do oitavo andar dão ao terraço que lhes está afetado em exclusivo, deitando lixo, objetos e águas sujas para as caleiras e tubos de queda de escoamento das águas; acresce ainda que em data anterior a 2009, o proprietário das frações localizadas no 8º andar era a “D...”, que também era arrendatária dos autores das frações do 7º andar e que essa empresa efetuou obras nas frações do 8º andar que provocaram problemas de infiltrações nas frações do 7º andar, nomeadamente furaram vidros, alumínios e o próprio terraço, para instalarem aparelhos de ar condicionado e sistemas de ventilação, não fazendo qualquer reparação quando abandonaram as frações; finalmente, o réu suscita a litigância de má-fé dos autores, pedindo a condenação destes como litigantes de má-fé em indemnização de valor não inferior a dois mil e quinhentos euros.
Em 15 de outubro de 2015, AA e esposa BB vieram requerer a intervenção principal de CC e esposa DD, de E..., S.A. e de EE e esposa FF[[1]] para a eventualidade de proceder a defesa do réu de que responsáveis pelas infiltrações nas frações dos autores são os donos das frações sitas no oitavo andar, alegando que o réu sempre reconheceu que os danos provocados nas frações dos autores resultam de infiltrações decorrentes da má conservação do prédio e impugnou a factualidade aduzida pelo réu para fundamentar a pretensão de condenação dos autores como litigantes de má-fé, concluindo pela improcedência desta pretensão.
Em 24 de novembro de 2015, os autores foram notificados para informarem o valor das obras mencionadas nas alíneas b) e c) do petitório final, tendo estes respondido inicialmente que essas obras tinham um custo superior a doze mil e quinhentos euros e, após prorrogação do prazo para responderem à solicitação do tribunal, vieram informar que o custo total das aludidas obras seria de montante não inferior a sessenta e cinco mil euros, valores que foram impugnados pelo réu.
Por despacho proferido em 03 de maio de 2016, nomeou-se perito a fim de avaliar o custo das obras mencionadas nas alíneas b) e c) do petitório final.
Em 03 de novembro de 2016 foi oferecido relatório pericial no qual se conclui que o custo total das obras é de € 34 825,00.
O réu veio em 25 de novembro de 2016 suscitar a nulidade do relatório pericial, desde logo por violação do princípio do contraditório e, subsidiariamente, requereu esclarecimentos.
Em 23 de novembro de 2017 foi proferido despacho onde se decidiu, além do mais, o seguinte:
“Tendo em vista o seu fim e o objecto que lhe foi fixado, expressamente se consigna que o relatório pericial que antecede apenas será considerado para efeitos de fixação do valor da acção.
Assim, com base no mesmo e porque para tal se mostra bem e suficientemente fundamentado, consigna-se que o pedido formulado pelos autores na alínea b) da petição inicial tem o valor de €19.925,00 e o pedido formulado na alínea c) o valor de €5450,00.
Consequentemente, ao abrigo do disposto no art. 297º, do Código de Processo Civil, fixa-se à acção o valor de €35.442,62 (trinta e cinco mil, quatrocentos e quarenta e dois euros e sessenta e dois cêntimos).”
Em 16 de março de 2018 o réu foi notificado para, querendo, se pronunciar sobre o incidente de intervenção de terceiros requerido pelos autores.
Em 26 de abril de 2018 foi proferido despacho a admitir a intervenção principal do lado passivo de CC, de DD, de E..., SA, de EE e de FF.
Em 14 de maio de 2018 E..., SA ofereceu requerimento em que, em síntese, alegou que adquiriu a fração BZ, no oitavo andar em 24 de abril de 2013 e que os factos controvertidos respeitam a datas anteriores a 2009.
Em 07 de junho de 2018 CC e DD contestaram impugnando a generalidade da matéria alegada na petição inicial e na contestação e bem assim a generalidade da prova documental, com exceção da que titula a aquisição de fração autónoma a seu favor e referiram que apenas adquiriram a sua fração em 19 de setembro de 2014 e que a mesma se manteve devoluta até a darem de arrendamento em 02 de novembro de 2017; invocaram a prescrição e alegaram que, em todo o caso, a responsabilidade por danos decorrentes do terraço de cobertura que é parte comum recai sobre o réu.
Em 10 de junho de 2018 EE e FF contestaram aderindo à defesa por exceção fundada em ilegitimidade e prescrição deduzida pelo réu, alegaram que apenas adquiriram a sua fração BX em 31 de maio de 2011, impugnaram a alegada má utilização do terraço, impugnando por desconhecimento toda a matéria anterior à aquisição da sua fração, invocaram a prescrição da eventual responsabilidade que lhes pudesse ser assacada e suscitaram a litigância de má-fé da ré administradora do condomínio, requerendo a condenação desta ao pagamento de indemnização que cubras as suas despesas com taxas de justiça e honorários de advogado e ainda em multa.
Em 18 de dezembro de 2018 EE e FF vieram informar que em 08 de novembro de 2018 venderam a sua fração autónoma.
Em 19 de junho de 2019 realizou-se audiência prévia, tendo as partes acordado na suspensão da instância por trinta dias, pretensão que foi deferida.
Em 23 de setembro de 2020 prosseguiu a audiência prévia, requerendo os autores a junção aos autos de articulado superveniente, não prescindindo as restantes partes de prazo para se pronunciarem, prosseguindo a diligência com fixação do valor da causa no montante de € 35 442,62, prolação de despacho saneador em que se julgou improcedente a exceção de ilegitimidade suscitada pelo réu, relegando-se para final o conhecimento da exceção de prescrição, dispensou-se a identificação do objeto do litígio e a enunciação dos temas da prova e, após audição das partes, relegou-se para momento ulterior o conhecimento dos requerimentos probatórios das partes.
Em 23 de setembro de 2020 AA e esposa BB ofereceram articulado superveniente em que alegaram que a arrendatária das frações autónomas BO, BV e BU resolveu o contrato de arrendamento com efeitos a partir de 29 de fevereiro de 2016 por causa do estado em que as frações arrendadas se encontravam em consequência das infiltrações, que em agosto de 2019 venderam a fração BO, que as frações BO e BV estavam arrendadas, cada uma, pela renda mensal de € 550,00 e que a fração BU estava arrendada pela renda mensal de € 461,00 e terminam formulando os seguintes pedidos:
“a) condenar-se o demandado a executar as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes nas zonas comuns do prédio e que se revelem ser a causa das infiltrações de águas nas frações dos demandantes, ou e em alternativa a permitir que os demandantes executem tais obras, pagando o demandado aos demandantes quantia não inferior a €70.000,00 a título de custo dessas obras;
b) condenar-se o demandado a proceder, a expensas suas, à reparação dos danos causados nas frações dos demandantes, designadamente àquelas verificadas após Novembro de 2016, ou em alternativa, a pagar aos demandantes quantia não inferior a € 25.000,00 que é necessária à reparação desses danos;
c) a pagar aos demandantes a quantia de €78.155,00, referente às rendas não recebidas pelos demandantes devido à extinção do arrendamento das frações, desde 1-3-2016 até hoje;
d)a pagar aos demandantes as rendas mensais de € 550,00 relativa à fração BV e de € 461,00 da fração BU, desde hoje e até que estejam concluídas as obras nas zonas comuns necessárias à eliminação da origem das infiltrações de água nas frações dos demandantes.”
Em 29 de setembro de 2020 CC e DD pronunciaram-se sobre o articulado superveniente oferecido pelos autores e requereram a ampliação do objeto da perícia requerida pelos autores.
Em 06 de outubro de 2020 o Condomínio ... respondeu ao articulado superveniente oferecido pelos autores impugnando a generalidade da factualidade nele alegada, invocaram a prescrição das rendas que os autores alegadamente deixaram de auferir entre 01 de março de 2016 e 23 de setembro de 2017 e pediram a condenação dos autores em indemnização a seu favor e multa a fixar de acordo com o critério do tribunal, oferecendo as suas provas.
Em 06 de outubro de 2020 EE e FF responderam ao articulado superveniente deduzido pelos autores excecionando a prescrição do direito dos autores e impugnaram a generalidade da factualidade alegada naquele articulado, concluindo pela sua improcedência e ofereceram as suas provas.
Por despacho proferido em 21 de janeiro de 2021 foi admitido o articulado superveniente oferecido pelos autores e conheceu-se dos requerimentos probatórios das partes[2], determinando-se a realização de perícia singular.
Em 12 de outubro de 2021 foi junto aos autos relatório pericial, tendo sido determinado em 18 de janeiro de 2022 que o Sr. Perito completasse a perícia.
Em 06 de junho de 2022 foi oferecido o relatório complementar.
Em 05 de julho de 2022 o réu requereu a prestação de esclarecimentos pelo Sr. Perito, pretensão que foi deferida, tendo o Sr. Perito respondido ao pedido de esclarecimentos em 20 de outubro de 2022.
A audiência final realizou-se em quatro sessões, determinando-se na segunda sessão que o Sr. Perito que efetuou a perícia procedesse a verificação não judicial qualificada, o que este cumpriu em 02 de novembro de 2023.
Em 27 de abril de 2024 foi proferida sentença[3] que terminou com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, o Tribunal decide julgar:
A) Totalmente procedente, por provada, a excepção peremptória da prescrição do direito ao ressarcimento da quantia de 7.200,00€ (sete mil e duzentos euros);
B) Parcialmente procedente, por provada nessa medida, a presente acção declarativa, e, em consequência:
i. ABSOLVER:
i. Os chamados CC e DD, EE e FF, E..., S.A. dos pedidos;
ii. O réu Condomínio ... do pedido de pagamento dos danos causados nos computadores, impressoras e documentos da “A...”, caso esta exija o seu pagamento aos autores, cujo valor deverá ser determinado em execução de sentença e dos danos com a reparação de 2012.
ii. Condenar o réu Condomínio ... a:
i. Executar as obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio e das que se revelam necessárias, conforme perícia efectuada nos autos e respectivos esclarecimentos – folhas 106 e seguintes/referência ... – que se reproduz [[4]], por forma a cessar a infiltração de águas nas fracções autónomas designadas pelas letras “BU” e “BV” – salas 7.7 e 7.8;
Não se justifica o pedido de autorização do autor a executá-las, pois que poderá executar a sentença como processualmente se prevê;
ii. Proceder à reparação dos danos verificados nas fracções mencionadas ou, em alternativa, a pagarem aos autores a quantia de 5.328,00€ (cinco mil trezentos e vinte e oito euros);
Fixar em 90 (noventa) dias o prazo global para concretizar as reparações acima mencionadas;
iii. Pagar aos autores as quantias de:
• 5.710,00€ (cinco mil setecentos e dez euros), correspondente ao valor das rendas mensais não recebidas no período da suspensão do contrato de arrendamento da fracção 7.1;
• 18.440,00€ (dezoito mil quatrocentos e quarenta euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fracção 7.1 entre a cessação do contrato de arrendamento e a data da venda;
• 60.625,00€ (sessenta mil seiscentos e vinte e cinco euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fracção 7.7 entre a cessação do contrato de arrendamento e a presente data, acrescida das quantias quês evençam até efectiva disponibilidade do bem;
• 65.475,00€ (sessenta e cinco mil seiscentos e setenta e cinco euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fracção 7.8 entre a cessação do contrato de arrendamento e a presente data, acrescida das quantias quês evençam até efectiva disponibilidade do bem;
iv. Não fixar sanção pecuniária compulsória por ausência de pressupostos para esse efeito;
C) ABSOLVER os autores do pedido de condenação como litigantes de má-fé.
Nesta parte sem custas atenta a simplicidade da questão em apreço.
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Actualizar o valor da acção: 179.982,62€
Custas da acção principal pelas partes, na percentagem do decaimento e vencimento da acção acima fixada (artigos 527.º, nº 1 e 2, 528.º, n.º 1, do C.P.C. e artigo 6.º, n.º 1 do R.C.P.).”
Em 11 de junho de 2024, inconformado com a sentença cujo dispositivo precede, o Condomínio ... interpôs recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
(…)
Não foram oferecidas contra-alegações.
Em 23 de setembro de 2024, o Sr. Juiz a quo proferiu o seguinte despacho:
“Em face da(s) arguida(s) nulidade(s) da sentença, cuja procedência pode implicar a modificação da mesma, notifiquem-se as partes para o que tiverem por conveniente.
Sem prejuízo, ficam todas as partes para tomada de posição expressa quanto à tempestividade do recurso.
Prazo: 10 (dez) dias.”
Em 14 de outubro de 2024 EE e FF pronunciaram-se no sentido da intempestividade do recurso em virtude de os recorrentes não manifestarem nas conclusões do recurso a vontade de impugnar a decisão da matéria de facto e pela improcedência da arguida nulidade da sentença recorrida porque ainda que a perícia inexistisse, sempre as “conclusões e matéria de facto delas extraída seria alcançada”.
Em 28 de novembro de 2024 o Sr. Juiz a quo pronunciou-se no sentido de a sentença recorrida não enfermar de nulidade, nem outra de natureza processual de que cumprisse conhecer e admitiu o recurso como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Recebidos os autos neste tribunal, o processo foi aos vistos das Excelentíssimas Colegas que integram o Coletivo.
Cumpre agora apreciar e decidir.
2. Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelo recorrente nas conclusões das suas alegações (artigos 635º, nºs 3 e 4 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil), por ordem lógica e sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil
2.1 Da nulidade da sentença recorrida decorrente de nulidade processual resultante de o tribunal recorrido ter valorado meio de prova em oposição ao que havia sido decidido no despacho de 23 de novembro de 2017 e por falta de motivação do ponto 68º dos factos provados;
2.2 Da impugnação dos pontos 23 a 47, 57 a 66 dos factos provados, no que respeita à fração BO, sala 7.1 (conclusões quinta a oitava)[5], do ponto 27 e do ponto 68 dos factos provados e da contradição entre os pontos 1 e 20 dos factos provados;
2.3 Da prescrição do direito de os autores haverem do réu as rendas que deixaram de auferir entre 01 de março de 2016 e 23 de setembro de 2017;
2.4 Do abuso do direito pelos autores ao não fazerem uso da faculdade prevista no artigo 1427º do Código Civil e ao imputarem ao réu as consequências da não realização dos trabalhos que podiam ter feito ao abrigo do citado normativo;
2.5 Da violação das regras da equidade na fixação do valor médio das rendas que os autores deixaram de receber.
3. Fundamentos
3.1 Da nulidade da sentença recorrida decorrente de nulidade processual resultante de o tribunal recorrido ter valorado meio de prova em oposição ao que havia sido decidido no despacho de 23 de novembro de 2017 e por falta de motivação do ponto 68º dos factos provados
O recorrente suscita a nulidade da sentença recorrida com base em dois distintos fundamentos sem, contudo, proceder à qualificação jurídica dessas nulidades.
De acordo com o primeiro desses fundamentos, essa patologia resultaria de o tribunal a quo ter valorado uma prova pericial em oposição ao que o mesmo tribunal havia decidido em despacho proferido em 23 de novembro de 2017.
O segundo fundamento dessa patologia arguida pelo recorrente decorreria da falta de motivação do ponto 68º dos factos provados, parecendo que o recorrente entende que essa falta de motivação constitui falta de fundamentação da sentença.
Cumpre apreciar e decidir.
Apreciemos a primeira nulidade arguida pelo recorrente.
Para tanto, recordemos o que de atinente a esta problemática se escreveu no relatório deste acórdão:
“Por despacho proferido em 03 de maio de 2016, nomeou-se perito a fim de avaliar o custo das obras mencionadas nas alíneas b) e c) do petitório final.
Em 03 de novembro de 2016 foi oferecido relatório pericial no qual se conclui que o custo total das obras é de € 34 825,00[[6]].
O réu veio em 25 de novembro de 2016 suscitar a nulidade do relatório pericial, desde logo por violação do princípio do contraditório e, subsidiariamente, requereu esclarecimentos.
Em 23 de novembro de 2017 foi proferido despacho onde se decidiu, além do mais, o seguinte:
“Tendo em vista o seu fim e o objecto que lhe foi fixado, expressamente se consigna que o relatório pericial que antecede apenas será considerado para efeitos de fixação do valor da acção.
Assim, com base no mesmo e porque para tal se mostra bem e suficientemente fundamentado, consigna-se que o pedido formulado pelos autores na alínea b) da petição inicial
tem o valor de €19.925,00 e o pedido formulado na alínea c) o valor de €5450,00.
Consequentemente, ao abrigo do disposto no art. 297º, do Código de Processo Civil, fixa-se à acção o valor de €35.442,62 (trinta e cinco mil, quatrocentos e quarenta e dois euros e sessenta e dois cêntimos).””
Deste modo, não obstante o relatório pericial oferecido em 03 de novembro de 2016 tenha excedido o objeto que havia sido determinado pelo tribunal, tendo sido respondidos os quesitos que os autores haviam oferecido em 09 de fevereiro de 2016 e para efeito da prova pericial requerida na petição inicial, a decisão proferida em 23 de novembro de 2017 deixou claro que esse relatório pericial apenas seria relevado para a problemática da fixação do valor da causa.
E nem podia deixar de ser assim já que os quesitos propostos pelos autores em 09 de fevereiro de 2016 não foram admitidos pelo tribunal, nem foram submetidos ao contraditório das contrapartes e, na altura em que foi oferecido o relatório pericial para fixação do valor da causa, não havia ainda sido admitida a prova pericial requerida pelos autores.
Porém, em 21 de janeiro de 2021, o Sr. Juiz a quo, desconsiderando o despacho proferido em 23 de novembro de 2017, não se pronunciou sobre a perícia requerida pelos autores na petição inicial e com o objeto constante dos quesitos oferecidos em 09 de fevereiro de 2016 e apenas admitiu a perícia com o objeto requerido no articulado superveniente e nas respostas ao mesmo articulado.
Implicitamente, no despacho proferido em 21 de janeiro de 2021, o Sr. Juiz a
quo considerou que as respostas constantes da perícia oficiosamente determinada para fixação do valor da causa e que inadvertidamente incidiram sobre os quesitos oferecidos pelos autores em 09 de fevereiro de 2016 deviam ser consideradas, não obstante essa perícia não tivesse sido admitida pelo tribunal, não tivesse o seu objeto sido submetido ao contraditório, nem tivesse sido fixado judicialmente o seu objeto.
Esta decisão está assim em clara oposição com a proferida em 23 de novembro de 2017, tal como está a valoração da prova pericial oficiosamente determinada para fixação do valor da causa para prova dos fundamentos da ação.
Assim, a nosso ver, essa indevida valoração da referida prova pericial viola o caso julgado formal decorrente da decisão proferida em 23 de novembro de 2017 (artigo 625º, nº 2, do Código de Processo Civil), devendo respeitar-se esta decisão temporalmente prioritária.
Esta patologia não gera uma qualquer nulidade processual e muito menos uma nulidade da sentença, patologia que apenas está prevista para os casos tipificados no nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, mas sim uma ilegalidade por violação do caso julgado formal.
Sendo este tribunal livre na qualificação jurídica (artigo 5º, nº 3 do Código de Processo Civil), é com esta última qualificação que se irão em sede de apreciação e valoração da prova determinar as consequências concretas dessa ilegalidade.
Vejamos agora se a sentença recorrida é nula por falta de motivação do ponto 68º dos factos provados.
Em primeiro lugar, deve vincar-se que esta imputação do recorrente é falsa, pois motivação existe, já que o tribunal recorrido escreveu na sua motivação, além do mais, o seguinte:
“Convence, quer pela forma espontânea como depôs, quer pelo próprio estado actual do mercado do imobiliário, o testemunho de GG. É admissível que as rendas das fracções dos autores, outrora em valores de 550,00€ e 461,00€, possam hoje ser arrendadas por 650,00€ mensais.
Valorou-se, para demonstração do facto 46), a avaliação mais recente por ser mais recente e, portanto, aproximada da realidade actual.
Chegamos, desta feita, à demonstração dos factos 48) a 71) dos factos provados.”
Em segundo lugar, a existir a referida falta de motivação, que não existe como se acaba de ver, isso não constituiria uma nulidade da sentença, nomeadamente por falta de fundamentação, mas sim e eventualmente a situação prevista na alínea d) do nº 2 do artigo 662º do Código de Processo Civil.
Pelo exposto, improcede esta arguição de nulidade.
Em conclusão, esta questão recursória procede parcialmente, ainda que com qualificação jurídica diversa, conclui-se ter sido violado o caso julgado formal ao relevar-se em sede de valoração da prova dos fundamentos da ação a perícia oficiosamente determinada para fixação do valor da causa, improcedendo a arguição de nulidade da sentença recorrida por falta de motivação do ponto 68º dos factos provados.
3.2 Da impugnação dos pontos 23 a 47, 57 a 66 dos factos provados, no que respeita à fração BO, sala 7.1, do ponto 27, relativamente a todas as frações e do ponto 68 dos factos provados e da contradição entre os pontos 1 e 20 dos factos provados
O recorrente impugna os pontos 23 a 47 e 57 a 66 dos factos provados, no que respeita à fração BO, sala 7.1, o ponto 27 dos factos provados relativamente a todas as frações e o ponto 68 dos mesmos factos, pretendendo que os factos provados nos pontos 23 a 47 e 57 a 66 deixem de abarcar a fração BO, sala 7.1, que em todo o caso o ponto 27 seja julgado não provado e que seja considerado não escrito o ponto 68 dos mesmos factos provados, afirmando ainda que os pontos 1 e 20 dos factos provados são contraditórios.
As razões que a recorrente indica para fundamentar a sua impugnação são de que a perícia realizada no âmbito dos autos a requerimento da autora e bem assim a verificação não judicial qualificada não permitem a formação de uma convicção positiva relativamente aos factos vertidos nos pontos 23 a 47 e 57 a 66 dos factos provados, no que respeita a fração BO, sala 7.1; além disso, os depoimentos das testemunhas HH, II e GG, nas passagens da gravação que localiza temporalmente e transcreve, também não permitem a formação de uma convicção positiva relativamente aos factos vertidos nos pontos 23 a 47 e 57 a 66 dos factos provados, no que respeita a fração BO, sala 7.1.
O recorrente impugna relativamente a todas as frações o ponto 27 dos factos provados, invocando para tanto as regras da experiência e o depoimento de JJ nas passagens da gravação que localiza temporalmente e transcreve.
Finalmente, o recorrente impugna o ponto 68 dos factos provados por alegada falta de fundamentação e descrição da convicção do tribunal.
Os pontos de facto impugnados têm o seguinte teor:
- Sempre que chove as frações dos autores sofrem infiltrações de água (ponto 23 dos factos provados);
- Infiltrações que se verificam na zona correspondente ao terraço de cobertura (ponto 24 dos factos provados);
- Terraço que corresponde à cobertura de parte das frações dos autores (ponto 25 dos factos provados);
- Isto, devido a uma deficiente impermeabilização (ponto 26 dos factos provados);
- Esta situação verifica-se, pelo menos, desde o ano de 2006 (ponto 27 dos factos provados);
- A cobertura do terraço encontra-se impermeabilizada com tela (ponto 28 dos factos provados);
- O tipo de tela aplicado é adequado para a impermeabilização de terraços (ponto 29 dos factos provados);
- É um tipo de tela que impede a passagem de gases e vapor de água do piso inferior (ponto 30 dos factos provados);
- Esta característica da tela, associada à falta de isolamento térmico, cria condensação, provocando o aparecimento de manchas de humidade (ponto 31 dos factos provados);
- A tela apresenta uma deficiente ligação no seu perímetro, devido à má aplicação (ponto 32 dos factos provados);
- A que acresce a existência de descolamentos e empolamentos em particular nas zonas mais críticas de ligação entre elementos horizontais e verticais (ponto 33 dos factos provados);
- Esta situação permite a entrada de água e humidades por baixo das camadas de impermeabilização (ponto 34 dos factos provados);
- Por força do efeito gravítico, a água percorre a cobertura e os tetos interiores das frações dos autores, chegando às paredes ou a pontos de fuga junto das caixilharias (ponto 35 dos factos provados);
- A degradação das frações dos autores, causada pelas infiltrações de água proveniente da cobertura, agrava-se continuamente (ponto 36 dos factos provados);
- Com maior intensidade nos dias de chuva (ponto 37 dos factos provados);
- Apesar das obras realizadas pelos autores no ano de 2009, conforme mencionado em 48) e 49), as frações estão novamente degradadas como consequência das infiltrações (ponto 38 dos factos provados);
- Os tetos das frações do demandante estão escuros devido à humidade (ponto 39 dos factos provados);
- Os materiais apodrecem, tendo caído pedaços dos tetos (ponto 40 dos factos provados);
- As paredes também estão escuras e verifica-se a descascagem da tinta (ponto 41 dos factos provados);
- Os rodapés, em madeira, devido às infiltrações de água, apodreceram, precisando de ser substituídos (ponto 42 dos factos provados);
- Os apainelados, também em madeira, apodreceram e precisam de ser substituídos (ponto 43 dos factos provados);
- A instalação elétrica precisa de ser revista, uma vez que a água percorre os circuitos elétricos, pondo em causa a segurança de quem utiliza as frações (ponto 44 dos factos provados);
- O acima descrito é consequência direta das infiltrações provenientes das fachadas e do terraço de cobertura por deficiente conservação das partes comuns do edifício, indicando o perito por ordem decrescente:
i. Terraço:
a. Mau estado das telas mormente descolamentos e empolamentos em particular nas zonas mais críticas de ligação entre elementos horizontais e verticais – zona comum;
b. Deficiente impermeabilização da zona das soleiras das caixilharias por deterioração da ligação da tela asfáltica com o seu perfil inferior – zona comum;
c. O estado das juntas de dilação por o seu refechamento estar realizado por silicone atualmente já ressequido – zona comum;
ii. Paredes exteriores:
a. O estado das juntas de dila[ta]ção por o seu refechamento estar realizado por silicone atualmente já ressequido – zona comum;
b. Paredes de betão à vista densamente percorridos por fissurações[7] não tratadas – zona comum (ponto 45 dos factos provados);
- De acordo com a perícia realizada, determinam-se os:
i. Custos de reparação da fração 7.7 nos seguintes termos e valores:
a. Teto da casa de banho (pladur): 4 m2 x € 40,00/m2 = € 160,00;
b. Teto da sala (gesso): 44 m2 x € 25,00/m2 = € 1 100,00;
c. Paredes (limpar e pintar): 40m2 x € 10,00/m2 = € 400,00;
d. Piso (limpar): 40m2 x € 20,00m2 = € 800,00;
e. Rodapés: 24ml x € 10,00/ml = € 240,00;
f. Eletricidade (v.g.): = € 250,00;
g. No total de € 2 950,00;
ii. Os custos de reparação da fração 7.8 nos seguintes termos e valores:
a. Teto da sala (gesso): 24m2 x € 25,00/m2 = € 600,00;
b. Paredes (limpar e pintar): 42m2 x € 10,00/m2 = € 420,00;
c. Piso (limpar): 45m2 x € 20,00/m2 = € 900,00;
d. Rodapés: 26ml x € 8,00/ml = € 208,00;
e. Eletricidade (v.g.): = € 250,00;
f. No total = € 2 378,00 (ponto 46 dos factos provados);
- O acima descrito ficará resolvido com as intervenções no terraço/cobertura e paredes exteriores como descrito nos relatórios de perícia de folhas 106 e seguintes/referência ... e respetivos esclarecimentos, cujo teor se dá integralmente por reproduzido, com a duração previsível de 90 dias (ponto 47 dos factos provados);
- Os danos nas frações são consequência direta da inundação (ponto 57 dos factos provados);
- Os autores, desde o dia 31/03/2015, data em que a “A...” suspendeu o contrato de arrendamento da fração BU (7.7), deixaram de receber as rendas dessa fração e até à data da instauração da ação (ponto 58 dos factos provados);
- Com as últimas chuvas, no início do mês de junho, a situação agravou-se (ponto 59 dos factos provados);
- Mais uma vez ocorreram infiltrações de água nas frações dos autores (ponto 60 dos factos provados);
- Agravando os danos nas paredes e tetos das frações (ponto 61 dos factos provados);
- Ainda por força das infiltrações de água, ficaram danificados computadores, impressoras e documentos da arrendatária das frações (ponto 62 dos factos provados);
- Causando a queda de parte do teto de uma das frações, escorrimento de água por tetos, por paredes, janelas e queda nos pavimentos das frações (ponto 63 dos factos provados);
- As ocorrências acima descritas determinaram a impossibilidade de utilização das frações objeto do contrato de arrendamento em apreço (ponto 64 dos factos provados);
- Nesse contexto, por escrito particular entregue aos autores, a arrendatária das frações autónomas designadas pelas letras “BO”, “BV” e “BU”, a sociedade C..., Lda., resolveu o contrato de arrendamento que havia celebrado com os autores, com efeitos a partir de 29/02/2016, conforme documento junto com o articulado superveniente – documento com a referência 417521377 de 23/09/2020, cujo teor se dá integralmente por reproduzido (ponto 65 dos factos provados);
- Os autores estão impedidos de arrendar as frações em apreço desde o dia 01/03/2016 (ponto 66 dos factos provados);
- Atualmente o arrendamento urbano para comércio e atividades liberais está a € 9,00 o m2 na cidade de Vila Nova de Gaia (ponto 68 dos factos provados).
Os pontos de facto que o recorrente afirma serem contraditórios têm o seguinte conteúdo:
- Os autores são donos de três frações autónomas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por 73 frações autónomas, sito na Avenida ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo predial de Vila Nova de Gaia sob o nº ...:
i. Fração autónoma destinada a escritório 7.1, designado pelas letras “BO” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BO;
ii. Fração autónoma destinada a escritório 7.7, designada pelas letras “BU” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BU;
iii. Fração autónoma destinada a escritório 7.8, designada pelas letras “BV” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BV (ponto 1 dos factos provados);
- Fração[[8]] que foi vendida pelos autores a KK, testemunha nos autos, por contrato de compra e venda de agosto de 2019 (ponto 20 dos factos provados).
O tribunal recorrido motivou os pontos de facto impugnados da forma que segue:
“O quadro factual enumerado de 23) a 47) assenta na valoração positiva do relatório pericial de Outubro de 2016 (folhas 106 e seguintes/referência ...), respectivos esclarecimentos (folhas 141 a 149/referência ..., folhas 151 a 153/referência ... e folhas 157 a 158/referência ...), do relatório com a referência 30164338 de 12/10/2021, respectivo complemento (referência 32471694 de 06/06/2022), das verificações não judiciais qualificadas de 31/10/2023 (referência 37140361 de 02/11/2023), dos testemunhos de HH, de II e de GG.
Prova que temos como escorreita, verosímil e credível.
O testemunho de HH e o documento 23 da petição inicial permitem-nos percepcionar o quadro factual de 2013 – 2015 e o que se sucedia quando chovia, nomeadamente, o pingar de água, a necessidade de usar baldes para conter essa água e os bens danificados. Testemunho que não está isolado, já que acresce o relato de II. Esta testemunha situa o seu discurso no ano 2013, que corresponde ao tempo dos factos de que tem conhecimento pessoal. Elucidativas as suas palavras. Os testemunhos em apreço – isolada e conjuntamente – mostram-se escorreitos e credíveis, relevando para a prova dos factos 23) a 26) e 36) a 37).
Aqui, assume especial relevo cada um dos relatórios periciais mencionados, esclarecimentos e verificações não judiciais qualificadas, somando-se os esclarecimentos prestados pelo Perito em audiência.
Daqui decorre, com certeza, que há infiltração da água das chuvas pela cobertura/terraço do prédio – tida como área comum do mesmo -, não se excluindo as juntas de dilatação, em geral, má conservação das fachadas do prédio, cuja construção tem cerca de trinta e cinco anos. As palavras do Sr. Perito em audiência foram bastante esclarecedoras, tendo o mesmo relatado o seu conhecimento de forma sustentada.
Na sequência do que vimos expondo, torna-se certa a versão dos autores e afasta-se a versão do réu. Com efeito, há uma sequência lógica dos factos por ocorrência de infiltrações por águas da chuva, indo ao encontro inclusivamente das regras da experiência comum, caindo por terra a alegação de que o sucedido se deve à má utilização das fracções pelos condóminos do piso de cima. Afasta-se até por ausência de prova nesse sentido.
Fazendo uma leitura sequencial do relatório pericial junto com a petição inicial que data de 11/03/2015 (documento 7), do relatório pericial e esclarecimentos dos anos de 2016 e 2017, do relatório pericial de 2021 e complemento de 2022, assim como das verificações não judiciais qualificadas de 2023, consta-se a uma tónica comum: a causa das infiltrações nas fracções autónomas dos autores é da má impermeabilização do terraço/cobertura, juntas de dilatação e parede exterior do prédio. Poderão encontrar-se divergências pontuais, naturais, já que são documentos elaborados por diferentes profissionais. Contudo, uníssonos quanto à factualidade a que nos reportamos.
Importa, pois, valorar o testemunho de LL, juntamente com documento 20 da petição inicial – reportando-se às reparações do ano der 2009. Prova sustentada inclusivamente pela prova acima mencionada.
Convence, quer pela forma espontânea como depôs, quer pelo próprio estado actual do mercado do imobiliário, o testemunho de GG. É admissível que as rendas das fracções dos autores, outrora em valores de 550,00€ e 461,00€, possam hoje ser arrendadas por 650,00€ mensais.
Valorou-se, para demonstração do facto 46), a avaliação mais recente por ser mais recente e, portanto, aproximada da realidade actual.
Chegamos, desta feita, à demonstração dos factos 48) a 71) dos factos provados.
Acrescem os documentos 8 a 13 e 14 a 17 – cartas e actas de Assembleias de Condóminos – juntos com a petição inicial, assim como os títulos der compra e venda e contratos de arrendamento juntos pelas partes.
Temos como certa a suspensão do contrato de arrendamento, ficando os autores dependentes da resolução do problema que afecta as fracções outrora arrendadas. Suspensão que levou à cessação contratual e ao facto de as fracções estarem até hoje sem uso por falta de condições.”
Os pontos de facto que o recorrente afirma serem contraditórios foram motivados da seguinte forma:
“A factualidade elencada de 1) a 13) dos factos provados está assente por acordo desde a fase dos articulados. Ainda assim, têm-se em consideração os documentos 1 e 6 (certidões e cadernetas prediais) da petição inicial, de folhas 10 e seguintes, documentos 1, 2 e 3 (certidões prediais), de folhas 74 e seguintes, do incidente de intervenção provocada, assim como escritura pública e títulos de compra e venda juntos a folhas 187 e seguintes, 215 e seguintes, 233 e seguintes e 282 e seguintes. Documentos que identificam o prédio mãe, as fracções autónomas, descrição predial, inscrição matricial, respectiva titularidade, localização e composição.”
(…)
“Também os factos provados e mencionados de 16) a 22) decorrem de prova documental que acaba por ser corroborada com a motivação que se expõe no desenrolar da apreciação de toda a prova. A prova documental referida são os documentos 23 e 25 da petição inicial.”
Cumpre apreciar e decidir.
A impugnação da decisão da matéria de facto sujeita o impugnante a variados ónus processuais que, em caso de inobservância, implicam a rejeição dessa pretensão na parte em que se verifique a não satisfação desses ónus.
Assim, em primeiro lugar, o impugnante deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto impugnados (artigo 640º, nº 1, alínea a) do Código de Processo Civil), especificação que também deve ser feita nas conclusões das alegações de recurso já que se trata de elementos conformadores do objeto do recurso[9].
Em segundo lugar, o recorrente deve indicar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada que sustentem a sua pretensão de alteração da decisão da matéria de facto (artigo 640º, nº 1, alínea b) do Código de Processo Civil), especificação que não tem de constar das conclusões do recurso[10].
Em terceiro lugar, o impugnante deve especificar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (artigo 640º, nº 1, alínea c) do Código de Processo Civil), especificação que dominantemente se tem entendido não ter que constar das conclusões das alegações[11].
Em quarto lugar, fundando-se a impugnação da decisão da matéria de facto em meios de prova que hajam sido gravados, o recorrente deve, sob pena de imediata rejeição do recurso na parte em que se verifique a inobservância do ónus, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (artigo 640º, nº 2, alínea a) do Código de Processo Civil).
Ajuizemos agora da satisfação pelo recorrente dos ónus processuais que sobre o mesmo incidem.
No que respeita aos pontos 23 a 47 e 57 a 66, todos dos factos provados, o recorrente observa suficientemente os ónus que impendem sobre o impugnante da decisão da matéria de facto.
Porém, no que tange ao ponto 68 dos factos provados, o recorrente limita-se a invocar patologias formais, que na realidade se não verificam, não indicando quaisquer provas que ponham em crise a factualidade dada como provada neste ponto.
Por isso, no que respeita ao ponto 68 dos factos provados, por não ter observado o ónus previsto na alínea b) do nº 1 do artigo 640º do Código de Processo Civil, rejeita-se a sua impugnação.
Além de observar os ónus previstos no artigo 640º do Código de Processo Civil, a matéria impugnada tem de ser relevante para solução final do litígio, já que a impugnação da decisão da matéria de facto é um mero instrumento destinado a fixar uma base factual que dê suporte às pretensões jurídicas do recorrente.
Ora, a nosso ver, a factualidade vertida no ponto 62 dos factos provados nenhuma pertinência tem para as pretensões da recorrente de revogação da sentença recorrida, já que relevava para uma pretensão dos autores que foi julgada improcedente e que transitou em julgado por não ter sido impugnada (veja-se a alínea B), i, ii do dispositivo da sentença recorrida).
Assim sendo e dada a proibição da prática de atos inúteis no processo (artigo 130º do Código de Processo Civil), indefere-se a impugnação do ponto 62 dos factos provados.
A impugnação da decisão da matéria de facto cingir-se-á assim aos pontos 23 a 47, 57 a 61 e 63 a 66 dos factos provados.
No que respeita aos pontos de facto que o recorrente afirma serem contraditórios, importa ainda considerar o disposto na alínea c) do nº 2 do artigo 662º do Código de Processo Civil, patologia que será suprida nesta instância, desde que tenhamos ao nosso dispor todos os elementos que permitam a alteração da decisão da matéria de facto.
Procedeu-se à análise crítica da seguinte prova documental:
- cópia da certidão do registo predial oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 1 e da qual resulta que as frações BO, BU e BV têm a área de 52,50 m2; porém, no mesmo documento, quando se descreve a fração BO, sala 7.1, indica-se que tem a área de 110 m2;
- cópia da caderneta predial urbana oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 2, referente à fração BO e na qual consta que em avaliação realizada em 2014 lhe foi atribuído o valor patrimonial de € 76 360,00;
- cópia de certidão do registo predial oferecido pelos autores com a petição inicial como documento nº 3 contendo a descrição da fração BU, sala 7.7, indicando-se que tem a área de 70,5 m2;
- cópia da caderneta predial urbana oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 4, referente à fração BU e na qual consta que em avaliação realizada em 2014 lhe foi atribuído o valor patrimonial de € 49.390,00;
- cópia de certidão do registo predial oferecido pelos autores com a petição inicial como documento nº 5 contendo a descrição da fração BV, sala 7.8, indicando-se que tem a área de 83,5 m2;
- cópia da caderneta predial urbana oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 6, referente à fração BV e na qual consta que em avaliação realizada em 2014 lhe foi atribuído o valor patrimonial de € 60 090,00;
- cópia de “Relatório Pericial”, oferecido pelos autores com a petição inicial como documento nº 7, elaborado por MM, arquiteta, com data de 11 de março de 2015;
- cópia de carta datada de 05 de dezembro de 2006, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 8, remetida pelo autor à administração do réu em que se refere, além do mais, que a D..., arrendatária das salas 7.6, 7.7 e 7.8 se queixa de infiltrações, realidade que o autor alega ter percecionado;
- cópia de carta datada de 18 de janeiro de 2008, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 9, remetida pelo autor à administração do réu em que se refere, além do mais, a carta antes mencionada e que, alegadamente, denunciava infiltrações nas frações 7.1, 7.6, 7.7 e 7.8, reclamando a realização urgente de obras;
- cópia de carta datada de 01 de setembro de 2010, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 10, remetida pelo autor à administração do réu, com o assunto “Infiltrações de águas nas salas 7.1, 7.6, 7.7 e 7.8”, em que se refere, além do mais, que a inquilina das identificadas frações, por causa das infiltrações, pôs termo ao arrendamento, pede-se a realização de obras no terraço e nas fachadas e que caso não sejam feitas inutilizarão as obras realizadas no interior das frações tendo em vista o seu arrendamento futuro;
- cópia de carta datada de 30 de dezembro de 2010, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 11, remetida pelo autor à administração do réu, com o assunto “Infiltrações de águas nas salas 7.1, 7.6, 7.7 e 7.8”, em que se refere, além do mais, que as infiltrações nunca foram resolvidas e que foram reconhecidas pela administração do réu;
- cópia de carta datada de 22 de fevereiro de 2011, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 12, remetida pelo autor à administração do réu, em que se refere, além do mais, que as infiltrações continuam a verificar-se e que o impedem de arrendar as salas aos interessados que as procuraram;
- cópia de carta datada de 13 de março de 2013, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 13, remetida pelo autor à administração do réu, com referência a “Infiltração de águas no 7º andar”, em que se refere, além do mais, que as infiltrações se registam desde 1993, que não obstante desde então tenha sido reclamada a reparação do teto da sala 7.8, isso não foi feito, tendo há pouco caído o referido teto, terminando com a interpelação do destinatário para no prazo de oito dias após a receção da carta tomar posição concreta e definitiva sobre a realização urgente de obras de conservação e reparação, bem como de obras interiores para reparação de danos em paredes e seus revestimentos, apainelados, tetos, soalhos, entre outros.
- cópia da ata nº ... de 22 de fevereiro de 2008, da assembleia de condóminos do edifício designado EDIFÍCIO ..., oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 14, de que se destacam as seguintes passagens:
“Foi explicado pelo representante da firma administradora, o orçamento para o ano de 2008, enviado juntamente com a convocatória e conta de 2007, salientando a necessidade da liquidação da dívida dos elevadores e a segurança social, a reparação do telhado da 1.ª Conservatória e da sala da empresa “D...”.
Foi lida uma carta enviada pelo Sr. AA, proprietário das salas 7.8, 7.7, 7.6 e 7.1, exigindo que as infiltrações de água que estão a ocorrer no tecto das salas sejam definitivamente resolvidas.
Foi explicado pela administração, que as infiltrações nas salas são consequência da degradação da fachada exterior do lado norte e da falta de tratamento da junta de dilatação e não do terraço, havendo necessidade de orçamentar uma verba para a reparação não só dessa fachada mas de todas.”
(…)
“Foi proposta à Assembleia pelo Sr. NN a seguinte proposta:
1 – Que sejam feitos testes ao terraço para verificar se o mesmo se encontra estanque;
2 – Caso o problema persista, a administração deverá pedir uma vistoria técnica para avaliação do problema e a sua solução e pedir orçamentos;
3 – Deverá ser marcar uma reunião extraordinária para aprovação de um orçamento suplementar.
Esta proposta foi colocada a aprovação e foi aprovada por unanimidade.”
- cópia da ata nº ... de 26 de janeiro de 2009, da assembleia de condóminos do edifício designado EDIFÍCIO ..., oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 15, de que se destacam as seguintes passagens:
“Na rubrica “Reparações internas”, foram gastos 719,77€ na alteração e instalação de sensores nos patamares, reparação de instalação eléctrica e dos intercomunicadores, materiais eléctricos e pequenas intervenções de pichelaria. Os 5.072,55 € mencionados na rubrica “Reparações gerais”, referem-se as intervenções na impermeabilização da empena poente do prédio, ao nível do oitavo e sétimo andar, instalação de pranchas suspensas, intervenções de impermeabilização e reparação de danos nas salas 8.1, 8.2 e 7.8.”
(…)
“Pelo Sr. AA, proprietário da sala 7.8, também solicitou a resolução do problema de infiltração na sua sala.
Foi explicado pela administração, que as infiltrações nas salas são consequência da degradação da fachada exterior do prédio, havendo necessidade de orçamentar uma verba para a reparação geral.”
- cópia da ata nº ... de 11 de outubro de 2010[12], da assembleia de condóminos do edifício designado EDIFÍCIO ..., oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 17, de que se destacam as seguintes passagens:
“Os condóminos foram alertados, para a necessidade de se regulamentar esta situação e de se estabelecer datas limites para a liquidação das quotas e as penalizações a ser aplicadas aos prevaricadores, acrescendo a estas situações, o facto do condómino Sr. AA (salas 7.1, 7.6, 7.7, 7.8) ter suspenso o pagamento das quotas do condomínio até ver resolvido os problemas de infiltração que afectam as suas fracções.”
(…)
“Passou-se então para a discussão do assunto mencionado no Ponto Um da ordem de trabalhos. “Discussão e aprovação do empreiteiro, e respectivo orçamento, para a realização das obras de reabilitação do prédio”.
Sobre este assunto o Sr. AA perguntou se os orçamentos apresentados tinham como base um caderno de encargos e, em resposta foi dito pelo Sr. OO e pelo Sr. PP que os orçamentos foram feitos com base em alguns itens previamente estabelecidos e após ter sido feito um levantamento das necessidades do prédio. Após a exposição dos cinco orçamentos obtidos e tendo em conta que os mesmos foram entregues fora dos prazos, tendo mesmo um dos orçamentos sido entregue 10 minutos antes desta assembleia, foi apresentada uma proposta no sentido de se elaborar um caderno de encargos com base no orçamento que apresenta uma descrição mais completa e pormenorizada dos trabalhos a serem realizados. Foi manifestada a disponibilidade do Sr. OO na ajuda na elaboração do mesmo.
Submetida a aprovação, a proposta foi aprovada por unanimidade.”
(…)
“No terceiro ponto da ordem de trabalhos, “Outros assuntos de interesse geral”.
O Sr. AA (salas 7.1, 7.6, 7.7 e 7.8), solicitou a palavra, começando por expor as razões que o levaram a suspender o pagamento das quotas respeitantes as suas fracções.
Começou por explicar que devido a saída em litígio com à anterior arrendatária, a empresa “D...”, a qual já foi intentada uma acção para pagamento destas despesas, tendo procedido a obras de reparação e pintura nas referidas salas e que na sala 7.1 houve infiltrações provenientes do terraço, provocando uma inundação e danos no chão e paredes.
A administração informou a Assembleia, que a cerca de cinco anos a administração procedeu a reparação e impermeabilização dos terraços existentes ao nível do primeiro e oitavo andar e devida a existência no terraço do oitavo andar, de um motores de grandes dimensões destinados a ventilação das salas do sétimo andar arrendadas pela empresa “D...”, não foi possível proceder a impermeabilização nessa parte do terraço.
Foi feito um contactou com os responsáveis da “D...”, no sentido de ordenarem a retirada do equipamento e que obteve como resposta, que cabia ao Condomínio o ónus de retirada do equipamento. Essa responsabilidade foi de imediato recusada pela Administração do Condomínio.
Apesar de não ter sido possível proceder aos trabalhos de reparação do terraço nesse local, pelo factos atrás mencionados, não há registo nos últimos cinco anos de qualquer problema de infiltração que afectasse a sala 7.1, devido a razoável conservação da impermeabilização existente.
Também foi afirmado pela Administração, que a “D...” procedeu ao desmantelamento do equipamento e que por deficiência do trabalho de impermeabilização do espaço anteriormente ocupado pelo referido equipamento, houve a infiltração que teve como consequência a inundação da sala 7.1 e infiltrações na sala 6.1.”
(…)
“Foi deliberado por unanimidade mandatar a administração do condomínio para adjudicar a reparação e impermeabilização urgentes da parte do terraço em causa que, devido à intervenção a mando da D..., causou entrada de águas pluviais na sala 7.1, notificando-se simultaneamente a D... dessa reparação e com envio do orçamento do respectivo custo das obras e trabalhos e com a advertência de que lhe será posteriormente debitado o seu custo, acrescido dos respectivos juros de mora, por o condomínio considerar e deliberar também por unanimidade ser o pagamento da inteira e exclusiva responsabilidade da D....”
- cópia de carta datada de 17 de novembro de 2006, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 18, remetida pela D..., SA à administração do réu, com referência a “Infiltração de Águas no 7º Piso – 7.6 e 7.8”, em que se refere, além do mais, o seguinte:
“Depois de uma vez mais termos solicitado a vinda do Sr. PP aos nossos escritórios devido às infiltrações e a seu pedido, somos pela presente a fazer notar quanto é urgente a reparação do tecto do 7º andar, fracções em assunto, que tem ligação com o terraço do 8º piso.
Como é do conhecimento dos vossos serviços, cada vez de chove temos que andar a colocar baldes e a afastar secretárias, para evitar danos maiores.
Na sala 7.6 a caixilharia continua a degradar-se desde 2003, quando solicitamos a sua reparação e que até hoje continuamos à espera, colocando os tão falados balde.
Nos nossos escritórios com entrada pela sala 7.8 ainda é pior, num dos gabinetes no canto do lado esquerdo o tecto está completamente estragado e a água tem dado cabo de uma estante existente.
No escritório andamos sempre a afastar secretárias e a desligar lâmpadas para evitar males maiores.
Agradecemos que reparem de uma vez as situações de infiltração da água das chuvas nestas fracções.”
- cópia de carta datada de 30 de novembro de 2006, oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 18, remetida pela administração do réu à D..., SA, com referência a “Infiltração de Águas no 7º andar”, em que se refere, além do mais, o seguinte:
“Referente à vossa carta de 17-11-2006 com o assunto de infiltrações de águas informa o seguinte:
Sala 7.6 – A reparação da caixilharia terá que ser feita em conjunto com as outras fracções estando de momento sem data marcada.
Sala 7.8. – É da intenção da Administração orçamentar para o próximo no (2007), a reparação do terraço por cima das salas que apresentam problemas, solucionando assim o problema de vez.
Pedimos, desde já, as nossas desculpas por todos os incómodos causados.”
- cópia de fatura oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 20, emitida por F..., Lda., datada de 31 de novembro de 2009, referente a “raspagem, emaçamento e pintura de tectos e paredes estragadas com as ultimas chuvas, nas sala 7.1 e 7.7, na AV. ..., ..., 7º andar, Vila Nova de Gaia”, no montante de € 7.200,00, IVA incluído.
- cópia de venda a dinheiro oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 21, emitida por G..., Lda., datada de 30 de outubro de 2009, endereçada a AA, ..., Marco Canaveses, referente a diverso material de construção civil, nomeadamente cimento cola, cal hidráulica, primário acrílico, tinta plástica e diluente sintético, tudo no valor de € 845,02, IVA incluído.
- cópia de fatura oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 22, emitida por H..., Lda., endereçada a AA, datada de 31 de dezembro de 2012, referente a trabalhos de reparação do sistema elétrico da fração BU sita no nº ... da Avenida ..., Vila Nova de Gaia, no montante de € 639,60, com IVA incluído.
- cópia de contrato oferecido pelos autores com a petição inicial como documento nº 23, denominado “Contrato de Arrendamento Comercial”, celebrado com data de 18 de junho de 2011, nos termos do qual AA e BB declararam dar de arrendamento a C..., Lda, as frações autónomas BO e BV, correspondentes aos escritórios designados por 7.1 e 7.8, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito no ... da Avenida ..., freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o nº ..., em regime de renda livre, pelo prazo de três anos, com início no dia 01 de julho de 2011, renovável por períodos sucessivos de um ano, pela renda mensal de € 1.100,00, tendo a C..., Lda. declarado aceitar o arrendamento, declarando I..., Lda., além do mais, responsabilizar-se como fiadora e principal pagadora pelas obrigações assumidas pela C..., Lda.
- cópia de “Aditamento a Contrato de Arrendamento Comercial com Fiança” oferecido pelos autores com a petição inicial como documento nº 24, celebrado com data de 14 de junho de 2012, nos termos do qual AA e BB declararam que o arrendamento celebrado em 18 de junho de 2011 inclui ainda a fração BU correspondente a um escritório designado como 7.7, com entrada pelo nº ... do mencionado prédio constituído em propriedade horizontal, que a renda mensal passa a ser de € 1 561,00, tendo a C..., Lda. declarado aceitar o arrendamento, declarando QQ, além do mais, responsabilizar-se como fiadora e principal pagadora pelas obrigações assumidas pela C..., Lda., fiança que AA e BB declararam aceitar.
- cópia de mensagem de correio eletrónico oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 25, remetida por ..........@..... para ..........@....., datada de 10 de março de 2015, pelas 15h13, com o seguinte teor:
“Exmo. Sr. AA, Venho através deste, confirmar, a nossa intensão de suspender o contrato de arrendamento, relativo à sala 7.7 do edifício Comercial sito na Avenida ..., ..., a partir do dia 31 de março de 2015. Como é do seu conhecimento, a sal 7.7, continua a apresentar problemas graves de humidade e, apesar de todas as comunicações verbais que oportunamente transmitimos, tanto a si como ao condomínio, a verdade é que não parece haver uma solução a curto prazo. No ano de 2013, iniciamos um processo de renovação das salas, com pinturas, reforma das casas de banho e iluminação e vemos agora todo esse esforço financeiro e as expectativas criadas às nossas formandas completamente goradas, a entidade que tutela a formação profissional, a ANQEP (Agencia Nacional de Qualificações e Ensino Profissional -Ministério da Educação), define de forma clara que as salas terão que apresentar condições de utilização irrepreensíveis e que as mesmas terão que ser avaliadas em cada formação, através de um questionário anonimo, o qual devera ser apenso ao DTP -Dossier Técnico Pedagógico. Para exemplo, das inúmeras queixas que temos recebido, por parte das formandas, envio, em anexo, alguns exemplares dos questionários preenchidos pelas mesmas. Nas salas 7.1, parece ter existido uma evolução relativamente à humidade, aparentemente o problema foi solucionado. No entanto, estas salas, que também receberam obras em 2013, por conta das infiltrações, estão completamente depauperadas e também está a ser motivo de queixas por parte das formandas. Como combinado, solicito que se proceda à pintura dos tectos, paredes afectadas e substituição do rodapé no dia 02, 03 e 04 de Abril de 2015.”
Procedendo à análise crítica da prova pericial produzida verifica-se que no relatório pericial de 12 de outubro de 2021 (referência 30164338), tendo por objeto os artigos 13 e 14 do articulado superveniente oferecido pelos autores em 23 de setembro de 2020, não foram identificados quaisquer sinais de infiltrações na sala 7.1 e não foi possível aceder às salas 7.7 e 7.8.
No relatório pericial de 06 de junho de 2022 (referência 32471694), manteve-se a apreciação relativamente à sala 7.1 e relativamente às salas 7.7 e 7.8, numa primeira visita, em 25 de fevereiro de 2022, por mera inspeção visual e tato, não foi detetada a presença de água. Realizada nova visita em 01 de junho de 2022, com o auxílio de um higrómetro, constatou-se então a existência de infiltrações de águas com origem na parte superior, designadamente o terraço posterior. As fotografias que acompanham este relatório pericial ilustram bem aquilo que foi percecionado pelo Sr. Perito nas salas 7.7. e 7.8.
Em relatório datado de 19 de outubro de 2022 (referência 33612671), o Sr. Perito respondeu aos pedidos de esclarecimentos formulados pelo réu.
Por determinação do Sr. Juiz a quo, o Sr. Perito procedeu a verificação não judicial qualificada (referência 453407860), oferecendo um relatório datado de 31 de outubro de 2023 e uma reportagem fotográfica (vinte e quatro fotografias[13]), tudo apenas incidente sobre as salas 7.7 e 7.8[14].
Procedeu-se à audição da prova pessoal produzida nas diversas sessões da audiência final.
O Sr. Perito RR, engenheiro civil, prestou esclarecimentos referindo que as telas do terraço se apresentam com descolamentos, empolamentos e deteriorações e aparentam ter muitos anos. As juntas de dilatação nas paredes exteriores carecem de refechamento, com material elástico com polímeros, com maior durabilidade do que o silicone. As platibandas têm fissuração. Os custos das reparações apenas contemplam as zonas afetadas. Não foi feito qualquer teste de estanquicidade aos terraços, tendo medido o teor de humidade com recurso a higrómetro. Referiu que é mais dispendioso a determinação precisa da zona ou zonas do terraço e da soleira por onde se verificam as infiltrações, do que a impermeabilização destas zonas. Não tem quaisquer dúvidas de que o estado dos rodapés é consequência das infiltrações.
PP, representante da sociedade que administra o condomínio réu, no essencial, referiu que até 2014 resolveram todos os problemas de infiltração que o edifício apresentava na cobertura e nas fachadas e que uma inundação ocorrida em 2015 foi causada pelo entupimento dos canos de descarga de um terraço a que apenas têm acesso direto dois condóminos. Quando o terraço e as fachadas foram reparados foram feitos testes de estanquicidade e com uma mangueira que revelaram que essas zonas do prédio não permitiam infiltrações.
HH declarou ter trabalhado como administrativa de 2013 a 2015, por conta da sociedade C..., Lda., aí funcionando a I...; durante o tempo em que aí trabalhou, em duas salas que não é capaz de identificar mediante numeração ou letras, quando chovia muito havia muitas infiltrações e humidade, sendo necessário recolher a água que caía da parte superior com baldes.
LL, empresário de construção civil, fez trabalhos de reparação em frações do autor, tendo emitido a fatura oferecida pelos autores com a petição inicial como documento nº 20, datada de 31 de novembro de 2009. Em 2016 voltou a ser contactado pelo autor para orçamentar nova reparação, tendo-lhe dito que não valia a pena fazer a reparação sem a resolução das causas das infiltrações.
GG, conhecida do autor por causa da sua atividade de mediadora imobiliária, conhece os escritórios que o autor tem no sétimo piso do condomínio réu e que há seis ou sete anos não estão em condições de arrendar por causa das infiltrações que aí se verificam. Entre 2015 e 2018, esses escritórios podiam ser arrendados por valores de € 500,00 a € 550,00 e, na atualidade, por valores de cerca € 650,00, à razão de €8,00 a € 9,00 por m2. O autor não reparou as frações porque entendia que competia ao réu fazer essas reparações. Deslocou-se às frações ontem ou anteontem e está tudo na mesma, tendo visto água no chão, sentindo-se um intenso cheiro a humidade.
KK comprou em agosto de 2019 aos autores a sala 7.1 (fração BO) declarando que aquando dessa compra havia uma mancha num teto causada por infiltrações, mas que o problema estava a ser resolvido. Foi a depoente que reparou o teto e aplicou um teto falso isolado com lã de vidro. O ano passado e este ano voltou a ter infiltrações na sua fração, no primeiro ano por causa do entupimento de um tubo de um terraço do 8º piso, tendo a reparação sido suportada por um condómino do 8º piso e este ano sem que houvesse qualquer entupimento, como comprovou um condómino do oitavo piso com um vídeo. As infiltrações localizam-se na zona que fica sob o terraço.
SS, advogado e condómino, membro da comissão de acompanhamento de obras no condomínio réu, tendo saído do prédio em 2014; declarou que o condomínio tem feito todas as obras necessárias para impermeabilização do prédio e imputou as infiltrações verificadas no sétimo piso ao entupimento com lixo dos canos de descarga de terraços de uso exclusivo de condóminos do oitavo piso e a uma rutura numa casa de banho numa fração do oitavo piso.
TT, advogada e condómina, membro da comissão de acompanhamento de obras no condomínio réu, referiu que foram feitas várias obras de impermeabilização no prédio ao longo dos anos, relatando aquilo que o Sr. Administrador do Condomínio, nomeadamente que as causas das infiltrações no sétimo piso se deviam ao entupimento dos tubos de descarga dos terraços de acesso exclusivo a condóminos. Chegou a ver vestígios de infiltrações em frações do sétimo piso, em 2015, no Verão.
UU, construtor civil, declarou que entre 2011 e 2013 fez o isolamento de alguns dos terraços do réu no oitavo andar que estavam isolados com chapa de zinco, cobrindo esse isolamento com tela asfáltica, não tendo isolado os terraços da parte da frente. Acha que os terraços já estavam isolados com tela asfáltica, com exceção dos que estavam virados para a traseira do prédio. Depois do isolamento fez testes de estanquicidade, verificando que não havia perdas de água. Tem conhecimento de infiltrações causadas por uma chuva intensa, no Verão e por os canos de escoamento de um terraço se acharem entupidos, tendo sido chamado pelo Administrador do Condomínio ao local para presenciar o facto.
VV, advogado, com escritório na fração 7.2 que adquiriu em 2007/2008, tendo ocupado em 2010, durante cerca de um mês, a fração 7.1 mediante uma renda simbólica e pelo tempo necessário para fazer obras na sua fração 7.2. Desde que ocupa a sua fração teve dois casos de infiltrações. Em ambos os casos, a administração do condomínio informou-o que as infiltrações foram causadas por um entupimento.
WW, administrativo, membro da Comissão de Acompanhamento das Obras no condomínio, trabalha no quinto andar do condomínio réu há vinte e oito anos; por volta de 2011 foram feitas obras de impermeabilização no oitavo andar; depois dessas obras houve uma infiltração causada por entupimento dos tubos de descarga dos terraços de uso exclusivo de condóminos.
XX, CFO de uma empresa, ocupa a fração 8.2 desde fins de 2014, 2015 e é dono da mesma fração desde 2019; referiu que no Verão de 2015, na sequência de infiltrações numa fração do autor, autorizou a administração do condomínio a aceder ao terraço que também serve a sua fração, tendo então verificado que o tubo de escoamento do terraço na frente da fração que confina com a sua estava entupido. Não reparou que tenha havido outro episódio como este.
JJ, empresário, agente imobiliário, conhece o prédio desde 2002, tendo então trabalhado por conta da J..., no oitavo piso; acompanha a filha do Sr. EE às reuniões do condomínio; foram aplicadas telas asfálticas no oitavo piso em 2011/2012; não tem conhecimento de infiltrações no prédio em 2015/2016; pelo que tem ouvido não houve mais infiltrações no prédio desde 2015; se não tivessem debelado as infiltrações, em tantos anos, a água já teria chegado ao rés do chão.
II, conhece o autor como senhorio do local onde funcionava a A... e onde trabalhou na receção, cerca de um ano, entre 2013/2014; não conhece a identificação da fração ocupada pela sua entidade patronal; havia muita humidade no local de trabalho e usavam baldes para recolher a água que caiu do piso superior.
YY, declarou ter trabalhado para o Sr. PP que faleceu há cerca de três anos e que era o representante da administradora do condomínio réu; há alguns anos atrás; em data que não consegue precisar situada na Primavera ou no Verão, foi chamado ao oitavo piso do prédio, porque um terraço estava cheio de água; descalçou-se e arregaçou as calças e dirigiu-se para a zona onde se localiza um tubo de escoamento e daí retirou uma toalha e um tapete que estavam a entupir esse tubo.
ZZ, serralheiro, por volta de 2014/2015, fez diversos trabalhos no prédio por conta da administração do condomínio, tendo trocado um vidro, colocado silicone para vedar os vidros da fachada, pingadeiras e fez vedações e um tapa-vista; o silicone tem uma garantia de dez anos de duração; com uma mangueira projetaram água para a fachada a fim de verificarem a estanquicidade desta.
Rememorados os elementos probatórios essenciais, é tempo de os avaliar criticamente e responder à impugnação requerida pelo recorrente.
É inquestionável que relativamente à fração BO, sala 7.1 não foi produzida prova pericial utilizável nestes autos que permita diretamente a formação de uma convicção positiva desta instância relativamente à ocorrência de infiltrações na fração BO provenientes do terraço que serve em parte de cobertura às frações BO, BU e BV.
Porém, sabe-se que todas as frações são contíguas umas relativamente às outras, apresentando-se todas do mesmo lado do prédio (veja-se a planta que integra o documento nº 7 oferecido pelos autores com a sua petição inicial), pelo que é lícito inferir que uma mesma causa produz efeitos similares.
Por outro lado, as testemunhas HH e II, trabalharam por conta da entidade que arrendou as frações BO, BV e BU aos autores, em 2011 e 2012 (vejam-se os documentos 23 e 23 oferecidos pelos autores com a petição inicial), tendo a primeira testemunha trabalhado no período compreendido entre 2013 e 2015, enquanto a segunda aí exerceu funções no ano de 2013.
Estas duas testemunhas deram conta de infiltrações nas instalações onde trabalhavam que obrigavam à recolha da água que ia caindo com baldes e à proteção com plásticos de objetos mais sensíveis.
A testemunha KK que adquiriu a fração BO aos autores em 2019 deu conta de que aquando da compra havia uma mancha no teto decorrente de um problema que já estaria resolvido, tendo a testemunha procedido à colocação de um teto falso com um isolamento em lã de vidro. Porém, no ano que precedeu a inquirição desta testemunha e no ano da inquirição, voltaram a verificar-se infiltrações na fração BO, assumindo o proprietário da sala 8.1 a responsabilidade pelas reparações no primeiro caso, enquanto no segundo caso, tudo aponta para que a infiltração resulte de má impermeabilização do terraço, já que visionou uma gravação vídeo que comprovava a inexistência de qualquer entupimento no terraço.
O depoimento da testemunha LL dá-nos conta da efetivação no ano de 2009 de reparações nas frações BO e BU em tetos, paredes e apainelados, trabalhos que levaram à emissão da fatura oferecida pelos autores com a sua petição inicial como documento nº 20. É certo que este documento tem uma data impossível (31-11-2009), mas isso não significa que se trate de um documento falso, já que é tão ostensivo que o mês de novembro apenas tem trinta dias. Deve assim entender-se que este documento enferma de uma datação ostensivamente errada quanto ao dia do mês. Referiu ainda esta testemunha que em 2016 voltou a ser contactada pelo autor para orçamentar reparações nas frações, tendo a mesma transmitido ao autor que não valia a pena fazer reparações nas frações sem que fossem feitas obras de impermeabilização na parte superior das frações.
Embora o recorrente afirme que desde antes de 2015 se acham resolvidos os problemas de impermeabilização das fachadas do prédio e dos terraços de cobertura, não ofereceu qualquer prova documental que desse conta da extensão dos trabalhos realizados e que corroborasse os depoimentos dos seus condóminos interessados nesta realidade factual dadas as suas óbvias repercussões favoráveis nas respetivas quotas de condomínio.
Aliás, se estavam resolvidos esses problemas, se o recorrente estava tão seguro dessa realidade, por que razão não o demonstrou requerendo uma prova pericial de estanquicidade do terraço e das fachadas do prédio?
No que respeita à impugnação do ponto 27 dos factos provados para todas as frações, não há nenhuma regra da experiência comum que determine que uma infiltração provinda do último piso de um prédio composto de onze pisos, oito deles acima do solo, mantida ao longo de vários anos, se venha necessariamente a verificar nos primeiros pisos do imóvel.
Pelo contrário, o que a experiência comum ensina é que a infiltração afeta as frações situadas imediatamente abaixo daquela donde provém a água e só excecionalmente outras situadas abaixo desta.
Estando em causa infiltrações resultantes da chuva e sendo esta um fenómeno intermitente e muito variável em quantidade e intensidade em cada ano, diversas são também as consequências que advêm das infiltrações resultantes da água de chuva.
Assim, tudo sopesado, com a motivação que precede, foi produzida prova pessoal, pericial e documental bastante para permitir a formação de uma convicção positiva deste tribunal quanto à realidade da matéria contida nos pontos 23 a 46[15] e 57 a 61 e 63, 65 e 66, todos dos factos provados e também no que respeita à fração BO.
No entanto, nos pontos 23, 25, 35, 36, 38, 39 e 44, 57, 60, 61, 63 e 66, todos dos factos provados, as referências genéricas às frações que deles consta deve ser substituída pela identificação concreta das frações em causa.
Por outro lado, o ponto 47 dos factos provados deve ser retirado dos fundamentos de facto, não só por ser conclusivo, mas também por assentar exclusivamente num meio de prova não utilizável nestes autos.
Igualmente os pontos 64 e 66 dos factos provados devem ser extirpados dos fundamentos de facto por serem meramente conclusivos.
Assim, face ao que antecede, a impugnação da decisão da matéria de facto improcede, sem prejuízo das alterações antes mencionadas e resultantes da formação autónoma da convicção probatória deste Tribunal da Relação no âmbito da matéria de facto impugnada que lhe cumpre conhecer.
Debrucemo-nos agora sobre a alegada contradição do ponto 1 dos factos provados com o ponto 20 dos mesmos factos.
A contradição resultaria, na perspetiva do recorrente, de no ponto 1 dos factos provados se dar como assente que os autores são donos da fração BO, enquanto no ponto 20 dos factos provados consta que essa fração foi vendida pelos autores em agosto de 2019.
O ponto 1 dos factos provados reproduz a matéria que os autores verteram no artigo 1º da petição inicial, peça processual entrada em juízo em 25 de junho de 2015.
Por seu turno, o ponto 20 dos factos provados reproduz, com um acrescento relativo à identidade da adquirente, o que foi alegado no artigo 9 do articulado superveniente oferecido pelos autores em 23 de setembro de 2020.
Assim, estes pontos de facto respeitam a períodos temporais distintos devendo o ponto 1 dos factos provados retratar a alteração na titularidade da fração BO a fim de que os pontos 1 e 20 dos factos provados se harmonizem um com o outro.
Também o ponto 15 dos factos provados se refere à situação de facto aquando da propositura da ação e à semelhança do ponto 1 deve dar conta da alteração na titularidade da fração BO a fim de se harmonizar com o ponto 20 dos factos provados.
Deste modo, o ponto 1 dos factos provados passa a ter a seguinte redação:
Os autores foram donos até agosto de 2019 de uma fração autónoma destinada a escritório 7.1, designado pelas letras “BO” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BO do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por 73 frações autónomas, sito na Avenida ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo predial de Vila Nova de Gaia sob o nº ... e são donos de duas frações autónomas do mesmo prédio urbano em regime de propriedade horizontal:
i. Fração autónoma destinada a escritório 7.7, designada pelas letras “BU” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BU;
ii. Fração autónoma destinada a escritório 7.8, designada pelas letras “BV” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BV.
Por seu turno, o ponto 15 dos factos provados passa a ter a seguinte redação:
Parte da cobertura das três frações mencionadas no ponto 3.3.1.1 dos factos provados corresponde ao terraço de cobertura do prédio.
Finalmente, como é sabido, a Relação deve proceder, mesmo oficiosamente, à ampliação da decisão da matéria de facto sempre que tal se mostre indispensável tendo em conta as diversas soluções plausíveis das questões de direito decidendas (artigo 662º, nº 2, alínea c) do Código de Processo Civil.
No caso dos autos, o ora recorrente na sua resposta ao articulado superveniente deduzido pelos autores suscitou a prescrição do direito dos autores a haverem as rendas das frações autónomas BO, BV e BU que ficaram impedidos de receber dado a impossibilidade de as dar de arrendamento por facto imputável ao réu desde 01 de março de 2016 a 23 de setembro de 2017.
O tribunal recorrido não conheceu desta questão e, muito embora não haja sido suscitada a nulidade da sentença recorrida por omissão de pronúncia, o recorrente volta no seu recurso a suscitar esta questão.
A decisão desta questão implica que se determine o dia em que foi formulada a pretensão que o recorrente considera parcialmente prescrita e bem assim o dia em que o recorrente foi interpelado.
Neste contexto devem aditar-se aos factos provados os seguintes:
- Em 23 de setembro de 2020, os autores apresentaram articulado superveniente em que, além do mais, pedem a condenação do réu a pagar aos demandantes a quantia de € 78 155,00, referente às rendas não recebidas pelos autores devido à extinção do arrendamento das frações e até ao momento da dedução do articulado superveniente, sendo € 22 550,00 por conta das rendas não recebidas relativas à fração BO[16].
- O réu foi notificado em audiência prévia realizada em 23 de setembro de 2020 do articulado superveniente oferecido pelos autores.
3.3 Fundamentos de facto exarados na sentença recorrida com as alterações decorrentes do exposto e decidido no precedente ponto, tudo expurgado, na medida do possível, das meras remissões probatórias
3.3.1 Factos provados
3.3.1.1
Os autores foram donos até agosto de 2019 de uma fração autónoma destinada a escritório 7.1, designado pelas letras “BO” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BO do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por 73 frações autónomas, sito na Avenida ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo predial de Vila Nova de Gaia sob o nº ... e são donos de duas frações autónomas do mesmo prédio urbano em regime de propriedade horizontal:
i. Fração autónoma destinada a escritório 7.7, designada pelas letras “BU” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BU;
ii. Fração autónoma destinada a escritório 7.8, designada pelas letras “BV” no 7.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BV.
3.3.1.2
Os chamados CC e mulher DD figuram, por referência à data do incidente de intervenção de terceiros, no Registo Predial como proprietários da fração autónoma destinada a escritório 8.1, designada pelas letras “BX” no 8.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na matriz urbana sob o artigo ...-BX.
3.3.1.3
Fração adquirida a 09/09/ 2014, com igual data de registo de aquisição.
3.3.1.4
Os chamados CC e mulher DD venderam a fração acima mencionada à Banco 1... CRL, por título de compra e venda de 08/11/2018.
3.3.1.5
A chamada E..., S.A. figura, por referência ao incidente de intervenção de terceiros, no Registo Predial como proprietária da fração autónoma destinada a escritório 8.2, designada pelas letras “BZ” no 8.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na matriz urbana sob o artigo ...-BZ.
3.3.1.6
Fração adquirida a 24/04/2013, com registo de aquisição de 25/04/2013.
3.3.1.7
Por escritura pública de compra e venda, datada de 10/01/2020, a chamada E..., S.A. vendeu a fração acima mencionada a XX e AAA.
3.3.1.8
Os chamados EE e mulher FF Para figuram no Registo Predial como proprietários da fração autónoma destinada a escritório 8.3, designada pelas letras “CA” no 8.º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na matriz urbana sob o artigo ...-CA.
3.3.1.9
Fração adquirida a 31/05/2011, com igual data de registo.
3.3.1.10
As três frações identificadas em 2), 5) e 8) situam-se assim no 8.º andar do prédio onde os autores detêm as suas frações, as mencionadas em 1) [3.3.1.1].
3.3.1.11
Estas três frações situam-se em parte por cima das frações dos autores e para aceder aos terraços adjacentes de uso exclusivo das frações mencionadas em 2), 5) e 8) [3.3.1.2, 3.3.1.5 e 3.3.1.8] é necessário passar no interior das frações.
3.3.1.12
O condomínio do prédio onde se situam as frações é administrado pela sociedade B..., Lda., que foi eleita para o exercício dessas funções em assembleia de condóminos.
3.3.1.13
O prédio, do qual fazem parte as frações autónomas acima mencionadas, é constituído por onze pavimentos, subcave, cave e oito andares, sendo o último recuado.
3.3.1.14
Parte do oitavo andar é constituído por um terraço de cobertura.
3.3.1.15
Parte da cobertura das três frações mencionadas no ponto 3.3.1.1 dos factos provados corresponde ao terraço de cobertura do prédio.
3.3.1.16
O terraço de cobertura constitui parte comum do edifício[17].
3.3.1.17
Os autores, por contrato de arrendamento outorgado no dia 18/06/2011, deram de arrendamento à sociedade comercial “C..., Lda.”, N.I.P.C. ..., com sede Rua ..., freguesia ..., Vila Nova de Gaia, as frações autónomas designadas pelas letras “BO” (7.1) e “BV” (7.8).
3.3.1.18
No dia 14/06/2012, por aditamento ao contrato identificado no artigo anterior, os autores deram de arrendamento à referida sociedade a fração autónoma designada pelas letras “BU” (7.7).
3.3.1.19
A fração autónoma designada pelas letras “BO” estava arrendada pelo valor de € 550,00 mensais.
3.3.1.20
Fração que foi vendida pelos autores a KK, testemunha nos autos, por contrato de compra e venda de agosto de 2019.
3.3.1.21
A fração autónoma designada pelas letras “BV” estava arrendada pelo valor mensal de € 550,00.
3.3.1.22
A fração autónoma designada pelas letras “BU” estava arrendada pelo valor mensal de € 461,00.
3.3.1.23
Sempre que chove as frações BO, BV e BU sofrem infiltrações de água.
3.3.1.24
Infiltrações que se verificam na zona correspondente ao terraço de cobertura.
3.3.1.25
Terraço que corresponde à cobertura de parte das frações BO, BV e BU.
3.3.1.26
Isto, devido a uma deficiente impermeabilização.
3.3.1.27
Esta situação verifica-se, pelo menos, desde o ano de 2006.
3.3.1.28
A cobertura do terraço encontra-se impermeabilizada com tela.
3.3.1.29
O tipo de tela aplicado é adequado para a impermeabilização de terraços.
3.3.1.30
É um tipo de tela que impede a passagem de gases e vapor de água do piso inferior.
3.3.1.31
Esta característica da tela, associada à falta de isolamento térmico, cria condensação, provocando o aparecimento de manchas de humidade.
3.3.1.32
A tela apresenta uma deficiente ligação no seu perímetro, devido à má aplicação.
3.3.1.33
A que acresce a existência de descolamentos e empolamentos em particular nas zonas mais críticas de ligação entre elementos horizontais e verticais.
3.3.1.34
Esta situação permite a entrada de água e humidades por baixo das camadas de impermeabilização.
3.3.1.35
Por força do efeito gravítico, a água percorre a cobertura e os tetos interiores das frações BO, BV e BU, chegando às paredes ou a pontos de fuga junto das caixilharias.
3.3.1.36
A degradação das frações BO, BV e BU, causada pelas infiltrações de água proveniente da cobertura, agrava-se continuamente.
3.3.1.37
Com maior intensidade nos dias de chuva.
3.3.1.38
Apesar das obras realizadas pelos autores no ano de 2009, conforme mencionado em 48) e 49) [3.3.1.48 e 3.3.1.49], as frações BO, BV e BU estão novamente degradadas como consequência das infiltrações.
3.3.1.39
Os tetos das frações BO, BV e BU estão escuros devido à humidade.
3.3.1.40
Os materiais apodrecem, tendo caído pedaços dos tetos.
3.3.1.41
As paredes também estão escuras e verifica-se a descascagem da tinta.
3.3.1.42
Os rodapés, em madeira, devido às infiltrações de água, apodreceram, precisando de ser substituídos.
3.3.1.43
Os apainelados, também em madeira, apodreceram e precisam de ser substituídos.
3.3.1.44
A instalação elétrica precisa de ser revista, uma vez que a água percorre os circuitos elétricos, pondo em causa a segurança de quem utiliza as frações BO, BV e BU.
3.3.1.45
O acima descrito é consequência direta das infiltrações provenientes das fachadas e do terraço de cobertura por deficiente conservação das partes comuns do edifício, indicando o perito por ordem decrescente:
i. Terraço:
a. Mau estado das telas mormente descolamentos e empolamentos em particular nas zonas mais críticas de ligação entre elementos horizontais e verticais – zona comum;
b. Deficiente impermeabilização da zona das soleiras das caixilharias por deterioração da ligação da tela asfáltica com o seu perfil inferior – zona comum;
c. O estado das juntas de dila[ta]ção por o seu refechamento estar realizado por silicone atualmente já ressequido – zona comum;
ii. Paredes exteriores:
a. O estado das juntas de dila[ta]ção por o seu refechamento estar realizado por silicone atualmente já ressequido – zona comum;
b. Paredes de betão à vista densamente percorridos por fissurações não tratadas – zona comum.
3.3.1.46
De acordo com a perícia realizada, determinam-se os:
i. Custos de reparação da fração 7.7 nos seguintes termos e valores:
a. Teto da casa de banho (pladur): 4 m2 x € 40,00/m2 = € 160,00;
b. Teto da sala (gesso): 44 m2 x € 25,00/m2 = € 1 100,00;
c. Paredes (limpar e pintar): 40m2 x € 10,00/m2 = € 400,00;
d. Piso (limpar): 40m2 x € 20,00m2 = € 800,00;
e. Rodapés: 24ml x € 10,00/ml = € 240,00;
f. Eletricidade (v.g.): = € 250,00;
g. No total de € 2 950,00;
ii. Os custos de reparação da fração 7.8 nos seguintes termos e valores:
a. Teto da sala (gesso): 24m2x € 25,00/m2 = € 600,00;
b. Paredes (limpar e pintar): 42m2 x € 10,00/m2 = € 420,00;
c. Piso (limpar): 45m2 x € 20,00/m2 = € 900,00;
d. Rodapés: 26ml x € 8,00/ml = € 208,00;
e. Eletricidade (v.g.): =€ 250,00;
f. No total = € 2 378,00.
3.3.1.47
No ano de 2009, em face do estado de degradação das frações de sua propriedade os autores realizaram obras de reparação dos danos causados pelas infiltrações de água.
3.3.1.48
Repararam os danos nos tetos e paredes das frações 7.1 e 7.7, causados pela humidade, mediante raspagem, emaçamento e pintura de tetos e paredes estragadas com as últimas chuvas”, despendendo o valor de € 7 200,00, no mês de novembro de 2009.
3.3.1.49
De tudo isto foi informado o autor.
3.3.1.50
Os autores, por diversas vezes, comunicaram à administração do condomínio a necessidade de realização de obras no terraço de cobertura para resolver os problemas das infiltrações, conforme cartas de 05/12/2006, 18/01/2008, 01/09/2010, 30/12/2010, 22/02/2011 e 13/03/2013, juntas com a petição inicial.
3.3.1.51
Os autores, por intermédio do seu mandatário, por carta registada com data de 30/10/2014, interpelaram a administração do condomínio para que esta procedesse ao início das obras de reparação do terraço e paredes exteriores do prédio.
3.3.1.52
Face à falta de resposta àquela interpelação, os autores, por intermédio do seu mandatário, por carta registada com aviso de receção enviada à administração do condomínio e datada de 18/03/2015, reiterou aquilo que havia sido dito na carta anterior, no que respeita à necessidade urgente de reparação do terraço e paredes.
3.3.1.53
Nessa mesma carta, informou a administração do condomínio que as frações se encontram arrendadas à “A...”, que a escola suspendeu o contrato de arrendamento em relação à sala 7.7, fração “BU” e que estava em risco o contrato com as outras duas salas.
3.3.1.54
Avisou ainda que a arrendatária só retomaria o contrato da sala 7.7 se as obras fossem executadas até ao dia 20 de abril de 2015.
3.3.1.55
O réu manteve o silêncio, sem responder às interpelações efetuadas.
3.3.1.56
Os danos nas frações BO, BV e BU são consequência direta da inundação.
3.3.1.57
Os autores, desde o dia 31/03/2015, data em que a “A...” suspendeu o contrato de arrendamento da fração BU (7.7), deixaram de receber as rendas dessa fração e até à data da instauração da ação.
3.3.1.58
Com as últimas chuvas, no início do mês de junho, a situação agravou-se.
3.3.1.59
Mais uma vez ocorreram infiltrações de água nas frações BO, BV e BU.
3.3.1.60
Agravando os danos nas paredes e tetos das frações BO, BV e BU.
3.3.1.61
Ainda por força das infiltrações de água, ficaram danificados computadores, impressoras e documentos da arrendatária das frações.
3.3.1.62
Causando a queda de parte do teto de uma das frações, escorrimento de água por tetos, por paredes, janelas e queda nos pavimentos das frações BO, BV e BU.
3.3.1.63
Nesse contexto, por escrito particular entregue aos autores, a arrendatária das frações autónomas designadas pelas letras “BO”, “BV” e “BU”, a sociedade C..., Lda., resolveu o contrato de arrendamento que havia celebrado com os autores, com efeitos a partir de 29/02/2016, conforme documento junto com o articulado superveniente – documento com a referência 417521377 de 23/09/2020.
3.3.1.64
A fração BX foi arrendada no dia 2/11/2017.
3.3.1.65
Atualmente o arrendamento urbano para comércio e atividades liberais está a € 9,00 o m2 na cidade de Vila Nova de Gaia.
3.3.1.66
Na carta, datada de 30/11/2006, remetida pela Administração do Condomínio à arrendatária de duas frações dos autores e referente às infiltrações de água que se verificavam nas salas arrendadas, consta que “A reparação da caixilharia terá de ser feita em conjunto com as outras fracções” e que “É intenção da Administração orçamentar para o próximo ano (2007), a reparação do terraço por cima das salas que apresentam problemas, solucionando assim o problema de vez”.
3.3.1.67
Conforme Ata da Assembleia de Condóminos n.º 30, datada de 22/02/2008, “Foi lida uma carta enviada pelo Sr. AA, proprietário das salas 7.8, 7.7, 7.6 e 7.1, exigindo que as infiltrações de água que estão a correr no tecto das salas seja definitivamente resolvidas. Foi explicado pela administração que as infiltrações nas salas são consequência da degradação da fachada exterior do lado norte e da falta de tratamento da junta de dilatação e não do terraço, havendo necessidade de orçamentar uma verba para a reparação não só dessa fachada mas de todas”.
3.3.1.68
Conforme Ata da Assembleia de Condóminos n.º 32, datada de 26/01/2009, “Pelo Sr. AA, proprietário da sala 7.8, também solicitou a resolução do problema de infiltração da sua sala. Foi explicado pela administração que as infiltrações nas salas são consequências da degradação da fachada exterior do prédio, havendo necessidade de orçamentar uma verba para a reparação geral”.
3.3.1.69
A presente ação foi instaurada em 26/06/2015.
3.3.1.70
O réu foi citado em 01/07/2015.
3.3.1.71
Os chamados CC e mulher DD foram citados no dia 02/05/2018.
3.3.1.72
Os chamados EE e mulher FF Para foram citados no dia 02/05/2018.
3.3.1.73
A chamada E..., S.A. foi citada no dia 07/05/2018.
3.3.1.74
Em 23 de setembro de 2020, os autores apresentaram articulado superveniente em que, além do mais, pedem a condenação do réu a pagar aos demandantes a quantia de € 78 155,00, referente às rendas não recebidas pelos autores devido à extinção do arrendamento das frações e até ao momento da dedução do articulado superveniente, sendo € 22 550,00 por conta das rendas não recebidas relativas à fração BO.
3.3.1.75
O réu foi notificado em audiência prévia realizada em 23 de setembro de 2020 do articulado superveniente oferecido pelos autores.
3.3.2 Factos não provados
3.3.2.1
A caixilharia das janelas degradou-se devido à humidade e precisa de ser substituída.
3.3.2.2
No descrito em 11) [3.3.1.11], têm o uso exclusivo do terraço de cobertura.
3.3.2.3
No descrito, em 49) [3.3.1.48], tendo despendido com essas obras de reparação, em material e mão de obra, a quantia de € 8 045,02.
3.3.2.4
Em 2012, devido às infiltrações de água e à humidade, foi necessário reparar a instalação elétrica, com o que os autores gastaram a quantia de € 639,60.
3.3.2.5
O réu recebeu reclamações por parte da sociedade arrendatária pelo facto de as frações apresentarem deficientes condições de utilização, causadas pelas infiltrações.
3.3.2.6
Já antes de 2006, o réu efetuou obras nas fachadas do edifício, juntas de dilatação, alumínios, e impermeabilizou os terraços.
3.3.2.7
Em 2012, o réu substituiu o telhado e fez uma retificação geral da cobertura do edifício.
3.3.2.8
Em data anterior a 2009, o proprietário das frações localizadas no 8.º andar era a D..., que também era arrendatária dos autores em relação às frações do 7.º andar.
3.3.2.9
Acontece que a referida empresa efetuou obras nas frações do 8.º andar, que vieram a provocar problemas de infiltrações nas frações do 7.º andar, furaram vidros, alumínios e o próprio terraço, para instalarem aparelhos de ar condicionado e sistemas de ventilação.
3.3.2.10
Não fazendo a devida reparação quando abandonaram as frações.
3.3.2.11
Em 2009, a inquilina dos autores que ocupava as frações do 7.º andar, a D..., entregou-as ao senhorio.
3.3.2.12
Com tal entrega por parte da sua arrendatária, e após constatar o estado de degradação das frações, originado pelo uso da arrendatária e não por quaisquer infiltrações.
3.3.2.13
Os autores viram-se forçados a fazer obras de fundo nas frações, tendo feito novas divisórias e paredes nas frações.
3.3.2.14
Em 2010 os autores apenas tinham problemas de infiltrações na sala 7.1 e as mesmas eram da responsabilidade da empresa D....
3.3.2.15
As infiltrações ocorridas no mês de junho de 2015 ficaram a dever-se ao facto de os proprietários das três frações que dispõem de terraços de uso exclusivo no 8.º andar não procederem à limpeza dos locais por onde as águas da chuva escoam.
3.3.2.16
Nem solicitarem ao réu a limpeza.
3.3.2.17
Deitaram lixo, objetos e águas sujas para as caleiras e tubos de queda de escoamento das águas.
3.3.2.18
Originando o entupimento de tais tubos, o enchimento dos terraços e as consequentes infiltrações para as frações do 7.º andar.
3.3.2.19
Na medida em que tais terraços são parte da cobertura das frações localizadas no 7.º andar.
3.3.2.20
O edifício encontra-se impermeabilizado, não existindo qualquer infiltração de água nas frações dos autores.
3.3.2.21
Encontrando-se o terraço de cobertura devidamente reparado e impermeabilizado, e não sendo o mesmo a origem de qualquer problema de infiltrações.
3.3.2.22
Os autores têm conhecimento de tudo o alegado na contestação do réu.
3.3.2.23
A ré tem vários colaboradores.
3.3.2.24
A presente ação afeta a imagem da sociedade que administra o réu, sendo esta, nos dias que correm, essencial e vital, fundamentalmente pela crise brutal do sector imobiliário e construtivo em que se insere.
3.3.2.25
Causando-lhe transtornos.
3.3.2.26
Os autores alteram a verdade dos factos, negam factos e omitem factos que sabem corresponder à verdade.
3.3.2.27
Até ao descrito em 67) [3.3.1.64], até então, a fração estava devoluta.
4. Fundamentos de direito
4.1 Da prescrição do direito de os autores haverem do réu as rendas que deixaram de auferir entre 01 de março de 2016 e 23 de setembro de 2017
O recorrente pretende que seja declarado prescrito o direito de os autores haverem do réu as rendas que deixaram de auferir entre 01 de março de 2016 e 23 de setembro de 2017.
Cumpre apreciar e decidir.
A pretensão dos recorrentes de o réu ser condenado a pagar-lhe o montante das rendas que poderiam ter auferido não fora a omissão do réu de conservação das partes comuns, omissão de que resultaram as infiltrações nas frações que o autor havia arrendado e que determinaram a cessação prematura desses contratos é uma pretensão indemnizatória fundada em facto ilícito, no caso concreto a violação do direito de propriedade dos autores.
O último dia de vigência dos contratos foi o dia 29 de fevereiro de 2016, pelo que a impossibilidade de os autores darem as frações autónomas de arrendamento verifica-se desde 01 de março de 2016, pois que dessa data em diante as mesmas não reuniam as condições necessárias para tal efeito.
Nos termos do disposto no artigo 498º, nº 1, do Código Civil, o direito de indemnização prescreve no prazo de três anos, a contar da data em que lesado teve conhecimento do direito que lhe compete, embora com desconhecimento da pessoa do responsável e da extensão integral dos danos, sem prejuízo da prescrição ordinária se tiver decorrido o respetivo prazo a contar do facto danoso.
A prescrição apenas se interrompe pela citação ou notificação judicial de qualquer ato que exprima, direta ou indiretamente, a intenção de exercer o direito, seja qual for o processo a que o ato pertence e ainda que o tribunal seja incompetente (artigo 323º, nº 1, do Código Civil).
No caso em apreço, tendo a pretensão indemnizatória dos recorridos sido deduzida em 23 de setembro de 2020 e tendo a mesma chegado ao conhecimento do ora recorrente no mesmo dia, a interrupção da prescrição verificou-se nesse dia 23 de setembro de 2020, pelo que as pretensões indemnizatórias dos recorridos fundadas em factos compreendidos a partir de 01 de março de 2016 até 22 de setembro de 2017, inclusive, se acham prescritas.
Uma vez que o recorrente questiona o valor mensal que se terá em conta para liquidação destes danos, apenas após decisão desta questão se poderá determinar precisamente o alcance preciso da prescrição ora declarada, prescrição que em todo o caso não abrange a indemnização pela suspensão do contrato de arrendamento da fração BU, sala 7.7 entre 31 de março de 2015 e 29 de fevereiro de 2016, logo formulada na petição inicial.
Pelo exposto, e com o esclarecimento que antecede, procede esta pretensão recursória do recorrente.
4.2 Do abuso do direito pelos autores ao não fazerem uso da faculdade prevista no artigo 1427º do Código Civil e ao imputarem ao réu as consequências da não realização dos trabalhos que podiam ter feito ao abrigo do citado normativo
O recorrente pugna pela revogação da sentença recorrida na parte em que condena o réu ao pagamento aos autores das quantias de € 5.710,00 € 18.440,00, € 60.625,00 e € 65.475,00, relativas às rendas não recebidas pelos autores.
Para tanto o recorrente afirma que os recorridos podiam ter evitado os prejuízos de que pretendem ser ressarcidos, bastando para tanto que tivessem lançado mão do disposto no artigo 1427º do Código Civil e, ao não agirem ao abrigo deste normativo legal, incorrem em abuso do direito, na modalidade de venire contra factuam proprium, não tendo por isso o direito a haverem do recorrente os danos que podiam ter evitado se tivessem agido como consentido pelo citado preceito legal.
Cumpre apreciar e decidir.
Nos termos do disposto no artigo 1427º do Código Civil na redação anterior à que lhe foi dada pela Lei nº 8/2022 de 10 de janeiro[18], “[a]s reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.”
Na prática judiciária coloca-se o problema de saber se a falta ou impedimento do administrador devem ser entendidos em sentido estrito ou, ao contrário, se se deve fazer de tais conceitos uma leitura ampla de modo a nela ser contemplada a recusa do administrador em realizar as obras pretendidas[19].
O direito conferido pelo artigo 1427º do Código Civil, deixa ao seu titular a decisão sobre a oportunidade e conveniência sobre o seu exercício.
As obras a executar nas partes comuns necessárias para debelar as infiltrações nas frações autónomas dos recorridos implicam necessariamente custos avultados que se desconhece se estes tinham disponibilidade para suportar.
Ainda que os recorridos tivessem disponibilidade financeira para suportar os custos das obras nas partes comuns, não parece exigível que eles arcassem com riscos que incidem sobre a globalidade dos condóminos, como seja o risco da insolvência de um ou mais condóminos.
É que o dever de realizar e custear as reparações nas partes comuns recai sobre os condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações (artigo 1424º, nº 1, do Código Civil), incumbindo ao condomínio diligenciar por que sejam tomadas as decisões para tanto necessárias.
Nos termos do disposto no artigo 334º do Código Civil, “[é] ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Sublinhe-se que este enquadramento normativo do caso é novo, não havendo qualquer rasto, ainda que ténue do mesmo nos articulados.
Não obstante se trate de uma questão nova, já que não foi suscitada perante o tribunal a quo, está em causa matéria de conhecimento oficioso e que por isso esta instância de recurso deve conhecer[20].
O princípio da boa-fé em sentido objetivo, como regra de conduta leal, honesta e imbuída de retidão, é um princípio geral que perpassa em diversos institutos do direito civil, assomando com particular notoriedade no instituto do abuso do direito.
Para o preenchimento do abuso do direito não basta uma qualquer ofensa dos limites decorrentes das regras da boa-fé, dos bons costumes ou do fim social ou económico de um certo direito[21], antes se requer que a ultrapassagem de tais limites seja manifesta.
O instituto do abuso do direito constitui um instrumento destinado a combater o exercício de direitos ou faculdades jurídicas num quadro formalmente irrepreensível, mas substancialmente infundado em virtude desse exercício exceder, ostensivamente, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico do direito ou faculdade jurídica.
O abuso do direito tem vindo a desenvolver-se doutrinal e jurisprudencialmente com o agrupamento de casos com traços comuns permitindo a conceituação de diferentes modalidades de abuso do direito.
Nesta linha de pensamento constituem modalidades de abuso do direito o tu quoque, o venire contra factum proprium, a supressio, a surrectio, a exceptio doli, as inalegabilidades formais e o desequilíbrio no exercício[22].
O recorrente sustenta que na situação dos autos os recorridos agem em abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium.
Na construção dogmática do venire contra factum proprium levada a cabo pelo Professor Baptista Machado[23] os pressupostos que desencadeiam o efeito jurídico próprio do instituto jurídico em apreço são:
a) uma situação objetiva de confiança, isto é, a confiança digna de tutela tem que assentar em algo de objetivo, numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura;
b) um investimento de confiança e a irreversibilidade desse investimento;
c) a boa-fé da contraparte que confiou, pelo que a confiança do terceiro ou da contraparte só merecerá proteção jurídica quando esteja de boa-fé (por desconhecer a divergência entre a aparência criada e a situação ou intenção reais) e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico.
Ora, analisando os pressupostos do abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium é nítido que falha logo o primeiro pressuposto desta figura, ou seja, uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura.
Pelo contrário, os recorridos foram ao longo do tempo manifestando uma conduta de todo incompatível com uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura que fosse desfavorável aos seus interesses e sucessivamente foram exigindo a resolução do problema das infiltrações e a reparação dos danos causados nas suas frações, alertando para os riscos de cessação dos contratos de arrendamento em consequência das referidas infiltrações nas frações arrendadas (vejam-se os pontos dos factos provados nºs 3.3.1.50 a 3.3.1.55).
Assim, por falta de preenchimento do primeiro pressuposto da modalidade de abuso do direito invocado pelo recorrente, improcede esta arguição, sendo certo que a factualidade provada não integra qualquer outra modalidade de abuso do direito ou a violação da boa-fé, dos bons costumes ou do fim social e económico do direito.
Pelo exposto, improcede esta questão recursória.
4.3 Da violação das regras da equidade na fixação do valor médio das rendas que os autores deixaram de receber
O recorrente insurge-se contra o valor médio fixado na sentença recorrida a título de renda mensal das frações autónomas que os recorridos poderiam ter recebido se as pudessem ter arrendado, alegando que tendo sido o valor fixado pelo tribunal de acordo com as regras da equidade, a decisão recorrida não ponderou todos os dados relevantes para o efeito, nomeadamente, a duração da pendência destes autos, o valor dos imóveis, a variabilidade do mercado do arrendamento ao longo do tempo, a possibilidade de as frações não serem arrendadas, pelo menos durante o período da pandemia COVID 19, a incidência de IRS sobre os valores recebidos a título de renda, as despesas de manutenção das frações e a possibilidade de os autores fazerem por si as obras necessárias para colocar no mercado as suas frações autónomas.
O tribunal recorrido fundamentou este segmento da sua decisão do seguinte modo:
“Acresce o direito ao valor das rendas que deixaram de receber – por todos, o Acórdão do T.R.P. de 08/03/2021, disponível em www.dgsi.pt.
Neste particular, as rendas que os autores deixaram de receber pelo arrendamento da fracção 7.7 são as que se respeitam ao período da suspensão do contrato de arrendamento de 31/03/2015 até à cessação contratual em 29/02/2016.
Depois do dia 01/03/2016 até ao presente os autores têm direito a um valor a fixar equitativamente pela privação do uso da fracção. Assim também, quanto à fracção 7.8. Em relação à fracção 7.1, os autores viram-se privados de a usarem desde a cessação do contrato de arrendamento (01/03/2016), por causa do estado das infiltrações, e até Julho de 2019 (inclusive). Em Agosto de 2019, a fracção é vendida. Valores a fixar igualmente equitativamente.
Líquido é neste momento o valor de 5.710,00€, correspondente ao período de suspensão contratual.
Constituindo assim o uso uma vantagem susceptível de avaliação pecuniária é meramente consequente a conclusão de que a sua privação constitui um dano patrimonial indemnizável. A indemnização é calculada de acordo com a equidade.
Ora, “quando se faz apelo a critérios de equidade, pretende-se encontrar somente aquilo que, no caso concreto, pode ser a solução mais justa; (…)
Assim, "julgar segundo a equidade significa dar a um conflito a solução que parecer mais justa, atendendo apenas às características da situação e sem recurso à lei eventualmente aplicável. A equidade tem, consequentemente, conteúdo indeterminado, variável de acordo com as concepções de justiça dominantes em cada sociedade e em cada momento histórico" – Acórdão do STJ, datado de 29/11/2005, CJ, 2005, Tomo III, página 151 a 154.
No caso concreto, são três fracções destinadas ao comércio/actividades profissionais arrendadas à data do início da acção por 550,00€, 550,00€ e 461,00€.
Em relação à fracção 7.1, vendida no ano de 2019, deve considerar-se o valor da última renda, já que não se evidenciam elementos para a fixação de outro valor.
Em relação às fracções 7.7 e 7.8, à data arrendadas por 550,00€, deve considerar-se a valorização do mercado imobiliário, quer no sector do arrendamento, quer no da aquisição, seja para habitação ou para outros fins. Valores que ascendem como referido pela testemunha GG a 9,00€ o m2.
Significa, no caso concreto, que a fracção 7.7 pode atingir valores de arrendamento na ordem dos 600,00€ a 700,00€ e a fracção 7.8 dos 700,00€ aos 800,00€.
Tendo em linha de conta o período temporal – Março de 2016 até ao presente, Abril de 2024 -, somos de considerar, por apelo a critérios de justiça e de equidade, justa e razoável a fixação média de 625,00€ e 675,00€ mensais pela impossibilidade de dispor dos escritórios 7.7 e 7.8, respectivamente. Mensalidade a pagar até efectiva reparação dos mesmos.
Assim, em relação à fracção 7.1 terão os autores a receber 18.440,00€, em relação à fracção 7.7 terão os autores a receber 60.625,00€ e em relação à fracção 7.8 terão os autores a receber 65.475,00€.”
Cumpre apreciar e decidir.
Esta questão recursória tem em vista apenas os pedidos que os recorridos deduziram no articulado superveniente oferecido em 23 de setembro de 2020.
De facto, atentando nas trigésima, trigésima terceira e trigésima quarta conclusões das alegações de recurso cremos que delas resulta claramente que a condenação ao pagamento das rendas durante o período de suspensão do contrato de arrendamento relativo à fração BU, sala 7.7[24], no montante global de € 5 710,00, pelas contas do tribunal recorrido[25], não se inclui nesta questão recursória. O montante de € 144.540,00 corresponde ao somatório das indemnizações nos montantes de € 18.440,00, € 60.625,00 e € 65.475,00 (€ 18.440,00 + € 60.625,00 + € 65.475,00 = € 144.540,00).
Apreciemos então as pretensões indemnizatórias que os recorridos formularam em articulado superveniente apresentado em 23 de setembro de 2020 e mediante o qual pretendem que o ora recorrente seja condenado a pagar-lhes o valor correspondente à renda mensal por que cada uma das suas três frações estava arrendada à data em que os contratos de arrendamento se extinguiram por resolução[26], desde esta data e mensalmente até que o condomínio conclua as obras nas zonas comuns e necessárias à eliminação da origem das infiltrações de água nas frações dos demandantes.
O tribunal recorrido entendeu que estas pretensões indemnizatórias deveriam fixar-se de acordo com a equidade e procedeu oficiosamente à atualização dos valores peticionados pelos recorridos relativamente às frações BU e BV[27], fixando um valor médio mensal tendo por referência os valores do arrendamento em 2024, matéria que não havia sido alegada e que consta do ponto 3.3.1.65 dos factos provados. Anote-se que o tribunal recorrido fixou valores diferentes para cada uma dessas frações, certamente tendo em conta a sua diferente área (a fração BU terá a área de 70,5 m2, enquanto a fração BV terá a área de 83,5 m2), fator que as partes aparentemente não relevaram aquando da celebração do contrato de arrendamento, já que fixaram as rendas das frações BO e BV em montante igual, tendo a fração BO uma área de 110 m2.
A indemnização mensal da fração BO, sala 7.1, foi alegadamente fixada por referência ao valor da última renda por não se evidenciarem elementos para a fixação de outro valor (são as palavras da sentença recorrida com adaptação do tempo verbal), tendo em consideração o período compreendido entre 01 de março de 2016 e 31 de julho de 2019 (vejam-se os factos provados em 3.3.1.19, 3.3.1.20 e 3.3.1.63), ou seja, quarenta e um meses, que, à razão mensal de € 550,00, totalizariam € 22 250,00, tendo o tribunal recorrido fixado esta indemnização no montante de € 18 440,00, considerando, tanto quanto é possível concluir[28], que a renda da fração BO era de € 461,00 e que o período a ressarcir era de quarenta meses (€ 461,00 x 40 meses = € 18 440,00).
Ainda que se conclua que a indemnização referente à fração BO não foi fixada de acordo com as regras da equidade, dada a forma como o recurso vem construído, com referência a diversos fatores que deveriam ter sido relevados na fixação da indemnização importa aferir se os valores fixados pelo tribunal a quo são passíveis de ser alterados em função de todos esses fatores ou de algum ou alguns deles.
Em primeiro lugar, o recorrente sustenta que na fixação equitativa da indemnização o tribunal deve ponderar a demora dos autos.
Salvo melhor opinião, a demora do processo, não sendo imputável a qualquer das partes, não pode penalizar o lesado, cerceando-lhe o direito ao ressarcimento integral do dano sofrido.
A violação do direito fundamental a uma justiça célere (artigo 20, nºs 4 e 5, da Constituição da República) não interfere na configuração dos direitos das partes, podendo sim conferir uma pretensão contra o Estado ou contra alguma entidade que possa ser diretamente responsabilizada pela demora processual.
Conclui-se assim que a demora do processo não deve interferir na fixação equitativa da indemnização devida.
Em segundo lugar, o recorrente sustenta a desproporcionalidade dos valores indemnizatórios fixados por excederem o valor das próprias frações.
No que respeita este fator de ponderação deve ter-se em conta que não existe na factualidade provada qualquer referência ao valor de cada uma das frações.
Se atentarmos na prova documental junta aos autos e relevarmos os valores patrimoniais de cada uma das frações em 2014, verificar-se-á que esse valor era para a fração BO de € 76.360,00, de € 49.390,00 para a fração BU e de € 60.090,00 para a fração BV.
No entanto, volvidos mais de oito anos estes valores estão necessariamente desatualizados e, independentemente disso, os valores patrimoniais fixados de acordo com critérios fiscais não são um valor de mercado.
Finalmente, a alegada desproporção a que se refere o recorrente verifica-se por causa da demora do processo, fator que já antes se sustentou não poder constituir um critério de limitação dos direitos do lesado.
Em terceiro lugar, o recorrente afirma que o tribunal recorrido não podia fixar o mesmo valor médio das rendas frustradas desde 2016 tendo por referência o valor por metro quadrado do arrendamento em 2024.
A indemnização arbitrada em dinheiro por frustração do recebimento das rendas das frações autónomas deterioradas por facto imputável ao réu não é uma obrigação pecuniária, mas antes uma dívida de valor, sendo o dinheiro mero instrumento de liquidação da prestação[29].
Por isso, à luz do disposto no nº 2 do artigo 566º do Código Civil, o tribunal deve medir a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos, ou seja, tanto quanto possível, o tribunal deve lidar com valores atualizados, tendo sempre a preocupação de evitar duplicações[30].
Assim, do ponto de vista substantivo o procedimento de atualização seguido pelo tribunal recorrido é fundado e, a nível adjetivo, não foi suscitada a questão da nulidade da sentença recorrida por condenação ultra petitum, patologia que não é de conhecimento oficioso.
Em quarto lugar, o recorrente afirma que não ficou provada a existência de uma expetativa real e provável de as frações em causa serem arrendadas, ao que acresce a circunstância de durante a pandemia COVID 19 muitos arrendamentos terem cessado.
As frações dos autores são aquilo que impressivamente se designa de imóveis de rendimento pois que, aparentemente, a sua aquisição não tem em vista um uso direto e imediato por parte do adquirente, mas antes a disponibilização do seu gozo a terceiros mediante o pagamento de uma renda.
No caso dos autos foi feita prova de que duas das frações estiveram arrendadas desde 2011, estando a terceira arrendada desde 2012, arrendamentos que cessaram em 29 de fevereiro de 2016.
A factualidade provada nos pontos 3.3.1.53, 3.3.154 e 3.3.1.57 a 3.3.1.63, todos dos factos provados, permite-nos concluir que a cessação dos arrendamentos das três frações resultou das grandes infiltrações que nelas se registavam e que claramente prejudicam o gozo de qualquer arrendatário, causam-lhe danos em equipamentos e colocam em risco a própria integridade física e a vida dos arrendatários e das pessoas legalmente autorizadas a frequentar o arrendado.
Neste contexto probatório cremos que se pode afirmar com alguma segurança que se não fossem as infiltrações as frações ter-se-iam mantido arrendadas.
A circunstância de durante a pandemia COVID 19 terem cessado muitos arrendamentos não é a nosso ver bastante para concluir que os arrendamentos das frações dos recorridos também seriam afetados. Trata-se de uma referência genérica passível de ser conhecida por ter notoriedade (artigo 412º, nº 1, do Código de Processo Civil), mas que com esse perfil não tem aptidão para influir na quantificação equitativa dos danos em discussão neste recurso.
Em quinto lugar, o recorrente censura o tribunal a quo por não ter tido em conta na fixação da indemnização as obrigações fiscais que incidem sobre quem recebe rendimentos prediais.
No caso dos autos, os recorridos não recebem rendimentos prediais por força da procedência desta ação, mas sim uma indemnização que visa ressarcir a perda desses rendimentos.
Nos termos do disposto no artigo 72º, nº 7 do Código do IRS, os rendimentos prediais são tributados autonomamente à taxa de 28%, podendo tais rendimentos ser englobados por opção dos respetivos titulares residentes em território português.
Os rendimentos prediais são rendimentos da categoria F e estão definidos no artigo 8º do Código do IRS.
De acordo com o disposto na alínea g) do nº 2 do artigo 8º do Código do IRS, na redação introduzida pela Lei nº 82-E/2014 de 31 de dezembro, são havidas como rendas as indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria.
Estando as indemnizações arbitradas nestes autos a título de “rendas cessantes” sujeitas a IRS, não pode proceder-se ao desconto deste imposto aquando da fixação da referida indemnização, porque, desse modo, nem o Estado cobra integralmente o seu crédito fiscal e nem o devedor tributário fica livre de lhe ser liquidado IRS sobre a indemnização que viesse efetivamente a receber.
Não há assim lugar à dedução na indemnização de qualquer importância em função da taxa de IRS que incide sobre os rendimentos prediais.
Em sexto lugar, o recorrente critica o tribunal recorrido por não ter abatido à indemnização arbitrada as despesas de manutenção que sempre seriam necessárias dado que as frações em causa têm cerca de quarenta anos.
As despesas de manutenção do arrendado não têm que necessariamente ser suportadas pelo senhorio, podendo convencionar-se que o arrendatário suporte algumas ou todas estas despesas (veja-se por exemplo a cláusula oitava do contrato de arrendamento celebrado com data de 18 de junho de 2011 e oferecido pelos autores com a petição inicial como documento nº 23).
Por outro lado, abater um quantitativo que seria despendido pelos donos das frações com a manutenção destas à indemnização sucedânea das rendas que os recorridos poderiam auferir se as frações não tivessem as maleitas que têm, implica que os recorrentes fiquem privados desse valor eventualmente necessário para obras decorrentes da desocupação forçada das frações desde há já mais de sete anos.
Abater despesas de manutenção das frações que os autores estão impedidos de colocar no mercado do arrendamento sem que as mesmas se reflitam positivamente nas frações em que seriam realizadas, como pretende o recorrente, seria iníquo.
Finalmente, em sétimo lugar, o recorrente repisa a argumentação que aduziu para substanciar uma conduta dos recorridos alegadamente integradora de abuso do direito por virem reclamar o ressarcimento de danos a que poderiam ter posto termo usando da faculdade prevista no artigo 1427º do Código Civil.
Ora, como já antes se referiu, o artigo 1427º do Código Civil confere aos condóminos a faculdade de realizar reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns, na falta ou impedimento do administrador.
O direito conferido pelo artigo 1427º do Código Civil, deixa ao respetivo titular a decisão sobre a oportunidade e conveniência sobre o seu exercício.
As obras a executar nas partes comuns necessárias para debelar as infiltrações nas frações autónomas dos recorridos implicam necessariamente custos avultados que se desconhece se estes tinham disponibilidade para suportar.
Ainda que os recorridos tivessem condições financeiras para suportar os custos das obras nas partes comuns, não parece exigível que eles arcassem com riscos que incidem sobre a globalidade dos condóminos, como seja o risco da insolvência de um ou mais condóminos.
É que o dever de realizar e custear as reparações nas partes comuns recai sobre os condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações (artigo 1424º, nº 1, do Código Civil), incumbindo ao administrador diligenciar por que sejam tomadas as decisões para tanto necessárias.
É o réu que está a violar um dever e não os recorridos, que se limitam a não fazer uso de uma faculdade que a lei lhes confere, não sendo lícito ao recorrente tentar alijar-se da responsabilidade que sobre ele recai, a pretexto do não uso pelos lesados dessa faculdade que, além do mais, se desconhece se tinham condições financeiras para exercer.
Pelo exposto, conclui-se que o regime jurídico decorrente do artigo 1427º do Código Civil nenhuma incidência tem na fixação equitativa dos danos decorrentes da frustração do recebimento das rendas que as frações BO, BU e BV poderiam propiciar aos recorridos, caso não estivessem no estado em que se encontram por causa das infiltrações provenientes das partes comuns do condomínio.
Em conclusão, nenhuma das razões aduzidas pelo recorrente para alterar os valores fixados equitativamente pelo tribunal recorrido procede, mantendo-se os montantes mensais que desse modo foram determinados, ou seja, € 461,00 para a fração BO, sala 7.1, € 625,00 para a fração BU, sala 7.7 e € 675,00 para a fração BV, sala 7.8.
Importa agora determinar o alcance preciso da prescrição destas pretensões indemnizatórias dos recorridos referentes a factos ocorridos antes de 23 de setembro de 2017 e a partir de 01 de março de 2016, ou seja, um período de dezoito meses e vinte e dois dias.
Considerando o período compreendido entre 01 de março de 2016 e abril de 2024, as indemnizações arbitradas pelo tribunal recorrido devem reduzir-se aos seguintes montantes globais:
- a indemnização relativa à fração BO ao montante global de € 9 803,14[31];
- a indemnização referente à fração BU ao montante global de € 48 916,74[32];
- a indemnização referente à fração BV ao montante global de € 52 830,00[33].
Assim, a sentença é revogada parcialmente julgando-se parcialmente prescrito o direito de indemnização dos recorridos, nos termos antes enunciados, com a consequente redução das indemnizações arbitradas aos recorridos.
Atenta a impossibilidade de utilização do relatório pericial datado de 06 de novembro de 2016 e respetivos esclarecimentos deve retirar-se do dispositivo a alusão a esse meio de prova.
As custas do recurso e da ação são da responsabilidade do recorrente e dos recorridos na exata proporção de decaimento (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
5. Dispositivo
Pelo exposto, os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pelo Condomínio ..., alterando oficiosamente e ampliando a decisão da matéria de facto nos termos antes enunciados revoga-se parcialmente a sentença recorrida proferida em 27 de abril de 2024 e, em consequência:
a) julga-se procedente a exceção perentória de prescrição do direito de indemnização dos recorridos AA e BB deduzida pelo recorrente Condomínio ... e referente ao não recebimento de rendas relativas às frações BO, BU e BV, no período compreendido entre 01 de março de 2016 e 22 de setembro de 2017;
b) condena-se o Condomínio ... a pagar a AA e BB as quantias de:
I. € 9 803,86 (nove mil oitocentos e três euros e oitenta e seis cents), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BO, sala 7.1 entre 23 de setembro de 2017 e julho de 2019, inclusive;
II. € 48 916,74 (quarenta e oito mil novecentos e dezasseis euros e setenta e quatro euros e setenta e quatro cents), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BU, sala 7.7, entre 23 de setembro de 2017 e abril de 2024, inclusive, acrescida das quantias que entretanto se venceram e vencerem até efetiva disponibilidade do bem, calculadas à razão mensal de € 625,00;
III. € 52 830,00 (€ cinquenta e dois mil oitocentos e trinta euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BV, sala 7.8, entre 23 de setembro de 2017 e abril de 2024, inclusive, acrescida das quantias que entretanto se venceram e vencerem até efetiva disponibilidade do bem, calculadas à razão mensal de € 675,00;
c) a condenação do Condomínio ... a executar obras passa a ter a seguinte redação:
- Condena-se o réu Condomínio ... a executar as obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio e das que se revelem necessárias, por forma a cessar a infiltração de águas nas frações autónomas designadas pelas letras “BU” e “BV” – salas 7.7 e 7.8;
d) as custas do recurso e da ação são da responsabilidade do recorrente Condomínio ... e dos recorridos AA e BB na exata proporção de decaimento (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil)
e) no mais mantém-se o dispositivo da sentença recorrida.
***
O presente acórdão compõe-se de setenta e três páginas e foi elaborado em processador de texto pelo primeiro signatário.
Porto, 15/9/2025
Carlos Gil
Teresa Pinto da Silva
Ana Olívia Loureiro
______________
[1] Esta interveniente, em consonância com o que consta da cópia do registo predial, tem como último apelido “BBB” e não “CCC”. Esta conclusão é confirmada pela cópia do documento autêntico oferecido com a contestação desta interveniente em 10 de junho de 2018 e também pela assinatura aposta na procuração datada de 10 de maio de 2018 e oferecida com o requerimento de 29 de maio de 2018, pelo que se desconsiderará o apelido “BBB” que lhe é atribuído nos requerimentos apresentados em seu nome e representação.
[2] No que respeita à prova pericial o tribunal recorrido proferiu a seguinte decisão: “- Por considerá-la essencial à descoberta da verdade e boa decisão da causa, defiro a perícia requerida que será realizada por perito único, idóneo e com competência na matéria a a indicar pela secção que desde já se nomeia. Considerada a perícia já efectuada nos autos, determino que o objecto da perícia a realizar seja o proposto pelas partes nos requerimentos com as ref.ª 17521377, 26872739 e 26927644. Para a sua realização concedo ao Sr. Perito o prazo de 30 dias, devendo o mesmo prestar compromisso de honra por escrito.” Não existe nos autos qualquer requerimento com a referência “17521377”, mas sim o requerimento de 23 de setembro de 2020 em que os autores ofereceram um articulado superveniente e que tem a referência “417521377”, oferecendo as suas provas, nelas se incluindo prova pericial pertinente ao objeto desse articulado. O requerimento com a referência “26872739” foi oferecido pelos intervenientes CC e DD em 29 de setembro de 2020 e, além do mais, é a resposta ao articulado superveniente oferecido pelos autores. Finalmente, o requerimento com a referência “26927644” foi oferecido pelos intervenientes EE e FF e, além do mais, é a resposta ao articulado superveniente oferecido pelos autores. Porventura por não ter sido o autor do despacho proferido em novembro de 2017 e por não ter estudado devidamente o processo, nem ter na devida conta o princípio do contraditório na produção das provas, o Sr. Juiz que proferiu o despacho de 19 de novembro de 2020 fez letra morta daquela anterior decisão, não determinando a realização de prova pericial com o objeto requerido nos quesitos oferecidos em 09 de fevereiro de 2016. E essa decisão de 19 de novembro de 2020 não mereceu qualquer reação das partes e especialmente dos autores.
[3] Notificada às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 29 de abril de 2024.
[4] Esta referência corresponde ao relatório pericial apresentado em 03 de novembro de 2016 que teve por base perícia oficiosamente determinada pelo tribunal a fim de determinar o valor da causa (despacho de 03 de maio de 2016).
[5] Só com algum esforço interpretativo se chega à conclusão de que o recorrente pretende impugnar os pontos 23 a 47 e 57 a 66 e 68, todos dos factos provados. Na verdade, no ponto 17 do corpo das alegações, quando identifica a matéria impugnada, apenas reproduz os pontos de factos provados sob os nº 23 a 44 e 57 a 66. Porém, nos pontos 22 e 26 do corpo das alegações, já se refere aos pontos 23 a 47 dos factos provados, não fazendo qualquer referência aos pontos 57 a 66 dos mesmos factos. No entanto, no ponto 35 do corpo das alegações já se refere aos pontos 23 a 43 e 57 a 66, todos dos factos provados. Esta relativa indeterminação da factualidade impugnada também se verifica nas conclusões do recurso, já que, enquanto nas conclusões quinta e sétima se alude aos pontos 23 a 47 dos factos provados, já na oitava conclusão se referem os pontos 23 a 43 e 57 a 66, todos dos factos provados. Além disso, o recorrente anuncia que se verifica insuficiência de prova para a matéria dada como provada nos pontos 27, 47, 59, 66 e 68 (Ponto III dos corpo das alegações que antecede o ponto 37 do corpo das alegações), mas logo de seguida apenas se refere ao ponto 27 dos factos provados, tal como sucede na nona conclusão das alegações de recurso.
[6] Neste relatório, o Sr. Perito respondeu aos quesitos que os autores ofereceram em 09 de fevereiro de 2016 para serem respondidos na prova pericial que viesse a ser produzida na instrução da ação. Deste modo, o Sr. Perito respondeu a matéria que não fazia parte do objeto da perícia que lhe foi solicitada pelo tribunal recorrido, respeitando essa matéria a uma perícia que ainda não havia sido admitida e relativamente à qual não havia sido exercido o contraditório e nem sequer havida sido definido o objeto da perícia. Cremos que este “excesso de perícia” resultou de não ter sido apenas remetido ao Sr. Perito o despacho que fixou o objeto da perícia, tendo-lhe sido também enviada cópia dos quesitos oferecidos pelos autores em 09 de fevereiro de 2016.
[7] Certamente por lapso o tribunal a quo escreveu “frissurações”.
[8]A fração em causa é a BO, como consta do ponto 19 dos factos provados que antecede.
[9] Sobre esta exigência veja-se Recursos em Processo Civil, António Santos Abrantes Geraldes, 7ª Edição Atualizada, Almedina 2022, página 201, alínea b) e nota 346.
[10] A propósito veja-se Recursos em Processo Civil, António Santos Abrantes Geraldes, 7ª Edição Atualizada, Almedina 2022, página 201, alínea c) e nota 347.
[11] Neste sentido veja-se Recursos em Processo Civil, António Santos Abrantes Geraldes, 7ª Edição Atualizada, Almedina 2022, página 201, alínea e).
[12] A cópia da ata nº ... de 21 de janeiro de 2010 está incompleta e na parte junta aos autos não contém qualquer referência pertinente para o objeto do recurso.
[13] O conteúdo deste relatório é o seguinte: “No interior das fracções 7.7 e 7.8, identificaram-se diversas zonas com humidade resultantes da infiltração de águas pluviais, estando algumas zonas dos pavimentos com água. Ao tacto, constatou-se a existência de zona húmidas, tendo sido confirmadas por medição com um higrómetro. As zonas interiores onde existem infiltrações de águas pluviais, localizam-se no perímetro exterior das fracções (na bordadura), sobretudo onde existem os remates das telas, entre o pavimento e a platibanda, ou seja, as ligações horizontais e verticais. Importa referir que a platibanda em betão evidencia muita fissuração e algumas fissuras são vazantes (são identificadas nas duas faces da platibanda e também no coroamento). Estas fissuras permitem a entrada da água para a zona perimetral exterior das fracções (bordadura), uma vez que entram pela parte inferior das telas. Na platibanda foi aplicada tinta de cor cinzenta, que se afigura ser uma tentativa de impermeabilização, mas é ineficaz sem que seja eliminada a fissuração e impermeabilizadas as platibandas de forma eficaz. Também as paredes exteriores, pelo lado exterior, evidenciam diversas fissuras aleatórias, que se manifestam nas diversas direcções dos panos das paredes (horizontal, vertical e oblíquas), sendo estas fissuras também canais de recepção e condução da água do exterior para o interior. Na junta de dilatação evidencia falta de vedação pelo lado exterior e na parte interior da platibanda, constata-se que a tela de alumínio está em parte descolada. Na fracção 7.8 existem evidência do aumento do caudal da água, tendo-se agravado o estado de deterioração interior quando comparado com o registo efectuado nas anteriores vistorias. Pelo exposto é inequívoco que as infiltrações de águas pluviais que ocorrem para o interior das fracções 7.7. e 7.8 resultam da ineficaz impermeabilização das zonas dos terraços, incluindo a platibanda e zonas das soleiras. Estando presentes os senhores mandatários e os representantes das partes, entendeu o Perito no decorrer da vistoria, evidenciar as patologias aparentes e fácilmente identificadas à vista desarmada, relacionando-as com as infiltrações das águas pluviais, tendo respondido às questões que nesse local lhe forma formuladas. Na verdade, no local é mais fácil para quem explica e também para quem pretende ser esclarecido e foi isso que o signatário fez, como é seu dever e obrigação.”
[14] A fotografia nº 1 retrata um piso com manchas e a parte inferior de uma parede manchada até junto de uma tomada de eletricidade. As fotografias nºs 2 e 3 retratam parte de um teto e paredes, sendo visíveis manchas no teto e tinta “esfolada”, até junto de uma lâmpada fluorescente, sendo além disso visível na fotografia nº 3 queda de massa do teto e manchas no piso e aparentes pedaços de tinta e de outros materiais. As fotografias nºs 4 e 5 retratam o piso e a parte inferior de duas paredes, sendo visíveis manchas acastanhadas no piso e na base das paredes com pedaços de material de cor branca no chão; as manchas no chão têm a configuração típica das causadas por líquidos. A fotografia nº 6 retratam parte de um teto com queda de parte do revestimento do teto, sendo visíveis no local onde esse revestimento caiu as tijoleiras e uma viga de suporte destas tijoleiras. A fotografia nº 7 retrata parte de um piso com manchas e muito material caído sobre ele, aparentemente constituído por revestimento do teto. A fotografia nº 8 retrata parte de um teto (num canto) e de um piso, sendo visível no teto o descolamento de tinta e a queda de revestimento do teto e no piso uma mancha acastanhada e pedaços de material aparentemente proveniente do teto. A fotografia nº 9 representa um higrómetro seguro na mão de uma pessoa encostado ao que parece ser um teto com manchas acastanhadas, sendo visível no visor do higrómetro a indicação de “75%”. A fotografia nº 19 representa um higrómetro seguro na mão de uma pessoa encostado ao que parece ser um teto com extensa perda do seu revestimento, sendo visíveis as tijoleiras da placa de cobertura e parte de uma viga, sendo visível no visor do higrómetro a indicação de “77%”. A fotografia nº 11 representa uma parede, bicolor (cinzento claro uniforme e cinzento escuro não uniforme) com fissurações. As fotografias nºs 12, 13 e 14 retratam uma parede, bicolor (cinzento claro uniforme e cinzento escuro não uniforme) com fissurações. A fotografia nº 15 retrata o que parece ser um terraço, com um piso em lajetas e com diversas manchas de humidade e musgos esverdeados. A fotografia nº 16 parece ser uma pormenorização da fotografia que antecede. Na fotografia nº 17 retrata-se, aparentemente, uma zona do terraço junto a uma janela, sendo visível vegetação e musgo nas lajetas. A fotografia nº 18 representa parte de um terraço revestido com lajetas, apresentando o piso em parte molhado. A fotografia nº 19 representa uma parede, bicolor (cinzento claro uniforme e cinzento escuro não uniforme) com fissurações. As fotografias nºs 20 e 21 parecem ser uma pormenorização da fotografia nº 19. A fotografia nº 22 representa aparentemente uma junta de dilatação com extensas falhas de preenchimento. A fotografia nº 23 representa, aparentemente, o lado interior de uma parede de um terraço e tela asfáltica aplicada na horizontal e na vertical. A fotografia nº 24 representa uma parede, bicolor (cinzento claro uniforme e cinzento escuro não uniforme) com fissurações e uma junta de dilatação com aparentes falhas de preenchimento.
[15] Em rigor, dados os fundamentos da impugnação, este ponto de facto, por só respeitar às frações BV e BU, não se deve ter por impugnado pelo recorrente.
[16] De acordo com a alegação dos recorridos, a impossibilidade de dar de arrendamento as frações verifica-se a partir de 01 de março de 2016. Ora, desde esta data até à venda da fração BO em agosto de 2019 decorreram 41 meses que à razão mensal de € 550,00 totalizam € 22 550,00, precisamente a quantia que era pedida pelos recorridos.
[17] Em rigor, este ponto de facto integra matéria de direito pois que decorre imperativamente do disposto na alínea b) do nº 1 do artigo 1421º do Código Civil que os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo de qualquer fração, são comuns.
[18] Estas alterações deixaram intocado o corpo do artigo que passou a nº 1 e introduziram um nº 2 do seguinte teor: “São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios e patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.” O Professor Menezes Cordeiro considera que este novo nº 2 não é inovador (veja-se Tratado de Direito Civil, XIV, Direitos Reais (2ª Parte), Almedina 2023, páginas 654 e 655, II).
[19] Neste sentido veja-se o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25 de outubro de 2005, proferido no processo nº 0524747, acessível na base de dados do IGFEJ. Na doutrina veja-se Ana Taveira da Fonseca in Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, Universidade Católica Portuguesa 2021, anotação I ao artigo 1427º do Código Civil, página 467.
[20] Sobre o conhecimento oficioso do abuso do direito veja-se, por todos, Código Civil Comentado, I – Parte Geral, coordenação de António Menezes Cordeiro, CIDP, Faculdade de Direito, Universidade de Lisboa, Almedina 2020, páginas 941 e 942, anotação 41 ao artigo 334º do Código Civil da responsabilidade do coordenador da obra.
[21] Porém, como tem advertido a doutrina, o comportamento abusivo não se limita ao exercício de direitos subjetivos, podendo também verificar-se no exercício de outras posições jurídicas, como sejam as faculdades, os poderes, as liberdades, desde que se trate de uma situação juridicamente reconhecida e tutelada (sobre esta questão, por todos, veja-se Comentário ao Código Civil, Parte Geral, 2ª edição revista e atualizada, Universidade Católica Portuguesa, 2023, páginas 971 e 972, anotação VIII ao artigo 334º do Código Civil da responsabilidade de Elsa Vaz de Sequeira.
[22] Veja-se, de forma sintética, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, 2ª edição revista e atualizada, Universidade Católica Portuguesa, 2023, páginas 966 a 970, anotação V ao artigo 334º do Código Civil da responsabilidade de Elsa Vaz de Sequeira.
[23] Veja-se, Tutela da Confiança e “Venire contra Factum Proprium” in João Baptista Machado, Obra Dispersa, Volume I, Scientia Iuridica, Braga 1991, páginas 415 a 419.
[24] E não a sala 7.1.
[25] No período temporal compreendido entre 31 de março de 2015 e 29 de fevereiro de 2016 os autores deixaram de receber um total de onze meses de rendas no valor global de € 5 071,00 (€ 461,00 x 11 meses = € 5 071,00) e não de € 5 710,00, como decidiu o tribunal a quo, sem que esta decisão haja sido impugnada pelo recorrente nesta vertente e que, por isso, queda fora do âmbito de cognição desta instância de recurso.
[26] Esses valores eram: fração BO, sala 7.1, € 550,00 (ponto 3.3.1.19 dos factos provados); fração BU, sala 7.7, € 461,00 (ponto 3.3.1.22 dos factos provados) e fração BV, sala 7.8, € 550,00 (ponto 3.3.1.21 dos factos provados).
[27]Ainda que proferido no domínio do anterior Código de Processo Civil, cremos que o Acórdão nº 13/96 do Supremo Tribunal de Justiça, publicado no Diário da República I-A, de 26 de novembro de 1996, continua atual e que recorde-se decidiu: “O tribunal não pode, nos termos do artigo 661.º, n.º 1 do Código de Processo Civil [artigo 609º, nº 1 do atual Código de Processo Civil], quando condenar em dívida de valor, proceder oficiosamente à sua actualização em montante superior ao valor do pedido do autor.” O recorrente critica a atualização nos anos anteriores a 2024, conformando-se com essa atualização neste ano.
[28] Para que não haja lugar a especulações, sempre que estejam em causa operações aritméticas, o julgador deve transparentemente enunciar os dados que relevou e as operações concretas que efetuou.
[29] Sobre esta problemática veja-se Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora 2018, página 570, alínea d) da anotação 5 ao artigo 5 ao artigo 566º do Código Civil, da responsabilidade de Henrique Sousa Antunes.
[30] Por exemplo atualizando a indemnização e condenando o lesante ao pagamento de juros de mora desde data anterior ao do arbitramento da indemnização atualizada.
[31] Dezoito meses multiplicados por € 461,00 totalizam € 8 298,00. € 461,00 de renda mensal equivalem a um valor diário de € 15,37 (€ 461,00 : 30 dias = € 15,36666666666667 que arredondado por excesso dá € 15,37), pelo que vinte e dois dias a essa razão diária totalizam € 338,14 (€ 15,37 x 22 dias = 338,14). € 338,14 adicionados a € 8 298,00, totalizam € 8.636,14. Finalmente, subtraindo a € 18 440,00 a quantia de € 8.636,14, obtém-se o montante de € 9.803,86
[32] Dezoito meses multiplicados por € 625,00 totalizam € 11.250,00. € 625,00 de renda mensal equivalem a um valor diário de € 20,83 (€ 625,00 : 30 dias = 20,83333333333333 que arredondado por defeito dá € 20,83), pelo que vinte e dois dias a essa razão diária somam € 458,26 (€ 20,83 x 22 dias = € 458,26). € 458,26 adicionados a € 11 250,00, totalizam € 11.708,26. Finalmente, subtraindo a € 60.625,00 o montante de € 11.708,26, obtém-se o montante de € 48.916,74.
[33] Dezoito meses multiplicados por € 675,00 totalizam € 12.150,00. € 675,00 de renda mensal equivalem a um valor diário de € 22,50 (€ 675,00 : 30 dias = € 22,50), pelo que vinte e dois dias a essa razão diária totalizam € 495,00 (€ 22,50 x 22 dias = € 495,00). € 495,00 adicionados a € 12.150,00 totalizam € 12.645,00. Finalmente, subtraindo a € 65.475,00 o montante de € 12.645,00, obtém-se o montante de € 52.830,00.